Raadsvoorstel Grondexploitatie 'De Boogerd' RD2400135.pdf

gemeente Steenbergen

RD2400135

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Grondexploitatie 'De Boogerd'

Steenbergen, 28 mei 2024

Aan de raad, 1. Inleiding Op 27 januari 2022 heeft uw raad de motie 'Grondaankoop Kruisland' aangenomen. Hierin heeft u de opdracht gegeven om actief met grondeigenaren in gesprek te gaan voor het verwerven van gronden om een woningbouwontwikkeling in gang te zetten onder navolgende randvoorwaarden. « « »

Wettelijke duurzaamheidseisen. Haalbare verkeersontsluiting. Afgesproken woonverdeling. Kostenneutrale ontwikkeling.

Wij hebben de opdracht uitgevoerd en hebben onder voorwaarden gronden voor woningbouw beschikbaar. Voor deze gronden leggen wij aan uw raad drie stedenbouwkundige varianten voor met het verzoek om een keuze te maken tussen navolgende scenario's. 1. Stedenbouwkundig variant 1: participatie. 2. Stedenbouwkundig variant 2: optimalisatie. 3. Stedenbouwkundig variant 3: kostenneutraal. 4. Grondexploitatie 'De Boogerď niet vaststellen. Daarnaast leggen wij de wensen die uit participatie naar voren zijn gekomen tevens aan uw raad voor. De sportverenigingen willen graag extra parkeervoorzieningen en de dorpsraad wil graag een lang gekoesterde wens uit laten komen: een dorpsbos aansluitend aan de nieuwe woonwijk. 2. Achtergrond Een grondexploitatie is een meerjarige begroting voor een specifieke gebiedsontwikkeling van de te verwachten kosten en opbrengsten. De kosten bestaan onder meer uit de aankoop van gronden, het bouw- en woonrijp maken van gronden, alle kosten voor procedures en alle kosten voor onderzoeken. De opbrengsten bestaan uit de toekomstige uitgifte van bouwkavels. Met het openen van een gemeentelijke grondexploitatie worden kosten gemaakt om de woningbouwontwikkeling in gang te zetten. Om de cashflow van de grondexploitatie te kunnen beheersen vindt jaarlijks in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording een actualisatie plaats bij de jaarrekening.

RD2400135

3. Overwegingen Om de woningbouwontwikkeling in gang te zetten dient, naast het vaststellen van de grondexploitatie, het planologisch regime te worden aangepast. Daarvoor is van belang welk stedenbouwkundig variant door uw raad wordt gekozen, omdat het bestemmingsplan en alle bijbehorende onderzoeken daarop worden afgestemd. De ruimtelijke bijdrage van C 8,27/1712 (prijs 2024) uitgeefbare bouwgrond wordt normaliter in de reserve 'ruimtelijke ontwikkeling' gestort. In de scenario's wordt rekening gehouden dat de bijdrage in deze reserve vervalt en direct als bijdrage vanuit de grondexploitatie wordt ingezet ten gunste van de verkeersontsluiting van dit plan. Voor dit project zijn de inwoners betrokken in de vorm van een klankbordgroep. Hierin hebben zitting: jongeren (2 personen), ouderen (2 personen), omgeving (2 personen) en tot slot de dorpsraad (2 personen). Daarmee heeft elk doelgroep gelijkwaardige input. Zij wensen dat de stedenbouwkundige varianten 1 en 2 aan uw raad worden voorgelegd. Scenario 1

Stedenbouwkundig variant 1: participatie Stedenbouwkundige omschrijving De wijk heeft een groen hart in het midden van de wijk, een veilige speelomgeving voor kinderen omdat de weg òm de wijk is geplaatst, spreiding van woningtypes. De ruimte aan de oostkant van het plan is de afstand die tot aan het fruitteeltbedrijf moet worden aangehouden.

Toetsing aan de randvoorwaarden -

Wettelijke duurzaamheidseisen: Voldoet Haalbare verkeersontsluiting: Voldoet. Vereisten woonprogramma: Voldoet. Kostenneutrale ontwikkeling: Voldoet niet.

Woonprogramma: 68 woningen

Legenda woonprogramma

-

Oranje: sociale huurwoningen Geel: betaalbare koopwoningen Blauw: dure koopwoningen

21 sociale huurwoningen: 3196. 24 betaalbare koopwoningen: 36*16. 23 dure koopwoningen: 3496.

Kostenneutraliteit van het plan C 1.173.000 negatief

Dit is de variant waarmee de planologische procedure (iets aangepast) is gestart en omvat alle gegeven input vanuit de klankbordgroep. Deze variant is de eerste voorkeur van de klankbordgroep. Stadlander kan niet zich in deze variant vinden, waardoor deze variant niet of moeilijk uitvoerbaar wordt. Kosten van het plan: i 1.173.000 verlies De keuze voor deze variant betekent dat direct een verliesvoorziening dient te worden getroffen, waarbij de grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie en direct uit de Algemene Reserve wordt onttrokken.

