Raadsvoorstel uitbreiding en overdracht woonwagenstandplaatsen RD2400185.pdf

gemeente Steenbergen

RD2400185

Raadsvergadering 26 september 2024

Agendanummer:

Onderwerp: Toekomst woonwagenstandplaatsen in de gemeente Steenbergen

Steenbergen; 20 augustus 2024

Aan de raad, 1.

Inleiding

U hebt in december 2022 besloten tot het opwaarderen van de woonwagenlocatie Dinteloord en Nieuw-Vossemeer en tot het voorbereiden van de uitbreiding van Dinteloord met (op termijn) 2 standplaatsen en Nieuw-Vossemeer met 3 standplaatsen (raadsbesluit 15 december 2022 RD2200271 beslispunt 3). U hebt daarvoor zowel een voorbereidingskrediet als een investeringskrediet beschikbaar gesteld. Tijdens het debat rond dit voorstel is veel gesproken over de rol van de corporaties (Woonkwartier voor Dinteloord en Stadlander voor Nieuw-Vossemeer). Volgens het gemeentelijke woonwagenbeleid zijn de corporaties aan zet voor het exploiteren van bestaande en realiseren van nieuwe woonwagenstandplaatsen. Wethouder Baali heeft u toegezegd het gesprek met de corporaties aan te gaan en u vervolgens een voorstel over uitbreiding van standplaatsen toe te sturen. U bent via de periodieke projectupdate geïnformeerd over de voortgang van de gesprekken met de corporaties. Inmiddels zijn de gesprekken met de corporaties nagenoeg afgerond en zijn de voorwaarden voor overname en uitbreiding van woonwagenstandplaatsen door de corporaties duidelijk. Het is daarom nu mogelijk u het toegezegde voorstel aan te bieden. 2. Achtergrond

2.1 Particuliere verkopen woonwagenstandplaatsen Alle zittende huurders die hun standplaats wilden en mochten kopen (11) hebben dit inmiddels gedaan. Door mutaties vrijgekomen standplaatsen (4) zijn of worden alle verkocht aan personen op de wachtlijst. Daarnaast heeft een standplaatsruil met Bergen op Zoom plaatsgevonden. Deze nieuwe huurder wil haar standplaats ook kopen. De resterende huurstandplaatsen worden overgedragen aan de corporaties.

RD2400185

Westlandse Lange weg De Weel Tolsedijk Totaal

Verkocht aan huurders 4

Verkocht aan wachtlijst 4

Standplaatsruil + koop 1

Blijvende huur 4

Totaal

3 4 11

0 0 4

0 0 1

6 0 10

9 4 26

13

2.2 Overdracht standplaatsen In het Kader Woonwagenbeleid 2023 is aangegeven dat de gemeente van mening is dat de corporaties de aanleg (en het onderhoud 8t beheer) van nieuwe woonwagenstandplaatsen voor hun rekening moeten nemen. Dit uiteraard alleen voor personen die tot de doelgroep van de corporaties worden gerekend. Daarom is - in samenspraak met de gemeente Bergen op Zoom - het gesprek met corporaties Woonkwartier (Dinteloord) en Stadlander (Steenbergen en Nieuw-Vossemeer) aangegaan. Alleen met de corporaties (als toegelaten instelling) kunnen bindende afspraken inzake de invulling van de woonbehoefte worden gemaakt. Bij een akkoord nemen de corporaties de standplaatsen over van de gemeente, waarna de corporaties de standplaatsen overdragen aan de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland (verder: Stichting). Uit de gesprekken met de corporaties is gebleken dat zij deze taak inderdaad op zich willen nemen, mits de exploitatie van de standplaatsen hen geen financieel verlies oplevert. De corporaties leunen voor wat betreft het overnemen, beheer en onderhoud van woonwagenstandplaatsen sterk op de expertise en inzet van de Stichting. Deze Stichting schakelt Nijbod in voor het dagelijks beheer en onderhoud van woonwagenstandplaatsen. De uitgangspunten van corporaties en gemeenten waren niet eensluidend.

De voorwaarden van de corporaties zijn gebaseerd op de 'standaardvoorwaarden' die de Stichting hanteert bij overname van (bestaande) woonwagenstandplaatsen van de corporaties. Deze voorwaarden heeft de Stichting gebaseerd op en gebruikt bij meerdere overnames van woonwagenstandplaatsen in de regio. De voorwaarden van de gemeente zijn gebaseerd op het gemeentelijk woonwagenbeleid. De gesprekken hebben partijen dichter tot elkaar gebracht en geleid tot overeenstemming over de voorwaarden van overdracht van (bestaande) woonwagenstandplaatsen van de gemeente Steenbergen naar Stadlander en Woonkwartier. Daarbij zijn zowel de belangen van de corporaties als van de gemeente meegenomen. De voorwaarden worden hieronder opgesomd. «

»

