1-Elsloo_wijkatlas.pdf

Experimenteerwijken WESTELIJKE MIJNSTREEK

Wijkatlas

ELSLOO

INHOUD INTRODUCTIE5

Inleiding7 Woonbehoefte in Elsloo 8 12 Een transformatievisie in 2 fases  Interactieve Werksessie 18

ANALYSE23

Historische lezing 24 Thematische lezing 30 Landschap31 Wonen36 Voorzieningen + Bereikbaarheid 40 COLOFON Opdracht Experimenteerwijken Transformatievisie Westelijke Mijnstreek Elsloo Opdrachtgever Westelijke Mijnstreek Onderzoeksteam Brecht Vandekerckhove Maarten Van Hulle Laurens Van Hoek Rana Bachir Atelier Romain Dendermondsesteenweg 50 9000 Gent +32 (0) 9 233 69 76 info@atelierromain.be www.atelierromain.be

CONCLUSIE & VERVOLG43

Structuurkaart44 Transformeren vanuit kansen en uitdagingen 50

BIJLAGE55

INTRODUCTIE Inleiding Woonbehoefte in Elsloo Demografische trends Werksessie

Wijkatlas Elsloo

INLEIDING In 2019 ontwikkelde Atelier Romain samen met de gemeenten van de Westelijke Mijnstreek de regionale transformatievisie Wonen. Deze visie biedt een antwoord op de grote woonuitdagingen die er in de toekomst zullen zijn. Atelier Romain koos voor de opmaak van deze visie voor een integrale ruimtelijke benadering waarbij de uitdagingen en kansen niet alleen binnen het wonen zelf werden gezocht. Zo hebben we een visie opgebouwd die de uitdagingen van het transformatievraagstuk benadert vanuit vier thema’s: cultuurhistorische identiteit, landschap, voorzieningen en woningvoorraad. Ook is het duidelijk geworden dat een regionale visie niet dient uit te draaien in één dezelfde strategie. Daarom hebben we het onderscheid gemaakt tussen verschillende types buurten. Zo hebben we in de Westelijke Mijnstreek zowel kleine dorpen maar ook grotere kernen en stadskernen. Voor elk type buurt maakten we een aangepaste transformatiestrategie. Per type buurt is in de transformatievisie in beeld gebracht hoe we de transformatieopgave kunnen valoriseren. Valoriseren betekent dat het de ambitie is om niet alleen de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken, maar om deze tegelijkertijd te koppelen aan kansen voor kwalitatieve woonomgevingen. De ontwikkelingsrichtingen zijn vastgelegd voor de verschillende type buurten, volgens de “gemiddelde” kenmerken van deze buurten.

Feitelijk zijn deze buurten onderling sterk verschillend. Deze ontwikkelingsrichtingen moeten bijgevolg vertaald worden op maat van iedere buurt. Vandaar dat nu de vraag voorligt om de transformatievisie vorm te geven op het niveau van verschillende dorpen.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Daarom starten de gemeenten van de Westelijke Mijnstreek experimenteerwijken op om de volgende stap in het traject van de transformatievisie te zetten. Naast Urmond-Oost (werd opgestart in 2020) koos de gemeente ook voor Elsloo. Voor elke experimenteerwijk gaan we werken aan een ruimtelijke visie die toekomstbestendig is in het licht van de transformatieopgave. Deze visie zet tegelijkertijd in op leefkwaliteit op maat van elk dorp. We vinden het cruciaal dat ook in het ontwerpend onderzoek (fase 2 van dit onderzoek) de uitdagingen op de woningmarkt niet los worden gezien van de kansen die kunnen worden benut; werken aan een robuust landschap, een sterke cultuurhistorische identiteit en een adaptieve voorzieningenstructuur.

7

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

WOONBEHOEFTE IN ELSLOO hebben ook een andere woonbehoefte dan jonge starters en gezinnen. Hier schuilt een grote uitdaging aangezien het overgrote deel van de woningen in Elsloo eengezinswoningen met een verdieping zijn. Deze zijn weinig aangepast aan de behoeftes van ouderen. We moeten dus in de toekomst meer nultredenwoningen bouwen om een antwoord te bieden op deze opgave, zowel in de koopmarkt als private huur- en sociale huurmarkt. Nultredenwoningen kunnen grondgebonden zijn maar ook gestapeld in de vorm van een appartement.

Doelgroepenontwikkeling Elsloo 2022-2040 De figuur rechts geeft weer hoe de bevolking zal evolueren tussen vandaag en 2040 in Elsloo. Zowel bij een normale als bij een mogelijk sterke migratie, zullen de trends in alle type huishoudens dalen met uitzondering van de 65-plussers. Bij deze laatste groep zien we een grote stijging.

+

+

klassieke Eengezinswoning

of

gestapeld (appartement)

8

grondgebonden

* volgens scenario ‘migratie normaal’

Nultredenwoning

noodzaak aan toename type woning

private eigendom appartement/nultredenwoning

private huur appartement/nultredenwoning

sociale huur appartement/nultredenwoning

overschot aan type woningen

private eigendom grondgebonden woning

private huur grondgebonden woning

sociale huur grondgebonden woning

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Bron: Progneff (2021), WoON2015 & WoON2018, LMW (2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Uitdagingen voor de komende jaren binnen de woningmarkt De figuur hieronder geeft weer dat in alle type woningen er een grote behoefte is aan nultredenwoningen. Bij de private koop- en huursector zal er een overschot zijn aan klassieke eengezinswoningen. migratie hoog 2040 Alleen binnen de sociale huur is er migratie normaal 2040 nog een kleine behoefte aan extra eengezinswoningen. Dit kan ook gerealiseerd worden door goedkope koop-eengezinswoningen om te zetten naar sociale huurwoningen (opkopen door corporaties).

Dit wel zeggen dat de bevolking zal vergrijzen. Ouder wordende mensen 1 Woningbehoefteonderzoek Stein, Stec Groep (2022)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen

Uit onderzoek1 blijkt dat de bevolkingssamenstelling in de gemeente Stein verandert. De meest recente prognoses stellen dat tegen het jaar 2040 bijna alle type huishoudens (zijnde starters, alleenstaande en stellen zonder kinderen & gezinnen met kinderen) in aantal zullen afnemen. Enkel één type huishouden zal stijgen en dat zijn de alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar. Zelfs mocht er meer immigratie zijn vanuit het binnen- en/ of buitenland, blijven dezelfde trends aanhouden, weliswaar in minder grote aantallen.

9

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Lopende projecten en vraagstukken Er beweegt veel binnen Elsloo op vlak van wonen. Woningbouwcoöperaties en ontwikkelaars maken werk van verschillende bouwprojecten om op korte termijn een deel van de vraag naar extra woningen te kunnen beantwoorden. Deze woonprojecten hergebruiken meestal plekken in de wijk die leeg zijn komen te staan, bijvoorbeeld twee voormalige schoollocaties en een binnengebied in de Stationsstraat.

voorzieningen op 1 plek (bv. aan het Dorine Verschureplein), de inrichting van de publiek ruimte, … Het zijn een paar voorbeelden die een effect kunnen hebben op de leefkwaliteit van Elsloo. Vooral de rol van het Dorine Verschureplein is een belangrijk aandachtspunt. Deze lopende projecten en vraagstukken dienen dan ook te passen in een langetermijnvisie.

Naast deze lopende projecten, zijn er nog wel enkele vraagstukken die spelen: het bij elkaar brengen van

Lopende projecten Bron: Gemeente Stein Elckerlyc

BTL terrein Stationsstraat

Stationsstraat 170

Poolster

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

10

CPO Meerdel

11

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

EEN TRANSFORMATIEVISIE IN 2 FASES Naast de behoefte in een andere type woningen dan de klassieke eengezinswoning met verdieping, schuilt er op lange termijn nog een andere uitdaging die bepalend gaat zijn voor de beleving, de leefkwaliteit en de woningmarkt in Elsloo. Uit bevolkingsprognoses van de provincie blijkt dat de bevolking binnen de verschillende gemeenten van de westelijke mijnstreek gaat dalen. Dit is op korte termijn nog niet voelbaar. Vermoedelijk stijgt het aantal huishoudens de komende 10 jaar nog licht tot een kantelpunt wordt bereikt. Het is dan ook belangrijk dat we

2020

2022

Uitdagingen voor de komende jaren

voorbereid zijn op deze demografische trend. We bouwen vandaag woningen om een antwoord te bieden op de huidige vraag maar steeds met het idee dat er in de toekomst ook weer woningen zullen verdwijnen. Indien er effectief krimp is in de toekomst, dan halen we gericht woningen uit de markt. Dit doen we op de meest strategische plaatsen. Dit betekent dat we woningen weghalen op die plaatsen waar we betere andere functies voorzien om de leefkwaliteit in de wijk te verhogen. Denk maar aan extra groen, ontmoetingsruimte of ruimte voor water.

