Raadsvoorstel Herziening grondexploitatie 'De Pinas - van Heemskerckstraat RD2500046.pdf

mi min mill mi i RD2500046

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Herziening grondexploitatie 'De Pinas/van Heemskerckstraat

Steenbergen; 25 februari 2025

Aan de raad,

1. Inleiding Op de voormalige locatie van W Dinteloord is de gemeente Steenbergen in 2016 gestart met de ontwikkeling van woningbouw. Later heeft het gebied, na een herziening van het bestemmingsplan, de naam De Pinas gekregen. In verband met de milieucirkel van 30m vanuit het bedrijventerrein Dinteloord is deze 30m zone in 2016 uit de 1e fase van de ontwikkeling gehaald en als groenstrook bestemd. Inmiddels zijn alle woningen van het oude project gerealiseerd en is de locatie Van Heemskerckstraat in 2022 aan het plangebied toegevoegd. Vanwege de resterende milieucirkels aangrenzend aan het bedrijventerrein kon het zuidelijk deel van de oorspronkelijke 30m zone in De Pinas nog niet aan het plan worden toegevoegd. Nu dat ook de LPG vergunning (Liquified Petroleum Gas) is ingetrokken op 4 juli 2022 kan deze zone gedeeltelijk een andere bestemming krijgen en als woongebied ontwikkeld worden. Hierdoor kan de gemeente deze resterende kavels aan de straten Fregat en Hoeker uitgeven. Op deze locatie is gedacht invulling te geven aan uw besluit om 16 flexwoningen in Dinteloord toe te voegen. Om deze uitbreiding van het woonprogramma te verwerken wordt voorgesteld om de grondexploitatie van De Pinas aan te vullen met de investeringen en opbrengsten van de uitbreiding.

2. Achtergrond Een grondexploitatie is een meerjarige begroting voor een specifieke gebiedsontwikkeling van de te verwachten kosten en opbrengsten. De kosten bestaan onder meer uit de aankoop van gronden, het bouw- en woonrijp maken van de gronden, alle kosten voor procedures, alle kosten voor onderzoeken. De opbrengsten bestaan uit de toekomstige uitgifte van bouwkavels. Met de herziening van de gemeentelijke grondexploitatie wordt de scope aangepast en kunnen de te maken kosten/opbrengsten voor de woningbouwontwikkeling in gang gezet worden. Om de cashflow van de grondexploitatie te kunnen beheersen vindt jaarlijks in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording een actualisatie plaats bij de jaarrekening.

3. Overwegingen Gelet op de omgevingswet en de woonzorgvisie is conform raadsvoorstel RD2400078 en raadsbesluit RD2400079 d.d. 18 april 2024 het volgende plan uitgewerkt: -Flexwoningen in De Pinas, in Dinteloord 16 woningen.

RD2500046

Deze scopeherziening van de grondexploitatie dient op grond van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording) door uw raad expliciet te worden vastgesteld. De wijziging betreft onderstaand gebied van De Pinas aan de straten Fregat en Hoeker.

Ons voorstel is dat u als raad instemt met een wijziging van de begrenzing van het exploitatiegebied zoals hierboven weergegeven. De toevoeging van 16 sociale woningen is ongeveer budgetneutraal, omdat we geen verwervingskosten meer toerekenen. De inbreng van gronden is al gedekt uit fase 1, en de toegevoegde 1.000 m2 gebied is en blijft openbare ruimte. De grondexploitatie is samengevat weergegeven. De gehele grondexploitatie is niet bijgevoegd, omdat deze gevoelige informatie bevat en leidt tot onevenredige benadeling van de gemeente in onderhandelingen, tenders en aanbestedingen. Op verzoek kunnen raadsleden deze inzien.

