2023 01 24 Noordermaten fase - Toelichting Grex def.pdf

Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl Gemeente Steenwijkerland Grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl Vertrouwelijke bijlage Detailberekeningen Grondexploitatie Samenleving en Ontwikkeling Steenwijk januari 2023 Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 2 Inhoudsopgave 1 INLEIDING ........................................................................................ 3 1.1 AANLEIDING ......................................................................................... 3 1.2 GEBRUIKTE BRONNEN ........................................................................... 3 1.3 LEESWIJZER ........................................................................................ 4 1.4 BEGRIPPEN .......................................................................................... 4 2 PLANGEBIED EN UITGANGSPUNTEN ........................................... 5 2.1 PLANGEBIED ........................................................................................ 5 2.2 STEDENBOUWKUNDIG SCHETSONTWERP ................................................ 5 2.3 RUIMTEGEBRUIK .................................................................................. 7 2.4 PROGRAMMA .......................................................................................

7 2.5 PARAMETERS ....................................................................................... 8 2.6 FASERING ............................................................................................ 8 3 INVESTERINGEN ............................................................................. 9 3.1 VERWERVING ....................................................................................... 9 3.2 SANERINGSKOSTEN, BODEMONDERZOEK ................................................ 9 3.3 BOUW- EN WOONRIJP MAKEN .............................................................. 10 3.4 PLANKOSTEN ..................................................................................... 11 3.5 BIJDRAGEN, RANDWEG ....................................................................... 11 3.6 BOEKWAARDE .................................................................................... 12 4 OPBRENGSTEN ............................................................................. 13 5 RESULTATEN ................................................................................. 14 6 RISICO’S EN RISICOMANAGEMENT ............................................ 15 6.1 RISICO’S ............................................................................................ 15 7 CONCLUSIE EN VOORSTELLEN ..................................................

16 7.1 CONCLUSIE........................................................................................ 16 Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 13 juli 2006 is het bestemmingsplan Noordermaten 3 e en 4 e fase vastgesteld door de raad. Voor Noordermaten fase 4 is in het bestemmingsplan een uitwerkingsplicht vastgelegd (‘woondoeleinden nader uit te werken’). Het college is bevoegd de bestemming nader uit te werken met in achtneming van de volgende, door de raad vastgestelde, bepalingen: a) het aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 80 bedragen; b) voor woningen de bestemming woondoeleinden van overeenkomstige toepassing is; c) de rijbaanbreedte van de hoofdontsluitingsweg dient minimaal 5 meter te zijn en van de andere erftoegangswegen 5 meter; d) per woonhuis dient ten minste gemiddeld 1,3 parkeerplaats aanwezig te zijn; e) Alle wegen binnen het gebied dienen te worden ingericht als 30 km- gebied. Aangezien Noordermaten fase 3 nagenoeg is afgerond, wordt nu de planologische uitwerking van de volgende fase opgepakt. Parallel is een grondexploitatie opgesteld voor Noordermaten fase 4. Het voornemen is dat de gemeente de locatie zelf bouw- en woonrijp maakt en de gronduitgifte organiseert, aangezien nagenoeg alle gronden op de locatie reeds in bezit zijn.

Om de verdere uitvoering mogelijk te maken dient op basis van de BBV- regelgeving de grondexploitatie vastgesteld te worden door de raad. Hiermee worden de financiële kaders gesteld voor genoemde activiteiten in het kader van de grondexploitatie. In voorliggende rapportage worden de gehanteerde uitgangspunten van de grondexploitatie nader toegelicht. Alle in de rapportage opgenomen bedragen zijn op prijspeil 1 januari 2023 en exclusief B.T.W. Ten behoeve van de leesbaarheid zijn bedragen kleiner dan € 500.000 afgerond op duizendtallen. Bedragen groter dan € 500.000 zijn afgerond op miljoenen met twee decimalen achter de komma. Bedragen kleiner dan € 1.000 worden voluit geschreven. 1.2 Gebruikte bronnen Voor het opstellen van de grondexploitatie zijn onderstaande bronnen gehanteerd:  Bestemmingsplan Noordermaten 3 en 4, d.d. 13 juli 2006;  Verkaveling Noordermaten fase 4 (inclusief grondbalans), Roelofsgroep, d.d. 25-11-2022;  Uitwerkingsplan Noordermaten 4 d.d. 12 december 2022. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 4 1.3 Leeswijzer Dit rapport is opgedeeld in 7 hoofdstukken: Hoofdstuk 2 bevat een omschrijving van het plangebied en een toelichting op de algemene uitgangspunten van de grondexploitatie (programma, grondgebruik, eigendommen, parameters en fasering).

