22.0 Informatienota 2022 - 6 - WOZ administratie en gecombineerde aanslag.pdf

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001111/26 College van burgemeester en wethouders GOEDGEKEURD Vergadering van 8 februari 2022 Bedrijfsvoering - Interne dienstverlening en belastingen 14 2022_B&W_00111 Informatienota WOZ administratie en gecombineerde aanslag Samenstelling: Aanwezig: de heer J.H. Bats, Burgemeester; de heer B. Harmsma, Wethouder; mevrouw T. Jongman, Wethouder; de heer M. Scheringa, Wethouder; mevrouw T. Bijl, Wethouder; de heer M. de Graaf, plaatsvervangend secretaris Afwezig: mevrouw J.C. de Groot, Secretaris Samenvatting Op 2 maart 2021 hebben wij u met een informatienota geïnformeerd over de voortgang van de WOZ- administratie over 2020. Centraal in deze nota stond de conclusie van de toezichthouder, de Waarderingskamer, over de kwaliteit van het WOZ-bestand. Een conclusie die in januari 2021 leidde tot het afschalen van de waardering van 3 naar 2 sterren, wat inhoudt dat de Waarderingskamer toezicht houdt op onze WOZ- administratie. Op 14 december 2021 werd door de Waarderingskamer een inspectie uitgevoerd op de kwaliteit van de taxaties en de interne beheersing van het WOZ-proces.

De conclusie van de Waarderingskamer in haar rapport: “We willen u graag complimenteren met de kwaliteitsimpuls die de laatste periode aan de uitvoering van de Wet WOZ is gegeven” en de daarbij behorende opschaling naar 3 sterren was een beloning voor de inzet van het team belastingen en de steun die zij daarbij kreeg van college en raad. Deze informatienota gaat over de ontwikkelingen in het afgelopen jaar om tot een betere oplegging van de gecombineerde aanslagen te komen en informeert u over het aantal bezwaren in 2021. Informatienota Inleiding Deze nota is bedoeld om u te informeren over de stand van zaken rondom het opleggen van de gecombineerde aanslag. Kernboodschap College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001112/26 Op 14 december 2021 werd door de Waarderingskamer een inspectie uitgevoerd op de kwaliteit van de taxaties en de interne beheersing van het WOZ-proces. De conclusie van de Waarderingskamer in haar rapport: “We willen u graag complimenteren met de kwaliteitsimpuls die de laatste periode aan de uitvoering van de Wet WOZ is gegeven” en de daarbij behorende opschaling naar 3 sterren was een beloning voor de inzet van het team belastingen en de steun die zij daarbij kreeg van college en raad.

De Waarderingskamer heeft op 4 januari 2022 goedkeuring gegeven op ons WOZ-bestand, waardoor de gemeente Steenwijkerland mag beschikken in februari 2022. Naast de keuze voor een nieuwe taxatiepartij is het afgelopen jaar veel tijd geïnvesteerd in het verbeteren van de kwaliteit van het WOZ-bestand en de WOZ-processen die daartoe leiden. Na het vastleggen van een nieuw taxatiebureau zijn wij in overleg getreden met de Waarderingskamer over de tekortkomingen in het verleden en de stappen die gezet moesten worden om terug te keren naar een voldoende waardering om voortaan weer zelfstandig te mogen beschikken, of te wel de 3 sterren waardering. Het hele taxatiemodel is daarop aangepast, groepen zijn in overleg opnieuw vastgesteld en het te waarderen gebied van Steenwijkerland is opnieuw ingedeeld. Voorts is gesproken over het verbeteren van de interne processen en controle daarop en de communicatie met de inwoners. De groepsindeling van 2021 was (mede) gebaseerd op de inhoud van de woningen en niet op de gebruiksoppervlakte. Vanaf belastingjaar 2022 worden de WOZ-waarden bepaald op basis van gebruiksoppervlakte. Alle objecten binnen de gemeente zijn overgezet naar oppervlakte en op basis daarvan is het taxatie-model ingericht en zijn de taxaties uitgevoerd.

Bij de eerste herwaardering op gebruiksoppervlakte voor belastingjaar 2022 en naar waardepeildatum 1 januari 2021 is bij een aantal woningen gebleken dat de inhoud en de gebruiksoppervlakte niet in verhouding tot elkaar stonden en het wenselijk was om een woning op basis van de gebruiksoppervlakte in een andere groep in te delen. Bij de informele bezwaarafhandeling is gebleken dat het voorzieningenniveau van wat oudere objecten te hoog was bepaald. In 2021 is hier onderzoek naar gedaan en dit heeft ertoe geleid dat bij 5300 objecten de indicator van het voorzieningenniveau naar beneden is bijgesteld. Een andere wens van de Waarderingskamer is een WOZ-proces na te streven waarbij belanghebbenden op laagdrempelige wijze signalen aan gemeenten kunnen afgeven over de juistheid van de taxaties en over de juistheid van alle gegevens die daaraan ten grondslag liggen. Een en ander was aanleiding in Steenwijkerland het fenomeen “voormelding” te introduceren. Naar aanleiding van het versturen van 14.500 voormeldingen aan eigenaren van woningen hebben wij meer inzicht gekregen in de juistheid van oppervlakten, bouwjaren en onderdelen van de objecten. Circa 35% heeft gereageerd op de voormelding. Deze gegevens zijn verwerkt in het taxatiebestand wat uiteindelijk is beoordeeld. Voor 2022 staat andermaal een voormelding gepland van minimaal 25% van de WOZ-objecten.

Na de definitieve taxatie hebben wij geconstateerd dat er circa 500 objecten een meer dan gemiddelde stijging laten zien (de gemiddelde stijging van de woningen in Steenwijkerland bedraagt circa 11%, voor niet-woningen is de stijging 4%). In het geval van de circa 500 eigenaren zijn er stijgingen van 40% of meer. De eigenaren van deze objecten krijgen begin februari 2022 een extra voormelding met een toelichting waarom hun objecten sterk zijn gestegen. Op verzoek zullen we dit uitgebreid en individueel toelichten. De belangrijkste oorzaken voor deze stijgingen zijn, al jaren een te lage waarde, door waardering op oppervlakte ontstaat er een juiste waardering, stijging door verkooptransacties van gelijkwaardige objecten, aanpassingen door voormelding of nieuwe, maar juiste, groepsindeling. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001113/26 Met betrekking tot deze aanslag is een uitgebreid communicatieplan opgesteld. De aanslag zal dit jaar een ander, moderner en duidelijkere lay-out krijgen. Bij de aanslag wordt een “bijsluiter” geleverd met heldere uitleg en infographics ter ondersteuning. Tevens is het dit jaar mogelijk de aanslag via de Ideal-koppeling te betalen. Via de media zal uitgebreid gecommuniceerd worden over de aanslag. Ook de informatie op de website wordt aangepast.

Tot slot is gehoor gegeven aan een andere wens van de Waarderingskamer om jaarlijks een verantwoordingsdocument op te stellen. De doelstelling van dit verantwoordingsdocument is om inzicht te geven aan belangstellenden in de wijze waarop de WOZ-taxaties/-waarderingen voor 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) in de gemeente Steenwijkerland tot stand zijn gekomen en de mate waarin voldaan wordt aan de methodiek van de toezichthouder, de Waarderingskamer en vastgelegd in haar document de “Waarderingsinstructie”. Op dit document wordt een gemeente beoordeeld op de WOZ-taxatie en de WOZ-processen. De verbeter- en aandachtspunten voor de taxaties en processen in het daaropvolgende jaar worden ook benoemd. Het verantwoordingsdocument voor 2022 is als bijlage toegevoegd. Naar aanleiding van de recent uitgevoerde inspectie en daarop geformuleerde aandachtspunten voor 2022 zijn wij voorzichtig positief over de mogelijkheid voor de gemeente Steenwijkerland om in 2022 een 4 sterren waardering te krijgen van de Waarderingskamer. De ambitie voor de jaren daarop zal zijn om deze 4 sterren waardering een aantal jaren te continueren en uiteindelijk door te groeien naar een 5 sterren waardering. Bezwaren 2021 (peildatum 31-12-2020) Het aantal bezwaren lag in 2021 hoger dan in 2020. De stijging is grotendeels toe te schrijven aan de stijging van het aantal no cure no pay bezwaren.

