B.3.3 Bruisend Hart Nieuwdorp_Toelichting

Bestemmingsplan - Toelichting -

Bruisend Hart Nieuwdorp Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Bruisend Hart Nieuwdorp Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPBruisendHart-0003

Status:

vastgesteld

Datum:

4 juli 2024

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 7 9

Aanleiding Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

11

2.1 2.2 2.3

Inleiding Bestaande situatie Nieuwe situatie

11 11 16

Hoofdstuk 3 Beleidskader

19

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

19 19 25 30 35

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

41

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Inleiding Mer-beoordeling Bodem Geluid Geur Luchtkwaliteit Externe veiligheid Kabels en Leidingen

41 41 42 43 47 47 50 55

4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Bedrijven en milieuzonering Archeologie Cultuurhistorie Ecologie Water Verkeer en parkeren

56 59 61 62 66 68

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

71

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

71 71 72 72 74

Inleiding Uitgangspunten Toelichting op de planregels Bestemmingen Algemene regels

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

3

5.6

Overgangs- en slotregel

75

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

77

6.1 6.2 6.3 6.4

77 77 77 78

Inleiding Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Conclusie

Hoofdstuk 7 Procedure

79

7.1 7.2 7.3

79 79 80

De te volgen procedure Vooroverleg Vaststelling

Toelichting

4

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De wijk Nieuwdorp in Stein heeft te maken met een sterke vergrijzing van haar inwoners. Hierdoor ontstaat binnen de wijk een toenemende behoefte aan geschikte (senioren)woningen en zorgvoorzieningen. De gemeente Stein en Zaam Wonen hebben naar aanleiding hiervan de handen ineen geslagen en zijn tot een plan gekomen voor de transformatie en herstructurering van de (voormalige) school- en kerklocatie in het centrum van Nieuwdorp. Beoogd wordt met dit plan om wonen te integreren met enkele maatschappelijke functies, en zodoende te voorzien in een 'bruisend hart' voor de wijk Nieuwdorp, waarbij thema's als sociale inclusie, groen en een gezonde en levendige (woon)omgeving centraal komen te staan. Concreet bestaat het planvoornemen uit het realiseren van een complex bestaande uit 32 zorgeenheden (geschikt voor extramurale 24-uurs zorg) en een maatschappelijke plint (buurtcentrum en kantoorfunctie) ter plaatse van het kerkgebouw, waarbij de cultuurhistorisch waardevolle elementen van de kerk behouden blijven. Daarnaast worden een appartementencomplex bestaande uit 26 levensloopbestendige appartementen en 9 patiowoningen gerealiseerd. In totaal wordt dus voorzien in de realisatie van (maximaal) 35 woningen een 32 zorgeenheden. De (voormalige) pastoriewoning wordt, wegens het vervallen van haar relatie met de kerk, (conform het bestaande gebruik) herbestemd naar 'wonen'.

Daarnaast wordt voorzien in het aanleggen van twee collectieve binnentuinen en een buurttuin. Richting de buurttuin wordt een autovrije 'Loper' gerealiseerd. Het aanwezige groen blijft zo veel als mogelijk behouden en wordt waar mogelijk versterkt met nieuw aan te leggen groenvoorzieningen. Met dit planvoornemen wordt stevig ingezet op zorg (waarbij de zorg thuis kan worden geleverd), passende woonvormen (onder andere voor senioren en starters) en het creëren van ontmoetingsplekken in de wijk. De geldende bestemmingsplannen 'Kern Stein' (vastgesteld d.d. 11 september 2013) en 'Erfgoed Stein' (vastgesteld d.d. 22 juli 2021) maken onderhavig planvoornemen niet mogelijk. Volgens het bestemmingsplan 'Kern Stein' beschikt onderhavige locatie onder andere over de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Sport' met daarbinnen gelegen enkele bouwvlakken en maatvoeringsaanduidingen ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte. De bouw- en gebruiksregels zijn onvoldoende toereikend om te kunnen voorzien in onderhavig planvoornemen. Om het planvoornemen toch juridisch-planologisch mogelijk te kunnen maken, is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggende toelichting maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp dat juridisch-planologisch in het planvoornemen voorziet.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van de (parochie)wijk Nieuwdorp te Stein. De wijk Nieuwdorp, een voormalig buurtschap dat is ontstaan na de tweede wereldoorlog, is gelegen in het zuidelijke gedeelte van Stein, en wordt door de Rijksweg A76 gescheiden van de rest van Stein. Op onderstaande luchtfoto is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

5

Luchtfoto met daarop aangeduid globale ligging plangebied (zie rode cirkel) Binnen het plangebied is een (voormalig) schoolgebouw (met schoolplein en gymzaal) gelegen, dat momenteel dienst doet als buurtcentrum. Daarnaast ligt binnen het plangebied een kerkgebouw, de 'Onze-Lieve-Vrouw Hulp der Christenenkerk', met bijbehorende pastoriewoning. Ook beschikt het plangebied over een zestal appartementen (aan het Pastoor van Heldenplein). Opmerkelijk is dat een groot gedeelte van het plangebied onbebouwd is. Het plangebied omvat meerdere kadastrale percelen en ligt 'ingeklemd' tussen de bestaande bebouwing aan de Bergènkenstraat, de Vleugelmorgenstraat, de Heisteeg en het Pastoor van Heldenplein (en de Peldenstraat). De bestaande bebouwing bestaat met name uit woningen (vrijstaand, twee-onder-een-kap, aaneengebouwd en gestapeld). Daarnaast zijn aan de Bergènkenstraat en Peldenstraat enkele (centrum)voorzieningen gevestigd, waaronder een medisch centrum, fietsenwinkel, kapperszaak en tattooshop. Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als: gemeente Stein, sectie G, nummers: 1302 (ged.), 1304, 1305, 1746 (ged.), 1864 (ged.), 1986 (ged.) en 2169 (ged.). Op onderstaande kaartuitsnede zijn de kadastrale perceelsnummers weergegeven en is het plangebied aangeduid.

