Raadsvoorstel verwerving Wit-gelekruis gebouw Nieuw-Vossemeer RD2200025.pdf

gemeente Steenbergen

Samen maken we geschiedenis

RD2200025

Raadsvergadering

õOOC’Oo

750 jaar Steenbergen

s. .

25 jaar één gemeente www.: www.steenbergen2022.nl

Agendanummer:

Onderwerp: Strategische verwerving witgele-kruisgebouw (WGK-gebouw), Plein 1 februari 1953 nr. 2 te Nieuw-Vossemeer

Steenbergen; 25 januari 2022

Aan de Raad,

1. Inleiding Er is met de verkopende makelaar van het pand aan Plein 1 februari 1953, nr. 2 te Nieuw-Vossemeer (ook wel witgele-kruisgebouw, kadastraal perceel gemeente Nieuw-Vossemeer, sectie B nummer 3007, onder voorbehoud van geen wensen en bedenking van de gemeenteraad (uiterlijk 28 februari 2022), overeenstemming bereikt om het pand aan te kopen voor C 135.000,-. Het college is voornemens om deze strategische aankoop te doen met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling in Nieuw-Vossemeer. 2. Achtergrond Algemeen Het bestuur van gemeenschapshuis de Vossenburcht heeft de gemeente in een brief van 2 december 2019 gevraagd zowel het bestaande huurpand als het recent vrijgekomen naastgelegen pand aan te kopen ten behoeve van het gemeenschapshuis. Op 7 december 2019 is deze brief aangevuld met een schrijven van het bestuur van de Kruisvereniging Nieuw-Vossemeer, waarin men aangeeft dit initiatief van harte te onderschrijven en graag hieraan mee wil werken. In de afgelopen anderhalf jaar is een eventuele aankoop van zowel de Vossenburcht als het naastgelegen witgelekruisgebouw vanuit verschillende perspectieven bekeken en aan de collegetafel besproken. Proces » In juni 2020 heeft het college besloten om vanuit de kaders maatschappelijk vastgoed niet over te kunnen gaan tot aankoop van beide panden; hier zijn beide besturen schríftelijk van op de hoogte gesteld.

» In september 2021 zijn zowel het bestuur van de Vossenburcht als het bestuur van de Kruisvereniging op de hoogte gebracht van de wens van het college om gebiedsontwikkeling in Nieuw-Vossemeer nader te verkennen, als mogelijke onderbouwing voor een strategische aankoop van (één van) beide gebouwen. « De besturen van zowel de Kruisvereniging, de Vossenburcht én de dorpsraad NieuwVossemeereind zijn eind januari 2022 nader geïnformeerd over het voornemen van het college om over te gaan tot aankoop van het WGK-gebouw. Ook met Stadlander zijn hierover contacten geweest.

www.gemeente-steenbergen.nl

Stedenbouwkundig perspectief » In het Stedenbouwkundig perspectief Nieuw-Vossemeer (220603) worden een drietal scenario's voor gebiedsontwikkeling geschetst. »

De scenario's zijn verschillend van elkaar en geven een beeld vanuit een stedenbouwkundig perspectief, wat er allemaal mogelijk is voor en door deze ontwikkeling. Bij deze ontwikkeling komen drie stedenbouwkundige uitgangspunten terug: parkeren, historische kern en fietsen om de leefbaarheid en kwaliteit van de locatie en omgeving te verbeteren.

«

De ontwikkelingsmogelijkheden die worden geschetst kennen vier uitgangspunten. Ze moeten ruimtelijk passen (dus binnen bestaande bestemmingsplan en structuurvisie), nieuwbouw voor starters mogelijk maken (want daar zijn al stappen in gezet; is dus een voorliggende