In 2020 ontvingen wij 248 bezwaren via no cure no pay en in 2021 561 bezwaren. Het percentage gegronde bezwaren via no cure no pay nam wel af in 2021 naar 40% (2020: 45%). Totalen: 903 bezwaarschriften ingediend (2020: 637), waarvan 561 no cure no pay. De bezwaren betreffen 1.632 objecten, 1.472 woningen en 160 niet-woningen. De no cure no pay bezwaren betreffen 683 objecten, 581 woningen en 102 niet-woningen. Voor de goede orde: een bezwaarschrift kan zich richten tot meerdere objecten. Woningen: Percentage woningen onder bezwaar 5,2% (2020: 4,5%) Landelijk gemiddelde 3,2%* (2020: 2,6%) * situatie april 2021 Niet-woningen: Percentage niet-woningen onder bezwaar 3,7% (2020: 4,2%) Landelijk gemiddelde 4,6%* (2020: 3,8%) * situatie april 2021 No cure no pay: Totaal 561 no cure no pay bezwaren De no cure no pay bezwaren betreffen 683 objecten, 581 woningen en 102 niet-woningen. Percentage no cure no pay 63,2 % (2020: 39%) College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001114/26 Landelijk gemiddelde 48,1%* (2020: 41,3%) * situatie april 2021 Bezwaren verwerkt tot 31-12-2021: 903 bezwaarschriften ingediend, (waarvan 561 no cure no pay) Er zijn nog 4 bezwaarschriften af te handelen. Afgehandeld zijn 896 bezwaarschriften, waarvan er 392 gegrond zijn verklaard en 504 ongegrond.

Percentage gegrond 43% (2020: 29%) Landelijk gemiddelde 37,9% (2020: 38,7%) Van de 561 no cure no pay bezwaren, die ook in de bovenstaande getallen verwerkt zijn, moeten er nog 2 afgehandeld worden. Er zijn er dus 559 afgehandeld: 225 gegrond en 334 ongegrond. Percentage gegrond 40% (2020: 45%) Landelijk gemiddelde is niet gemeten Financiën De verwerking van de gegronde bezwaren leidt tot een aanpassing van de te betalen OZB-belasting en de daaraan gekoppelde opbrengsten. In 2021 heeft dat geleid tot een waardeverlaging op de woningen van € 26.100.000,00 hetgeen een mindere opbrengst aan OZB betekende van € 25.865,00 (Begroot bij tarief bepaling 2021: waardeverlaging woningen € 25.000.000,00 met een minder opbrengst van € 24.775,00) Voor de niet-woningen is er in 2021 € 8.081.000,00 aan waardeverlaging toegepast, hetgeen een mindere opbrengst aan OZB betekende van € 16.792,00. (Begroot bij tarief bepaling 2021: waardeverlaging niet-woningen € 11.250.000,00 met een minder opbrengst van € 23.377,00) Per saldo heeft het groter aantal bezwaren niet tot een hogere minder opbrengst geleid dan waar in de berekening van de tarieven rekening mee is gehouden. Uitkomst verminderingen 2021 € 42.657,00 tegen € 48.152,00 begroot. Voor 2021 werd een bedrag van € 120.000,00 begroot aan vergoeding proceskosten voor de no cure no pay bureaus.

De werkelijke kosten voor onze gemeente laten zich onderstaand specificeren: De kosten die werden vergoed voor het indienen van de bezwaren (volgens puntensysteem) bedroegen: € 126.911,00 De kosten die werden gemaakt voor het behandelen van de bezwaren (extern) bedroegen: € 126.911,00 Totale kosten verwerken no cure no pay bezwaren 2021 € 172.081,00 Bezwaren 2022 College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001115/26 De landelijke verwachting voor 2022 is dat het aantal bezwaren verder zal stijgen. No cure no pay bureaus zullen vol inzetten op de omzetting van inhoud naar oppervlakte en de daaraan gekoppelde waarde. Het percentage gegronde bezwaren in Steenwijkerland zal naar verwachting verder afnemen als gevolg van de inzet van de voormelding en het veel betere taxatiebestand waar nu mee wordt gewerkt. De trend van stijgende bezwaren en daarmee gelijk oplopende kosten is een financieel risico voor de gemeente Steenwijkerland. Het begrote bedrag voor 2022 van € 125.000,00 is mogelijk niet toereikend zijn. Een vraag die zal opdoemen is wat de gemeente Steenwijkerland doet aan beheersing van dit risico. Allereerst volgen wij met belangstelling de uitkomst van een aangenomen motie van de Algemene Ledenvergadering van de VNG op 16 juni 2021.

De strekking van de motie is om met behoud van rechtsbescherming een oplossing te vinden voor de onnodige kostenpost en uitvoeringsproblemen veroorzaakt door no cure no pay-bedrijven. Wij doen er alles aan de taxaties zeer zorgvuldig uit te voeren en de waarde zorgvuldig te onderbouwen. Als gevolg hiervan zal de kans op een gegrond bezwaar afnemen en de kans op herhaald bezwaar daarmee minder worden. Voorts verbeterden wij in 2022 de lay-out en de leesbaarheid van het aanslagbiljet en sturen wij een duidelijke en heldere “bijlsluiter” mee ter verduidelijking. Tevens wordt de website verbeterd (meer vraaggericht). Er vindt voor het versturen van de WOZ-aanslagen een mediacampagne plaats. Gebruik maken van een informatiebeschikking oftewel de voormelding die dit jaar is geïntroduceerd. Veel standaard WOZ-bezwaren van deze bureaus gaan over de kwaliteit of de staat van onderhoud van de woning. Dit is een dankbaar onderwerp voor deze bureaus omdat het vaak lukt via deze weg de waarde bij te schaven waardoor de proceskostenvergoeding uitgekeerd moet worden. Ten opzichte van het geldelijk voordeel van belanghebbende staat een onevenredig hoge kostenpost voor gemeenten. Door een informatiebeschikking/voormelding rechtstreeks aan belanghebbende te geven, kan de gemeente vastleggen welke secundaire kenmerken bij de taxatie van toepassing zijn.

Tijdens de procedure bij de rechtbank kan een eventuele onjuistheid van de waarde dan niet meer toegewezen worden aan een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Hierdoor bestaat er geen recht meer op een vergoeding van de kosten. Met alle grote en bekende no cure no pay bureaus worden in 2022, in navolging van 17 andere gemeenten, schriftelijke “werkafspraken” gemaakt. Vastgelegd worden onder andere termijnen, de gevolgen van het niet nakomen van termijnen, punten toekenning, enz. Uiteindelijk doel is om de proceskostenvergoeding te reduceren/beperken. Consequenties voor de gemeente nvt Communicatie Communicatie via een persbericht is voorbereid en volgt op 8 februari 2022 na besluit. Vervolg nvt Corona De maatregelen die door de overheid zijn getroffen ter bestrijding van het coronavirus raken ons allemaal. De maatregelen leiden bij bepaalde categorieën bedrijven en instellingen ook tot gebruiksbeperkingen van hun onroerende zaken. In sommige gevallen heeft dit invloed op de waarde van de onroerende zaken. COVID heeft een beperkte invloed op de waarde van een aantal College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001116/26 categorieën niet-woningen zoals bijvoorbeeld restaurants, cafés, uitgaansgelegenheden, sportaccommodaties en musea.