6

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Kaartuitsnede met kadastrale perceelsnummers en aanduiding plangebied (rode contouren)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Kern Stein' (vastgesteld d.d. 11 september 2013) en 'Erfgoed Stein' (vastgesteld d.d. 22 juli 2021). 1.3.1 Bestemmingsplan Kern Stein Ingevolge het geldende bestemmingsplan 'Kern Stein', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stein op 11 september 2013, zijn binnen het plangebied de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Sport', 'Wonen' en 'Verkeer' van toepassing. Binnen het plangebied zijn enkele bouwvlakken opgenomen, met verschillende bijbehorende maatvoeringsaanduidingen ten behoeve van de maximum toegestane bouwhoogte. Voorts geldt dat, in relatie tot het oostelijk gelegen Chemelotterrein, de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aan het plangebied is toegekend.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

7

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Kern Stein' met aanduiding plangebied (rode contouren) 1.3.2 Bestemmingsplan Erfgoed Stein Daarnaast is ingevolge het geldende bestemmingsplan 'Erfgoed Stein', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stein op 22 juli 2021, aan een gedeelte van het plangebied (ter plaatse van het kerkgebouw en de pastoriewoning) de dubbelbestemming 'Waarde - Historische bebouwing en gezichten' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - historisch gebouw' toegekend. Deze dubbelbestemming met functieaanduiding dient voor het behoud, herstel en versterken van het kerkgebouw (en de pastoriewoning) als zijnde historisch gebouw. Daarnaast beschikt ingevolge dit bestemmingsplan een klein gedeelte van het plangebied (aan de zuidelijke zijde) over de dubbelbestemming 'Waarde - Historische infrastructuur' en de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - te behouden historisch tracé'. In paragraaf 4.11 wordt nader besproken wat dit betekent voor onderhavig plan.

8

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Erfgoed Stein' met aanduiding plangebied (rode contouren)

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in Hoofdstuk 2 het planvoornemen besproken. In Hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente. In Hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de juridische planopzet en de planregels. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Ten slotte komt in Hoofdstuk 7 de bestemmingsplanprocedure aan bod.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

9

10

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande situatie (de omgeving en de locatie zelf) en het planvoornemen (de nieuwe situatie).

2.2

Bestaande situatie

2.2.1 Stedenbouwkundige context Het plangebied is gelegen te midden van een woonwijk. Aan alle zijden van het plangebied bevindt zich bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing in de nabije omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woningen. In zowel oostelijke als zuidelijke richting van het plangebied (aan de Vleugelmorgenstraat en de Heisteeg) zijn vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen gelegen. Ten noorden van het plangebied (aan de Bergènkenstraat) bevinden zich (tevens) aaneengebouwde woningen, evenals een medisch centrum en 'Huis Nieuwdorp'. Ten westen van het plangebied (aan het Pastoor van Heldenplein) zijn gestapelde woningen gelegen. Daarnaast bevinden zich ten westen van het plangebied, aan de Peldenstraat, enkele kleinschalige centrumfuncties (waaronder horeca, detailhandel en dienstverlening) met bovenwoning. Richting het noordwesten van het plangebied neemt derhalve de bebouwingsdichtheid en de gebruiksintensiteit van de omgeving toe.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

11

Luchtfoto met aanduiding van het plangebied (rode contouren) Vanuit het zuidwesten, langs de Heisteeg en Van der Marckstraat, loopt een plantsoen c.q. groenvoorziening richting het plangebied. Ook langs de Arnoldenstraat (en Peldenstraat) bevindt zich een bomenstructuur. Deze groenstructuren komen bij het plangebied als het ware samen.

12

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Impressie groenstructuren langs de Heisteeg en Arnoldenstraat (bron: Google Streetview, augustus 2022) Het woongedeelte ten oosten van het plangebied (onder andere de Vleugelmorgenstraat en de Heisteeg) is ruim opgezet met lange zichtlijnen en voldoende ruimte om op eigen terrein (aan de voorzijde van de woningen) te parkeren. Door het groen en de ruime voortuinen oogt dit (woon)gedeelte stedelijk doch ruimtelijk.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

13

Impressie (bebouwings)structuur langs de Vleugelmorgenstraat (bron: Google Streetview, augustus 2022) Aan de westzijde van het plangebied is, aan de Peldenstraat (en het kerkplein), een kleinschalig centrum gelegen (met onder andere horeca, detailhandel en dienstverlening). De centrumfuncties bevinden zich in de plint en zijn veelal voorzien van een bovenwoning. Ook is aan de noordzijde van het plangebied (aan de Bergènkenstraat) een medisch centrum gelegen. Hierdoor kenmerkt de directe omgeving van het plangebied zich als een gebied met functiemenging.

Impressie kleinschalig centrum aan de Peldenstraat (bron: Google Streetview, augustus 2022)

14

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

2.2.2 Plangebied Binnen het plangebied is voor wat betreft bebouwing aanwezig het schoolgebouw van de voormalige 'Don Boscoschool' met daarachter een gymzaal, het kerkgebouw 'Onze-Lieve-Vrouw Hulp der Christenenkerk' met bijbehorende pastoriewoning, en een zestal appartementen (aan het Pastoor van Heldenplein). Het (voormalig) schoolgebouw wordt momenteel gebruikt als buurtcentrum. Het kerkgebouw is ontworpen door architect S.J. Dings en is omstreeks 1954 opgericht. Het kerkgebouw betreft geen monumentaal pand. In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorie van de kerk. Daarnaast bevinden zich binnen het plangebied een onbebouwd groen (binnen)terrein, een schoolplein, een kerkplein en enkele parkeervoorzieningen. Het aanwezige groen geeft het plangebied een groene uitstraling.

Obliek foto van onderhavig plangebied (bron: Slagboom en Peeters) Het plangebied grenst aan de Bergènkenstraat, de Heisteeg en het Pastoor van Heldenplein (en de Peldenstraat). Deze wegen verschaffen rechtstreeks toegang tot het plangebied.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

15

Impressie van het plangebied vanaf de Bergènkenstraat en het Pastoor van Heldenplein (bron: Google Streetview, augustus 2022)

2.3

Nieuwe situatie

Het planvoornemen betreft de realisatie van 32 zorgeenheden geschikt voor extramurale 24-uurs zorg (VPT/MPT) ter plaatse van het huidige kerkgebouw, met in de plint een buurtcentrum met bijbehorend kantoor. De cultuurhistorisch waardevolle elementen van het kerkgebouw blijven behouden (zie in dit verband ook paragraaf 4.11 van de toelichting).

16

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Ter plaatse van het (voormalig) schoolgebouw komen 9 patiowoningen (oriënterend op de Bergènkenstraat) en een appartementencomplex bestaande uit 26 levensloopbestendige appartementen. Zowel het complex met de zorgeenheden als de appartementen en patiowoningen komen te beschikken over een collectieve binnentuin. Daarnaast wordt het groene achterterrein ingericht als buurttuin.

