Woningbouwambitie 2025-2040 2506068 .pdf

1

Onderbouwing Woningbouwambitie 2025–2040 Gemeente Steenbergen d.d. 11-03-2025

Woningbouwambitie 2025 – 2040 Inhoudsopgave: Pagina 3:

Inleiding:

Paina 4:

Hoofdstuk 1: Terugblik op de afgelopen 10 jaar

Pagina 6:

Hoofdstuk 2: woondeal, nieuwe provinciale prognoses woningbehoefte + bevolking november 2023 en gevolgen voor gemeente Steenbergen

Pagina 8:

Hoofdstuk 3: Potentie extra woningbouw bovenop de minimale bouwopgave

Pagina 11:

Hoofdstuk 4: Strategiebepaling bouwambitie.

Pagina 18:

Hoofdstuk 5: Resultaten uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek prijsklasse woningen koop en huur in realatie tot woondeal.

2

INLEIDING De druk op de Steenbergse Woningmarkt wordt groter. Ondanks dat de bouwproductie relatief hoog heeft gelegen in de gemeente in de afgelopen jaren en er meer gebouwd is dan volgens de prognoses is er extra bouwvolume nodig. Dit heeft te maken met: 1. Toegenomen binnenlandse migratie. Vanuit de regio Rotterdam is er de laatste jaren een toegenomen instroom. Er komen meer mensen vanuit deze omgeving in de gemeente wonen dan in het verleden. 2. Toegenomen buitenlandse migratie, huisvesting expats en arbeidsmigranten maar ook de grote huisvestingsopgave voor Oekraïners en statushouders. Daarnaast speelt gezinsverdunning nog een rol, maar daar is al rekening mee gehouden in de prognoses. In de raadsvergadering van oktober 2024 zijn twee belangrijke raads besluiten genomen om de te verwachten bevolkingsgroei en de daaraan gekoppelde bouwopgave te kunnen faciliteren. 1. De vaststelling van het Ontwikkelplan Dinteloord. Waar een uitspraak is gedaan over de toekomstige woningbouwlocaties in Dinteloord en daaraan gekoppeld een globaal tijdspad qua ontwikkeling. 2. Besluitvorming van de gemeenteraad over de toekomstige hoofdverkeersstructuur in de kern Steenbergen. Deze besluitvorming is de basis om verdere groei van de kern Steenbergen mogelijk te maken. Het hiervoorgaande maakt het noodzakelijk dat er een woningbouwstrategie/ ambitie wordt vastgesteld voor de periode tot 2040.

De vast te stellen ambitie is zeker niet in beton gegoten en zal jaarlijks worden gemonitord en indien noodzakelijk worden bijgesteld. De strategie voor de korte termijn voor de periode t/m 2030 ligt al vast in de gemeentelijke Woonzorgvisie. Er wordt nu een doorkijk gemaakt voor de langere termijn tot 2040.

3

Hoofdstuk 1. Terublik op de afgelopen 10 jaar: 1.1.

Groei bevolking

Om meer beeld en achtergrond te geven bij de ontwikkelingen genoemd in de inleiding (o.a. buitenlandse en binnenlandse migratie) is onderstaande grafiek toegevoegd. In de periode van 1997 tot 2014 was de groei van de totale bevolking in de gemeente vrij beperkt.

De periode daarna laten echter een ander beeld zien. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de bevolking weergegeven. De groei van de bevolking bedroeg in de periode 2014 t/m 31/12/2023 maar liefst 1115 inwoners. Als je daarbij ook nog bedenkt dat er in de periode een sterfteoverschot was van 480 mensen. Is het totale positieve migratiesaldo in de gemeente in de genoemde 10 jaar periode 1595 personen geweest. Groei bevolking gemeente Steenbergen periode 1/1/2014 > 31/12/2023 Migratiesaldo gemeente Steenbergen +/+ 1595 personen Sterfte/geboortesaldo gemeente steenbergen -/- 480 personen Totale groei bevolking gemeente Steenbergen +/+ 1115 personen

Procentueel is de bevolking in de gemeente in de 10 jaar periode gegroeid met 4,77 %.

4

1.2.

Groei woningvoorraad.

In de 10 jaar periode t/m 31/12/2023 is de woningvoorraad in de gemeente toegenomen (bron CBS en raadsmededeling loop der bevolking 2013/woningbouw 2013).

Groei woningvoorraad gemeente Steenbergen 1/1/2014 tot 31/12/2023 Omvang woningvoorraad gemeente Steenbergen 1 9995woningen januari 2014 Omvang woningvoorraad 2024 10877 woningen Groei woningvoorraad 882 woningen Gemiddelde groei woningvoorraad per jaar 88 woningen

De groei van de woningvoorraad bedraagt procentueel gezien 8,8 %. De groei van de woningvoorraad is dus hoger geweest dan de groei van de bevolking. Dit is het gevolg van gezinsverdunning. Door de toenemende vergrijzing, echtscheidingen en een lager geboortepercentage wonen er minder mensen per woning. De toenemende vraag naar het aantal woningen hangt dus gedeeltelijk samen met een toename van de gezinsverdunning. De gezinsverdunning was in tegenstelling tot de toegenomen migratie wel opgenomen in de oudere prognoses van de provincie. Vandaar dat bij de inleiding dit feit niet wordt genoemd bij de redenen van het ontstane woningtekort.