Voor de categorieën niet-woningen die ernstig zijn geraakt door overheidsmaatregelen in 2021 is in overleg met de taxateurs besloten de landelijke trend te volgen waarbij de WOZ-waarden van alle gebruikers van winkels, uitgezonderd supermarkten en horecaobjecten, met 5% voordeel zal worden gecorrigeerd. In veel gevallen zal dit betekenen dat voor de waarde-vaststelling uit wordt gegaan van de toestand op 1 januari 2020. Op deze wijze zal een (tijdelijke) neerwaartse correctie voor COVID-maatregelen in de WOZ-waarde worden toegepast voor de gebruikers. In 2021 hebben wij ondernemers de mogelijkheid gegeven om uitstel van betaling aan te vragen. Standaard was deze termijn tot september 2021. In 2022 zullen wij een vergelijkbare oplossing bieden. Voor particulieren zijn deze regels altijd al mogelijk. Die kunnen een betalingsregeling treffen en kwijtschelding aanvragen. Besluit De raad te informeren over de stand van zaken WOZ-administratie en gecombineerde aanslag. Bijlagen 1. Verantwoordingsdocument uitvoering wet WOZ 2022 versie 1.01.pdf Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 1 College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001117/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 2 Inhoud 1.

Gemeente Steenwijkerland 1.1 Wat is een verantwoordingsdocument 2 1.2 Doelstelling verantwoordingsdocument 2 1.3 Algemeen 2 1.4 Kernen gemeente Steenwijkerland 3 1.5 WOZ-objecten 3 2. Team dat WOZ-werkzaamheden uitvoert 2.1 Organisatie 5 2.2 Permanente educatie 6 2.3 Automatiseringsomgeving 7 2.4 Kosten WOZ-uitvoering 7 3. Algemene informatie over de WOZ-waarde 3.1 Wat is de WOZ-waarde? 8 3.2 Wat is het verschil tussen de WOZ-waarde en OZB-waarde ? 8 3.3 Waar gebruiken wij de WOZ-waarde voor? 8 3.4 Waar wordt de WOZ-waarde nog meer voor gebruikt? 8 3.5 Hoe ziet het proces van het bepalen van een WOZ-waarde eruit? 8 3.6 Wat is de waardepeildatum? 9 3.7 Hoe maken wij de nieuwe WOZ-waarde bekend? 9 4. Gebruikte gegevens 4.1 Inleiding 10 4.2 Gegevens gericht op afbakening en volledigheid van het bestand 10 4.3 Gegevens gericht op de locatie van de getaxeerde woningen en andere objecten 10 4.4 Gegevens over de fysieke kenmerken van de getaxeerde woningen en andere objecten 11 4.5 Objectkenmerken niet-woningen 12 5. Taxeren woningen 5.1 Marktontwikkeling in de gemeente Steenwijkerland 13 5.2 Het gebruikte taxatiemodel 14 5.2.1 Woningen 14 5.2.2 Niet-woningen 15 5.3 Inrichten taxatiemodel 15 5.4 Kwaliteitscontrole 16 5.4.1 Interne kwaliteitscontroles en conclusies 16 5.4.2 Ratiocontroles 16 6.

Bezwaren 6.1 Bezwaren 2021 18 6.2 Bezwaren verwerkt tot 31-12-2021 18 6.3 Proceskostenvergoeding 19 6.4 No Cure No Pay bureaus? No way! 19 7. Aandachtspunten en verbeterpunten 2022 20 College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001118/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 3 1.1 Wat is een verantwoordingsdocument? Voor onze gemeente bepalen wij ieder jaar de WOZ-waarde van alle onroerende zaken. Dit is een uitgebreid proces waarover we graag uitleg aan u geven. In dit document leest u hoe we de WOZ- waarden voor 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) in de gemeente Steenwijkerland hebben bepaald. Wat we u allemaal kunnen vertellen over het bepalen van de WOZ-waarde: • Hoe ziet het proces van een WOZ-waarde bepalen eruit? • Welke gegevens hebben invloed op de WOZ-waarde? • Hoe werkt modelmatig taxeren? • Hoe controleren we of het taxatiemodel goed werkt? De doelstelling van dit verantwoordingsdocument is: inzicht geven in de wijze waarop de WOZ- taxaties/waarderingen voor 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) in de gemeente Steenwijkerland tot stand zijn gekomen en de mate waarin voldaan wordt aan de methodiek van de toezichthouder; de Waarderingskamer.

De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten, adviseert de staatssecretaris van Financiën, verzorgt arbitrage bij geschillen tussen gemeentebesturen en afnemers van WOZ-gegevens (Belastingdienst en waterschappen) en biedt een overlegplatform voor betrokken partijen. De taken en bevoegdheden van de Waarderingskamer zijn ontleend aan artikel 4 van de Wet WOZ. Daarnaast treedt de Waarderingskamer op als expertisecentrum over de WOZ. De Wet WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken en regelt de waardebepaling van woningen en andere onroerende zaken in Nederland. Uitgangspunt voor het vaststellen van de WOZ-waarde van een object is de geschatte marktwaarde op de peildatum: 1 januari van het vorige jaar. Dit betekent dat de WOZ-waarde voor 2022 de waarde is die onroerende zaken hadden op 1 januari 2021. Inwoners en bedrijven krijgen de vastgestelde WOZ-waarde als onderdeel van de jaarlijkse gemeentelijke belastingaanslag, die eind februari door de gemeente wordt verstuurd. Als belanghebbenden het niet eens zijn met de waarde, kan daartegen bezwaar en eventueel beroep worden aangetekend. De wijze waarop dit dient te gebeuren staat vermeld op de achterzijde van elk aanslagbiljet.

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_001119/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 4 1.4 Kernen gemeente Steenwijkerland Steenwijkerland is een gemeente in Overijssel, gelegen de Kop van Overijssel. De gemeente Steenwijkerland heeft in totaal 44.467 inwoners en beslaat zo’n 322 km2. In de gemeente Steenwijkerland liggen de volgende kernen: Woonplaats Inwoners 2021 Baarlo 45 Baars 85 Basse 260 Belt-Schutsloot 565 Blankenham 330 Blokzijl 1.400 De Bult 360 De Pol 235 Eesveen 605 Giethoorn 2.805 IJsselham 85 Kalenberg 220 Kallenkote 325 Kuinre 930 Marijenkamp 170 Nederland 15 Oldemarkt 2.550 Onna 310 Ossenzijl 565 Paasloo 410 Scheerwolde 525 Sint Jansklooster 2.500 Steenwijk 17.115 Steenwijkerwold 1.910 Tuk 2.170 Vollenhove 4.295 Wanneperveen 1.745 Wetering 185 Willemsoord 895 Witte Paarden 200 Zuidveen 600 Overige officiële kernen: Barsbeek, Basserveld, Blauwe Hand, De Klosse (gedeeltelijk), Dinxterveen, Doosje, Dwarsgracht, Heetveld, Jonen, Kadoelen, De Kolk (gedeeltelijk, Leeuwte, Moespot, Molenhoek, Muggenbeet, Ronduite, Zuideinde. 1.5 WOZ-objecten Op het grondgebied staan ruim 24.360 objecten die in het kader van de Wet WOZ moeten worden getaxeerd. Dit noemen we WOZ-objecten. De WOZ-objecten kunnen worden onderverdeeld in ca. 21.230 woningen en ca. 3.130 overige objecten zoals winkels, bedrijven, scholen, etc.