Bouwvolume van het planvoornemen Ter plaatse van de huidige gymzaal worden parkeervoorzieningen gerealiseerd (bereikbaar vanaf de Bergènkenstraat). De (voormalige) pastoriewoning blijft behouden, maar wordt vanwege het vervallen van haar relatie met de kerk bestemd als reguliere (grondgebonden) woning. Het kerkplein zal dienst doen als buurtplein en krijgt een groene uitstraling. Tevens zullen daar de nodige parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt vanaf het Pastoor van Heldenplein een (autovrije) doorsteek gemaakt (tussen de nieuwbouw) richting de buurttuin op het achterterrein. Ten behoeve van deze autovrije 'Loper' worden zes appartementen aan het Pastoor van Heldenplein mogelijk op termijn gesloopt, zodat vanaf de Van der Marckstraat een groene looproute ontstaat. Hiermee worden de bestaande groenstructuren langs de Heisteeg/Van der Marckstraat en Arnoldenstraat/Peldenstraat sterker met elkaar verbonden.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

17

Stedenbouwkundig ontwerp van het planvoornemen Het complex met de 32 zorgeenheden krijgt een L-vorm. Daarbij blijft het cultuurhistorisch waardevolle westelijke gedeelte van het kerkgebouw behouden. Het L-vormige volume bestaat uit een drielaags gedeelte (aan de zijde van de Heisteeg en de pastoriewoning), voorzien van een plat dak. In de noordoostelijke hoek van het complex wordt een hoogte-accent gemaakt (als herinnering aan de nooit gebouwde kerktoren), door het realiseren van 4 bouwlagen mét kap en een markante schoorsteen. Op de vierde bouwlaag zijn geen verblijfs-/woonruimte dan wel geluidgevoelige ruimten voorzien c.q. toegestaan. Deze vierde bouwlaag is uitsluitend bedoeld als technische ruimte dan wel ten behoeve van opslag/berging. Het complex wordt voorzien van een semi-private binnentuin, waarbij de footprint van het kerkgebouw wordt gerespecteerd. De beoogde bebouwing op de (voormalige) schoollocatie bestaat uit twee delen. Aan de zuidzijde wordt een appartementencomplex, bestaande uit drie bouwlagen, gerealiseerd, en aan de noordzijde worden 9 patiowoningen gerealiseerd, allen voorzien van een plat dak. Tussen deze bebouwing wordt een collectieve binnentuin aangelegd, bereikbaar vanaf de autovrije 'Loper' door middel van een poort. Het gros van de beoogde woningen zal worden verhuurd als sociale huurwoning.

Enkel de 9 patiowoningen aan de Bergènkenstraat zullen worden verhuurd voor een huurprijs boven de sociale huurgrens (binnen het segment 'midden-huur'). Met het planvoornemen blijven de reeds aanwezige bomen zoveel als mogelijk gehandhaafd en wordt het groen waar nodig versterkt (bijvoorbeeld door de aanleg van de collectieve binnentuinen en buurttuin). Door het aanwezige groen zoveel als mogelijk te behouden (en waar nodig te versterken) krijgt het plangebied een groene uitstraling.

18

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen het bestemmingsplan wordt opgezet. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid. Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan. Tevens komt de ladder voor duurzame verstedelijking en het gemeentelijk beleid in dit hoofdstuk aan bod.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt het Rijk een duurzaam toekomstperspectief voor onze leefomgeving. Met ruim 17 miljoen mensen op ruim 41.000 m2 is het zaak goede keuzes te maken ten aanzien van ruimtebeslag, om Nederland over 30 jaar nog steeds een plek te laten zijn waar het goed wonen, werken en recreëren is. De NOVI is vooralsnog vastgesteld als structuurvisie, maar heeft straks de status van omgevingsvisie onder de Omgevingswet. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen de 21 nationale belangen die in de NOVI worden onderscheiden. De belangrijkste keuzes zijn: De inpassing van duurzame energie(opwekking) met oog voor omgevingskwaliteit. Het bieden van ruimte voor een overgang naar een circulaire economie Woningbouw faciliteren in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Landgebruik meer in balans laten zijn met natuurlijke systemen. Het realiseren van deze wensen, het benutten van kansen en het oplossen van knelpunten vraagt om samenwerking tussen overheden. Zowel bij nationale vraagstukken als bij gebiedsgerichte regionale opgaven.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

19

In de NOVI wordt een viertal prioriteiten benoemd, met de bijbehorende beleidskeuzes. De voor onderhavig planvoornemen relevante keuzes worden hierna samengevat weergegeven. Ruimte voor klimaatadaptatieen energietransitie Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen. We passen duurzame energie in met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld. Duurzaam economisch groeipotentieel De Nederlandse economie verandert van karakter en is in 2050 geheel circulair en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030. Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Sterke en gezonde steden en regio's We versterken het Stedelijk Netwerk Nederland door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen. Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-)infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is. Het Rijk hanteert een integrale verstedelijkingsstrategie.

Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen. Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse. We richten de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. We verbeteren de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie.

20

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

We versterken het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuurinclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuurinclusief bouwen zijn het uitgangspunt. We richten steden en regio's klimaatbestendig in. Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief. Conclusie Met onderhavig planvoornemen wordt voorzien in passende woningbouw, waarbij het wonen sterk samenhangt met het creëren van een gezonde leefomgeving en maatschappelijke participatie. De nieuwe woningen c.q. appartementen sluiten voor wat betreft het aantal woningen, woningtype en prijsklasse aan bij de woningbehoefte binnen de gemeente Stein (zie hiervoor verder paragraaf 3.2.3 van de toelichting) en worden gerealiseerd op een inbreidingslocatie nabij enkele centrumvoorzieningen. Met andere woorden: voorzien wordt in de juiste woningen, voor de juiste doelgroep, op de juiste locatie en op het juiste moment beschikbaar.

Daarnaast dragen de collectieve tuinen, buurttuin en maatschappelijke plint (waarin onder andere een buurtcentrum zich kan vestigen) bij aan het realiseren van een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving, alsmede aan het versterken van het groen. Het planvoornemen sluit dus goed aan bij de uitgangspunten en keuzes die in de NOVI worden beschreven. De NOVI levert derhalve geen belemmering op voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat regels ter bescherming van de nationale (ruimtelijke) belangen. De keuze voor deze belangen is reeds gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en worden met het Barro (en het Bro) juridisch verankerd. Verdere uitwerking heeft voorts plaatsgevonden in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Hoewel de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte inmiddels is vervangen door de Nationale Omgevingsvisie, blijven de relevante instructieregels van het Rijk uit het Barro tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog relevant. Conclusie Uit het Barro (en Rarro) volgen geen nationale (ruimtelijke) belangen die een juridisch-planologische doorwerking hebben in onderhavig plangebied. Dit betekent dat er voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit het Barro (en Rarro) gelden. 3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Volgens artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient een toelichting op een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

21

Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, eerste lid, onder i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van maximaal 35 woningen (en 32 zorgeenheden), wat gelet op het voorgaande als 'stedelijke ontwikkeling' wordt aangemerkt. Daarmee staat echter nog niet vast dat ook aan de Ladder moet worden getoetst. Er dient ook te worden bezien in hoeverre de ontwikkeling ook kan worden aangemerkt als een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling en of sprake is van nieuw ruimtebeslag, zo blijkt uit jurisprudentie. De Afdeling hanteert bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 3.1.6, tweede lid en artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro) de beoordelingslijn, dat hiervan sprake is als het bestemmingsplan bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en ten opzichte van het voorgaande planologische regime voorziet in een groter planologisch beslag op de ruimte en een functiewijziging (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 7). Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling, namelijk de bouw van maximaal 35 woningen (en 32 zorgeenheden) met bijbehorende voorzieningen, terwijl het voorgaande bestemmingsplan niet bij recht voorzag in deze voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat in onderhavig geval sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', waardoor het planvoornemen hierna getoetst zal worden aan de Ladder.

