Document · PDF

Bestemmingsplan Poolster.pdf

Besluitvormende raadsvergadering 2 juni 2022, gemeente SteinBij agendapunt: Raadsvoorstel inzake Bestemmingsplannen woningbouwlocaties Elsloo22.277 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

LEGENDA: Plangebied plangebied Bestemmingen enkelbestemmingen

Dross Essersstraat G

Groen

Verkeer

Wonen

dubbelbestemmingen

WR-A

Aanduidingen gebiedsaanduidingen

22 19

geluidszone - industrie

(p)

Waarde - Archeologie

functieaanduidingen (p)

[bg] (swr-aw2)

parkeerterrein specifieke vorm van waarde - archeologie 2

bouwvlakken

bouwvlak bouwaanduidingen

(p)

[bg]

(p)

WR-A

ondergrond: BGT en DKK (d.d. 19-11-2021)

G G

[bg]

W 3

Dross Lambermontstraat

Dross Saldenstraat

[bg]

maximum aantal wooneenheden

Verklaringen

(swr-aw2)

bijgebouwen

maatvoeringsaanduidingen

25 m

schaal 1:500

10Verbeelding

status:

datum:

Bestemmingsplan 'Woningbouw locatie Poolster Elsloo'

getekend:

bladformaat:

Gemeente Stein

11-03-2022

wijziging:

schaal:

ontwerp

besluitnummer:

RS 1:500 A3

idn besluitgebied:

NL.IMRO.0971.BPPoolster-ON01

Kerkstraat 4 6367 JE Voerendaal Tel: 045-5753255

Kerkstraat 2 6095 BE Baexem Tel: 0475-459260

www.aelmans.com info@aelmans.com

Bestemmingsplan - Regels -

Woningbouw locatie Poolster Elsloo Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Regels -

Woningbouw locatie Poolster Elsloo Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPPoolster-ON01

Status:

ontwerp

Datum:

12-05-2022

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Artikel 2

5 12

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Groen Wonen Verkeer Waarde - Archeologie

13 15 19 21

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels

25 26 28 29 30

Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

31 32 33

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Artikel 16

35 36

Overgangsrecht Slotregel

Regels

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan 'Woningbouw locatie NL.IMRO.0971.BPPoolster-ON01 van de gemeente Stein.

Poolster

Elsloo'

met

identificatienummer

1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

aan huis verbonden bedrijf:

het hoofdzakelijk door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijvigheid dan wel het bereiden van maaltijden voor derden, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.6 aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal zonder personeel in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.7 activiteit: activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid of artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.8 ambacht(elijk): het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, ver-/bewerken, herstellen of installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, ver- of bewerkt, waarbij de omvang van de activiteit zodanig is, dat als deze in een woning en daarbij behorende bijgebouwen worden uitgeoefend de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd. 1.9 antennedrager: antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.10 antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antenne-drager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie. 1.11 archeologischewaarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden. 1.12 architectonische waarde: de aan een bouwwerk toegekende waarde in verband met de vormgeving, het materiaalgebruik en/of detaillering. 1.13 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.14 bebouwingspercentage: een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd. 1.15

begane grond:

de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld. 1.16 besluit omgevingsrecht: besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wabo. 1.17 bestaand: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.18 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. 1.19 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.20 bevoegd gezag: bestuursorgaan dat ingevolge de Wabo bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning. 1.21 bijgebouw: een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.22 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.23 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.24 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, zolder, dakopbouw of setback. 1.25 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.26 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel. 1.27

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.28 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.29 coffeeshop: een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders. 1.30 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.31 doeleinden van openbaar nut: kleinschalige voorzieningen zoals straatvoorzieningen schakelvoorzieningen, telefooncellen of wachthuisjes.