Het afgelopen jaar is het aantal WOZ-objecten met ca. 260 WOZ-objecten toegenomen door onder andere nieuwbouw. De totale WOZ-waarde van alle woningen in 2021 Ede was 4,8 miljard euro. De totale WOZ-waarde van niet woningen bedroeg in 2021 1,7 miljard euro. Doordat de waarde van onroerende zaken tussen de vorige waardepeildatum (1 januari 2020) en nieuwe waardepeildatum (1 januari 2021) is gestegen, zijn deze bedragen in 2022 respectievelijk 5,3 miljard euro en 1,8 miljard euro. Op basis van de vastgestelde WOZ-waarden heft de gemeente Steenwijkerland jaarlijks ongeveer 10 miljoen euro aan onroerendzaakbelasting (OZB). College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011110/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 5 Bij de gemeente Steenwijkerland werken ongeveer 421 mensen (390 fte). De gemeentelijke organisatie bestaat uit een concerndirectie (de gemeentesecretaris/algemeen directeur en twee concerndirecteuren) en 12 teams. De uitvoering van de Wet WOZ vindt plaats bij de afdeling Belastingen, dat onderdeel is van het Team Interne Dienstverlening en Belastingen. Bij team WOZ werken 8 mensen die betrokken zijn bij de uitvoering van de Wet WOZ.

In de Waarderingsinstructie beschrijft de Waarderingskamer welke rollen WOZ-medewerkers kunnen vervullen en hoe de vakbekwaamheid van deze medewerkers aangetoond en gewaarborgd kunnen worden. De uitvoering van de Wet WOZ omvat een groot aantal werkzaamheden: - het bijhouden van objectgegevens - het analyseren van marktgegevens en het inrichten van taxatiemodellen - het taxeren en waarderen van WOZ-objecten - het zorgvuldig communiceren met belanghebbenden - het correct afhandelen van juridische procedures (bezwaar en beroep) - het heffen en invorderen van de aanslagen voor de gemeentelijke belastingen De onderstaande tabel geeft inzicht in de achtergrond en ervaring van de medewerkers van de gemeente Steenwijkerland die betrokken zijn bij de WOZ-uitvoering.

Medewerker Taken/werkzaamheden Opleiding/Diploma WOZ - Medewerker 1 (1 fte) • Gegevensbeheer objectafbakening en kadastrale gegevens • Gegevensbeheer belanghebbenden WOZ • Gegevensbeheer primaire objectkenmerken • Informeel contact • Applicatiebeheer, beheer LVWOZ MBO/ HBO opleiding Diploma WOZ-medewerker Diploma WOZ-taxateur woningen WOZ - Medewerker 2 (1 fte) • Gegevensbeheer WOZ- (deel)objecten • Gegevensbeheer primaire objectkenmerken • Gegevensbeheer secundaire objectkenmerken • Informeel contact Gegevensbeheer objectafbakening MBO/ HBO opleiding Diploma WOZ-medewerker WOZ - Medewerker 3 (1 fte) • Gegevensbeheer WOZ- (deel)objecten • Gegevensbeheer objectafbakening • Opleggen aanslagen • Communicatie • Gegevensbeheer objectafbakening en kadastrale gegevens MBO/ HBO opleiding Cursus WOZ-medewerker College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011111/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 6 WOZ - Medewerker 4 (1 fte) • Coördinatie, • Interne beheersing en kwaliteit • Communicatie HBO/ WO opleiding Cursus WOZ-medewerker Cursus WOZ-taxateur woningen Cursus WOZ-coördinator WOZ- Medewerker 5 (1 fte) • Juridische analyse en beroepen • Bezwaarafhandeling • Informeel contact WO-niveau Recht/Fiscaal recht Functioneel beheerder (O,6 fte) • Beheren geautomatiseerde systemen en koppelingen Hbo-opleiding ICT Medewerker

invordering gemeentelijke belastingen (1 fte) • Administratieve verwerking van invorderingen • Bewaken openstaande belastingschulden • Contact onderhouden met externe bureaus zoals incassobureaus • Invorderingsmaatregelen nemen MBO/ HBO opleiding Cursus invorderingsmedewerker Medewerker invordering gemeentelijke belastingen (0,8 fte) • Administratieve verwerking van invorderingen • Bewaken openstaande belastingschulden • Contact onderhouden met externe bureaus zoals incassobureaus • Invorderingsmaatregelen nemen MBO/ HBO opleiding Involon invorderingsmedewerker Een aantal van bovengenoemde rollen/ werkzaamheden zijn niet uitsluitend voor de WOZ-uitvoering, maar staan ook ten dienste aan de het onderdeel Heffen en Invorderen op de afdeling Belastingen. Ondanks dat er gemiddeld ruim 12 jaar aan werkervaring is bij de medewerkers is veel aandacht voor permanente educatie zodat de vakkennis up to date blijft. In 2021 is er binnen Team WOZ een aantal ‘in company’ opleidingsdagen geweest. Een cursus was gericht op de actualiteiten (nieuwe jurisprudentie, nieuwe wet- en regelgeving etc.) Een aantal medewerkers heeft de opleiding basiskwalificatie “WOZ-medewerker” gevolgd. Na het behalen van dit certificaat kan een medewerker zich verder specialiseren.

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011112/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 7 De belastingomgeving van de gemeente Steenwijkerland is Key2Belastingen van Centric en 4WOZ van 4Value wordt gebruikt als waarderingsapplicatie. Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van diverse tools en hulpprogramma’s, zoals WOZ-360, iWOZ en Vastgoeddata. In 2022 zullen wij ons nader oriënteren op eventuele continuering van de overeenkomst voor het gebruik van Key2 Belastingen dan wel de overstap naar een vergelijkbaar product van een andere leverancier. Ieder jaar organiseert de Waarderingskamer een benchmark op het terrein van de uitvoering van de Wet WOZ. De uitvoering van de Wet WOZ kost in totaal ongeveer € 160 miljoen per jaar. Deze kosten worden door gemeenten, waterschappen en het Rijk gedragen. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011113/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 8 3. Algemene informatie over de WOZ-waarde. 3.1 Wat is de WOZ-waarde? De WOZ-waarde moet gelijk zijn aan de marktwaarde. De marktwaarde is de prijs die naar verwachting betaald zal worden door een eventuele koper. Anders gezegd: als u uw woning gaat verkopen, wat zou de woning dan opbrengen? BSOB bepaalt de WOZ-waarde van alle WOZ-objecten elk jaar opnieuw.

De WOZ-waarde is één jaar geldig. 3.2 Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en OZB-waarde? Vroeger (voor 1994) werd de OZB-waarde gebruikt voor het bepalen van de hoogte van de belasting. De OZB-waarde was altijd lager de marktwaarde. Dit is niet meer zo. De WOZ- waarde is gelijk aan de marktwaarde. 3.3 Waar gebruiken we de WOZ-waarde voor? Wij gebruiken de WOZ-waarde om de hoogte te bepalen van sommige belastingen die u moet betalen aan de gemeente en het waterschap. Denk aan de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. Sommige gemeenten willen dat we de WOZ-waarde ook gebruiken voor de reclamebelasting of rioolheffing. 3.4 Waar wordt de WOZ-waarde nog meer voor gebruikt? De WOZ-waarde wordt ook gebruikt door de belastingdienst om de hoogte van belastingen te bepalen. Voor het woningwaarderingsstelsel wordt de WOZ-waarde ook gebruikt. Met het woningwaarderingsstelsel wordt berekend wat de maximale huurprijs van een huurwoning mag zijn. Notarissen, verzekeraars, hypotheekverstrekkers en banken gebruiken de WOZ-waarde soms ook. Zij doen dit om fraude te voorkomen. 3.5 Hoe ziet het proces van het bepalen van een WOZ-waarde eruit? Het proces van de WOZ-waarde bepalen bestaat grofweg uit drie stappen: een marktanalyse, het taxatiemodel inrichten, de modelwaarde controleren.

