Raadsvoorstel Bestemmingsplan Hoogstraat 1 RD2400067.pdf

gemeente Steenbergen

RD2400067

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Bestemmingsplan 'Hoogstraat 1'

Steenbergen, 28 mei 2024

Aan de raad,

1. Inleiding In Welberg is achter de Hoogstraat en de Kapelaan Kockstraat een bedrijfslocatie gelegen, waar een initiatiefnemer het verzoek heeft ingediend om deze te herontwikkelen naar een woonwijk. De bedrijfslocatie bestaat uit diverse percelen met daarop gevarieerde bebouwing, bestaande uit bedrijfspanden en een achtererf, waar op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Kom Welberg' nadere bebouwingsmogelijkheden voor bedrijfspanden bestaan. Gelet op de ligging in stedelijk gebied en de situering achter het woonlint is een bedrijfslocatie ter plaatse is niet meer passend. Uit stedenbouwkundig oogpunt is het een logische inbreidingslocatie voor woningbouw. De nieuwe woonwijk kan niet binnen het bestaand planologisch kader worden gerealiseerd. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het planologisch kader aangepast, waarna de ontwikkeling naar een nieuwe woonwijk mogelijk wordt gemaakt.

2. Achtergrond De bevoegdheid om een bestemmingsplan vastte stellen ligt bij uw raad. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening is het als volgt omschreven: "de gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden, maar voor dit bestemmingsplan is de oude wet- en regelgeving nog van toepassing. Dat komt omdat het ontwerp bestemmingsplan vóór 1 januari 2024 ter inzage heeft gelegen. Daarmee is er sprake van een overgangssituatie en blijft op basis van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet voor de verdere procedure van het bestemmingsplan de Wet ruimtelijke ordening en aanverwante regels van toepassing.

3. Overwegingen Met de vaststelling van de structuurvisie heeft uw raad in 2012 en aanvullend in 2019 een integrale visie voor gebiedsontwikkelingen gegeven. De gewenste ontwikkelingen staan op hoofdlijnen in de structuurvisie en is daarmee een basiskader voor de beoordeling van initiatieven. Past een initiatief binnen dit kader, dan wordt dit als een gewenste ontwikkeling geacht. Het initiatief voldoet aan de structuurvisie en aan alle relevante wet- en (beleids)regelgeving.

RD2400067

Coalitieakkoord: Van ambitie naar actie

De wooncrisis in Nederland is groot en complex. Ook in onze gemeente kampen wij met een woningtekort. In het coalitieakkoord hebben wij aangegeven ons te richten op het faciliteren van passende woningbouwontwikkelingen. Dat betekent dat wij ruimte willen bieden voor de jeugd om binnen hun (dorps)kern te kunnen blijven wonen, voor ouderen die kleiner willen gaan wonen en voor gezinnen die groter willen wonen. Woonprogramma: Voor ieder wat wils

De 33 nieuwe woningen bestaan uit 8 sociale huurwoningen, 13 betaalbare koopwoningen en 12 dure koopwoningen. De 33 woningtypes omvatten 8 rug-aan-rug woningen, 6 levensloopbestendige woningen met 1 bouwlaag, 6 levensloopbestendige woningen met 2 bouwlagen, 6 twee-onder-éénkap woningen en 7 rijwoningen. Dit woonprogramma bedient elke doelgroep en daarmee ontstaat een gevarieerde nieuwe woonwijk.

auw,

ņ

--

--Ŵ.

.1

íjr

Impressie nieuwe woonwijk

Terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarmee het voornemen openbaar is gemaakt om de betreffende bedrijfslocatie aan de Hoogstraat te herontwikkelen naar een woonwijk met 33 nieuwe woningen. Binnen de gestelde termijn zijn 4 zienswijzen ontvangen: 1 van het waterschap en 3 vanuit de omgeving. In de bijgevoegde nota van zienswijzen zijn alle onderdelen van de zienswijzen puntsgewijs van een reactie voorzien.

4. Middelen Alle kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer en zijn middels een overeenkomst verzekerd. 5. Duurzaamheid Duurzaamheidsaspecten voor nieuwbouw zijn wettelijk voorgeschreven. Sinds januari 2021 moeten nieuwe woningen voldoen aan de BENG-eisen (BENG s Bijna Energie Neutraal Gebouw). Voldoet een nieuwbouwplan niet aan de BENG-eisen, dan wordt een omgevingsvergunning geweigerd.

RD2400067

6. Risico's Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Daarnaast zijn de steeds maar stijgende bouwkosten een reëel risico. Als de stijging verder doorgaat wordt het voor de initiatiefnemer mogelijk niet interessant om het project op te starten. 7. Participatie 8c Communicatie Participatie, terugkijkend

In de ruimtelijke ordening is participatie het proces, waar de omgeving bij nieuwe ontwikkelingen door de initiatiefnemer geïnformeerd en betrokken wordt. De initiatiefnemer heeft in juni 2023 het nieuwbouwplan aan de omwonenden gepresenteerd. Daarop zijn reacties gekomen, die in nadere overleggen zijn besproken en tot aanpassingen hebben geleid. De contactmomenten en aanpassingen zijn in de toelichting van het bestemmingsplan opgesomd vanaf pagina 54. Communicatie, vooruitkijkend

Na de vaststelling van het bestemmingsplan zal uw raadsbesluit via diverse media op de door de wet voorgeschreven wijze worden bekendgemaakt. Tevens worden de indieners van zienswijzen over de vaststelling geïnformeerd. In het proces om wateroverlast te voorkomen met eventuele nadere voorzieningen heeft de ontwikkelaar in het overleg van 28 november 2023 aangegeven dat omwonenden in het verdere proces worden meegenomen.

8. Voorstel Het bestemmingplan 'Hoogstraat 1' (NL.IMRO.0851 .wbBPhoogstraatl -v001) gewijzigd vast te stellen, zulks overeenkomstig de bijbehorende toelichting, regels, verbeelding, bijlagen, nota van zienswijzen en daarmee: -

zienswijze 1 ontvankelijk en gegrond te verklaren; zienswijze 2 ontvankelijk en ongegrond te verklaren; zienswijze 3 ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren; zienswijze 4 ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren. jįr

\

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Steenbergen,/ de secret^Pt^T7 z de burgemeester,