Raadsvoorstel Bestemmingsplan Gummarushofjes RD2400211.pdf

I 111 ill III 111 lil 111 111 III ill III 111 RD2400211

Raadsvoorstel

Onderwerp: Bestemmingsplan 'Gummarushofjes'

Steenbergen, 12 augustus 2025

Aan de raad van de gemeente Steenbergen

1. Inleiding In het centrum van Steenbergen is een kleinschalige woonbuurt aan de Gummarusvelden gelegen. Het buurtje bestaat uit 30 (senioren)bungalows en betreffen allemaal sociale huurwoningen. De huidige woningen zijn verouderd en sluiten niet meer aan op de ambities van een duurzaam woningbestand geschikt voor meerdere doelgroepen. Stadlander wil de Gummarusvelden toekomstbestendig herontwikkelen tot een nieuw vitaal woongebied. Naast de 30 (senioren)bungalows aan de Gummarusvelden worden ook 8 woningen aan het naastgelegen Doktersdreefje meegenomen bij de herontwikkeling. Vanuit ruimtelijk perspectief is het tevens wenselijk om ook de pastoriewoning bij het plangebied te betrekken. Daarmee worden in totaal 39 woningen gesloopt om in een nieuwe opzet maximaal 79 woningen te bouwen. Om dit mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk.

2. Achtergrond De bevoegdheid om een bestemmingsplan vast te stellen ligt bij uw raad. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening is het als volgt omschreven: "de gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden, maar voor dit bestemmingsplan is de oude wet- en regelgeving nog van toepassing. Dat komt omdat het ontwerp bestemmingsplan vóór 1 januari 2024 ter inzage heeft gelegen. Daarmee is er sprake van een overgangssituatie en blijft (op basis van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet) de Wet ruimtelijke ordening en aanverwante regels van toepassing voor de verdere procedure van het bestemmingsplan.

3. Overwegingen Met de vaststelling van de structuurvisie heeft uw raad in 2012 en aanvullend in 2019 een integrale visie voor gebiedsontwikkelingen vastgesteld. De gewenste ontwikkelingen staan op hoofdlijnen in de structuurvisie en is daarmee een basiskader voor de beoordeling van initiatieven. Past een initiatief binnen dit kader, dan wordt dit als een gewenste ontwikkeling geacht. Het initiatief voldoet aan de structuurvisie en aan alle relevante wet- en (beleids)regelgeving.

www.gemeente-steenbergen.nl

RD2400211

Vitale Vesting: Toekomstbestendig centrum Gemeente Steenbergen, zorgorganisatie tanteLouise en woningcorporatie Stadlander werken aan een toekomstbestendig centrum van de stad Steenbergen onder de vlag 'Vitale Vesting'. Samen wordt gewerkt aan een sterke vesting: een fijne plaats om te wonen, te werken en te ontmoeten. Fundamentele voorwaarde voor een goed leefklimaat met sociale veerkracht is een diversiteit aan doelgroepen. Daarvoor is onder meer woningdifferentiatie noodzakelijk. Woonprogramma: Woningdifferentiatie Het plan omvat variaties aan woningtypen voor uiteenlopende doelgroepen, zoals starters, senioren en gezinnen: 19 reguliere appartementen, 24 kleinere appartementen, 17 reguliere eengezinswoningen, 19 levensloopbestendige eengezinswoningen. Hiervan zijn 64 sociale huurwoningen en 15 midden huurwoningen. Dit woonprogramma bedient uiteenlopende doelgroepen waarmee een gevarieerd nieuwe woonwijk ontstaat. Een extra toevoeging: Centraal zorgpunt Aan het westelijk gelegen groene hof kan een appartement op de begane grond worden omgezet naar een zorgpunt. Vanwege de vergrijzing en de toevoeging van levensloopbestendige woningen voor ouderen kan een zorgpunt in het gebied van toegevoegde waarde zijn. Met een zorgpunt kent het plan 78 woningen, zonder zorgpunt omvat het plan 79 woningen. Om die reden wordt er gesproken over maximaal 79 woningen.

Terinzagelegging: Ontwerp bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen, waarmee de bedoeling openbaar bekend is gemaakt om de betreffende centrumlocatie te herontwikkelen naar een nieuwe woonwijk. Binnen de aangegeven termijn zijn 5 zienswijzen ontvangen. In de bijgevoegde nota van zienswijzen zijn alle zienswijzen puntsgewijs van een gemeentelijke reactie voorzien. Twee vaak aangehaalde aspecten worden hierna kort uitgelicht. Zienswijze: Aspect toename schaduwwerking Omwonenden zullen meer schaduwwerking in hun tuinen ervaren, omdat de huidige woningen bestaan uit éénlaagse bebouwing. In een woonwijk is schaduwwerking vanuit omliggende woningen echter gebruikelijk. Het is namelijk vrij standaard dat woningen bestaan uit twee bouwlagen en een zolder. Daar waar het mogelijk is, is de bouwhoogte aangepast om tegemoet te komen aan omwonenden. In de nota van zienswijze leest u de details. Zienswijze: Aspect passende architectuur Wat de één mooi vindt, vindt de ander lelijk. Bouwplannen worden door de commissie omgevings­ kwaliteit beoordeelt en die heeft haar waardering over het plan uitgesproken: "de hofjes worden op een spannende manier met elkaar verbonden, hetgeen de stedenbouwkundige structuur en cohesie rechtvaardigt.

Er is goede differentiatie aangebracht in woningtypologie." De nieuwe woningen in de nieuwe stedenbouwkundige opzet voldoen daarmee aan de welstandseisen.

4. Middelen Het wettelijk kostenverhaal op de initiatiefnemer en de overige verplichtingen tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn bij overeenkomst verzekerd. 5. Duurzaamheid Het plangebied wordt klimaatbestendig ingericht en de nieuwe woningen moeten voldoen aan de landelijk BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw).

2

RD2400211

6. Risico's Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Daarnaast zijn de steeds maar stijgende bouwkosten een reëel risico. Als de stijging verder doorgaat kan het langer duren voordat het plan tot daadwerkelijke ontwikkeling wordt gebracht.

7. Participatie In de ruimtelijke ordening is participatie het proces, waar omwonenden door de initiatiefnemer geïnformeerd en betrokken worden. De initiatiefnemer heeft in september 2023 het plan aan omwonenden gepresenteerd. Het verslag van het omgevingsdialoog is als bijlage toegevoegd. 8. Communicatie Na de vaststelling wordt uw raadsbesluit op de door de wet voorgeschreven wijze bekendgemaakt. Tevens zal er een klankbordgroep worden gevormd. Leden van de klankbordgroep kunnen verder meedenken over het inrichtingsplan voor de openbare ruimte in de nieuwe woonwijk. 9. Voorstel Het bestemmingplan 'Gummarushofjes' (NL.IMRO.0851 ,sbgBPgumhofjes-v001) gewijzigd vast te stellen, zulks overeenkomstig de bijbehorende toelichting, regels, verbeelding, bijlagen, nota van zienswijzen en daarmee: zienswijze 1 ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren; zienswijze 2 ontvankelijk en ongegrond te verklaren; zienswijze 3 ontvankelijk en ongegrond te verklaren; zienswijze 4 ontvankelijk en ongegrond te verklaren; zienswijze 5 ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de į de secretaris,

îrgen,

z A.N. Phaff- de Groot

3