ontwikkeling) maatschappelijke voorzieningen behouden (naar wens van de gemeenschap, het bestuur van de Vossenburcht en de Kruisvereniging) en financieel haalbaar zijn (dus passen binnen de begroting). Hieronder volgt nog een korte uiteenzetting van de scenario's, zoals geschetst in het Stedenbouwkundig perspectief Nieuw-Vossemeer: Scenario 1: Alleen aankopen Alleen het WGK-gebouw word aangekocht door de gemeente. Door de sloop van het WGK-gebouw komt er ruimte vrij. De ruimte wordt benut om een extra aanbouw te realiseren aan het gemeenschapshuis. De aanbouw wordt gebruikt voor opslag van de Kruisvereniging en het gemeenschapshuis. Alles blijft verder vertrouwd op zijn huidige plaats en het gemeenschapshuis de Vossenburcht zal in bezit van Stadlander blijven. » Geschatte investering: o Aankoopwaarde WGK-gebouw: č 135.000,o Bodemonderzoek PM o Sloop en gedeeltelijke nieuwbouw PM o (Klimaat adaptieve) herinrichting perceel WGK-gebouw PM » Bestuurlijke aandachtspunten: o Met Stadlander zal nader moeten worden overlegd over dit scenario aangezien het WGK-gebouw en de Vossenburcht verbonden zijn, ondanks kadastrale splitsing, c Deze optie biedt wellicht de mogelijkheid tot het realiseren van 1 of 2 extra woningen aan de Julianastraat, afhankelijk van de grootte van de extra aanbouw.

o Functionele en technische knelpunten bij de Vossenburcht, de gymzaal en in de openbare ruimte worden in dit scenario niet in samenhang opgepakt met gebiedsontwikkeling, waardoor er steeds separaat kosten moeten worden gemaakt wanneer urgentie toeneemt. o Het bestuur van de Kruisvereniging is akkoord met de verkoopwaarde van het WKGgebouw. De verkoopwaarde past binnen de taxatiewaarde. Scenario 2: Multifunctioneel centrum Het WGK-gebouw en de Vossenburcht worden eigendom van de gemeente Steenbergen en daarna vernieuwd. Om beide panden aan de huidige wensen en eisen vanuit het bestuur van de Vossenburcht en de Kruisvereniging te laten voldoen en uit de toekomstbestendigheid is een transformatie nodig. Het gemeenschapshuis zal zo zijn oude vertrouwde plek behouden en weer járen meegaan. Bij dit scenario wordt er verwacht dat de sloop en nieuwbouw goedkoper zijn dan renoveren met een extra aanbouw te realiseren, zeker als een gymzaal wordt toegevoegd aan het nieuwe pand. Dit moet echter verder onderzocht worden, aan de hand van een concreter planschets. » Geschatte investering: o Aankoopwaarde WGK-gebouw: C 135.000,o Aankoopwaarde Vossenburcht C 245.000,2

Bodemonderzoek PM Sloop en nieuwbouw PM Een eerste schatting die voor dit scenario is gedaan komt uit op minimaal C 1.200.000,- tot C 1.500.000,-; incl. aankoop beide gebouwen, maar excl. herinrichting openbare ruimte. Bestuurlijke aandachtspunten: o Dit scenario raakt/overlapt de portefeuille maatschappelijk vastgoed en heeft raakvlakken met een aantal oplossingsrichtingen voor de functionele beperkingen in de Vossenburcht (o.a. plafonds verstevigen). o o

»

o

o o

o

o

De genoemde taxatiewaardes liggen zo'n 12,50Zo hoger dan anderhalf jaar geleden. De taxaties zijn een halfjaar geldig. Stadlander stelt als verkoopvoorwaarde voor de Vossenburcht dat het een dorpshuis blijft qua functie. Voor dit scenario is ambtelijk geoordeeld dat de gymzaal aan de Achterstraat niet meer voldoet aan de eisen van de KVLO; de vakvereniging voor docenten lichamelijke opvoeding. Het bestuur van de Kruisvereniging is akkoord met de verkoopwaarde van het WKGgebouw. De verkoopwaarde past binnen de taxatiewaarde, Stadlander is (op uitvoeringsniveau) akkoord met de verkoopwaarde van de Vossenburcht. De verkoopwaarde past binnen de taxatiewaarde. Bestuurlijke afstemming hierover dient nog plaats te vinden wanneer dit scenario verder wordt uitgewerkt.