voor

afvalstoffen,

transformatiehuisjes,

1.32 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.33 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.34 gelijke hoogte: een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 m (gemeten op het laagste punt). 1.35 gestapelde woning een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat. 1.36 gevellijn: de bouwgrens die nagenoeg gelijk loopt aan de as van de weg waarin een (of meer) gevel(s) van een gebouw is (zijn) geplaatst en die is gelegen aan de weg(en) grenzende perceelsgrens. 1.37 grondgebonden woning: een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waarvan op het bijbehorende bouwperceel geen andere woningen voorkomen. 1.38 hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.39 huishouden: de bewoning van een woning door: een persoon; meerdere personen in de vorm van een samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur. 1.40 kamerverhuur: de bedrijfsmatige verhuur van onzelfstandige woonruimten binnen een bestaand (woon)gebouw niet bestemd voor recreatieve bewoning. 1.41 kampeermiddel: a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren; b.

enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1, onder a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf. 1.42 maaiveld: de oorspronkelijke bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.43 maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringssymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten. 1.44 nultredenwoning: woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de primaire ruimtes - woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minimaal één slaapkamer - zich binnen eenzelfde bouwlaag bevinden en ook zonder trappen te bereiken zijn. 1.45 omgevingsvergunning: omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo. 1.46 onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven maaiveld is gelegen. 1.47 ondergeschikt: van beperkte betekenis qua omvang, functie dan wel financieel gerelateerd voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling aan het hoofdgebouw, de hoofdfunctie of het inkomen. 1.48 onderkomens: voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

1.49 openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. 1.50 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand. 1.51 parkeerbeleidsnota: de op 28 juni 2006 door de raad vastgestelde nota waarin het gemeentelijke beleid verwoord is ten aanzien van parkeren. 1.52 peil: a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.53 seksinrichting: de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.54 setback: terugliggende bouwlaag die wordt geprojecteerd binnen de contouren van een denkbeeldig zadeldak dat op grond van deze regels is toegestaan en waarvan de helling van de vlakken maximaal 45° bedraagt; een setback wordt niet meegeteld bij de bepaling van de goothoogte c.q. de berekening van het aantal bouwlagen. In geval een set-back aanwezig is, is het niet toegestaan de set-back af te dekken met een kap dan wel op de set-back nog een set-back te bouwen. 1.55 stedenbouwkundig beeld: het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte.

1.56 straatsmeubilair de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken. 1.57 tuin: door mensen aangelegd gebruiks- en/of sierperceel behorende bij een (bedrijfs)woning. 1.58 verdieping: een bouwlaag die is gelegen boven de eerste bouwlaag op de begane grond. 1.59 voorgevel: gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt. 1.60 voorgevelrooilijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.61 wabo: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden. 1.62 waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.63 weg: een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.64 wonen: bewonen van een woning uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. 1.65 woning/wooneenheid: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.66 woningsplitsing: het bouwkundig en functioneel splitsen van een bestaande woning in twee of meer wooneenheden ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden. 1.67 woonverblijf: een gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die zijn verbonden met de in dat gebouw gevestigde functie(s). 1.68

zolder:

ruimte in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen, maar wel ingericht c.q. gebruikt mag worden als verblijfruimte.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2 het bebouwingspercentage: het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen. 2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7 de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

2.8 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.10 ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrns dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

3.1.1 Algemeen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

het aanleggen en instandhouden van groenvoorzieningen, zoals plantsoenen en waterpartijen, met de daarbij behorende voet- en fietspaden en andere voorzieningen; speelvoorzieningen; doeleinden van openbaar nut; waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor het ontvangen, vasthouden, infiltreren, bergen en afvoeren van hemelwater; parkeervoorzieningen/parkeerplaatsen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeren'.

3.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de plankaart aangewezen aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: a.

gebouwen ten dienste van openbaar nut.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d. e. f.

noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; ten behoeve van openbaar nut; behorende tot het straatmeubilair; speelvoorzieningen; daarmee vergelijkbare bouwwerken.

met dien verstande dat: 1.

de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde maximaal 5,00 meter mag bedragen, met uitzondering van: lantaarnpalen, waarvan de hoogte maximaal 8,00 meter mag bedragen.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

3.3

Afwijken van de bouwregels

3.3.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van hoogtebepalingen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2 ten behoeve van een grotere hoogte, met dien verstande dat: a. b.

dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is; de hoogte maximaal 10,00 meter mag bedragen.