In de hoofdstukken 3 en 4 worden respectievelijk de kosten en de opbrengsten nader toegelicht. De bedragen in deze hoofstukken zijn op nominale waarde, dat wil zeggen zonder kosten- en opbrengstenstijging en rente. Hoofdstuk 5 bevat het resultaat van de grondexploitatie. Hoofdstuk 6 gaat in op risico’s en risicomanagement. Hoofdstuk 7 bevat de conclusies. 1.4 Begrippen Boekwaarde: het saldo van reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten op 1 januari van een boekjaar, conform de administratie. BBV: Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, de door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan de begroting en de verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bouwrijp maken: grond geschikt maken voor uitgifte van gronden voor het beoogde bouwprogramma door het slopen van bestaande opstallen, het opruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen, bestrating en het uitvoeren van grondwerk (ophogen, egaliseren, graven watergangen, aanleggen van bouwstraten etc). Discontovoet: De discontovoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. Eindwaarde (EW): de waarde van toekomstige kasstromen van een project, rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijging en met rente, uitgedrukt op de einddatum van een project (31-12-jr).

Kostenstijging: de jaarlijkse stijging van kosten als gevolg van de tijdwaarde van geld (vergelijkbaar met inflatie), waarmee in de fasering van een grondexploitatie rekening wordt gehouden. Netto contante waarde (NCW): het resultaat van een project op eindwaarde, teruggerekend naar het begin van het jaar van rapportage (1-1-jr). De huidige waarde van een toekomstig bedrag. Nominale waarde: de waarde van kasstromen zonder rekening te houden met tijdsinvloeden van rente en (het saldo van) kosten en opbrengsten. Opbrengstenstijging: de jaarlijkse stijging van opbrengsten waarmee in de fasering van een grondexploitatie rekening wordt gehouden, als gevolg van de tijdwaarde van geld (vergelijkbaar met inflatie). Peildatum: de datum waarop de stand van zaken voor de grondexploitaties en de samenstelling van de portefeuille inzichtelijk wordt gemaakt. Woonrijp maken: grond in de openbare ruimte geschikt maken voor gebruik in de gewenste eindsituatie door het realiseren van bestrating, groen, inrichting, etc. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 5 2 Plangebied en uitgangspunten 2.1 Plangebied Het plangebied is onderdeel van de uitbreiding Noordermaten van Blokzijl en ligt in het westelijke deel van de wijk. De Noordermaten is een uitbreidingswijk die ten zuiden van het historische centrum van Blokzijl ligt.

De wijk is de afgelopen decennia in verschillende fasen tot stand gekomen. Met de invulling van het plangebied wordt de laatste fase van de wijk gerealiseerd. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het Verbindingskanaal, aan de oost- en zuidzijde door respectievelijk de Burgemeester Coldeweyweg en de Burgemeester Van Ommerenweg en aan de westzijde door de Vollenhoofsedijk en de bestaande bebouwing daaraan. Afbeelding 1: Ligging plangebied 2.2 Stedenbouwkundig schetsontwerp De oppervlakteanalyse is uitgevoerd op basis van het schetsontwerp van de gemeente d.d. 7-11-2022. Ten opzichte van deze verkaveling is nog één correctie doorgevoerd om op exact 80 woningen uit te komen (een vrijstaande kavel is vervangen door 2^1-kap-woningen). Dit aantal van 80 woningen sluit aan bij het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan. Op basis hiervan is al een correcte digitale tekening gemaakt door de Roelofsgroep d.d. 25-11-2022, zie afbeelding 2. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 6 Afbeelding 2: Verkaveling met 80 woningen d.d. 25-11-2022 (Roelofsgroep) Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 7 2.3 Ruimtegebruik Het ruimtegebruik (met afgeleide hoeveelheden voor de kostenraming) is bepaald aan de hand van bovenstaande tekening. Dit is weergegeven in tabel 1.