5

Hoofdstuk 2: Woondeal, nieuwe provinciale prognoses woningbehoefte + bevolk ing november 2023 en gevolgen voor gemeente Steenbergen 2.1. Woondeal maart 2023 Op 9 maart 2023 is de regionale woondeal West-Brabant West ondertekend door de minister, de gedeputeerde en de wethouders wonen van de gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Woensdrecht, Rucphen, Halderberge, Moerdijk en Steenbergen. De twee belangrijkste punten in de woondeal zijn het verhogen van de bouwproductie door een bouwopgave per gemeente vast te stellen en de nadruk te leggen op de betaalbaarheid van het wonen. De woondeal geldt voor de periode 2022 t/m 2030. Steenbergen heeft een minimale bouwopgave toegekend gekregen van 720 toevoegingen aan de woningvoorraad gedurende de genoemde periode. Om de betaalbaarheid van het wonen te garanderen is afgesproken dat elke gemeente 30% sociale huur opneemt in nieuwbouwplannen van meer dan 20 woningen, 36,66% betaalbare koop of middenhuur en 33,33 procent dure koop of dure huur. 2.2. Nieuwe provinciale behoefteramingen november 2023 Inmiddels is uit de provinciale behoefteramingen van november 2023 gebleken dat de minimale bouwopgave zoals opgenomen in de woondeal voor de hele regio eigenlijk al achterhaald is. De minimale bouwopgave zou op grond van de nieuwe behoefteramingen voor heel de regio en ook voor de gemeente Steenbergen hoger dienen te liggen.

Definitieve besluitvorming over een aanpassing van de woondeal volgt in de loop van 2025. In deze nota wordt vooruitlopend hierop al uitgegaan van de door de provincie berekende woningbehoefte als minimale bouwopgave. In onderstaande tabel zijn de gevolgen van de nieuwe provinciale woningbehoefteprognoses vertaalt naar de gemeente Steenbergen, tevens is inzicht gegeven in de afspraken van de woondeal van maart 2023. Bouwpopgave (netto) woondeal (vastgesteld maart 2023) Minimale toename woningvoorraad t/m 2030

Toevoegingen aan de woningvoorraad 2022 t/m 2024

Minimale toename woningvoorraad o.g.v. provinciale behoefteramingen (november 2023)

Daadwerkelijke toename woningvoorraad afgelopen 3 jaar

720 woningen

390 woningen

Toename woningvoorraad periode 1/1/2023 t/m 2030 885 woningen

Toename woningvoorraad 1/1/2023 t/m 2040

1660 woningen

2.3. Nieuwe ramingen provincie woningbehoefte in relatie tot harde en zachte plancapaciteit De woningbehoefteramingen zijn aanzienlijk naar boven toe bijgesteld, voor de periode 2023 tot 2040 bedraagt de minimale bouwopgave voor de gemeente 1660 woningen. De harde plancapaciteit is momenteel nog te gering om aan de minimale bouwopgave te voldoen. In de woondeal is al zonder meer afgesproken dat 30 % overcapaciteit noodzakelijk is om de minimale bouwopgave te halen. Hieronder wordt inzicht gegeven in de huidige situatie in relatie tot de provinciale prognoses tot 2040. Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit.

6

Harde plannen: Plannen waarvan het bestemmings-/omgevingsplan onherroepelijk is. Zachte plannen: plannen in voorbereiding, inclusief al vastgestelde bestemmingsplannen/omgevingsplannen waar nog een beroepsprocedure tegen loopt of waar de beroepstermijn nog loopt. Over de in voorbereiding zijnde plannen heeft de gemeenteraad op 9 april 2024 een besluit genomen. Toevoegingen aan de woningvoorraad op grond van nieuwe provinciale behoefteramingen Geraamde woningvoorraad 1-1-2040 Omvang woningvoorraad 1-1-2023 Toevoegingen woningvoorraad 2023 en 2024 (inclusief hertelling) Nog te realiseren minimale toevoegingen woningvoorraad 1-1-2025 (nieuwbouw -/- sloop) periode) 2025 tot 2040 Totale minimale bouwopgave (nieuwbouw -/- sloop) 2023 tot 2040

Plancapaciteit voor nieuwe initiatieven woningbouw Nog te realiseren minimale toevoeging woningvoorraad 11-2025 (2025 tot 2040) Harde plancapaciteit per 1-1-2025 Minimaal noodzakelijke plancapaciteit (2025 tot 2040) + 30% overcapaciteit op zachte plancapaciteit Zachte plancapaciteit besloten door gemeenteraad maart 2024 + nog niet onherroepelijke bestemmingsplannen. Zachte plancapaciteit waarvan omvang duidelijk is waarschijnlijk te besluiten (planning maart 2025) Totale minimaal extra plancapaciteit 2025 tot 2040

12340 woningen 10680 woningen 303 woningen 1357 woningen 1660 woningen

1357 woningen 279 woningen 1.401 woningen 376 woningen 25 woningen 1.000 woningen

2.4 Toekomstig te verwachten bevolkingsgroei op basis van provinciale en landelijke prognoses In de inleiding is al aangegeven dat de bevolkingsgroei van de gemeente in de afgelopen 10 jaar aanzienlijk is geweest. De verwachting is echter dat de groei de komende jaren nog groter zal zijn. In de periode 2023 t/m 2040 zal deze volgens de provinciale prognoses, waarbij geen rekening is gehouden met wijzigingen in bijvoorbeeld het rijksbeleid en grootschalige economische ontwikkelingen, in de gemeente al 2145 personen bedragen (een procentuele groei van 8,7% van de bevolking in de periode 2023 tot 2040). De provinciale prognoses lopen tot 2040. De verwachting is dat na 2040 de groei licht afneemt maar nog wel voortzet. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke prognoses. Bevolking 1-1-2023 24610

Groei 2023 -2040 2145

Bevolking 1-1-2040 26755

2.5. Conclusie Er dienen nog 1.000 woningen te worden toegevoegd aan de woningvoorraad in de periode 2025 tot 2040 woningen om de minimale bouwopgave te halen. De bevolking zal ook nog aanzienlijk groeien als de gemeente erin slaagt om de minimale bouwopgave in te vullen.

