Toelichting bestemmingsplan Hoogstraat 1 2410505.pdf

Maar ook de ruimtelijke inrichting en crisisbeheersing zijn belangrijk voor het beperken van overstromingsrisico’s. 3. Gezond water Samen met partners werken aan het verbeteren van de waterkwaliteit. Gezond water met veel natuur in en om het water en aantrekkelijk voor iedereen. 4. Voldoende water Het tegengaan van verdroging en het vergroten van de beschikbaarheid van grond- en oppervlaktewater vraagt om maatwerk. Vasthouden en infiltreren van water staat bovenaan.

PAG 47 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

5. Vaarwegen We zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van vaarwegen voor vlot en betrouwbaar scheepvaartverkeer en kijken naar het recreatieve belang van vaarwegen. 6. Waterketen Alle zuiveringen, rioolgemalen, afvalwatertransportleidingen en persstations die van belang zijn om afvalwater schoon te maken, onderhouden en vernieuwen we duurzaam en efficiënt. Er is aandacht voor innovaties, verminderen van het gebruik van grondstoffen en het opvoeren van het produceren van grondstoffen uit afvalwater. Deze taken zijn in het Waterbeheerprogramma verder uitgewerkt naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; Keur, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. Keur De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt in beleids- en algemene regels. Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is in de Algemene regels bij de keur het volgende opgenomen: 1 Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 500 m² stelt het waterschap geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.

2 Bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 500 m², maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m) 5 Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig.

PAG 48 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Legger De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven. 4.11.2 Watersysteem Oppervlaktewater Het oppervlaktewater in en nabij het plangebied is weergegeven in Figuur 16.

Figuur 16: uitsnede legger oppervlaktewateren

PAG 49 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Waterschapsbelangen Er zijn in het plangebied geen watergangen of andere oppervlaktewaterlichamen aanwezig. In de nabijheid van het plangebied zijn wel enkele categorie A en categorie B waterlopen aanwezig en nabij de Kapelaan Kockstraat is een waterkering en een beschermingszone A waterkering gelegen. Gezien de afstand tussen het plangebied en deze oppervlaktewaterlichamen, heeft het plangebied geen invloed op de oppervlaktewaterlichamen en de oppervlaktewaterlichamen hebben geen invloed op het plangebied. Grondwater De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied bedraagt circa 32 centimeter onder maaiveld (bron: bodemdata.nl). Watersysteemkwaliteit en ecologie Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Schoonwater Omdat we van het gemengde stelsel gaan afkoppelen zal de hoeveelheid schoonwater meer toenemen dan de toename verhard oppervlak. Dit kan op de Boomvaart (A-watergang) in de basis hydrologisch ontvangen worden.

Regenwater dient geborgen te worden en zoveel als mogelijk in de bodem binnen het plangebied worden geïnfiltreerd te worden. De locatie dient namelijk hydrologisch neutraal ingericht te worden. Het hydrologisch neutraal bouwen houdt daarnaast in dat de toename aan afvoerend verhard oppervlak gecompenseerd moet worden door het creëren van extra berging, zodat er geen toename is van afvoer naar omliggende gebieden. Voor lozing op de Boomvaart gelden de regels van voldoende berging (60 mm voor nieuw verhard oppervlak) en maximale lozing van 2l/s/ha. Bij de verdere ontwikkeling dient men rekening te houden met de geldende oppervlaktewaterpeilen uit het peilbesluit (Peilbesluiten (brabantsedelta.nl)). Toename verhard oppervlak Tabel 6 geeft een overzicht van de toename van het verhard oppervlak.

PAG 50 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Onderdeel

Bestaand (m²)

Planvoornemen (m²)

Toename (m²)

Bebouwing

.

.



Terreinverharding

.

.



Totaal toename

.

Tabel 6: toename verhard oppervlak

De totale toename van het verhard oppervlak als gevolg van het planvoornemen bedraagt circa 1.156 m². Berekening bergingsopgave In het gemeentelijk waterbeleid van de gemeente Steenbergen ‘GRP Steenbergen 2020-2023’ wordt gesteld dat bij ontwikkelingen groter dan 2.000 m² de regels van de Brabant Keur gelden ten aanzien van het realiseren van waterberging. Het waterschapbeleid stelt dat bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 500 m², maar minder dan 10.000 m² compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater moeten worden getroffen conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m) De ter plaatse geldende gevoeligheidsfactor bedraagt ‘1’. Toepassing van de rekenregel op het planvoornemen leidt tot een minimale compensatie van 69 m³ (1.156 m2 x 1 x 0,06). In het bestemmingsplan is planologisch geborgd dat er voldoende waterbergingsmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd. Dit door in elke bestemming specifiek op te nemen dat water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan. Derhalve is het plan waterhuishoudkundig haalbaar en uitvoerbaar.

