Raadsvoorstel.pdf

gemeente Steenbergen I llllll III III ill III III 111 ill 11 111 RD2400196

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Haalbaarheidsstudie bedrijventerrein Reinierpolder III

Steenbergen; 20 augustus 2024 Aan de raad, 1. Inleiding Op 14 december 2023 hebben wij besloten een haalbaarheidsstudie naar de zelfstandige ontwikkeling en realisatie van het regionaal bedrijventerrein Reinierpolder III uit te voeren. De aanleiding hiervoor was dat eind 2023 de gemeente Woensdrecht en Bergen op Zoom hebben aangegeven zich voor de programmatische ontwikkeling van een regionaal Reinierpolder III te blijven inzetten, maar dat de gemeente Steenbergen het verdere planvormings- en ontwikkelingstraject voor haar rekening zal moeten nemen. Het eindverslag van de haalbaarheidsstudie voor het bedrijventerrein Reinierpolder III is onder bijlage 2 opgenomen. Voor deze studie is in eerste aanleg een projectopdracht opgesteld en een projectgroep, met externe adviseurs, geformeerd. Daarna is een ruimtelijke verkenning uitgevoerd op basis waarvan enkele ontwikkelingsvarianten voor Reinierpolder III zijn opgesteld. Vervolgens hebben nadere ruimtelijke, technische en financiële beschouwingen tot een voorkeursmodel geleid die tot een stedenbouwkundige ontwerp is uitgewerkt.

Afbeelding: Stedenbouwkundig ontwerp Reinierpolder lil

RD2400196

Het stedenbouwkundig ontwerp is naar een ruimtegebruikskaart vertaald welke financieel is doorgerekend waarbij ook een risicoanalyse opgesteld. Bij de haalbaarheidsstudie is een bijlagenboek (bijlage 3) gevoegd. Hierin zijn alle onderzoeken opgenomen die in het kader van deze studie zijn verricht. 2. Achtergrond De Brabantse Wal-gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht werken in het kader van Veerkrachtig Bestuur samen om de kansen te verzilveren op het gebied van duurzame economische ontwikkeling. De samenwerking draagt onder meer bij aan de versterking van de arbeidsmarkt en het creëren van een sterk en toekomstbestendig vestigingsklimaat. De regionale programmering van bedrijventerreinen is een belangrijk instrument die de Brabantse Walgemeenten in het kader van de samenwerking op ruimtelijk-economisch gebied hebben opgezet. Zo komt "het juiste bedrijf op de juiste plek" en wordt overaanbod en leegstand voorkomen. Het programma Strategische programmering Bedrijventerrein Brabantse Wal voorziet in de gezamenlijke ontwikkeling van één strategisch bedrijventerrein (Reinierpolder III te Steenbergen) met een (sub)regionale functie van 20 ha. De wijze waarop deze samenwerking vorm zou krijgen, bijvoorbeeld in een 'ontwikkelentiteiť, was nog niet uitgekristalliseerd.

In het voornoemd programma is ook de ontwikkeling van drie lokaal vraaggerichte bedrijventerreinen (Oude Molen te Bergen op Zoom (10 ha uitgeefbaar), Driehoeven III te Woensdrecht (3 ha uitgeefbaar), Reinierpolder I en II te Steenbergen (10 ha uitgeefbaar) opgenomen. Deze lokale bedrijventerreinen ontwikkelen de Brabantse Wal gemeenten ieder, in eigen tempo, voor zichzelf. Binnen de regio zijn er drie specifieke (thematische) locaties gericht op Bio Based en Agrofood: de Green Chemistry Campus (Bergen op Zoom) en AFC Nieuw Prinsenland (Steenbergen). Voor de speerpuntsector Aeropace Maintenance gaat het om Aviolanda (Woendrecht). Deze zogenaamde 'specials' hebben ieder hun eigen specifieke accenten en profiel binnen de speerpuntsectoren en er gelden thematische filters om voor vestiging in aanmerking te komen. Het regionale bedrijventerrein Reinierpolder III wordt complementair aan deze specials en moet ruimte gaan bieden aan Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood (gerelateerde) bedrijven die niet passen binnen de specifieke vestigingsvoorwaarden van AFC Prinsenland, Green Chemistry Campus of Aviolanda. Daarnaast zal dit bedrijventerrein dienen als doorgroeiplek voor bedrijven die de zogenoemde specials ontgroeien.