2030

2040

rati

mig

e ho

12

met bewustzijn voor krimp

og

e la

ag

zal een kans geven op een betere stedelijke ruimte!

private eigendom appartement/nultredenwoning

private huur appartement/nultredenwoning

sociale huur appartement/nultredenwoning

private eigendom grondgebonden woning

private huur grondgebonden woning

sociale huur grondgebonden woning

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

rati

Strategische verdichting vandaag...

Bron: LMW (2010). Bewerking Stec Groep (2022)

mig

Momenteel heeft Elsloo een tekort aan nultredenwoningen (die grondgebonden of in appartementvorm kunnen ontwikkeld worden) voor alle soorten eigendom: de private eigendomsmarkt, de private huurmarkt en de sociale huurmarkt. Dat blijkt ook uit de figuur hieronder die het aandeel van elke type woning weergeeft in Elsloo binnen de verschillende eigendomstypes. Rekening houdend met de eerder benoemde demografische trends (vergrijzing), is dan ook dringend behoefte aan nultredenwoningen in de toekomst. Maar wanneer we woningen bijbouwen op een plek, zullen we later ook weer woningen moeten weghalen om rekening te houden met de bevolkingskrimp.

13

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Fenomenen die gepaard gaan met bevolkingskrimp

Anticiperen op bevolkingskrimp

Verouderende bevolking

Verlies van eigendomswaarde

Vervallen en verlaten gebouwen

Onderbenutte infrastructuur

14

Onderinvestering in de stedelijke ruimte

Naast het financieel-economisch aspect, heeft dit ook en bovenal gevolgen op de leefbaarheid van de wijk. We haalden al eerder aan dat de bevolking steeds ouder wordt en alleenstaanden en stellen van 65-plus jaar het enige type huishouden is dat gaat stijgen in aantal. Mensen worden meer hulpbehoevend en hebben meer en meer behoefte hebben aan kwaliteitsvolle ontmoetingsruimte. Om de zelfredzaamheid van mensen zo lang mogelijk te garanderen en vereenzaming tegen te gaan, moet er zeer gericht geïnvesteerd te

Transformatie is daarom noodzakelijk en dient zeer strategisch en gericht te gebeuren. Hier moet vandaag al werk van gemaakt worden. We bouwen namelijk voor de bewoners van morgen. In een eerste fase moet er daarom gericht verdicht worden om tegemoet te komen aan de woonbehoefte van morgen. Dit betekent dat we nu meer woningen bijbouwen in de wijk. Hierbij zijn we ons wel bewust van de bevolkingskrimp die mogelijks volgt. Indien er krimp komt, dan worden er best woningen weggehaald om de woningmarkt stabiel te houden en om ruimte te bieden aan functies die meer kwaliteit brengen in Elsloo (denk maar aan meer groen, ruimte voor water, wandelpaden, ...). In de toekomst zal moeten onderzocht worden welke financiële instrumenten hiervoor het best ingezet kunnen worden. Door rekening te houden met de trends, kunnen we zaken die een negatieve impact hebben op de wijk vermijden.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Bron: Square!: Positively Shrinking (2020)

Afnemende middelen

Waarom is bevolkingskrimp een ruimtelijke uitdaging? Wanneer er steeds minder mensen gaan wonen in Elsloo, heeft dit een enorme impact op de woningmarkt. Op het moment wanneer het woonaanbod groter wordt dan de woonvraag, daalt de waarde van het vastgoed sterk verminderen waardoor de woningmarkt zijn stabiliteit kan verliezen. Huizen komen mogelijks leeg te staan en te vervallen. Als het aantal inwoners daalt, zijn er ook minder middelen om de huidige accommodaties (die mogelijks onderbenut worden) in stand te houden. Dit is een extreem scenario, maar daarom niet minder waarschijnlijk.

worden in levensloopbestendige woningen binnen het bereik van accommodaties, dagdagelijkse functies (zoals boodschappen doen) en laagdrempelige ontmoetingsplekken in de publieke ruimte (een afdakje, bankjes, een gedeelde moestuin, ...).

15

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

2030

2040

De bevolkingsprognoses van de provincie geven aan dat er rond 2030 een kantelmoment op de demografische curve zal zijn. Vanaf dan kan er een daling zijn in het aantal huishoudens. Ook zijn er ondertussen veel meer bewoners die meer aangepast zullen moeten wonen. Het dubbel duurzaam maken van bestaande woningen* is een oplossing maar ook een heel grote investering. Voor sommige woningen is het interessant om, met het oog op krimp, te kiezen voor een andere strategie. In plaats van grote investeringen te doen om deze woningen up-to-date te krijgen, kiezen we er voor om de woningen te vervangen door nieuwe woningen. Hierdoor pakken we twee problemen tegelijkertijd aan: (1) we halen woningen uit de markt wanneer een overschot is omwille van krimp en (2) niet-duurzame woningen maken plaats voor woningen die helemaal up-todate zijn op vlak van duurzaamheid en zorggeschiktheid.

In een latere fase wanneer er mogelijk krimp is en er al voldoende aangepaste woningen zijn bijgebouwd, kunnen oude woningen uit de markt gehaald worden en plaats maken voor andere functies. Zo kan er bijvoorbeeld meer open ruimte worden vrijgemaakt die kan helpen tegen waterproblematiek, kan het hitte-eilandeffect verholpen worden door meer groeninrichting en komt er ruimte vrij om elkaar te ontmoeten. Via voorbeelden als deze is er meer aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving om deze te versterken.

Kantelpunt

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

16

Bron: DS Infografiek / Steunpunt Wonen

*Een dubbel duurzame woning betekent dat de woning zowel zorggeschikt als energiegeschikt is gemaakt. Dit betekent dat er aanpassingen gebeuren om enerzijds het energieverbruik te verminderen en/of duurzame energie op te wekken en anderzijds om zo lang mogelijk op een veilige manier thuis te blijven wonen. De gemeente Stein biedt begeleiding aan voor inwoners die hun woning Dubbel Duurzaam willen maken.

Anticipaties en kansen

17

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

INTERACTIEVE WERKSESSIE wooncorporatie en de gemeente. Later op de avond deelden we ook onze eerste bevindingen met de bewoners. Vervolgens konden bewoners in kleinere groepen rond de tafel hun lokale expertise met ons delen. Deze input geeft een extra laag op onze analyse en brengt de beleving van Elsloo verder in kaart. Het geeft inzicht over de bezorgdheden binnen Elsloo en wat bewoners belangrijke elementen vinden die behouden moeten worden.

Bij het maken van een analyse en een transformatievisie maken we gebruik van diverse bronnen die het onderzoek voeden: demografische data, al gevoerde onderzoeken en kaarten. Een van de belangrijkste bronnen is weliswaar niet te vinden via computeronderzoek, maar bevindt zich bij de bewoners van Elsloo zelf. Atelier Romain is daarom in Elsloo ter plaatste geweest om met verschillende actoren en een grote groep van bewoners in gesprek te gaan. Tijdens de kerngroep kwamen verschillende sleutelfiguren samen. Dit waren onder andere lokale zorgverleners, het Dorpsplatform Elsloo, de Huurdersbelangenvereniging, ondernemersvereniging, de

Maaslandcentrum 23.03.2022

2# Eerste Bewonerssessie

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

18

Bron: Eigen Opname

Bron: Eigen Opname

1# Kerngroep Sessie

×7

19

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Urdal! Hidden Treasure

dicht A2 te trie + orp d t op he eluid ng geur e elot e Ch m

Indus

n ette en r inz g mee r opvan e t en a op w rgebruik he

e in d cé en a gro wegtr r e me n en sen e pas t a str aan

are

alb beta einig en te w woning

Kerk?

oud natu e dorp ur, a skern r socia chitect met al le uur e n ven

ron dj het e wand bos kanaa elen la en d l, ka n e ijs stee gs l boe rde , rij

Sporthal? Slopen?