3.4 Specifieke gebruiksregels Niet van toepassing. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing. 3.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing. 3.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing. 3.8 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 4 4.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

4.1.1 Algemeen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

wonen;

met daaraan ondergeschikt: 1. 2. 3.

aan huis verbonden beroepen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.5.2; webshop aan huis, overeenkomstige het bepaalde in artikel 4.5.3; de (overige) daarbij behorende voorzieningen, zoals tuinen, waterhuishoudkundige voorzieningen, verhardingen.

groenvoorzieningen,

4.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. b. c.

nultredenwoningen; de daarbij behorende bijgebouwen; de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, welke qua aard en afmetingen bij de bestemming passen.

4.2.2 Regels ter plaatse van de aanduiding'bouwvlak' Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels: a. b. c.

d. e. f. g. h. i.

het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd; het bouwvlak mag voor maximaal 100% worden bebouwd; per bouwvlak mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het op de verbeelding aangeduide aantal woningen mag worden gebouwd, mits: 1. de breedte van de woning minimaal 6 meter bedraagt; 2. de diepte van de woning maximaal 12 meter bedraagt; de bouwhoogte mag maximaal 10,5 meter bedragen; in maximaal 2 bouwlagen mag worden gebouwd; de hoogte van een bouwlaag bedraagt maximaal 3,50 meter; woningsplitsing is niet toegestaan; de voorgevels van de woning worden geplaatst in of maximaal 3 meter uit en evenwijdig aan de op de verbeelding aangeduide naar de weg gekeerde bouwgrens; de grenzen van het bouwvlak mogen worden overschreden door erkers, luifels boven de voordeur en dergelijke mits de diepte gemeten vanaf de bouwvlakgrens niet meer dan 1,50 meter bedraagt en de breedte niet meer dan 40% van de breedte van de woning; de bouwhoogte van een erker mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw en de afstand van de erker tot de bestemming 'Verkeer' mag niet minder bedragen 3,00 meter.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

4.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding'bijgebouwen' Bijgebouwen mogen binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels: a. b. c. d. e.

uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan; de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en open overkappingen mag maximaal 75 m2 bedragen; deze gronden mogen per bouwperceel voor maximaal 50% worden bebouwd; de goothoogte mag maximaal 3,30 meter bedragen; de bouwhoogte mag maximaal 5,50 meter bedragen.

4.2.4 Bouwwerken, geen gebouw zijnde a. buiten de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen' mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd; b. bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend achter de voorgevelrooilijn worden gebouwd, met uitzondering van erfafscheidingen; c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag maximaal 2,50 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn maximaal 1,00 meter en achter de voorgevelrooilijn maximaal 2,00 meter mag bedragen. 4.3

Nadere eisen

4.3.1 Onderwerpen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van: a. b. c.

de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing; de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen; de aard, situering en oppervlakte van verhardingen.

4.3.2 Toepassingscriteria De in artikel 4.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld ten behoeve van: a. b. c. d. e. f.

het stedenbouwkundig beeld; de verkeerssituatie; een goede parkeerbalans; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken en van omliggende waarden.

4.4 Afwijken van de bouwregels Niet van toepassing. 4.5

Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Verboden gebruik Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. b. c.

opslag anders dan inherent aan het toegelaten gebruik; een aan huis verbonden bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen toegelaten krachtens artikel 4.5.2; een bed & breakfast;

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

d. e. f. g.

kinderopvang; kamerverhuur; vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; gebruik van gronden voor de voorgevelrooilijn voor het stallen van voertuigen, caravans en dergelijke.

4.5.2 Aan huis verbonden beroepen Een aan huis verbonden beroep is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. b.

c. d. e. f. g. h.

een aan huis verbonden beroep mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep tot een maximum oppervlak van 75 m2; de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen sprake is van een grote verkeersaantrekkende werking; in de parkeerbehoefte wordt in voldoende mate voorzien op eigen terrein; er vindt geen detailhandel plaats, met uitzondering van aan de activiteit inherente en ondergeschikte detailhandel.