Stap 1: de marktanalyse We beginnen met het verzamelen van verkoopprijzen van alle woningen in ons belastinggebied. Die verkopen onderzoeken we. We bepalen of we een verkoopprijs kunnen gebruiken voor het bepalen van de WOZ-waarde van andere woningen in de buurt. We onderzoeken ook of de kenmerken van de verkochte woningen in ons systeem kloppen. Dat onderzoek naar die kenmerken doen we op verschillende manieren. We bekijken verkoopadvertenties, we controleren bouwdossiers van de gemeente of we vragen informatie aan de koper van een woning. Dit onderzoek noemen we ‘permanente marktanalyse’ en we besteden er per jaar ongeveer 5.000 uur aan. Stap 2: het taxatiemodel inrichten Nadat de marktanalyse klaar is, gebruiken we de goedgekeurde verkoopprijzen om een taxatiemodel in te richten. Een taxatiemodel is een computermodel waarmee we in één keer voor alle 24.360 objecten de WOZ-waarde kunnen bepalen. We stoppen daarom ontzettend veel informatie over de verkochte woningen in dat model. Op die manier kunnen we voor iedere afzonderlijke woning een eigen WOZ-waarde berekenen. De waarde die het taxatiemodel berekent noemen we de modelwaarde. Stap 3: de modelwaarde controleren Als laatste controleert een taxateur de modelwaarden die het taxatiemodel heeft bepaald. De taxateur bekijkt of er redenen zijn om van de modelwaarde af te wijken.

Deze controle noemen we ‘herwaardering’ of ‘waardering’. Ook aan deze controle besteden we per jaar ongeveer 1.000 uur. Als College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011114/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 9 deze controle klaar is, dan hebben alle 24.360 objecten een WOZ- waarde voor het nieuwe belastingjaar. 3.6 Wat is de waardepeildatum? Bij het bepalen van deze WOZ-waarde gebruiken we een ‘waardepeildatum’. De waardepeildatum is de datum waarop we bepalen wat de marktwaarde van uw woning is. We prikken als het ware één datum en kijken hoeveel uw woning opgebracht zou hebben als u uw woning op die dag had verkocht. De waardepeildatum ligt altijd in het verleden. Namelijk één jaar eerder dan het begin van het belastingjaar. Een belastingjaar begint altijd op 1 januari. Voor belastingjaar 2022 is de waardepeildatum 1 januari 2021. De reden dat de waardepeildatum altijd een jaar eerder ligt, lijkt misschien vreemd, maar eigenlijk is het best logisch. Om de WOZ-waarde te kunnen bepalen, moeten we onderzoek doen naar verkochte woningen (marktanalyse). Daar hebben we tijd voor nodig. Daarom kijken we altijd terug naar het verleden. We weten namelijk niet hoe hoog de verkoopprijzen in de toekomst zullen zijn. Dat weten we pas als de woningen daadwerkelijk verkocht zijn.

We beginnen vaak al rond augustus met het bepalen van de WOZ-waarden voor het jaar erop. Vandaar dat we alle WOZ-waarden ‘peilen’ op de waardepeildatum 1 januari 2021. We gaan wel uit van de bouwkundige staat van de woning op 1 januari van het belastingjaar. Is een woning in aanbouw? Dan kijken we hoe ver de bouw van de woning is op 1 januari 2021. Van dat deel wat al af is bepalen we wat de marktwaarde is op de waardepeildatum 1 januari 2021. Is een (onder)deel van een woning juist gesloopt? Dan nemen we dat gesloopte (onder)deel niet mee in de waarde van belastingjaar 2022. 3.7 Hoe maken we de nieuwe WOZ-waarde bekend? Inwoners en ondernemers binnen ons belastinggebied krijgen van ons een aanslagbiljet. Op dat aanslagbiljet staan de belastingen voor de gemeente en het waterschap. Op dat aanslagbiljet staat ook de WOZ-waarde voor dat belastingjaar. De WOZ-waarde die op dat aanslagbiljet staat noemen we de WOZ-beschikking. We versturen de meeste aanslagbiljetten eind februari. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011115/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 10 Om tot een goede waardebepaling van een WOZ-object te komen zijn gegevens nodig over de fysieke eigenschappen, de kwaliteiten en de ligging van een WOZ-object. Dit zijn de ‘objectkenmerken’.

De WOZ- administratie van de gemeente is onderdeel van een stelsel van basisregistraties waarin alle objecten en kadastrale percelen zijn geregistreerd. Voorbeelden van basisregistraties zijn: § Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG); bevat gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen in een gemeente § Basisregistratie adressen en personen (BRP, voorheen GBA); bevat persoonsgegevens van alle ingezetenen van Nederland en over personen die niet in Nederland wonen maar die een relatie hebben met de Nederlandse overheid. § Basisregistratie Kadaster (BRK); bevat informatie over percelen, eigendom, hypotheken, beperkte rechten en leidingnetwerken. § Basisregistratie Waardering onroerende zaken (WOZ); bevat de vastgestelde WOZ- waarde, maar ook de gegevens die nodig zijn om deze waarde aan zowel een onroerende zaak te relateren als aan een belanghebbende. § Nieuw Handelsregister (NHR); bevat gegevens van alle niet-natuurlijke personen. Om een WOZ-object te kunnen taxeren moet eerst duidelijk zijn wat er moet worden meegenomen bij de taxatie. De Wet WOZ geeft regels voor ‘de afbakening’ van het te taxeren object. Ieder WOZ-object dat getaxeerd wordt ligt vast in de administratie door een relatie naar de Basisregistratie Kadaster waarin wordt vastgelegd welke kadastrale percelen en/of appartementsrechten bij het WOZ-object horen en wie de eigenaar is.

In de basisregistratie adressen en personen is vastgelegd wie de gebruiker van een woning is. Er ligt ook een relatie naar de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) waaruit blijkt welke panden en/of verblijfsobjecten bij het WOZ-object horen en wat de gebruiksoppervlakte van bijvoorbeeld een woning is. De locatie van alle WOZ-objecten is voor het taxatieproces beschikbaar bij de gemeente doordat: 1. Van alle WOZ-objecten bekend is in welk waardegebied ze zijn gelegen. In Steenwijkerland worden de volgende waardegebieden onderscheiden: Nummer Waardegebied Naam Waardegebied W 010 Steenwijk, Tuk, Zuidveen W 020 Steenwijkerwold W 030 Oldemarkt W 040 Giethoorn W 050 Wanneperveen W 060 Sint Jansklooster W 070 Vollenhoven W 080 Blokzijl, Ossenzijl, Kuinre W 090 Overig Buitengebied Steenwijkerland W 095 Buitengebied Kalenberg, Weerribben W096 Recreatie De Bult College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011116/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 11 2. Van alle WOZ-objecten bekend is in welk postcodegebied ze zijn gelegen. Het postcodegebied van de gemeente Steenwijkerland is 7946, 8066, 8325, 8326, 8330 t/m 8347, 8355, 8356, 8361 t/m 8378. 3. De gemeente alle woningen heeft ingedeeld in 821 groepen van woningen die qua ligging en type vergelijkbaar zijn. 4. Van alle WOZ-objecten de ligging op de kaart bekend is.