Behoefte Onderhavig planvoornemen betreft de realisatie van maximaal 35 (levensloopbestendige) woningen en 32 zorgeenheden. Het betreffen voornamelijk gestapelde woningen (appartementen met lift), en 9 grondgebonden (patio)woningen. De woningen worden verhuurd in de sociale huursector, met uitzondering van de 9 patiowoningen aan de Bergènkenstraat die worden verhuurd in het segment 'midden-huur'. Voorts worden een zestal verouderde appartementen aan Pastoor van Heldenplein gesloopt. Het plangebied betreft een (voormalige) school- en kerklocatie in het centrum van de wijk Nieuwdorp, waardoor sprake is van inbreiding c.q. herstructurering. Volgens het recentelijk uitgevoerde woningbehoefteonderzoek van Stec Groep (2023) bestaat binnen de gemeente Stein - met name voor senioren - een blijvende behoefte aan grondgebonden woningen met een huurprijs onder de €1.000,-- en nultredenwoningen in de sociale huursector. De behoefte aan (betaalbare) nultredenwoningen is het grootst binnen de gemeente Stein. In onderstaande tabellen is meer specifiek voor de periode's 'tot en met 2030' en 'tot 2040', uitgaande van tweetal scenario's, (namelijk: (1) de Progneff 2021 prognose en (2) een migratiescenario), de woningbehoefte voor de kern Stein weergegeven.

22

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Woningbehoefte Stein voor de periode t/m 2030 (bron: woningbehoefteonderzoek Stec Groep 2023)

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

23

Woningbehoefte Stein voor de periode tot 2040 (bron: woningbehoefteonderzoek Stec Groep 2023) Hieruit volgt dat een (toenemende) behoefte bestaat aan nultredenwoningen binnen de (sociale) huursector, evenals een 'lichte' behoefte aan grondgebonden huurwoningen. Gelet op het voorgaande wordt met onderhavig planvoornemen (in ieder geval voor de periode tot 2040) zorgvuldig aangesloten op de lokale woningbehoefte. Ook wordt met het planvoornemen goed ingespeeld op de vergrijzing binnen de gemeente Stein. Bestaand stedelijk gebied Indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd dient zorgvuldig te worden gemotiveerd waarom deze ontwikkeling niet mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied. Het bestaand stedelijk gebied is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gedefinieerd als 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van de wijk Nieuwdorp te Stein. Het plangebied ligt 'ingeklemd' tussen bestaande bebouwing. Met de transformatie c.q.

herstructurering van de (voormalige) school- en kerklocatie is sprake van een inbreiding van de wijk. Onderhavig plan sluit derhalve goed aan bij de uitgangspunten van de Ladder: herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied (inbreiding) gaat vóór nieuw ruimtebeslag (uitbreiding). Regionale afstemming Over de toevoeging van het beoogde aantal woningen aan de Regionale woningmarktprogrammering heeft op 5 juli 2023 (sub)regionale afstemming plaatsgevonden. Op basis daarvan is besloten om onderhavig plan toe te voegen aan de Regionale woningmarktprogrammering. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige ontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief inspeelt op de actuele woningbehoefte en bijdraagt aan een optimale benutting van de beschikbare ruimte in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

24

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Limburg In de op 1 oktober 2021 vastgestelde Omgevingsvisie geeft de provincie Limburg haar lange termijn visie (2030-2050). Die heeft betrekking op het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. De visie heeft betrekking op onderwerpen waarvoor de Provincie wettelijk verantwoordelijk is, maar ook onderwerpen die van groot (provinciaal) belang zijn voor onze provincie. Overleg en samenwerking, solidariteit en vakmanschap staat daarbij voorop, net al waarden als kwaliteit en geluk en met aandacht voor alle stakeholders en de samenleving als geheel. De visie bestaat uit een thematisch deel, met thema's als Wonen & Leefomgeving, Economie, Mobiliteit, Land- en tuinbouw en Veiligheid en gezondheid, maar ook uit een gebiedsgericht deel, met een eigen visie voor Noord-, Midden en Zuid-Limburg. De provincie onderscheidt in haar visie drie hoofdopgaven: 1. 2. 3.

een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk c.q. bebouwd gebied als landelijk gebied; een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); klimaatadaptatie en energietransitie

De provincie ziet Limburg in 2050 stevig ingebed in euregionaal verband, via goed verknoopte infrastructuren, door sociale en economische banden en door bestuurlijke samenwerking. Het is er goed leven, leren, wonen en werken, vanwege een goed vestigingsklimaat, de sterke sociale cohesie en de uitstekende omgevingskwaliteiten. Dit met welvaart, welzijn en een gezonde, leefbare en veilige leefomgeving voor alle inwoners. Om dat te bereiken is niet alleen de provincie zelf aan zet, maar ook andere overheden, maatschappelijke organisaties, het bedrijfsleven en inwoners. Samen en ieder vanuit zijn eigen kracht. Concreet ten aanzien van wonen wordt een passend aanbod van woningen nagestreefd in zowel steden als dorpen. De overgangen tussen bebouwde gebieden en het landelijk gebied zijn optimaal ingericht voor stads(kringloop)landbouw, recreatie, natuur- en landschapsbeleving en klimaatadaptieve voorzieningen. Het maken van afwegingen omtrent het benutten van ruimte gebeurt aan de hand van de zogenoemde Limburgse principes. Voor zover relevant voor onderhavig planvoornemen gaat het over: Het nastreven van een inclusieve, gezonde en veilige samenleving, waarbij de inrichting en ontsluiting van gebieden uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. Het centraal stellen van de kenmerken en identiteit van gebieden.

Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. Meer stad, meer land. We koesteren de variatie in gebieden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld. Zorgvuldig omgaan met ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. We zetten in op een sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In onze afwegingen betrekken we naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu. We streven naar functiecombinaties en benutten bestaande functies optimaal. Procesmatige uitgangspunten voor de beoogde uitvoering en samenwerking met betrokken partners: 1. maatschappelijke opgaven en kansen centraal stellen; 2. (grensoverschrijdende) samenwerking, participatie en eigenaarschap; 3. gebiedsgericht werken; 4. adaptief werken; 5. als één overheid werken.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

25

Wonen en leefomgeving Een woningaanbod waarbij vraag en aanbod goed in evenwicht zijn is benoemd als provinciaal belang. Dat evenwicht is nodig op zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. Kortgezegd: voldoende (betaalbare) woningen, op het juiste moment beschikbaar, op de juiste locatie en van de juiste kwaliteit. De provincie wil het voorgaande graag samen met haar partners invullen. Het streven is een leefomgeving te (blijven) bieden waar mensen zich prettig voelen en waarin mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving, die past bij zowel hun mogelijkheden als hun levensfase. Daarbij gaat het niet alleen om de spreekwoordelijke stenen, maar door in samenhang naar woonopgaven te kijken, leggen we op wijk-/buurtniveau de juiste verbindingen tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus. Daarmee willen we verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk sturen door te prioriteren op inbreiding (herstructurering/herbestemming), conform de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie in dit verband ook paragraaf 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking). Veiligheid en gezondheid Een ander provinciaal belang is: een gezonde en veilige leefomgeving voor iedereen in Limburg, gestimuleerd door de inrichting van de fysieke leefomgeving.

De ambitie en het streven van de provincie is om in de fysieke leefomgeving minimaal een voldoende fysieke en sociale basiskwaliteit te realiseren, waarbij bij iedere ontwikkeling wordt gestreefd naar een hoger kwaliteitsniveau (uiteraard afhankelijk van de omgeving van de desbetreffende locatie). Bijvoorbeeld door te voldoen aan de wettelijke grenswaarden, zoals die zijn gesteld op het gebied van luchtkwaliteit en geluid (zie hiervoor ook Hoofdstuk 4 van deze toelichting), en door met de inrichting van de leefomgeving een bijdrage te leveren aan een gezonde en veilige omgeving die bewegen, ontmoeten, zelfredzaamheid, educatie en een gezonde levensstijl stimuleert. Zuid-Limburg Voor Zuid-Limburg schetst de provincie als perspectief voor 2050 een regio die haar potentie als 'Europese schakelregio' optimaal heeft weten te ontwikkelen. Met een hoge ruimtelijke kwaliteit en een eigen economische kracht, gebruik makend van de gunstige positie tussen de nabijgelegen West-Europese metropolen. Naast snelle verbindingen met de rest van Nederland zijn gelijkwaardige verbindingen gerealiseerd over de grens richting België en Duitsland. Ook is een duurzame, betrouwbare en veilige energievoorziening gerealiseerd, met bijbehorende (grensoverschrijdende) energie- hoofdstructuur.

De regio biedt een bijzonder aantrekkelijke omgeving om te wonen, te werken en te recreëren, voor zowel inwoners als toeristen. De regio trekt nieuwe inwoners aan, want het op peil houden van het inwoneraantal draagt bij aan het behoud en het verbeteren van een brede welvaart. Zuid-Limburg heeft zich verder in 2050 ontwikkeld tot een circulaire samenleving, waarin onder andere de Chemelot-site en campus als motor en proeftuin functioneert. De omschakeling naar een niet-fossiele samenleving is ook in de mobiliteitssystemen doorgevoerd. Zuid-Limburg beschikt voor wat betreft wonen en leven over een uniek en prettig leefklimaat waar twee omgevingen op te zoeken zijn: zowel een snelle stedelijke omgeving als een rustige, ontspannen, natuurlijke en natuurrijke omgeving. Daarnaast zijn er suburbane gebieden die een groen en aantrekkelijk woonmilieu bieden. Bij de ontwikkeling geeft het principe 'meer stad, meer land' richting. In het unieke buitengebied zijn de bijzondere landschappelijke kwaliteiten in combinatie met een hoge dichtheid aan cultuurhistorische elementen en een omgeving van onthaasting in stand gehouden, waardoor het gebied van grote waarde is voor de regio. Het (ruimtelijk) raamwerk, waarbij de focus ligt op het borgen van de kwaliteit van het landelijk gebied, de relatie stad-land, duurzame mobiliteit en een klimaatbestendig landschap, is goed op orde. De

26

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

transformatieopgaven waar Zuid-Limburg voor staat, zijn gerealiseerd en sociale achterstanden ten opzichte van het gemiddelde in Nederland zijn ingelopen. Uitdagingen en opgaven voor Zuid-Limburg zijn, voor zover relevant voor dit bestemmingsplan, de kwalitatieve als kwantitatieve opgaven op de woningmarkt en de trage doorstroming. Deze opgaven verschillen binnen Zuid-Limburg echter per (sub)regio. In de dichtbevolkte suburbane woonwijken en kernen in de stedelijke omgeving van onder andere de Westelijke Mijnstreek kan door transformatie en verdunning een kwaliteitsslag worden gemaakt, gericht op het welzijn van de bewoners. Denk bijvoorbeeld aan het versterken van de groenblauwe structuren en het realiseren van de verduurzamingsopgave, waaronder de warmtetransitie. Ook het voorkomen van wateroverlast in dit stedelijke gebied vraagt nadrukkelijk de aandacht. Wandelen en fietsen vormen de voornaamste manier van transport in de woonomgeving. De meeste woningen zijn toekomstgeschikt en in de wijken wonen jong en oud door elkaar. Een deel van de oude woningen wordt gesloopt voor klimaat-neutrale nieuwbouw. Een ander deel van de woningen is aangepast aan de nieuwe tijd. Dit wordt met een gecoördineerde aanpak in alle wijken doorgevoerd, zodat alle inwoners in een gezonde omgeving leven en worden aangezet tot een gezonde levensstijl.

Het grote aandeel particulier bezit is een extra uitdaging bij het verduurzamen en omvormen van de woningvoorraad. Conclusie Met onderhavig planvoornemen wordt voorzien in een mix van levensloopbestendige woningen en maatschappelijke voorzieningen (onder andere 32 zorgeenheden en een buurtcentrum). De beoogde woningen betreffen sociale huurwoningen (met uitzondering van de 9 patiowoningen aan de Bergènkenstraat) geschikt voor zowel senioren als starters. Hiermee wordt aangesloten op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte binnen de gemeente (zie in dit verband ook paragraaf 3.2.3 van deze toelichting). Ook zal de realisatie van deze woningen de doorstroom op de woningmarkt bevorderen. Door de woningen op een inbreidingslocatie (in het centrum van de wijk Nieuwdorp) te realiseren wordt zorgvuldig omgegaan met de beschikbare ruimte binnen de gemeente Stein en wordt voldaan aan het principe 'meer stad, meer land'. De combinatie van voornoemde (betaalbare) huurwoningen met de beoogde maatschappelijke voorzieningen en inrichting van het plangebied draagt bij aan de realisatie van een gezonde en veilige leefomgeving. Door te voorzien in onder andere collectieve binnentuinen en een buurttuin, evenals de realisatie van een (groene) autovrije 'Loper', wordt jong en oud uitgenodigd om te bewegen, recreëren en elkaar te ontmoeten.