Tabel 1: Ruimtegebruik Ruimtegebruik Noordermaten fase 4 Noordermaten fase 4 te Blokzijl Uitgeefbaar vrije kavels 6.497 m² 13,9% 2^1-kap 7.836 m² 16,8% perceel 2x 4 rij - koop (senioren) 1.248 m² 2,7% rij, koop (starters), 3 blokken à 4-5-4 1.782 m² 3,8% rij, huur sociaal, 2 blokken van 6 1.518 m² 3,2% rij, huur sociaal, 2 blokken van 3 964 m² 2,1% subtotaal uitgeefbaar 19.845 m² 42,4% Verharding rijweg 3.250 m² 6,9% inritten 670 m² 1,4% parkeerhof 430 m² 0,9% dwarsparkeren woonstraat 438 m² 0,9% trottoir (en K&L-tracé) 720 m² 1,5% pad (noord-west) 650 m² 1,4% subtotaal verharding 6.158 m² 13,2% Groen groen 14.717 m² 31,5% subtotaal groen 14.717 m² 31,5% Water (technisch) water 6.050 m² 12,9% subtotaal water 6.050 m² 12,9% Totaal ruimtegebruik 46.769 m² 100,0% 2.4 Programma Het gehanteerde programma is weergegeven in tabel 2. Tabel 2: Programma Programma Noordermaten fase 4 Noordermaten fase 4 te Blokzijl vrije kavels 17 21,25% 2^1-kap 24 30,00% perceel 2x 4 rij - koop (senioren) 8 10,00% rij, koop (starters), 3 blokken à 4-5-4 13 16,25% rij, huur sociaal, 2 blokken van 6 12 15,00% rij, huur sociaal, 2 blokken van 3 6 7,50% Totaal programma 80 100,0% Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 8 2.5 Parameters In de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Rente De rente bedraagt 0,75% voor zowel de kosten als de opbrengsten.

Dit is het rentepercentage dat is bepaald conform de Programmabegroting 2023. Het betreft op basis van de BBV-regelgeving het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille naar rato Vreemd Vermogen / Eigen Vermogen. Discontovoet In aansluiting op de BBV-regelgeving maakt de gemeente Steenwijkerland grondexploitaties contant met een percentage van 2,0% (Meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone). Kostenstijging Voor de kosten is rekening gehouden met een stijging van 2,0% per jaar als vaste parameter. PS. In de actualisatie is voor prijspeil 1-1-2023 rekening gehouden met een forse kostenstijging ten opzichte van 1-1-2022 (circa 7%). Opbrengstenstijging Voor de opbrengsten is rekening gehouden met een stijging van 1,5% per jaar. Looptijd De looptijd van de exploitatie is van 2023 tot en met 2031. Prijspeildatum Alle in de grondexploitatie genoemde kosten en opbrengsten hebben prijspeil van 1 januari 2023. 2.6 Fasering In de grondexploitatie is uitgegaan van de volgende fasering: - 2023: onderzoeken, planontwikkeling, bestemmingsplan; - 2023: opschonen terrein en groot grondwerk; - 2023: bouwrijp maken (riolering, bouwwegen, bouwkavels); - 2024 - 2030: uitgifte woonkavels (= gemiddeld 11 à 12 kavels per jaar); - 2031: woonrijp maken, inrichten en afwerken plangebied.

Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 9 3 Investeringen Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn per prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief Btw. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk ingeschat en gecalculeerd. In tabel 2 wordt inzichtelijk gemaakt welke kosten in de grondexploitatie zijn opgenomen. De kosten bestaan uit reeds gemaakte kosten (boekwaarde verwerving) en kosten die nog moeten worden gemaakt (alle overige kosten). De gemaakte kosten per 1 januari 2023 bedragen € 429.067 De overige nominale kosten voor de ontwikkeling van het gebied (bouw- en woonrijp maken en plankosten) bedragen circa € 3,4 miljoen, totaal derhalve circa € 3,9 miljoen. In tabel 3 zijn de kosten van de grondexploitatie weergegeven.