Hierdoor kan de gemeente bij de vergelijking met marktgegevens (vraag- en verkoopprijzen) rekening houden met de afstand tot het verkochte object. Ook kan rekening worden gehouden met de afstand (reistijd) tot bepaalde voorzieningen of tot bronnen van overlast. Om tot een juiste en betrouwbare taxatie te komen heeft de gemeente ook gegevens over het object nodig. We maken hierbij onderscheid tussen de primaire en secundaire objectkenmerken. De primaire objectkenmerken worden deels ontleend aan en/of afgestemd met het stelsel van basisregistraties. De secundaire objectkenmerken verzamelt de gemeente zelf. Om een goede taxatie te kunnen waarborgen onderzoekt de gemeente regelmatig de juistheid van de in de WOZ-administratie geregistreerde objectkenmerken. Daarbij is de norm dat de fysieke werkelijkheid (zoveel mogelijk) overeen moet komen met de administratieve werkelijkheid. Primaire objectkenmerken zijn objectief meetbare kenmerken van een object.

Voor woningen gebruikt de gemeente de volgende primaire objectkenmerken in de marktanalyse en het taxatiemodel: § De gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten volgens, in overeenstemming met de NEN 2580 en afgestemd met de BAG; § De grondoppervlakte van het perceel, afgestemd met BRK; § Het bouwjaar van de woning, afgestemd met BAG; § Het type woning, op basis van de fotowijzer woningen; § De aanwezigheid van bijgebouwen, deels afgestemd met BAG (inclusief type, grootte en bouwjaar); Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel (er zit dus een zekere mate van subjectiviteit in) over het WOZ-object of de omgeving. Dit oordeel wordt zoveel als mogelijk geobjectiveerd. Voor woningen gebruikt de gemeente de volgende secundaire objectkenmerken in de marktanalyse en het taxatiemodel: § Kwaliteit; de kwaliteit van de gebruikte materialen ten opzichte van gelijksoortige woningen. § Onderhoud; algehele indruk van de woning (o.a. toestand dak, gevels, kozijnen en afwerking binnenzijde) § Voorzieningenniveau; inpandige zaken die een duidelijk meerwaarde hebben tijdens de verkoop badkamer/keuken, afwerking binnenzijde en andere luxezaken) § Doelmatigheid; geeft aan in hoeverre een onderdeel wel of niet doelmatig is voor de functie die hij voor het object vervult (bij woningen bijv. bedrijfsruimtes die bewoond worden, woningdelen die als bedrijfsruimte gebruikt worden, “hokkerig”).

§ Uitstraling; specifieke uitstraling van een woning ten opzichte van andere woningen (architectonische interieure of exterieure eigenschappen). § Ligging; de unieke ligging van de woning ten opzichte van andere woningen in de omgeving (macro; wijk, micro; tuin t.o.v. zon, nabij bos, uitzicht weiland, grenzend aan water etc.). College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011117/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 12 Voor de secundaire kenmerken hanteert de gemeente een vijf-punten-schaal waarbij 3 staat voor “gemiddeld”, 1 voor “slecht” en 5 voor “top”. Voor de registratie van alle primaire en secundaire objectkenmerken zijn werkinstructies beschikbaar die worden gevolgd tijdens de periodieke controles die worden uitgevoerd. 4.5 Objectkenmerken niet-woningen De geregistreerde kenmerken bij niet-woningen zijn afhankelijk van het type object. De objectkenmerken worden enerzijds actueel gehouden via de reguliere werkprocessen (vergunningen, bezwaren, beroep en marktanalyse). Anderzijds is de insteek om projectmatig elk jaar 20% van de objectkenmerken van de niet-woningen op nieuw te inventariseren. Er is gestart met de agrarische objecten en in 2022 wordt een begin gemaakt met de optimalisatie van de courante niet-woningen.

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011118/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 13 5. Taxeren woningen In 2021 is geanalyseerd wat er in 2020 in de woningmarkt van de gemeente Steenwijkerland is gebeurd. Geconstateerd is dat de woningen gemiddeld 10,74 % duurder zijn geworden in 2020. In 2020 en de eerste helft 2021 zijn in de gemeente Steenwijkerland 1.213 woningen verkocht. Bij het beoordelen van deze verkoopcijfers wordt eerst gekeken naar het verschil tussen de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ- waarde. Daarbij zijn ook de objectkenmerken die staan geregistreerd vergeleken met de kenmerken in de verkoopadvertenties. De verkoopprijzen zijn uiteindelijk gebruikt voor de inrichting en het op de markt laten aansluiten (kalibreren) van ons taxatiemodel. Aantal verkooptransacties woningen Gem. taxatiewaarde verkochte woningen Ratio A Verkopen woningen januari vorig jaar t/m juni vorig jaar 375 301541 1.05 Verkopen woningen juli vorig jaar t/m december vorig jaar 463 298978 1 Verkopen woningen januari huidig jaar t/m juni huidig jaar 375 313880 0.95 Bij de ratio A wordt gekeken naar de gemiddelde verhouding tussen de WOZ-taxaties en de gerealiseerde transactieprijzen. Deze ratio moet binnen een bepaalde bandbreedte liggen.

De bandbreedte die gehanteerd wordt is afhankelijk van de transactiedatum en het type woning. Wanneer de transactiedatum voor de waardepeildatum ligt is het aannemelijk dat de ratio groter is dan 1 (in een stijgende markt). Ligt de transactiedatum na de waardepeildatum dat is het aannemelijk dat de ratio kleiner is dan 1 (in een stijgende markt). Hoe verder het transactiecijfer van de waardepeildatum is gerealiseerd, hoe meer de ratio afwijkt van 1. Ligt de ratio niet binnen deze bandbreedte, dan moet de afwijking worden toegelicht. Aan een verkoopcijfer wordt tijdens de permanente marktanalyse een bruikbaarheidscode toegekend. De bruikbaarheidscodes die aan een transactiecijfer gegeven kunnen worden zijn: • 00: Verkoopcijfer kan worden gebruikt voor de opbouw van het taxatiemodel en voor de bepaling van de WOZ-waarde. • 62: Verkoopcijfer heeft betrekking op meerdere WOZ-objecten. • 64: Verkoopcijfer betreft een niet-reële transactie. • 65: Verkoopcijfer heeft betrekking op grond. Niet-reële transacties zijn bijvoorbeeld: • Transactiecijfers van woningen die niet openbaar te koop hebben gestaan en waarbij geen taxatierapport beschikbaar is waarin wordt onderbouwd dat het transactiecijfer marktconform is.

• Familietransacties • Executieverkopen • Transactiecijfers met een erfpachtconstructie (veelal bij woningcorporaties) College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011119/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 14 Tijdens de marktanalyse hebben we niet kunnen vaststellen of de aanwezigheid van zonnepanelen invloed heeft gehad op de betaalde verkoopprijs. De zonnepanelen worden wel geregistreerd, maar hier wordt geen waarde aan toegekend. Wanneer uit de marktanalyse blijkt dat de aanwezigheid van zonnepanelen een waardevermeerdering is, dan worden deze meegenomen in de waardebepaling. Binnen de gemeente zijn geen verkoopcijfers van woningen bekend waarbij de funderingsproblematiek een rol speelde. Ook in de gemeente Steenwijkerland speelt de stikstofproblematiek. Activiteiten die een onherroepelijke omgevingsvergunning hebben gaan door. Dat betekent dat als een omgevingsvergunning voor het bouwen definitief is afgegeven, die niet wordt ingetrokken. Bij nieuwe projecten wordt meer rekening gehouden met of er stikstof vrijkomt en hoeveel. De gemeente Steenwijkerland wil proberen de bouwprojecten zo veel mogelijk door te laten gaan. Voorwaarde is dat extra wordt ingezet op haalbaar en betaalbaar klimaatneutraal en natuur inclusief ontwerpen en bouwen.