Woningen van de oorlog: moeilijk te onde rhouden Sporthal naast Basisschool

als plein amer k is u h

of

rh Aelse t: straa oor dhuis tv Raa e straa fijn n geen seniore

ene Senioren in een gro eelcontext met een ged . de tuin Gedeelde auto’s?

Groenzone aan historisch lint: geen dagd agelijkse functie va ndaag

Dee l Plein van de verv bestra gras angen d ting tege oor ls

eer nm k ’s e o uto ein! O oor a r pl de ev Min en op ruimt gro es en ca kj hore ban

l raa ent gt c en is et i l io m loo Els de reg nden in erbo gen v we d goe auto Terrein achter de stationsstraat centraal park van Elsloo?

au

tov r 2 b ije zo asi ne ssc ron ho len d de

Mooie plek voor sport in Elsloo

abij beg raafpla mogelijK ats: heden v oor trasform atie?

ng aan Scouti mplex lco a tb e o V

Scoutin g Buiteng en ebied

Kerngroep Feedback

Bewoners Feedback

20

stop Cat ebied delg n a W

Oldtimer st alling: hele driehoek: mooie ruim te om parkee rprobleem op te lossen?

: daties ccomo Sporta ntraliseren? e c r mee

rkeer is ngsve 1-richti twikkeling, n o e goed nog meer mag

n ade delp n wan r make bete

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

den Vroeger tennisvel aan kasteelpark

Zone n

21

ANALYSE Historische lezing Thematische lezing

Een historische lezing helpt ons om meer inzicht te verkrijgen over de situatie van de wijk nu. We brengen de evolutie van de wijk in de vorige eeuw in kaart. Via deze historische lezing willen we leren uit het verleden en lessen trekken naar de toekomst toe. In feite vertelt het ons: Op de Berg

Hoe is Elsloo ontwikkeld?

+

Julianakanaal

1920

Na-oorlogse Wijken

Industriële Expansie

bestaande gebouwen opmerkelijke verandering

1970

2000s

spoorweg

=

Conclusies 24

water

De kerk is gebouwd op de terrasrand van de Scharberg en kijkt uit over de Maasvallei. De positie van de kerk is doordacht gebeurt. Door zijn ligging boven het Maasdal in het westen en boven het dal van de Slakbeek in het zuiden biedt de locatie weidse uitzichten over de omgeving.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

+

1950

Bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, eigen verwerking

Atelier Romain

Bron: TopoTijdReis 1920

HISTORISCHE LEZING

Wijkatlas Elsloo

1920

25

Atelier Romain

opmerkelijke verandering water spoorweg

Met de aanleg van het Julianakanaal moest het westelijke deel (‘Op de Berg’) van de kern verdwijnen en worden teruggebouwd (dit gebeurde in de Julianastraat en de Jurgensstraat). Elsloo ontwikkelde zich verder oostwaarts langs de Stationsstraat richting de spoorwegovergang naar Beek en langs de Koolweg (de route naar de staatsmijn Maurits).

Bron: Google Street View/Elsloo, eigen verwerking

spoorweg

Bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, eigen verwerking

water

bestaande gebouwen

Het naoorlogse tijdperk vereiste een sterke en snelle uitbreiding van de woningvoorraad. Dit heeft vaak geleid tot minder kwalitatieve woningbouw. Deze huizen breidden uit in de vorm van bouwblokken die voornamelijk gedefinieerd werden door wegen en niet zozeer door de logica van het landschap, wat in het verleden wel het geval was.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

opmerkelijke verandering

Bron: TopoTijdReis 1970

Bron: TopoTijdReis 1950

bestaande gebouwen

26

1970

Wijkatlas Elsloo

1950

27

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Bron: TopoTijdReis 2000-19

2000s

Conclusies voor 1945 1945-1970 1970-nu water historische lint

opmerkelijke verandering water spoorweg

Na het begin van het nieuwe millennium breidde de industrie zich opmerkelijk uit. Er ontstonden agglomeraties van grootschalige structuren samen met zware infrastructuur om de bedrijvigheid te bedienen.

28

De wijk kenmerkt zich door haar unieke cultuurhistorisch karakter. Samen met de historische kern van Urmond is Elsloo aangeduid als rijksbeschermd dorpsgezicht. Binnen deze zone zijn een aantal rijksmonumenten aanwezig waarvan de Augustinuskerk, het kasteel van Elsloo de twee meest markante zijn. De bescherming van Elsloo is van rijksbelang vanwege de agrarische lintbebouwing in de Maasberg, Op de Berg, Dorpsstraat en de Raadhuistraat en de schilderachtige ligging in de helling van het Maasdal. Aansluitend op het beschermd gezicht heeft de gemeente nog een deel van de Raadhuisstraat als zeer waardevol aangemerkt vanwege de nog aanwezige huisweiden, die het agrarische karakter ondersteunen. Deze huisweiden, vormen groene binnengebieden achter de bebouwing. Door de rationele bouwblokken-structuren die tot stand kwamen na de tweede wereldoorlog is het historische lint als een organische as nog zeer kenbaar. Deze structuren zijn ook naar de toekomst toe sturend voor de transformatie van Elsloo. Andere - eerder grensstellende - structuren hierin zijn het Julianakanaal, de spoorwegen en de Steinderweg. De gespreide ligging van het historisch lint en het Dorine Verschurenplein en de uitbreiding naar het noorden maakt het vandaag weliswaar moeilijk om een éénduidig centrum aan te duiden.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

bestaande gebouwen

Bron: Google Street View/Elsloo, eigen verwerking

spoorweg

Ter conclusie van de historische lezing konden we een schets opmaken die de belangrijkste historische structuren weergeeft. Deze structuren zijn nog steeds zeer voelbaar en kenmerken de identiteit van Elsloo.

29

Atelier Romain

LANDSCHAP

Naast het ophalen van lokale expertise bij de bewoners en een historische lezing, maken we voor deze wijkatlas een reeks aan kaarten die ingaan op specifieke thematieken. Hierin leggen we de focus op landschappelijke structuren, de status van de huidige woonvoorraad en het voorzieningenniveau. Het doel is om een heldere ‘foto’ van de wijk te krijgen waarbij we een goed begrip hebben over de kansen en knelpunten die vandaag spelen binnen de wijk. Door de verschillende kaarten op elkaar te leggen hopen we eveneens belangrijke structuren te onderscheiden die

Landschapsstructuur

sturend kunnen zijn voor mogelijke transformaties in de toekomst. Deze mapping onderbouwen we verder met input die we hebben verkregen van de bewoners alsook informatie die we verkregen van de gemeente Stein inzake visies en onderzoeken die al eerder werden uitgevoerd.

ingrepen een grote invloed gehad op het landschap in de Westelijke Mijnstreek. Grote lijnvormige infrastructuren hebben de verschijningsvorm en de samenhang van het landschap drastisch veranderd. Specifiek voor Elsloo had dit een grote impact voor het historisch lint. De oude kern met een aantal woningen, het gemeentehuis en de school moest worden afgebroken. De parochiekerk kwam geheel aan de rand van het oude Elsloo te liggen. Vanaf die tijd breidde het nieuwe Elsloo zich uit naar het oosten. De steilrand van het kanaal is zeer markant, evenals de hoogteverschillen bij de Maasberg. Het Julianakanaal werkt als een

+ + = Conclusies

30

akkers

grasland

water

bos

begraafplaats

bomen

verstedelijkt gebied

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Bron: prvlimburg.nl _Topografie_Top10NL_Terrein Top10NL_Terrein_Vlak

Voorzieningen

De grenzen van Elsloo met het buitengebied worden gevormd door enkele grootschalige infrastructurele structuren: het Julianakanaal in het westen, de spoorweg in het zuiden en het Businesspark Stein in het oosten die op zijn beurt wordt afgesneden door de A2. Toch zijn er enkele zeer landschappelijke raakvlakken. Zo is er het groengebied van het Urdal in het noorden die interactie aangaat met de nieuwste woonontwikkelingen en het kasteeldomein in zuidwesten die wordt gevolgd door het Elsloërbos. Doorheen de tijd hebben kunstmatige

Landschap

Wonen

Wijkatlas Elsloo

THEMATISCHE LEZING

31

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

visuele barrière doordat de dijken hoog en recht het landschap en oude structuren prominent doorsnijden. De belevingswaarde vanaf de hoogte van dijk en bruggen geven het gebied daarentegen een eigen belevingswaarde met uitzichten over het vlakke land. De uitzichten vanaf de zandruggen en de hooggelegen, oude kernen Stein en Elsloo zijn zeer bijzonder. Prominent onderdeel van de oude dorpskern van Elsloo is de historische buitenplaats rondom Kasteel Elsloo en het kasteel zelf.

