44.1 Grondprijzenbrief 2017 - bijlage Grondprijzenbrief def.pdf

Grondprijzenbrief 2017: Grondprijzen MBG 2018-2021 Afdeling: REO Auteur : Jasper Dijkstra Datum: 03-05-2017 Versie: def Grondprijzenbrief 2017 pag. 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................................... 3 1.1. Achtergrond .................................................................................................................................... 3 1.2. Uitgangspunten .............................................................................................................................. 3 1.3. Leeswijzer ........................................................................................................................................ 3 2. Woningbouw ........................................................................................................................................... 4 2.1. Sociale huur .................................................................................................................................... 4 2.2. Vrije sector ...................................................................................................................................... 4 3.

Bedrijventerreinen ................................................................................................................................... 5 4. Overige gronden ...................................................................................................................................... 6 4.1. Groenstroken .................................................................................................................................. 6 4.2. Overige categorieën ....................................................................................................................... 6 5. Bepaling parameters voor indexering .................................................................................................. 7 5.1. Indexering grondprijzen ............................................................................................................... 8 5.2. Indexering kosten .......................................................................................................................... 8 Grondprijzenbrief 2017 pag. 3 1. Inleiding 1.1. Achtergrond Op 8 december heeft de gemeenteraad de Nota Grond - en Ontwikkelbeleid 2016 – 2020 vastgesteld.

In deze nota worden onderdelen uit de reguliere planning - & controlcyclus gecombineerd me t geldende wet - en regelgeving en de beleidsmatige uitgangspunten voor de samenwerking met (private) marktpartijen over gebiedsontwikkeling. Deze not a is vastgesteld voor een periode van vier jaar. Ook heeft de raad tegelijkertijd de Nota Grondprijzenbeleid vastgestel d. Deze nota heeft ten doel om op een transparante wijze vast te leggen wat de uitgangspunten voor de totstandkoming van grondprijzen van de door de gemeente Steenwijkerland uit te geven gronden zijn. De beide beleidsnota’s worden vastgesteld door de gemeenteraad en geven het kader waarbinnen het college uitvoering kan geven aan het beleid. Jaarlijks worden binnen de kaders van de Nota Grondprijzenbeleid de grondprijzen geactualiseerd en vastgesteld door het College van B&W . Dit gebeurt door middel van de Grondprijzenbrief, welke ter informatie naar de gemeenteraad wordt gestuurd. De jaarlijks vastgestelde grondprijzen worden in de Meerjarenbegroting Grondexploitaties verwerkt. 1.2.

Uitgangspunten  De genoemde grondprijzen in deze Grondprijzenbrief hebben het prijspeil 201 7;  De grondprijzen zijn exclusief kosten (BTW, kosten koper, en overige bijkomende kosten) ;  De genoemde uitgangspunten voor indexering van grondprijzen geld t in ieder geval voor de begrotingsperiode 2018 – 2021;  De grondprijzenbrief zal jaarlijks, voorafgaande aan het opstellen van de Meerjarenbegroting door het college worden herzien. 1.3. Leeswijzer In de volgende twee hoofdstukken zullen de grondprijzen voor de vers chillende categorieën grond worden gepresenteerd . Vervolgens wordt beschreven wat de uitgangspunten voor indexatie zijn voor de komende begrotingsperiode. Grondprijzenbrief 2017 pag. 4 2. Woningbouw 2.1. Sociale huur De grondprijzen voor sociale woningbouw ko men tot stand in overleg tussen de gemeente en woningcorporaties en worden vastgelegd in prestatieafspraken. Voor woningen in de sociale huursector of in de zorgsector wordt in de kernen Blokzijl, Oldemarkt, Steenwijk, Steenwijkerwold, Tuk, Vollenhove en Zuidveen een grondprijs gehanteerd va n € 12.500,= per woning (excl. BTW). In de overige kernen geldt een grondprijs van € 10.000,= per woning (excl. B TW). Deze grondprijzen worden niet geïndexeerd. Als uitgangspunt voor de sociale huursector geldt een subsidiabe le maximale huurprijs, zoals deze jaarlijks door het Rijk wordt vastgel egd.

Woningen met een hogere huurprijs vallen in de vrije sector. 2.2. Vrije sector Onder woningen in de vrije sector worden alle koopwoningen verstaan, zowel projectmatige bouw door ontwikkelaars als particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook huurwoningen met een huurprijs die hoger is dan de maximale subsidiabele huurprijs vallen onder deze categorie. Binnen de vrije sector woningen wordt onderscheid gemaakt tussen ve rschillende woningtypen: rijenwoningen, twee -onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. De grondprijzen voor deze verschillende woningtypen variëren. Ook is er een differentiatie in grondprijzen tussen verschillende kernen en projecten. Dit heeft alles te maken met de diverse factoren die van invloed zijn op de opbrengstwaarde en de all -in bouwkosten. In tabel 1 wordt een overzicht gegeven van de grondprijzen 2017 , die worden gehanteerd in de gemeentelijke grondexploitaties per 1-1-2017 voor kavels voor vrije sector woningbouw . Hiervan zijn de uitgangspunten op dit moment bekend. Voor de grondverkopen buiten de grondexploitaties zal binnen de kaders van de Nota Grondprijzenbeleid 2016 -2020 maatwerk plaatsvinden voor wat betreft de grondprijsbepaling. Tabel 1. Grondprijzen vrije sector woningbouw 2017 (€ per m², excl.

