20250408-Presentatie raadsconferentie Wonen dd 10april2025
Tekst van het document
Raadsconferentie WONEN 10 april 2025
Programma
19.10u
Informatie en cijfers woningcorporaties
Corporaties
20.00u
Korte pauze
20.10u
Grondbeleid en kostenverhaal
Metafoor
20.40u
Overige beleids- en projectmatige ontwikkelingen
Gemeente Stein
21.00u
Afsluiting
Voorstellen
Mariëlle Heuvelmans – Bestuurder
Tirza Houben – Manager Publiek Waarde
Dominique Urlings
Susan Rutten – Senior Beleidsadviseur
10 april 2025
– Manager wonen
Raadsconferentie
4
Woningcorporaties Taken van woningcorporaties •Zorgen voor betaalbare huurwoningen: Woningcorporaties moeten ervoor zorgen dat hun woningen betaalbaar zijn en blijven voor mensen met lagere inkomens en mensen die om andere redenen moeilijk aan een huurwoning komen. •Passende toewijzing: Ze moeten een groot deel van hun woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. •Onderhoud en beheer: Naast het bouwen van nieuwe woningen, zijn woningcorporaties ook verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van bestaande woningen. •Leefbare wijken: Ze werken samen met bewoners, politie, zorg en welzijn om leefbare wijken te creëren en te onderhouden. Maar door de afname van het aantal inwoners komt de leefbaarheid van dorpen in gevaar. Denk ook aan het verdwijnen van supermarkten, scholen en openbaar vervoer. In Stein: In Stein zijn meerdere corporaties actief, die ieder vanuit hun eigen visie en beleid bijdragen aan gezamenlijke doelen. Ze versterken en vullen elkaar aan, terwijl ze tegelijkertijd bewuste keuzes maken over waar zij wel of niet investeren. 10 april 2025
Raadsconferentie
5
Woningcorporaties Enkele belangrijke uitdagingen •
•
•
•
•
•
•
Woningnood: te weinig sociale huurwoningen (23% met ambitie 30% - dit binnen de financiële mogelijkheden en beschikbare grondposities), met lange wachttijden en een groeiende groep woningzoekenden. Bouwen: weinig bouwlocaties, laat staan betaalbare gronden. Daarnaast ruimtelijke beperkingen en vertragingen in bestemmingsplannen die de woningbouw vertragen. Investeringscapaciteit: hoe zetten we onze financiële middelen zo efficiënt mogelijk in. Investeringsruimte van de corporaties wordt steeds beperkter. Vergrijzing: in Stein zien we een toenemende vraag naar levensloopgeschikte woningen en passende woonvormen voor ouderen. Verduurzaming: we moeten versneld van het aardgas af, energiearmoede tegengaan en ons bezit toekomstbestendig maken. Deze verduurzaming brengt hoge kosten met zich mee. In kleinere kernen is het terugverdienen van investeringen lastiger, zeker bij een dalend aantal huurders. Betaalbaarheid: de huren moeten betaalbaar blijven, zeker in tijden van hoge energielasten en inflatie. Leefbaarheid: we zien in sommige wijken/complexen een toename van overlast en minder sociale cohesie en complexiteit van problematieken en daarbij beperkte sturingsmogelijkheden in toewijzing. Doelgroepen: De groep woningzoekenden die met voorrang in aanmerking komt voor sociale huurwoningen wordt steeds groter (o.a.
WMO-verhuizingen, herstructureerders, dak- en thuislozen, uitstroom instellingen, statushouders).
10 april 2025
Raadsconferentie
6
Investeringen Renovatie en verduurzaming: corporaties verduurzamen op dit moment op grote schaal. We richten ons daarbij niet alleen op energiebesparing, maar ook op wooncomfort en een duurzame toekomstbestendige buurt waar mensen naar elkaar omkijken. Doorstroming en maatwerk: we stimuleren ouderen om hun eengezinswoning in te ruilen voor een passende woning, zodat gezinnen weer kans maken op grotere woningen. We investeren hierbij in meer en passende huisvesting. Maatschappelijk vastgoed: we investeren in Maatschappelijk Vastgoed zoals buurthuizen en bibliotheken. Wijkgericht werken: we zijn actief aanwezig in de buurten, in nauwe samenwerking met gemeente, wijkagent en welzijnswerk. Als corporaties staan we midden in de samenleving en weten wat er speelt. We stimuleren actief buurtinitiatieven en bewonersparticipatie.
10 april 2025
Raadsconferentie
7
Samenwerken als partners De uitdagingen waar we voor staan zijn complex en raken aan wonen, zorg, welzijn én veiligheid. Samenwerking is dus cruciaal! Een paar belangrijke samenwerkingspunten:
•
Woonzorgvisie: wat ons betreft zetten we ons samen met de gemeente en zorgpartners gezamenlijke woonzorgvisie werkelijkheid te laten worden.