Infiltratiemogelijkheden De waterberging in de vorm van retentie zal worden gerealiseerd in de twee grotere groenzones (groenstroken worden wel verlaagd aangebracht, maar zijn te smal voor creëren van waterberging) en de aan te leggen HWA riolering die na regenval gedoseerd worden geledigd. Om niet meer dan landelijke afvoer te lozen op de Boomvaart wordt een stuw/overstortput geplaatst met een knijpvoorziening. Indien blijkt dat er zanderige grond ligt, zal een infiltratieriool kunnen worden aangelegd zodat hemelwater deels kan worden geïnfiltreerd in de bodem.

PAG 51 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Gelijktijdig met de aanvraag voor de lozingsvergunning zal nadere uitwerking plaatsvinden in overleg met het waterschap.

4.12 Niet gesprongen explosieven onderzoek In overleg met de gemeente is afgesproken dat het niet gesprongen explosievenonderzoek na de sloopwerkzaamheden zal worden uitgevoerd. De rapportage en analyse van het onderzoek zal gelijktijdig met het indienen van de omgevingsvergunning worden aangeleverd en is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

PAG 52 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

5. Juridische opzet 5.1 Algemeen Het voorliggend bestemmingsplan heeft tot doel een planologisch kader te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Bestemmingen Bestemming ‘Groen’ De diverse groenvoorzieningen binnen het plangebied hebben de bestemming ‘Groen’ gekregen. Het betreft hier groen dat bestemd is voor plantsoenen, beplantingen, grasvelden en/of wadi’s. Ook kleinschalige groenvoorzieningen, zoals de groenstroken voor de voortuinen, zijn bestemd als ‘Groen’ om hun functie te waarborgen. Gebouwen zijn ter plaatse van deze bestemming in principe niet toegestaan. Bestemming ‘Tuin’ Gronden die gelegen zijn voor de voorgevel van een woning zijn bestemd met de bestemming ‘Tuin’. Gebouwen zijn ter plaatse van deze bestemming niet toegestaan, uitgezonderd erkers. Bestemming ‘Verkeer’ De infrastructuur zoals wegen, openbaar parkeren, fiets- en voetpaden van het plangebied is opgenomen in de bestemming ‘Verkeer’. Bestemming ‘Wonen’ Het overgrote deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Wonen’. De toegestane woningtypologieën zijn per bouwvlak aangegeven.

PAG 53 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

6. Haalbaarheid 6.1 Financiële haalbaarheid Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de ontwikkelende partij. Van deze verplichting kan worden afgezien indien het kostenverhaal inclusief planschade en bovenwijkse voorzieningen op een andere manier is geregeld. Voor deze locatie hebben gemeente en initiatiefnemer een overeenkomst gesloten waarin bovenstaande is opgenomen en vastgelegd. Op deze wijze is voldaan aan de borging van de financiële uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke haalbaarheid 6.2.1 Omgevingsdialoog De initiatiefnemer van de ontwikkeling aan de Hoogstraat in Welberg heeft de omgeving betrokken bij de planvorming om het plan meer draagkracht te geven. Op 27 juni 2023 is er een inloopavond geweest waar het plan door de initiatiefnemer is gepresenteerd aan de omwonenden. Naar aanleiding van deze avond zijn er vragen gesteld en opmerkingen geplaatst. De initiatiefnemer heeft daartoe het plan aangepast en heeft daarna de omwonenden opnieuw uitgenodigd op 30 augustus 2023 om de wijzigingen te presenteren. Naar aanleiding van de tweede avond zijn wederom vragen gesteld. In overleg met de gemeente zijn deze vragen beantwoord en gemotiveerd om vervolgens in procedure te kunnen gaan. De verslagen van beide avonden met de motivaties, presentaties en bijlagen zijn als bijlage 6 toegevoegd. Daarnaast zijn er meerdere contactmomenten geweest met individuele omwonenden. Hieronder volgt een overzicht. Planwijzigingen naar aanleiding van de participatie Naar aanleiding van de verschillende overleggen die hebben plaatsgevonden met omwonenden en ter verduidelijking van de eerder genoemde verslaglegging, brengen we de tijdslijn van de overleggen en de highlights van de daaruit volgende planwijzigingen hierbij in chronologische vorm in beeld:

PAG 54 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

 02/06/23 - Omwonenden door middel van huis aan huis schrijven uitgenodigd voor een inloopavond op 27/06/24.  27/06/23 - Inloopavond planpresentatie  30/08/23 - Presentatie planwijzigingen naar aanleiding van vragen en opmerkingen vanuit de omwonenden t.o.v. de getoonde plannen op 27/06/23. De wijzigingen zijn als volgt te duiden:

Figuur 17 oud plan d.d. 27/06/23 links en nieuw plan d.d. 30/08/23 rechts met daarop aangegeven alle 9 wijzigingen

1 Waterafvoer achter B blokken wordt d.m.v. straatkolken/riolering met ruime dimensie ingevuld; 2 B blokken worden minder hoog (7 i.p.v. 8 m1), minder diep, bijgebouw wordt verschoven vanaf belendende achtertuinen Kapelaan Kockstraat; 3 C blok krijgt verkleind bouwoppervlak + verder van erfgrens Hoogstraat 5 + verlaging bouwhoogte van 8 tot 7 meter + balkons niet richting Hoogstraat 5 + bergingen los van belending + geen ramen 1e verdieping richting Hoogstraat 5; 4 In de verkoopstukken naar bewoners worden geen dakkapellen aangeboden als optie; 5 Er wordt oriëntatie-verlichting in brandgang aangebracht t.b.v. veiligheid; 6 Bestaand groen wordt waar mogelijk opnieuw ingezet; 7 Hagen aanbrengen t.p.v. erfscheiding achtertuinen Kapelaan Kockstraat + belending Hoogstraat 5; 8 Bespreken privacy/overlast uitrit t.p.v. Hoogstraat 14;

PAG 55 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

9 Bespreken privacy Hoogstraat 5;

Figuur 18 gebouwprofielen gepresenteerd 30/08/23 met de aangepaste verlaagde hoogtes

PAG 56 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 19 impressie plan d.d. 30/08/23 waarop onder meer te zien is dat de bijgebouwen levensloopbestendige woningen zijn verschoven t.o.v. belendende achtertuinen Kapelaan Kockstraat (wijziging #2)

 13/09/23 - Overleg omwonenden Hoogstraat 14 met ontwikkelaar waarin afspraken gemaakt zijn over maatregelen bescherming privacy naar aanleiding van uitrit plan.  18/09/23 - Overleg omwonenden Hoogstraat 5 met ontwikkelaar waarin nadere afspraken worden gemaakt zijn over maatregelen bescherming privacy naar aanleiding van het voorgestelde sociaal woonblok C.

PAG 57 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 20 impressie met links sociaal woonblok, in het midden de bergingen en rechts Hoogstraat 5, uiteindelijk resultaat uit overleg met bewoners Hoogstraat 5 op 09/01/2024

 28/09/23 - Vragen omwonenden naar aanleiding van presentatie 30/08/24 besproken met gemeente en antwoorden daarna gedeeld per mail met omwonenden.  28/11/23 - Openstaande vragen/opmerkingen van omwonenden besproken in een gezamenlijk overleg met afgevaardigden omwonenden, wethouder, behandelende ambtenaren, architect en ontwikkelaar.  29/11/23 - Verslaglegging en afsprakenlijst van overleg 28/11/24 gedeeld met omwonenden.  09/01/24 - Overleg met omwonenden bij architect over kapvormen levensloopbestendige woningen in aanwezigheid van afgevaardigden omwonenden, architect en ontwikkelaar.

PAG 58 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 21: getoonde kapvormen d.d. 09/01/24 waarna omwonenden keuze hebben gemaakt voor platte versie (onderste verbeelding)

 10/01/24 - Opties kapvormen zoals besproken op 09/01/24 gedeeld met omwonenden. Het overleg heeft geresulteerd in een platdakverdieping i.p.v. de eerder voorgestelde zadeldakverdieping. De hoogte van de hoofdbouw wordt hierdoor een meter lager (6 i.p.v. 7 meter) en de gevellijn van de dakverdieping verschuift in het plan waarmee de afstand tot de erfafscheiding van de Kapelaan Kockstraat wordt vergroot. Door de kapvorm zijn dakkappelen niet meer te plaatsen wat recht doet aan de privacy van de omwonenden. Op de bovenverdieping wordt het woonprogramma zo ingedeeld dat aan de achterzijde de installatieruimte wordt gesitueerd.

