Raadsvoorstel Grondexploitatie De Pinas met uitbreiding van Heemskerckstraat.pdf

gemeente Steenbergen

00000c

Samen maken we

RD2200118

geschiedenis

750 jaar Steenbergen 25 jaar één gemeente www.steenbergen2022.nl

Agendanummer:

Raadsvergadering

Onderwerp: Grondexploitatie De Pinas met uitbreiding van Heemskerckstraat

Steenbergen; 17 mei 2022

Aan de raad,

1.

Inleiding

Op de voormalige locatie van W Dinteloord is de gemeente Steenbergen in 2016 gestart met de ontwikkeling van woningbouw. Later heeft het gebied, na een herziening van het bestemmingsplan, de naam De Pinas gekregen. Inmiddels zijn alle woningen van het project gerealiseerd en is het gebied volledig bouwrijp gemaakt. Een aantal kavels naast De Pinas konden nog niet betrokken worden bij de ontwikkeling, omdat er nog een milieucirkel op lag vanuit het aangrenzende bedrijventerrein. Het bedrijventerrein gaat nu gedeeltelijk een andere bestemming krijgen en kan ook als woongebied ontwikkeld worden. Hierdoor kan de gemeente de resterende kavels (maximaal 8 rijwoningen in de koop) en de kavel aan de Van Heemskerckstraat op het nu nog aanwezige vrachtwagenparkeerterrein ontwikkelen en verkopen voor de bouw van 20 studio's appartementen geschikt voor nestverlaters, tegelijk met de realisatie van woningbouw op het aangrenzende bedrijfskavel door CC Kroon Development B.V. Daarbij wordt ook de openbare ruimte uitgebreid. Om deze uitbreiding te verwerken wordt voorgesteld om de grondexploitatie van De Pinas aan te vullen met de investeringen en opbrengsten van de uitbreiding.

2. Achtergrond Tussen gemeente en initiatiefnemer wordt een koop realisatie overeenkomst gesloten waarin onder andere een verdeling van ontwikkelrecht, verkoop van bouwkavels en een verdeling voor de inrichting van de openbare ruimte wordt vastgelegd. De afspraken in dit contract vormen de basis voor de uitbreiding van de grondexploitatie. De ondertekening van de koop/realisatie overeenkomst vindt plaats zodra u het besluit tot openstelling van de Grondexploitatie De Pinas met uitbreiding heeft genomen. Als uitgangspunt is gekozen om de gemeentelijke grond en de grond van de aangrenzende eigenaar als één plan te ontwikkelen en de gemeentelijke gronden te verkopen aan de eigenaar van de aangrenzende gronden om zodoende een optimale stedenbouwkundige en verkeerskundige kwaliteit te kunnen waarborgen. De grondexploitatie geeft de financiële effecten weer van het ontwikkelen van de uitbreiding van De Pinas en het uitnemen van het restkavel met recreatieve bestemming. De grondexploitatie zal deels bestaan uit de uitgevoerde en de nog uit te voeren werken uit De Pinas d.d. 01-01-2022.

www.eemeente-steenbergen.nl

Het uitnemen van de restkavels met recreatieve bestemming heeft betrekking op het gebied naast het sportpark van de W Dinteloord. Vanwege de besluitvorming van uw raad uit het verleden om de uitbreiding van het sportpark financieel te koppelen aan het ontwikkelen van het woongebied op het voormalige sportpark is dit noodzakelijk.

3. Overwegingen Grondexploitatie: De grondexploitatie dient op grond van het BBV (Besluit, Beheer Verantwoording) door uw raad te worden vastgesteld/opengesteld. Het oorspronkelijke exploitatiegebied betreft onderstaand gebied De Pinas fase 1, + de daaronder weergegeven restkavel sport en recreatie

2.96 Ha

2

Het exploitatiegebied wordt nu uitgebreid conform onderstaande tekening.

xľszį/

Ons voorstel is dat u als raad instemt met een wijziging van de begrenzing van het exploitatiegebied zoals hierboven weergegeven. De restkavel aan de zuidkant van Dinteloord die tot nu toe onderdeel uitmaakte van de exploitatie wordt uit de exploitatie gehaald en wordt afgewaardeerd naar een agrarische waarde van C 10,Voor heen stond deze grond nog wel opgenomen in de exploitatie voor een bedrag van C 25,-. Dit omdat toen de gedachte was dat er ontwikkelingen zouden plaatsvinden die een hogere waarde verwachtingswaarde rechtvaardigde. Meer specifiek de plannen tot het realiseren van een pension voor arbeidsmigranten, rechtvaardigde

De raming zoals die nu is gemaakt op basis van bovenstaande uitgangspunten staat op de volgende pagina samengevat weergegeven. De gehele grondexploitatie is niet bijgevoegd omdat deze aanbestedingsgevoelige informatie bevat. Mocht u deze willen inzien dan kunt u als raad of raadslid hiertoe een verzoek indienen.

