Raadsvoorstel uitvoeringsprogramma Fort Henricus 2021-2024 RD2100207.pdf

gemeente Steenbergen

RD2100207

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Uitvoeringsprogramma Fort Henricus 2021-2024

Steenbergen; 21 september 2021

Aan de raad, 1. Inleiding U hebt op 17 december 2020 het ontwikkelingsperspectief Buitengebied De Heen - Steenbergen en op 22 april 2021 de deeluitwerking voor Fort Henricus vastgesteld. U is toegezegd dat u een concrete uitwerking van met name de deeluitwerking Fort Henricus zou ontvangen. Door middel van dit raadsvoorstel inzake een uitvoeringsprogramma (op hoofdlijnen) voor Fort Henricus lost het college die toezegging in. 2. Achtergrond De afgelopen járen is er hard gewerkt aan de West Brabantse Waterlinie. De linie is in ere hersteld en met unieke objecten aantrekkelijk gemaakt voor bewoners en bezoekers. Ook Fort Henricus werd gerestaureerd en is nu klaar voor de volgende stap. Er is een idee over het (toekomstig) gebruik van het Fort is geschetst in Waterpoort en aansluitend in het 'ontwikkelingsperspectief en de 'deeluitwerking'. De afgelopen maanden is met Natuurmonumenten (eigenaar Fort), waterschap Brabantse Delta (waterbeheerder), ondernemers en de provincie over die schets gesproken. Hoewel niet alle onderdelen tot achter de komma zijn uitgewerkt, is er een gezamenlijk beeld bij datgene wat door partijen moet gebeuren om de schets werkelijkheid te laten worden. Dat beeld is vertaald naar een uitvoeringsprogramma. Een belangrijke rol in de toekomst van het Fort is weggelegd voor ondernemers.

Zij zijn uiteindelijk de partij die activiteiten en levendigheid op en rond het Fort moeten brengen. Daarom is in het afgelopen jaar veel aandacht voor hen geweest. Ze zijn persoonlijk geïnformeerd over zowel het perspectief als de deeluitwerking. Met hen is meermaals gesproken over hun ideeën/plannen voor het Fort. Die zijn inmiddels bij de gemeente, Natuurmonumenten en waterschap bekend. De plannen zijn door Natuurmonumenten en waterschap gecheckt tegen bestaande (beleids)regels. De conclusie hiervan is individueel met de ondernemers gedeeld waarna de ondernemers zijn uitgenodigd om de samenwerking te bespreken. Om het draagvlak van de provincie voor de ontwikkelingen rond het Fort te peilen is gesproken met gedeputeerde De Bie. Vanwege de val van het college van GS zit een bezoek van de gedeputeerde aan het Fort nog in de pijplijn. Een afspraak is in voorbereiding.

www.gemeente-steenbergen.nl

RD2100207

De gesprekken met de provincie (ambtelijk) hebben uitgewezen dat zij vooralsnog vasthoudt aan de gebruikelijke werkwijze waarin zij een concreet (inrichtings)plan van (een) initiatiefnemer(s) beoordelen. Het daadwerkelijke standpunt van de provincie wordt daarom pas bekend wanneer er een concreet plan voor (delen van) het gebied bij haar wordt ingediend. De kans dat de provincie instemt met de (concrete) plannen is groot wanneer deze in samenhang en binnen de kaders van het ontwikkelingsperspectief en de deeluitwerking passen. Dit voorstel voor een uitvoeringsprogramma is niet tot in de details uitgewerkt, omdat een aanzienlijk deel van de inhoudelijke plannen afhangt van de ondernemers en de goedkeuring daarvan door de bevoegde instanties. Voor het deel dat de eigendommen van de gemeente betreft, kan met meer duidelijkheid en zekerheid worden gesproken. In het financiële deel van het uitvoeringsprogramma ligt daarop dan ook de nadruk. 3. Overwegingen Algemeen Vijftien jaar geleden was er niet veel meer dan een akker over van het statige Fort Henricus dat eens de vesting Steenbergen beschermde tegen aanvallen vanuit zee. Twee restauratierondes keerden de afgelopen járen het tij. Met betrokken partijen is goed gekeken naar hoe we het Fort nog beter tot haar recht kunnen laten komen. De (maatschappelijke) doelstellingen hierbij zijn: 1.

