Raadsvoorstel vestigen wet voorkeursrecht gemeenten RD2200024.pdf

gemeente Steenbergen

Samen maken we

RD2200024

geschiedenis

Raadsvergadering

750 jaar Steenbergen 25 jaar één gemeente www.steenbergen2022.nl

Agendanummer:

Onderwerp: Vestigen Wet Voorkeursrecht Gemeenten

Steenbergen; 25 januari 2022

Aan de raad, 1. Inleiding Binnen de stad Steenbergen doen zich mogelijkheden voor die kansen bieden voor de ontwikkeling van de stad Steenbergen en daarmee voor de gemeente als geheel. De eerste kans die zich voordoet betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein Reinierpolder III in samenwerking met de twee andere gemeenten die samen de Brabantse Wal gemeenten vormen (Bergen op Zoom en Woensdrecht). De Brabantse Wal gemeenten hebben gezamenlijk een strategische programmering vastgesteld wat voor Steenbergen betekent, dat in totaal ongeveer 30ha bedrijventerrein kan worden ontwikkeld. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het voorwaardelijk dat er regie gevoerd wordt op de grondposities op de locatie Reinierpolder III. De tweede kans betreft de mogelijkheid tot realisatie van een ontsluiting die Reinierpolder II ontsluit richting de Franseweg/Molenweg. En daarmee het centrumverkeer ontlast vanaf de ZeelandwegOost. In de wandelgangen reeds de westelijke rondweg genoemd. Deze ontsluiting is tevens van belang voor de ontwikkeling van Reinierpolder III. Het gehele vraagstuk van de rondweg is overigens op dit moment in onderzoek. De realisatie van een eventuele rondweg kan niet los worden gezien van de derde kans, namelijk woningbouw in het zuidwestelijke deel van Steenbergen.

Het betreft dan de locatie gelegen tussen het Doorndijkje en de bijbehorende watergang aan de westzijde en de Burgemeester van Loonstraat die nu min of meer de begrenzing van de bebouwde kom vormt. De eventuele realisatie van woningen kan daarmee een economische drager vormen van de verbetering van de infrastructuur. Genoemde kansen zijn in beginsel los van elkaar te ontwikkelen. De samenhang vormt echter de kracht. In het kader van de woningbouwversnelling en de regionale investeringsagenda WestBrabant West liggen er verschillende opgaven. Opgaven die zich bundelen in een integrale aanpak van genoemde kansen. En die kansen worden weer versterkt door de aansluiting op de A4. Teneinde tijd en ruimte te creëren om de kansen te benutten, de regie te voeren over de mogelijke ontwikkelingen en het tegengaan van speculatie wil de gemeente een voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten vestigen op de percelen zoals aangeduid in document 2202226 en ingetekend op de plankaart met documentnummer 2202227

www.eemeente-steenbergen.nl

2. Achtergrond Het gereedkomen van de A4 in 2014 en de structuurvisie 2012 en herzieningen daarvan in 2018 en 2019 hebben het gebied in de oksel van de A4 en de Zeelandweg-Oost op de kaart gezet voor toekomstige ontwikkelingen. Om de regie in dit gebied in handen te houden heeft het college in haar vergadering van 23 november 2021 besloten voorkeursrecht in het kader van de wet voorkeursrecht gemeenten voorlopig op te leggen conform artikel 6 van de wet voorkeursrecht gemeenten. Het hiervoor genoemde voorlopige voorkeursrecht vervalt na 3 maanden of wordt verlengd als de gemeenteraad het genomen besluit van het college bevestigd binnen de genoemde drie maanden. 3. Overwegingen Het beoogd effect van het vestigen van een voorkeursrecht is: Het versterken van de regierol van de gemeente; Verbeteren van de positie van de gemeente op de grondmarkt; Tegengaan van speculatie Tijd en ruimte beschikbaar voor een zorgvuldig proces Behalen en borgen maatschappelijk aanvaardbaar rendement a) Vestigen gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente regie bij de beoogde ontwikkeling Door de voorkeurspositie bij de aankoop van gronden binnen de gemeentelijke grenzen heeft de gemeente Steenbergen meer mogelijkheden om te beslissen wat er met de gronden gaan gebeuren.

