B.4.4 BP Zaam Wonen Nieuwdorp_Toelichting

Bestemmingsplan - Toelichting -

Zaam Wonen Nieuwdorp Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Zaam Wonen Nieuwdorp Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPZaamWonen-0003

Status:

vastgesteld

Datum:

4 juli 2024

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 7 8

Aanleiding Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

9

2.1 2.2 2.3

Inleiding Bestaande situatie Nieuwe situatie

9 9 13

Hoofdstuk 3 Beleidskader

17

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

17 17 20 26 29

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

35

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Inleiding Mer-beoordeling Bodem Geluid Geur Luchtkwaliteit Externe veiligheid Kabels en Leidingen

35 35 36 37 40 40 43 48

4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Bedrijven en milieuzonering Archeologie Ecologie Water Verkeer en parkeren

49 51 53 58 60

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

63

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

63 63 64 64 65 66

Inleiding Uitgangspunten Toelichting op de planregels Bestemmingen Algemene regels Overgangs- en slotregel

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

3

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

67

6.1 6.2 6.3 6.4

67 67 67 68

Inleiding Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Conclusie

Hoofdstuk 7 Procedure

69

7.1 7.2 7.3

69 69 70

De te volgen procedure Vooroverleg Vaststelling

Toelichting

4

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het noordelijke gedeelte van de (woon)wijk Nieuwdorp in Stein zijn enkele gedateerde woningen gelegen, welke niet meer voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Gezien de vergrijzing waar de gemeente Stein momenteel mee te maken heeft bestaat een toenemende behoefte aan duurzame en kwalitatief goede levensloopbestendige woningen. Hierom is voorliggend herstructureringsplan ontwikkeld, waarbij rekening is gehouden met aspecten als groen en het creëren van een gezonde en levendige woonomgeving. Concreet bestaat het planvoornemen uit het slopen van de bestaande (sterk verouderde) woningen (en bijbehorende garageboxen) en het daarvoor in de plaats bouwen van 32 levensloopbestendige grondgebonden woningen. Het betreft 16 rijtjeswoningen en 16 patiowoningen. De woningen worden verdeeld over 8 blokken van ieder 4 woningen. Hierdoor is de helft van de woningen tevens een hoekwoning. Het plangebied krijgt een groene uitstraling met een ruime opzet, de aanwezige bomen blijven zoveel als mogelijk behouden en waar nodig wordt het groen versterkt. De bestaande speelplaats wordt verplaatst. Met dit planvoornemen wordt derhalve stevig ingezet op het realiseren van passende woonvormen (onder andere voor senioren) en het stimuleren tot bewegen, recreëren en elkaar ontmoeten. Het geldende bestemmingsplan 'Kern Stein' (vastgesteld d.d.

11 september 2013) maakt onderhavig planvoornemen niet mogelijk. Volgens het bestemmingsplan 'Kern Stein' beschikt onderhavige locatie onder andere over de bestemmingen 'Wonen' (en 'Groen') met daarbinnen gelegen enkele bouwvlakken en bouw- en maatvoeringsaanduidingen ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte, woningtypologie en bijgebouwen. De bouw- en gebruiksregels zijn onvoldoende toereikend om te kunnen voorzien in onderhavig planvoornemen. Om het planvoornemen toch juridisch-planologisch mogelijk te kunnen maken, is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggende toelichting maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp dat juridisch-planologisch in het planvoornemen voorziet.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het noordelijke gedeelte van de (parochie)wijk Nieuwdorp te Stein. De wijk Nieuwdorp, een voormalig buurtschap dat is ontstaan na de tweede wereldoorlog, is gelegen in het zuidelijke gedeelte van Stein, en wordt door de Rijksweg A76 gescheiden van de rest van Stein. Op onderstaande luchtfoto is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

5

Luchtfoto met daarop aangeduid globale ligging plangebied (zie rode cirkel) Binnen het plangebied zijn uitsluitend woongebouwen aanwezig. Het zijn zowel grondgebonden als gestapelde woningen. De grondgebonden woningen (aan de Peldenstraat) bestaan uit twee bouwlagen met een kap en daarachter enkele garageboxen. De overige woningen zijn allen gestapelde woningen bestaande uit drie respectievelijk vier bouwlagen. In totaal zijn 62 woningen aanwezig binnen het plangebied. Verder beschikt het plangebied over enkele bijbehorende voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Het plangebied omvat meerdere kadastrale percelen en ligt 'ingeklemd' tussen de bestaande bebouwing aan de Peldenstraat, Kamperstraat en Van Cloudtstraat. De omliggende bebouwing bestaat uit (aaneengebouwde) grondgebonden woningen. Het noordelijke gedeelte van het plangebied wordt begrensd door de Diepenbeekstraat met een brede groenstrook en geluidwerende voorziening ten behoeve van de daarachter gelegen Rijksweg A76. Op een afstand van circa 160 meter is het centrum van de wijk Nieuwdorp gelegen. Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als: gemeente Stein, sectie G, nummers: 627, 628, 631 (ged.), 632, 633, 790, 791, 792 en 1323 (ged.). Op onderstaande kaartuitsnede zijn de kadastrale perceelsnummers weergegeven en is het plangebied aangeduid.

6

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Kaartuitsnede met kadastrale perceelsnummers en aanduiding plangebied (rode contouren)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Stein', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stein op 11 september 2013. Ingevolge dit bestemmingsplan zijn binnen het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer' van toepassing. Binnen het plangebied zijn enkele bouwvlakken opgenomen, met verschillende bijbehorende bouw- en maatvoeringsaanduidingen ten behoeve van de toegestane woningtypologie, de maximum toegestane bouwhoogte en bijgebouwen. Voorts geldt dat, in relatie tot het oostelijk gelegen Chemelotterrein, de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aan het plangebied is toegekend. Tot slot is in verband met de nabij gelegen Rijksweg A76 de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone weg 1' respectievelijk 'vrijwaringszone - weg 2' opgenomen.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

7

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Kern Stein' met aanduiding plangebied (rode contouren)

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in Hoofdstuk 2 het planvoornemen besproken. In Hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente. In Hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de juridische planopzet en de planregels. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Ten slotte komt in Hoofdstuk 7 de bestemmingsplanprocedure aan bod.

8

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande situatie (de omgeving en de locatie zelf) en het planvoornemen (de nieuwe situatie).