het creëren van een aantrekkelijke verblijfslocatie voor inwoners en bezoekers;

2.

het vormen van een recreatief overgangspunt tussen het buitengebied en het stedelijk gebied; 3. het delen van de historische waarde van de locatie voor (de vestingstad) Steenbergen. In het uitvoeringsprogramma zijn acties opgenomen om die doelstellingen te realiseren. Het realiseren van die doelstellingen vereist een nauwe samenwerking tussen ondernemers, Natuurmonumenten, waterschap en gemeente. Deelgebieden In het uitvoeringsprogramma worden naast een categorie 'algemeen', vier geografische delen onderscheiden:

RD2100207

7.

Deelgebied 1: het gebied tussen het Fort en de Steenbergsche Vliet;

2.

Deelgebied 2: het Fort zelf, inclusief de omliggende gracht en buitenwal;

3.

Deelgebied 3: het bestaande vastgoed direct ten zuiden van het Fort: 2 loodsen en bedrijfswoning;

4.

Deelgebied 4: het gebied 'Leurschans' waarop de Romneyloodsen staan.

Deelgebied 1

Deelgebied 2

Deelgebied.

Deelgebied 4

Afbeelding 1: deelgebieden Fort Henricus

De overwegingen worden per deelgebied behandeld. Deelgebied 1: Natuur met medegebruik Dit gebied is in het ontwikkelingsperspectief aangeduid als 'natuur, met agrarisch en recreatief medegebruik'. Deze opgave reikt veel verder dan de opgave Fort Henricus, maar is daarmee wel verbonden. De EVZ ontwikkeling in dit gebied biedt de mogelijkheid om passend recreatief medegebruik, zoals een natuurcamping, in overleg met het waterschap een plaats te geven in dit deelgebied. Een recreatieve ontwikkeling moet in dat geval niet alleen bijdragen aan de recreatieve, maar ook aan de natuurwaarden (versterking EVZ) ter plaatse. Deelgebied 2: Fort Flenricus zelf Natuurmonumenten heeft aangegeven open te staan voor passende ondernemersinitiatieven op Fort Henricus. Zij stelt een bijdrage van ondernemers in het beheer en onderhoud van het Fort daarbij als tegenprestatie. Met die bijdrage kan zij extra investeren in het onderhoud en beheer van het Fort. Dat zal een positief effect hebben op de aanblik van het fort. Omdat de activiteiten op het Fort een initiatief van ondernemers is en ter beoordeling aan Natuurmonumenten zijn, zijn acties op dit onderdeel niet uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma. Ten bate van het proces is aan te bevelen om een eventuele activiteiten op het Fort - voor zover dat past in de planning - mee te nemen in de ruimtelijke procedure met de provincie.

Deelgebied 3: Bestaand vastgoed .

āpw

PS? -

~J'W

«si®

AÏS4 ľŭį/4! ZÏEB3**’ jsf/

gïēï

A4ĈÓ

ĨĶfīīi 'Ą3T9] : •'9‘Ş*fc- ‘

r

7 PBtTē80-9ì dDOPEE)

Ĩ3Õ6İ

E808

y» IF 81 ?