Tabel 3: Kosten (in €) Kosten in grondexploitatie boekwaarde nog te totale Noordermaten fase 4 te Blokzijl (gerealiseerd) realiseren kosten Verwervingen en schadeloosstellingen boekwaarde (MVA) 178.500 0 178.500 schadeloosstellingen 0 PM PM Milieuvoorzieningen en bodemonderzoek onderzoek 11.367 325 11.692 Bouw- en woonrijp maken opschonen & groot grondwerk 224.223 433.992 658.215 bouwrijp maken 0 770.674 770.674 woonrijp maken 0 1.075.278 1.075.278 toeslagen, prijspeil, tijd.voorz., onvoorzien 0 387.590 387.590 Bijdragen uit exploitatie bijdragen bovenwijks, randweg 0 200.000 200.000 Plankosten planontwikkeling & VTU 14.977 570.023 585.000 Totaal nominale kosten 429.067 3.437.882 3.866.949 3.1 Verwerving Voor de ontwikkeling van Noordermaten heeft de gemeente in het verleden grond verworven. Een deel (fase 4) van de aangekochte gronden is overgebracht naar de strategische voorraad en daar afgewaardeerd naar agrarische waarde. Deze boekwaarde bedraagt € 178.500. 3.2 Saneringskosten, bodemonderzoek Uitgangspunt is dat er geen saneringen nodig zijn, maar om dit uit te sluiten zal nog wel onderzoek gedaan moeten worden. Voor verkennende onderzoeken Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 10 (milieutechnisch, archeologisch) is circa € 11.700 geraamd. 3.3 Bouw- en woonrijp maken Hieronder worden per onderdeel de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken weergegeven.

De totale kosten inclusief toeslagen bedragen circa € 2,9 miljoen. Gerelateerd aan de fasering van de uitvoering zijn deze kosten verdeeld in drie onderdelen: - opschonen en groot grondwerk, circa € 660.000; - bouwrijp maken, circa € 770.000; - woonrijp maken, circa € 1.080.000. Over deze kosten zijn vervolgens toeslagen gerekend: - 5% voor tijdelijke voorzieningen en beheer tijdens de planontwikkeling; - 12% voor nader te detailleren onderdelen en onvoorziene kosten; - totaal bedragen deze toeslagen bijna € 390.000. Zie de grondexploitatie voor nadere specificatie van de kosten per element. Voor het bouw- en woonrijp maken van Noordermaten fase 4 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Grondwerk, opschonen terrein Om bouwrijpe kavels te kunnen verkopen dient de locatie te worden opgehoogd en geëgaliseerd. Vooraf wordt het gebied opgeschoond (verwijderen elementen, frezen terrein, verwijderen en/of verleggen kabels en leidingen). Tevens worden enkele sloten gedempt. Het benodigde (groot) grondwerk is met behulp van een globale grondbalans bepaald (afgeleid van een aannemersraming voor een deelfase, in combinatie met bekende grondboorstaten van het gebied). De wegcunetten (inclusief nutstracé) worden over een breedte van 11,0 m ontgraven tot de vaste zandlaag (-2,70 m NAP), wat een ontgraving van gemiddeld circa 2,25 m betekent (huidig maaivels gemiddeld circa -0,45 m NAP).

De nieuwe (brede) watergangen worden circa 1,50 m ontgraven. Na het integraal ophogen van het plangebied is de bodemdiepte dan circa 2,00 m minus maaiveld. De ontgraven grond (klei, zavel) kan toegepast worden voor het ophogen van de kavels (tot circa +0,20 NAP) en het openbaar groen. Conform actuele grondbalans dient ook nog grond te worden aangevoerd om voldoende ophoging te realiseren. De cunetten worden aangevuld met te leveren zand tot de nieuwe vereiste hoogte van het wegcunet op +0,05 NAP, maar minus een correctie voor de aan te brengen wegfundering (granulaat) en de straatlaag. De totale kosten voor dit ‘groot grondwerk’, inclusief opschonen terrein, zijn geraamd op circa € 660.000. Daarnaast is voor het bouwrijp maken nog een algemene post van bijna € 50.000 opgenomen voor algemeen grondwerk, dubbel grondverzet, inrichting en instandhouding grond- en zanddepot. Rioleringen In het gehele plangebied wordt uitgegaan van de aanleg van een gescheiden rioolstelsel. Voor de afvoer van het afvalwater buiten het plangebied is rekening gehouden met een rioolgemaal en een persleiding (stelpost nader te onderzoeken). Het regenwater wordt afgevoerd naar de watergangen in en rond Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 11 het plangebied.