4.5.3 Webshop aan huis Een webshop aan huis is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

een webshop aan huis mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een webshop aan huis tot een maximum oppervlak van 40 m2; de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen bedrijfmatige opslag in de buitenlucht plaatsvindt; er geen verkoop aan huis plaatsvindt; de producten door de klant niet ter plaatse besteld worden; de bestelde producten door de ondernemer zelf of via de post c.q. een pakketdienst bij de klant thuis bezorgd worden.

4.5.4 Voorwaardelijke verplichting woningbouw Wonen binnen het plandeel met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan indien voor de desbetreffende woning binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning is verleend. 4.6

Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.5.1 onder b ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat: a. b.

dit gebruik een vloeroppervlakte van maximaal 40 m2 beslaat; de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft en de verschijningsvorm als woning niet

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

c. d. e. f. g. h. i.

wezenlijk wordt aangetast; degene die de activiteiten uitvoert, tevens de bewoner van de woning is; geen buitenopslag en buitenstalling plaatsvindt; het gebruik geen (ernstige of onevenredige) hinder oplevert voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen sprake is van een grote verkeersaantrekkende werking; geen sprake is van verkeersoverlast en in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien op eigen terrein; er geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van zelfgemaakte producten dan wel van ondergeschikte aard; er ten hoogste één gevelreclame-uiting is toegestaan tot een afmeting van maximaal 50 bij 100 cm.

4.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing. 4.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing. 4.9 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 5 5.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

5.1.1 Algemeen De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.

verkeersdoeleinden; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen; waterlopen, waterpartijen en waterberging;

met daaraan ondergeschikt: 1. 2. 3. 4.

straatmeubilair; afvalinzameling; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen.

5.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de plankaart aangewezen aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Gebouwen Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend gebouwen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, met dien verstande dat; a. b.

de bouwhoogte van deze gebouwen maximaal 3,00 m mag bedragen; de oppervlakte maximaal 15 m2 mag bedragen.

5.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d. e.

noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; behorende tot het straatmeubilair; ten behoeve van afvalinzameling; ten behoeve van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water.

met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde maximaal 5,00 m mag bedragen, uitgezonderd dat de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 10,00 m mag bedragen. 5.3 Nadere eisen Niet van toepassing

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

5.4 Afwijken van de bouwregels Niet van toepassing 5.5 Specifieke gebruiksregels Niet van toepassing. 5.6 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing 5.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing 5.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing 5.9 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologie

Bestemmingsomschrijving

6.1.1 Algemeen De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van de aanwezige of te verwachten archeologische waarden. 6.1.2 Relatie dubbelbestemming en aanduiding Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de overige aangewezen bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Onderzoek ten behoeve van het verlenen omgevingsvergunningvoor het bouwen Een aanvraag om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op het bouwen en/of vergroten van gebouwen en/of bouwwerken, waarbij de bestaande bebouwing wordt vergroot: a. b.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 1' met een oppervlakte van meer dan 250 m2 en de bodem voor meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld wordt verstoord; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2' met een oppervlakte van meer dan 2500 m2 en de bodem voor meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld wordt verstoord,

dient door de aanvrager een aanvullend en/of definitief archeologisch rapport te worden overgelegd waarin naar het oordeel van het bevoegd gezag: 1. 2. 3.

de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgelegd, en; in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd, dan wel: in voldoende mate is aangegeven dat de archeologische waarden van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel niet (meer) aanwezig zijn.

6.2.2 Voorwaarden verlenen omgevingsvergunningvoor het bouwen Indien uit het in artikel 6.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen worden verstoord, kunnen het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: a. b. c.

de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; de verplichting tot het doen van opgravingen; de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.