2.2

Bestaande situatie

2.2.1 Stedenbouwkundige context Het plangebied is gelegen in het noordelijke gedeelte van de woonwijk Nieuwdorp. Aan drie zijden van het plangebied bevindt zich bestaande bebouwing. Langs de noordelijke zijde van het plangebied bevindt zich de Rijksweg A76, die Nieuwdorp afsplitst van de rest van de kern Stein. De bestaande bebouwing in de nabije omgeving van het plangebied bestaat uitsluitend uit grondgebonden woningen. De woningen aan de Peldenstraat, Kamperstraat en Van Cloudtstraat zijn aaneen gebouwd (twee aaneen of rijtjeswoningen) en in de meeste gevallen afgedekt met een kap. Zie ook onderstaande impressies.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

9

Impressies van de Peldenstraat, Kamperstraat en Van Cloudtstraat (bron: Google Streetview, augustus 2022) De woningen beschikken over voortuinen en parkeren vindt veelal aan de voorzijde van de woningen plaats, waardoor het straatprofiel redelijk 'versteend' is. De woningen zijn allemaal tussen 1945 en 1975 gebouwd. Ten opzichte van de Peldenstraat zijn de Kamperstraat en Van Cloudstraat wat ruimer opgezet, waardoor ruimte is voor een bomenstructuur. De woonstraten beschikken over lange zichtlijnen en een eenduidige architectuur. Verder kan de woonwijk worden gekenmerkt als een rustige woonomgeving, omdat deze enkel bestemd is voor wonen en het verkeer enkel bestemmingsverkeer betreft.

10

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich op loopafstand (ca. 160 meter) het centrum van Nieuwdorp, waar enkele kleinschalige centrumfuncties (waaronder horeca, detailhandel en dienstverlening) aanwezig zijn. 2.2.2 Plangebied Binnen het plangebied zijn, voor wat betreft bebouwing, uitsluitend woongebouwen aanwezig. Het zijn 8 grondgebonden woningen (aan de Peldenstraat) bestaande uit twee bouwlagen met kap en 54 gestapelde woningen bestaande uit drie respectievelijk vier bouwlagen. De woningen dateren allen uit de jaren 60 en 70 en zijn inmiddels sterk verouderd. Achter de woningen aan de Peldenstraat zijn enkele garageboxen aanwezig. Te midden van het plangebied is een speelveldje gelegen met enkele speeltoestellen, waaronder een kabelbaan, schommels en een klimtoestel. In het noordoostelijke gedeelte van het plangebied is tevens groen aanwezig. Het plangebied heeft hierdoor een enigszins groene uitstraling. Binnen het plangebied zijn ook de nodige parkeervoorzieningen aanwezig.

Obliek foto van onderhavig plangebied (bron: Slagboom en Peeters) Het plangebied grenst aan de Peldenstraat, Diepenbeekstraat, Kamperstraat en Van Cloudtstraat. Deze wegen verschaffen rechtstreeks toegang tot het plangebied. Hierdoor is het plangebied goed bereikbaar.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

11

12

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Impressies van het plangebied vanaf de Kamperstraat/Diepenbeekstraat, Kuringenstraat en Diepenbeekstraat (garageboxen) (bron: Google Streetview, augustus 2022)

2.3

Nieuwe situatie

Het planvoornemen betreft een herstructurering c.q. transformatie van het gehele plangebied. De sterk verouderde bestaande woningen met bijbehorende voorzieningen (zoals de garageboxen) worden gesloopt. In totaal worden 62 woningen gesloopt. Het betreffen gestapelde woningen, met uitzondering van de 8 grondgebonden woningen aan de Peldenstraat. Daarvoor in de plaats worden binnen het plangebied in totaal 32 woningen gerealiseerd, die voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Het betreffen 16 rijtjeswoningen en 16 patiowoningen, die allemaal duurzaam en levensloopbestendig worden uitgevoerd. De woningen worden in blokken van vier gerealiseerd, waardoor de helft van de woningen tevens hoekwoningen betreffen. De woningen bestaan uit twee bouwlagen en zijn voorzien van een plat dak. De (besloten) achtertuinen van de woningen zijn gericht op het zuidoosten. De woningen voldoen aan de zogenaamde BENG-normen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en worden 'gasloos' gebouwd. Ook worden de woningen voorzien van zonnepanelen.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

13

Bouwvolume van het planvoornemen Het plangebied krijgt een groene uitstraling met een ruime opzet. De beoogde voetpaden nodigen uit tot bewegen en recreëren. De aanwezige bomen blijven zoveel als mogelijk behouden en waar nodig wordt het groen versterkt. De bestaande speelplaats wordt verplaatst. In het noordoostelijke (groene) gedeelte van het plangebied wordt een flora- en fauna-toren gerealiseerd, onder andere vanwege de aanwezige vleermuizen en gierzwaluwen binnen het plangebied. Daarnaast wordt in het plangebied de nodige ruimte gereserveerd voor de aanleg van waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals wadi's) ten behoeve van de opvang en infiltratie van het hemelwater afkomstig van de verhardingen. Tot slot wordt (conform het gemeentelijk parkeerbeleid) voorzien in de nodige parkeervoorzieningen, afgestemd op de lokale parkeerbehoefte.

14

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Stedenbouwkundig ontwerp van het planvoornemen

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

15

16

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen het bestemmingsplan wordt opgezet. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid. Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan. Tevens komt de ladder voor duurzame verstedelijking en het gemeentelijk beleid in dit hoofdstuk aan bod.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt het Rijk een duurzaam toekomstperspectief voor onze leefomgeving. Met ruim 17 miljoen mensen op ruim 41.000 m2 is het zaak goede keuzes te maken ten aanzien van ruimtebeslag, om Nederland over 30 jaar nog steeds een plek te laten zijn waar het goed wonen, werken en recreëren is. De NOVI is vooralsnog vastgesteld als structuurvisie, maar heeft straks de status van omgevingsvisie onder de Omgevingswet. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen de 21 nationale belangen die in de NOVI worden onderscheiden. De belangrijkste keuzes zijn: De inpassing van duurzame energie(opwekking) met oog voor omgevingskwaliteit. Het bieden van ruimte voor een overgang naar een circulaire economie Woningbouw faciliteren in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Landgebruik meer in balans laten zijn met natuurlijke systemen. Het realiseren van deze wensen, het benutten van kansen en het oplossen van knelpunten vraagt om samenwerking tussen overheden. Zowel bij nationale vraagstukken als bij gebiedsgerichte regionale opgaven.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

17

In de NOVI wordt een viertal prioriteiten benoemd, met de bijbehorende beleidskeuzes. De voor onderhavig planvoornemen relevante keuzes worden hierna samengevat weergegeven. Ruimte voor klimaatadaptatieen energietransitie Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen. We passen duurzame energie in met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld. Duurzaam economisch groeipotentieel De Nederlandse economie verandert van karakter en is in 2050 geheel circulair en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030. Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Sterke en gezonde steden en regio's We versterken het Stedelijk Netwerk Nederland door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen. Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-)infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is. Het Rijk hanteert een integrale verstedelijkingsstrategie.

Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen. Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse. We richten de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. We verbeteren de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie.

18

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

We versterken het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuurinclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuurinclusief bouwen zijn het uitgangspunt. We richten steden en regio's klimaatbestendig in. Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief. Conclusie Met onderhavig planvoornemen wordt ter plaatse voorzien in een transformatie van de bestaande lokale woningvoorraad, waarbij kwalitatief goede en levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd waaraan binnen de gemeente Stein behoefte bestaat. De beoogde woningen worden gerealiseerd op een inbreidingslocatie, waarbij het aantal woningen per saldo (met 30 woningen) afneemt. Het plangebied wordt ruim en groen ingericht. Ook gaat in het plan de nodige aandacht naar duurzaamheid en waterbestendigheid, onder andere door het gebruik van zonnepanelen en het aanleggen van waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals wadi's).

Hierdoor kan worden gesproken van een 'klimaatbestendig' plan. Gelet op het voorgaande wordt met onderhavig planvoornemen voorzien in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving. Het planvoornemen sluit dus goed aan bij de uitgangspunten en keuzes die in de NOVI worden beschreven. De NOVI levert derhalve geen belemmering op voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat regels ter bescherming van de nationale (ruimtelijke) belangen. De keuze voor deze belangen is reeds gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en worden met het Barro (en het Bro) juridisch verankerd. Verdere uitwerking heeft voorts plaatsgevonden in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Hoewel de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte inmiddels is vervangen door de Nationale Omgevingsvisie, blijven de relevante instructieregels van het Rijk uit het Barro tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog relevant. Conclusie Uit het Barro (en Rarro) volgen geen nationale (ruimtelijke) belangen die een juridisch-planologische doorwerking hebben in onderhavig plangebied. Dit betekent dat er voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit het Barro (en Rarro) gelden. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Volgens artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient een toelichting op een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking. Nieuwe stedelijke ontwikkeling

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

19

De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, eerste lid, onder i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf. Het voorliggende bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van maximaal 32 woningen, wat gelet op het voorgaande als 'stedelijke ontwikkeling' wordt aangemerkt.

Daarmee staat echter nog niet vast dat ook aan de Ladder moet worden getoetst. Er dient ook te worden bezien in hoeverre de ontwikkeling ook kan worden aangemerkt als een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling en of sprake is van nieuw ruimtebeslag, zo blijkt uit jurisprudentie. De Afdeling hanteert bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 3.1.6, tweede lid en artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro) de beoordelingslijn, dat hiervan sprake is als het bestemmingsplan bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en ten opzichte van het voorgaande planologische regime voorziet in een groter planologisch beslag op de ruimte en een functiewijziging (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 7). Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling, namelijk de bouw van maximaal 32 (grondgebonden) woningen met bijbehorende voorzieningen, terwijl het voorgaande bestemmingsplan (het bestemmingsplan 'Kern Stein') bij recht voorzag in 62 woningen, grotendeels in gestapelde vorm, met bijbehorende bebouwing (zoals garageboxen). Het aantal woningen neemt derhalve per saldo met 30 woningen af. Ook de bouwmassa neemt met onderhavig planvoornemen af.

Conclusie Gelet op het voorgaande is in onderhavig geval niet sprake van een groter (planologisch) ruimtebeslag en/of functiewijziging, waardoor geen sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Hierom hoeft niet te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Limburg In de op 1 oktober 2021 vastgestelde Omgevingsvisie geeft de provincie Limburg haar lange termijn visie (2030-2050). Die heeft betrekking op het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. De visie heeft betrekking op onderwerpen waarvoor de Provincie wettelijk verantwoordelijk is, maar ook onderwerpen die van groot (provinciaal) belang zijn voor onze provincie. Overleg en samenwerking, solidariteit en vakmanschap staat daarbij voorop, net al waarden als kwaliteit en geluk en met aandacht voor alle stakeholders en de samenleving als geheel. De visie bestaat uit een thematisch deel, met thema's als Wonen & Leefomgeving, Economie, Mobiliteit, Land- en tuinbouw en Veiligheid en gezondheid, maar ook uit een gebiedsgericht deel, met een eigen visie voor Noord-, Midden en Zuid-Limburg. De provincie onderscheidt in haar visie drie hoofdopgaven: 1.

20

een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk c.q. bebouwd gebied als

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

2. 3.

landelijk gebied; een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); klimaatadaptatie en energietransitie

De provincie ziet Limburg in 2050 stevig ingebed in euregionaal verband, via goed verknoopte infrastructuren, door sociale en economische banden en door bestuurlijke samenwerking. Het is er goed leven, leren, wonen en werken, vanwege een goed vestigingsklimaat, de sterke sociale cohesie en de uitstekende omgevingskwaliteiten. Dit met welvaart, welzijn en een gezonde, leefbare en veilige leefomgeving voor alle inwoners. Om dat te bereiken is niet alleen de provincie zelf aan zet, maar ook andere overheden, maatschappelijke organisaties, het bedrijfsleven en inwoners. Samen en ieder vanuit zijn eigen kracht. Concreet ten aanzien van wonen wordt een passend aanbod van woningen nagestreefd in zowel steden als dorpen. De overgangen tussen bebouwde gebieden en het landelijk gebied zijn optimaal ingericht voor stads(kringloop)landbouw, recreatie, natuur- en landschapsbeleving en klimaatadaptieve voorzieningen. Het maken van afwegingen omtrent het benutten van ruimte gebeurt aan de hand van de zogenoemde Limburgse principes. Voor zover relevant voor onderhavig planvoornemen gaat het over: Het nastreven van een inclusieve, gezonde en veilige samenleving, waarbij de inrichting en ontsluiting van gebieden uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. Het centraal stellen van de kenmerken en identiteit van gebieden.

Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. Meer stad, meer land. We koesteren de variatie in gebieden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld. Zorgvuldig omgaan met ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. We zetten in op een sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In onze afwegingen betrekken we naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu. We streven naar functiecombinaties en benutten bestaande functies optimaal. Procesmatige uitgangspunten voor de beoogde uitvoering en samenwerking met betrokken partners: 1. maatschappelijke opgaven en kansen centraal stellen; 2. (grensoverschrijdende) samenwerking, participatie en eigenaarschap; 3. gebiedsgericht werken; 4. adaptief werken; 5. als één overheid werken. Wonen en leefomgeving Een woningaanbod waarbij vraag en aanbod goed in evenwicht zijn is benoemd als provinciaal belang. Dat evenwicht is nodig op zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. Kortgezegd: voldoende (betaalbare) woningen, op het juiste moment beschikbaar, op de juiste locatie en van de juiste kwaliteit.