7

Hoofdstuk 3: Potentie extra woningbouw bovenop minimale bouwopgave 3.1. Binnenlandse migratie

Uit bovenstaande tabellen (bron: Woning schaarste onderzoek gemeente Steenbergen, Stec groep 9 juni 2023) blijkt dat het binnenlands migratiesaldo positief is. In de 5 jaars periode 2019 tot 2024 bedraagt het positieve binnenlandse migratiesaldo in de gemeente Steenbergen 531 personen (bron: eigen gemeentelijke administratie loop der bevolking). Vestigers 5957, vertrekkers 5426. De trend van een positief migratiesaldo zoals naar voren kwam uit het schaarste-onderzoek tot 2022 heeft zich de jaren daarna dus voorgezet. Dit is aanzienlijk voor de provincie Noord-Brabant als geheel wordt voor de komende tijd net als in de laatste jaren een licht positief binnenlands migratiesaldo verwacht van gemiddeld zo'n 1.000 personen per jaar. Concreet houdt dit in dat het binnenlands migratiesaldo voor de gemeente Steenbergen verhoudingsgewijs dus vrij hoog ligt ten opzichte van de rest van de provincie. De meeste migratie is afkomstig uit de regio Rotterdam en Haaglanden. Hier ligt dus een potentie om meer te bouwen dan het minimale. 3.2.Ontwikkelingen rijksbeleid in relatie tot woningbouw tekort regio’s Rotterdam en Haaglanden. In de Regio Rotterdam is het te kort aan woningen volgens de in deze regio ondertekende woondeal in periode 2022 t/m 2030 bruto 99.853 woningen en in de regio Haaglanden 74.500 woningen. Ook de cijfers voor deze regio’s zijn door de nieuwe cijfers van het rijk hoger.

8

Minister De jonge heeft op 5 juni 2024 bekendgemaakt dat op de lange termijn na 2030 nieuwe woningen moeten worden gebouwd in delen van Limburg, Twente, Gelderland, Noord-Brabant en de noordelijke provincies omdat in de randstad de mogelijkheden tot extra woningbouw beperkt zijn. In Brabant gaat het om de Brabantse stedenrij. Hoewel de Brabantse stedenrij specifiek wordt genoemd is de verwachting dat de gemeente Steenbergen ook een gedeelte van deze vraag vanuit de zuidelijke randstad kan en zal opvangen. Het is nog onduidelijk wat de gevolgen van de uitspraak van de minister van 5 juni 2024 zijn. De bedoeling is dat de nieuwe minister op korte termijn aangeeft wat ze verwacht van de diverse regio’s, qua op te leveren woning in de periode na 2030. Tot op heden is echter nog niet aangegeven door de minister wat zij van de gemeenten verwacht in de periode na 2030. Gelet op de ontwikkelingen van de afgelopen 5 jaar, de grotere bouwopgave in heel Nederland en de bekendmaking van Minister de Jonge voor de periode na 2030 ligt het voor de hand dat het positieve binnenlandse migratiesaldo in de richting van de gemeente Steenbergen zal toenemen. Hoeveel is echter moeilijk te duiden. Dit kan liggen tussen de 1500 en 3000 mensen tot 2040. Dit hangt ook samen met de mogelijkheden die we als gemeente kunnen en willen pakken om de bouwproductie te verhogen.

Het gemiddeld aantal mensen per huishouden bedraagt per 1-12024 2,3 personen. Dit is iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 2,1 persoon. In 2040 ligt dit volgens de provinciale behoefteramingen in onze gemeente op 2,1 persoon per huishouden. Dit houdt, uitgaande van de voorgaande inschatting, concreet in een extra potentiële woningbouwcapaciteit boven op de ramingen van tussen de 700 en 1450 woningen voor de periode 2030-2040 ( afgerond op ronde getallen. Uitgaande van 1500-3000 mensen gedeeld door 2,1) . Het positieve buitenlandse migratiesaldo is al vertaald in de provinciale behoefte ramingen. 3.3. Buitenlandse migratie De buitenlandse migratie is de grote onzekere factor. De afgelopen jaren is deze hoger geweest dan ooit in Nederland. Ook in Steenbergen is het aantal buitenlandse migranten flink gestegen (Zie grafiek volgende pagina). De verwachte toename van buitenlandse migratie is vertaald in de provinciale prognoses. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat een aanzienlijk deel van de buitenlandse migranten niet woont in een zelfstandige woning maar in een pension of bij het bedrijf van vooral agrariërs. Het kan zijn dat als gevolg van nieuwe werkgelegenheidsontwikkelingen binnen de gemeentegrenzen het aantal expats/arbeidsmigranten meer toeneemt dan in de prognoses staat opgenomen.