De exploitatie van woonwagenstandplaatsen is in de regel onrendabel. De corporaties willen een dekking van deze kosten over een periode van 40 jaar. De kosten worden berekend via de Netto Contante Waarde methode (toekomstige kosten en opbrengsten worden verrekend naar nu). Accountant Baker Tilly heeft in opdracht van de gemeente deze methodiek gecheckt. Zij is tot de conclusie gekomen dat de berekeningen voor Steenbergen gangbaar en realistisch zijn; De waarde van de grond in exploitatie wordt op C 0 gesteld; de grond krijgt waarde op het moment van verkoop van een standplaats aan een derde partij (niet zijnde de genoemde Stichting). Bij verkoop aan een derde ontvangt de gemeente voor een periode van maximaal 50 jaar de taxatiewaarde op dat moment voor de eerder overgedragen grond en wordt het niet gebruikte deel van de vooraf afbetaalde exploitatievergoeding teruggestort; omdat de 2

RD2400185

boekwaarde van deze standplaatsen op de balans C 0 is, resulteert de meerwaardebepaling bij verkoop door de woningcorporaties in een boekwinst voor de lopende exploitatie van de gemeente. Het voorstel is om geen wensen en bedenkingen te hebben tegen de overdracht en bovengenoemde voorwaarden. Hiermee kan het college binnen de gestelde kaders de overdracht regelen. Naast deze voorwaarden is een aantal onderwerpen met de corporaties besproken: « De huidige huurovereenkomsten van de bewoners bestaande standplaatsen blijven bestaan, alleen de verhurende partij wijzigt; (de betreffende bewoners zijn daarover per brief geïnformeerd) « De corporaties nemen de aanleg van nieuwe standplaatsen voor hun rekening, wanneer de gemeente daarvoor een geschikt terrein (wordt gekocht door corporaties) en passende planologische titel regelt; » De gemeente blijft de wachtlijst voor standplaatsen beheren om inzicht te houden in de behoefte aan (nieuwe) standplaatsen. 2.3 Behoefte aan nieuwe standplaatsen Uit de (lokale) inventarisatie naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen (2017/2018) is een behoefte aan 3 nieuwe standplaatsen in Nieuw-Vossemeer gebleken. Om de bestaande ruimte te optimaliseren en het gebruik daarvan te normaliseren is het de bedoeling om in Dinteloord (op termijn) 2 nieuwe standplaatsen te realiseren.

Voor beide locaties staan voldoende personen op de wachtlijst om de nieuwe plaatsen daadwerkelijk in te vullen. Bewoners hebben recent aangegeven dat de feítelijke vraag voor korte en middellange termijn groter is dan de bestaande wachtlijst aangeeft. Daarom wordt na de zomervakantie eerder uitgevoerde behoefteonderzoek opnieuw uitgevoerd. De conclusies daaruit worden meegenomen in het (regionale) gesprek met de corporaties over uitbreiding van het aantal standplaatsen. 2.4 Uitbreiding aantal standplaatsen Zoals aangegeven is realisatie van nieuwe standplaatsen mogelijk wanneer daarvoor een planologische titel is. Voor de uitbreiding van het aantal standplaatsen op zowel De Weel als de Tolsedijk was een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan hebt u in juni 2024 vastgesteld. Er is nu toestemming om het aantal standplaatsen op beide locaties met de genoemde aantallen uit te breiden. Het is de bedoeling dat de corporaties in 2025 de toegestane nieuwe standplaatsen realiseren. 3. Overwegingen

Uitgaande van het standpunt dat hetgeen gemeentelijke taak is om woonwagenstandplaatsen te verhuren (Kader woonwagenbeleid) is de enige andere optie alle blijvende huurstandplaatsen over te dragen aan de corporaties. Wanneer het overdragen van de standplaatsen niet mogelijk of wenselijk blijkt, dan is het aan te bevelen het beheer en onderhoud uit te besteden aan een derde partij. 4. Middelen

De overdracht van de resterende huurstandplaatsen aan de woningcorporaties betekent dat een vergoeding voor het negatieve exploitatieresultaat over een periode van 40 jaar moet worden betaald. Daarbij moet de begrote investering voor de renovatie van de (bergingen op de) standplaatsen ter grootte van C 90.750 geheel ten laste van het exploitatieresultaat worden gebracht omdat de gemeente de bergingen niet meer in eigendom heeft. 3

RD2400185

BESTAANDE STANDPLAATSEN (11x)

Bedrag

Vergoeding negatieve exploitatie 40 jaar De Weel

C

-186.274

Verg. negatieve exploitatie 40 jaar Westlandse langeweg Afboeken investering renovatie standplaatsen

C c c

-181.181 -90.750 -458.205

Daadwerkelijke verlies/winst over periode 40 jaar

Op dit moment moet nog een aantal werkzaamheden binnen het project worden uitgevoerd. De verwachting is dat het eerder door u beschikbaar gestelde budget (raadsbesluit d.d. 15 december 2022) niet toereikend is om alle verwachte nog te maken kosten èn de financiële last van overdracht te voldoen. Dit is inzichtelijk gemaakt in onderstaand overzicht. Omdat de aanleg van de 5 nieuwe standplaatsen na overdracht een taak van de woningcorporaties is, hoeft de gemeente daarvoor geen middelen in de begroting op te nemen. Benodigd bedrag