De overmatige verstening zet zich bovendien ook voort in de private voortuinen in de hele wijk.

dinsdag 26 mei 20

helling < 4°

water

dalbodem

verstedelijkt gebied

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

32

Hoewel de wijk grenst aan verschillende kwaliteitsvolle landschappen is de aanwezigheid van groen in de wijk zelf eerder beperkt. Hierdoor kan de wijk zich ook moeilijk onderscheiden van de andere wijken in de gemeente. De vele verstening is opvallend in de naoorlogse wederopbouwwijken waar weinig tot geen betekenisvolle groenzones te bespeuren zijn. We zien weliswaar beterschap ten noorden van de Drossaert de Sauvetstraat waar verschillende groene vingers de meest noordelijke gelegen woonzones doorsnijden. Ook in de nieuwste ontwikkelingen zien we eerder een genereuze houding naar de noordelijk gelegen bosstructuur.

Elsloo ligt aan de noordrand van het plateau van Schimmert. De kernen Stein en Elsloo liggen op het middenplateau tussen de steilrand van het hoogterras en de Maas met Julianakanaal. Typerend zijn de grote hoogteverschillen langs de Maas ter plaatse van de historische kernen van Elsloo en Stein en in mindere mate Oud-Berg en Oud-Urmond. Deze plekken vertegenwoordigen een buitencategorie Maasdorpen. Bij Catsop en Ter Hagen begint de overgang naar het heuvellandschap van Zuid-Limburg wat zich manifesteert in de vorm van de uitlopers van

droogdalen, steile hellingen en graften. Dit deel van het gemeentelijke grondgebied is daarmee gelegen binnen het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Kijken we naar de topografische kaart, dan zien we een van deze droogdalen centraal door Elsloo kruisen. Het stedelijk weefsel ligt over de droogdalstructuren zonder dat deze nog herkenbaar zijn. Ten zuiden van Elsloo is een hoger gelegen punt op de heuvel, een uniek element in het landschap.

Bron: prvlimburg.nl _Landschap_Landschapstypen

Binnen de gemeente Stein zijn diverse belangrijke natuurgebieden die onderdeel vormen van het nationaal natuurnetwerk (voorheen bekend als de Ecologische Hoofdstructuur). Het gaat daarbij onder andere om het hellingbos tussen Elsloo en Geulle en het Grensmaasgebied. Sommige

Topografie

Landschapsplan Urdal-Elserveld

Verder typerend voor de structuur van Elsloo is de barrière-werking van de spoorlijn Maastricht-Eindhoven (met station Beek-Elsloo) en de A2 met bedrijvenzone (Businesspark Stein). Ten zuiden van Elsloo, net over de spoorweg ligt Catsop, die op haar beurt dan weer wel rijkelijk is omgeven door het waardevol open heuvellandschap. Specifiek wordt het landschap hier getypeerd door de waardevolle holle wegen en de graften. In het noorden van Elsloo grenst de wijk aan het Urdal. Dit beekdal vormt een onderdeel van de ‘groene ring rond Stein’. Recent werd het landschapsplan ‘Urdal/ Elserveld’ opgemaakt. Dit moet dienen om de landschappelijke structuren en ecologische kwaliteiten te versterken. Ook wordt er gekeken om meer ruimte voor waterbuffering te maken.

van deze gebieden vallen onder een internationaal beschermingsregime door een aanwijzing als Natura 2000-gebied. Voor de structuurvisie zijn met name de doorgaande structuren en verbindingen van belang.

33

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Overstromingsrisico Voor het thema water geldt dat naast de uitvoering van de Grensmaasprojecten voor hoogwaterbescherming en natuurontwikkeling, de beken en droogdalen binnen de gemeente Stein belangrijk zijn als drager van het landschap. Ze hebben een belangrijke functie voor de afvoer en retentie van hemelwater en klimaatadaptatie. Onderstaande kaart toont de lokale wateroverlast die kan optreden in Elsloo bij een regenbui die onder het huidige klimaat circa 1 keer in de 100 jaar voorkomt. Door klimaatverandering komen deze buien weliswaar frequenter voor.

De gemeente heeft hiervoor al een visie uitgedacht waar het via strategische ingrepen antwoord biedt op mogelijke wateroverlast.

Als er niet op een duurzame en klimaatadaptieve manier wordt omgesprongen met steeds meer hevige regenval, kan door de topografie grote delen van de wijk te maken krijgen met wateroverlast. Deze overlast manifesteert zich dan voornamelijk in een centrale as doorheen de wijk ter hoogte van het droogdal. Ook de Raadhuisstraat kent een groter overstromingsrisico. Met het oog op het ontwikkelen van een ruimtelijke visie voor een toekomstbestendige wijk houden we dus ook rekening met klimaatadaptatiemaatregelen om te anticiperen op de gevolgen van hevige regenbuien.

Hemelwatervisiekaart

watergangen. Hierbij rijst de vraag over mogelijkheden om deze om te zetten of te koppelen aan hoogwaardige stedelijke ruimte in functie van noodzakelijke transformaties binnen Elsloo.

Omdat de overstromingsrisicokaart (weliswaar opgemaakt op Rijksniveau) de grote omvang van het risico laat zien, werkte Elsloo aan een Hemelwatervisiekaart om dit probleem aan te pakken door middel van een reeks strategieën. Deze strategieën worden gepresenteerd met technische oplossingen. Het gaat van zoneringen om water te infiltreren of ondergronds afvoeren tot het aanleggen van nieuwe

verstedelijkt gebied

Infiltreren

Watergang versterken

Ondergrondse afvoeren

Nieuwe watergang

Nieuwe afvoerrichting

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

34

water

Bron: SWECO_Hemelwatervisiekaart Stein

Bron: klimaateffectatlas.nl _Fysieke gevolgen_Waterdiepte bij hevige bui 140mm 2 uur

overstroombaar gebied

35

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

WONEN Ouderdom gebouwen Op de kaart hieronder met de ouderdom van de gebouwen is het historisch lint nog sterk aanwezig. Dit komt door de zeer organische structuur en de aanwezigheid van veel beeldbepalende en cultuurhistorische gebouwen van voor 1945. Door de aanleg van het Juliankanaal en de ligging van de spoorweg, is Elsloo vanaf de Tweede Wereldoorlog vooral naar het noorden gegroeid. Vanaf dan groeide het bebouwingslint uit tot een grotere kern. In het algemeen wordt gesteld dat de woningen uit de wederopbouwperiode

WOZ-waarde

(1945-1970) snel en goedkoop werden ontwikkeld om de woningnood op te vangen. De energetische kwaliteit van dit deel van de woningvoorraad is algemeen gezien lager dan de woningen uit latere periodes. Door hun overwegend lagere kwaliteit1 op vlak van energie en levensloopbestendigheid behoren zij daarom ook tot het meest kwetsbare deel van de woningvoorraad.

De kaart toont de WOZ-waarde van de gebouwen1 uit de periode 1945 en 1970. De categorie in het donkerrood heeft de laagste WOZ-waarde (tussen € 100.000 en € 125.000). Wanneer krimp zich zou voordoen in de toekomst, kunnen we stellen dat de leegstand hoogstwaarschijnlijk eerst het deel van de woningvoorraad zal treffen uit de periode 1945-1970 en met een lage woz-waarde. Dit hangt uiteraard ook af van specifieke factoren per woning (bv. of de woning al dan niet te koop wordt aangeboden).

1

Dit is een algemene vaststelling voor woningen uit deze periode. Uiteraard kunnen er individuele woningen zijn met een kwaliteitsverhoging omwille van een renovatie.

1

Zowel woningen als gebouwen met een andere

functie.