Afbeelding 2: kadastrale aanduiding aankoop REAPP 2017

De gemeente heeft in 2017 twee loodsen en enkele delen openbare ruimte uit het faillissement van REAPP gekocht (A523, A525, A333,A267, E639, zie afbeelding 2). Met als doel om een fysieke plek beschikbaar te hebben waar vanuit een ondernemer activiteiten ten bate van Fort Henricus kan ondernemen. De activiteiten moeten een toegevoegde waarde voor de beleving van het Fort hebben om de investeringen (maatschappelijk) te laten renderen. In de 'deeluitwerking Fort Henricus' staat een streefbeeld voor de locatie. Daarin is een prominente plaats voor het aanwezige vastgoed weggelegd. Hieronder wordt ingegaan op het aanwezige vastgoed. 7Vvee Loodsen U hebt meermaals aangedrongen op spoedig besluitvorming over de toekomst van de beide loodsen. Dit mede naar aanleiding van het illegale gebruik van de loodsen. De oostelijke loods is op dit moment als opslagruimte in gebruik door een agrariër. Inmiddels is duidelijk dat de daken van beide loodsen asbest bevatten. Het daaraan verbonden risico voor de gemeente is door een verzekering afgedekt. Vanuit het beheer van gemeentelijk vastgoed is gesuggereerd om beide loodsen af te breken om het risico op illegaal gebruik te voorkomen en eventuele (gevolg)schade door brand(stichting) te voorkomen. In de deeluitwerking voor Fort Henricus staat dat in beginsel de westelijke loods en de bedrijfswoning uit het straatbeeld verdwijnen.

De oostelijke loods blijft beschikbaar voor ondernemersdoeleinden. Gelet op de deeluitwerking en de ondernemersfocus op de oostelijke loods is het slopen van deze westelijke loods een logische optie. Daarom is dit onderdeel meegenomen in het uitvoeringsprogramma. Mocht de vervreemding van de gemeentelijk vastgoed slechts via een aanbesteding plaats kunnen vinden, dan wordt u een Programma van Eisen ter informatie aangeboden.

Bedrijfswoning De gemeente is in gesprek over de aankoop van de naastgelegen bedrijfswoning. Hiermee zou alle vastgoed in één hand komen waardoor de planvorming niet wordt doorkruist door een derden belang. De aankoop van de bedrijfswoning is in voorbereiding. Dat is nog niet gelukt omdat de onderliggende hypotheekwaarde niet overeenkomt met de marktwaarde van het pand. Als de gemeente de bedrijfswoning verwerft, dan kan deze worden meegenomen met de vervreemding van de oostelijke loods of kan deze - conform de deeluitwerking - worden gesloopt. De geschatte kosten voor verwerving zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma. Deelgebied 3: Openbare ruimte (aan de voorzijde van de loodsen Schansdijk) Naast eigenaar van de twee loodsen, is de gemeente in ook eigenaar geworden van de parkeerplaats naast de oostelijke loods en de weg en parkeerstrook aan de Schansdijk (tegenover de loodsen). Kadastraal bezien betreft het eigendom 5 percelen (zie afbeelding 2). Met het oog op het behouden van regie op de locatie wordt voorgesteld het perceel waarop de oostelijke loods staat (A525), kadastraal te splitsen in twee afzonderlijke percelen (loods oost, parkeerplaats naast). Door alleen de oostelijke loods te verkopen wordt regie gehouden op ontwikkeling, op gebruik van de openbare ruimte en wordt de openbare toegang tot het gebied rond het Fort gegarandeerd.

Deelgebied 4: Romneyloods In de deeluitwerking is ook de Romneyloods op de Leurschans verwijderd. Er is een aantal ondernemers die plannen hebben die juist op deze locatie kunnen plaatsvinden. Dat zijn echter geen plannen die direct de belevingswaarde van het Fort zelf vergroten. Om die reden heeft het college besloten de aankoop en het gebruik van de Romneyloods aan de markt te laten. Ten bate van het proces is aan te bevelen om een eventuele herontwikkeling van de (locatie) Romneyloods voor zover dat past in de planning - mee te nemen in de ruimtelijke procedure met de provincie. Deelgebied 4: gebied Leurschans Het deelgebied Leurschans leent zich volgens het waterschap het beste voor watergebonden activiteiten. Omdat deze locatie geen directe link met de belevingswaarde van het Fort heeft, wordt voorgesteld de activiteiten (en daarmee ook de aankoop van de Romneyloods) binnen dit deelgebied aan de markt te laten. Ten bate van het proces is aan te bevelen om een eventuele activiteiten op de Leurschans - voor zover dat past in de planning - mee te nemen in de ruimtelijke procedure met de provincie. Samenwerking Het proces om te komen tot een 'ontwikkelingsperspectief en een 'deeluitwerking' is doorlopen met partners Natuurmonumenten en waterschap Brabantse Delta.