De provincie wil het voorgaande graag samen met haar partners invullen. Het streven is een leefomgeving te (blijven) bieden waar mensen zich prettig voelen en waarin mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving, die past bij zowel hun mogelijkheden als hun levensfase. Daarbij gaat het niet alleen om de spreekwoordelijke stenen, maar door in samenhang naar woonopgaven te kijken, leggen we op wijk-/buurtniveau de juiste verbindingen tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus. Daarmee willen we verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk sturen door te prioriteren op inbreiding (herstructurering/herbestemming), conform de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking. Veiligheid en gezondheid

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

21

Een ander provinciaal belang is: een gezonde en veilige leefomgeving voor iedereen in Limburg, gestimuleerd door de inrichting van de fysieke leefomgeving. De ambitie en het streven van de provincie is om in de fysieke leefomgeving minimaal een voldoende fysieke en sociale basiskwaliteit te realiseren, waarbij bij iedere ontwikkeling wordt gestreefd naar een hoger kwaliteitsniveau (uiteraard afhankelijk van de omgeving van de desbetreffende locatie). Bijvoorbeeld door te voldoen aan de wettelijke grenswaarden, zoals die zijn gesteld op het gebied van luchtkwaliteit en geluid (zie hiervoor ook Hoofdstuk 4 van deze toelichting), en door met de inrichting van de leefomgeving een bijdrage te leveren aan een gezonde en veilige omgeving die bewegen, ontmoeten, zelfredzaamheid, educatie en een gezonde levensstijl stimuleert. Zuid-Limburg Voor Zuid-Limburg schetst de provincie als perspectief voor 2050 een regio die haar potentie als 'Europese schakelregio' optimaal heeft weten te ontwikkelen. Met een hoge ruimtelijke kwaliteit en een eigen economische kracht, gebruik makend van de gunstige positie tussen de nabijgelegen West-Europese metropolen. Naast snelle verbindingen met de rest van Nederland zijn gelijkwaardige verbindingen gerealiseerd over de grens richting België en Duitsland.

Ook is een duurzame, betrouwbare en veilige energievoorziening gerealiseerd, met bijbehorende (grensoverschrijdende) energie- hoofdstructuur. De regio biedt een bijzonder aantrekkelijke omgeving om te wonen, te werken en te recreëren, voor zowel inwoners als toeristen. De regio trekt nieuwe inwoners aan, want het op peil houden van het inwoneraantal draagt bij aan het behoud en het verbeteren van een brede welvaart. Zuid-Limburg heeft zich verder in 2050 ontwikkeld tot een circulaire samenleving, waarin onder andere de Chemelot-site en campus als motor en proeftuin functioneert. De omschakeling naar een niet-fossiele samenleving is ook in de mobiliteitssystemen doorgevoerd. Zuid-Limburg beschikt voor wat betreft wonen en leven over een uniek en prettig leefklimaat waar twee omgevingen op te zoeken zijn: zowel een snelle stedelijke omgeving als een rustige, ontspannen, natuurlijke en natuurrijke omgeving. Daarnaast zijn er suburbane gebieden die een groen en aantrekkelijk woonmilieu bieden. Bij de ontwikkeling geeft het principe 'meer stad, meer land' richting. In het unieke buitengebied zijn de bijzondere landschappelijke kwaliteiten in combinatie met een hoge dichtheid aan cultuurhistorische elementen en een omgeving van onthaasting in stand gehouden, waardoor het gebied van grote waarde is voor de regio.

Het (ruimtelijk) raamwerk, waarbij de focus ligt op het borgen van de kwaliteit van het landelijk gebied, de relatie stad-land, duurzame mobiliteit en een klimaatbestendig landschap, is goed op orde. De transformatieopgaven waar Zuid-Limburg voor staat, zijn gerealiseerd en sociale achterstanden ten opzichte van het gemiddelde in Nederland zijn ingelopen. Uitdagingen en opgaven voor Zuid-Limburg zijn, voor zover relevant voor dit bestemmingsplan, de kwalitatieve als kwantitatieve opgaven op de woningmarkt en de trage doorstroming. Deze opgaven verschillen binnen Zuid-Limburg echter per (sub)regio. In de dichtbevolkte suburbane woonwijken en kernen in de stedelijke omgeving van onder andere de Westelijke Mijnstreek kan door transformatie en verdunning een kwaliteitsslag worden gemaakt, gericht op het welzijn van de bewoners. Denk bijvoorbeeld aan het versterken van de groenblauwe structuren en het realiseren van de verduurzamingsopgave, waaronder de warmtetransitie. Ook het voorkomen van wateroverlast in dit stedelijke gebied vraagt nadrukkelijk de aandacht. Wandelen en fietsen vormen de voornaamste manier van transport in de woonomgeving. De meeste woningen zijn toekomstgeschikt en in de wijken wonen jong en oud door elkaar. Een deel van de oude woningen wordt gesloopt voor klimaat-neutrale nieuwbouw. Een ander deel van de woningen is aangepast aan de nieuwe tijd.

Dit wordt met een gecoördineerde aanpak in alle wijken doorgevoerd, zodat alle inwoners in een gezonde omgeving leven en worden aangezet tot een gezonde levensstijl. Het grote aandeel particulier bezit is een extra uitdaging bij het verduurzamen en omvormen van de woningvoorraad.

22

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Conclusie Met onderhavig planvoornemen wordt voorzien in (maximaal) 32 woningen. Het betreft een herstructurering op een inbreidingslocatie, waarbij het aantal woningen (per saldo) aanzienlijk afneemt. Hierdoor vindt een verdunning plaats. De beoogde woningen sluiten (beter) aan op de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte binnen de gemeente. Het betreffen immers kwalitatief hoogwaardige levensloopbestendige woningen, geschikt voor zowel starters als senioren. Door de woningen op een inbreidingslocatie te realiseren wordt zorgvuldig omgegaan met de beschikbare ruimte binnen de gemeente Stein en wordt voldaan aan het principe 'meer stad, meer land'. Daarnaast wordt met onderhavig plan een bijdrage geleverd aan het realiseren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving door het plangebied dusdanig in te richten dat het uitnodigt tot ontmoeten, bewegen en recreëren. Ook worden de nodige maatregelen genomen ten aanzien van klimaatadaptatie, onder andere door een groene inrichting van het plangebied, de aanleg van waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals wadi's) en het plaatsen van zonnepanelen. Geconcludeerd wordt dat onderhavig bestemmingsplan goed past binnen de beleidskaders van de Omgevingsvisie Limburg. 3.3.2 Limburg Agenda 2030 Limburg moet mee kunnen bewegen met alle veranderingen in onze samenleving. Op cultureel, economisch en sociaal gebied.