1970-2000

1945-1970

Herkenbare historische wegen

100k - 125k

overige kwetsbare woningen

125k-150k

Overig

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

< 1945

Bron: wozwaardeloket.nl

Bron: pdok.nl_ Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), Historische weggen Topotijdreis 1945

36

2000-2022

37

Atelier Romain

Woontypologieën Zoals de kaart laat zien, zijn het merendeel van de woningen in Elsloo grondgebonden eengezinswoningen met een verdieping. Ze nemen bijna 90% van het woninglandschap in beslag. De woningen die vanaf de jaren ‘60 werden ontwikkeld zijn over het algemeen grondgebonden twee-onder-een-kappers. Deze type woningen zijn in het algemeen niet zorggeschikt en voldoen niet aan het nodige comfortniveau. Met het oog op de vergrijzing ligt daarom ook een grote uitdaging in het levensloopbestendig maken van particuliere koopwoningen. Het

In het historische lint is het straatbeeld eerder gevarieerd en bezit het vanzelfsprekend een groot aantal beeldbepalende gebouwen. De voorgevels grenzen in de meeste gevallen rechtstreeks aan de straat. Ze bezitten ook vaak lange privétuinen die raken aan nieuwere woningen.

voorzien van nultredenwoonvormen is cruciaal om te beantwoorden aan de toekomstige woonbehoeften in de wijk. Er mag dan misschien niet veel diversiteit zijn in het woonaanbod, toch zijn er verschillende woonmilieus te detecteren. We onderscheiden hier vier verschillende milieus: omgeving historisch lint, naoorlogse uitbreidingswijken, bloemkoolwijken en tot slot de meer exclusieve verkavelingswijken. Dit onderscheid is gebaseerd op de morfologie, de dichtheid, de dominante woonvorm en de relatie die de woningen hebben met de publieke ruimte.

Naoorlogse uitbreidingswijken

Overige verkavelingswijken

eengezinswoning

38

meergezinswoning

De naoorlogse uitbreidingswijken hebben een homogeen karakter door de herhalende ontwikkeling van hetzelfde woningtype. Het gaat hier dan vooral om eengezinswoningen in groepen van 2 tot 4 wooneenheden. Deze woningen hebben een voortuin en grenzen meestal aan brede straatprofielen. Een groot aandeel heeft ook een eigen oprit en garagebox. Zeer eigen aan deze type wijken is het gebrek aan (groene) ontmoetingsruimte. De bloemkoolwijken zijn op plan direct te onderscheiden van de naoorlogse uitbreidingswijken door het stratenpatroon en de compositie van woningen. Woningen staan hier dichter bij elkaar en we zien een variatie in type voortuinen. Parkeerplaatsen worden hier meer gegroepeerd in tegenstelling tot de voorgaande wijken. Weliswaar zijn deze omgevingen zeer versteend en is de auto zeer dominant aanwezig. De weinige ontmoetingsplekken die er zijn, zijn niet betekenisvol ingericht.

Tot slot zijn er de meer exclusieve verkavelingswijken. De meesten hiervan zijn gebouwd na 2000. Deze wijken bestaan voornamelijk uit vrijstaande en grotere woningtypes. De woningen hebben in vormtaal een zeer individueel karakter door de diverse architectuur. Dit staat in contrast met de eerder benoemde wijken waar voornamelijk een eenheidsarchitectuur werd toegepast. De woningen bevinden zich daarnaast voornamelijk aan de rand van Elsloo. Bij de allernieuwste projecten merken we meer aandacht op de inrichting van de publieke ruimte en er wordt ook gezocht naar een meer divers woonaanbod.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Bron: pdok.nl_ Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Bloemkoolwijken

Wijkatlas Elsloo

Omgeving historisch lint

39

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

VOORZIENINGEN + BEREIKBAARHEID ‘Kindcentrum Aelse’.

Elsloo beschikt over de nodige dagdagelijkse voorzieningen zoals scholen, supermarkten, sportzaalen velden, het Maaslandcentrum, ... We zien dat deze voorzieningen zich op verschillende plekken in de wijk clusteren.

Een tweede belangrijke cluster bevindt zich ter hoogte van het Aelserhof met het medisch centrum, het woonzorgcentrum en de onderbouwschool. Ten zuiden van de sporen bevindt zich een sportcluster met tennisvelden en voetbalvelden.

Ten eerste is er de cluster van voorzieningen ter hoogte van het Dorin Verschureplein en de Stationstraat. Hier bevinden zich zowel een supermarkt, horeca en andere detailhandelszaken. Aan de noordkant van het plein bevinden zich ook de Mariakerk en de daar achtergelegen scholen van het

Er staan bovendien verschillende transformaties in de lange-termijnvisie voor Elsloo. Het aantal scholen nam de afgelopen jaren al af met het verdwijnen van de voormalige Jenaplanschool Elckerlyc en de Poolster. Op beide locaties komen nieuwe woningen.

Daarnaast wordt er nagedacht door de gemeente over een herorganisatie van de sport- en gymzaal. Beide gebouwen zijn verouderd. Met het oog op een toekomstbestendige sportinfrastructuur wordt nagedacht over het clusteren van beide functies in 1 volwaardige sportzaal. Deze noodzakelijke herorganisatie biedt kansen om de vrijgekomen plaatsen een nieuwe invulling te geven.

monumenten

begraafplaats

winkelfunctie

spoorweg

voorzieningen

publieke ruimte

parking

buslijn

fietslijn

Ook de kerken vragen om een langetermijnvisie. In het oog van ontkerkelijking en het verminderde gebruik van kerkgebouwen door geloofsgemeenschappen wordt ook in Elsloo nagedacht over de functie van de twee kerken naar de toekomst toe. De gemeente start daarom met de opmaak van een visie op kerkgebouwen. De bedoeling hiervan is om mogelijkheden tot herbestemming te onderzoeken. Hoewel de concentratie van voorzieningen aan het Dorine Verschureplein een grote kwaliteit biedt, valt tegelijkertijd op dat de publieke ruimte aan deze voorzieningen vooral dienst doet als parking. De ingebruikname van de ruimte door de auto belemmert het potentieel van een verblijfsruimte waar mensen elkaar aangenaam kunnen ontmoeten. Een mogelijke herbestemming van de Mariakerk aan het plein kan bovendien een opportuniteit zijn om een maatschappelijke functie in het gebouw te huisvesten en zo het plein nog levendiger te maken. Daarnaast kan nog gesteld worden dat Elsloo zeer centraal gelegen is in de regio. Dit is een kwaliteit die ook sterk gewaardeerd wordt door de bewoners.

Zo is er de aansluiting op de A2-snelweg en ook het station Beek-Elsloo ligt nabij. Van hieruit is er een rechtstreekse verbinding naar Maastricht en SittardGeleen. De gemeente maak momenteel een visie voor de herontwikkeling van de stationsomgeving zodat deze gebruiksvriendelijker wordt. Tot slot kunnen we nog opmerken dat de buslijn, die vroeger langs het Dorine Verschureplein liep, sinds de herstructurering van het busnet niet meer tot in de wijk komt. De bus loopt nu enkel over de Steinderweg. Dit heeft een belangrijke impact voor de bereikbaarheid van het openbaar vervoer en dan specifiek voor minder mobiele doelgroepen.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Bron: prvlimburg.nl _Topografie_Top10NL_Terrein Top10NL_Terrein_Vlak

40

beschermd dorpsgezicht

Ontwerpschets herinrichting Station Beek-Elsloo

Voorzieningen en Publieke Ruimte

41

CONCLUSIE EN VERVOLG structuurkaart transformeren vanuit kansen en uitdagingen

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

STRUCTUURKAART Via een historische lezing, thematische kaarten en gesprekken met stakeholders en geïnteresseerde bewoners, konden we ‘foto’ opmaken van Elsloo. Per lezing kwamen verschillende structuren naar boven die bepalend zijn voor de beeldvorming van Elsloo vandaag en die sturend zullen zijn voor de ontwikkelingen van morgen. Dit gaat van historische tot landschappelijke structuren, infrastructurele grenzen, type woonmilieus en herkennings- en ontmoetingspunten. Ter conclusie van deze wijkatlas, brengen we deze structuren samen in één kaartbeeld. Via deze weg vinden we knooppunten, opportuniteiten en wellicht uitdagingen

tussen verschillende entiteiten. In de vervolgoefening is het belangrijk om ontwikkelingsmogelijkheden te toetsen aan deze structuren en zoeken we naar manieren hoe we via de transformatieopgave deze structuren kunnen vrijwaren, versterken of, als het nodig is, doorbreken.