Daar waar woningbouw, infrastructuur of bedrijventerrein is gepland, heeft de gemeente minder last van andere partijen die ook een positie proberen te verwerven die de gewenste ontwikkeling kunnen dwarsbomen of vertragen. De gemeente heeft immers zelfde gronden in bezit of kan deze op termijn in bezit krijgen. En kan daardoor ook beter de regie voeren bij de beoogde ontwikkelingen. b) Verbeteren van de positie van de gemeente Steenbergen op de grondmarkt. In praktische zin betekent de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht dat een grondeigenaar, op het moment dat deze vrijwillig besluit zijn/haar grond te verkopen, deze de grond eerst moet aanbieden aan de gemeente. De prijs komt tot stand op basis van een reële taxatie en dus niet op basis van het principe van de hoogste bieder. De gemeente heeft daardoor een betere positie op de grondmarkt. c)

Tegengaan van speculatie Naast het principe van de reële taxatie, voorkomt het gemeentelijke voorkeursrecht dat gronden worden gekocht op basis van speculatieve motieven. Het bezit van grondposities is veelal van strategisch belang om ontwikkelingen te realiseren. Het loont derhalve om gronden aan te kopen op het moment dat beoogde ontwikkelingen worden gepresenteerd, om deze gronden in een later stadium tegen een hogere prijs te verkopen, dan wel zelf te ontwikkelen. Het voorkeursrecht voorkomt daarmee prijsopdrijving.

d)

Zorgvuldig proces De gemeente krijgt na bestendigen van het voorkeursrecht door de gemeenteraad drie jaar de tijd om een planologische titel te verkrijgen. De huidige en toekomstige eisen die aan de ontwikkeling van dergelijke plannen worden gesteld, borgen de inbreng van stakeholders en zorgvuldige belangenafweging. Daarnaast heeft de gemeente Steenbergen meer ruimte om invulling te geven aan beoogde ontwikkelingen. Het gemeentelijke voorkeursrecht vervalt overigens niet na het verkrijgen van de planologische titel. Het geeft de gemeente Steenbergen dus tijd en ruimte en versterkt hiermee de regie op de beoogde ontwikkelingen.

2

e) Kansen op financieel rendement in de grondexploitatie Door een goede inkoopstrategie en een goede ontwikkelstrategie kan de gemeente een financieel rendement halen in de exploitatie van haar plannen. Door de verbetering van de positie op de grondmarkt en het tegen gaan van speculatie wordt voorkomen dat rendementen in handen vallen van de markt en wordt geborgd dat een maatschappelijk aanvaardbaar rendement wordt geboekt. Belangenafweging Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, komt het college tot de conclusie dat het vestigen van het voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De uit de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren/beperkt zakelijk gerechtigden wordt gelegd, rust niet onevenredig zwaar op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Daarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: » »

» »

De Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van de aangewezen percelen; De Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; Eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen; zij zijn vrij om te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; De gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel kan vellen over een reële prijs.

Formele vestigingsvereisten en vestigingsgrondslag Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming en dat de toegedachte bestemming een niet-agrarische is. Het huidige gebruik van de betreffende percelen is agrarisch. De percelen zijn grotendeels onbebouwd. Het huidige gebruik is blijkens het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Steenbergen', vastgesteld op 24 september 2015 en de daaropvolgende herziening 'Buitengebied Steenbergen - 1e Herziening', vastgesteld op 28 juni 2018, grotendeels als Agrarisch (met waarden) bestemd. Een gedeelte van de gronden is bestemd als 'Water'. Verder vigeert er voor het betreffende gebied een structuurvisie in de zin van artikel 2.1 Wro, genaamd 'Visie Energie en Ruimte', vastgesteld op 9 juli 2020. In deze structuurvisie is geen rekening gehouden met de nu in het gebied voorziene ontwikkelingen. De toegedachte bestemmingen voor het plangebied zijn bedrijf, wonen en verkeer met bijbehorende voorzieningen. Alle beoogde bestemmingen voor deze locatie zijn niet-agrarisch en nader uit te werken. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat aan de formele vestigingsvereisten wordt voldaan en zowel het vigerende bestemmingsplan als de vigerende structuurvisie niet als vestigingsgrondslag kan dienen.

