SV De Boogerd - Toelichting 2428786.pdf

PARTIËLE HERZIENING STRUCTUURVISIE DE BOOGERD TOELICHTING BEHOREND BIJ RAADSBESLUIT RD2400257

[Geef tekst op]

www.gemeente-steenbergen.nl

Partiële herziening structuurvisie Steenbergen

Aveco de Bondt BV Holten - Amstelveen - Breda - Eindhoven - Nieuwegein Postbus 64, 7450 AB Holten T +31 88 004 82 12 info@avecodebondt.nl

Gemeente Steenbergen

www.avecodebondt.nl

Toelichting

project projectnummer projectleider

versie fase auteur

De Boogerd 231122 Wilrik Hengstmengel

3.0 Vastgesteld Wilrik Hengstmengel

paraaf gecontroleerd

Toby van Baast MSc

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

Inhoudsopgave 1

Inleiding

6

2

Planbeschrijving

7

3

Structuurvisie 2012 Steenbergen

9

4

Afweging

11

5

Partiële herziening

12

6

Conclusie

13

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

Aangepaste kaart Nota van zienswijzen

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

1

Inleiding

Op 27 januari 2022 heeft de gemeenteraad van Steenbergen de motie ‘grondaankoop Kruisland’ aangenomen. Hierin heeft de raad opdracht gegeven om actief in gesprek te gaan voor het verwerven van gronden voor woningbouw in Kruisland. Om te voorzien in de woonbehoefte voor Kruisland heeft de gemeente gronden verworven om een woningbouwontwikkeling in gang te zetten. De ambitie van de gemeente is om het dorp voor de toekomst vitaal te houden. Het moet mogelijk zijn voor jongeren om in Kruisland een huis te kopen of te huren. Vanwege de vergrijzing is er ook behoefte aan woningtypes voor ouderen. Door gepaste nieuwbouw te realiseren hoeven jongeren en ouderen het dorp niet meer te verlaten en blijft Kruisland als dorp vitaal. De gemeente Steenbergen heeft de inwoners van Kruisland reeds in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken. Dit heeft geresulteerd in een gedragen plan voor een nieuwe woonwijk met 80 woningen. Samen met de inwoners van Kruisland is via een klankbordgroep de nieuwe woonwijk vormgegeven. De woonwijk is gesitueerd op een voormalige boomgaard en draagt om die reden de naam De Boogerd, wat een Kruislandse vertaling is van boomgaard. De uitgangspunten zijn een dorpse uitstraling met beperkte bouwhoogten, woningen voor verschillende doelgroepen in een groene omgeving. Het plan is echter binnen het vigerende planologisch regime niet mogelijk.

Afgezien van een strijdigheid met het bestemmingsplan “Buitengebied Steenbergen” (en de daarop volgende 1e herziening), is het plan niet passend binnen de geldende (geactualiseerde) gemeentelijke Structuurvisie. Om de strijdigheid van het voorliggende planvoornemen met de Structuurvisie op te heffen is onderhavige partiële herziening opgesteld. Deze zal door de gemeente worden vastgesteld en hierna onderdeel gaan uitmaken van de Structuurvisie. De ontwerp partiële herziening structuurvisie ‘De Boogerd’ heeft op basis van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 21 december 2023 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. De ontvangen zienswijzen zijn in volle omvang gewogen en in een nota van zienswijzen samengevat en voorzien van een puntsgewijze reactie met inbegrip van de gevolgen voor de vast te stellen structuurvisie. Tevens is inzichtelijk gemaakt welke ambtshalve aanpassingen zijn gemaakt. De nota van zienswijzen is opgenomen in de bijlagen.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

2

Planbeschrijving

Om te voorzien in de woonbehoefte voor Kruisland heeft de gemeente gronden verworven om een woningbouwontwikkeling in gang te zetten. Samen met de inwoners van Kruisland is via een klankbordgroep de nieuwe woonwijk vorm gegeven. Het plangebied betreft een voormalige boomgaard direct ten zuiden van de kern van Kruisland. Deze locatie is momenteel begroeid met gras en verder onbebouwd en onverhard. Het plangebied heeft een oppervlak van circa 28.000 m² en staat kadastraal bekend als gemeente Steenbergen, sectie AB, perceelnummer 370 (gedeeltelijk). De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door omliggende woningen, sportvelden en agrarische gronden. Onderstaande stedenbouwkundige verkaveling vormt het uitgangspunt voor het bestemmingsplan. De uitgangspunten van het plan zijn een dorpse uitstraling met beperkte bouwhoogten en woningen voor verschillende doelgroepen in een groene omgeving. De ambitie van de gemeente is om het dorp voor de toekomst vitaal te houden. Het moet mogelijk zijn voor jongeren om in Kruisland een huis te kopen of te huren. Vanwege de vergrijzing is er ook behoefte aan woningtypes voor ouderen. Door gepaste nieuwbouw te realiseren hoeven jongeren en ouderen het dorp niet meer te verlaten en blijft Kruisland als dorp vitaal. De definitieve plannen worden momenteel nader uitgewerkt.