Ook in de vervolgstappen zullen beide aangehaakt blijven om een evenwichtige en bij de locatie passende invulling van de opgave te bereiken. Zoals aangegeven heeft een aantal lokale ondernemers plannen op/nabij het Fort. Die plannen zijn gecheckt met de regels van Natuurmonumenten en het waterschap. Voor zover bekend is voor alle plannen een bestemmingsplanwijziging nodig. De insteek van de gesprekken met ondernemers is om hen zoveel mogelijk de kans te geven hun initiatief te realiseren. Voorwaarde hiervoor is wel dat hun initiatief bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen voor het Fort en past binnen de fysieke situatie. In de optiek van de gemeente zijn verschillende initiatieven te combineren.

Dat idee wordt met de ondernemers besproken. Het is aan henzelf om daadwerkelijk een (gezamenlijk) plan in te dienen. Om het draagvlak van de provincie voor de ontwikkelingen rond het Fort te peilen is gesproken met gedeputeerde De Bie. Zijn enthousiasme voor de plannen is helaas niet vertaald in een bezoek aan de locatie vanwege de val van het college van GS. Met zijn opvolger is nog niet over de ontwikkelingen gesproken. Een afspraak is in voorbereiding. Bestuurlijk is er steun voor plannen die op lokaal draagvlak kunnen rekenen. De instemming van partners met het ontwikkelingsperspectief en de deeluitwerking Fort Henricus biedt een goede basis om een passend overall plan bij de Provincie weg te leggen, dat op haar instemming kan rekenen. Wanneer ondernemers daadwerkelijk gaan ondernemen rond het Fort leidt dat tot reuring in het gebied. Dat zal de aantrekkingskracht van het gebied vergroten en het gebruik van het Fort stimuleren. Samenwerking is een kernwoord in dit traject. De geschetste rolverdeling betekent dat de gemeente de investeringen in de bedrijfspanden en activiteiten aan ondernemers laat.

De rol van de gemeente ligt in het stimuleren, verbinden en faciliteren van partijen om de gewenste maatschappelijke doelen (het creëren van een aantrekkelijke verblijfslocatie, het vormen van een recreatief overgangspunt tussen het buitengebied en het stedelijk gebied en het delen van de historische waarde van de locatie voor (de vestingstad) Steenbergen) te behalen. 4. Middelen In het uitvoeringsprogramma is gekeken naar de kosten voor de gemeente Steenbergen. Deze hebben voornamelijk betrekking op het verwerven, sanering danwel afstoten van vastgoed en op de inrichting van de openbare ruimte rond het Fort. De kosten voor het 'ondernemen bij het Fort' komen voor rekening van de ondernemer(s). De verdeling van de C 713.000 die in het uitvoeringsprogramma voor rekening van de gemeente komt is als volgt: »

C 250.000 voor de verwerving en sanering van de bedrijfswoning en bodem; deze aankoop wordt, inclusief de financiële consequenties daarvan, afzonderlijk ter besluitvorming aan u voorgelegd.

»

C 205.000 voor het sanering van de westelijke loods en bodem. Hierbinnen is C 25.000 bestemd voor het slopen van de loods. Het voorstel is om deze kosten te dekken uit de stelpost 'ambities uit de samenleving' voor het jaar 2022, zie onderstaand tabel. Het resterende bedrag betreft een inschatting van mogelijke kosten voor bodemsanering, waarvan nu nog niet duidelijk is of deze kosten daadwerkelijk moeten worden gemaakt. Daarom wordt u separaat een voorstel voor dekking van deze kosten gedaan wanneer daartoe noodzaak is.