Ten aanzien van de huisvesting is steeds meer de roep ontstaan in de afgelopen jaren om nieuwe werkgelegenheidsontwikkelingen direct de te koppelen aan de huisvestingsopgave van met name buitenlandse arbeidsmigranten. Hiervoor heeft de VNG in mei 2024 een handreiking opgesteld “op weg naar een effectrapportage, huisvesting arbeidsmigranten bij nieuwe bedrijvigheid”. In deze notitie wordt geen effectrapportage vastgesteld. Feit is wel dat een ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein Reinierpolder III zal zorgen voor groei van werkgelegenheid. Daarmee valt ook in het algemeen te verwachten dat er een hogere behoefte is aan nieuwe woningen dan de minimale opgave aangeeft voor de periode tot 2040.

9

Inwoners naar land naar herkomst per jaar gemeente Steenbergen

3.5. Conclusie Op basis van de huidige inzichten lijkt een extra bouwambitie tussen 2030 en 2040 ten aanzien van de minimale bouwopgave van tussen de 700-1450 realistisch. Nota bene: Verder in dit document wordt uitgegaan van 1075 woningen om de tabellen overzichtelijk te houden.

10

Hoofdstuk 4: Strategiebepaling extra bouwambitie 4.1. Woningmarktonderzoek en prognoses De woningbehoefteprognoses en ook het gehouden woningmarktonderzoek zijn geen absolute waarheid. Ze zijn daarvoor ook niet bedoeld. De provinciale prognoses geven een te verwachten beeld van de woningbehoefte op basis van de huidige kennis van zaken. Als bijvoorbeeld de economische groei stagneert gedurende langere tijd of er zelfs een daling optreedt van de economische groei heeft dit gevolgen voor de te verwachten woningbehoefte. De woningbehoefte kan in de praktijk dus naar boven of naar beneden afwijken. Voor de periode tot 2030 zijn de sturingsmogelijkheden beperkt tot nihil. Omdat de woningen die in de komende vijf jaar worden gebouwd, nu al worden ontwikkeld en qua bouwprogramma vastliggen. Het gaat dus in de praktijk over een beleidsmatige keuze voor de periode van 2030 tot 2040. In de onderstaande tabel over de plancapaciteit wordt wel uitgegaan van de periode vanaf 2025 omdat anders het beeld niet volledig is. 4.2. Scenario aantallen te bouwen woningen met een plus op minimale bouwopgave op basis van huidige inzichten en rekening houden met het politieke uitgangspunt van groei Plancapaciteit 2025-2040 Harde plancapaciteit per 1-1-2025

Zachte plancapaciteit per 1-1-2025

Minimaal extra noodzakelijke capaciteit op grond van provinciale prognoses+ 30%

Meest reële scenario extra groeiambitie

+ 30% overcapaciteit om reële groeiambitie te halen

Totaal nog te maken keuzes over extra plancapaciteit

279

401

1000

1075

323

2398

Het is van belang om de ambitie zo reëel mogelijk te houden en dit vervolgens goed te monitoren en indien noodzakelijk de ambities naar boven of beneden bij te stellen. Een te hoge ambitie en het naar aanleiding hiervan ontwikkelen van een te veel aan woningbouwplannen kan leiden tot de paradox dat er juist minder wordt gebouwd in plaats van meer. Een ontwikkelaar gaat over het algemeen namelijk pas bouwen als 70% van de woningen zijn verkocht. Als er meer woningbouwplannen worden ontwikkeld dan de vraag is de kans groter dat ontwikkelaars niet gaan bouwen omdat het verkooppercentage van 70% niet wordt gehaald. 4.3. Evenredige verdeling woningbouw huidige beleid woonzorgvisie Op basis van de woonzorgvisie die loopt t/m 2030 wordt uitgegaan van een evenredige verdeling per kern qua woningbouw. Dit is gerechtvaardigd op basis van het feit dat in de kleinere kernen de afgelopen jaren procentueel minder is gebouwd dan in de andere kernen. Onderstaande tabellen geven weer wat dit inhoudt voor de periode 2022 t/m 2025 en voor de periode 2026 t/m 2030.

11

Toevoegingen aan de woningvoorraad 2022 t/m 2024 per kern Steenbergen. Steenbergen Dinteloord Kruisland NieuwVossemeer Welberg De Heen Totaal

244 26 6 43

Te verwachte oplevering woningen in 2025 30 0 3 0

10 1 330 1

0 0 33

Kern

Te verwachten toevoegingen 2026 t/m 2030

Toevoegingen op basis van evenredige verdeling

Steenbergen Dinteloord Kruisland NieuwVossemeer Welberg De Heen Totaal

249 107 80 65 34 40 575

Totaal periode 2022 t/m 2025

Procentueel daadwerkelijk

Procentueel op basis van evenredige verdeling

274 26 9 43

75,5 % 7,2 % 2,72% 11,8%

48% 24% 10% 9%

10 1 363

3,03 0,28% 100%

6% 3% 100%

Bandbreedte toegestane afwijkingen evenredige verdeling

276 (48%) 138 (24%) 58 (10%) 52 ( 9%)

Totaal te verwachte toevoegingen per kern toevoegingen 2022 t/m 2030 446 (60,8%) 133 (14,7%) 89 (9,8%) 108 (11,9%)

35 ( 6%) 15 (3%) 489 (100%)