BTW) Project Rij 2/1 kap vrijstaand 15 Heetveld - - 179 19 Noordwal Vollenhove (fase 3) 131 184 184 27 Hoofdstraat / Hilligerspoort Ossenzijl - 165 165 36 Johan van de Kornputkazerne Steenwijk 180 218 236 44 Oosterbroek Oldemarkt 130 188 188 46 Uitbreiding Willemsoord 128 167 191 52 Giethoorn Noord (fase 1 en 2) 157 177 184 58 Noordermaten Blokzijl (fase 3) 128 192 192 61 Overhavendijk Kuinre (fase 2) - 164 - 66 Molenkampen III Sint Jansklooster 129 177 177 68 Scheerwolde¹ 161 161 161 ¹Grondprijs voor de eerste 25 m¹ diepte van de kavel. Voor m² restkavel geldt € 36,= per m² Grondprijzenbrief 2017 pag. 5 3. Bedrijventerreinen Voor het bepalen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen wordt voornamelijk gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Hierbij wordt gekeken naar het grondprijsniveau in de kernen binnen de gemeente en de grondp rijzen van omliggende gemeenten. De grondprijzen voor woon- werklocaties bestaan uit twee componenten. Enerzijds wordt een grondprijs bepaald voor de woning en anderzijds wordt een grondprijs bepaald voor het bedrijf. Deze twee componenten vormen gezamenlijk de grondprijs voor de woon- werklocatie. In tabel 2 wordt een overzicht gegeven van de grondprijzen 2017 die worden gehanteerd in de gemeentelijke grondexploitaties voor bedrijventerreinen per 1 -1-2017.

Voor de grondverkopen buiten de grondexploitatie s zal binnen de kaders van de Nota Grondprijzenbeleid 2016 -2020 maatwerk plaatsvinden voor wat betreft de grondprijsbepaling. Tabel 2. Grondprijzen bedrijventerreinen 2017 (€ per m², excl. BTW) Project woon- werk zichtlocatie Overige locatie Grootschalige industrie Grootschalige bedrijvigheid 11 Steenwijk Oostermeentherand 81 Kleinschalige bedrijvigheid 05 Steenwijk Woldmeenthe (woon-werklocaties) 174 25 Blokzijl Scheepsdiep 49 29 Ossenzijl Burg vd Veenweg (woon-werklocatie) 81 38 Steenwijk Hooidijk 74 59 41 Blokzijl Kanaalweg 49 57 Steenwijk Novacterrein bedrijvigheid 58 detailhandel 72 71 63 Oldemarkt Boterberg 20.000¹ 52 48 67 Siebrandlocatie 120 73 Kantorenlocaties 05 Woldmeenthe 119 42 Mr. Z. ter Steghestraat (kantoren) 93 42 Mr. Z. ter Steghestraat (onderwijs) 172 ¹toeslag per te bouwen woning bovenop de prijs per m² voor zicht- of niet-zichtlocaties Grondprijzenbrief 2017 pag. 6 4. Overige gronden Naast grond voor woningbouw en bedrijventerreinen kan het ook voorkomen dan de gemeente Steenwijkerland grond verkoopt voor andere doeleinden. Hierbij valt te denken aan kantoren, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, groenstroken en nutsvoorzieningen. De manier van totstandkoming van grondprijzen staat vermeld in de Nota Grondprijzenbeleid. 4.1.

Groenstroken In individuele gevallen is er voor par ticulieren op basis van het door de raad vastgestelde uitgiftebeleid groenstroken een mogelijkheid om grond, met de bestemming groen, aan te kopen met de bestemming groen. Deze grond bestaat uit niet -strategische openbare ruimte. Vaak gaat het hier om groe nstroken of zogenaamde overhoeken die van ondergeschikt belang zijn om nog als openbaar groen te dienen. Voor de verkoop van groenstroken geldt voor een oppervlakte tot 100 m² een grondprijs van € 22,50 exclusief B TW per m² te verkopen grond. Voor de opvolgende vierkante meters geldt een grondprijs van € 36 ,= exclusief B TW per m² te verkopen grond. De prijzen voor groenstroken worden niet jaarlijks geïndexeerd om aankoop aantrekkelijk te houden , aange zien de gemeente ook gebaat is bij het feit dat de gemeente niet meer verantwoordelijk is voor het onderhoud van de groenstrook. 4.2. Overige categorieën Voor de grondverkopen in de overige categori eën zal binnen de kaders van de Nota Grondprijzenbeleid 2016-2020 maatwerk plaatsvinden voor wat betreft de grondprijsbepaling. Grondprijzenbrief 2017 pag. 7 5. Bepaling parameters voor indexering 5.1. Prijsinflatie grondexploitatie Voor de gemeentelijke grondexploitaties wordt een (ten opzichte van de gemeente) afwijkend percentage gehanteerd voor zowe l de kosten - als de opbrengstenkant.