«

C 285.000 voor het opwaarderen van de openbare ruimte onder en naast de loodsen. Van deze kosten wordt voorgesteld dat ze worden gedekt vanuit de stelpost 'ambities voor uit de samenleving'. De jaarlast van C 14.025,- (afschrijving 25 jaar, C 11.400, en rente 10Zo, C 2.850) wordt als claim vanaf de jaarschijf 2023 meegenomen, zie onderstaande tabel.

Stelpost Ambities uit de samenleving Beginsaldo Claim kapitaallasten: beveiliging gemeenschappelijke accommodaties

2022

2023

2024

C

650.000

c

-12.000

-12.000 í

C

900.000 C 900.000

2025

Raadstuk

C 900.000 Meerjarenbegroting 2021-2024

-12.000 e

-12.000 Meerjarenbegroting 2021-2024

Claim kapitaallasten: Herrichting milieustraat

ť

-36.000 f

-36.000 e

-36.000 f

-36.000 Meerjarenbegroting 2021-2024

Claim kapitaallasten: GWP

c

-83.000 c

-83.000

-83.000 e

-83.000 Raadsbesluit GWP; BM2006231

Claim kapitaallasten: Atletiekbaan

í

-18.000 f

-18.000 c -18.000 c -18.000 Raadsbesluit atletiekbaan: RD2100006

Claim kosten Levenbos

t

-99.400 c

6

f

Claim kapitaallasteb: Inrichting Klaproosveld

í

-2.000 (

-4.000 í

-4.000 t

-4.000 Perspectiefnota 2022

c

-20.000 c

-40.000 C -40.000 ř

-40.000 Perspectiefnota 2022

Claim kapitaallasten: Uitvoering visie NieuwVossemeer Claim: Extra inzet implementatie

Raadsbesluit levensbos: RD2100087

í -325.000

í -325000

í

e

Saldo

c

54.600

t

c 707.000

c 707.000

Claim: Fort Henricus; slopen loods

e

-25.000 c

í

c

í

c

-14.250 í

-14.250 c

c

367.750

Perspectiefnota 2022

gebiedsontwikkeling

Claim: Fort Henricus: opwaarderen van de openbare ruimte Nieuw Saldo

»

c

29.600

382.000

-

-

Raadsvoorstel Fort Henricus

-14.250 Raadsvoorstel Fort Henricus

c 692.750 c 692.750

C 23.000 voor voorbereidende onderzoeken en werkzaamheden. Deze kosten worden gedekt uit het resterend budgeťrecreatie ontwikkeling Loodsen Schansdijk/Fort Henricus' (saldo: C 25.090,-).

Eventuele opbrengsten uit de verkoop van gemeentelijk vastgoed zijn nog niet in dit overzicht meegenomen. In deze kosten is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidies. Samen met Natuurmonumenten en waterschap (en ondernemers) wordt gezocht naar externe financiering voor onderdelen van het uitvoeringsprogramma. De gemeente is in dit uitvoeringsprogramma verantwoordelijk voor de facilitering van ondernemersinitiatieven. De investering in de openbare ruimte sluit de werkzaamheden af. Om die reden wordt voorgesteld een krediet voor de opwaardering van de openbare ruimte pas vrij te geven wanneer (een) recreatieve ontwikkeling(en) in danwel rond de oostelijke loods worden gerealiseerd. 5. Risico's Economisch - Alhoewel er veel energie is gestoken in het bieden van kansen aan ondernemers, kan het gebeuren dat ondernemers geen interesse hebben of dat een plan onvoldoende bijdraagt aan de maatschappelijke doelen voor het Fort en haar omgeving. Economisch - Een succesvolle invulling van de locatie hangt mede af van de verhouding tussen de ondernemer en de eigenaar van het Fort; Natuurmonumenten. Voor het optimaal gebruik van de locatie, is het daarom van belang dat zij een goede verstandhouding hebben. Financieel - in het kostenoverzicht zijn saneringskosten voor de westelijke loods en de bedrijfswoning opgenomen. Dit betreft een indicatie.

