Geanonimiseerd - Tukseweg 178, Tuk - ROB - Ruimtelijke Onderbouwing - 21-217_2024-08-15_toelichting Tukseweg 178-178a Tuk (geanonimiseerd)

bijzondere structuren/elementen -bij de oude boerderijen heeft het schuurgedeelte een gesloten dakvlak; -voormalige gemeentehuis met tuin; -NOVAC-terrein; voormalige zuivelfabriek met schoorsteen. Relatie met het plangebied Op de locatie is een bedrijfswoning aanwezig bestaande uit 2 bouwlagen met een flauw hellend dak, nok evenwijdig aan de voorgevel. De supermarkt is een aanbouw van 1 bouwlaag voorzien van een platdak. De bedrijfswoning is passend in het bouwlint langs de Tukseweg, de platte aanbouw is afwijkend aan de hierboven genoemde Cultuurhistorische waarden. In de nieuwe situatie wordt de bedrijfswoning uitgebreid: de bestaande bouwmassa/voorgevelbreedte blijft gehandhaafd, de uitbreiding vind aan de achterzijde van de bedrijfswoning plaats. De bouwmassa wordt aan de achtergevel vergroot waarbij de kap wordt verlengt en de nok zal verschuiven. Op de begane grond komt aan de achterzijde een platte uitbouw tot aan de achtererfgrens. Met de verbouw/uitbreiding van de voormalige bedrijfswoning tot 6 appartementen blijft het bebouwingslint in tact, de appartementen oriënteren zich op de weg, de bouwmassa voegt zich als vrijstaande woning bestaande uit 2 bouwlagen met zadeldak (met dakkapellen) evenwijdig aan de voorgevel in het bebouwingslint. Het nieuwbouwgedeelte komt tegen de bestaande woning te staan, gescheiden door een nis tussen de twee gebouwen.

Achter deze nis worden de gebouwen wel tegen elkaar gebouwd. De nieuwbouw bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak loodrecht op de voorgevel. Qua materialisering wijkt de nieuwbouw ook af van de bestaande bouw: bij de bestaande bouw wordt de gestucte voorgevel doorgezet over de overige gevels, de nieuwbouw krijgt een baksteen buitengevel met houtaccenten. De bouwmassa wordt geconcentreerd op het westelijk deel van het perceel, het oostelijk deel zal na sloop onbebouwd blijven wat het open bebouwingslint ten goede komt. Het bouwplan is passend binnen de karakteristieke waardes voor wat betreft Cultuurhistorie Tuk. Het aspect Cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling. 5. 7 Privaatrechtelijke belemmeringen De initiatiefnemer heeft de grond voor 40 jaar in erfpacht, met een opstalrecht. De opstallen worden vervangen door nieuwbouw, uitgevoerd door de initiatiefnemer. De bloot-eigenaar moet toestemming geven voor de nieuwbouw; hij zal de ontwikkelingen niet op onredelijke gronden weigeren. 5. 7. 1. Kabels, leidingen en straalpaden Ruimtelijk relevante leidingen en straalpaden worden op de verbeelding en in de planregels geregeld.

Leidingen met ongevaarlijke stoffen zoals hoofdwatertransportleidingen, afvalwatertransport- /rioolpersleidingen zijn in beginsel niet opgenomen in het bestemmingsplan, tenzij door de leidingbeheerder de noodzaak voor opname is aangetoond. Een vereiste voor opname in het 21-217 Tukseweg 178-178a Tuk Pagina 25 van 29 bestemmingsplan is dat de opgave van de ligging van de leidingen op digitale wijze dient te geschieden. Dit in verband met het bepalen van de exacte ligging. In het plangebied zijn geen kabels en leidingen welke planologische bescherming nodig hebben. Tevens zijn er geen straalpaden boven Tuk aanwezig. De algemene conclusie is dat er voor wat betreft de kabels, leidingen en straalpaden geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. 5. 7. 2. Erfdienstbaarheden Voor zover bekend zijn er geen erfdienstbaarheden op het perceel gevestigd. Dit aspect vormt geen belemmering voor het initiatief. 5. 7. 3. Bezonning, privacy Op het perceel Tukseweg 178-178a is een bestaande bedrijfswoning (2 bouwlagen met flauwe kap) en een supermarkt op de begane grond aanwezig. De bedrijfswoning heeft een woongedeelte op de begane grond en slaapkamers op de verdieping. De supermarkt is georiënteerd op de weg; de bebouwing staat tot op de achtererfgrens en is helemaal gesloten. Aan de achtergevel op de verdieping is een bestaand dakterras, voorzien van een balustrade.