Stedenbouwkundige opzet De Boogerd. Bron: Gemeente Steenbergen, 2024.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

Het planvoornemen omvat de realisatie van 80 woningen, bestaande uit een mix van 65 grondgebonden woningen (13 vrijstaand, 8 twee-onder-één-kap en 44 rijwoningen) en 15 gestapelde woningen (appartementen). Het woonprogramma bestaat, zoals afgestemd binnen de Woondeal West-Brabant West, uit 25 sociale huurwoningen, 29 betaalbare koopwoningen en 26 dure koopwoningen. Binnen het plangebied is naast het wonen ruimte gereserveerd voor parkeren, groen en landschappelijke inpassing. De wijk heeft een groen, autoluw hart in het midden van de wijk. Er is sprake van een clustering van woningtypes. En zoals ook in andere wijken het geval, vindt de ontsluiting aan de binnenzijde van de wijk plaats. De basisgedachte van de landschappelijk inpassing is het aansluiten van de nieuwe woonwijk op haar omgeving met behulp van het toepassen van groene landschappelijke elementen. Om dit doel te bereiken is gezocht naar een balans in het landschap waarmee een vanzelfsprekendheid in de aanwezigheid van de nieuwbouw gecreëerd wordt.

Uitsnede luchtfoto van de kern Kruisland met de ligging van het plangebied aangeduid met rode contour. Bron: Cyclomedia Technology, 2023.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

3

Structuurvisie 2012 Steenbergen

De Structuurvisie 2012 is door de gemeenteraad vastgesteld op 31 mei 2012 (en partieel geactualiseerd op 26 september 2019) en bevat op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van de gemeente Steenbergen voor de komende 10 tot 15 jaar. De verschillende beleidsdocumenten met ruimtelijke consequenties zijn gebundeld tot een uitvoeringsgericht beleidsinstrument voor het gehele grondgebied van de gemeente Steenbergen.

Uitsnede visiekaart uit de Structuurvisie gemeente Steenbergen. Onderhavig plangebied is aangeduid met een rode cirkel.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

Op basis van de visiekaart zoals opgenomen in de structuurvisie is het plangebied gelegen buiten de bebouwde kom van Kruisland. Ter plaatse is sprake van de gebiedsaanduiding ‘Kreken tegen het zand’. In het buitengebied zijn landschap, natuur, cultuurhistorie en agrarische bedrijvigheid belangrijk. Het overgangsgebied tussen zand en klei aan de zuidoostzijde van Steenbergen vormt een laagdynamisch gebied, opgedeeld in een besloten bosgebied en het meer open krekenlandschap. In deze gebieden staat zowel de landbouwsector als het behoud en versterken van het groene karakter voorop. Binnen deze zone bestaan momenteel geen ontwikkelingsmogelijkheden voor (grootschalige) woningbouw. Onderhavig planvoornemen is daarmee niet passend binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Ten behoeve van het opheffen van de strijdigheid van onderhavig planvoornemen met de gemeentelijke structuurvisie en ter onderbouwing van het herbegrenzingsverzoek van het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ (Interim omgevingsverordening Noord-Brabant) dient voor onderhavig plangebied een partiële herziening van de structuurvisie te worden vastgesteld.

Systematiek structuurvisie toekomstige ontwikkelingen Harde plannen Op basis van de structuurvisie geldt dat woningbouwplannen of andere plannen, waarvan al zeker is dat zij worden gerealiseerd, worden aangemerkt als harde plannen. Een plan is hard als: 1. Het bestemmingsplan is vastgesteld. 2. Het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld en de gemeente geen eigenaar is van de grond, maar al wel contractvorming heeft plaatsgevonden op het gebied van de verrekening van kosten in de anterieure fase. (Anterieur wil zeggen dat de kostenverrekening op basis van een contract heeft plaatsgevonden met een ontwikkelaar of particulier). 3. Het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld, maar de gemeente eigenaar is van de grond en al duidelijk het voornemen heeft geuit om bepaalde grond voor een bepaald doel te ontwikkelen. Zoekgebied hoogdynamische ontwikkeling uitbreiding Er zijn ook locaties op de bij de structuurvisie behorende kaart opgenomen buiten de bebouwingscontouren, waar in de toekomst ontwikkelingen van nieuwe functies mogelijk zijn met een grote ruimtelijke impact. Deze “zachte” locaties worden aangeduid als zoekgebied hoogdynamische ontwikkeling. Indien er een duidelijke voorkeur is voor een bepaalde functie in het betreffende zoekgebied, dan wordt aan de betreffende grond een concrete aanduiding gegeven.