44 (4,9%) 41 (4,5%) 905

3%-9% 1%-5%

44%-52% 20%-28% 7%-13% 6%-12%

De evenredige verdeling komt in de praktijk niet geheel uit de verf omdat in Steenbergen meer harde plancapaciteit aanwezig is en was. De harde plancapaciteit wordt bovendien sneller ingevuld dan gedacht bij de vaststelling van de Woonzorgvisie (2 april 2024), mede ook ingegeven door de vertraging van nieuw woningbouwplannen in andere kernen zoals in Dinteloord vanwege procedures die lopen bij de Raad van State. 4.3.1. Grotere bouwplannen die in eerste instantie nader onderzocht gaan worden op haalbaarheid voor de periode na 2030 Gelet op recente besluitvorming over het Ontwikkelplan Dinteloord en het verder te onderzoeken randwegtracé in Steenbergen lijkt het niet langer reëel om vast te houden aan het uitgangspunt van evenredige verdeling van woningbouw over de kernen voor de periode na 2030. Voorgesteld wordt om de plancapaciteit uit de nieuwe woningbouwbehoefteprognose van de provincie te prioriteren (1.000 woningen). De toevoeging van deze 1.000 woningen is goed te onderbouwen. Bij nieuwe prognoses en/of bijstelling van de lijst bouwprojecten op basis van de systematiek van jaarlijkse monitoring kan nieuwe plancapaciteit aangedragen worden die voortvloeit uit de extra ambitie van 1.398 woningen.

1

Het gaat hier om de daadwerkelijk toegevoegde woningen. Volgens de statistieken zijn er als gevolg van een hertelling in 2023 93 extra woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Waarvan 60 woningen zijn opgeleverd voor 2022 en de overige 33 in de jaren daarvoor.

12

4.3.2. Keuze te onderzoeken bouwlocaties Steenbergen en Dinteloord met indicatieve raming van aantallen Dinteloord In het ontwikkelplan Dinteloord zijn een aantal uitbreidingslocaties van aanzienlijke omvang opgenomen. Het gaat hierbij om Dinteloord Zuidwest, Dinteloord Zuidoost en Dinteloord Noordoost. Gestart wordt met de uitwerking van de opgaves voor Dinteloord Zuidwest en Zuidoost.

Woningbouwlocaties Dinteloord Zuidwest en Zuidoost

In het ontwikkelplan Dinteloord staat een indicatieve maximale raming opgenomen qua woningbouwaantallen van 195 voor Dinteloord Zuid West en Dinteloord Zuidoost van 321 woningen. De vraag is wel of dit maximum uiteindelijk in de praktijk ook wenselijk/mogelijk is. Daarom is er uitgegaan van een lager bebouwingspercentage. Dit is beter inpasbaar in de bestaande omgeving, sluit beter aan bij de ecologische waarden in het gebied en houdt rekening met ruimte die nodig is om klimaatbestendige wijken te bouwen. Dit zal als uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling gebruikt worden. Dat betekent voor Dinteloord Zuid-West 125 woningen (20 woningen per hectare) en Dinteloord Zuid-Oost 275 woningen (25 woningen per hectare). Aan de indicatieve getallen zoals opgenomen in het Ontwikkelplan en in deze onderbouwing van de woningbouwambitie kan een ontwikkelaar en/of eigenaar van grond of een potentiële bezwaarmaker geen enkel recht ontlenen. Steenbergen Voor Steenbergen is besloten om verder onderzoek te doen naar variant 3 van de randweg West, Tracé tussen Molenweg en rotonde Zeelandweg oost. Omdat in Steenbergen de grote uitbreidingslocatie Buiten de Veste de komende 2 of 3 jaar wordt afgerond en er nog maar 13

beperkte ruimte beschikbaar is voor inbreiding is het noodzakelijk om in Steenbergen extra bouwlocaties te ontwikkelen na 2030 op uitbreidingslocaties. Dit kan aan de noordzijde en aan de westzijde. Aan de noordzijde zal het gebied in 2 fases opgepakt worden. Het gaat hier om een wat meer stedelijk gebied dan in Dinteloord, grenzend aan de snelweg. Hierdoor kan gerekend worden met gemiddeld 25 woningen per ha. In eerste instantie zal fase 1, aan de oostkant van het gebied, onderzocht worden. Hier kunnen 250 woningen gerealiseerd worden.

Woningbouwlocatie fase 1 Steenbergen Noord

In Steenbergen-West zal eerst de financiële doorrekening van de randweg plaatsvinden. Als die haalbaar blijkt, kan er aan de noordzijde van deze randweg ook woningbouw komen. Uitgaande van een meer stedelijk gebied kunnen er per ha 25 woningen gerealiseerd worden. Een realistisch aantal voor dat gebied wordt dan 250 woningen. Ook hier geldt dat aan deze indicatieve getallen geen enkel recht ontleend kan worden.

Potentiële woningbouwlocatie Steenbergen West

14

Geprioriteerde bouwlocaties in relatie tot totale bouwambitie tot 2040 Als de genoemde uitbreidingslocaties daadwerkelijk worden ingevuld met de genoemde aantallen past dit binnen de woningbouw ambitie tot 2040. Omdat er waarschijnlijk ook in de loop van de tijd nog nieuwe woningbouwontwikkelingen zullen plaatsvinden op inbreidingslocaties en eventueel ook op uitbreidingslocaties in andere kernen, wordt daarmee met 100 woningen rekening gehouden. Let wel, het betreft een inschatting en het gaat dus om plannen die nu nog niet bekend zijn. Dinteloord Zuid-West Dinteloord Zuid-Oost Steenbergen Noord Steenbergen West (*) Overig kernen Totaal

125 275 250 250 100 1000

(*) Voor de realisatie van deze woningbouwontwikkeling is de aanleg van de randweg randvoorwaardelijk.