Gezien het alsdan ontbreken van een structuurvisie of een bestemmingplan, waarin de toegedachte bestemmingen zijn opgenomen, wordt de grondslag voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht hier gevormd door artikel 5 Wvg. 3

Het vestigen van de Wvg verplicht de gemeente om binnen drie jaar een structuurvisie of bestemmingsplan (in de terminologie van de nieuwe omgevingswet: omgevingsvisie of omgevingsplan) voor het ontwikkelgebied vast te stellen: er dient voortgang te zijn in de vervolgstappen. Indien de vervolgstappen niet tijdig worden genomen, vervalt het voorkeursrecht; Indien een grondeigenaar zijn bezit aanbiedt dient de gemeente deze grond (tegen een redelijke prijs) te kopen. Dat is immers het doel van de Wvg. Daarvoor moet de gemeente op moment van aanbieding financiële middelen beschikbaar te hebben. 4.

Middelen

Kosten voorkeursrecht

Er zijn geen directe kosten verbonden aan de vestiging van het voorkeursrecht zelf. Het vervolg na vestiging van het voorkeursrecht is dat de gemeente deze gronden middels minnelijke overeenstemming tracht te verwerven. Verwerven van de gronden, eerste indicatie

Als we ervan uitgaan dat er met alle eigenaren een overeenstemming wordt bereikt, is de eerste inschatting dat de kosten voor het verwerven van de gronden in totaal rond de C 25.000.000 zal bedragen. Bij de aankoop van deze gronden zijn de spelregels/ kaders zoals opgenomen in de vastgestelde nota grondbeleid en de financiële verordening van toepassing. Externe middelen

Omdat we zelf niet over voldoende middelen beschikken, zal er een geldlening voor genoemd bedrag aangetrokken moeten worden. Hierbij zal het financieringsstatuut van 2016 worden gevolgd. (Mogelijke) gevolgen kengetallen

Het aantrekken van een geldlening voor genoemd bedrag heeft onder andere ook (mogelijke) gevolgen voor de financiële kengetallen zoals vermeld in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing welke in de jaarrekening en begroting is opgenomen. Op het moment dat er daadwerkelijk een lening wordt aangegaan, zal het effect op deze kengetallen inzichtelijk worden gemaakt. Doorlooptijd

Het ligt in de lijn der verwachting dat het aankopen van de aangewezen gronden meerdere járen zal beslaan en in lijn zal liggen met de gehele ontwikkeling van het betreffende gebied. De gehele ontwikkeling kent een geschatte doorlooptijd van ten minste 10 jaar. De middelen voor de verwerving van de gronden dienen dus niet in zijn geheel op enig moment beschikbaar te zijn, ook dit zal verspreid zijn over meerdere járen. U wordt als raad gedurende het proces waar nodig geïnformeerd en indien nodig zullen aankopen ter besluitvorming worden voorgelegd. 5. Duurzaamheid Het vestigen van de Wvg op de aangewezen gronden heeft niet direct een effect op duurzaamheid. Wel geeft de regie op de ontwikkeling van de aangewezen gronden de gemeente Steenbergen een sterkere positie ten aanzien van duurzaamheidsvraagstukken.

4

6. Risico's Het vestigen van het voorkeursrecht brengt financiële risico's met zich mee die reeds zijn benoemd in de paragraaf middelen. Daarnaast dient in ogenschouw te worden genomen dat: « Het gehele gebied een groot gebied is. De gemeente Steenbergen heeft beperkte ervaring met de schaalgrootte van de voorgenomen ontwikkeling. « De gemeente Steenbergen onderdeel is van de stedelijke regio West-Brabant West. Op dit moment wordt de verstedelijkingsstrategie uitgewerkt binnen de regio. Deze uitwerking kan van invloed zijn op het ínhoud van het programma dat ontwikkeld gaat worden. In het komende halfjaar zal hierover meer duidelijkheid ontstaan « Er meerdere scenario's denkbaar zijn wat de strategie van aankoop, beheer en uitgifte van de gronden betreft. Bijvoorbeeld het scenario om alles in eigen beheer te houden of juist om samen werken met een externe ontwikkelpartij om kennis en risico's te delen en dus ook (maatschappelijk) rendement te delen Het niet vestigen van een voorkeursrecht brengt het risico met zich mee dat de gronden kunnen worden opgekocht voor speculatieve doeleinden, waardoor de gemeente moeilijker de regie kan voeren over de ontwikkeling van de aangewezen gebieden.