Indien er nog geen duidelijke voorkeur is dan is de aanduiding nader te bepalen aangegeven op de kaart. Bij het bepalen van het zoekgebied is gebruik gemaakt van de vastgestelde dorpsontwikkelingsplannen en de gebiedsvisie Steenbergen.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

4

Afweging

Een partiële herziening van de geldende Structuurvisie is noodzakelijk voor een doelmatige uitvoering van de voorgenomen woningbouwontwikkeling. De volgende afweging is hierbij gemaakt: De ambitie van de gemeente Steenbergen is om Kruisland voor de toekomst vitaal te houden en het basisvoorzieningenniveau van het dorp op peil te houden. De gemeente Steenbergen heeft alle potentiële woningbouwlocaties binnen de bestaande bebouwde kom en zoekgebieden voor hoogdynamische ontwikkelingen in Kruisland in beschouwing genomen om woningbouwontwikkeling met de schaal van onderhavig planvoornemen te kunnen realiseren. Hieruit is gebleken dat er feitelijk geen geschikte locaties aanwezig zijn die plaats kunnen bieden aan dit plan. Gelet op het ontbreken van inbreidingslocaties kan het aantal woningen in Kruisland enkel worden uitgebreid buiten de bebouwde kom. Bovendien waren enkel de gronden van onderhavig plangebied op reële wijze door de gemeente aan te kopen ten behoeve van de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Jarenlange pogingen om aan de noordkant van Kruisland gronden te verwerven, zijn immers mislukt. Het plangebied van “De Boogerd” zal worden aangeduid als hard woningbouwplan, conform de systematiek voor toekomstige ontwikkelingen uit de geldende Structuurvisie.

De gemeente is immers eigenaar van de grond en er is een duidelijk voornemen deze gronden voor een bepaald doel te ontwikkelen. De woningbouwontwikkeling is passend binnen de regionale woningbouwafspraken. In de Woondeal West-Brabant West is afgesproken dat de gemeente Steenbergen tot en met 2030 netto (inclusief sloop) minimaal 720 woningen toevoegt aan de woningvoorraad. Bruto (exclusief sloop) wordt uitgegaan van een toevoeging van minimaal 805 woningen. Het voorliggende woningbouwplan met 80 woningen draagt bij aan het behalen van die doelstelling. Daarnaast wordt in de woondeal ook aandacht besteed aan de huisvesting voor ouderen als specifieke doelgroep. Hiervoor zijn per gemeente geen harde streefcijfers afgesproken, maar wel is voor de regio het aantal van 3000 nultredenwoningen genoemd. In dit plan zullen ook nultredenwoningen worden opgeleverd. De specifieke hoeveelheid wordt nader ingevuld. In de woondeal is daarnaast afgesproken dat elk project voor 66% uit betaalbare woningen bestaat, waarvan 30% sociale huurwoningen. Betaalbare woningen zijn huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 en koopwoningen met een koopprijs tot € 355.000. Het minimum aantal woningen per project waarvoor deze afspraak geldt is 20 woningen. Het project bestaat voor 67,5% uit betaalbare woningen.

Het percentage sociale huurwoningen bedraagt met 25 woningen 31% (moet minimaal 30% zijn), het percentage betaalbare koopwoningen bedraagt met 29 woningen 36% (moet minimaal 36% zijn). Het percentage overige koopwoningen bedraagt met 26 woningen 32,5% (moet maximaal 33% zijn). Met dit woonprogramma voldoet het project aldus aan de regionale woondeal. Bij de stedenbouwkundige opzet van onderhavig planvoornemen is gelet op de beoogde inrichting en verkaveling rekening gehouden met de bestaande structuren in de directe omgeving en de kern Kruisland. Daarnaast is bij het ontwerp is rekening gehouden met inbedding binnen het landschap en is de landschappelijke inpassing gebaseerd op bestaande omgevingskwaliteiten en structuren in het gebied. Door het gebruik en de instandhouding van streekeigen soorten wordt de identiteit van het gebied bovendien versterkt. Met de beoogde ontwikkeling is kortom aansluiting gezocht bij omliggende stedenbouwkundige en landschappelijke structuren en waarden. Het plan leidt daarmee tot een duidelijke verbetering van de bestaande kwaliteiten.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

5

Partiële herziening

Gezien het voorgaande wordt de structuurvisie op de volgende punten als volgt herzien: • Toevoegen aanduiding ‘hard woningbouwplan’ ter plaatse van het plangebied van bestemmingsplan “De Boogerd” (nr. 3).

De volledige aangepaste kaart is als bijlage bijgevoegd.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

6

Conclusie

Door het toevoegen van “De Boogerd” als ‘hard’ woningbouwplan wordt de strijdigheid van het voorliggende planvoornemen met de Structuurvisie opgeheven.

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

Bijlage 1 Aangepaste kaart

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0

Bijlage 2 Nota van zienswijzen

datum referentie

1 oktober 2024 231122_AdB_RAP_0002_v3.0