3

A Betreft de oorspronkelijke exploitatie van het grondgebied De Pinas. B. Betreft de uitbreiding met het grondgebied van de te verkopen gemeentelijke grond aan de Van Heemskerckstraat en de extra restkavels in het plangebied van de Pinas. Begroting hoofdposten Post ļ 01 Kosten 0101

Verschil nominaal

Totaal bedrag

Totaal bedrag

Naam

Verschil (B - A)

B 2022 tot

A 2022

| Verwerving

026 011

636 001

-200 820

01 02

Sloop

0

0

0

01 03

Milieu

0

0

0

01 04

Bouwrijp maken

1 041 452

1 350 347

308 805

01 05

Woonnjp maken

741 001

862 836

121 745

oi oe

Planstructureie Voorzieningen

0

0

0

01 07

Gebouwde voorzieningen

0

0

0

01 08

Plankosten

517 542

718015

200 474

01 00

5ijdragen en Fondsen

12 223

12 223

0

01 10

Ovenge kosten

141 488

141 488

0

01 11

F inanaenngskosten

3 477 803

3 477 803

0

01 00

Onvoorzien

0

0

0

6.658.600

7.198.893

340.294

5 060 815

6 030 815

070 000

0

0

0

636 000

55 000

-581 000

1 Totaal Kosten 02 Opbrengsten 02 01

Woningen

02 02

Commerciële voorzieningen

02 03

Maatschappelijke voorzieningen

02 04

Bedrijventerreinen

0

0

0

02 05

Parkeren

0

0

0

02 06

Ovenge opbrengsten

8 000

8000

0

02 10

Subsidies en bijdragen

1 152 121

1 228 572

76 451

6.866.926

7.332.377

465.451

Totaal Opbrengsten

Eindwaardeberekening

133.484

8 326

Nominaal saldo

02 Opbrengsten

5.00**

2 142

0.00 Si

0

I 5.00 S j

05 210

2.00**

60 334

2.142

Totaal inflatie

125.157

32.743

34.885

-

-

-

ow*

Rente kosten Rente opbrengsten

Rente

Verschil (B - A)

B 2022 tot

A 2022

-696

91.718

97.903

Eindwaarde 01-03-2022

I Contante waarde Dtsoontenngsvoet

ļ

Datum

|

1

2 00

|

I

6.164 I 01-01-2022 | |

31-12-2025

|

ļ

2.00 *b

|

90.447 01-01-2022 Į

84.283

Uiteindelijk wordt er een licht positief saldo verwacht op de grondexploitatie van C 90.447,-.

4. Middelen Door de uitbreiding en de daaraan gekoppelde extra opbrengsten uit verkoop van gemeentelijke grond is de verwachting dat de grondexploitatie positief wordt afgesloten. Uiteindelijk zal in het jaar dat de investeringen daadwerkelijk worden gedaan en de werkzaamheden zijn uitgevoerd bij de vaststelling van de jaarrekening de winst- of verliesneming worden opgenomen ten aanzien van de grondexploitatie. 5. Duurzaamheid De woningen worden gebouwd en de openbare ruimte wordt ingericht volgens de geldende duurzaamheidseisen. 6. Risico's De definitieve aanbesteding(en) van de verschillende werkzaamheden moet nog plaatsvinden. Er is een risico dat de aanbesteding(en) duurder uitvalt dan geraamd.

4

De bestemmingsplanprocedure voor de uitbreiding van de exploitatie moet nog worden gevolgd. De kans is aanwezig dat als gevolg van een mogelijk in te stellen beroepsprocedure het uitbreidingsgedeelte mogelijk geen doorgang vindt.

7. Communicatie/Aanpak Indien uw raad akkoord gaat met dit voorstel zal de koop/realisatieovereenkomst met CC. Kroon Development BV worden ondertekend. De verwachting is dat het bestemmingsplan ik september uiterlijk in de raadsvergadering van oktober 2022 zal worden vastgesteld door uw raad. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal het bestek voor de herinrichting van de openbare ruimte verder worden uitgewerkt en worden aanbesteed.

8. Voorstel De gewijzigde grondexploitatie De Pinas met uitbreiding van Heemskerckstraat vast te stellen. Inhoudende een wijziging van het grondexploitatiegebied. Het ontwikkelen van extra woningbouw. Het niet langer opnemen van de restkavel grond aan de zuidzijde van Dinteloord in de exploitatie en deze grond op de balans te zetten voor een agrarische waarde van C 10,-

Hoogachtend, S ļ burgemeester en wethouders van Steenbergen/ de secretaris, de/burgemeester,

5