6.3 Nadere eisen Niet van toepassing.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

6.4 Afwijken van de bouwregels Niet van toepassing. 6.5 Specifieke gebruiksregels Niet van toepassing. 6.6 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing. 6.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.7.1 Vergunningplicht Het is verboden op of in de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zonder of in afwijking van omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. b. c.

het ophogen, afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage; het verwijderen en/of aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting; het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of communicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur,

een en ander voorzover de ingreep: 1.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2' dieper gaat dan 0,40 meter beneden het maaiveld en een grotere oppervlakte dan 2500 m2 beslaat.

6.7.2 Uitzonderingen Het bepaalde in artikel 6.7.1 is niet van toepassing, indien: a.

b. c.

door middel van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is aangegeven dat de archeologische waarden van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel niet (meer) aanwezig zijn; het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip verleende (omgevings)vergunning/ontheffing mogen worden uitgevoerd. de werken en werkzaamheden worden verricht in het kader van een aanvullend of definitief archeologisch onderzoek.

6.7.3 Toepassingscriteria De werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 6.7.1 zijn slechts toelaatbaar indien mede op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

6.7.4 Onderzoeksplicht De aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.7.1 die betrekking heeft op gronden, die zijn aangewezen voor 'Waarde - Archeologie' dient een rapport te overleggen waarin naar het oordeel van het bevoegd gezag: a. b. c.

6.7.5 Voorschriften omgevingsvergunning Indien uit het in artikel 6.7.4 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning: a. b. c.

6.8

6.8.1 Vergunningplicht Het is verboden op of in de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zonder of in afwijking van omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders de op de gronden aanwezige archeologisch waardevolle bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.' 6.8.2 Voorwaarden Aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.8.1 kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorwaarden verbinden: a. b.

sloopwerken vanaf 30 cm boven het maaiveld en dieper worden begeleid door een archeologisch deskundige; indien tijdens sloopwerken vondsten van hoge waarde worden aangetroffen dan wordt hier terstond melding van gemaakt bij burgemeester en wethouders die vervolgens in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning.

6.8.3 Toepassingscriteria Alvorens te beslissen over het vaststellen van de voorwaarden zoals omschreven in artikel 6.8.2 winnen burgemeester en wethouders bij de archeologisch deskundige schriftelijk advies in omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning archeologische waarden kunnen worden aangetast en welke regels aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden. 6.9 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door: a.

de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien op basis van

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

b. c.

archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; aan de gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologie' toe te kennen indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn de oppervlaktes en/of de dieptes als genoemd in artikel 6.2 en artikel 6.7.2 te veranderen en/of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis noodzakelijk en/of mogelijk is.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 8

Algemene bouwregels

8.1 Ondergronds bouwen Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels: a. b. c.

8.2

ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen'; de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 meter onder peil bedragen; voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen. Ruimte tussen bouwwerken

8.2.1 Tussenruimte De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die: a. b.

vanaf de hoogte van het erf tot 2,20 meter daarboven minder dan 1,00 meter breed zijn; niet toegankelijk zijn.

8.2.2 Uitzondering Het bepaalde in artikel 8.2.1 geldt niet voor bebouwing van ondergeschikte aard op het erf of op het aangrenzende erf. 8.2.3 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.1, indien voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte. 8.3

Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen

8.3.1 Parkeernormen In, op of onder gebouwen dan wel het daarbij behorende eigen terrein dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto's aanwezig te zijn. 8.3.2 Afmetingen parkeerruimte De in artikel 8.3.1 bedoelde parkeerplaatsen moeten afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan indien de afmetingen minimaal 1,80 meter bij 5,00 meter en maximaal 3,25 meter bij 6,00 meter bedragen. 8.3.3 Laad- en losruimte Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

8.3.4 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.3.1 en 8.3.3 indien aangetoond is dat in de directe omgeving (een straal van circa 250 meter) voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. 8.3.5 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan ten behoeve van een goede parkeerbalans, de verkeerssituatie en/of het stedenbouwkundig beeld.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

9.1 Gebruiksverbod Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en). 9.2 Strijdig gebruik Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. b. c. d.

een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; straatprostitutie; de plaatsing van kampeermiddelen of andere onderkomens, niet zijnde een bouwwerk in de zin van de Woningwet, een en ander met uitzondering van een normaal gebruik overeenkomstig de bestemming;

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 10 10.1

Algemene aanduidingsregels

'geluidzone - industrie'

10.1.1 Verbod Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd. 10.1.2 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1.1, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

11.1 Meetverschillen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van op de verbeelding aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

12.1 Verschuiven bestemmingsgrenzen Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot maximaal 2,00 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 13

Algemene procedureregels

Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen: a. b. c.

d. e.

het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage ter gemeentesecretarie; burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid; in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders; indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed; burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 14 14.1

Overige regels

Voorrangsregels

14.1.1 Voorrang dubbelbestemming In het geval van strijdigheid van belangen tussen een bestemming en een dubbelbestemming, met name aan de orde bij wijzigingsbevoegdheden, gaat het belang van de dubbelbestemming voor.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 4 Artikel 15

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

15.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 15.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Artikel 16

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Woningbouw locatie Poolster Elsloo' van de gemeente Stein

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Bestemmingsplan - Toelichting -

Woningbouw locatie Poolster Elsloo Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Woningbouw locatie Poolster Elsloo Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPPoolster-ON01

Status:

ontwerp

Datum:

12-05-2022

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 7 9

Aanleiding Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding Historie Bestaande situatie Planvoornemen

11 11 11 15

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 3.2 3.3

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid

19 19 21

3.4 3.5

Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

24 25

Hoofdstuk 4 Milieu- en sectorale aspecten

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

29 29 30 31 32 33 34 36 37 37 37 38 40 42

Inleiding Mer-beoordeling Bodem Geluid Geur Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Kabels en Leidingen Zoneringen Archeologie en cultuurhistorie Natuur Waterparagraaf Verkeer en parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 5.2 5.3 5.4

45 45 46 47

Inleiding Uitgangspunten Toelichting op de planregels Bestemmingen

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

5.5 5.6

Algemene regels Overgangs- en slotregel

48 49

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 6.2 6.3 6.4

51 51 51 51

Inleiding Economische haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Conclusie

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 7.2 7.3

53 53 54

De te volgen procedure Wettelijk vooroverleg Vaststelling

Toelichting

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Stein wordt geconfronteerd met aan de ene kant een opgave voor wat betreft het realiseren van nieuwe woningen voor diverse doelgroepen en aan de andere kant leegstand binnen het maatschappelijk vastgoed. Vandaar dat de keuze is gemaakt om, in samenwerking met projectontwikkelaar Bergvast BV, de voormalige schoollocatie van basisschool De Poolster in te zetten als woningbouwlocatie. Deze voormalige schoollocatie (hierna: het plangebied) ligt aan de Drossaert Saldenstraat 33 in de kern Elsloo.

Het planvoornemen is om in totaal 17 nultredenwoningen en bijbehorende (groen) voorzieningen binnen het plangebied te realiseren. Het betreffen 10 woningen met een verdieping en voorzien van een kap, en 7 patiowoningen met een verdieping in de vorm van een 'setback'. De 10 woningen met kap zullen worden verhuurd door Zaam Wonen en de 7 patiowoningen met setback zullen ter verkoop worden aangeboden. Alle woningen zijn grondgeboden en zijn bedoeld voor ouderen en starters. De behoefte aan woningen voor deze doelgroepen is groot. Het creëren van extra aanbod zorgt tevens voor een betere doorstroming op de woningmarkt, waar ook andere woningzoekenden baat bij hebben.