Op 7 juni 2023 is op gezamenlijk verzoek van de Brabantse Wal-gemeenten de programmastatus voor de realisatie van 20 ha uitgeefbaar regionaal bedrijventerrein Reinierpolder III verkregen. Eind 2023 hebben de gemeenten Bergen en Zoom en Woensdrecht aangegeven af te zien van participatie in de daadwerkelijke gezamenlijke ontwikkeling en realisatie van het regionale bedrijventerrein. Dit was voor ons aanleiding om een haalbaarheidsstudie op te stellen om te kunnen beoordelen of de gemeente Steenbergen het bedrijventerrein Reinierpolder III voor eigen rekening zou kunnen realiseren. Het programma van 10 ha voor de lokale bedrijvigheid is bij deze studie betrokken. 3. Overwegingen De zelfstandige ontwikkeling en realisatie van Reinierpolder III is haalbaar Op basis van de haalbaarheidsstudie kan worden geconcludeerd dat het bedrijventerrein Reinierpolder III met inachtneming van de thans bekende inzichten civieltechnisch, ruimtelijk en 2

RD2400196

financieel uitvoerbaar is. Daarbij dient bij de verdere planuitwerking rekening te worden gehouden met de vervolgacties, maatregelen en aanbevelingen die in de haalbaarheidsstudie met bijbehorende onderzoeken, grondexploitatie en risicoanalyse zijn vermeld. Ontwikkeling van Reinierpolder III heeft meerwaarde De ontwikkeling van Reinierpolder III laat niet alleen een positief financieel resultaat zien maar bewerkstelligt ook dat bij deze stedenbouwkundige afronding Steenbergen zich aan de rijksweg A4 kan presenteren. Verder zal met de ontwikkeling van Reinierpolder III invulling aan de regionale programmering voor bedrijventerreinen worden gegeven en ruimte worden geboden aan de vraag van het lokale MKB. Maar Reinierpolder III geldt bovenal ook als een productmarktcombinatie waarvan veel economische groei kan worden verwacht en een positieve impuls genereert voor Steenbergen. Het vaststellen van een grondexploitatie voor Reinierpolder III is logische vervolgstap De grondexploitatie bepaalt het financiële kader voor de ontwikkeling van Reinierpolder III en voorziet in financiële dekking hiervan. Uit de grondexploitatieberekening blijkt dat deze ontwikkeling, gebaseerd op actief grondbeleid, tot een positief resultaat leidt. Het vaststellen en openen van de grondexploitatie voor Reinierpolder III is in dit stadium van het ontwikkelingsproces dan ook een logische vervolgstap.

Het openbaar maken van de grondexploitatie kan de financiële en economische belangen van de gemeente benadelen. In de grondexploitatie voor Reinierpolder III is voor de gemeente bedrijfsgevoelige informatie opgenomen, waarvan openbaarmaking de financiële en economische belangen van de gemeente kan schaden (artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid). In de eerste plaats worden de verwervingskosten, die voor de aankoop van de gronden zijn geraamd, in de grondexploitatie vermeld. Openbaarmaking daarvan zouden de huidige eigenaren een onevenredig voordeel geven omdat zij dan "in de kaarten" van de gemeente kunnen kijken. Verder zijn de civiele werkzaamheden in de grondexploitatie (gedetailleerd) geraamd. Bij openbaarmaking hiervan kunnen aannemers een onevenredig voordeel verkrijgen omdat zij op de hoogte zijn van de door de gemeente gereserveerde budgetten en eenheidsprijzen. Om deze reden hebben wij op de grondexploitatie bedrijventerrein Reinierpolder III op basis van artikel 87 Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd. Deze verplichting tot geheimhouding duurt voort totdat het orgaan dat de verplichting heeft opgelegd deze opheft. Als uw raad over de geheime informatie beschikt (ook al hebben wij deze opgelegd) kan alleen de raad de geheimhouding opheffen (artikel 89 Gemeentewet).