Voorgaande draagt bij aan het voorzien in een gezonde(re) levensstijl voor de bewoners. Geconcludeerd wordt dat onderhavig bestemmingsplan goed past binnen de beleidskaders van de Omgevingsvisie Limburg. 3.3.2 Limburg Agenda 2030 Limburg moet mee kunnen bewegen met alle veranderingen in onze samenleving. Op cultureel, economisch en sociaal gebied. De Provincie Limburg heeft daarom het initiatief genomen om met de Limburgse samenleving in gesprek te gaan over de uitdagingen van de toekomst. Met de Limburg Agenda is daarmee een begin gemaakt, door samen te kijken naar de vraag: Hoe kan Limburg in 2030 eruit zien? In de Limburg Agenda worden keuzes voor het Limburg van morgen. Die keuzes zijn richtinggevend, maar niet allesbepalend. De agenda is bedoeld om Limburg te laten inspelen op de uitdagingen van de toekomst, door mensen en organisaties samen te brengen, elkaar te inspireren en uiteindelijk elkaars krachten te bundelen. Niet alleen nu, voor de totstandkoming van deze agenda, maar vooral ook voor straks. De Limburg Agenda gaat uit van een centraal thema 'Vernieuwing' en is uitgewerkt in vier inhoudelijke thema's: Limburg in beweging; Glokale productie en consumptie; Ontbinding en nieuwe verbinding;

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

27

Een digitale sprong in de toekomst. Conclusie Met name het derde thema 'Ontbinding en nieuwe verbinding' van de Limburg Agenda 2030 is relevant voor onderhavig planvoornemen. Het plan draagt namelijk bij aan het versterken van de sociale infrastructuur en het faciliteren van ontmoetingen tussen jong en oud. Door in het centrum van de wijk Nieuwdorp, naast de beoogde woningen en zorgeenheden, te voorzien in onder andere een buurtcentrum en buurttuin kunnen bewoners ter plaatse recreëren en elkaar ontmoeten. Ook zal het aantrekkelijker worden voor de omgeving om het centrum van Nieuwdorp te bezoeken, hetgeen bijdraagt aan de levendigheid van de wijk. De lokale gemeenschap krijgt een positieve impuls. Voorliggend bestemmingsplan sluit derhalve aan op de Limburg Agenda 2030, en daarmee op het perspectief voor het Limburg van 2030. 3.3.3 Omgevingsverordening Limburg In de Omgevingsverordening Limburg 2014 staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van de provincie juridische binding te geven. Die verordening is nog gebaseerd op het Provinciale Omgevingsplan 2014 (POL2014), maar de opgenomen instructieregels sluiten ook aan op de huidige Omgevingsvisie Limburg, of zijn daar ondertussen op aangepast.

Een nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) is reeds vastgesteld, maar zal pas worden gepubliceerd en in werking treden gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (vooralsnog 1 januari 2024). Aangezien de invoering van de Omgevingswet ondertussen meermaals is uitgesteld, zijn de daarin voorziene nieuwe instructieregels middels wijzigingsverordeningen ook toegevoegd aan de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014. De huidige verordening voorziet in de borging van provinciale belangen die voortvloeien uit het POL2014 en in de juridische borging van de eerder met de Limburgse gemeenten gemaakte bestuursafspraken over c.q. de regionale structuurvisies voor de thema's wonen, detailhandel, kantoren, bedrijventerreinen en vrijetijdseconomie in de Omgevingsverordening Limburg 2014. Recent is de verordening aangevuld met nieuwe regels over huisvesting van internationale werknemers, na-ijlende gevolgen van steenkolenwinning, zonne-energie, intensieve veehouderij, het voorkomen van eventuele verstoringen binnen het zoekgebied voor de Einstein-telescoop en klimaatadaptatie. Specifiek voor de doorwerking van het ruimtelijk beleid is in de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014 een hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) opgenomen. Dit hoofdstuk bevat uitsluitend instructiebepalingen die zijn gericht tot gemeentebesturen.

Zij moeten deze regels in acht nemen bij het vaststellen van bestemmingsplannen en beheersverordeningen en bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In het hoofdstuk Ruimte zijn voor een beperkt aantal onderdelen van het provinciale omgevingsbeleid regels opgenomen. Daarnaast zijn regelingen opgenomen die naar de mening van het Rijk door de provincies nader moeten, dan wel kunnen worden uitgewerkt in een provinciale omgevingsverordening. Met name gaat het dan om de regels voor de ecologische hoofdstructuur, die zijn ondergebracht in het onderdeel Goudgroene natuurzone. Voor onderhavig bestemmingsplan en het plangebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft zijn de navolgende bepalingen uit de verordening (in beginsel) van belang. Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Omgevingsverordening Limburg 2014 is ook nogmaals geborgd dat in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals neergelegd in artikel 3.1.6, lid 2 Bro (zie ook paragraaf 3.2.3). Daarbij dient tevens te worden ingegaan op de mogelijkheden voor herbenutting van leegstaande monumentale of beeldbepalende gebouwen. Artikel 2.4.2 Wonen

28

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

In de verordening is bepaald dat indien een ruimtelijk plan, zoals een bestemmingsplan, voorziet in de toevoeging van woningen, uit de toelichting dient te blijken dat: het plan past binnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie; de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte blijkt uit een actueel, onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over die behoefte overeenstemming bestaat binnen de regio Zuid-Limburg; het plan is opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg; realisatie is beoogd binnen 5 jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en, wanneer die termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer die mogelijkheden weer komen te vervallen. Artikel 2.16.1 Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning Deze instructieregel vraagt gemeenten om in de toelichting op een ruimtelijk plan te beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met na-ijlende effecten van de voormalige steenkolenwinning. Artikel 2.18.2 Beschermingsgebied Einstein Telescope In de verordening is voorzien in een beschermingsgebied ten behoeve van de beoogde realisatie van de zogenoemde Einstein Telescope, om zodoende de vestigingsmogelijkheden voor die telescoop waar mogelijk te verbeteren door interferende activiteiten zoveel mogelijk te voorkomen. Het grondgebied van de gemeente Stein is echter niet gelegen binnen het beschermingsgebied.

