Memo achtergrondinformatie grondexploitatie De Pinas 2510727.pdf

*2510727* 2510727

Memo Aan Van Afdeling Datum Onderwerp

: : : : :

De gemeenteraad van Steenbergen College van burgemeester en wethouders Fysiek Domein 15 april 2025 Grondexploitatie De Pinas, aanpassing de Fregat

Aan de gemeenteraad, Naar aanleiding van de vragen en opmerkingen tijdens de opiniërende raadsvergadering van 9 april 2025 over het voorstel tot aanpassing van de grondexploitatie van De Pinas, ontvangt u hierbij aanvullende toelichting. Ter ondersteuning zijn de volgende bijlagen toegevoegd:    

Bijlage 1: Tekening groenzone Bijlage 2: Tekening met erfgrenzen gemeentelijk eigendom + kadastrale uitdraai. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van plannen maken op andermans eigendom. Bijlage 3: Verkavelingstekening bouwplan Bijlage 4: Brief naar omwonenden over inrichting groen

1. Planologische en beleidsmatige achtergrond    



Dorpsontwikkelingsplan Dinteloord (2007): De basis voor woningbouw op het voormalige sportpark is vastgelegd in dit plan. Bestemmingsplan Oostgroeneweg (2011): Realisatie van woningbouw op de helft van het terrein, vanwege bedrijfsactiviteiten op het andere deel. Structuurvisie (2012): Bevestiging van de woonfunctie voor het gehele terrein. Bestemmingsplan De Pinas (2017): Nieuwe woningen gerealiseerd; beperking door toenmalige bedrijven resulteerde in een 30 meter bebouwingsvrije strook. De kosten voor sportveldverplaatsing en het niet kunnen benutten van deze strook leidden tot een verlies van circa € 1,1 miljoen, verwerkt in de jaarrekening 2017. Bestemmingsplan Van Heemskerckstraat/Karel Doormanstraat (2023): De 30meterstrook aan de noordzijde is inmiddels bestemd voor woningbouw. Beroep is ingesteld; uitspraak volgt nog. Er is geen beroep ingesteld ten aanzien van het vervallen van de groenstrook door de bewoners.

2510727

2. Nieuwe ontwikkelingen zuidzijde De Pinas De milieubelemmering (LPG-tankstation) is sinds 2022 opgeheven. In 2024 is de locatie aangemerkt als ontwikkelbaar woningbouwproject. Gezien de beperkte omvang (<25 woningen), ligt de verdere planvorming bij het college. 3. Groenstructuur en ontwikkelplan De groenzone (bijlage 1) omvat een watergang, rekening houdend met een verplichte onderhoudsstrook. De oorspronkelijke kaart is grofmazig ingetekend, wat verwarring veroorzaakte. Binnen het plangebied blijft ruimte voor een groene invulling, in samenspraak met omwonenden. 4. Woningbouwprogramma: sociale huur en spoedzoekers Van de 16 geplande woningen worden er 10 toegewezen aan spoedzoekers. Dit betreft mensen die in staat zijn om zelfstandig een woning te betrekken – dus geen inwoners met zware categorie zorgvragen. Te denken valt aan jonge mensen uit m.n. Dinteloord en anders de gemeente die geen huis kunnen vinden, aan recentelijk gescheiden ouders en aan statushouders. Bij deze laatste groep gaan we uit van zeer beperkte toewijzing, gezien onze doelstelling om verschillende doelgroepen gespreid en gebalanceerd te huisvesten. 5. Grondexploitatievoorstel Het voorstel betreft aanpassing van de grondexploitatie ten behoeve van sociale woningbouw. De wijziging betreft:   

Aanpassing exploitatiegrens; Verlaging opbrengst: € 13.611 minder winst; Netto contante waarde daalt van € 44.498 naar € 30.887. 2

2510727

Ter vergelijking is een alternatieve berekening toegevoegd met een scenario zonder toevoeging van sociale woningen. U kunt hieruit opmaken dat de financiële consequenties minimaal zijn: Grondexploitatie De Pinas Te verwachte kosten Te verwachte opbrengsten Te verwachte nominale saldo Boekwaarde 1-1-2025 Rentekosten Eindwaarde 31-12-2028 Netto contante waarde

Actualisatie 1-1-2025 Met extra sociale won. € 1.524.474 € 1.664.345 € 139.747 positief € 104.806 negatief € 1.508 negatief € 33.433 winst € 30.887 winst

Actualisatie 1-1-2025 Zonder extra won. € 1.127.917 € 1.283.345 € 155.428 positief € 104.806 negatief € 2.456 negatief € 48.166 winst € 44.498 winst