Concreet betekent dit dat bijvoorbeeld Reinierpolder III moeilijk tot zeer moeilijk in ontwikkeling genomen kan worden, immers de gemeente beschikt niet over de gronden waar in de regionale afspraken wel een claim op wordt gelegd. Ook is het reëel dat een eventuele voorkeur voor een rondweg niet gerealiseerd kan worden om dezelfde redenen. 7. Communicatie/Aanpak Publicatie De bekendmaking van het besluit wordt gepubliceerd in de Staatscourant/Overheid.nl en het plaatselijke blad Steenbergse Bode voorts op de gebruikelijke wijze. Het gemeentelijk voorkeursrecht is reeds in werking getreden op de dag na publicatie van de bekendmaking van het collegebesluit in de Staatscourant/Overheid.nl. Kennisgeving Verder zijn de eigenaren/beperkt gerechtigden van/op de in het besluit betrokken percelen, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, schríftelijk (per aangetekende brief) over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd. Dit is gebeurd door middel van een kennisgeving met bijlage(n), waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht De eigenaren/beperkt gerechtigden van/op de in het besluit betrokken percelen zullen na het besluit van de gemeenteraad opnieuw op deze wijze worden geïnformeerd.

Bezwaar, beroep en zienswijzen Het collegebesluit is aangemerkt als een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zodat daartegen bezwaar en beroep open staat. Een bezwaar schort overigens de werking van het besluit niet op en het door u te nemen besluit dient dan ook los gezien te worden van eventuele behandeling van de ingediende bezwaren.

5

Inschrijving van het gemeentelijk voorkeursrecht Op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken ('Wkpb') is in het gemeentelijk beperkingenregister aangetekend dat op de betreffende percelen het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is. Verder zijn de gemeentelijke beperkingen in de landelijke voorziening (LV) geregistreerd op (kadastraal) perceelsniveau. Uitvoering/ aanpak Het proces dat wordt doorlopen na het raadsbesluit voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursecht ziet er als volgt uit: « « *

Overleg en toelichting met eigenaren/beperkt gerechtigden van/op de in het besluit betrokken percelen Onderzoeken planologische strategie en grondstrategie (Haalbaarheidsonderzoek) Planvorming gebied: binnen drie jaar na datum raadsbesluit zal een structuurvisie voor het gebied worden vastgesteld, mogelijk in combinatie met een bestemmingsplan voor een deel van het gebied.

8. Voorstel raadsbesluit 1.

Kennis te nemen van het besluit van het college van 23 november 2021 tot het voorlopig opleggen van voorkeursrecht conform artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

2.

Te concluderen dat thans geen planologische grondslag aanwezig is op basis waarvan het voorkeursrecht gevestigd kan worden en het voorkeursrecht om die reden op grond van artikel 5 van de Wvg te vestigen

3.

Op grond van artikel 2 jo. artikel 5 Wvg de gronden zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kaart met nummer 2202227 en de perceellijst met nummer 2202226, waarop zijn vermeldde in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de daarop berustende beperkte rechten, één en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster van 19 januari 2022 aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn.

4.

Te concluderen dan de onder punt 3 genoemde gronden niet eerder zijn aangewezen op grond van de Wvg

5.

Te concluderen dan het besluit als bedoeld onder punt 3 van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening, tenzij voor die datum een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. (In de terminologie van de nieuwe omgevingswet een omgevingsvisie of omgevingsplan)

Hoogachtend, ļ burgemeester en wethouders van Steenbergen, de secretâFtsr— ------------ --- V de burgeVneeśter,

longh, RA

elt, MBA

6