Uw raad hoeft de geheimhouding dus niet meer, zoals voorheen, te bekrachtigen. 4. Middelen Grondexploitatie Voor Reinierpolder III is een grondexploitatie opgesteld waarbij het stedenbouwkundig ontwerp financieel is vertaald. Daarbij zijn de kosten en opbrengsten getaxeerd en geraamd en in de tijd gezet (gefaseerd). Door middel van de dynamische eindwaardeberekening wordt tegen actueel prijspeil (1-1-2024) een resultaat gepresenteerd op netto contante waarde (NCW). De NCW is een financiële maatstaf die wordt gebruikt om de huidige waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. Het geeft aan hoeveel een investering of project vandaag waard is, rekening houdend met 3

RD2400196

alle kosten en opbrengsten in de toekomst, nadat deze zijn omgerekend naar de huidige waarde. De opzet en Ínhoud van de grondexploitatie wordt in bijlage 4 uitgebreid toegelicht. Voor het vaststellen van zowel de geprognotiseerde verwervingskosten als verwachte verkoopprijzen heeft er een taxatie plaatsgevonden in opdracht van een onafhankelijke taxateur. Voor het bepalen van de taxatiemethodiek is aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van de vastgestelde Nota grondbeleid 2021. Resultaat grondexploitatie De grondexploitatie voor Reinierpolder III leidt op basis van de huidige doorberekening tot een resultaat van C 12.976.000,- op eindwaarde per 31 -12-2034. Het resultaat op netto contante waarde bedraagt C 10.436.000,- per 1-1-2024. Het doel van dit haalbaarheidsonderzoek is om door rekenen of met de uitgangspunten en gemaakte keuzes (verkoopprijzen e.d.) deze exploitatie voorziet in een gunstig resultaat. Het BBV schrijft voor hoe (tussentijdse) winstneming moet plaatsvinden in grondexploitaties. Dit is conform de POC-methode (Percentage Of Completion). Tussentijdse winstneming hangt af van hoe ver je bent gevorderd in het project.

Wanneer een bepaald percentage van de totaal te maken kosten en opbrengsten is gerealiseerd en er wordt een positief resultaat in het project verwacht (ook nog rekening houden met de toekomstige te maken kosten en opbrengsten), moet er tussentijds winst genomen worden. In het meerjarig kasstroomoverzicht (zie pagina 4 van de grondexploitatieberekening) is waar te nemen, dat de eerste 5 jaar (tot en met 2028) het merendeel van de projectkosten worden gemaakt. Vanaf jaar 6 (2029) worden er pas opbrengsten gegenereerd. Op basis van deze doorrekening zal er pas op zijn vroegst vanaf 2030 echt sprake zijn van een tussentijdse winstneming en kan een deel van de eerder genoemde C 10,4 mln winst mogelijk worden ingeboekt. Voor de komende begroting 2025, welke een meerjarenperspectief heeft van 4 jaar (tot en met 2028) is er nog geen zicht op winst bij deze grondexploitatie. Actualisatie bij de jaarrekening Elkjaar worden bij de jaarrekening de grondexploitaties van de gemeente Steenbergen geactualiseerd. De boekwaarde van een grondexploitatie wordt dan als boekwaarde op de balans verwerkt bij de post "Voorraden, onderhanden werk waaronder bouwgronden in exploitatie". Omdat de eerste 7 jaar bij dit project hoofdzakelijk kosten worden gemaakt, zal er sprake zijn van een negatieve boekwaarde op de gemeentelijke balans.