Verder is rekening gehouden huisaansluitingen (vanaf de riolering tot aan de kavelgrens), straat- en trottoirkolken, drainage en overige wateroplossingen. De geraamde kosten voor het aanleggen van de riolering, aansluitingen en wateroplossingen bedragen circa € 450.000. Watergangen De brede watergang, centraal in het plan, en de aangepaste watergang aan noordoostzijde worden afgewerkt met een forse houten beschoeiing. De overige watergangen krijgen natuurlijke oevers. Er is gerekend met enkele duikers en aansluitingen op bestaand water. Exclusief het ontgraven van de watergangen (in ‘groot grondwerk’) bedragen kosten circa € 100.000. Verhardingen De woonstraten krijgen een breedte van circa 5,0 m en worden aangelegd met betonstraatstenen. In de bouwrijpfase wordt een tijdelijke verharding toegepast. De parkeerhof en de overig parkeervakken langs de woonstraten worden aangelegd met betonstraatstenen. De trottoirs en voetpaden worden uitgevoerd in betontegels. Paden door het groen worden aangelegd met halfverharding. De totale kosten voor de aanleg van verharding worden geraamd op circa € 700.000. Groen Er is nog geen groen- en inrichtingsplan. Vooralsnog wordt uitgegaan van een ‘basisinrichting’ met gras, heesters en jonge bomen. De totale kosten voor groeninrichting zijn geraamd op circa € 300.000.

Fietsbruggen Over de nieuwe centrale watergang komt een fietsbrug (nabij aansluiting watergang op het Verbindingskanaal). De bestaande brug over het kanaal wordt verplaatst en mogelijk volledig vernieuwd (vervangen). Voor deze bruggen is in totaal € 150.000 opgenomen. Overige inrichting, straatmeubilair, speelvoorzieningen Er is uitgegaan van openbare verlichting langs de woonstraten en op enkele andere plekken (parkeerhof, achterpaden). Verder is er gerekend met bebording, divers groen- en straatmeubilair en speelvoorzieningen. Totaal is voor deze inrichtingselementen circa € 110.000 gerekend. 3.4 Plankosten Vooralsnog is een budget van circa € 570.000 opgenomen voor planontwikkeling, onderzoeken, bestemmingsplan (uitwerkingsplan), voorbereiding & toezicht, communicatie, verkoopkosten kavels et cetera. Dit budget is bepaald op basis van circa 20% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. 3.5 Bijdragen, randweg De totale kosten voor een randweg rondom Blokzijl, tracé Kanaalweg, zijn geraamd op € 6,8 miljoen; voor 1/3 deel wordt cofinanciering gezocht. De randweg kan gezien worden als een bovenwijkse investering, waarvan de kosten Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 12 deels toerekenbaar zijn aan de grondexploitatie Noordermaten fase 4.

Het toerekenbare deel is bepaald op € 200.000 op basis van toe te voegen woningen in het project Noordermaten 4 ten opzicht van het totaal aantal woningen in Blokzijl (80/913). Aangenomen wordt dat zowel de nieuwe ontwikkeling als het bestaand gebied profiteert van de aan te leggen randweg. Daarnaast is aangenomen dat voor 1/3 van de totale investering van € 6,8 miljoen cofinanciering wordt gevonden. Onder bovenwijkse voorzieningen worden voorzieningen verstaan die binnen of buiten een exploitatiegebied worden aangelegd en die ten dienste zijn voor dat exploitatiegebied en een of meer andere exploitatiegebieden en / of bestaand gebied. Om het toerekenbare aandeel te bepalen moet op basis van de BBV- regelgeving gekeken worden naar de ‘PTP-criteria’: 1. Profijt: Er is profijt of nut van de kosten voor de locatie; 2. Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband tussen kosten en de grondexploitatie, waardoor ze hieraan toerekenbaar zijn. 3. Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van bepaalde kosten, worden deze kosten naar rato (proportioneel) verdeeld over de betrokken locaties. Het samenstel van deze criteria bepalen of, en in welke evenredigheid van nut de kosten van bepaalde voorzieningen kunnen worden toegerekend. 3.6 Boekwaarde De reeds gemaakte voorbereidingskosten bedragen circa € 250.000.