Pas na een bodemonderzoek bij sloop kan worden bepaald of er noodzaak is voor sanering en in welke omvang. Er is een eerder bodemonderzoek voor de panden REAPP uitgevoerd (2009, beperkte vervuiling), maar het is onbekend of die situatie nog steeds actueel is. Wanneer de raad een voorstel tot aankoop van de bedrijfswoning wordt gedaan worden eventuele saneringskosten daarin meegenomen in een voorstel daartoe. Of na de sloop van de westelijke loods bodemsanering moet plaatsvinden is nog onbekend. Wanneer sanering moet plaatsvinden en de kosten daarvan niet kunnen worden gedekt uit de boekwaarde van de ondergrond, dan wordt de raad een aanvullend voorstel voorgelegd.

Financieel - er heeft nog geen taxatie van de individuele objecten van Schansdijk 5 plaatsgevonden. Het is daarom onbekend hoe de vermelde kosten per object zich verhouden tot de waarde van het object en of (eventuele) kosten van sloop en/of sanering uit de actuele waarde van het vastgoed kunnen worden gedekt. Maatschappelijk - Het Fort is een specifieke locatie. Zeker als het gaat om de link met de historie van de stad Steenbergen. Als een ondernemersplan wordt geselecteerd dat niet aansluit op de locatie (dus ook op veel andere plekken plaats kan vinden), wordt geen recht gedaan aan het bijzondere karakter van het Fort en krijgen bezoekers die dimensie niet mee. Daarom wordt dit aspect meegenomen in het (eventuele) Programma van Eisen. Maatschappelijk - Meerdere ondernemers hebben aangegeven een (klein) plan voor de locatie te hebben. Verschillende plannen zouden in samenhang met elkaar kunnen worden uitgevoerd. Wanneer ondernemers deze route niet kiezen, kan er waarschijnlijk maar één plan worden geselecteerd. Economisch/Maatschappelijk - Van de aanwezige drie gebouwen op de zuidkant van het Fort, zijn twee in eigendom van de gemeente. Mocht een derde partij het overgebleven gebouw aankopen, dan kan dat de realisatie van wat wij voor ogen hebben belemmeren en/of een minder goede ondernemerssituatie opleveren.

Juridisch - Voor de realisatie van elke recreatief initiatief in het vastgoed is een wijziging bestemmingsplan nodig. De medewerking van de provincie daaraan is een noodzakelijke voorwaarde. 6. Communicatie/Aanpak De raad om een akkoord op het uitvoeringsprogramma en om het bijbehorende budget vragen. Bij akkoord met Natuurmonumenten en waterschap Brabantse Delta toewerken naar een goede ondernemersinvulling op locatie. Ondernemers informeren over het raadsbesluit, hen stimuleren tot samenwerking. De vervreemding van de oostelijke gemeentelijke loods in gang zetten en de sloop van de westelijke loods voorbereiden. 7. Voorstel 1. Het uitvoeringsprogramma Fort Henricus [2131896] vaststellen; 2. Ten bate van de realisatie van het onderdeel 'slopen westelijke loods' een bedrag beschikbaar te stellen van C 25.000 en deze kosten te dekken uit de stelpost 'ambities uit de 3.

samenleving'; Ten bate van de realisatie van het onderdeel 'opwaarderen openbare ruimte' een bedrag beschikbaar te stellen van C 285.000; onder de voorwaarde dat de recreatieve ontwikkeling door ondernemers op danwel nabij Fort Henricus volledig wordt gerealiseerd; deze kosten te dekken uit de stelpost 'ambities uit de samenleving' en de jaarlast van C 14.025,(afschrijving 25 jaar, C 11.400, èn rente 1 Vo, C 2.850) als claim vanaf de jaarschijf 2023 mee te nemen;

\

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Steenbergen, ïurge meester, de secretaris, de İ0'

mans