Begroting en grondexploitatie Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties worden ook nog de te maken kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties in beeld gebracht en verwerkt in de eerstvolgende begroting en/of tussenrapportage. Eventueel wordt er dan ook een tussentijdse winstneming (of verlies) genomen. Bij de begroting wordt in de paragraaf "grondbeleid" dan toegelicht wat komende járen gaat gebeuren bij de projecten en wordt inzicht gegeven in het toekomstig resultaat van de grondexploitaties. Te betalen belasting Vanaf 1 januari 2016 vindt de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen voor het eerst toepassing. Door deze wet is het zo dat gemeenten te maken krijgen dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting gaan vallen, omdat ze concurreren met de markt. Dit geldt in de meeste gevallen ook voor actieve grondexploitaties. Er wordt dan jaarlijks 4

RD2400196

in beeld gebracht wat de winst/of verlies is vanuit deze activiteiten. Bij een positief overall resultaat van het belastingjaar op deze VPB-plichtige activiteiten moet dan belasting worden betaald. In 2024 geldt over de eerste C 200.000 winst een tarief van 190Zo en daarboven een tarief van 25,80Zo. Liquiditeit en financiering Zoals hierboven is benoemd, wordt een groot deel van de projectkosten (totaal C 39 mln) in de eerste járen gemaakt, namelijk tot en met 2029 C 24 mln en dat is C 6207o van de totale projectkosten. Vanaf 2029 worden opbrengsten gegenereerd wat betekent dat de gemeente de komende begrotingsperiode van 4 jaar het grootste aandeel van projectkosten vooruit moet financieren. Afgelopen járen heeft de gemeente Steenbergen minder geïnvesteerd dan gepland. Tezamen met het aantrekken van de lening van č 25 mln beschikt de gemeente op 31 december 2023 over een buffer van afgerond C 23 mln aan overtollige liquide middelen. Dit is ook terug te vinden op de balans van de gemeente Steenbergen op pagina 235 van de jaarrekening 2023, onderdeel "uitzettingen in 's Rijks schatkist". De besluitvorming over de grondexploitatie komt te laat om dit nog te kunnen verwerken in de liquiditeitsprognose voor 10 jaar, welke aan de raad is toegezegd bij de begroting 2025.

De bedoeling is om in oktober 2024 na een positieve besluitvorming over deze grondexploitatie een aangepaste liquiditeitsprognose te maken en deze dan nog aan de raad te verstrekken kort voor de behandeling van de begroting 2025 begin november 2024. 5. Duurzaamheid In het recent vastgestelde beleidskader Duurzaamheid 2024-2030 zijn vier programmathema's geformuleerd. Klimaatadaptief en biodiversiteit In en rondom Steenbergen zijn gebieden aanwezig behorend bij het Natuurnetwerk Brabant. Deze natuurgebieden worden onderling met elkaar verbonden door ecologische verbindingszones (EVZ's). Door dit netwerk kunnen flora en fauna zich gemakkelijker verplaatsen en verspreiden, wat bevorderend is voor de biodiversiteit. Aan de west- en zuidzijde van Reinierpolder III wordt een ecologische verbindingszone aangebracht als onderdeel van de EVZ Steenbergse Vliet-Ligne. Voor de inrichting van deze EVZ is het inrichtingsmodel Moeraszone van toepassing welke uit een natte (oever)zone en een aansluitende drogere zone bestaat. In de EVZ worden klimaatadaptieve maatregelen getroffen door de aanleg natuurvriendelijke oevers, waterpartijen en wadi's. De A-watergang die centraal in het plangebied is gelegen, wordt behouden en versterkt de groenblauwe structuur. In het profiel van de ontsluitingswegen zijn groenstroken met boom/laanbeplanting opgenomen.

Hierdoor krijgt de openbare ruimte, in samenhang met een verplichte haag op de perceelsgrens van de bedrijfskavels, een hoogwaardige uitstraling die ook de biodiversiteit bevordert en hittestress tegengaat. Energietransitie en Circulariteit Voor alle nieuwbouw moeten vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Dit geldt niet alleen voor woningbouw maar ook voor 5