Scenario 3: Het dorpshart Er wordt een multifunctioneel centrum gevormd in de huidige gymzaal. Door de lage bezettingsgraad van de gymzaal kunnen het gemeenschapshuis de Vossenburcht en de sportactiviteiten samengevoegd worden, waardoor er een multifunctioneel centrum ontstaat. De gymzaal ligt aan de Achterstraat en het Kerkplein wat direct verbinding maakt met de historische dorpskern van Nieuw-Vossemeer. Door de Vossenburcht hierheen te verplaatsen zal er een echt dorpshart ontstaan in de historische dorpskern. De verwachting is dat ook hier sloop en nieuwbouw van de gymzaal goedkoper is dan renoveren van het gebouw. Dit moet echter verder onderzocht worden, aan de hand van een concreter planschets. Aan Plein 1 februari 1953 worden de Vossenburcht en het WGK-gebouw aangekocht en gesloopt ten behoeve van woningbouw. » Geschatte kosten: o Aankoopwaarde WGK-gebouw: C 135.000,o Aankoopwaarde Vossenburcht C 245.000,o Bodemonderzoek PM o Slopen en nieuwbouw gymzaal Achterstraat PM o Herinrichting kerkplein PM » Bestuurlijke aandachtspunten: o Stadlander heeft altijd aangegeven dat verkoop van de Vossenburcht alleen aan de orde is, wanneer het pand als gemeenschapshuis in stand gehouden wordt. Er zal nader overleg moeten plaatsvinden met Stadlander om te vernemen hoe men aankijkt tegen verplaatsing van het gemeenschapshuis.

Woningbouw op de plek van de Vossenburcht kan dan ook op weerstand stuiten van Stadlander. o Zoals is scenario's 1 en 2 vermeld zijn zowel het bestuur van de Kruisvereniging als Stadlander akkoord met de genoemde verkoopwaardes, o Woningbouw op de plek van de Vossenburcht/WGK-gebouw vraagt een wijziging van het bestemmingsplan aldaar; inclusief alle inspraakprocedures die daar bij horen. Dit scenario neemt naar verwachting meer tijd in beslag dan scenario 2. 3

3. Overwegingen Algemeen «

» «

Voorliggende scenario's in document 220603 zijn in eerste aanleg ingestoken vanuit stedenbouwkundig (ruimtelijk) perspectief; niet vanuit maatschappelijk vastgoed. De scenario's bieden een breder perspectief op gebiedsontwikkeling in Nieuw-Vossemeer en gaan niet over gebouwen op zich. De scenario's bieden een blik vooruit; op dat wat mogelijk is aan gebiedsontwikkeling om de leefbaarheid in Nieuw-Vossemeer op peil te brengen c.q. te houden. Bij nadere uitwerking van één van de scenario's voor gebiedsontwikkeling, wordt het daarvoor benodigde participatietraject gelopen.

Strategisch: Vitale kernen, vitale gemeente In het raadsakkoord Aan de Slag! is door de gemeenteraad gevraagd te gaan werken aan het in beeld brengen van de ontwikkelkansen van onze gemeente en daarmee mede een basis te leggen voor het behoud van voorzieningen en kwaliteit van de leefomgeving. In de perspectiefnota 20222025 Vitale kernen, vitale gemeente, neemt het gebiedsgericht ontwikkelen per kern daarom een belangrijke plek in. Over Nieuw-Vossemeer staat in de perspectiefnota 2022-2025: Nieuw-Vossemeer; kern verbonden met de natuurlijke omgeving Nieuw-Vossemeer heeft zijn visie op gebied grenzend aan het Rijnkanaal gepresenteerd. Studenten van de Wageningen Universiteit hebben hierop een slag gemaakt met een ontwikkelvisie hoe dit eruit kan komen te zien en hoe dit verbonden kan worden met de kern. Dit is de participatie die we als gemeente van harte toejuichen. Rondom de kern zijn er kansen om de recreatieve en natuurbeleving te verrijken.