•
Ruimtelijke planning: nieuwe sociale woningbouw is hard nodig. Wij zijn bereid te investeren, maar dat vraagt wel om heldere gebiedsvisie, planningsafspraken, grond en bestemmingen.
•
Leefbaarheid: we hechten veel waarde aan structureel overleg over leefbare wijken, met korte lijnen tussen partners.
•
Corporaties werken samen aan maatschappelijke opgaven: We zijn in goed contact met elkaar, leren van elkaar en zetten in op afstemming en realisatie van gezamenlijke maatschappelijke opgaven.
10 april 2025
Raadsconferentie
8
Thuis in Limburg
www.thuisinlimburg.nl Aanbod van 16 corporaties 200.000 woningzoekenden 48.000 actief op zoek Jaarlijks 8000 verhuringen Dagelijks 6000 gebruikers 10 april 2025
Raadsconferentie
9
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
10
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
11
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
12
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
13
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
14
Marktinformatie gemeente Stein Thuis in Limburg 2024
Raadsconferentie 10 april 2025
15
Pleidooi voor tijdig inschrijven
10 april 2025
Raadsconferentie
16
Gegevens corporatie aandeel huur Kijk voor extra data zeker eens op de site: https://pwik.datawonen.nl/
10 april 2025
Raadsconferentie
17
Gegevens corporatie aandeel huur
10 april 2025
Raadsconferentie
18
Beleid toewijzingen
Zaam Wonen ong. 8% Wonen Limburg ong. 7,4%
10 april 2025
Raadsconferentie
19
Wat zien we om ons heen? • Moeilijk om bij medische urgentie en beperkingen door passend toewijzen voldoende rekening te houden met de wensen van woningzoekenden • Sociale urgentie en verkenning naar regionale aansluiting voor eenduidigheid • Waarom hebben we verschillende huurprijzen, zelfs binnen hetzelfde complex? • Labelen van complexen en zoekend naar grenzen
10 april 2025
Raadsconferentie
20
Thuis in Limburg
-
https://www.thuisinlimburg.nl/
Pwik
-
https://pwik.datawonen.nl/
Woonmonitor provincie
-
https://www.limburg.nl/onderwerpen/wonen/data-monitoring-wonen/
Ter afsluiting Wat willen jullie ons meegeven? We nemen jullie graag volgend jaar weer mee in de ontwikkelingen.
21
Pauze
Grondbeleid en kostenverhaal
Dani Grevelink (Metafoor) Ron Smolders
Addendum t.b.v. kostenverhaal
Omgevingsvisie
Nota Grondbeleid
Gemeenteraad (1x per 4 jaar)
Actief grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Instrumenten actief: - Minnelijke verwerving
Instrumenten faciliterend: -
Kostenverhaal - Anterieure overeenkomst - Regels in het omgevingsplan - Financiële bijdrages
-
-
Voorkeursrecht - Onteigening Grondverkoop / erfpacht Gemeenteraad (1x per 4 jaar)
Grondprijsbrief
College van B&W (1x per jaar)
Nota kostenverhaal & financiële bijdragen
Programma kostenverhaal & financiële bijdragen
Grondbeleid • Middel om ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken: ‘gereedschapskist’
• Om gemeentelijke en ruimtelijke doelen en ambities te realiseren • Woningbouw • Bedrijvigheid • Maar ook klimaat, energietransitie e.d.