Woningbouwpotentie Hoofdstuk 3 laat zien dat er potentie is voor extra woningbouw boven op de minimale bouwopgave die tot 2040 bestaat. Door binnenlandse en buitenlandse ontstaat de potentie tot het verhogen van de woningbouwaantallen met 1.398 woningen. Voor nadere uitwerking in plannen worden de hierboven benoemde 1.000 woningen geprioriteerd. Deze uitbreiding is ook goed te onderbouwen en de daaruit volgende opgave is al groot voor Steenbergen. Bij nieuwe prognoses en/of bijstelling van de lijst bouwprojecten op basis van de systematiek van jaarlijkse monitoring kan nieuwe plancapaciteit aangedragen worden die voortvloeit uit de extra ambitie van 1.398 woningen. Op basis van de jaarlijkse monitoring kan bezien worden of het echt om 1.398 woningen gaat en of dat dan ook de gewenste en realistische aantallen zijn. 4.3.3. Conclusie Conclusie is dat de plannen voor Dinteloord Zuid-West, Dinteloord Zuid-Oost en SteenbergenNoord geprioriteerd opgepakt gaan worden. Na de financiële doorberekening van de randweg Steenbergen kan woningbouw aan de noordzijde van de randweg ook opgepakt worden. Het is wenselijk om het uitgangspunt van gelijkmatige verdeling van woningbouw over de kernen los te laten en in Steenbergen en Dinteloord meer woningen te bouwen. 4.4. Hoe verder vorm te geven de kwantitatieve opgave 4.4.1.

Vaststelling nieuwe omgevingsvisie In het proces om te komen tot vaststelling van de Omgevingsvisie, geplande vaststelling vergadering gemeenteraad december 2025, worden in ieder geval de hier genoemde grotere locaties benoemd. De Omgevingsvisie geeft de ruimtelijke kaders aan waar woningbouw kan landen. De ruimte die de Omgevingsvisie gaat bieden gaat waarschijnlijk ruimer zijn dan de in dit document genoemde eerst te onderzoeken uitbreidingslocaties. De reden om ruimere gebieden aan te wijzen in de Omgevingsvisie dan de hierin opgenomen ambitie is eenvoudig. Het hier gekozen scenario is geen absolutisme. Er zijn veel veranderingen van buitenaf die invloed kunnen

15

hebben op een eenmaal vastgestelde koers. De wereld en dus ook de toekomst van de gemeente is maar tot op bepaalde hoogte maakbaar. De ontwikkeling van de economie kan van invloed zijn op het bouwtempo. Als de economie krimpt zal dit gevolgen hebben voor de woningbehoefte in negatieve zin, terwijl als de economie harder groeit dit een grotere vraag met zich mee kan brengen dan nu gedacht. Hetzelfde geldt voor het beleid ten aanzien van buitenlandse migratie. Als door nieuw rijksbeleid de buitenlandse migratie echt gaat afnemen zal dit ook gevolgen hebben voor de woningbehoefte. Door meer ruimte te bieden in de Omgevingsvisie voor woningbouw, dan aangegeven in deze notitie, ontstaat er ruimte om snel op te schalen als de vraag naar woningen toch groter blijkt te zijn dan nu verwacht. De hier aangewezen systematiek die wordt vertaald in de Omgevingsvisie zorgt voor flexibiliteit waardoor op niet voorziene omstandigheden zowel in negatieve als positieve zin snel gehandeld kan worden. 4.4.2. Vaststelling woningbouwprogramma/volkshuisvestingsprogramma/lijst met woningbouwplannen De voorgestelde koers vormt de basis voor het vaststellen van een meer gedetailleerd woningbouwprogramma en volkshuisvestingsprogramma. Per 1-1-2026 is een verplichting voor gemeenten opgenomen om een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen in de nieuwe wet Versterking regie volkshuisvesting.

Ook zonder deze verplichting zou het wenselijk zijn om een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Een volkshuisvestingsprogramma is breder dan een woningbouwprogramma. Een woningbouwprogramma gaat over nieuwbouw, terwijl een volkshuisvestingsprogramma breder is. In een volkshuisvestingsprogramma wordt ook gekeken naar de bestaande woningvoorraad en naar de huisvesting van specifieke doelgroepen. Het volkshuisvestingsprogramma heeft dus een ruimere scope dan de ruimtelijke component. In deze strategie gaat het om het aspect woningbouwproductie. Op basis van een woningbouwprogramma wordt besloten om nieuwe plannen te ontwikkelen. Op dit moment hebben we al een dergelijk woningbouwprogramma (=de lijst met woningbouwprojecten) wat jaarlijks wordt geactualiseerd door de gemeenteraad. Strikt formeel is het college het bevoegde gezag waar het betreft het woningbouwprogramma. Maar gelet op het belang is dit bij de gemeenteraad weggelegd. Er zal nog wel worden gekeken of er juridisch anders vorm aan moet worden gegeven, maar wel met borging van de invloed van de gemeenteraad. Het woningbouwprogramma is op dit moment de door de gemeenteraad jaarlijks vast te stellen lijst met bouwprojecten (woningbouwplannen). Door de vaststelling van deze lijst wordt bepaald aan welke plannen gewerkt gaat worden (de zogenaamde zachte plannen worden vastgesteld).