De Provincie Limburg heeft daarom het initiatief genomen om met de Limburgse samenleving in gesprek te gaan over de uitdagingen van de toekomst. Met de Limburg Agenda is daarmee een begin gemaakt, door samen te kijken naar de vraag: Hoe kan Limburg in 2030 eruit zien? In de Limburg Agenda worden keuzes voor het Limburg van morgen. Die keuzes zijn richtinggevend, maar niet allesbepalend. De agenda is bedoeld om Limburg te laten inspelen op de uitdagingen van de toekomst, door mensen en organisaties samen te brengen, elkaar te inspireren en uiteindelijk elkaars krachten te bundelen. Niet alleen nu, voor de totstandkoming van deze agenda, maar vooral ook voor straks. De Limburg Agenda gaat uit van een centraal thema 'Vernieuwing' en is uitgewerkt in vier inhoudelijke thema's: Limburg in beweging; Glokale productie en consumptie; Ontbinding en nieuwe verbinding; Een digitale sprong in de toekomst. Conclusie Met name het derde thema 'Ontbinding en nieuwe verbinding' van de Limburg Agenda 2030 is relevant voor onderhavig planvoornemen. Door kwalitatief hoogwaardige levensloopbestendige woningen te realiseren, krijgt het noordelijke gedeelte van de wijk Nieuwdorp een positieve kwaliteitsimpuls. Er is meer ruimte voor jong en oud om elkaar te ontmoeten en te recreëren, hetgeen de levendigheid en sociale cohesie in de wijk bevorderd.

Voorliggend bestemmingsplan sluit derhalve aan op de Limburg Agenda 2030, en daarmee op het perspectief voor het Limburg van 2030.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

23

3.3.3 Omgevingsverordening Limburg In de Omgevingsverordening Limburg 2014 staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van de provincie juridische binding te geven. Die verordening is nog gebaseerd op het Provinciale Omgevingsplan 2014 (POL2014), maar de opgenomen instructieregels sluiten ook aan op de huidige Omgevingsvisie Limburg, of zijn daar ondertussen op aangepast. Een nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) is reeds vastgesteld, maar zal pas worden gepubliceerd en in werking treden gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (vooralsnog 1 januari 2024). Aangezien de invoering van de Omgevingswet ondertussen meermaals is uitgesteld, zijn de daarin voorziene nieuwe instructieregels middels wijzigingsverordeningen ook toegevoegd aan de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014. De huidige verordening voorziet in de borging van provinciale belangen die voortvloeien uit het POL2014 en in de juridische borging van de eerder met de Limburgse gemeenten gemaakte bestuursafspraken over c.q. de regionale structuurvisies voor de thema's wonen, detailhandel, kantoren, bedrijventerreinen en vrijetijdseconomie in de Omgevingsverordening Limburg 2014.

Recent is de verordening aangevuld met nieuwe regels over huisvesting van internationale werknemers, na-ijlende gevolgen van steenkolenwinning, zonne-energie, intensieve veehouderij, het voorkomen van eventuele verstoringen binnen het zoekgebied voor de Einstein-telescoop en klimaatadaptatie. Specifiek voor de doorwerking van het ruimtelijk beleid is in de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014 een hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) opgenomen. Dit hoofdstuk bevat uitsluitend instructiebepalingen die zijn gericht tot gemeentebesturen. Zij moeten deze regels in acht nemen bij het vaststellen van bestemmingsplannen en beheersverordeningen en bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In het hoofdstuk Ruimte zijn voor een beperkt aantal onderdelen van het provinciale omgevingsbeleid regels opgenomen. Daarnaast zijn regelingen opgenomen die naar de mening van het Rijk door de provincies nader moeten, dan wel kunnen worden uitgewerkt in een provinciale omgevingsverordening. Met name gaat het dan om de regels voor de ecologische hoofdstructuur, die zijn ondergebracht in het onderdeel Goudgroene natuurzone. Voor onderhavig bestemmingsplan en het plangebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft zijn de navolgende bepalingen uit de verordening (in beginsel) van belang.

Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Omgevingsverordening Limburg 2014 is ook nogmaals geborgd dat in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals neergelegd in artikel 3.1.6, lid 2 Bro (zie ook paragraaf 3.2.3). Daarbij dient tevens te worden ingegaan op de mogelijkheden voor herbenutting van leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen. Artikel 2.4.2 Wonen In de verordening is bepaald dat indien een ruimtelijk plan, zoals een bestemmingsplan, voorziet in de toevoeging van woningen, uit de toelichting dient te blijken dat: het plan past binnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie; de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte blijkt uit een actueel, onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over die behoefte overeenstemming bestaat binnen de regio Zuid-Limburg; het plan is opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg; realisatie is beoogd binnen 5 jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en, wanneer die termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer die mogelijkheden weer komen te vervallen. Artikel 2.16.1 Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning

24

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Deze instructieregel vraagt gemeenten om in de toelichting op een ruimtelijk plan te beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met na-ijlende effecten van de voormalige steenkolenwinning. Artikel 2.18.2 Beschermingsgebied Einstein Telescope In de verordening is voorzien in een beschermingsgebied ten behoeve van de beoogde realisatie van de zogenoemde Einstein Telescope, om zodoende de vestigingsmogelijkheden voor die telescoop waar mogelijk te verbeteren door interferende activiteiten zoveel mogelijk te voorkomen. Het grondgebied van de gemeente Stein is echter niet gelegen binnen het beschermingsgebied. Artikel 2.19.1 Klimaatadaptatie Voorts is in de verordening opgenomen dat een plan dat voorziet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's en gevolgen van klimaatverandering en een beschrijving van de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico's en gevolgen van klimaatverandering (wateroverlast, overstroming en droogte) te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Toepassing Op voornoemde bepalingen uit de Omgevingsverordening Limburg wordt hierna afzonderlijk ingegaan.

Ladder voor duurzame verstedelijking Aangezien met onderhavig bestemmingsplan niet wordt voorzien in een zogenaamde 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' wordt een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk geacht. Zie voor een uitgebreide toelichting hierop paragraaf 3.2.3. Verder zijn binnen het plangebied geen leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen aanwezig, waardoor een eventuele herbenutting daarvan ook niet aan de orde is. Wonen Dat onderhavig plan past binnen de gestelde kaders van de Omgevingsvisie Limburg is in paragraaf 3.3.1 van voorliggende toelichting reeds uitgebreid toegelicht. Voorts blijkt dat, volgens het woningbehoefteonderzoek van Stec Groep (2023), met het plan wordt voorzien in woningen waaraan kwantitatief en kwalitatief behoefte bestaat binnen de gemeente Stein, en dat reeds op 5 juli 2023 (sub)regionale afstemming plaatsgevonden. Het plan is tevens opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De realisatie van het plan zal gefaseerd plaatsvinden en is beoogd tussen 2023 en 2028, derhalve binnen 5 jaar na vaststelling van dit bestemmingsplan.

Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning De invloed van de (mogelijke) na-ijlende effecten van de voormalige steenkolenwinning op onderhavig plan zijn beoordeeld aan de hand van de rapporten die door het Ministerie van Economische Zaken in 2016 zijn uitgebracht omtrent 'Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning Zuid-Limburg' en de Nederlandse samenvatting daarvan 'het 'Uittreksel uit het samenvattende rapport met een overzicht van de voorgestelde maatregelen' d.d. 14 december 2016. Hieruit volgt dat het plangebied is gelegen binnen de concessiegrenzen van de mijn 'Maurits'. Echter, het plangebied is niet gelegen binnen een risicogebied (EK 1 (hoog), EK 2 (gemiddeld), of EK 3 (laag)). Ook is binnen het plangebied geen vrijkomend mijngas of ongelijkmatige bodemstijging, als gevolg van stijgend mijnwater, te verwachten. Binnen het plangebied liggen geen historische of industriële mijnschachten. Tot slot zijn binnen het plangebied, zo volgt uit de rapporten van het Ministerie van Economische zaken, geen neerwaartse en opwaartse boringen en oude verzakkingen en drempels aanwezig. Hierdoor hoeft met onderhavig planvoornemen geen rekening te worden gehouden met eventuele na-ijlende effecten van de voormalige steenkolenwinning.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

25

Klimaatadaptatie Het plangebied krijgt een groene inrichting. De aanwezige bomen blijven zo veel als mogelijk gehandhaafd. Dit brengt verkoeling en zorgt ervoor dat het hemelwater kan worden vastgehouden en infiltreren in de bodem. Daarnaast worden binnen het plangebied de noodzakelijke hemelwatervoorzieningen aangelegd, waarbij rekening wordt gehouden met een bergingscapaciteit van 80 mm hemelwater per m2 aan verharding (conform de eisen van het waterschap). Tot slot worden de te realiseren woningen 'gasloos' gebouwd en wordt gebruik gemaakt van zonnepanelen. Beschermingsgebied Einstein Telescope Tot slot geldt voor het beschermingsgebied ten behoeve van de Einstein Telescope dat de gemeente Stein (dus ook onderhavig plangebeid) daar volledig buiten is gelegen. Conclusie Gezien het voorgaande past onderhavig bestemmingsplan binnen de instructieregels als opgenomen in de provinciale verordening c.q. is het bestemmingsplan daarmee niet in strijd, waardoor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op dit punt niet in het geding is.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) In deze regionale structuurvisie, die op 22 september 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stein, maken de Zuid-Limburgse gemeenten onderlinge afspraken over de wijze waarop de transformatie van de woningvoorraad in Zuid-Limburg gestalte dient te krijgen. De woningmarkt in Zuid-Limburg heeft te maken met een kwantitatieve én kwalitatieve mismatch: er zijn te veel woningen en tevens sluit het aanbod niet meer aan op de toekomstige vraag. Daarom worden er afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak. In de visie wordt op hoofdlijnen de gewenste kwaliteitsslag beschreven die nodig is om het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. De belangrijkste conclusies hierbij zijn, dat de grootste problemen thans optreden in het particulier bezit en dat er naar verhouding meer huurwoningen gewenst zijn. Kansrijke doelgroepen zijn onder meer jongeren, ouderen en zorgbehoevenden. In de Structuurvisie Wonen Zuid-limburg staat de transformatieopgave per gemeente centraal in de ontwikkeling van de woningvoorraad. Om de gewenste kwantitatieve omvang van de woningvoorraad te bepalen wordt de transformatieopgave per gemeente uit de Woonmonitor gebruikt als de kwantitatieve koersbepalende opgave om te komen tot een gezonde woningmarkt met voldoende marktspanning.

De transformatieopgave wordt bepaald door de combinatie van de leegstand in de woningvoorraad (minus een gezonde frictieleegstand van 2%) en de huishoudensontwikkeling. De transformatieopgave die per gemeente tweejaarlijks wordt vastgesteld, is een koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en is beleidsneutraal. Het betreft daarmee geen afdwingbare bouw- of sloopopgave. Aan de structuurvisie liggen drie onderzoeken ten grondslag. Het zijn de onderzoeken 'Woonmilieus in Zuid-Limburg' (Companen), 'Woonmilieu Zuid-Limburg fase 2' (Atrivé) en het 'Regionaal afwegingskader wonen Maastricht-Heuvelland' (Stec-groep). De onderzoeken hebben geleid tot de volgende algemene inzichten: Woonmilieus: Er zijn drie milieus in deze woonregio: stedelijk, suburbaan en landelijk: stedelijk milieu: meer vraag dan aanbod, opletten voor gevolgen rest van de gemeente/regio; suburbaan milieu: meer aanbod dan vraag, sterk verdunnen (met name in de particuliere voorraad),

26

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

inzetten op kwaliteit en transformatie; landelijk milieu: in evenwicht, maar leegstand op de loer, inzetten op verbetering/vernieuwing. Kansen: kansen liggen in goedkope huur (onder liberalisatiegrens) en middeldure huur; kansen in extramuralisering/wonen met zorg (met name bestaand vastgoed interessant); kansen voor bijzondere exclusieve woonvormen, zoals wonen op het water, collectief particulier opdrachtgeverschap en wonen in een kerk of kasteel. Het risico op ontwrichting van de reguliere woningmarkt is hier relatief klein); kansen in studentenhuisvesting. Afspraken: In de regio zijn de volgende afspraken gemaakt: schrappen van programma dat geen toegevoegde waarde meer heeft; transformatieopgave tweejaarlijks vaststellen per gemeente; herinvulling waardevol bestaand vastgoed (zoals monumenten) heeft prioriteit; compensatie verplicht bij nieuwe initiatieven (in deze volgorde): 1. slopen; 2. financiële compensatieregeling; 3. gemeente neemt sloopverplichting over en voert deze uit binnen de raadstermijn; 4. schrappen bestaande plancapaciteit: 1 nieuwe woning tegen 4 bestaande woningen (bij monumenten 1 op 1). Conclusie Met onderhavig plan worden maximaal 32 (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd. Echter, er worden ook 62 (sterk verouderde) woningen gesloopt. Hierdoor neemt het aantal woningen per saldo af met 30 woningen.