2

RD2400135

De grondexploitatie is samengevat weergegeven. De gehele grondexploitatie is niet bijgevoegd, omdat deze gevoelige informatie bevat en leidt tot onevenredige benadeling van de gemeente bij onderhandelingen, tenders en aanbestedingen. Op verzoek kunnen raadsleden deze inzien. Grondexploitatie De Boogerd Te verwachte kosten Te verwachte opbrengsten Te verwachte nominale saldo Netto contante waarde

Variant 1 C 4.708.712 C 3.659.674 C 1.049.038 verlies C 1.172.885 verlies

De sportverenigingen willen extra parkeervoorzieningen, omdat op piekmomenten een tekort wordt ervaren: die infrakosten bedragen indicatief C 175.000 (1,400m2 reconstructie). De dorpsraad wil graag een dorpsbos aansluitend aan de nieuwe woonwijk: die aanlegkosten bedragen indicatief C 140.000 (4.000m2 a C 35/m2). Het college zal de noodzaak en mogelijkheden van extra parkeervoorzieningen bij de sportverenigingen nader onderzoeken en indien nodig dit separaat aan de raad voorleggen. Geconstateerd wordt dat er aan de oostkant van het plan mogelijkheden tot veel groen aanwezig is en stellen voor het dorpsbos separaat van dit plan te houden. Scenario 2

Stedenbouwkundig variant 2: optimalisatie Stedenbouwkundige omschrijving De wijk heeft een smallere groene hart in het midden van de wijk, meer clustering van woningtypes, de weg is in de wijk geplaatst in plaats van òm de wijk, maar dat is in andere wijken ook gebruikelijk. De ruimte aan de oostkant van het plan is de afstand die tot aan het fruitteeltbedrijf moet worden aangehouden. Toetsing aan de randvoorwaarden -

Wettelijke duurzaamheidseisen: Voldoet. Haalbare verkeersontsluiting: Voldoet. Vereisten woonprogramma: Voldoet. Kostenneutrale ontwikkeling: Voldoet niet

Woonprogramma: 80 woningen * Legenda woonprogramma -

Oranje: sociale huurwoningen Geel: betaalbare koopwoningen Blauw: dure koopwoningen

25 sociale huurwoningen: 319b. 29 betaalbare koopwoningen: 3696. 26 dure koopwoningen: 3396.

Kostęnneutroliteit van het plan -

C 307.000 negatief

Optimalisatie is gezocht door de openbare ruimte (wat geen opbrengsten genereert) te verkleinen, door de wegoppervlakte (wat veel kost) te verkleinen door de weg 'in de wijk te situeren en door meer oppervlakte dure woongronden. Deze variant is de tweede voorkeur van de klankbordgroep. Stadlander kan zich in deze variant vinden.

3

RD2400135

Kosten van het plan: C 307.000 verlies De keuze voor deze variant betekent dat direct een verliesvoorziening dient te worden getroffen, waarbij de grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie en direct uit de Algemene Reserve wordt onttrokken. De grondexploitatie is samengevat weergegeven. De gehele grondexploitatie is niet bijgevoegd, omdat deze gevoelige informatie bevat en leidt tot onevenredige benadeling van de gemeente bij onderhandelingen, tenders en aanbestedingen. Op verzoek kunnen raadsleden deze inzien. Grondexploitatie De Boogerd Te verwachte kosten Te verwachte opbrengsten Te verwachte nominale saldo Netto contante waarde

Variant 2 C 4.448.465 C 4.334.949 C 113.516 verlies C 306.548 verlies

De sportverenigingen willen extra parkeervoorzieningen, omdat op piekmomenten een tekort wordt ervaren: die infrakosten bedragen indicatief 6 175.000 (1,400m2 reconstructie). De dorpsraad wil graag een dorpsbos aansluitend aan de nieuwe woonwijk: die aanlegkosten bedragen indicatief C 140.000 (4.000m2 a C 35/m2). Het college zal de noodzaak en mogelijkheden van extra parkeervoorzieningen bij de sportverenigingen nader onderzoeken en indien nodig dit separaat aan de raad voorleggen. Geconstateerd wordt dat er aan de oostkant van het plan mogelijkheden tot veel groen aanwezig is en stellen voor het dorpsbos separaat van dit plan te houden. Scenario 3

Stedenbouwkundig variant 3: kostenneutraal Stedenbouwkundige omschrijving De wijk heeft geen groen hart in het midden van de wijk, geen weg aan de noordkant van de wijk, een clustering van dure woningen aan de rand van de wijk, een verdere concentratie van betaalbare koop- en huurwoningen in het midden van de wijk. De ruimte aan de oostkant van het plan is de afstand tot aan het fruitteeltbedrijf. Toetsing aan de randvoorwaarden

-

Wettelijke duurzaamheidseisen: Voldoet. Haalbare verkeersontsluiting: Voldoet. Vereisten woonprogramma: Voldoet. Kostenneutrale ontwikkeling: Voldoet nagenoeg.