Het stedenbouwkundig perspectief biedt een strategische doorkijk voor gebiedsontwikkeling in Nieuw-Vossemeer. Het perspectief is in die zin aanvullend op de kernvisie die door de gemeenschap van Nieuw-Vossemeer zelf is opgesteld, waarbij voornamelijk het havengebied centraal staat. Daarnaast bieden de scenario's voeding voor het nog op te stellen ontwikkelkader voor NieuwVossemeer; in navolging van de plannen voor Steenbergen en Dinteloord. Het perspectief biedt een stip op de horizon voor het creëren van maatschappelijke meerwaarde in deze kern. Dit sluit aan bij de ambities van college en raad, zoals deze zijn verwoord in de perspectiefnota. Voor gebiedsgerichte ontwikkeling is een stelpost Ambities uit de samenleving opgenomen in zowel de perspectiefnota als begroting 2022-2023. Scenario's: stedenbouwkundige voorkeur - voorkeur van het college De geschetste scenario's uit het stedenbouwkundig perspectierf verschillen in ruimtelijke impact, (financiële) omvang en bestuurlijke risico's. De scenario's zijn in deze adviesnota voorzien van financiële informatie daar waar mogelijk, maar nog niet volledig doorgerekend. Dat laatste vraagt specialistische kennis en inzet. Bij keuze voor één van de scenario's door het college en de raad, is dit in een later stadium alsnog in te vullen. Vanuit stedenbouwkundig perspectief heeft scenario 2 de voorkeur boven scenario's 1 en 3.

Het is een toekomstbestendig scenario omdat er een multifunctioneel centrum wordt gerealiseerd, dat direct energie neutraal wordt gemaakt. Het gebouw wordt flexibel ingericht zodat ruimte aangepast kan worden aan de (maatschappelijke) behoefte die er op dat moment is. Omdat de gymzaal verplaatst wordt naar het multifunctioneel centrum komt de huidige gymzaal vrij en is er de mogelijkheid om er woningen te realiseren ofte verkopen. De huidige gymzaal is hiermee in de toekomst geen kostenpost meer voor de gemeente. Het authentieke karakter van het dorp en het Plein 1 februari 1953 scoren hoog in de leefbaarheid van de kern Nieuw-Vossemeer, zoals uit het 4

meest recente Lemon-onderzoek blijkt. Het plan sluit daarom ruimtelijk aan op de wensen van het omliggend woonmilieu. De achitectuur van een nieuwbouwplan zoals in scenario 2, kan worden aangepast en refereren naar het authentieke karakter van het dorp. Ook het Plein 1 februari 1953 komt meer tot zijn recht, omdat de bassischool en gemeenschapshuis er gebruik van kunnen maken als ontmoeting/speelplek. Er ontstaat een dynamisch plein. Bovendien is het scenario makkelijk te beheren omdat alles gecentreerd is op 1 locatie. Toetsing aan bestaande kaders: Het beleidskader maatschappelijk vastgoed boodt medio 2020 geen aanknopingspunten om over te gaan tot aankoop van de Vossenburcht en het WGK-gebouw (BD2000279). De huidige situatie in de Vossenburcht is niet gewijzigd ten opzichte van 2020 en geeft dus geen aanleiding om het collegebesluit te herzien. Alhoewel de bestaande kaders voor grondbeleid niet helemaal passend zijn om over te gaan tot strategsiche aankoop van het WGK-gebouw, wordt dit wel geadviseerd. Kijkend naar de ambities die door de raad zijn vastgelegd als het gaat om vitale kernen, rechtvaardigen deze ambities het handelen in de geest van de wet (of beleid) om ontwikkelkansen in de kernen juist mogelijk te maken. Financieel: Het college is voornemens een strategische aankoop te doen ten behoeve van gebiedsontwikkeling in Nieuw-Vossemeer.

Zij heeft daarvoor de voorkeur voor scenario 2 uit het Stedenbouwkundig perspectief Nieuw-Vossemeer (bijlage 220603). Bij nadere uitwerking van dit scenario zal het college in een later stadium terugkomen bij de raad in het kader van budget. Koopovereenkomst WGK-gebouw: De belangrijkste onderdelen in de overeenkomst zijn als volgt: » Gemeente kan ontbinden als we uiterlijk op 28 februari geen goedkeuring hebben van het college en bedenkingen van de raad; » 7 april dient er een waarborgsom te worden betaald; » 29 april 2022 zal de juridische levering zijn; » in artikel 27 staat opgenomen dat de Kruisvereniging de berging gratis mag gebruiken voor opslag van medische spullen (Wmo-uitleen) tot aan herontwikkeling. Het pand wordt daarmee tijdelijk opgenomen in de vastgoedportefeuille.