Met het planvoornemen wordt beoogd woningen te realiseren die beter aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve lokale woningbehoefte en wordt een flinke kwaliteitsslag gemaakt. Dat aan de te realiseren woningen zowel kwantitatief als kwalitatief gezien behoefte bestaat binnen de gemeente Stein volgt uit paragraaf 3.4.1 van deze toelichting. Het plangebied is gelegen in een suburbaan milieu, wat inhoudt dat de doelstelling 'verdunning' (van de woningaantallen) is en waarbij dient te worden ingezet op kwaliteit en transformatie. Zoals gezegd neemt als gevolg van onderhavig plan - het aantal woningen af, waardoor sprake is van een verdunning van de woningvoorraad. Daarnaast vindt binnen het plangebied een sterke kwaliteitsverbetering van de woningen plaats, door de huidige (verouderde) woningen te slopen en daarvoor in de plaats kwalitatief hoogwaardige woningen te bouwen geschikt voor zowel starters als senioren. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat onderhavig bestemmingsplan past binnen de Structuurvisie Wonen Zuid-limburg. 3.4.2 Transformatievisie Westelijke Mijnstreek Samen met de andere gemeenten van de Westelijke Mijnstreek (gemeente Beek, voormalige gemeente Schinnen en de gemeente Sittard-Geleen) heeft de gemeente Stein de 'Transformatievisie Westelijke Mijnstreek' opgesteld, welke in 2020 is vastgesteld.

De gemeenten van de Westelijke Mijnstreek (waaronder dus de gemeente Stein) zien zich geconfronteerd met de demografische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio en de noodzakelijke transformatie van de

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

27

woningmarkt op schaal van de Westelijke Mijnstreek. Met de transformatievisie willen de gemeenten inzetten op levendige kernen en aantrekkelijke woonmilieus, waarin de leefkwaliteit voorop staat. Het wordt belangrijk geacht om de eigenheid van de verschillende woonmilieus te (her)ontdekken en te versterken. In de visie vindt hierom een differentiatie plaats naar verschillende types van woonmilieus in de regio. Hiermee sluit de transformatievisie goed aan op de 'Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg' (zie hiervoor paragraaf 3.4.1). Aan ieder type woonmilieu wordt vervolgens een concrete transformatieopgave gekoppeld, waarbij de volgende vier pijlers worden toegepast: 1. 2. 3. 4.

de cultuurhistorische identiteit; het landschap; de voorzieningenstructuur; de woningvoorraad.

De ambitie is om niet alleen de uitdagingen op het gebied van demografie en woningvoorraad aan te gaan, maar ook om te bouwen aan een toekomstbestendige, veerkrachtige ruimte, met oog voor identiteit en leefkwaliteit van de verschillende woonomgevingen en aangepast aan de veranderende woonwensen/-eisen. Toepassingen conclusie Het plangebied is volgens de synthesekaart van de transformatievisie gelegen binnen het woonmilieu 'verstedelijkte kern' (zie onderstaande kaartuitsnede).

Kaartuitsnede synthesekaart 'Transformatievisie Westelijke Mijnstreek' (deel II - Ruimtelijke Visie)

28

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Volgens de 'Transformatievisie Westelijke Mijnstreek' worden de verstedelijkte kernen gekenmerkt door haar historische centra met commerciële en maatschappelijke voorzieningen enerzijds en monotone suburbane woonwijken anderzijds. De monotone woonwijken dienen te veranderen naar groene woonomgevingen met meer landschap voor iedereen. Het centrum dient te worden uitgebouwd tot een nog sterkere voorzieningenknoop en maatschappelijke voorzieningen dienen te worden versterkt. De publieke ruimte dient daarbij als belangrijke ontmoetingsplek. In een verstedelijkte kern is het aangenaam wonen voor jong en oud, met voorzieningen (en ontmoetingsplekken) op korte afstand. Kwetsbare woningen dienen te worden gesloopt of getransformeerd ten voordele van nieuwe of grondig gerenoveerde duurzame en levensloopbestendige woningen. Daarnaast dient voor wat betreft de woningvoorraad rekening te worden gehouden met maatschappelijke tendenzen en demografische ontwikkelingen (zoals de voorziene vergrijzing). Als voorbeeld wordt genoemd dat men kan voorzien in collectieve ouderenwoningen in markante gebouwen die een nieuwe invulling zoeken. Een ander voorbeeld is dat men kan slopen of verdunnen ten voordele van nieuwe levensloopbestendige schakelwoningen. Naast de grotere projecten kunnen op kleinere schaal ook woningen samengevoegd en gerenoveerd worden om aan de toekomstige woonwensen te voldoen.

Tot slot kunnen beeldbepalende gebouwen ook met gemeenschapsfuncties worden ingevuld, zoals een buurt- of jeugdhuis. Met onderhavig planvoornemen wordt voorzien in de realisatie van 32 duurzame levensloopbestendige woningen die voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. De woningen zijn onder andere geschikt voor senioren. Hierdoor wordt goed rekening gehouden met de voorziene vergrijzing in Stein. De huidige (sterk verouderde) woningen binnen het plangebied, in totaal 62 woningen, worden gesloopt, waardoor een verdunning van de woningvoorraad plaatsvindt. Daarnaast wordt voorzien in een groene woonomgeving binnen het plangebied, waar het aangenaam wonen is en de bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Ook zijn op loopafstand (op een afstand van ca. 160 meter) de centrumvoorzieningen gelegen. Onderhavig planvoornemen past naar aard en omvang derhalve goed binnen het woonmilieu 'verstedelijkte kern'. De 'Transformatievisie Westelijke Mijnstreek' levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen, waardoor de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding is.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025 De gemeenteraad van de gemeente Stein heeft op 26 februari 2015 de 'Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025' vastgesteld. In deze structuurvisie heeft de gemeente de hoofdlijnen voor voorgenomen ontwikkelingen en het door de gemeente te voeren (ruimtelijke) beleid vastgelegd. De structuurvisie geeft ook aan op welke wijze de gemeente van plan is de voorngenomen ontwikkelingen daadwerkelijk te realiseren. De structuurvisie geeft invulling aan de strategische toekomstvisie 'Het Stein van morgen' dat het strategische beleid voor de periode 2011-2021 vormde. In deze visie verlegt de gemeente de ambitie van groei naar de borging van ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie is tot stand gekomen door de inbreng van vele mensen. Het samenspel tussen overheden, inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden wordt als belangrijk punt voor de ruimtelijke ontwikkelingen van Stein aangemerkt. De volgende kernpunten zijn in de ruimtelijke structuurvisie geformuleerd: Werken aan leefbare dorpen, een attractief buitengebied en sterke bedrijventerrein, waarbij burgers en ondernemers actief meedenken en meedoen. Een verbinding leggen tussen opgaven in het sociaal domein (zoals vergrijzing, ontgroening, meer burgerparticipatie, en leefbaarheid van de dorpen) en het ruimtelijk domein.

Een actueel, op ontwikkelingen van de komende jaren inspelend ruimtelijk beleid, dat ook past binnen het Provinciaal Omgevingsplan Limburg.