Woonprogramma: 59 woningen -

-

18 sociale huurwoningen: 3096. 21 betaalbare koopwoningen: 36**.

20 dure koopwoningen: 3496.

Legenda woonprogramma -

Bruin: sociale huurwoningen Oranje: betaalbare koopwoningen Paars: dure koopwoningen

4

Kostenneutraliteit van het plan -

C 28.000 negatief

RD2400135

Dit is een nog verdere optimalisatie. Stedenbouwkundig minder gewenst, maar nagenoeg kostenneutraal. Onderzocht is of er überhaupt een variant te bedenken is, die kostenneutraal kan worden ontwikkeld. Deze variant heeft niet de voorkeur van de klankbordgroep. Stadlander kan zich in deze variant vinden. Kosten van het plan: C 28.000 verlies De keuze voor deze variant betekent dat direct een verliesvoorziening dient te worden getroffen, waarbij de grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie en direct uit de Algemene Reserve wordt onttrokken. De grondexploitatie is samengevat weergegeven. De gehele grondexploitatie is niet bijgevoegd, omdat deze gevoelige informatie bevat en leidt tot onevenredige benadeling van de gemeente bij onderhandelingen, tenders en aanbestedingen. Op verzoek kunnen raadsleden deze inzien. Grondexploitatie De Boogerd Te verwachte kosten Te verwachte opbrengsten Te verwachte nominale saldo Netto contante waarde

Variant 3 C4.199.013 C 4.363.699 C 164.686 C 28.164 verlies

De sportverenigingen willen extra parkeervoorzieningen, omdat op piekmomenten een tekort wordt ervaren: die infrakosten bedragen indicatief C 175.000 (1,400m2 reconstructie). De dorpsraad wil graag een dorpsbos aansluitend aan de nieuwe woonwijk: die aanlegkosten bedragen indicatief C 140.000 (4.000m2 a C 35/m2). Het college zal de noodzaak en mogelijkheden van extra parkeervoorzieningen bij de sportverenigingen nader onderzoeken en indien nodig dit separaat aan de raad voorleggen. Geconstateerd wordt dat er aan de oostkant van het plan mogelijkheden tot veel groen aanwezig is en stellen voor het dorpsbos separaat van dit plan te houden. Scenario 4

Grondexploitatie 'De Boogerď niet vaststellen

U kunt ervoor kiezen de grondexploitatie niet vast te stellen (en daarmee het bestemmingsplan ook niet vast te stellen). Dat betekent dat de door de gemeente geïnitieerde woningbouwontwikkeling niet doorgaat en dat het investeringsbedrag à C 80.000 dient te worden afgeboekt. De keuze voor scenario 4 (maar ook het niet kiezen voor een scenario) betekent dat het bestemmingsplan niet of niet tijdig wordt vastgesteld. Aan de verkopende partij dient een contractuele vergoeding à C 7.500 te worden betaald, omdat vóór 1 januari 2025 geen bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Overigens sluit dat niet uit dat er überhaupt geen woningbouwontwikkeling in Kruisland mogelijk is. Het is aan de markt om te bezien of er ontwikkelingen mogelijk zijn die wij dan als gemeente kunnen faciliteren, daarbij wordt wel opgemerkt dat de markt voor dezelfde opgaven staat omtrent de financiële haalbaarheid. Wij stellen voor om te kiezen voor scenario 2. Deze stedenbouwkundige variant is ruimtelijk gewenst, participatief tot stand gekomen, evenwichtige indeling van de woonwijk, levert meer woningen op en heeft een kleiner tekort op de grondexploitatie dan variant 1. 5

RD2400135

Tevens merken wij op dat het ontwikkelen van gronden naar woningbouw in deze tijd complex is om kostendekkend uit te voeren. Dat heeft te maken met hoge materiaalkosten, hoge arbeidskosten, wettelijke duurzaamheidseisen en hoge grondverwevingsprijzen door schaarste. Tot slot merken wij op dat de 'Woondeaľ financiële consequenties heeft voor de financiële haalbaarheid van het plan. Een nieuwe woonwijk moet voor 2/3 deel bestaan uit betaalbare woningen, hetgeen betekent dat de opbrengsten lager zullen zijn. 4. Middelen Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de grondexploitatie blijken. Hiertoe wordt direct een verliesvoorziening getroffen, waarbij de grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat en wordt onttrokken uit de Algemene Reserve. De voorlopige stand en onder voorbehoud van definitieve besluitvorming (jaarrekening 2023 wordt op 20 juni 2024 door uw raad behandeld) is de Algemene Reserve per 31 december 2023 afgerond C 7.000.000. Dit is bedrag is vrij besteedbaar en kan voor de onttrekking gebruikt worden. Indien uw raad niet wil wachten op eventuele meevallers binnen de grondexploitatie om de extra parkeerplaatsen bij de sportverenigingen (indicatief C 175.000) en een dorpsbos (indicatief C 140.000) te reserveren, kunt u separaat besluiten om extra kredieten beschikbaar te stellen.