Het gaat om uitgevoerde onderzoeken, grondwerk en planontwikkeling en VTU. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 13 4 Opbrengsten De opbrengsten in de grondexploitatie zijn gecalculeerd op basis van marktconforme grondprijzen op prijspeil 1 januari 2023. De totale opbrengsten bedragen € 4,1 miljoen (zie tabel 4). Tabel 4: Opbrengsten (in €) Opbrengsten in grondexploitatie boekwaarde nog te totale Noordermaten fase 4 te Blokzijl (gerealiseerd) realiseren kosten Verkoopopbrengsten woningbouw vrije kavels 0 1.559.280 1.559.280 2^1-kap 0 1.763.100 1.763.100 perceel 2x 4 rij - koop (senioren) 0 249.600 249.600 rij, koop (starters), 3 blokken à 4-5-4 0 329.670 329.670 rij, huur sociaal, 2 blokken van 6 0 120.000 120.000 rij, huur sociaal, 2 blokken van 3 0 60.000 60.000 Totaal nominale opbrengsten 0 4.081.650 4.081.650 De opbrengsten bestaan in zijn geheel uit gronduitgifte ten behoeve van woningbouw. Er zijn geen opbrengsten uit gronduitgifte niet-woningbouw en/of subsidies en bijdragen. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 14 5 Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en exploitatie-uitgangspunten is het resultaat op startwaarde (per 1 januari 2023) € 158.610 voordelig. Op eindwaarde per 31 december 2031 is het saldo € 189.540 voordelig.

Tabel 5: Resultaten (in €) Overzicht grondexploitatie & Resultaat boekwaarde nog te totale Noordermaten fase 4 te Blokzijl (gerealiseerd) realiseren kosten KOSTEN Verwervingen en schadeloosstellingen 178.500 0 178.500 Milieuvoorzieningen en bodemonderzoek 11.367 325 11.692 Bouw- en woonrijp maken 224.223 2.667.534 2.891.757 Bijdragen uit exploitatie 0 200.000 200.000 Plankosten 14.977 570.023 585.000 Kosten totaal 429.067 3.437.882 3.866.949 OPBRENGSTEN Verkoopopbrengsten woningbouw 0 4.081.650 4.081.650 Opbrengsten totaal 0 4.081.650 4.081.650 NOMINAAL RESULTAAT € 214.701 RESULTAAT OP EINDWAARDE PER 31 DECEMBER 2031 € 189.540 RESULTAAT OP CONTANTE WAARDE PER 1 JANUARI 2023 € 158.610 Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 15 6 Risico’s en risicomanagement 6.1 Risico’s In elke grondexploitatieberekening zitten een aantal risico’s en onzekerheden. Deze zijn onder te verdelen in algemene projectrisico’s, kwalitatieve en kwantitatieve risico’s. Risicomanagement is het op een systematische wijze procesmatig kwalificeren en kwantificeren van risico’s en het formuleren van beheersmaatregelen. Het gaat om een instrument waarmee bepaald kan worden welke risico’s er zijn, wat de kans is dat ze zich voordoen en wat het effect ervan kan zijn.

Zoals in de Nota Grondbeleid 2020-2024 is vastgesteld zal de inschatting van de risico’s en het risicomanagement gebeuren volgens een methodiek die gebaseerd is op de Risman-methode. Hiervoor is een model opgezet. Op dit moment wordt slechts één risico geïdentificeerd voor de grondexploitatie Noordermaten fase 4. Het gaat mogelijke vertraging in de aanlegfase door regelgeving rondom stikstofuitstoot. Het risicobedrag is gekwantificeerd op € 25.000. Hierbij is rekening gehouden met het effect van vertraging en de kans dat het risico zich voordoet. Het totale risicoprofiel van de grondexploitatie Noordermaten fase 4 bedraagt € 25.000. Hiermee is het risicoprofiel relatief laag. Het risicoprofiel van de grondexploitatie wordt opgeteld bij het risicoprofiel van alle andere grondexploitaties. Het totale risicoprofiel op de grondexploitaties wordt vervolgens tezamen met overige risico’s, afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit in de ‘Algemene Reserve vaste buffer’. Toelichting grondexploitatie Noordermaten fase 4 Blokzijl 16 7 Conclusie en voorstellen 7.1 Conclusie  De grondexploitatie heeft een resultaat op startwaarde (contante waarde per 1-1-2023) van € 158.610 voordelig.  Op eindwaarde per 31 december 2031 is het resultaat € 189.540 voordelig.  Met het voordelige resultaat is de economische haalbaarheid van de ontwikkeling aangetoond.

 Het positieve resultaat kan in de toekomst via tussentijdse winstneming ten gunste worden gebracht aan het rekeningresultaat van de gemeentelijke exploitatie. Het betreft een incidentele baat die via resultaatbestemming toegevoegd kan worden aan de algemene reserve.  Het risicoprofiel bedraagt € 25.000. Bijlage 1: Grondexploitatie (vertrouwelijk).