Dit houdt niet altijd in dat er zachte plannen worden toegevoegd er vallen ook plannen af van de lijst (deze af te vallen plannen maken onderdeel uit van de 30% overcapaciteit). Er wordt rekening gehouden met een overcapaciteit van 30% omdat dit het gemiddelde percentage landelijk is van plannen die uiteindelijk niet ontwikkeld gaan worden. Door de jaarlijks vaststelling van de lijst met bouwprojecten ontstaat er een beleidscyclus waardoor kan worden ingesprongen op actuele ontwikkelingen, bijvoorbeeld in de economie of wijzigingen in het rijksbeleid. De bedoeling is om de hier genoemde grotere locaties met de globaal genoemde aantallen toe te voegen als te onderzoeken zachte plannen in de nieuwe lijst met bouwprojecten 2025.

16

4.5 Conclusie: Om flexibel te kunnen zijn en te handelen is het noodzakelijk om elk jaar het woningbouwprogramma tegen het licht te houden en daar waar nodig bij te stellen.

17

Hoofdstuk 5: Resultaten uitgevoerde regionale woningmark tonderzoek prijsk lasse woningen k oop en huur in relatie tot woondeal. 5.1. Afspraken typologie woningen regionale woondeal ((looptijd t/m 2030) In de regionale woondeal is de volgende woningbouwdifferentiatie afgesproken. Procentuele verdeling typologie woningen op grond van de woondeal periode 2022 t/m 2030 Sociale huur (onder de liberalisatiegrens2)

Goedkope koop3

Betaalbare koop4/Midden huur (exclusief goedkope koop)

Dure koop/dure huur

30%

10,1%

26,56%

33,33%

Voor de te bouwen woningen in de periode tot en met 2030 vormt dit het uitgangspunt. Omdat er uit het woningmarktonderzoek naar voren kwam dat er meer vraag is naar goedkope en betaalbare koopwoningen, minder naar sociale huur, wordt deze constatering apart onder de aandacht gebracht. 5.2 resultaten uitgevoerde regionale woningmarkt voor de periode na 2030 Op basis van het gehouden woningmarktonderzoek ( *bron: Regionaal Woningmarktonderzoek WestBrabant, Tholen en Noord-Beveland, juni 2023 van in.fact.research) blijkt dat procentueel de volgende vraag is te verwachten ten aanzien van de categorieën sociale huur, betaalbare koop en midden huur en dure koop en dure huur. Als gemeente hanteren we op grond van de vastgestelde woonzorgvisie nog een andere categorie namelijk goedkope koop. Uit het gehouden woningmarktonderzoek blijkt dat hier een behoefte is van 15,4% in de periode van 2030-2040.

Liberalisatiegrens: Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. De huur mag van en sociale huurwoning mag nooit hoger zijn dan de liberalisatiegrens. Maar of en hoeveel huurtoeslag iemand krijgt, hangt ook af van leeftijd, woonsituatie en inkomen. 3 Goedkope koop: Categorie die wij als gemeente apart hanteren. Dit zijn woningen die verkocht worden onder maximale koopgrens van een starterslening (€ 275.000, -). De in het woningmarktonderzoek gehanteerde prijs ligt lager, waardoor de verwachte vraag nog iets hoger zal liggen dan opgenomen in de tabel. 4 Betaalbare koop in de woondeal betreft woningen met een prijs onder de € 355.000, -. Per 1-1-2024 wordt landelijk voor betaalbare koop een maximale koopprijs aangehouden van € 390.000, -. De regionale woondeal kent geen categorie goedkope koopwoningen. 2

18

Procentuele woningbehoefte 2030-2040 op basis van woningmarktonderzoek juni 2023 Sociale huur (onder de liberalisatiegrens5)

Goedkope koop6

Betaalbare koop7/Midden huur (exclusief goedkope koop)

Dure koop/dure huur

7%

15,4%

31,6%

46%

Het verschil tussen de behoefte aan sociale huur en aan uitbreiding op grond van de huidige regionale woondeal, die loopt tot en met 2030, en de woningbehoefte voor de periode 2030 tot 2040, is dermate groot dat voor de periode tot 2030-2040 niet van hetzelfde uitgangspunt kan worden uitgegaan zoals opgenomen in de huidige woondeal. In 2025 wordt de regionale woondeal aangepast. De omvang van de sociale huur vormt hierbij een aandachtpunt. Overigens is nu nog niet bekend of de woondeal wordt verlengd voor de periode na 2030. Aanvullend op het voorgaande is het van belang om niet alleen naar nieuwbouw van sociale huurwoningen te kijken maar ook naar de verkoop van sociale huurwoningen. De verkoop van sociale huurwoningen kan op termijn ook een bijdrage leveren om meer aansluiting te zoeken bij de woningvraag. Zowel in de regio, maar in eerste instantie met de Woningstichtingen, zal overleg dienen plaats te vinden over de omvang van de sociale huursector en de hieraan gekoppelde nieuwbouw voor de periode tussen 2030 en 2040. In overleg met de woningstichtingen zal in het verlengde hiervan ook moeten worden gekeken naar de financiële consequenties (grondprijs, grondexploitatie, middelen uit verkoop van huurwoningen), zowel voor de corporaties, de ontwikkelaar en gemeente.