01. Herkenningspunten In Elsloo vinden we tussen het groot aantal beeldbepalende en cultuurhistorische gebouwen, een aantal markante gebouwen die de rest overstijgen. Zij vormen mee de identiteit van de wijk en zijn daarom vaste herkenningspunten. De meest belangrijke hierin zijn wellicht de Sint-Augustinuskerk, Het kasteel van Elsloo en de Mariakerk. Vooral bij de kerken schuilt er een uitdaging over welke functie deze op termijn kunnen herbergen, zodat ze op een duurzame manier bestendigd kunnen blijven. Naast cultuurhistorische gebouwen is er ook het Maaslandcentrum. Dit gebouw heeft geen bijzondere architecturale meerwaarde, maar is door zijn functie en schaal wel een belangrijke ontmoetingsplaats voor heel Elsloo. Hier dient gekeken te worden welke invloed nabijgelegen ontwikkelingen kunnen hebben op het centrum en/ of de functie in zijn huidige vorm levensvatbaar is naar de toekomst.

02. Landschappelijke randen

44

03. Beschermd dorps- en stadsgezicht Deze kern is aangewezen als rijksbeschermd dorpsgezicht. Later werd ook de historische buitenplaats van het reeds beschermde kasteel en een gedeelte van het kasteelpark hierin opgenomen. De historische buitenplaats rondom kasteel Elsloo is van algemeen belang op basis van de samenhang tussen de waarde van beschermd dorpsgezicht, de gaafheid van de historische parkaanleg in Engelse landschapsstijl en de aanwezigheid van het hellingbos. Het is een vanzelfsprekendheid dat binnen de transformatieopgave deze zone bestendigd blijft in de huidige staat. Er dient wel nagedacht te worden wat de bestemming kan zijn van grootschalige cultuurhistorische gebouwen. De functie van de kerk kan bijvoorbeeld op termijn een vraagstuk worden.

04. Het historisch lint Een lineaire historische vorm die vandaag nog heel voelbaar is. Deze begint in het beschermd dorps- en stadsgezicht en mondt verder uit tot het Dorine Verschurenplein. Ook buiten het beschermd gedeelte vinden we nog veel beeldbepalend gebouwen terug die voor 1945 gebouwd zijn. Hier

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Landschappelijk structuren omranden Elsloo in het noorden, zuidwesten en westen. Het kasteelpark, dat voor een groot deel al is beschermd als dorps-en stadsgezicht, herbergt de cultuurhistorische relatie tussen het historisch lint en het landschap. Een markante steilrand gevolgd door het kanaal en de Maas bakent Elsloo in het westen af. Ten noorden is er de Pasveersloot, een rijk bosgebied die een zachte overgang vormt tussen

de laatste woonontwikkelingen van Elsloo. Bij de laatste zien we als veelbelovende strategie het binnen trekken van het landschap in de kern. De vraag luidt hoe we dit, in functie van de transformatieopgave ook op andere plekken kunnen doen.

45

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

schuilt zowel een uitdaging als een kans binnen de transformatieopgave. Nieuwe ontwikkelingen mogen in geen geval een slechte impact hebben op de beeldwaarde van het lint. Deze uitdaging kan omgezet worden in een kans om via de juiste toepassing van ontwerpprincipes het lint te versterken aan de hand van architectuur met respect voor de cultuurhistorie. Hierbij kunnen banale en grootschalige woonontwikkelingen worden vermeden.

05. Droogdalen

06. Voorzieningenclusters Zoals bleek in de analyse, is Elsloo goed voorzien aan dagdagelijkse, recreatieve en maatschappelijke voorzieningen. Hierin zien we ook verschillende clusters waarin voorzieningen zijn gegroepeerd.

46

07. Groene tuinen Ter hoogte van het historisch lint vinden we achter de bebouwing enkele diepe en open tuinen terug. Enkele van deze zones worden al aangeduid als potentieel voor woonontwikkelingen. Daartegenover kan we stellen dat sommige van deze zones juist een belangrijke bijdrage leveren aan het open en cultuurhistorisch karakter. Een van de zones worden zelfs benut bij jaarlijkse evenementen. Bij elk van deze groene tuinen moet kritisch worden gekeken naar het ontwikkelingspotentieel.

Naast de strategische waarde, moet ook de cultuur-landschappelijke en belevingswaarde van de bewoner voldoende in rekening worden genomen.

08. Belangrijke ontsluitingswegen Naast de toegankelijkheid naar Elsloo te garanderen, hebben deze wegen ook een belangrijke grensstellende functie voor de wijk. Bovenlokaal verkeer bevindt zich voornamelijk op de A2 die daarnaast de grens vormt tussen de gemeenten Stein en Beek. De Steinderweg is dan eerder een gemeentelijke verbindingsweg tussen Elsloo, Nieuwdorp, Stein en Urmond. Tussen de Steinderweg en de A2 ligt het Businesspark Stein mooi afgebakend tussen de twee infrastructuren. De Steinderweg vormt daarnaast ook een afbakening van het woongebied binnen Elsloo. Voor de toegankelijkheid naar het Dorine Verschurenplein zijn de Michiel de Ruyterstraat en Koolweg twee belangrijke invalswegen. De Spoorstraat vormt op zijn beurt dan weer een belangrijke toegangsweg naar de sportsite en bij uitbreiding Catsop. Willen we Elsloo minder autogericht maken, dient er nagedacht te worden over de inrichting van de publieke ruimte en de infrastructuren. Hoe kunnen we er voor zorgen dat, mits een andere inrichting, de auto meer te gast is en de fietser en de wandelaar meer ruimte hebben om veiliger te bewegen?

09. Fiets- en wandelwegen

Willen we streven naar een duurzamer mobiliteitsprofiel waar de auto minder dominant wordt, dan moeten we aangename en gebruiksvriendelijke wegen voor fietsers kunnen garanderen. Vandaag loopt er een uitgebreid netwerk langs het Julianakanaal. Deze breidt uit door het historisch lint en splitst vervolgens ter hoogte van het kasteelpark richting Catsop en richting het Dorine Verschureplein. Ter hoogte van het Dorine Verschureplein gaat de route verder richting de Steinderweg. Een grote kans die hier schuilt, is om het netwerk, dat vandaag eerder functioneel is, uit te breiden in de wijk. Nieuwe ontwikkelingen in functie van de transformatieopgave kunnen bijdragen aan het uitbreiden en versterken van het netwerk aan trage verplaatsingen. Door in de toekomst hier mee rekening te houden, kunnen er meer volwaardige dorpsommetjes worden bekomen die kunnen worden gekoppeld aan betekenisvolle ontmoetingsruimtes.

10. Spoorweg en stationsomgeving De spoorweg is net zoals andere bovenlokale structuren grensstellend voor de Elsloo. Ter hoogte van Elsloo zijn er twee overbruggingen die de verbinding maken met Catsop. Als we denken aan nieuwe ontwikkelingen, zijn er enkele zoekzones beschikbaar namelijk de zone ter hoogte van de Oldtimer Stalling en de omgeving van het kerkhof. Indien deze zones zouden worden ontwikkeld, moeten we nauwlettend kijken hoe we kunnen omgaan met deze (geluids)barrière.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Uit de topografische lezing zien we dat Elsloo centraal wordt doorsneden door een droogdal. Het is ook ter hoogte van deze structuur waar de watergevoeligheid het hoogste is bij hevige regenval. De gemeente heeft al een hemelwatervisie opgemaakt die technische strategieën oplegt aan de hand van infiltratiemogelijkheden en nieuwe leidingen om deze uitdaging aan te pakken. Hier luidt de vraag hoe, in het licht van de transformatieopgave, het droogdal als landschappelijke structuur kan worden opengewerkt tot in de kern en hoe stedelijke ontwikkelingen en de aanleg van publieke ruimte mee kunnen bijdragen tot het klimaatadaptief maken van Elsloo.