5.2 Het gebruikte taxatiemodel 5.2.1 Woningen Voor de modelmatige waardebepaling van woningen wordt waarderingsapplicatie 4WOZ 2.0 van 4Value gebruikt. Dit is een op het sectormodel WOZ gebaseerd web based modelmatig waardebepalingssysteem. De woningen worden op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerd. Dat wil zeggen dat woningen in groepen van vergelijkbare woningen worden ingedeeld en per groep wordt gezocht naar geschikte onderbouwingen. Vervolgens worden de woningen in de groepen op basis van die onderbouwingen getaxeerd. De taxateurs hebben handmatig de basis groepsindeling gemaakt met behulp van Excel. De groepsindeling is op basis van onderstaande gegevens gemaakt: • Soort-objectcode (rijwoning, of vrijstaande woning etc.) • Waardegebied • Bouwjaar klasse • Oppervlakte klasse • Stijlletter (geeft de bouwstijl van een pand weer; plat dak, aantal verdiepingen etc.) Bij het zoeken naar geschikte onderbouwingen wordt gekeken naar de volgende kenmerken: • Oppervlakte • Stijlletter • Waardegebied • Typeaanduiding (geclusterde objectsoorten) • Postcode • Prijs per eenheid • Bouwjaar • Koopdatum • Woonplaats • Groepsaanduiding Daarbij worden alleen de verkoopcijfers met de aanduiding bruikbaarheid 00 met evt. een reden van de afwijking meegenomen in het model.

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011120/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 15 Bij de taxatie van woningen wordt voor de taxatie van de grondcomponent gebruik gemaakt van grondstaffels en worden de bijgebouwen gewaardeerd op basis van een zogeheten bijgebouwenmodel. Bij het bepalen van de grondstaffels wordt rekening gehouden met het afnemend grensnut. Dit wil zeggen: het nut van iedere extra vierkante meter grond neemt af naarmate er meer van is. Dus hoe meer grondoppervlakte bij een woning aanwezig is, hoe lager de prijs per vierkante meter is. Het bijgebouwenmodel wordt ieder jaar getoetst en eventueel bijgesteld aan de hand van de uitgevoerde marktanalyse. Wanneer blijkt dat de waarde van een deelobject te hoog of te laag is (dit blijkt uit een te hoge of te lage vierkante meterprijs van het woningonderdeel), wordt de prijs per vierkante meter bij dat onderdeel in het bijgebouwenmodel aangepast. 5.2.2 Niet-woningen Bij de niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen courante niet-woningen, incourante niet- woningen en agrarische objecten. Incourante niet-woningen (scholen, ziekenhuizen e.d.) en agrarische objecten worden via een landelijk taxatiemodel (TIOX) gewaardeerd. De courante niet-woningen worden, net als de woningen, gewaardeerd op basis van groepen.

De groepen worden samengesteld op basis van locatie en het type courante niet-woning. We onderscheiden daarbij de volgende typen: • Kantoren • Winkels • Horeca • Overige bedrijfsruimten (opslag, garagebedrijven e.d.) In de groepen wordt op basis van een analyse van de gerealiseerde huurgegevens en verkoopgegevens de kapitalisatiefactoren en de huurwaarden voor die groep bepaald en worden op basis daarvan de groepen doorberekend. 5.3 Inrichten taxatiemodel Bij het inrichten van het model voor de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 2021 kwamen een aantal verschuivingen ten opzichte van het model naar waardepeildatum 1 januari 2020 naar voren. Gebleken is dat de waarde van een aanbouw woonruimte, in alle waardegebieden en bij alle type woningen, een iets te hoge vierkante meter prijs hadden. De vierkante meter prijs van een aanbouw woonruimte wordt nu bepaald door een percentage (afhankelijk van de oppervlakte) van de vierkante meterprijs van het hoofdonderdeel (woning) te nemen.

De bedragen van de grondstaffels en bijgebouwenmodel zijn gebaseerd op: • Het in het voorgaande jaar gebruikte model; • De toetsingsresultaten van dit model in bezwaar en beroepsprocedures; • De toetsingsresultaten van dit model in de marktanalyse; • De lokale kennis en deskundigheid van de taxateurs; • De toetsingsresultaten van het nieuw ingerichte model aan de verkoopprijzen in 2020 en de eerste helft van 2021 College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011121/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 16 5.4 Kwaliteitscontroles 5.4.1 Interne kwaliteitscontroles In 2021 is een nieuwe groepsindeling gemaakt, omdat de gemeente Steenwijkerland gebruik is gaan maken van een andere waarderingsapplicatie. De groepsindeling van 2021 was (mede) gebaseerd op de inhoud van de woningen en niet op de gebruiksoppervlakte. Vanaf belastingjaar 2021 worden de WOZ-waarden bepaald op basis van gebruiksoppervlakte en hierop zijn de groepsnamen aangepast. Bij de eerste herwaardering op gebruiksoppervlakte voor belastingjaar 2022 en naar waardepeildatum 1 januari 2021 is bij een aantal woningen gebleken dat de inhoud en de gebruiksoppervlakte niet in verhouding tot elkaar stonden en het wenselijk was om een woning op basis van de gebruiksoppervlakte in een andere groep in te delen.

Bij de informele bezwaarafhandeling gebleken dat het voorzieningenniveau van wat oudere objecten te hoog was bepaald. In 2021 is hier onderzoek naar gedaan en dit heeft ertoe geleid dat bij 5300 objecten de indicator van het voorzieningenniveau naar beneden is bijgesteld. Naar aanleiding van het versturen van 14.500 voormeldingen aan eigenaren van woningen hebben wij meer inzicht gekregen in de juistheid van oppervlakten, bouwjaren en onderdelen van de objecten. Voor 2022 staat gepland deze gegevens nauwkeurig te onderzoeken en aan te passen. Voor 2022 staat andermaal een voormelding gepland van minimaal 25% van de woningen en voor onder meer de recreatieobjecten en andere voor voormelding in aanmerking komende niet-woningen.

Uit de zelfevaluaties (beoordelingsprotocollen) zijn de volgende aandachtspunten naar voren gekomen: • Grote verschillen in de verkoopcijfers van recreatiewoningen • Stijgingspercentage verkopen woningen in het buitengebied zijn bovengemiddeld • Nader onderzoek nodig naar agrarische objecten • Controle op onderdelen is noodzakelijk • Betere afstemming BAG-WOZ op jaartallen, oppervlakten noodzakelijk Voorts streven wij er in komende jaren naar om: • Zorg te dragen voor een adequaat WOZ-proces waarin de kwaliteit, de continuïteit en de efficiency voortdurend worden aangepast aan de maatschappelijke verwachtingen; • Een WOZ-proces na te streven waarbij belanghebbenden op laagdrempelige wijze signalen aan gemeenten kunnen afgeven over de juistheid van de taxaties en over de juistheid van alle gegevens die daaraan ten grondslag liggen; 5.4.2 Ratiocontroles Een aantal ratiocontroles die wij minimaal controleren zijn in elk geval de Coëfficiënt of Dispersion, de Price Related Differential en de Price Related Bias. 1. Coëfficiënt of Dispersion (COD) De spreidingscoëfficiënt (ook wel Coëfficiënt of Dispersion [COD] genoemd) wordt berekend om de spreiding van ratio’s te bepalen. De spreidingscoëfficiënt wordt per categorie objecten bepaald door de gemiddelde afwijking van de ratio’s ten opzichte van de meest voorkomende ratio te berekenen.