De wijze waarop deze parameters worden bepaald is vastgelegd in de Nota Grondprijzenbeleid 2016-2020. Kostenstijging In de Nota Grondprijzenbeleid 2016 -2020 is vastgelegd dat de parameter kostenstijging wordt gebaseerd op het langjarig gemiddelde van de GWW -index (Grond, Weg- en Waterbouw) van het CBS. We hanteren de GWW -index omdat deze index de prijsontwikkeling van civieltechnische kosten in beeld brengt. De civieltechnische kosten zijn de voornaamste kosten binnen de grondexploitaties. De GWW -index is opgebouwd uit de gemiddelde prijsstijgingen en -dalingen van de diverse productgroepen zoals loonkosten, gasolie, elektriciteit, betonproducten, cement, kunststof, (beton)staal en (wegenbouw)bitumen. In tabel 3. is de ontwikkeling van de GWW-index in de afgelopen 10 jaar weergegeven. Tabel 3. GWW-index, procentuele mutatie t.o.v. van voorgaande jaar (%)¹ Jaar (%) 2007 4,0 2008 6,3 2009 0,4 2010 2,1 2011 3,0 2012 3,1 2013 0,2 2014 -0,1 2015 -1,5 2016 -1,1 gemiddelde 2007 t/m 2016 (10-jaarsgemiddelde) 1,6 ¹ Er is rekening gehouden met het aandeel/belang van de individuele indexen van de verschillende productgroepen in het bouw- en woonrijpmaken van een gemiddeld woningbouwproject.

We gaan uit van h et langjarig gemiddelde van de GWW -index (10 -jaars gemiddelde), waarmee sterke marktfluctuaties in de grond - weg en waterbouwsector niet resulteren in sterke financiële fluctuaties binnen de projecten. In voorgaande jaren is in de grondexploitaties uitge gaan van een parameter kostenstijging van 3%. Het langjarig gemiddelde bedraagt op dit moment echter 1,6%. Er zijn tegelijkertijd op dit moment allerlei indicaties dat de prijzen in de GWW -sector hard zullen stijgen de komende jaren. Door de aantrekkende e conomie hebben aannemers van civiele werken steeds meer een normaal gevulde orderportefeuille. Dat betekent dat de concurrentie tussen deze aannemers afneemt. Daarom wordt voor de grondexploitaties een parameter kostenstijging van 2% gehanteerd, gebaseerd op het langjarig gemiddelde in combinatie met de actuele vooruitzichten. Ook de komende Grondprijzenbrief 2017 pag. 8 begrotingsperiode (MBG 2018 -2021) zal in de grondexploitaties een parameter kostenstijging van 2% worden gehanteerd voor 2018 en verder. Opbrengstenstijging Er is i n Nederland geen database beschikbaar waarin de prijsontwikkeling van bouwgrond wordt bijgehouden. In de Nota Grondprijzenbeleid 2016 -2020 is daarom vastgelegd dat de parameter opbrengstenstijging wordt gebaseerd op het langjarig gemiddelde van de consumen ten prijs index (CPI) van het CBS.

Omdat projecten en ruimtelijke ontwikkelingen vaak een lange looptijd kennen is er voor gekozen om de indexatie een vast percentage te geven, op basis van de langjarige CPI. Dit om sterke financiële fluctuaties binnen de projecten te voorkomen. Jaarlijks zal het gehanteerde percentage getoetst worden aan de CPI. De afgelopen jaren zijn de grondprijzen binnen de gemeente Steenwijkerland jaarlijks met 2% verhoogd. De ontwikkeling van de het langjarig gemiddelde van de CPI geeft aanleiding om de parameter opbrengstenstijging te verlagen naar 1,5%. In tabel 4 is de ontwikkeling van de CPI - index weergegeven. Tabel 4. Consumentenprijzen; prijsindex (2015=100)¹ Jaar CPI Jaarmutatie CPI (%) 2007 87,2 1,6 2008 89,4 2,5 2009 90,4 1,2 2010 91,6 1,3 2011 93,7 2,3 2012 96,0 2,5 2013 98,4 2,5 2014 99,4 1,0 2015 100,0 0,6 2016 100,2 0,2 gemiddelde 2007 t/m 2016 (10-jaarsgemiddelde) 1,6 ¹Bron: CBS Statline Dat betekent dat de komende begrotingsperiode (MBG 2018 -2021) een parameter opbrengstenstijging van 1,5% worden gehanteerd voor 2018 en verder.