C

458.205

c

475.401

c

17.196

Verwachte financiële dekking vanuit bestaande middelen:

1. Stand reserve 2024 egalisatiereserve woonwagenbeleid 2. Restant projectgelden 2024 3. Opbrengsten vanuit verkoop standplaatsen Beschikbaar Resultaat

C C e

17.401 153.000 305.000

Op basis van de bestaande inzichten is de verwachting, dat het benodigde bedrag bij een overdracht van de standplaatsen volledig vanuit de bestaande middelen kan worden gefinancierd. 5. Duurzaamheid

Dit voorstel heeft geen effect op de fysieke duurzaamheid op de woonwagenlocaties. 6.

Risico's

Financieel - er is een kleine kans dat de overdracht van de standplaatsen aan de corporaties overdrachtsbelastingplichtig is. Uit vergelijkbare casussen en uitlatingen van de Belastingdienst is geen standpunt t.a.v. de eventuele belastingplicht af te leiden. Binnenkort ontvangen de coöperaties hieromtrent fiscaal advies. In de gesprekken heeft de gemeente aangegeven dat het betalen van overdrachtsbelasting door de gemeente moet worden beschouwd als ontoelaatbare staatssteun. Daarnaast hebben de bestuurders van de corporaties aangegeven dat zij niet verwachten deze (eventuele) kosten op de gemeente te willen verhalen. Financieel - er bestaat een mogelijkheid dat het aantal over te dragen standplaatsen wijzigt. In dat geval wordt de bedrijfswaardeberekening (BWB) herrekend. In de berekeningen is uitgegaan van een overdracht van 11 standplaatsen. Minder over te dragen standplaatsen betekent een lagere BWB. Financieel - het kan zijn dat de gemaakte inschattingen vanuit de bestaande middelen lager uitvallen. Het gaat dan over het ingeschat restantbudget ter grootte van C 153.000 bij de projectgelden 2024 en de verwachte verkoopopbrengsten 2024 van grootte van C 305.000. In dat geval zal bij de jaarrekening 2024 worden voorgesteld om het hogere bedrag te dekken uit het 4

RD2400185

positieve begrotingssaldo 2024 van de tussenrapportage 2024. De tussenrapportage 2024 wordt in september 2024 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. Financieel - uitkomst due diligence onderzoek kan tot ontbinden overeenkomst leiden. De aangeleverde gegevens zijn waarheidsgetrouw, daarom lijkt dit risico beperkt; bovendien is onze insteek om hoe dan ook met elkaar in gesprek te blijven. Financieel - omdat het project nog niet volledig is afgerond, bestaat de kans dat het uiteindelijke financiële resultaat minder gunstig is dan het verwachte resultaat zoals in deze nota aangegeven. Dit wordt dan verwerkt conform de afspraken inzake de P&C cyclus. Juridisch - de in dit advies opgenomen voorwaarden en bedragen zijn op 19 augustus 2024 door bestuurders van corporaties en gemeenten met elkaar besproken. Tot het moment van goedkeuring/instemming door beide RvC's is de ínhoud van dit advies geen zekerheid, alhoewel niet wordt verwacht dat de RvC's een deal tussen corporaties en gemeenten - die past binnen de kaders van de corporaties - zullen tegenhouden; Maatschappelijk - er is (grote) behoefte aan nieuwe standplaatsen. Een negatief besluit over overdracht - en daarmee nog geen besluit over uitbreiding van het aantal standplaatsen - kan tot onrust bij de betreffende bewoners leiden; 7. Communicatie/Aanpak

Na uw besluit informeert het college de bewoners van de woonwagencentra in de gemeente Steenbergen over uw besluit. Het college werkt met de corporaties aan de opstelling van een koopovereenkomst - waarin de onder punt 2.2 genoemde voorwaarden zijn opgenomen - zo spoedig mogelijke overdracht van de betreffende standplaatsen aan de corporaties - het streven is 31.12.2024. Het college informeert de raad over de eindsituatie. 8. Participatie

Het voornemen tot overdragen van de blijvende huurstandplaatsen aan de corporaties is op verschillende momenten en op verschillende manieren met de (betreffende) bewoners van de woonwagenlocaties gedeeld danwel besproken. 9. Voorstel

Geen wensen en bedenkingen indienen tegen de overdracht van de resterende huurwoonwagenstandplaatsen in Steenbergen en Dinteloord, onder de onder punt 2.2 genoemde voorwaarden, aan respectievelijk woningcorporaties Stadlander en Woonkwartier;

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Steenbergen, de secretaris,

de burgemeester,

elt, MBA

A.N. Phaff- de Groot

5