Grondexploitatie De Pinas

Actualisatie 1-1-2025 C 1.524.474 C 1.664.345 Ç 139.747 positief C 104.806 negatief C 1.508 negatief C 33.433 winst Ç 30.887 winst

Te verwachte kosten Te verwachte opbrengsten Te verwachte nominale saldo Boekwaarde 1-1-2025 Rentekosten Eindwaarde 31-12-2028 Netto contante waarde

4. Middelen Door de actualisering inclusief uitbreiding en de daaraan gekoppelde extra opbrengsten uit verkoop van gemeentelijke grond is de verwachting dat de grondexploitatie licht positief wordt afgesloten. Vanwege het voorzichtigheidsprincipe worden bij grondexploitaties winsten (tussentijds) pas 2

RD2500046

ingeboekt naar mate het project vordert en de risico's kleiner worden. Bij de jaarrekening vindt altijd een actualisatie plaats van de grondexploitaties. Dan kan er sprake zijn van een eventuele (tussentijdse) winstneming. De nieuwe boekwaarde per 01 -01 -2025 is straks terug te vinden in de jaarrekening 2024. De budgettaire gevolgen voor 2025 worden verwerkt bij de Tussenrapportage 2025 en meerjarig bij de Begroting 2026. Het zal gaan om een budgetneutrale wijziging, omdat een verschil met de exploitatie wordt verrekend met de balanspositie (onderhanden werk). Er zal geen tussentijdse winstneming plaatsvinden bij de jaarrekening 2024, omdat het voordelig eindsaldo laag is, en het project nog risico's kent. De uitbreiding brengt hierin geen verandering.

5. Duurzaamheid Duurzaamheidsaspecten voor nieuwbouw zijn wettelijk voorgeschreven. Sinds januari 2021 moeten nieuwe woningen voldoen aan de BENG-eisen (BENG = Bijna Energie Neutraal Gebouw). Voldoet een nieuwbouwplan niet aan de BENG-eisen, dan wordt een omgevingsvergunning geweigerd 6. Risico's Er kleven altijd onzekerheden en risico's aan de gebruikte aannames of het nog ontbreken van gegevens van de locatie. Zo is er onder meer vanuit gegaan dat het plangebied geschikt is voor beoogd gebruik, dat wil zeggen dat ervan is uitgegaan dat o.a. geen problemen ontstaan ten aanzien van waterhuishouding, archeologie, ecologie. luridisch Uitdagingen op diverse juridische onderwerpen kunnen zich voordoen en leiden tot vertragingen en extra kosten voor het project. Veranderingen in regelgeving met betrekking tot ruimtelijke ordening, bouwvoorschriften en milieuvereisten kunnen ook invloed hebben op de kosten van het project. .Prijsstijging Prijzen van bouwmaterialen, zoals staal, hout, beton, maar ook de kosten voor de inhuur van bouwpersoneel kunnen stijgen naarmate het project vordert. Deze prijsstijgingen kunnen de oorspronkelijk geraamde financiële resultaten van het project ondermijnen. Vertraging Bouwvertragingen kunnen optreden als gevolg van weersomstandigheden, juridische geschillen, vergunningsproblemen of onvoorziene technische problemen.

Vertragingen kunnen de kosten verhogen en de verwachte inkomsten uit het project vertragen.

7. Communicatie/Aanpak Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel kan ons college uitvoering geven aan de uitbreiding door een koop/realisatieovereenkomst met Woningstichting Woonkwartier aan te gaan. De verwachting is dat de BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit) in september of oktober 2025 in procedure wordt gebracht door ons college. Er wordt een participatieproces opgezet, zie punt 8 Participatie

8. Participatie Voorafgaand aan de officiële ter inzage legging van de aanvraag omgevingsvergunning zal Woonkwartier een participatieproces opzetten waaraan ook de gemeente zal deelnemen als verantwoordelijke voor de inrichting van de openbare ruimte.

3

RD2500046

9. Voorstel De grondexploitatie per peildatum 1 -1 -2025 vast te stellen, en daarmee uitvoering te geven aan de toevoeging van 16 sociale (flex)woningen aan het plan De Pinas conform het eerder genomen raadsbesluit van 18 april 2024. Met deze toevoeging wordt het exploitatiegebied met circa 1.000 m2 uitgebreid.

4