Visueel is dit dakterras afgeschermd door een rij leilindes. Verbouw bestaande woning: In de nieuwe situatie wordt de bestaande woning verbouwd en aan de achterzijde uitgebreid, en worden 6 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond zijn de appartementen gericht op de weg, slaapkamers zijn geplaatst tegen de zijgevels. De appartementen op de verdiepingen zijn te bereiken via een trap en het bestaande dakterras aan de achtergevel, met de bestaande balustrade en bomen. Deze appartementen zijn eveneens georiënteerd op de weg, de slaapkamers liggen tegen de achtergevel. Qua privacy zal er weinig veranderen in de huidige situatie; de appartementen in de kap e (2 verdieping) zijn een toevoeging voor wat betreft uitzicht richting de omgeving. De bouw wordt ca. 1,5m¹ hoger maar gezien de afstand van de nok t. o. v. de achtererfgrens zal qua bezonning niet veel ingeleverd worden op de achtergelegen percelen. Nieuwbouw appartementen: De nieuwbouw bestaat uit een blok met 2 bouwlagen en kap waarin 5 appartementen worden gerealiseerd. De appartementen op de begane grond en eerste verdieping zijn georiënteerd op de weg; de slaapvertrekken liggen tegen de achtergevel. Het appartement op de tweede verdieping is georiënteerd op de oostelijk gelegen parkeerruimte, waarbij de slaapkamer tegen de voorgevel ligt.

De inkijk vanuit de appartementen op met name de achtergelegen percelen is door de aangegeven oriëntatie en het gebruik van de leefruimtes tot een minimum beperkt. De nieuwe bouwmassa is groter dan het bestaande supermarktgebouw. De bezonning in het achtergelegen perceel zal minder worden, met name in de wintermaanden. De invloed wordt echter beperkt welke overkappingen diverse van aanwezigheid de door supermarktbebouwing staat in de tuinen van de achtergelegen woningen. meest tegen de Op grond van privacy en bezonning naar naburige percelen vormt de ontwikkeling geen belemmering. 21-217 Tukseweg 178-178a Tuk Pagina 26 van 29 6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 6. 1 Exploitatieovereenkomst In artikel 6. 12 van de Wro is aangegeven, dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit moet onder andere als er sprake is van de bouw van één of meer woningen, zoals in voorliggend plan het geval. Als de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn, kan de gemeenteraad echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Het verbouwen van de woning en realiseren van een appartementengebouw binnen het bestemmingsvlak Gemengd – 1 is een particulier initiatief.

Het kostenverhaal is anderszins verzekerd middels het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk. 6. 2 Planschade Op grond van artikel 6. 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kunnen belanghebbenden (onder voorwaarden) het college van burgemeester en wethouders verzoeken om schadevergoeding als gevolg van een planologisch besluit, de zogenaamde planschade. Het is derhalve denkbaar dat belanghebbenden op grond van deze bepaling planschadeclaims zullen indienen bij de gemeente Steenwijkerland, voor de geleden schade als gevolg van het verbouwen en uitbreiden van de woning en het realiseren van 5 appartementen in nieuwbouw aan de Tukseweg 178-178a Tuk. Voor een mogelijke Planschade is van belang of naastgelegen percelen worden beperkt of schade ondervinden door de verplaatsing van de woning. De bestemming op het perceel Tukseweg 178-178a veranderd niet; dit blijft Gemengd - 1. Omliggende percelen zijn bestemd als Wonen. De bouwmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan (zie par. 2. 2) worden niet overschreden. Het bouwvolume wordt niet volledig benut door een lagere bouwhoogte van de bestaande woning (ca. 9,10m¹) en een kleinere oppervlakte aan bebouwing binnen het bouwblok.