PAG 59 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 22: doorsnedeprofiel met boven het oude profiel met zadeldak bij Bouwblok B1 en onder het nieuwe profiel met opbouw met platdak bij Bouwblok B1

 19/01/24 - Mailoverleg omwonenden over afspraken indeling plattegronden

Figuur 23: plattegronden en doorsnede levensloopbestendige woning met op verdieping installatieruimte gesitueerd aan de achtergevel

PAG 60 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

 22/01/24 - Bijpraten omwonenden Hoogstraat 5 met ontwikkelaar waarin nadere afspraken worden gemaakt zijn over maatregelen t.b.v. bescherming privacy naar aanleiding van het voorgestelde sociaal woonblok C. De achterzijde van de bergingen wordt de nieuwe erfafscheiding tussen Hoogstraat 5 en het plan. De bergingen krijgen een zadeldak zodat inkijk vanuit het sociale woonblok wordt voorkomen. De bergingen zijn maar vanaf één kant bereikbaar, de achterzijde wordt een onderhoudsarme afwerking in overleg met de bewoners van Hoogstraat. Het bouwblok is t.o.v. 27/06/23 met 1 meter in hoogte verlaagd en het blok is verder het plan in geschoven waardoor de afstand ten opzichte van Hoogstraat 5 is vergroot.

Figuur 24: doorsnedeprofiel met links sociaal woonblok, in het midden de bergingen en rechts Hoogstraat 5 met daarin gevisualiseerd de afspraken m.b.t. getroffen maatregelen t.b.v. bescherming privacy

 09/02/24 - Mailoverleg met omwonenden over afspraken indeling plattegronden techniek B1 blokken.  14/02/24 - Mailoverleg met omwonenden over afspraken indeling plattegronden techniek B2 blokken.  21/03/24 - Gepland overleg bijpraten omwonenden Hoogstraat 5 met ontwikkelaar.

PAG 61 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 25: vogelvlucht met daarin gevisualiseerd alle verwerkte afspraken met omwonenden

Figuur 26: impressie met daarin gevisualiseerd de aangepaste levensloopbestendige woningen (type B1 en B2) en het aangepaste sociaal woningblok type C in hoogte (7 i.p.v. 8 meter)

PAG 62 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 27: impressie met daarin gevisualiseerd de tweekappers(type D) ende rijwoningen (type E)

PAG 63 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 28: inrichtingsplan met daarin vastgelegd de resultaat afspraken met omwonenden

PAG 64 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Figuur 29: vogelvlucht plan daarin gevisualiseerd alle verwerkte afspraken met omwonenden

6.2.2 Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. De daaruit voortvloeiend vragen en opmerkingen zijn verwerkt in dit document. 6.2.3 Terinzagelegging Het ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening zes weken ter inzage gelegd, waarbij iedereen zijn mondelinge of schriftelijke zienswijze kenbaar kon maken. De gemeente heeft de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan via de gebruikelijke kanalen gecommuniceerd (huis-aan-huis krant, gemeenteblad en via de website van de gemeente). Er zijn zienswijzen ingediend, die in de nota van zienswijzen van een reactie zijn voorzien (zie bijlage 7). Naar aanleiding van de zienswijzen is paragraaf 4.11 Watertoets aangepast om aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen. Daarnaast is conform het verzoek van de omwonenden op de verbeelding de maximale

PAG 65 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

bouwhoogte van de levensloopbestendige woningen ter hoogte van de Hoogstraat verlaagd van 7m naar 6m. Tot slot zijn door de gemeente Steenbergen ambtshalve wijzigingen doorgevoerd:  In de toelichting zijn paragraaf 6.2.1, 6.2.3 en 6.2.4 uitgebreid of toegevoegd.  Op de verbeelding is als gevolg van overleg met omwonenden een aanduiding toegevoegd, waarmee de maximale bouwhoogte van de bergingen behorend tot de sociale woningen is verhoogd van 3m naar 5m. Daarmee samenhangend is in de planregels een regel toegevoegd aan artikel 6.2.2, waarmee de maximale bouwhoogte van de bergingen behorend tot de sociale woningen wordt verhoogd van 3m naar 5m.  Op de verbeelding zijn enkele bestemmingen ‘Groen’ verwijderd, dit uit het oogpunt van flexibiliteit. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn planten, struik- en houtgewassen ook toegestaan.  Het plangrens van het bestemmingsplan is op de verbeelding verlegd zodat het gehele perceel 5102 wordt herbestemd. Ter plaatse van de uitbreiding van het plangebied zijn de bestemmingen met ‘Groen’ en met ‘Verkeer’ ingetekend.  Tot slot is het id-nummer geactualiseerd in de planregels en op de verbeelding naar de status van vastgesteld bestemmingsplan.

PAG 66 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

Bijlagen Bijlage 1 — asbestonderzoek Bijlage 2 — akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 3 — aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 4 — quickscan flora en fauna Bijlage 5 — stikstofdepositie-onderzoek Bijlage 6 — verslag omgevingsdialoog Bijlage 7 — nota van zienswijzen

PAG 67 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting

PAG 68 | Bestemmingsplan Hoogstraat 1 Toelichting