8-4-2025
Metafoor
25
Actief grondbeleid • Op gemeentelijke grond (verwerven)Instrumenten • Gemeente risicodragend • Bouwgrond in Exploitatie (BIE): grondexploitatie
8-4-2025
Metafoor
26
Faciliterend grondbeleid • Faciliterend grondbeleid
• Ontwikkelingen op niet-gemeentelijke grond • Gemeente in mindere mate risicodragend • Gemeente faciliteert (publiekrechtelijk kader) en verhaalt kosten die de gemeente maakt
8-4-2025
Metafoor
27
Publiek Private Samenwerking (PPS) • Tussenvormen
• Publiek Private Samenwerking (PPS)
8-4-2025
Metafoor
28
Beleidskeuzes Grondbeleid • Situationeel Grondbeleid
• Per situatie wordt bekeken wat de meest geschikte vorm van grondpolitiek is • Op basis van afwegingskader in de Nota Grondbeleid • Ook het geval in de vigerende nota
8-4-2025
Metafoor
29
Beleidskeuzes grondbeleid • Instellen separate Reserve Grondexploitaties
• Winsten (tussentijds) vloeien nu af naar de Algemene Reserve • Verliesvoorzieningen komen nu uit de Algemene Reserve • Weerstandsvermogen (t.b.v. grondexploitaties) nu uit de Algemene reserve
• Instellen Strategisch Verwervingsbudget
• Verwervingen zonder grondexploitatie of zelfs zonder planologisch kader / visie • Soms snelheid geboden bij onderhandeling • Eventueel: ontbindende voorwaarden in een overeenkomst voor raadsbesluit in eerstvolgende raadsvergadering
8-4-2025
Metafoor
30
Kostenverhaal en Financiele bijdragen • Verplicht kostenverhaal • Gebiedseigen kosten
• Openbare ruimte uitsluitend t.b.v. het nieuwbouwplan (100% toerekenbaar) • Plankosten (ambtelijke kosten)
• Bovenwijkse Voorzieningen
• Aanpassingen openbare ruimte gedeeltelijk t.b.v. nieuwbouwplan
8-4-2025
Metafoor
31
Kostenverhaal en Financiele bijdragen • Financiele bijdragen (afdwingbaar)
• Natuur, landschap en recreatieve (groen)voorzieningen • Netwerkverbindingen • Sociale woningbouw • Stedelijke Vernieuwing
• Overige financiële bijdragen (niet afdwingbaar) • Duurzaamheid • Maatschappelijke voorzieningen
8-4-2025
Metafoor
32
Kostenverhaal en Financiele bijdragen • Compensatievoorzieningen
• Uitgangspunt is binnen plangebied op eigen terrein • Indien niet mogelijk dan op gemeentelijke grond voor rekening van initiatiefnemer
• Categorieën:
• Parkeren • Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (was Limburgs Kwaliteitsmenu) • Waterberging • Energie
8-4-2025
Metafoor
33
Omgevingswet • Gebiedseigen kosten en Bovenwijkse Voorzieningen ongewijzigd • Bovenplanse Verevening is vervallen • Afdwingbare financiële bijdrage is nieuw • Kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is nieuw • Kostenverhaal alleen bij kostenverhaalplichtige activiteiten 8-4-2025
Metafoor
34
Omgevingswet • Kostenverhaalplichtige activiteiten:
• de bouw van een woning; • de bouw van een hoofdgebouw voor andere functies • de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met een nieuw te bouwen woning • de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw is van ten minste 1.000 m² • de verbouwing van gebouwen tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woningen worden • de verbouwing van gebouwen tot kantoorfunctie, winkelfunctie of horeca mits de oppervlakte ten minste 1.500 m² bedraagt
8-4-2025
Metafoor
35
Beleidskeuzes Kostenverhaal • Aan de hand van stellingen worden beleidskaders voorgelegd aan de gemeenteraad • Het Programma kostenverhaal wordt uitgewerkt binnen de vastgestelde kaders en valt onder de bevoegdheid van het college van B&W • Eerste uitwerking van Programma wordt ter informatie aan de raad voorgelegd. 8-4-2025
Metafoor
36
Vervolg 1. 22 mei: discussie Raad beleidskeuzes (tijdens oordeelvormende raad) 2. Uitwerken beleidskeuzes 3. Ter inzageleggen Nota Grondbeleid en Nota kostenverhaal & financiële bijdragen 4. Na de zomervakantie: vaststellen door de Raad van de Nota Grondbeleid en Nota kostenverhaal & financiële bijdragen 5. Door College van B&W vaststellen van Programma kostenverhaal & financiële bijdragen + Grondprijsbrief 2025 (door College van B&W). Raad wordt hierover geïnformeerd 8-4-2025
Metafoor
37
Beleids- en projectmatige ontwikkelingen Maurice Jennekens (gemeente Stein)
Governance (sub-)regionaal
BO Woondeal (minister, gedeputeerde, bestuurlijke vertegenwoordiging 3 regio’s)
BO fysieke leefomgeving
• Regio’s: Noord, Midden en Zuid-Limburg • Subregio’s: Maastricht-Heuvelland, Westelijke Mijnstreek en Parkstad • Stevigere samenwerking op gebied van wonen in de Westelijke Mijnstreek -> Samenwerkingsovereenkomst
3 regio’s (noord, midden en zuid-Limburg)
BO wonen ZuidLimburg ambtelijke ondersteuning vanuit werkgroep wonen ZuidLimburg
(ambtelijke) Kernteam Woondeal (provincie, vertegenwoordiging corporaties en regio’s)
Voorzittersoverleg (voorzitters subregionale BO's wonen) ambtelijke ondersteuning vanuit regiocoördinatoren wonen subregio's
AO Wonen Westelijke Mijnstreek (woonambtenaren, regiocoördinator en kwartiermaker)
BO wonen Westelijke Mijnstreek (voorzitter Danny Hendrix) ambtelijke ondersteuning vanuit regio-coördinator wonen Westelijke Mijnstreek
Regionaal Overleg Volkshuisvesting MaastrichtHeuvelland (voorzitter) ambtelijke ondersteuning vanuit regio-coördinator wonen Maastricht-Heuvelland
Bestuurscommissie Wonen & Herstructurering Parkstad Limburg (voorzitter) ambtelijke ondersteuning vanuit Stadsregio Parkstad
(ambtelijke) werkgroep wonen Zuid-Limburg
Woningbouwprogrammering Stein KERN
PLANNAAM
PARTIJ
TOTAAL
+
Elsloo Elsloo Elsloo Elsloo Elsloo Stein Stein Stein Stein Stein Urmond Urmond Urmond Meers Meers Gemeente Gemeente Gemeente Gemee nte
ZW = Zaam Wonen WL= Wonen Limburg CPO Meerdel / Elserveldstraat Particulier - ZW Locatie BTL-Terrein Private partij Locatie De Poolster Private partij - ZW Locatie Elckerlyc Private partij Stationsstraat 170 (van Molken) Private partij Mijn Nieuwdorp: Kwadrant Zaam Wonen ZW Mijn Nieuwdorp: Bruisend hart ZW Herbestemming St Jozefkerk Kerensheide Private partij Herbestemming pastorie St Jozefkerk Private partij CPO Steskensstraat Stein Particulier (CPO) Kattekop fase 3 Urmond WL - particulier Bramert Noord, fase 1 Private partij Bergerveste/Beatrixplein Private partij Locatie vml basisschool Meers Gemeente - ? Heuvelstraat Meers Gemeente - particulier Standplaatsen/chalets woonwagenbewoners Gemeente - ZW - WL Flexwoningen tranche 1 (flexcity) Gemeente - ZW - WL Plusambitie Flexwoningen tranche 2 (+/- 197) Gemeente - ZW - WL Ambitie Transformatieopgave (+/- 100) - Voormalige zwembadlocatie Stein Gemeente - WL - Tijdelijk milieuperron Stein Gemeente - ZW - WL - Aldi-locatie Elsloo Private partij - Koevaart Meers Private partij - Mauritsweg Stein Private partij - locaties uit woninglocatieonderzoek n.t.b.
TOTALEN
15 12 17 19 18 36 67 24 9 12 13 62 10 9 4 7 50
-
-83
-1
80 40 19 4 4 119
650
REALISATIE
TYPOLOGIE
reguliere 2026 eengezins nultrede 2024 2025 e.v. woning woning onbekend 15 15 12 12 17 17 19 19 18 18 36 36 67 67 24 24 9 9 12 12 11 2 7 6 62 62 10 10 9 9 4 4 7 7 50 50
80 40
80
43 238 350
33 24 9
80 40
BETAALB MIDDELD BETAALB ARE KOOP BETAALB BETAALDURE BAARHEI URE ARE KOOP MIDDEN ARE KOOP SOCIALE HUUR LAAG €280.000 HOOG DURE KOOP D HUUR €900- <€280.00 €342.500- HUUR >€405.00 ONBEKEN <€900 €1185 0 €342.500 €405.000 >€1185 0 D 5 2 8 12 6 4 7 19 18 36 55 9 16 4 4 7 2 12 5 6 2 15 35 12 10 9 4 7 50
80 33
7
19 4 4
4 4 119
-84
PRIJSSEGMENT
ZORG
119
22
338
290
119
146
197
25
0
36
37
4
37
164
DIWI (Datavoorziening Interne Woningbouw Informatie)
• Met de datatool DIWI krijgen gemeenten grip op hun bouwplannen, omdat alle relevante gegevens gestructureerd opgeslagen worden op dezelfde plek. Dashboard en rapportages geven inzicht in de voortgang en maken communicatie daarover eenvoudiger en eenduidig. • Gemeente Stein neemt hieraan samen met gemeenten Westelijke Mijnstreek deel als koplopersgemeenten (vanuit VNG).
Overige beleidsmatige ontwikkelingen • Opstellen huisvestingsverordening in subregionaal verband; • Verhuurverordening verblijfsruimte arbeidsmigranten Westelijke Mijnstreek 2025 (raadsvoorstel volgt binnenkort); • Wet versterking regie volkshuisvesting; • Bijdrage starterslening provincie van 75% naar 50%. Gemeenten van 25% naar 50%? Tevens zoektocht naar alternatieven
Bedankt voor uw aandacht!