De afwijking betreft enkel het aantal wooneenheden op de locatie; deze wordt gewijzigd van 1 bedrijfswoning naar 11 appartementen. De aanduiding ‘detailhandel’ wordt niet meer gebruikt in het nieuwe plan. De verwachting is dat naburige percelen geen nadelige gevolgen ondervinden van het gewijzigde gebruik. Mocht er waardevermindering optreden zal de financiële consequentie naar schatting onder het maatschappelijk risico van 2% van de waarde van het perceel bedragen, waardoor er geen planschade wordt verwacht. Het verbouwen en uitbreiden van de bestaande woning tot 6 appartementen, en de nieuwbouw voor 5 appartementen levert nagenoeg geen nadelige gevolgen voor de omliggende percelen. Derhalve is geen planschade te verwachten voor dit plan. 21-217 Tukseweg 178-178a Tuk Pagina 27 van 29 7. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. Hierbij wordt gekeken naar de directe omgeving, en naar duurzaamheid van het plan. 7. 1 Inspraak en omgevingsdialoog Inspraak Over het Wabo-projectbesluit wordt, in overeenstemming met de gemeentelijke inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden. Ook vind in deze fase het vooroverleg ex artikel 3. 1. 1. van het Besluit ruimtelijke ordening met diensten van rijk en provincie plaats.

De resultaten van zowel het vooroverleg als de inspraak worden in het laatste hoofdstuk van de plantoelichting verwerkt. Omgevingsdialoog De initiatiefnemer heeft een Omgevingsdialoog opgestart. Door DBL is namens de initiatiefnemer op 21 februari 2024 een informatieavond voor de buurt gehouden op de ontwikkelingslocatie. Er zijn 21 personen uit de omgeving op deze informatieavond verschenen. Hier zijn de tekeningen getoond en is er gelegenheid gesteld om vragen te stellen. Er waren diverse vragen over de plannen, welke zijn beantwoord. Parkeren: Veel vragen gingen over het parkeren. In de buurt wordt mede na de herinrichting van de Tukseweg parkeerdrukte ervaren, en met het toevoegen van 10 woningen is de vrees dat er parkeeroverlast zal ontstaan. Er is aangegeven dat we de opmerkingen over het parkeren met de gemeente zullen bespreken; Zicht in achtertuinen: Van enkele bezoekers kwam de vraag hoe het zit met het zicht in de achtertuinen vanuit de appartementen/buitenruimtes. De meeste appartementen hebben de woonkamer aan de wegzijde en de slaapruimte aan de achterzijde. Een slaapruimte heeft een lagere bezetting met minder uitzicht op de omgeving. Verder zullen er de nodige afschermende maatregelen getroffen worden; Bestaande achtergevel winkel handhaven: Een bewoner vraagt of de huidige achtergevel van de winkel kan blijven staan omdat zijn tuininrichting daarop aansluit.

We zullen bekijken naar de mogelijkheden hiervoor. Er is aangegeven dat er mogelijkheid is om bij de gemeente zienswijzen of bezwaren in te dienen. 7. 2 Duurzaamheid Het plan betreft 2 delen: het verbouwen en uitbreiden van de bestaande bedrijfswoning, en een nieuwbouwblok. De bestaande woning wordt hergebruikt en aan de achterzijde uitgebreid. De uitbreiding zal voldoen aan de isolatiewaarden volgens het bouwbesluit waardoor het warmteverlies aan die gevels wordt verminderd t. o. v. de bestaande gevels van de bedrijfswoning. De uitbreiding van de woning wordt uitgevoerd in houtskeletbouw. Hout geldt als een duurzaam bouwmateriaal welke aan het eind van de levensduur weer is te recyclen. De aanwezige installaties worden vervangen door nieuwe waarbij aan de nieuwste eisen voldaan zal worden. De nieuwbouw wordt vergund volgens de huidige Bouwbesluit-eisen, waaronder de BENG, milieuprestatie, en duurzaamheidseisen. 21-217 Tukseweg 178-178a Tuk Pagina 28 van 29 De appartementen voldoen aan de gestelde isolatie-eisen waardoor er minder energie gebruikt hoeft te worden voor het verwarmen en koelen van de woning. De nieuwbouw wordt voorzien van PV- panelen voor het opwekken van stroom. Verwarming van de nieuwbouw vind plaats via een warmtepomp, de nieuwbouw zal gasloos worden opgeleverd. 21-217 Tukseweg 178-178a Tuk Pagina 29 van 29