RD2400196

utiliteitsbouw, zoals de bedrijfsbebouwing op Reinierpolder III. Deze bouwregels stellen eisen aan: de maximale energiebehoefte het fossiele energiegebruik de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen Bij nieuwe woningen en bedrijfsgebouwen moet dus niet alleen rekening worden gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie. De mogelijkheden van energietransitie, bijvoorbeeld door het toepassen van zonnepanelen op bedrijfsdaken, zal bij de verdere uitwerking van Reinierpolder III nader in beeld worden gebracht en onderzocht. Dat geldt ook voor de kansen die zich op een nieuw bedrijventerrein op het gebied van circulariteit kunnen voordoen, bijvoorbeeld het hergebruik van reststromen. 6. Risico's Voor Reinierpolder III, is als integraal onderdeel van de grondexploitatie een risicoanalyse opgesteld. Daarbij zijn de risico's, die zich tijdens de ontwikkeling en realisatie van Reinierpolder III kunnen voorkomen, benoemd en gecategoriseerd naar economisch, fasering, juridisch, technisch, maatschappelijk, politiek, ruimtelijk, wet- en regelgeving, of organisatorisch. Vervolgens is de kans van optreden van het risico bepaald, variërend van 1 00Zo tot 10096 en hun financiële impact, het zogenaamde ongewogen risico. Door de kans x effect te berekenen, ontstaat per risico een gewogen risicobedrag.

Deze bedragen kunnen zowel positief (positief risico) als negatief (negatief risico) zijn. Er zijn voor Reinierpolder III in totaal 19 risico's benoemd die leiden tot een nadelig gewogen risico van afgerond C -7,6 mln (Scenario A) en een voordelig gewogen risico van C +Ą.9 mln (Scenario B). Het totaal gewogen gezamenlijke risico bedraagt daardoor C -2,7 mln (Scenario C) nadelig. Bij een winst op basis van netto contante waarde van 6 10,4 mln blijft per scenario het resultaat van de grondexploitatie nog positief, namelijk bij Scenario A 6 -t-2,8 mln, bij Scenario B +C 15,3 mln en bij Scenario C +C 7,6 mln. Indien uw raad besluit deze grondexploitatie vast te stellen, zal bij de eerste volgende P&C productie de risico's van deze grondexploitatie worden opgenomen in de paragraaf "weerstandsvermogen en risicobeheer". 7. Communicatie/Aanpak Als één van de eerste vervolgstappen wordt een (gebieds)programma voor Reinierpolder III opgesteld zodat begin 2025 het geldende voorkeursrecht op basis van Wet voorkeursrecht gemeenten kan worden verlengd onder de Omgevingswet. Een (gebieds)programma is nieuw instrument in de Omgevingswet waarin gebiedsgericht beleid ten aanzien van een deelgebied, in dit geval een bedrijventerrein, kan worden uitgewerkt. Dit gebiedsprogramma dient tevens als grondslag voor het opstellen van een omgevingsplan voor Reinierpolder III.

Dit plan wordt in de loop van 2025 in procedure gebracht. Parallel hieraan zal de grondverwerving starten en het stedenbouwkundig ontwerp verder worden verfijnd waarbij een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. Ook wordt de inrichting van de openbare ruimte verder uitgewerkt waarbij de nodige vervolgonderzoeken worden verricht. Het opstellen van een participatie- en communicatieplan maakt ook onderdeel van de vervolgwerkzaamheden uit. 8. Participatie De omgeving zal in het verderre proces en de voortgang van Reinierpolder III worden meegenomen. Wij zullen hieraan de nodige aandacht besteden. Het doel is om omliggende bewoners en ondernemers op een toegankelijke en laagdrempelige manier te betrekken. 6

RD2400196

9. Voorstel Uw raad wordt voorgesteld: 1. in te stemmen met de conclusie van de haalbaarheidsstudie en de zelfstandige ontwikkeling en realisatie van het bedrijventerrein Reinierpolder III voort te zetten; 2. over te gaan tot het vaststellen van de grondexploitatie bedrijventerrein Reinierpolder III; 3. na vaststelling de grondexploitatie bedrijventerrein Reinierpolder III financieel te verwerken in de eerstvolgende P&C productie.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Steenbergen, de secretaris,

de burgemeester,

Ç&pér A.N. Phaff- de Groot

7