Normaliter worden parkeerplaatsen in 25 jaar afgeschreven, hetgeen leidt tot een structurele kapitaallast van C 7.000. De inrichting van een dorpsbos kan over 60 jaar worden afschreven. Dit leidt tot een structurele afschrijvingslast van C 5.600. Voor het uitwerken van deze grondexploitatie is met de raadsvergadering op 17 januari 2023 door u een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van C 80.000. De aankoop van de gronden valt binnen grondexploitatie. Daarnaast heeft de verkopende partij bij het niet doorgaan van de overeenkomst recht op een afkoopvergoeding van G 7.500 en indien wordt gekozen voor scenario 4 zullen de gemaakte kosten op het voorbereidingskrediet worden afgeboekt. 5. Duurzaamheid Duurzaamheidsaspecten voor nieuwbouw zijn wettelijk voorgeschreven. Sinds januari 2021 moeten nieuwe woningen voldoen aan de BENG-eisen (BENG = Bijna Energie Neutraal Gebouw). Voldoet een nieuwbouwplan niet aan de BENG-eisen, dan wordt een omgevingsvergunning geweigerd. 6. Risico's Er kleven altijd onzekerheden en risico's aan de gebruikte aannames of het nog ontbreken van gegevens van de locatie. Zo is er onder meer vanuit gegaan dat het plangebied geschikt is voor beoogd gebruik, dat wil zeggen dat is uitgegaan dat: " * * " " »

het plangebied niet hoeft te worden gesaneerd; het plangebied niet hoeft te worden opgehoogd of afgegraven; geen problemen ontstaan ten aanzien van de belasting van wegen/gebouwen; geen problemen ontstaan ten aanzien van waterhuishouding; geen problemen ontstaan ten aanzien van archeologie; geen problemen ontstaan ten aanzien van ecologie.

6

RD2400135

luridisch Uitdagingen op diverse juridische onderwerpen kunnen zich voordoen en leiden tot vertragingen en extra kosten voor het project. Veranderingen in regelgeving met betrekking tot ruimtelijke ordening, bouwvoorschriften en milieuvereisten kunnen ook invloed hebben op de kosten van het project. Prijsstijging Prijzen van bouwmaterialen, zoals staal, hout, beton, maar ook de kosten voor de inhuur van bouwpersoneel kunnen stijgen naarmate het project vordert. Deze prijsstijgingen kunnen de oorspronkelijk geraamde financiële resultaten van het project ondermijnen. Vertraging Bouwvertragingen kunnen optreden als gevolg van weersomstandigheden, juridische geschillen, vergunningsproblemen of onvoorziene technische problemen. Vertragingen kunnen de kosten verhogen en de verwachte inkomsten uit het project vertragen. Recessie Economische neergang kan leiden tot een afname van de vraag naar nieuwe woningen. Tijdens een recessie hebben meer mensen minder financiële middelen. Dit kan leiden tot een overschot aan onverkochte woonkavels, wat de winstgevendheid van het project kan aantasten. 7. Aanpak Indien uw keuze op scenario 1, 2 of 3 valt, dan zal het bestemmingsplan en alle onderliggende onderzoeken daarop worden afgestemd, waarbij de verwachting is dat het bestemmingsplan voor het einde van dit jaar ter besluitvorming aan uw raad wordt voorgelegd.

Na openstelling van de grondexploitatie en het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal het bestek voor de herinrichting van de openbare ruimte verder worden uitgewerkt en worden aanbesteed, waarna de voorbereidende werkzaamheden worden gestart. 8. Voorstel 1. Stedenbouwkundig variant 2 vast te stellen, daarbij inachtnemend dat bij de uitwerking van het plan ondergeschikte aanpassingen mogelijk blijft. 2. Grondexploitatie 'De Boogerď open te stellen en de reeds voor dit project verstrekte voorbereidingskredieten hiermee te verrekenen. 3. Eenmalig C 307.000 uit de Algemene Reserve ter beschikking te stellen voor de dekking van het negatieve resultaat van dit plan en hiervoor een voorziening te vormen.

Hoogachtend, z burgemeestepen wethouders van Steenberg' de burg' eester, de secreţzrm;

elt, MBA

7