Artikel 2.19.1 Klimaatadaptatie Voorts is in de verordening opgenomen dat een plan dat voorziet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's en gevolgen van klimaatverandering en een beschrijving van de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico's en gevolgen van klimaatverandering (wateroverlast, overstroming en droogte) te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Toepassing Op voornoemde bepalingen uit de Omgevingsverordening Limburg wordt hierna afzonderlijk ingegaan. Ladder voor duurzame verstedelijking Voor wat betreft de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3 van voorliggende toelichting. Daarnaast wordt het (leegstaande) historische kerkgebouw herbenut door ter plaatse te voorzien in een nieuwe passende functie, namelijk: 'maatschappelijk/zorg', waarbij de cultuurhistorisch waardevolle elementen van het kerkgebouw behouden blijven (zie in dit verband ook paragraaf 4.11). Wonen Dat onderhavig plan past binnen de gestelde kaders van de Omgevingsvisie Limburg is in paragraaf 3.3.1 van voorliggende toelichting reeds uitgebreid toegelicht.

Voorts blijkt uit paragraaf 3.2.3 dat, volgens het woningbehoefteonderzoek van Stec Groep (2023), met het plan wordt voorzien in woningen waaraan kwantitatief en kwalitatief behoefte bestaat binnen de gemeente Stein, en dat reeds op 5 juli 2023 (sub)regionale afstemming plaatsgevonden. Het plan is tevens opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De realisatie van het plan zal gefaseerd plaatsvinden en is beoogd tussen 2024 en 2028, derhalve binnen 5 jaar na vaststelling van dit bestemmingsplan.

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

29

Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning De invloed van de (mogelijke) na-ijlende effecten van de voormalige steenkolenwinning op onderhavig plan zijn beoordeeld aan de hand van de rapporten die door het Ministerie van Economische Zaken in 2016 zijn uitgebracht omtrent 'Na-ijlende gevolgen steenkolenwinning Zuid-Limburg' en de Nederlandse samenvatting daarvan 'het 'Uittreksel uit het samenvattende rapport met een overzicht van de voorgestelde maatregelen' d.d. 14 december 2016. Hieruit volgt dat het plangebied is gelegen binnen de concessiegrenzen van de mijn 'Maurits'. Echter, het plangebied is niet gelegen binnen een risicogebied (EK 1 (hoog), EK 2 (gemiddeld), of EK 3 (laag)). Ook is binnen het plangebied geen vrijkomend mijngas of ongelijkmatige bodemstijging, als gevolg van stijgend mijnwater, te verwachten. Binnen het plangebied liggen geen historische of industriële mijnschachten. Tot slot zijn binnen het plangebied, zo volgt uit de rapporten van het Ministerie van Economische zaken, geen neerwaartse en opwaartse boringen en oude verzakkingen aanwezig. Wel bevinden zich binnen het plangebied twee oude 'drempels' (in het oostelijke en westelijke gedeelte van het plangebied).

Deze drempels veroorzaken geen significante effecten en onoverkomelijke belemmeringen voor onderhavig plan, maar zijn indicatoren voor een verzwakte ondergrond (indicatie voor 'geotechnisch zwakke zones'), hetgeen bij de realisatie van het plan in het achterhoofd dient te worden gehouden. Klimaatadaptatie Het plangebied krijgt een groene inrichting. De aanwezige bomen blijven zo veel als mogelijk gehandhaafd. Voorts worden collectieve binnentuinen en een buurttuin aangelegd. Dit brengt verkoeling en zorgt ervoor dat het hemelwater kan worden vastgehouden en infiltreren in de bodem. Daarnaast worden binnen het plangebied de noodzakelijke hemelwatervoorzieningen aangelegd, waarbij rekening wordt gehouden met een bergingscapaciteit van 80 mm hemelwater per m2 aan verharding (conform de eisen van het waterschap). Beschermingsgebied Einstein Telescope Tot slot geldt voor het beschermingsgebied ten behoeve van de Einstein Telescope dat de gemeente Stein (dus ook onderhavig plangebeid) daar volledig buiten is gelegen. Conclusie Gezien het voorgaande past onderhavig bestemmingsplan binnen de instructieregels als opgenomen in de provinciale verordening c.q. is het bestemmingsplan daarmee niet in strijd, waardoor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op dit punt niet in het geding is.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) In deze regionale structuurvisie, die op 22 september 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stein, maken de Zuid-Limburgse gemeenten onderlinge afspraken over de wijze waarop de transformatie van de woningvoorraad in Zuid-Limburg gestalte dient te krijgen. De woningmarkt in Zuid-Limburg heeft te maken met een kwantitatieve én kwalitatieve mismatch: er zijn te veel woningen en tevens sluit het aanbod niet meer aan op de toekomstige vraag. Daarom worden er afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak. In de visie wordt op hoofdlijnen de gewenste kwaliteitsslag beschreven die nodig is om het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. De belangrijkste conclusies hierbij zijn, dat de grootste problemen thans optreden in het particulier bezit en dat er naar verhouding meer huurwoningen gewenst zijn. Kansrijke doelgroepen zijn onder meer jongeren, ouderen en zorgbehoevenden. In de Structuurvisie Wonen Zuid-limburg staat de transformatieopgave per gemeente centraal in de ontwikkeling van de woningvoorraad. Om de gewenste kwantitatieve omvang van de woningvoorraad te bepalen wordt de transformatieopgave per gemeente uit de Woonmonitor gebruikt als de kwantitatieve koersbepalende opgave om te komen tot een gezonde woningmarkt met voldoende marktspanning. De

30

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

transformatieopgave wordt bepaald door de combinatie van de leegstand in de woningvoorraad (minus een gezonde frictieleegstand van 2%) en de huishoudensontwikkeling. De transformatieopgave die per gemeente tweejaarlijks wordt vastgesteld, is een koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en is beleidsneutraal. Het betreft daarmee geen afdwingbare bouw- of sloopopgave. Aan de structuurvisie liggen drie onderzoeken ten grondslag. Het zijn de onderzoeken 'Woonmilieus in Zuid-Limburg' (Companen), 'Woonmilieu Zuid-Limburg fase 2' (Atrivé) en het 'Regionaal afwegingskader wonen Maastricht-Heuvelland' (Stec-groep). De onderzoeken hebben geleid tot de volgende algemene inzichten: Woonmilieus: Er zijn drie milieus in deze woonregio: stedelijk, suburbaan en landelijk: stedelijk milieu: meer vraag dan aanbod, opletten voor gevolgen rest van de gemeente/regio; suburbaan milieu: meer aanbod dan vraag, sterk verdunnen (met name in de particuliere voorraad), inzetten op kwaliteit en transformatie; landelijk milieu: in evenwicht, maar leegstand op de loer, inzetten op verbetering/vernieuwing.