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

29

Als kernopgave voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Stein wordt de vergrijzing en ontgroening genoemd. Geïnvesteerd moet worden in de kwaliteit en leefbaarheid van de dorpen binnen de gemeente. Als één van de belangrijkste speerpunten wordt in de structuurvisie genoemd: het (her)invullen van lege plekken die ontstaan in het bebouwd gebied en het herinvullen van gebouwen die als gevolg van demografische veranderingen dan wel maatschappelijke ontwikkelingen leeg komen te staan. Andere speerpunten zijn het participeren van bewoners in ruimtelijke ontwikkelingsprocessen en het creëren van ontmoetingsplekken in de wijk. Conclusie Met onderhavig plan wordt voorzien in een herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied. De reeds aanwezige woningen (in totaal 62 woningen) binnen het plangebied zijn inmiddels sterk verouderd. Hierom worden deze woningen gesloopt en worden ten voordele daarvan 32 levensloopbestendige (grondgebonden) woningen gerealiseerd. Het betreffen kwalitatief hoogwaardige woningen, onder andere geschikt voor ouderen. Daarnaast krijgt het plangebied een ruime en groene uitstraling, waar men kan recreëren en elkaar ontmoeten. De aanwezige bomen blijven zo veel als mogelijk behouden. Met onderhavig planvoornemen wordt derhalve nadrukkelijk rekening gehouden met de kernopgave: vergrijzing en ontgroening.

Kortom, het plan past binnen de beleidskaders die worden gesteld in de 'Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025'. De structuurvisie levert derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan. 3.5.2 Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040 De gemeenteraad van de gemeente Stein heeft op 17 februari 2022 de 'Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040' vastgesteld. Deze omgevingsvisie betreft een strategische integrale visie voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Stein voor de komende jaren. De fysieke leefomgeving is breder dan alleen de ruimtelijke aspecten. Ook ontwikkelingen op het gebied van onder andere cultureel erfgoed, economie, veiligheid en gezondheid, duurzaamheid en landschap krijgen een plek in deze visie. De omgevingsvisie is een uitwerking van de 'Strategische toekomstvisie 2018-2022' en geeft verder richting aan welke gemeente de gemeente Stein wil zijn op het gebied van de fysieke leefomgeving. De vijf thema's die in de omgevingsvisie van de gemeente Stein centraal staan, zijn: Thema 1: Sociale en vitale wijken en kernen. Thema 2: Een veilige, gezonde en groene leefomgeving. Thema 3: Versterken van de unieke omgevingskwaliteiten. Thema 4: Een bereikbare en bedrijvige gemeente. Thema 5: Energietransitie.

Specifiek voor de woonkernen, waarvan onderhavig plangebied onderdeel uitmaakt, geldt dat met name de thema's 'sociale en vitale wijken en kernen' en 'veilige, gezonde en groene leefomgeving' (thema's 1 en 2) van belang zijn. Uitgangspunten daarbij zijn onder andere dat de identiteit en unieke kenmerken van de wijk of kern centraal komen te staan en dat primair de focus komt te liggen op de versterking van vitale stedelijke en landelijke centrumkernen. In het kader van het versterken van de leefkwaliteit dient een balans te bestaan tussen enerzijds bedrijvigheid in de woonkernen en anderzijds een veilige, gezonde en groene leefomgeving. In de centrumkernen moeten de functies zoveel als mogelijk worden gecentraliseerd, behouden en versterkt. Daarnaast wordt een veilige, gezonde en groene leefomgeving geacht een belangrijke voorwaarde te zijn voor de versterking van de leefkwaliteit in de gemeente Stein. De energietransitie (thema 5) loopt als een rode draad door voornoemde thema's en uitgangspunten heen.

30

bestemmingsplan Zaam Wonen Nieuwdorp

Conclusie Het planvoornemen draagt nadrukkelijk bij aan de eerste twee thema's, namelijk de thema's 'sociale en vitale wijken en kernen' en 'veilige, gezonde en groene leefomgeving'. Zo wordt met de beoogde sloop en nieuwbouw voorzien in duurzame en kwalitatief goede levensloopbestendige woningen, waaraan binnen de kern Stein behoefte bestaat. Ook krijgt het plangebied een groene uitstraling met voldoende ruimte voor voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. De aanwezige bomen worden zoveel als mogelijk gehandhaafd. Het noordelijke gedeelte van de wijk Nieuwdorp krijgt derhalve een positieve kwaliteitsimpuls, waar men wordt gestimuleerd te bewegen, te recreëren en elkaar te ontmoeten. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan het creëren van een sociale en vitale wijk (en kern) en een veilige, gezonde en groene leefomgeving. Op welke wijze in onderhavig plan rekening wordt gehouden met de energietransitie staat beschreven in paragraaf 3.5.5 van deze toelichting. Gelet op het voorgaande wordt concludeerd dat de 'Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040' geen belemmeringen vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. 3.5.3 Woonzorgvisie Stein 2023-2028 en Woondeal De 'Woonzorgvisie Stein 2023-2028' is op 28 september 2023 door de gemeenteraad vastgesteld.

In deze visie staat beschreven wat de gemeente Stein voor ogen heeft op het gebied van wonen én de zorg- en ondersteungingsbehoefte in relatie tot wonen. Het betreft een uitwerking van het thema wonen van de 'Omgevingsvisie Gemeente Stein 2040' (zie paragraaf 3.5.2) en hangt nauw samen met het regionaal (en provinciaal) woonbeleid, waaronder de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) zie paragraaf 3.4.1. In de Woonzorgvisie staan de navolgende ambities beschreven. 1. 2.

3.

4.

Vanuit het mensperspectief: het optimaliseren van de leefkwaliteit door mensen maximaal de mogelijkheid te bieden om een 'thuis' te hebben. Vanuit het perspectief leefomgeving: het afstemmen van woonmilieus op de toekomstige samenstelling van de bevolking op basis van een op maat gerichte aanpak, waarbij de uitdaging is om een actieve bijdrage te leveren aan de leefkwaliteit, bijvoorbeeld door vergroening middels klimaatadaptief bouwen en het creëren van ontmoetingsplekken en stimuleren van een gezonde levensstijl. Vanuit het perspectief wonen: het kwalitatief en kwantitatief transformeren van de woningvoorraad, waarbij rekening wordt gehouden met de samenstelling van de bevolking en wordt gestuurd op kwaliteit, bijvoorbeeld door de juiste woning te realiseren op de juiste plek op het juiste moment voor een diverse populatie aan huishoudens en door in te zetten op inbreiding in plaats van uitbreiding. Vanuit het woonzorg perspectief: het zo lang mogelijk thuis laten wonen van zorgbehoevenden ("zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan").