1. Ontwerpbestemmingsplan Meerdel.pdf
Tekst van het document
LEGENDA Plangebied
Verklaring Meerdel
ondergrond: BGT en DKK (datum: 08 oktober 2020)
16
Bestemmingen Enkelbestemming
31-53
55-75
Groen
77 79 81 83 8
58
78
G 9
Natuur
91
Meerdel
N
18
3 13-3
18 -38
Verkeer
W
2
20 22 24
N
V
3
Wonen
Meerdel [bg]
V
W
Aanduidingen
ggen
[bg]
Elserhe
16
12
(os)
W
10
1
G
[bg]
Functieaanduiding
[bg]
8 6
G
2
4
[bg]
bouwvlak
1
(p)
5
Bouwvlak
geluidzone - industrie
W
14
Gebiedsaanduiding
(os)
ontsluituing
(p)
parkeerterrein
(os)
3
Bouwaanduiding
2
Maatvoeringsaanduiding
V (os)
Elserveldstraat
W
2
bijgebouwen
[aeg]
[bg]
3
22 24 18
13
20
30 32
26 28
(os)
34 36
W 122
2
3
11
14
9
(os)
12
ze Me
7
10
9
2
4
6
maximum aantal wooneenheden
Gemeente Stein
Meerdel 38
40
42
status:
Ontwerp
datum:
18 februari 2021
voorontwerp: facultief
ontwerp: facultief
schaal:
1:1000
getekend:
J-H
nummer:
J201326
bladformaat:
A3
idn-nummer:
Verbeelding
NL.IMRO.0971.BPMeerdel-0002 bezoekadressen en contactgegevens:
-3a
13
ho f
7
uw
10
12
Locatie Nijmegen:
St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen
Locatie Vught:
Parklaan 21 5261 LR Vught
al
5 8
E
Bestemmingsplan
15
11
Zw
Mezenhof
of nh
5
13
maximum aantal bouwlagen
120
[bg]
(os)
F
6
2
4
8
56 58
54
N
Pouderoyen en Tonnaer zijn zelfstandige onderdelen van de Aelmans Adviesgroep
Telefoon: E-mail: Website:
+31 (0)24 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www@pouderoyentonnaer.nl
Bestemmingsplan - Regels -
Meerdel Gemeente Stein
BESTEMMINGSPLAN - Regels -
Meerdel Gemeente Stein
IDN-nummer:
NL.IMRO.0971.BPMeerdel-0002
Status:
ontwerp
Datum:
18 februari 2021
Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen
Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught
024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels
5
Artikel 1 Artikel 2
5 12
Begrippen Wijze van meten
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
15
Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6
15 17 20 22
Groen Natuur Verkeer Wonen
Hoofdstuk 3 Algemene regels
27
Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11
Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels
27 28 30 31 32
Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14
Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels
33 34 35
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
37
Artikel 15 Artikel 16
37 38
Overgangsrecht Slotregel
Regels
bestemmingsplan Meerdel
3
4
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 1 Artikel 1
Inleidende regels
Begrippen
1.1 plan: het bestemmingsplan 'Meerdel' met identificatienummer NL.IMRO.0971.BPMeerdel-0002 van de gemeente Stein. 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5
aan huis verbonden bedrijf:
het hoofdzakelijk door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijvigheid dan wel het bereiden van maaltijden voor derden, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.6 aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal zonder personeel in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.7 achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. 1.8 activiteit: activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid of artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
bestemmingsplan Meerdel
5
1.9 ambacht(elijk): het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, ver-/bewerken, herstellen of installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, ver- of bewerkt, waarbij de omvang van de activiteit zodanig is, dat als deze in een woning en daarbij behorende bijgebouwen worden uitgeoefend de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd. 1.10 antennedrager: antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne. 1.11 antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antenne-drager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie; 1.12 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.13 bebouwingspercentage: een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd. 1.14 begane grond: de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.
1.15 besluit omgevingsrecht: besluit van 25 maart 2001, houdende regels ter uitvoering van de Wabo. 1.16 bestaand: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.17 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. 1.18 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.19 bevoegd gezag: bestuursorgaan dat ingevolge de Wabo bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning.
6
bestemmingsplan Meerdel
1.20 bijgebouw: een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.21 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.22 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.23 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, zolder, dakopbouw of setback. 1.24 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.25
bouwperceelgrens:
de grens van een bouwperceel. 1.26 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.27 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.28 coffeeshop: een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders. 1.29 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.30 doeleinden van openbaar nut: kleinschalige voorzieningen zoals straatvoorzieningen schakelvoorzieningen, telefooncellen of wachthuisjes.
bestemmingsplan Meerdel
voor
afvalstoffen,
transformatiehuisjes,
7
1.31 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. 1.32 evenement: een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden. 1.33 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.34 gelijke hoogte: een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 m (gemeten op het laagste punt). 1.35 geschakelde woning: een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijgebouw verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd. 1.36 gevellijn: de bouwgrens die nagenoeg gelijk loopt aan de as van de weg waarin een (of meer) gevel(s) van een gebouw is (zijn) geplaatst en die is gelegen aan de weg(en) grenzende perceelsgrens. 1.37 grondgebonden woning: een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waarvan op het bijbehorende bouwperceel geen andere woningen voorkomen.
1.38 hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.39 horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies. 1.40 huishouden: een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen en complex van (verblijfs)ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree. 1.41 kampeermiddel: a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren; b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen
8
bestemmingsplan Meerdel
bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf. 1.42 maaiveld: de oorspronkelijke bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft. 1.43 maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringssymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten. 1.44 omgevingsvergunning: omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo. 1.45 onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven maaiveld is gelegen. 1.46 ondergeschikt: van beperkte betekenis qua omvang, functie dan wel financieel gerelateerd voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling aan het hoofdgebouw, de hoofdfunctie of het inkomen.
1.47 onderkomens: voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken. 1.48 openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. 1.49 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand. 1.50 parkeerbeleidsnota: de op 28 juni 2006 door de raad vastgestelde nota waarin het gemeentelijke beleid verwoord is ten aanzien van parkeren. 1.51 peil: a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de
bestemmingsplan Meerdel
9
gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld. 1.52 recreatie: activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding. 1.53 recreatief medegebruik: het medegebruik van gronden voor routegebonden recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, en voor plaatsgebonden recreatieve activiteiten, zoals voor sportvisserijen, alsmede route-ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten. 1.54 seksinrichting: de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.55 setback: terugliggende bouwlaag die wordt geprojecteerd binnen de contouren van een denkbeeldig zadeldak dat op grond van deze regels is toegestaan en waarvan de helling van de vlakken maximaal 45° bedraagt; een setback wordt niet meegeteld bij de bepaling van de goothoogte c.q. de berekening van het aantal bouwlagen.
In geval een set-back aanwezig is, is het niet toegestaan de set-back af te dekken met een kap dan wel op de set-back nog een set-back te bouwen. 1.56 stedenbouwkundig beeld: het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte. 1.57 straatmeubilair: de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken. 1.58 tuin: door mensen aangelegd gebruiks- en/of sierperceel behorende bij een (bedrijfs)woning. 1.59 verdieping: een bouwlaag die is gelegen boven de eerste bouwlaag op de begane grond. 1.60 voorgevel: gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt.
10
bestemmingsplan Meerdel
1.61 voorgevelrooilijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.62 wabo: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden. 1.63 waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc. 1.64 weg: een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.65 woning/wooneenheid: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.66
woningsplitsing:
het bouwkundig en functioneel splitsen van een bestaande woning in twee of meer wooneenheden ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden. 1.67 woonverblijf: een gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die zijn verbonden met de in dat gebouw gevestigde functie(s). 1.68 zolder: ruimte in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen, maar wel ingericht c.q. gebruikt mag worden als verblijfruimte.
bestemmingsplan Meerdel
11
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2 het bebouwingspercentage: het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen. 2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7 de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.
2.8 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
12
bestemmingsplan Meerdel
2.10 ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrns dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.
bestemmingsplan Meerdel
13
14
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1
Bestemmingsregels
Groen
Bestemmingsomschrijving
3.1.1 Algemeen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h.
aanleggen en instandhouden van groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, waterpartijen met de daarbij behorende voet- en fietspaden en andere voorzieningen; speelvoorzieningen, zoals trapvelden, speelplaatsen; kunstobjecten; doeleinden van openbaar nut; extensief recreatief medegebruik en de daarbij behorende voorzieningen; waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor het ontvangen, vasthouden, infiltreren, bergen en afvoeren van hemelwater; inritten/uitritten ter ontsluiting van woningen door het groen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'; parkeervoorzieningen/parkeerplaatsen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeren'.
3.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de plankaart aangewezen aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 3.2
Bouwregels
3.2.1 Gebouwen Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: a.
gebouwen ten dienste van openbaar nut.
3.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d. e. f. g.
noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; behorende tot de recreatieve voorziening, zoals recreatieve bewegwijzering, informatieborden en kleinschalige uitzicht- en rustpunten; behorende tot het straatmeubilair; ten behoeve van openbaar nut; speelvoorzieningen; daarmee vergelijkbare bouwwerken.
met dien verstande dat: 1.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag maximaal 5,00 meter bedragen, met uitzondering van:
bestemmingsplan Meerdel
15
kunstobjecten, waarvan de hoogte maximaal 8,00 meter mag bedragen; erfafscheidingen, waarvan de hoogte maximaal 2,00 meter mag bedragen; lantaarnpalen, waarvan de hoogte maximaal 8,00 meter mag bedragen. 3.3 Nadere eisen Niet van toepassing. 3.4
Afwijken van de bouwregels
3.4.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van hoogtebepalingen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2 ten behoeve van een grotere hoogte, met dien verstande dat: a. b.
dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is; de hoogte maximaal 10,00 m mag bedragen.
3.5 Specifieke gebruiksregels Niet van toepassing. 3.6 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing. 3.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing. 3.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing. 3.9 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.
16
bestemmingsplan Meerdel
Artikel 4 4.1
Natuur
Bestemmingsomschrijving
4.1.1 Algemeen De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.
instandhouding, versterking en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden; wandel-, voet- en fietspaden.
4.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1 4.2
Bouwregels
4.2.1 Gebouwen Op de voor Natuur'' aangewezen gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Op de voor 'Natuur' aangewezen gronden mogen geen bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd, met uitzondering van: a. b.
kleinschalige recreatieve voorzieningen, met dien verstande dat de bouwhoogte maximaal 3.00 meter mag bedragen; bouwwerken, geen gebouw zijnde van geringe omvang welke noodzakelijk zijn voor de in artikel 5.1 genoemde natuur- en landschapselementen.
4.3 Nadere eisen Niet van toepassing. 4.4 Afwijken van de bouwregels Niet van toepassing. 4.5
Specifieke gebruiksregels
4.5.1 Verboden gebruik Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a.
b. c.
het plaatsen van onderkomens en/of kampeermiddelen, van al dan niet afgedankte voer- en vaartuigen, behoudens voor zover en voor zolang de aanwezigheid van onderkomens nodig is in verband met binnen de bestemming uit te voeren werken of werkzaamheden; opschriften, aankondigingen of afbeeldingen, waaronder reclame-uitingen; buitenopslag, waaronder de opslag van mest(stoffen), behoudens voor zover dit noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik.
bestemmingsplan Meerdel
17
4.6 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing. 4.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.7.1 Aanlegvergunningplicht Het is verboden op of in de voor 'Natuur' aangewezen gronden in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. b. c. d.
e. f. g. h. i. j. k.
het aanleggen, verharden of verwijderen van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen of verwijderen van andere oppervlakteverhardingen; het ontginnen, bodemverlagen of afgraven, ophogen en/of egaliseren van de bodem, behoudens de aanleg van drinkpoelen; het graven, verbreden, uitdiepen, dempen en/of verleggen van watergangen; het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur tenzij zulks noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; het bemalen of draineren van gronden en het winnen van water of het anderszins verlagen van de grondwaterstand; het verrichten van exploratie- en exploitatieboringen ten behoeve van de delfstoffenwinning; het geheel of gedeeltelijk aanleggen van oeverbeschoeiingen en graven, aanleggen en/of dempen van waterlopen; het geheel of gedeeltelijk verwijderen van graften, bosstroken en/of grasbanen; het scheuren van grasland; het verwijderen van natuur- en landschapselementen.; het vellen en/of rooien van houtgewas of het verrichten van werkzaamheden welke de dood of ernstige beschadiging van houtgewas ten gevolge kunnen hebben, behoudens bij wijze van verzorging van de aanwezige houtopstanden.
4.7.2 Uitzonderingen Het bepaalde in artikel 4.7.1 is niet van toepassing op: l. m. n. o.
normale onderhoudswerkzaamheden; werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis; werken of werkzaamheden in het kader van het normale bodemgebruik; werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning/ontheffing of anderszins mogen worden uitgevoerd.
4.7.3 Toelaatbaarheid De werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 4.7.1 zijn slechts toelaatbaar indien door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen voor de in artikel 12.1 genoemde waarden en doeleinden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van de bedoelde waarden, niet wezenlijk worden of kunnen worden verkleind. 4.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing.
18
bestemmingsplan Meerdel
4.9 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.
bestemmingsplan Meerdel
19
Artikel 5 5.1
Verkeer
Bestemmingsomschrijving
5.1.1 Algemeen De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.
verkeersdoeleinden; groenvoorzieningen; geluidwerende voorzieningen; parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen; waterlopen, waterpartijen en waterberging;
met daaraan ondergeschikt: 1. 2. 3. 4. 5.
straatmeubilair; kunstwerken; afvalinzameling; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen.
5.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de plankaart aangewezen aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 5.2
Bouwregels
5.2.1 Gebouwen Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend gebouwen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, met dien verstande dat; a. b.
de bouwhoogte van deze gebouwen maximaal 3,00 m mag bedragen; de oppervlakte maximaal 15 m2 mag bedragen.
5.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d. e. f.
noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; behorende tot het straatmeubilair; ten behoeve van afvalinzameling; voorwerpen betreffende de beeldende kunsten; ten behoeve van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water.
met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde maximaal 5,00 m mag bedragen, uitgezonderd dat de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 10,00 m mag bedragen.
20
bestemmingsplan Meerdel
5.3 Nadere eisen Niet van toepassing 5.4 Afwijken van de bouwregels Niet van toepassing 5.5 Specifieke gebruiksregels Niet van toepassing. 5.6 Afwijken van de gebruiksregels Niet van toepassing 5.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing 5.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing 5.9
Wijzigingsbevoegdheid
Niet van toepassing.
bestemmingsplan Meerdel
21
Artikel 6 6.1
Wonen
Bestemmingsomschrijving
6.1.1 Algemeen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wonen;
met daaraan ondergeschikt: 1. 2. 3.
aan huis verbonden beroepen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.5.3; webshop aan huis, overeenkomstige het bepaalde in artikel 6.5.4; de (overige) daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, verhardingen.
6.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 14.1. 6.2
Bouwregels
6.2.1
Algemeen
Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. b. c.
woningen (vrijstaand, twee aan een, geschakeld); de daarbij behorende bijgebouwen; de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, welke qua aard en afmetingen bij de bestemming passen.
6.2.2 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels: a. b. c.
d. e. f. g. h. i. j.
22
het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd; het bouwvlak mag voor maximaal 100% worden bebouwd; per bouwvlak mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het op de verbeelding aangeduide aantal woningen mag worden gebouwd, mits: 1. de afstand van de halfvrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2,50 meter bedraagt aan de zijde waar de woning niet geschakeld zijn, 2. de breedte van de woning minimaal 6,00 meter bedraagt; 3. de diepte van de woning maximaal 12 meter bedraagt voor geschakelde woningen; 4. de diepte van de woning maximaal 15 meter bedraagt voor twee aan een en vrijstaande woningen; geschakelde woningen mogen aan beide zijden in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd de bouwhoogte mag maximaal 10,50 meter bedragen; in maximaal 2 bouwlagen mag worden gebouwd, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' waar het op de verbeelding aangeduide aantal bouwlagen mag worden gebouwd; de hoogte van een bouwlaag bedraagt maximaal 3,50 meter; De inhoud van de woning mag maximaal 750 m3 bedragen; woningsplitsing is niet toegestaan; de voorgevels van de woning worden geplaatst in of maximaal 3 meter uit en evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens;
bestemmingsplan Meerdel
k.
l.
de grenzen van het bouwvlak mogen worden overschreden door erkers, luifels boven de voordeur en dergelijke mits de diepte gemeten vanaf de bouwvlakgrens niet meer dan 1,50 meter bedraagt en de breedte niet meer dan 40% van de breedte van de woning; de bouwhoogte van een erker mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw en de afstand van de erker tot de bestemming 'Verkeer' mag niet minder bedragen 3,00 meter.
6.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.
bijgebouwen mogen binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd; de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en open overkappingen mag maximaal 75 m2 bedragen; de grond ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel voor maximaal 50% worden bebouwd; de goothoogte mag maximaal 3,30 meter bedragen. de bouwhoogte mag maximaal 5,50 meter bedragen.
6.2.4 Bouwwerken, geen gebouw zijnde a. buiten de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen' mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd; b. bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd, met uitzondering van erfafscheidingen; c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag maximaal 2,50 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 1,00 meter en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 2,00 meter mag bedragen, met dien verstande dat de erfafscheidingen uitsluitend uitgevoerd mogen worden als begroeide draad erfafscheidingen (antraciet of donkergroen) al dan niet in combinatie met een haag; d. per perceel is één zwembad toegestaan, onder de volgende voorwaarden: 1. het zwembad wordt gebouwd binnen het bouwvlak en/of ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', achter het (verlengde van) de achtergevel en ten minste 3,00 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens; 2. het zwembad mag niet worden overdekt, tenzij het bouwen van een overkapping niet in strijd is met de bouwregels ter plaatse. 6.3
Nadere eisen
6.3.1 Onderwerpen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van: a. b. c. d.
de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing; het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan. de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen; de aard, situering en oppervlakte van verhardingen.
6.3.2 Toepassingscriteria De in artikel 6.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld ten behoeve van: a. b.
het stedenbouwkundig beeld; de verkeerssituatie;
bestemmingsplan Meerdel
23
c. d. e. f. 6.4
een goede parkeerbalans; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de g ebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken en van omliggende waarden. Afwijken van de bouwregels
6.4.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van oppervlakte bijgebouwen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.3 ten behoeve van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen, met dien verstande dat: a. b. c. d. e. f.
6.5
dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is; de bijgebouwen qua omvang en verschijningsvorm passen bij de aard en kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving; dit geen nadelige gevolgen heeft voor aangrenzende percelen, qua bezoning en gebruiksmogelijkheden; een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd is; de oppervlakte aan bijgebouwen maximaal 150 m2 mag bedragen; de grond ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel voor maximaal 60% worden bebouwd. Specifieke gebruiksregels
6.5.1 Verboden gebruik a. Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: b. opslag anders dan inherent aan het toegelaten gebruik, uitgezonder ter plaatse van de aanduiding 'opslag'; c. een aan huis verbonden bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen toegelaten krachtens artikel 6.5.3; d. een bed & breakfast; e. kinderopvang; f. vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; g. gebruik van gronden voor de naar de weg gekeerde bouwgrens voor het stallen van voertuigen, caravans en dergelijke. 6.5.2 Voorwaardelijke verplichting woningen In afwijking van het bepaalde onder artikel 6.1.1 mogen gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat de woningen en inrichting van zowel de openbare ruimte als het groen overeenkomstig het stedenbouwkundig plan c.q. beplantingsplan is gerealiseerd, zoals opgenomen in Bijlage 1 van deze regels (stedenbouwkundig plan Meerdel, d.d. 12 december 2020), en dat vervolgens zowel kwantitatief als kwalitatief in stand wordt gehouden. 6.5.3 Aan huis verbonden beroepen Een aan huis verbonden beroep is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. b.
c.
24
een aan huis verbonden beroep mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep tot een maximum oppervlak van 75 m2; de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast;
bestemmingsplan Meerdel
d. e. f. g. h.
degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen sprake is van een grote verkeersaantrekkende werking; in de parkeerbehoefte wordt in voldoende mate voorzien op eigen terrein; er vindt geen detailhandel plaats, met uitzondering van aan de activiteit inherente en ondergeschikte detailhandel.
6.5.4 Webshop aan huis Een webshop aan huis is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. b. c. d. e. f. g. h. i.
6.6
een webshop aan huis mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een webshop aan huis tot een maximum oppervlak van 40 m2; de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen bedrijfmatige opslag in de buitenlucht plaatsvindt; er geen verkoop aan huis plaatsvindt; de producten door de klant niet ter plaatse besteld worden; de bestelde producten door de ondernemer zelf of via de post c.q. een pakketdienst bij de klant thuis bezorgd worden. Afwijken van de gebruiksregels
6.6.1 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.5.1 onder b ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat: a. b. c. d. e. f. g. h. i.
dit gebruik een vloeroppervlakte van maximaal 40 m2 beslaat; de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft en de verschijningsvorm als woning niet wezenlijk wordt aangetast; degene die de activiteiten uitvoert, tevens de bewoner van de woning is; geen buitenopslag en buitenstalling plaatsvindt; het gebruik geen (ernstige of onevenredige) hinder oplevert voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; geen sprake is van een grote verkeersaantrekkende werking; geen sprake is van verkeersoverlast en in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien op eigen terrein; er geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van zelfgemaakte producten dan wel van ondergeschikte aard; er ten hoogste één gevelreclame-uiting is toegestaan tot een afmeting van maximaal 50 bij 100 cm.
6.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Niet van toepassing. 6.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Niet van toepassing.
bestemmingsplan Meerdel
25
6.9 Wijzigingsbevoegdheid Niet van toepassing.
26
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 3 Artikel 7
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan Meerdel
27
Artikel 8
Algemene bouwregels
8.1 Ondergronds bouwen Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels: a. b. c. d.
8.2
ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen'; de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil; de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 meter onder peil bedragen; voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen. Ruimte tussen bouwwerken
8.2.1 Tussenruimte De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die: a. b.
vanaf de hoogte van het erf tot 2,20 meter daarboven minder dan 1,00 meter breed zijn; niet toegankelijk zijn.
8.2.2 Uitzondering Het bepaalde in artikel 8.2.1 geldt niet voor bebouwing van ondergeschikte aard op het erf of op het aangrenzende erf. 8.2.3 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.1, indien voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte. 8.3
Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen
8.3.1 Parkeernormen In, op of onder gebouwen dan wel het daarbij behorende eigen terrein dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto's aanwezig te zijn. 8.3.2 Afmetingen parkeerruimte De in artikel 8.3.1 bedoelde parkeerplaatsen moeten afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan indien de afmetingen minimaal 1,80 meter bij 5,00 meter en maximaal 3,25 meter bij 6,00 meter bedragen. 8.3.3 Laad- en losruimte Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
28
bestemmingsplan Meerdel
8.3.4 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.3.1 en 8.3.3 indien aangetoond is dat in de directe omgeving (een straal van circa 250 meter) voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. 8.3.5 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan ten behoeve van een goede parkeerbalans, de verkeerssituatie en/of het stedenbouwkundig beeld.
bestemmingsplan Meerdel
29
Artikel 9
Algemene gebruiksregels
9.1 Gebruiksverbod Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en). 9.2 Strijdig gebruik Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. b. c. d.
30
een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; straatprostitutie; de plaatsing van kampeermiddelen of andere onderkomens, niet zijnde een bouwwerk in de zin van de Woningwet, een en ander met uitzondering van een normaal gebruik overeenkomstig de bestemming;
bestemmingsplan Meerdel
Artikel 10 10.1
Algemene aanduidingsregels
'geluidzone - industrie'
10.1.1 Verbod Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd. 10.1.2 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1.1, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde.
bestemmingsplan Meerdel
31
Artikel 11
Algemene afwijkingsregels
11.1 Meetverschillen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van op de verbeelding aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt. 11.2 Kleine bouwwerken van openbaar nut Het bevoegd gezag kan met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bouw- en/of gebruiksregels voor het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut en voor religieuze doeleinden, met dien verstande dat: a. b.
32
de oppervlakte maximaal 15 m2 mag bedragen; de goothoogte maximaal 3,00 meter en de bouwhoogte maximaal 6,00 meter mag bedragen.
bestemmingsplan Meerdel
Artikel 12
Algemene wijzigingsregels
12.1 Verschuiven bestemmingsgrenzen Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot maximaal 2,00 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.
bestemmingsplan Meerdel
33
Artikel 13
Algemene procedureregels
Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen: a. b. c.
d. e.
34
het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage ter gemeentesecretarie; burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid; in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders; indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed; burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.
bestemmingsplan Meerdel
Artikel 14 14.1
Overige regels
Voorrangsregels
14.1.1 Voorrang dubbelbestemming In het geval van strijdigheid van belangen tussen een bestemming en een dubbelbestemming, met name aan de orde bij wijzigingsbevoegdheden, gaat het belang van de dubbelbestemming voor.
bestemmingsplan Meerdel
35
36
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 4 Artikel 15
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
15.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 15.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
bestemmingsplan Meerdel
37
Artikel 16
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Meerdel' van de gemeente Stein
38
bestemmingsplan Meerdel
Bestemmingsplan - Toelichting -
Meerdel Gemeente Stein
BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -
Meerdel Gemeente Stein
IDN-nummer:
NL.IMRO.0971.BPMeerdel-0002
Status:
ontwerp
Datum:
18 februari 2021
Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen
Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught
024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding
5
1.1 1.2 1.3 1.4
5 6 7 8
Aanleiding Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
Hoofdstuk 2 Planvoornemen
9
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Inleiding Historie Bestaande situatie Varianten Planvoornemen
9 9 9 11 14
Hoofdstuk 3 Beleidskader
19
3.1 3.2
Inleiding Rijksbeleid
19 19
3.3 3.4 3.5
Provinciaal beleid Regionaalbeleid Gemeentelijk beleid
22 27 27
Hoofdstuk 4 Milieu- en sectorale aspecten
31
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13
31 31 33 34 35 35 37 42 42 42 43 45 48
Inleiding M.e.r.-beoordeling Bodem Geluid Geur Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzondering Kabels en Leidingen Zoneringen Archeologie en cultuurhistorie Natuur Waterparagraaf
Hoofdstuk 5 Juridische opzet
53
5.1 5.2 5.3 5.4
53 53 54 54
Inleiding Uitgangspunten Toelichting op de planregels Bestemmingen
bestemmingsplan Meerdel
3
5.5 5.6
Algemene regels Overgangs- en slotregel
55 56
Hoofdstuk 6 Haalbaarheid
57
6.1 6.2 6.3 6.4
57 57 57 57
Inleiding Economische haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Conclusie
Hoofdstuk 7 Procedure
59
7.1 7.2 7.3
59 59 59
De te volgen procedure Wetteljk vooroverleg Vaststelling
Toelichting
4
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
De gemeente Stein en wooncorporatie Zaam Wonen zijn, als grondeigenaren van de locatie Meerdel in Elsloo, een aantal jaren geleden gestart met een verkenning naar de mogelijkheden van een zogenaamde vraaggestuurde woningbouwontwikkeling ter plaatse. Een ontwikkeling waarbij de behoefte van de gebruiker van de woning centraal staat en waarbij een hoge mate van duurzaamheid en zelfvoorzienendheid nagestreefd wordt. Onderzocht is of het haalbaar is op de locatie Meerdel een woningbouwontwikkeling te realiseren, geënt op collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Daarbij worden de toekomstige gebruikers van de nog te bouwen woningen, in een zo vroeg mogelijk stadium, betrokken bij de planontwikkeling. Adviesbureau 'Wijontwikkelensamen' is vanwege de specifieke kennis en ervaring op het gebied van vraaggestuurde woningbouwontwikkelingen gevraagd hierover te adviseren. Het CPO project Meerdel richt zich met name op de huisvesting van jongeren en jonge gezinnen. Daarmee wordt invulling gegeven aan een belangrijk speerpunt van gemeentelijk beleid om meer woon mogelijkheden te bieden aan jongeren. Deze verkenning heeft geresulteerd in projectplan Haalbaarheid CPO Meerdel (d.d. 10 juli 2018).
Vervolgens zijn ook de de financiële haalbaarheid als de haalbaarheid in de markt onderzocht. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een driepartijenovereenkomst tussen Zaam Wonen, gemeente Stein en de CPO Vereniging CPO Meerdel gericht op het realiseren van 5 sociale huurwoningen en 10 koopwoningen op de locatie Meerdel.
De locatie ligt aan de noordzijde van de kern Elsloo en betreft een onbebouwd stuk grond gelegen achter de bebouwing aan de Elserheggen en Meerdel en tegenover de bebouwing aan de Elserveldstraat. In het verleden is de locatie (voormalige woonwagenstandplaatsen) door de gemeente al als passende locatie voor woningbouw beoordeeld. In het vigerend bestemmingsplan is daarom een uitwerkingsverplichting opgenomen waarmee de realisatie van tien woningen onder voorwaarden op onderhavige locatie reeds planologisch-juridisch mogelijk is gemaakt. Echter, wegens een gewijzigde woonbehoefte bestaat inmiddels de wens om, naast de tien voorziene woningen, vijf extra woningen te realiseren. De realisatie van de gewenste 15 woningen is niet mogelijk door middel van toepassing van de huidige uitwerkingsplicht.
Daarnaast geldt dat de begrenzing van de locatie voor de 15 woningen afwijkt van de begrenzing van het bestemmingsvlak met de uitwerkingsplicht, zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Om de realisatie van deze 15 woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken, is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk in plaats van een uitwerkingsplan.
Deze toelichting heeft betrekking op het bestemmingsplan om de ontwikkeling van 15 woningen in het wooncluster Meerdel mogelijk te maken. In dat kader is namens de gemeente een tweetal ontwikkelingsvarianten en voorgesteld. In opdracht van de CPO vereniging heeft architectenbureau Ruumte deze vertaald in een variant die beter aansluit bij de wensen van de toekomstige bewoners. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de planologisch-juridische regeling voor de uitgewerkte variant van de CPO (zie paragraaf2.4 en 2.5).
bestemmingsplan Meerdel
5
1.2
Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied betreft een onbebouwd terrein dat onderdeel uitmaakt van het wooncluster Meerdel. Het wooncluster Meerdel is gelegen in het noorden van de kern Elsloo, gemeente Stein en was voorheen ingericht met woonwagenstandplaatsen. Het plangebied omvat één van de laatste bouwlocaties van deze gemeente.
Globale ligging plangebied bij rode aanwijzer
Het plangebied omvat meerdere kadastrale percelen en ligt 'ingeklemd' tussen enerzijds de bestaande bebouwing van het wooncluster Meeddel (west-/noordzijde) en anderzijds de holle weg met beplanting (oostzijde) in combinatie met de Elserveldstraat (zuidzijde). Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend: gemeente Elsloo, sectie A, nummer, 3358 (ged), 3774, 3775, 3777, 3845 (ged), 4081 (ged) en 4371 (ged). De percelen zijn eigendom van de gemeente Stein en woonstichting Zaam Wonen.
6
bestemmingsplan Meerdel
Situering plangebied in het wooncluster Meerdel
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Elsloo' zoals vastgesteld door de gemeente Stein op 11 september 2013. Conform het vigerend bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemming 'Wonen - Uit te werken' met maatvoeringseis 'maximaal aantal wooneenheden: 10'. De bouw van 10 woningen is hier, onder voorwaarden, reeds planologisch-juridisch gezien toegestaan. Aan de noord- en oostzijde van het plangebied zijn de gronden bestemd als 'Groen'. Verder is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in combinatie met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2' ter plekke van het plangebied opgenomen. Tot slot geldt dat, in relatie tot het oostelijk gelegen Chemelotterrein, de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aan het plangebied is toegekend.
bestemmingsplan Meerdel
7
Uitsnede vigerend bestemmingsplan
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 de uitgewerkte gemeentelijke varianten en het planvoornemen (CPO variant) besproken. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente, waarbij tevens de ladder voor duurzame verstedelijking betrokken wordt. In hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de juridische planopzet en de planregels. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op respectievelijk de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Ten slotte komt in hoofdstuk 7 de procedure aan bod.
8
bestemmingsplan Meerdel
Hoofdstuk 2 2.1
Planvoornemen
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het plangebied, de locatie zelf en het planvoornemen. Tevens komen zowel de onsluiting en het parkeren, als de groenstructuur aan bod.
2.2
Historie
Het plangebied maakt deel uit van het wooncluster Meerdel, maar is door het voormalig gebruik als woonwagenstandplaats niet als onderdeel van de wijk ontwikkeld. Het plangebied is al jaren bestemd voor de bouw van tien woningen door middel van een uitwerkingsplicht, maar deze zijn door de financiële crisis niet gebouwd. Als tijdelijke oplossing voor het gebruik van het plangebied zijn op het zuidelijk deel speelvoorzieningen als onderdeel van een speelbosje gerealiseerd. De ontwikkeling voor het tijdelijk gebruik als speelbos heeft echter de nodige tijd gekost, waardoor er relatief weinig tijd heeft gezeten tussen de oplevering van het speelbos en de hernieuwde ontwikkeling van het plangebied tot woningbouwlocatie.
2.3
Bestaande situatie
2.3.1 Stedenbouwkundige context Het plangebied betreft een onbebouwd deel van het wooncluster Meerdel gelegen in het noorden van de kern Elsloo. Het wooncluster wordt gekenmerkt door een vrij symmetrische stedenbouwkundige opzet met groene inhammen aan weerszijden van het wooncluster. Het plangebied is direct aan de oostelijke inham gelegen (zie onderstaande afbeelding).
Wooncluster Meerdel met globale aanduiding van het plangebied (oranje contour)
bestemmingsplan Meerdel
9
Het wooncluster is ruim opgezet met lange zichtlijnen en eenduidige architectuur van de huizen per straatzijde. De huizen zijn richting de straatzijde georiënteerd, hebben vrijwel allemaal een plat dak en zijn gebouwd tussen 1996 en 1999. Parkeren vindt veelal aan de voorzijde van de woningen plaats, waardoor het straatprofiel 'versteend' is. Op de hoek c.q. kruising van de Elserheggen en de Meerdel zijn een viertal appartementencomplexen gesitueerd van ieder drie bouwlagen hoog. De appartementen zijn gespiegeld, wat de symmetrische structuur van het wooncluster versterkt. Door de opzet, architectuur van de woningen en de hoge verhardingsgraad heeft het wooncluster een stedelijk, doch ruimtelijk karakter. Verder kan het wooncluster worden gekenmerkt als een rustige woonomgeving, gezien het enkel bestemd is voor wonen en het verkeer enkel bestemmingsverkeer betreft. 2.3.2 Plangebied Het noordelijk deel van het plangebied sluit aan op de huidige bebouwing aan de Meerdel en omvat een braakliggend grasland en een smalle doodlopende weg. Het uiteinde van de doodlopende weg (Meerdel) is nu in gebruik als parkeerplaats. Als onderdeel van het planvoornemen zullen deze parkeerplaatsen worden geïntegreerd en wordt de weg in zuidelijke richting doorgetrokken richting Elserveldstraat.
Impressie noordaanzicht plangebied (bron: Google Maps)
Het zuidelijk deel van de planlocatie is de afgelopen jaren gebruikt als speelbosje. Er bevinden zich hier dan ook een groot aantal bomen. Tevens zijn er speelvoorzieningen aan de zuidwestelijke zijde van het plangebied gerealiseerd, als onderdeel van het speelbosje.
10
bestemmingsplan Meerdel
Impressie zuidaanzicht plangebied
2.4
Varianten
Het planvoornemen betreft de realisatie van 15 woningen met bijbehorende voorzieningen. Door middel van de opgerichte CPO wordt de ontwikkeling van eigen woningen gestimuleerd, ondersteund door specialisten van de gemeente Stein en adviesbureau Wijontwikkelensamen. De gemeente heeft in dit kader, in samenwerking met Zaam Wonen, besloten om de invulling van het stedenbouwkundig ontwerp van de woningen over te laten aan de toekomstige bewoners. De CPO is hierdoor een vorm van co-creatie die de sociale cohesie van de wijk bevorderd.
Ter invulling van het stedenbouwkundig ontwerp zijn er op initiatief van de gemeente en Zaam twee voorbeelden c.q. varianten door landschapsarchitect Casper Slijpen ontwikkeld. Deze varianten zijn qua ruimtebeslag zoveel mogelijk gesitueerd binnen het bestemmingsvlak van de uit te werken bestemming. De stedenbouwkundige varianten, hierna ook wel 'Boog' en 'Eclips' genoemd, wijken af van de rechtlijnige en symmetrische stedenbouwkundige opbouw van het wooncluster. In plaats daarvan is in beide varianten gekozen voor een meer organische structuur. De straat Meerdel wordt hierbij als ontsluitingsweg gebruikt. Hierdoor wordt wel aangesloten op de bebouwingsconcentratie van het wooncluster Meerdel, maar wordt de straat Meerdel niet doorgetrokken naar de Elserveldstraat. De huidige doodlopende straat is in beide conceptvoorbeelden als voetgangerspad opgenomen.