Ingevolge het geldende bestemmingsplan 'Kern Elsloo' beschikt het plangebied over de bestemming 'Maatschappelijk' met daarbinnen gelegen een bouwvlak en de daaraan gekoppelde maatvoeringseis 'maximum bouwhoogte: 5m'. Het planvoornemen past niet binnen de planregels van het geldend bestemmingsplan. Om de realisatie van de 17 woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken, is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

Deze toelichting heeft betrekking op het bestemmingsplan om de realisatie van 17 woningen ter plaatse van de voormalige schoollocatie aan de Drossaert Saldenstraat te Elsloo mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied betreft de voormalige locatie van basisschool de Poolster en is centraal gelegen in de kern Elsloo, gemeente Stein.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Globale ligging plangebied bij rode aanwijzer

Het plangebied omvat meerdere kadastrale percelen en ligt 'ingeklemd' tussen bestaande bebouwing. Aan de noordzijde van het plangebied is de Drossaert Essersstraat gelegen, aan de oostzijde de Drossaert Lambermontstraat en aan de westzijde de Drossaert Saldenstraat. Alle straten zijn voorzien van twee-onder-een-kap-woningen waarvan de voorgevel gericht is naar het plangebied. Aan de zuidzijde van het plangebied is aan de Burgemeester Maenenstraat het Maaslandcentrum gevestigd waarvan de achtergevel gericht is naar het plangebied. Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als: gemeente Elsloo, sectie A, nummers: 2437 (ged), 2961, 3266 (ged) en 4658 (ged). De percelen zijn eigendom van de gemeente Stein.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Situering plangebied in het wooncluster Meerdel

1.3

Vigerend bestemmingsplan

1.3.1 Bestemmingsplan Kern Elsloo Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Elsloo' zoals vastgesteld door de gemeente Stein op 11 september 2013. Conform het vigerend bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk' met daarbinnen gelegen een bouwvlak en de daaraan gekoppelde maatvoeringseis 'maximum bouwhoogte: 5m'. Daarnaast is aan een zeer klein gedeelte van het plangebied, een strookje aan de noordzijde en aan de oostzijde, de bestemming 'Verkeer' toegekend. Verder is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in combinatie met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2' opgenomen. Tot slot geldt dat, in relatie tot het oostelijk gelegen Chemelotterrein, de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aan het plangebied is toegekend.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 1.3.2 Bestemmingsplan Erfgoed Stein De gemeenteraad van Stein heeft op 22 juli 2021 het bestemmingsplan 'Erfgoed Stein' vastgesteld. Dit bestemmingsplan dient om het erfgoed van de gemeente Stein beter te beschermen en het erfgoedbeleid planologisch-juridisch vast te leggen. Op basis van onderhavig bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' van toepassing evenals de functieaanduidingen 'specifieke vorm van waarde – middelhoge archeologische verwachting'. Gelet op het feit dat betreffende dubbelbestemming met bijbehorende gebiedsaanduiding van toepassing is op onderhavige locatie, maakt dat aanvullende voorwaarden gelden voor behoud en bescherming van te verwachten archeologische waarden. Met onderhavig voornemen worden betreffende waarden in acht genomen en worden te verrichten werkzaamheden uitgevoerd met respect voor de ter plaatse mogelijk aanwezige archeologische waarden. In paragraaf 4.11 is dit verder uitgewerkt.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 het planvoornemen besproken. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente, waarbij tevens de ladder voor duurzame verstedelijking betrokken wordt. In hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de juridische planopzet en de planregels. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op respectievelijk de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Ten slotte komt in hoofdstuk 7 de procedure aan bod.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de historie van het plangebied, de omgeving, de locatie zelf, en het planvoornemen.

2.2

Historie

Het plangebied betreft de voormalige locatie van basisschool de Poolster. Doordat de basisscholen in Elsloo te maken kregen met een krimp van het aantal leerlingen, zijn de vier basisscholen op 1 augustus 2017 gefuseerd tot één Kindcentrum in Elsloo. Het Kindcentrum Aelse gebruikte het schoolgebouw van basisschool de Poolster voor het onderwijzen van leerlingen uit de middenbouw (groep 4-5-6). Wegens het nog verder teruglopen van de leerlingenaantallen is uiteindelijk gekozen voor een herindeling van de leerlingen en schoollocaties, waarmee het schoolgebouw van basisschool de Poolster overbodig werd. Tegenwoordig is het schoolgebouw niet meer als zodanig in gebruik.