Zowel een te hoge als een te lage spreiding is een signaal dat de taxaties niet op een betrouwbare wijze worden vastgesteld. Voor waardepeildatum 01-01-2021 bedroeg de COD 5,58. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011122/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 17 2. Price Related Differential (PRD) Met de Price Related Differential (PRD) wordt verticale gelijkheid gecontroleerd. De PRD is een maatstaf om te beoordelen of objecten met een hoge en een lage waarde op gelijkmatige wijze aansluiten op de markt. Hierbij gaan we dus na hoe woningen in het hogere segment gewaardeerd worden ten opzichte van goedkopere woningen. Voor waardepeildatum 01-01-2021 bedroeg de PRD 1,01. 3. Price Related Bias (PRB) De Price Related Bias (PRB) is eveneens een maatstaf om verticale ongelijkheid op te sporen. De PRB geeft de wijziging in ratio’s weer bij een verdubbeling van de transactieprijs. Via regressiemethodiek wordt deze relatie inzichtelijk gemaakt. Het rekenkundig gemiddelde wordt ingezet om scheefheid in het model bloot te leggen. De rekenkundig gemiddelde ratio is feitelijk het gemiddelde van alle ratio’s. Dit gemiddelde wordt berekend door de som van alle ratio’s te delen door het totale aantal ratio’s. Voor waardepeildatum 01-01-2021 bedroeg de PRB 0,00.

College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011123/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 18 6. Bezwaarschriften Als u de WOZ-waarde van uw woning wilt opvragen dan kunt u dit doen via de website www.wozwaardeloket.nl (externe link). Zo kunt u bijvoorbeeld de WOZ-waarde van uw woning vergelijk met de buren of een vergelijkbare woning in de omgeving. Ook notarissen, makelaars en andere gemeenten kunnen via deze website WOZ-waarden opvragen. De afgelopen jaren is het aantal bezwaren aanzienlijk gestegen. Met name door de stijging van de marktwaarde van woningen en zeker ook de stijging van het aantal No Cure No Pay bureaus heeft deze stijging veroorzaakt. Per 31 december 2021 bedroeg het totaal percentage van de ingediende bezwaarschriften 2,6 % op ca. 34.145 beschikkingen. ** Meer specifiek werden er 903 bezwaarschriften ingediend (2020: 637), waarvan 561 no cure no pay. De bezwaren betreffen 1.632 objecten, 1.472 woningen en 160 niet-woningen. De no cure no pay bezwaren betreffen 683 objecten, 581 woningen en 102 niet-woningen.

• Woningen: Percentage woningen onder bezwaar 5,2% (2020: 4,5%) Landelijk gemiddelde 3,2%* (2020: 2,6%) * situatie april 2021 • Niet-woningen: Percentage niet-woningen onder bezwaar 3,7% (2020: 4,2%) Landelijk gemiddelde 4,6%* (2020: 3,8%) * situatie april 2021 • No cure no pay: Totaal 561 no cure no pay bezwaren De no cure no pay bezwaren betreffen 683 objecten, 581 woningen en 102 niet-woningen. Percentage no cure no pay 63,2 % (2020: 39%) Landelijk gemiddelde 48,1%* (2020: 41,3%) * situatie april 2021 6.2 Bezwaren verwerkt tot 31-12-2021: Er werden 903 bezwaarschriften ingediend, (waarvan 561 no cure no pay). Per 1 januari 2022 moeten er nog 4 bezwaarschriften worden afgehandeld. • Afgehandeld zijn 897 bezwaarschriften, waarvan er 392 gegrond zijn verklaard en 504 ongegrond. - Percentage gegrond 43% (2020: 29%) - Landelijk gemiddelde 37,9% (2020: 38,7%) • Van de 561 no cure no pay bezwaren, die ook in de bovenstaande getallen verwerkt zijn, moeten er nog 2 afgehandeld worden. Er zijn er dus 559 afgehandeld: 225 gegrond en 334 ongegrond. - Percentage gegrond 40% (2020: 45%) - Landelijk gemiddelde niet gemeten College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011124/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 19 De afdeling heeft in 2021 ruim € 136.000 betaald aan proceskostenvergoeding.

6.4 No Cure No Pay Bureaus, gratis? No way! Sinds 2010 zijn er bedrijven actief die voor de burgers tegen de vastgestelde WOZ-waarde bezwaar aan tekenen. Standaard bezwaarschriften, zonder gespecificeerde motivering worden door deze bureaus massaal naar de gemeente verstuurd, soms zelfs zonder enige ruggenspraak met de belanghebbenden. Omdat de burgers niet rechtstreeks aan deze bureaus betalen, heeft het de schijn dat deze activiteiten kosteloos zijn. Dit is niet het geval. Wanneer een bureau in het gelijk wordt gesteld dan ontvangt een bureau al snel vele honderden euro’s van een gemeente. Dit is namelijk wettelijk verankerd in het Besluit Proceskostenvergoeding. Dit bedrag staat niet in verhouding tot hetgeen de burger ontvangt. In de meeste gevallen is dit bedrag niet meer dan 50 euro. Om de begroting van een gemeente in evenwicht te krijgen, zal onder meer worden gekeken naar de belastingopbrengsten. Wanneer hoge bedragen zijn uitgekeerd aan No cure No Pay bureaus kan het zijn dat het volgend jaar het tarief voor de onroerendzaakbelasting om hoog moet. De administratie van de gemeente is niet altijd volledig en juist en dat pretenderen we ook niet. Er zijn gevallen dat wij ernaast zitten en dat de WOZ-waarde moet worden aangepast.

Wij adviseren echter de burger om eerst zelf contact op te nemen met de taxateur, binnen zes weken nadat de aanslag is verstuurd, om er samen uit te komen. De taxateur probeert zo objectief mogelijk uw bezwaar te beoordelen. Komen we er samen niet uit, dan kunt u of naar de rechtbank, of in laatste instantie naar een No cure No pay bureau. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011125/26 Verantwoordingsdocument Steenwijkerland 2022 (versie 1.1 – 23-01-2022) 20 7. Aandachtspunten en verbeterpunten 2022 Bovenal staat ons algemene uitgangspunt om ook in 2022: • Zorg te dragen voor een adequaat WOZ-proces waarin de kwaliteit, de continuïteit en de efficiency voortdurend worden aangepast aan de maatschappelijke verwachtingen; • Een WOZ-proces na te streven waarbij belanghebbenden op laagdrempelige wijze signalen aan gemeenten kunnen afgeven over de juistheid van de taxaties en over de juistheid van alle gegevens die daaraan ten grondslag liggen; Voorts gaan wij werken de volgende specifieke aandachtspunten/verbeterpunten: • De synchronisatie met de LV WOZ; • De afstemming van de WOZ met de BAG; • De afstemming met de andere basisregistraties verder optimaliseren; • Een onderzoek naar de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken; • Onderzoek naar de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken; • Extra onderzoek naar

correctie achterstallig onderhoud; • Onderzoek naar de waarde niet-woningen, met name de agrarische objecten; • Vaststellen verschillen tussen de toegekende en de getaxeerde perceeloppervlakte; • Optimaliseren van de dienstverlening door sturing op uitslagen van de enquêtes over voormelding, aanslagen en bezwaarschriftenafhandeling. College van burgemeester en wethouders - 8 februari 2022 - 2022_B&W_0011126/26