Dit is goed voor de bereikbaarheid. Wat betreft accommodaties dient wel naar de toekomst toe kritisch nagedacht te worden over de mogelijke centralisatie van enkele voorzieningen zoals de scholen en sportfaciliteiten die hier en daar nog verspreid liggen. Belangrijker nog, is de koppeling tussen voorzieningen en de publieke ruimte. Vandaag zien we dat bestaande publieke ruimte vooral als parkeerruimte wordt gebruikt. Dit heeft een enorme impact op de beleving en ontmoetingsmogelijkheden in het dorp. Willen we in de toekomst naar een levendig dorp met laagdrempelige ontmoetingsruimte voor jong en oud? Dan moet er een beredeneerde koppeling gemaakt worden tussen publieke ontmoetingsruimte, voorzieningen en levensloopbestendige woningen. Op die manier bekomen we een levensloopbestendig woonmilieu waar een steeds ouder wordende bevolking op een zelfredzame manier gebruik kan maken van deze voorzieningen.

47

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

Een andere belangrijke ontwikkeling is de heraanleg van de stationsomgeving. Deze interventie zorgt er voor dat het station meer toegankelijk, gebruiksvriendelijk en groener wordt. Het zal een stationsomgeving worden met twee volwaardige kanten, namelijk één voor Elsloo én één Beek.

11. Businesspark Stein Het Businesspark Stein is een randzone tussen de woonbuurten Stein en Elsloo langs de A2 en de grootschalige industrie zone van DSM. Het gebied is een relatief kleinschalig bedrijventerrein aan de ontsluitingsweg. Het gebied is naar binnen georiënteerd en heeft daarom geen rechtstreekse relatie met de omliggende woonbuurten. De Steinderweg vormt de perfecte en vanzelfsprekende grens tussen Elsloo en het businesspark.

elk van deze woonmilieus een specifieke benadering over hoe er moet omgaan worden met het stedelijk weefsel. Uit verder ontwerpend onderzoek moet blijken welke ontwikkelingsstrategieën passend zijn binnen elke milieu. Het doel blijft om Elsloo beter te voorzien aan levensloopbestendige woningen voor een steeds diversere bevolking, namelijk starters en ouderen. Daarnaast moet er worden gekeken hoe deze noodzakelijke transformatie kan gekoppeld worden aan andere kansen en uitdagingen per woonmilieu die mogelijks hangen aan eerder genoemde deelstructuren.

12. Woonmilieus

48

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

In een van de laatste hoofdstukken van de thematische analyse werden verschillende woonmilieus van elkaar onderscheiden, met name: omgeving historisch lint (geel), naoorlogse uitbreidingswijken (blauw), bloemkoolwijken (rood) en tot slot de meer exclusieve verkavelingswijken (grijs). Alle woonmilieus worden gedomineerd door grondgebonden eengezinswoningen. Via dezelfde analyse zagen we voornamelijk in de naoorlogse uitbreidingswijken het grootst aantal kwetsbare woningen. Binnen de transformatieopgave vragen

49

Atelier Romain

De structuurkaart hierboven laat de synthese van de eerste fase van dit onderzoek zien. De kaart geeft een overzicht van de belangrijkste kansen en uitdagingen die aanwezig zijn in Elsloo. Deze kansen en uitdagingen hebben we telkens per deelstructuur benoemd. In de volgende fase vertrekken we van deze kaart om ambities voor Elsloo te gaan formuleren. Met deze ambities benoemen we hoe Elsloo er in de toekomst kan uitzien. De ambities spelen hierbij in op het aanpakken van belangrijke uitdagingen op de woningmarkt en het versterken van de leefkwaliteit in de wijk.

Wijkatlas Elsloo

TRANSFORMEREN VANUIT KANSEN EN UITDAGINGEN De noodzakelijke transformatie van de woningmarkt vormt hierin een belangrijk aspect. Op de pagina hieronder verbeelden we verschillende transformatie-tools. Elke tool kan toegepast worden om de woningvoorraad te transformeren en toekomstbestendig te maken. Afhankelijk van het type woonmilieu, de specifieke ruimtelijke context maar ook de kenmerken van de woningen zelf zal moeten blijken welke tool het meest geschikt is. Samen met de structuurkaart en de op te maken ambities vormen deze tools het vertrekpunt voor de tweede fase van dit onderzoek.

Wanneer de ambities bepaald zijn, kunnen we overgaan tot het verbeelden van deze ambities in toekomstscenario’s. In deze scenario’s onderzoeken we hoe Elsloo kan transformeren naar de toekomst.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

50

51

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo Er worden woningen gebouwd die voldoen aan de veranderende behoeften van bewoners. Zo zorgen we voor rotatie en doorstroming op de woningmarkt. Dit betekent dat huishoudens verhuizen naar een andere woning die beter voldoet aan hun woonnoden. Hierdoor komen er woningen vrij voor huishoudens die op dat moment beter in die woning passen.

Sloop

Rotatie

TOOLS VOOR WONEN

52

Sommige structuren hebben een potentieel voor transformatie in plaats van sloop. Door deze structuren te transformeren, blijft een deel van de herinnering aan het dorp behouden en worden doelen voor verdichting bereikt.

Veel van de verlaten gebouwen, met name de erfgoedgebouwen, hebben de potentie om een nieuwe functie te herbergen, hetzij voor huisvesting of voor een dienst die het dorp mist.

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Hergebruik

Transformatie

Kwetsbare woningen maken plaats voor nieuwe woningen en nieuwe publieke ruimte.

53

BIJLAGE

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

57 56

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

STRUCTUURKAART

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

VERSLAG

2. Bespreking Atelier Romain licht de presentatie toe die werd voorbereid. In de presentatie wordt eerst het onderzoek gekaderd binnen de regionale transformatievisie Westelijke Mijnstreek. Vervolgens werd er ingegaan op de eerste ruimtelijke lezing van de wijk. Hierbij werden aan de hand van een reeks thematische kaarten een reeks van uitdagingen getoond die door ons gedetecteerd werden. Hieronder lichten we de voornaamste discussiepunten toe.

3. Deel 1

Transformatievisie Elsloo – Wijkatelier 1 - Kerngroep

3.1. Woningmarktopgave: twee termijnen

Verslag vergadering dd. 23.03.2022 Locatie - Maaslandcentrum te Elsloo

In de toelichting wordt deze opdracht gekaderd binnen de context van demografische krimp. Hoewel de prognoses ten tijde van de opmaak van de regionale transformatievisie nog aantoonden dat de krimp zich rond 2020 zou inzetten, zien we nu een andere dynamiek.

Team Dorpsplatform Elsloo Zaam wonen Zaam Wonen Huurdersbelangenvereniging Stein-Born Huurdersbelangenvereniging Stein-Born Heykens Makelaardij Vivantes ouderenzorg Vivantes ouderenzorg Partners in Welzijn Vertegenwoordiging 1e lijn Vertegenwoordiging 1e lijn OKE ondernemersvereniging OKE ondernemersvereniging

Naam Leon Bosch Ron van Houten Hub Meulenberg Pierre Kusters Will Schmitz Geert Heykens Rob Seerden Eric Huntelerslag Maarten Wehrens John Snijders Loes van Bokhoven Jeroen Halmans Rick Novak

A x NA x x x x x X X X X X X

Gemeente Stein

Maurice Jennekens Wethouder Danny Hendrix

x x

Atelier Romain

Brecht Vandekerckhove Maarten Van Hulle Laurens Van Hoek Rana Bachir

x x x x

Volgens de meest recente prognoses (Progneff) wordt verwacht dat het aantal huishoudens in Stein eerder stabiel zal blijven tegen 2030. De krimp zal zich pas na 2030 inzetten. De woningmarktopgave dient dus vooral toegelicht te worden vanuit deze dynamiek die we opdelen in twee termijnen : 1. Korte termijn : tot 2030 geen grote verandering in aantal huishoudens. Er is zelfs sprake van krapte op de woningmarkt, en zeker voor doelgroepen die op zoek zijn naar een appartement. 2. Lange termijn : een krimp van het aantal huishoudens, en een verwacht overschot van grondgebonden gezinswoningen op de woningmarkt. Aanvullend werd in de discussie ook aangehaald dat migratie van buiten de regio een impact kan hebben op bovenstaande dynamieken. Migratie is zeker een onzekere factor en kan een positieve invloed hebben op krimp. Ook werd de problematiek van ontgroening aangekaart. Hierbij werd de opmerking gemaakt dat er nu een te grote krapte is op de woningmarkt en dat jonge gezinnen zich hierdoor niet in de gemeente kunnen vestigen. TODO - De nieuwe prognoses zullen opgenomen worden in de presentatie en de oude vervangen.