2.3

Bestaande situatie

2.3.1 Stedenbouwkundige context Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de Drossaert Essersstraat. Het plangebied is ook aan de Drossaert Lambermontstraat (oostzijde) en de Drossaert Saldenstraat (westzijde) gelegen. Het plangebied is centraal gelegen in de kern Elsloo en is aan drie zijden ontsloten door woningen. Aan de zuidzijde van het plangebied, aan de Burgemeester Maenenstraat, is het Maaslandcentrum gevestigd. Het Maaslandcentrum betreft een zalencentrum.Zuidelijk van het plangebied ligt tevens een kleine speeltuin. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich hierdoor als een gebied met functiemenging.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Globale aanduiding van het plangebied (oranje contour)

Het woongedeelte is ruim opgezet en beschikt over een zeer eenduidige architectuur. De in de directe nabijheid gelegen woningen betreffen allen twee-onder-een-kap-woningen (zie onderstaande afbeeldingen). Parkeren vindt veelal op eigen terrein naast de woning plaats. Ook het Maaslandcentrum beschikt over eigen parkeervoorzieningen. Ondanks dat in de directe omgeving sprake is van enige functiemenging, voert de woonfunctie de boventoon.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Impressie architectuur in de omgeving (Drossaert Lambermontstraat, Drossaert Essersstraat en Drossaert Saldenstraat) 2.3.2 Plangebied Binnen het plangebied is momenteel het voormalig schoolgebouw van basisschool de Poolster gelegen. Het plangebied sluit op alle zijden aan op de huidige bebouwing. Aan de zuidzijde is het Maaslandcentrum gevestigd en aan de overige zijden bevinden zich woningen.

Het plangebied grenst aan drie wegen, namelijk de Drossaert Lambermontstraat, Drossaert Essersstraat en Drossaert Saldenstraat. Alle drie de wegen verschaffen direct toegang tot het plangebied.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Obliek foto van het plangebied (bron: Slagboom en Peeters)

Het plangebied is oorspronkelijk ingericht voor gebruik door basisschool de Poolster. De buitenruimte van de basisschool is ruim opgezet en omzoomd met een groot aantal bomen. Het plangebied heeft hierdoor een groene uitstraling.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Impressie van het plangebied vanaf het kruispunt Drossaert Saldenstraat - Drossaert Essersstraat en het kruispunt Drossaert Lambermontstraat - Drossaert Essersstraat

2.4

Planvoornemen

Het planvoornemen betreft de realisatie van 17 nultredenwoningen met de bijbehorende (groen) voorzieningen, bestemd voor ouderen en starters, ter plaatse van de voormalige schoollocatie van basisschool de Poolster. Het betreffen 10 huurwoningen met een verdieping en voorzien van een kap, en 7 patiowoningen met een verdieping in de vorm van een 'setback'. De 10 huurwoningen met kap zullen worden verhuurd door Zaam Wonen en de 7 patiowoningen met setback zullen ter verkoop worden aangeboden. Alle woningen zijn grondgeboden en hebben hun voorgevel naar de straatzijde toe gericht.

bestemmingsplan Woningbouw locatie Poolster Elsloo

Stedenbouwkundig ontwerp

Parkeerplaatsen zullen op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerplaatsen ten behoeve van de 7 patiowoningen zullen aan de achterzijde van de woning, naast de achtertuin en eventueel voorzien van carport, gerealiseerd worden. Ten behoeve van de 10 huurwoningen worden 16 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit zorgt ervoor dat de auto's niet in het zicht staan. Voor de overige woningen worden 8 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd langs de Drossaert Lambermontstraat en de Drossaert Saldenstraat. Alle woningen beschikken over een voortuin die toegankelijk is via een looproute. De achtertuin van de woningen is ook toegankelijk met de auto. Het planvoornemen sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande structuur van de straat en het trottoir. Bijzonder is dat de gevellijn van de huurwoningen met kap wordt gebroken door kapverdraaiing op de hoeken.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Stein&id=6c657061-9b14-488d-aedc-1dd30d5a06ca