4. Middelen Voor de aankoop van het WGK-gebouw is een bedrag van C145.000,- benodigd. Dit bedrag bestaat uit de koopsom van het gebouw á C135.000,- en de notariële- taxatiekosten á C10.000,-. De notitie grondbeleid van de commissie BBV schrijft voor dat soortgelijke strategische aankopen op de balans onder de post materiële activa moeten worden gezet. We stellen dan ook voor om het totaalbedrag van C145.000 op de balans te zetten.

5. Duurzaamheid Het besluit om het witgele-kruisgebouw in Nieuw-Vossemeer aan te kopen heeft niet direct een positief of gevolg op duurzaamheidscriteria. Eventuele vervolgacties, zoals geschetst in het stedenbouwkundig perspectief in bijlage 220603, kunnen daar wel een effect op hebben. «

In alle scenario's wordt ook de inrichting van de openbare ruimte beschouwd. Verbetering van leefbaarheid en omgeving is één van de uitgangspunten van het stedenbouwkundig perspectief. Op dit moment is een aanzienlijk deel van de omgeving Vossenburcht/witgelekruisgebouw/Plein 1 februari 1953 stenig en niet klimaat adaptief. Dit pleit voor herinrichting 5

»

«

van de omgeving. Om te kunnen voorsorteren op gebiedsontwikkeling, is aankoop van het witgele-kruisgebouw nodig. Daarnaast heeft het bestuur van de Kruisvereniging als eigenaar van het witgelekruisgebouw laten weten dat de statuten van de vereniging eisen dat middelen (zoals de koopsom) altijd worden ingezet voor een maatschappelijk doel. Een bijdrage aan bijvoorbeeld de (her)inrichting van de Vossenburcht of anderszins in het kader van gebiedsontwikkeling kan worden aangemerkt als een social return. Indien het pand gesloopt moet worden in het kader van gebiedsontwikkeling, dan zullen de afvalstromen zo duurzaam mogelijk worden verwerkt.

6. Risico's Financieel Hoewel vastgoed waardevast is, bestaat er het risico van prijsfluctuaties. Mocht de waarde in het economisch verkeer onder de boekwaarde komen, dan moet er afgewaardeerd worden. Gezien de huidige ontwikkelingen in de vastgoedmarkt is dit risico gering. Juridisch In de koopovereenkomst is als ontbindende voorwaarde opgenomen dat de grond geschikt moet zijn voor de huidige functie. De gemeente zal voorafgaand aan de juridische levering van het pand hiervoor een bodemonderzoek laten uitvoeren. Indien blijkt dat de bodem niet geschikt is voor de huidige functie - en dus is vervuild - dan kan de gemeente de koopovereenkomst ontbinden.

7. Communicatie/Aanpak Aankoop door de gemeente van het witgele-kruisgebouw te Nieuw-Vossemeer is voor iedereen in te zien in het openbare register van het kadaster. Wanneer er vragen zijn over het waarom van deze aankoop, kan er worden verwezen naar het stedenbouwkundig perspectief in relatie tot 'ambities uit de samenleving'. 8. Voorstel 1. De gemeenteraad besluit geen wensen en bedenkingen in te dienen tegen de aankoop van het WGK-gebouw aan Plein 1 februari 1953, nr. 2 te Nieuw-Vossemeer, kadastraal perceel gemeente Nieuw-Vossemeer, sectie B nummer 3007. 2. De gemeenteraad besluit een krediet à C 145.000,- ter beschikking te stellen ten behoeve van de strategische aankoop van het WGK-gebouw. 3. De gemeenteraad besluit in te stemmen met het verder uitwerken van het scenario 2 van het Stedenbouwkundig perspectief Nieuw-Vossemeer, als voorkeursscenario van het college.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Steenbergen,

■an den

It, MBA

6