5.3 Woningbouwdifferentiatie gebiedsontwikkelingen na 2030 Voor de woningbouwdifferentiatie voor de twee projecten in Dinteloord is aangesloten bij het regionaal woningmarktonderzoek 2023 van In Fact Research. Daarin is ook de woningbouwbehoefte voor de kern Dinteloord zichtbaar gemaakt. Daarin is ook de woningbouwbehoefte voor de kern Dinteloord zichtbaar gemaakt. Wat betreft sociale huur is er vanwege het al aanwezige grote aantal sociale huurwoningen (34% in de kern zelf, exclusief buitengebied) een lager percentage aangehouden in Dinteloord dan conform het onderzoek. Het idee hierachter is om de sociale huur meer gelijkmatig te verdelen over de gemeente en dus op dit punt meer sturend op te treden.

Liberalisatiegrens: Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. De huur mag van en sociale huurwoning mag nooit hoger zijn dan de liberalisatiegrens. Maar of en hoeveel huurtoeslag iemand krijgt, hangt ook af van leeftijd, woonsituatie en inkomen. 6 Goedkope koop: Categorie die wij als gemeente apart hanteren. Dit zijn woningen die verkocht worden onder maximale koopgrens van een starterslening (€ 275.000, -). De in het woningmarktonderzoek gehanteerde prijs ligt lager, waardoor de verwachte vraag nog iets hoger zal liggen dan opgenomen in de tabel. 7 Betaalbare koop in de woondeal betreft woningen met een prijs onder de € 355.000, -. Per 1-1-2024 wordt landelijk voor betaalbare koop een maximale koopprijs aangehouden van € 390.000, -. De regionale woondeal kent geen categorie goedkope koopwoningen. 5

19

De volgende woningbouwdifferentiatie wordt voorgesteld. Dinteloord Z-W Sociale huur Goedkope koop Betaalbare koop/ midden huur Dure koop / dure huur

30% 35% 35%

Dinteloord Z-O 10% 20% 35% 35%

Met de bestaande woningbouwvoorraad in de sociale huur klasse daarbij opgeteld, blijft Dinteloord 30% sociale huurwoningen houden. In Steenbergen-Noord en West kan voorlopig wel bij differentiatie uit de woondeal worden aangesloten. Een eventuele bijstelling hiervan kan gedurende het gebiedsontwikkelingsproces worden doorgevoerd. 5.4. Financiële verevening Gemeentelijk grondbeleid en een Nota kostenverhaal kunnen de mogelijkheid bieden om middelen uit woningbouwlocaties met minder dan 30% of geen sociale huurwoningbouw te verevenen met locaties waar 30% of meer sociale huurwoningen worden gebouwd. Deze mogelijkheden zijn juridisch aanwezig, maar zijn in het huidige beleid van de gemeente Steenbergen nog niet opgenomen. Zowel het gemeentelijk grondbeleid als de Nota kostenverhaal zullen hierop worden aangepast. 5.5. Gevolgen afspraken prijsklassen woondeal Op dit moment is nog niet duidelijk wat er met de woondeal gebeurd. Feit blijft wel dat er los van de uiteindelijke uitkomst van de discussie rondom de herziening van de woondeal een grote vraag is naar (kleinere) woningen voor één of twee persoonshuishoudens, in de goedkope en betaalbare koop. Conclusie Ten aanzien van de kwalitatieve opgave, prijsklasse en koop of huur dient meer aansluiting te worden gezocht bij de daadwerkelijke behoefte. Het aantal van 30% sociale huur is te hoog als je kijkt naar de periode 2030-2040.

Hierbij dient wel aangetekend te worden dat de woondeal loopt tot en met 2030 en het nu nog niet bekend is of er ook na 2030 nog wordt vastgehouden aan de 30% sociale huur eis in nieuwbouwplannen. Er worden nu geen percentages genoemd waar het betreft de nieuwbouw na 2030 vanwege twee redenen: •

•

20

Er blijken grote verschillen te zijn per kern. In de kleine kern zijn erg weinig sociale huurwoningen. In de Woonvisie is al aangegeven dat we niet willen dat wonen in de kleine kernen alleen voor de meer welgestelden is. Daarnaast zien we dat in Dinteloord het aantal bestaande sociale huurwoningen al boven de 30% ligt en ook in Steenbergen Centrum als wijk is het aantal sociale huurwoningen erg hoog. Maatwerk per kern, wijk is dus wenselijk. Bij het bepalen van de omvang van de sociale huurwoningvoorraad in een kern moet niet alleen gekeken worden naar de nieuwbouw maar ook de verkoop van sociale huurwoningen kan een bijdrage leveren om te komen tot meer gedifferentieerde wijken/kernen. Dit speelt vooral in Dinteloord en Steenbergen.

Om het voorgaande verder vorm te geven/uit te werken zal: •

• •

21

Overleg dienen plaats te vinden met de in de gemeente actieve woningstichtingen, Stadlander, Woonkwartier en Woonzorg Nederland. Zij moeten in staat zijn sociale huurwoningen te kunnen bouwen (financieel en beschikbare capaciteit) en er moeten goede afspraken gemaakt worden in welke staat de sociale huurwoningen van corporaties verkocht kunnen worden. Er nader onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden tot financiële verevening tussen verschillende woningbouwlocaties. Een gemeentelijk woningbouwprogramma qua koop, huur en prijsklasse worden uitgewerkt, uitgesplitst naar kern en locatie dat van invloed zal zijn op de bebouwingsdichtheid van de nader op haalbaarheid te onderzoeken bouwlocaties.