Kansen: kansen liggen in goedkope huur (onder liberalisatiegrens) en middeldure huur; kansen in extramuralisering/wonen met zorg (met name bestaand vastgoed interessant); kansen voor bijzondere exclusieve woonvormen, zoals wonen op het water, collectief particulier opdrachtgeverschap en wonen in een kerk of kasteel. Het risico op ontwrichting van de reguliere woningmarkt is hier relatief klein); kansen in studentenhuisvesting. Afspraken: In de regio zijn de volgende afspraken gemaakt: schrappen van programma dat geen toegevoegde waarde meer heeft; transformatieopgave tweejaarlijks vaststellen per gemeente; herinvulling waardevol bestaand vastgoed (zoals monumenten) heeft prioriteit; compensatie verplicht bij nieuwe initiatieven (in deze volgorde): 1. slopen; 2. financiële compensatieregeling; 3. gemeente neemt sloopverplichting over en voert deze uit binnen de raadstermijn; 4. schrappen bestaande plancapaciteit: 1 nieuwe woning tegen 4 bestaande woningen (bij monumenten 1 op 1). Conclusie Met onderhavig plan worden maximaal 35 (levensloopbestendige) woningen en 32 zorgeenheden gerealiseerd. De woningen c.q. appartementen worden verhuurd binnen de sociale huursector, met uitzondering van de 9 patiowoningen aan de Bergènkenstraat die worden verhuurd in het segment 'midden-huur'. Het zijn derhalve betaalbare huurwoningen. De woningen c.q.

appartementen zijn geschikt voor onder andere senioren en starters. Dat aan deze woningen zowel kwantitatief als kwalitatief gezien behoefte bestaat binnen de gemeente Stein volgt uit paragraaf van deze toelichting. Het plangebied is (net als de rest van Nieuwdorp) gelegen in een suburbaan milieu, wat inhoudt dat de doelstelling 'verdunning' (van de woningaantallen) is en waarbij dient te worden ingezet op kwaliteit en

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

31

transformatie. Dit laatste wordt met name van belang geacht om tot een geschikte woningvoorraad te komen. Het voornemen bij de gemeente bestaat om in de nabije omgeving van onderhavig plangebied te verdunnen. Bijvoorbeeld in het noordelijke gedeelte van Nieuwdorp (rondom o.a. de Baesweilerstraat, Kuringenstraat, Tripsstraat en Loonstraat). Dit gedeelte van Nieuwdorp omvat 62 sterk verouderde woningen waaraan binnen de gemeente Stein minder behoefte bestaat. Daarvoor in de plaats worden 32 kwalitatief hoogwaardige en betaalbare (huur)woningen gerealiseerd geschikt voor de juiste doelgroepen. Dit betekent dat binnen dit gedeelte van Nieuwdorp per saldo het aantal woningen afneemt met 30 woningen. Deze herstructurering c.q. transformatie vindt plaats via een separaat bestemmingsplan. Daarnaast wordt het kerkgebouw van de 'Onze-Lieve-Vrouw Hulp der Christenenkerk', als onderdeel van onderhavig planvoornemen, getransformeerd naar 32 zorgeenheden met een maatschappelijke plint waarbij de cultuurhistorisch waardevolle elementen behouden blijven (zie in dit verband ook paragraaf 4.11). Compensatie van de te realiseren woningen is op basis van de Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' niet nodig (zie hiervoor verder paragraaf 3.4.2 van deze toelichting). Hierdoor is het plan vrijgesteld van de compensatieplicht uit de structuurvisie.

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat onderhavig bestemmingsplan past binnen de Structuurvisie Wonen Zuid-limburg. In de navolgende paragraaf wordt ingegaan op de verenigbaarheid van onderhavig plan met de de Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'. 3.4.2 Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen2021 De Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' is door de gemeenteraad van de gemeente Stein vastgesteld op 10 december 2020. Op grond van deze beleidsregel hoeven 'goede woningbouwplannen' niet meer te worden gecompenseerd (door middel van sloop of een financiële bijdrage). Of sprake is van een goed woningbouwplan wordt bepaald aan de hand van drie criteria: Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde; Het plan is planologisch aanvaardbaar; Het plan is (sub)regionaal afgestemd. Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde Voor dit criterium geldt als ruimtelijk uitgangspunt dat een inbreiding boven een uitbreiding gaat. Daarnaast beschikt een plan over een maatschappelijke meerwaarde, als het plan bijvoorbeeld aantoonbaar bijdraagt aan de verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen, wanneer sprake is van herstructurering of vervangingsbouw, of als bestaand waardevol vastgoed wordt hergebruikt middels passende woningbouw. Verder is het van belang dat een plan voorziet in de lokale woonbehoefte.

Het plan is planologisch aanvaardbaar In dit verband dient het plan te voldoen aan de systematiek van de 'Ladder van duurzame verstedelijking' (zie hiervoor ook paragraaf 3.2.3 van deze toelichting). Dit betekent dat een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering bevat waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het plan is (sub)regionaal afgestemd Tenslotte geldt als derde criterium dat een (sub)regionale afstemming dient plaats te vinden waarmee het plan aan de Regionale Woningmarktprogrammering wordt toegevoegd.

32

bestemmingsplan Bruisend Hart Nieuwdorp

Conclusie De beoogde woningen (maximaal 35 levensloopbestendige woningen c.q. appartementen) en zorgeenheden (maximaal 32 zorgeenheden) zijn voorzien op een inbreidingslocatie binnen het bestaand bebouwd gebied. Met het planvoornemen is sprake van herstructurering en transformatie van de (voormalige) school- en kerklocatie in het centrum van de wijk Nieuwdorp, waarbij de cultuurhistorisch waardevolle elementen van de kerk behouden blijven. Daarnaast wordt met onderhavig plan voorzien in de realisatie van enkele maatschappelijke voorzieningen (zoals een buurtcentrum en buurttuin). Voorgaande levert een aantoonbare verbetering op van de leefbaarheid in het centrum. Doordat de beoogde woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd en als betaalbare huurwoningen (binnen het segment sociale huur en 'midden-huur') worden verhuurd aan de juiste doelgroepen (senioren en starters) wordt tevens tegemoetgekomen aan de lokale woonbehoefte in de gemeente Stein (zie in dit verband ook paragraaf 3.2.3 van voorliggende toelichting). Vorenstaande betekent dat het plan een maatschappelijke meerwaarde heeft. Zoals reeds aangegeven in paragraaf 3.2.3 'doorstaat' onderhavig plan de toets aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Ook voor het overige blijkt uit deze toelichting dat wordt voorzien in een goede ruimtelijke ordening en dat het plan daarmee planologisch aanvaardbaar is.