3.2. Wonen op maat van ouderen in Elsloo

Verslaggever – Maarten Van Hulle Volgende vergadering – Wijkatelier 2 – 14 juni 2022

1. Doelstelling Tijdens dit eerste wijkatelier licht Atelier Romain de opstart van fase 1 van het onderzoek toe met de eerste resultaten. De sessie is bedoeld als ophaalsessie om de ‘foto van de wijk’ te vervolledigen. Deze foto van de wijk zal uiteindelijk resulteren in het eerste tussentijdse eindproduct de ‘Wijkatlas’. Dit wijkatelier met de kerngroep kadert binnen een breder wijkatelier waarin ook bewoners bevraagd werden. Dit vond dezelfde dag in de avond plaats.

1600 – dossiernaam - p 1

58

Aanvullend ging het gesprek over vernieuwende woonvormen voor ouderen. Hierin bleek dat deze woonvormen vooral zullen lijken op de woonvormen die we nu kennen. Maar ze zullen net iets meer inzetten op gedeelde ruimte (ifv aanpakken eenzaamheid). Bovendien spelen ze ook in op het probleem van de mantelzorgers door het kunnen clusteren van mantelzorg.

4. Deel 2 In het tweede deel van het overleg werd er gevraagd aan de kerngroepleden om uitdagingen en opgaves aan te duiden te op kaart. Dit werd georganiseerd in miro. Een export van het mirobord kan worden teruggevonden in de bijlage.

1600 – dossiernaam - p 2

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

Er werd aangegeven vanuit de kerngroep dat het voorzien van aangepaste woningen voor ouderen inderdaad nodig is. Dit om er voor te zorgen dat ouderen naar een levensloopbestendige woning kunnen verhuizen maar wel binnen het eigen sociaal netwerk kunnen blijven. Hierbij werd aangehaald dat dit ook een verhaal is van ‘dubbel duurzaam’. Dit nemen we mee in het verdere onderzoek.

59

Atelier Romain

Wijkatlas Elsloo

5. Volgende stappen De input die verzameld werd vanuit de kerngroep en de bewonersavond worden toegevoegd aan de ‘foto van de wijk’. Aanvullend worden ook enkele ophaalsessies georganiseerd met gemeentelijke diensten om extra input te verzamelen omtrent groen, erfgoed, waterbeheer, accommodaties en verkeer. In de eerste fase van dit onderzoek worden zo de belangrijkste ruimtelijke én woningmarktuitdagingen voor Elsloo in beeld gebracht. Tot slot formuleren we x-aantal ambities die op deze uitdagingen een antwoord bieden en aantonen hoe Elsloo er in de toekomst kan gaan uitzien. Dit alles zal verzameld worden in de zogenaamde wijkatlas. Deze zal begin mei gepubliceerd worden door de gemeente. Hierna zal fase 2 van start gaan. Dit is het ontwerpend onderzoek waarin ruimtelijke toekomstbeelden worde uitgetest voor Elsloo. Deze toekomstbeelden zullen voorgelegd worden in het tweede wijkatelier op 14 juni. Tussentijdse rapportage en communicatie zal ook gebeuren via onderstaande weblink. Zo zal een concept wijkatlas op de website verschijnen zodat ook burgers hier opmerkingen kunnen geven. https://www.gemeentestein.nl/elsloo2030

60

Experimenteerwijken_Westelijke Mijnstreek

1600 – dossiernaam - p 3

61

Atelier Romain

1) Op welke plekken kom je graag in de wijk en waarom? terrasje te pakken.

Plein en beschermd Dorpsgezicht en buitengebied.

Meers. Samenvattend: de groene buitengebieden.

De dikke Stein en Oude Kerk . Rustgevend en altijd wat te beleven.

Nergens specifiek.

oud dorpsgezicht, kasteelpark, Elsloerbos, Bunderbos, Meldert, Urdal, Drie Koele, Scharberbg, Catsop, langs de Maas, langs Julianakanaal, natuurpark Maasvallei,

Kasteelpark en omgeving.

Wij kopen bijna alles in Elsloo.

Ik kom graag in mijn eigen tuin om groenten te verbouwen en op terras te zitten. Daarnaast op het Dorine Verschureplein om etalage te kijken en

Naar de lokale supermarkten en de lokale winkels.

Overal.

2) Wat maakt voor jou Elsloo uniek? Dat er nog veel te beleven is. de MENSEN uit Elsloo. Ondanks de ligging aan een kruispunt van autowegen, zware industrie naast de deur, nabijheid vliegveld is het toch ook groen en rustig wonen. En ondanks dat het een dorp is, zijn toch ruim voldoende winkels en andere voorzieningen aanwezig.

De maasberg, de oude kerk, het kasteel Rustig , toegankelijk. en de maas met het naast gelegen Julianakanaal.

Overal maar ook buiten Elsloo.

Dorine Verschureplein en Makado.

Beek.

Aldi , Ah ,bakker, andere supermarkt.

Aldi, AH.

7) Waar ga je naartoe voor maatschappelijke voorzieningen (school, ziekenhuis, rusthuis, …)? Wat in Elsloo kan kan in Elsloo.

nvt.

Er zijn nagenoeg alle voorzieningen.

Regio.

Maasland centrum.

Goed ontsloten voor werk, snelwegen, trein en bus. Daarbij is dorpse karakter uniek met veel voorzieningen en verenigingen.

Ziekenhuis Sittard-Geleen, bibliotheek Stein, Maaslandcentrum Elsloo, Medisch Centrum Elsloo, huisarts Elsloo, apotheek Elsloo, fysiotherapie Elsloo, tandarts Elsloo.

School avondopleidingen afwisselend naar België; Tongeren, Genk, Hasselt, Maasmechelen. Ziekenhuis, SittardGeleen, Maastricht. Tandarts in Ulestraten. Huisarts in Beek. Rusthuis nog niet aan toe :-).

3) Wat mag absoluut niet verdwijnen in Elsloo?

Ziekenhuis Sittard Rusthuis en school

Sittard.

Het winkel aanbod.

De oude kern.

8) Waar ga je naartoe om te recreëren (sport, wandelen, cultuur, …)?

De Naam Elsloo en de status van DORP. We zijn geen WIJK maar een Kern van Gemeente Stein , het DORP Elsloo.

Maasland centrum.

Zowel in Elsloo als elders.

Het groen aan de zuidzijde en westzijde, het winkelaanbod, verzorgingshuizen Aelserhof en La Famille, Medisch centrum Elsloo.

Winkels , Praktijk huisarts , apotheek , alles wat nodig is voor zelfstandig te blijven wonen.

Voorzieningen, bus naar Makado en Centrum Beek, Dorine Verschureplein.

4) Zou je in Elsloo willen blijven wonen of ergens anders en waarom? Kan altijd beter.

Ja.

Willen blijven wonwn.

Ja ik wil graag in Elsloo blijven wonen vanwege voorzieningen. Als ik weg zou gaan is het naar Beek, daar woont mijn zus.

Zou graag blijven.

5) Mocht je willen verhuizen, in welke type woning zie je je in de toekomst wonen en waarom? Appartement.

Levensbestendig wonen met nadruk ook op veilig en sociaal wonen. Levensloopbestendige woning, appartement, flat met lift. In een klein huisje zonder bovenetage of een appartement met balkonterras. Senioren woning. Gelijkvloerse levensloopbestendige

seniorenwoning met eigen (groenten) Appartement , gelijkvloers. tuintje en terras en eigen parkeerplek. Liefst in de buurt van Dorine Verschureplein. Liefst ook in het rondje van de wijkverpleging zodat wanneer ik zorg nodig heb ik deze op maat kan afnemen en niet al verplicht ben deze via verplichte servicekosten af te nemen zodra ik er ga wonen maar deze nog niet nodig heb. Ik verhuis dus niet van een vrijstaande woning met tuin naar een appartementencomplex zolang ik nog goed ter been ben. Dan pas ik liever mijn eigen woning aan.