6. Beperkte woningbouwproductie in Dinteloord De woningproductie in Dinteloord is de afgelopen jaren zeer laag geweest. Gezien het woningtekort en het beleid om inbreidingslocaties actief te benutten, is versnelling gewenst. Dit rechtvaardigt een spoedige aanpassing van de exploitatie. Jaartal oplevering woning

Woningbouw Dinteloord

Woningbouw totaal

2019 2020 2021 2022 2023 2024 totaal

27 11 33 13 3 4 91

108 75 77 110 118 110 598

Percentage opgeleverde woningen Dinteloord en rest gemeente 25% 14,6% 42,9% 11,8% 2,5% 3,6% 15,2%

Het aantal inwoners in Dinteloord bedraagt 23,7% van de totale bevolking. De nieuwbouwproductie afgelopen 5 jaar in Dinteloord slechts 15,2%. Verwachte nieuwbouwproductie in 2025 in Dinteloord 8 woningen en in 2026 ook 8 woningen. Bij de Raad van State liggen plannen voor in totaal 58 + 16 woningen= 74 woningen. Deze zullen pas naar verwachting bij gunstige uitspraak rechter op zijn vroegst in 2027 en 2028 gebouwd gaan worden. Daarna kunnen de eerste woningen pas gerealiseerd worden in Dinteloord Zuid West, ten vroegst in 2029 met reële kans op begin jaren 2030. 7. Participatie en communicatie Participatie De kritiek vanuit de omwonenden is dat zij niet op de hoogte waren van de bouwplannen en ervan uitgingen dat de groenstrook een groenbestemming heeft en houdt.

3

2510727

De planvorming rond bestemmingsplan ‘De Pinas’ heeft al in 2016 plaatsgevonden. Het bestemmingsplan is toen gewijzigd en een woningbouwplan opgezet. Omwonenden van het nieuwe plangebied hebben toen mee kunnen praten over de inrichting van het gebied. Vanuit de gemeente is sindsdien altijd duidelijkheid gegeven over eventuele toekomstige ontwikkelingen van de grond. Ondanks dat is het ook een feit dat we inmiddels bijna tien jaar verder zijn. Huidige bewoners waren mogelijk niet bij de planvorming rond de Pinas betrokken of de herinnering eraan is vervaagd. Vanuit uw raad zijn suggesties gedaan om deze situatie in de toekomst te voorkomen: 



Vooraf informeren: Het is te overwegen om in de toekomst bij soortgelijke situaties omwonenden toch te informeren over de historie van de planvorming en te nemen vervolgstappen. Het risico is dat op dat moment de verwachting gewekt wordt dat omwonenden nog mee kunnen praten over de bestemming en invulling van het gebied. Dat is niet aan de orde omdat die keuzes al eerder zijn gemaakt door de gemeenteraad. Inrichten website: een website waarop alle lopende bestemmingsplannen, bouwprojecten en de actuele stand van zaken staan helpt zeker aan een betere informatievoorziening aan de inwoners. Het inrichten van zo’n website is duur en kost tijd. Hiervoor is geen ruimte binnen de huidige begroting. Het is aan uw raad om hiervoor een voorstel in te dienen, bijvoorbeeld bij de behandeling van de perspectiefnota.

In aanvulling op deze suggesties kunnen we u meegeven dat de lijst met woonbouwprojecten vanaf dit jaar op een toegankelijke plek op de website gepubliceerd wordt. Een kanttekening: deze lijst zegt nog steeds niets over de actuele stand van zaken van de projecten en/of verwachting voor de toekomst. Gezamenlijke aanpak Op 22 september 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat het bouwen van woningen een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is waarvoor participatie verplicht is. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de initiatiefnemer. De gemeente toetst op het proces en de uitkomsten. Ook bij het oprichten van openbare voorzieningen, zoals een groenvoorziening, is participatie verplicht. Hierbij is de gemeente aan zet als initiatiefnemer. Geen verkeerde verwachtingen Het is van belang om het moment, de vorm en de inhoud van participatie goed te kiezen, om geen verkeerde verwachtingen te scheppen. Ook is het een taak van de gemeenteraad om te beslissen over bepaalde randvoorwaarden voordat een onderwerp rijp is voor participatie. In het geval van ‘de Pinas’ geldt, dat wanneer de grond verkocht is en de initiatiefnemer met de planvorming begint, de participatie van start gaat. Daarvoor is het aan de raad om de financiële randvoorwaarden (voorstel ‘Grondexploitatie de Pinas/Van Heemskerckstraat’) vast te stellen. Dit voorstel leent zich niet voor participatie.

4

2510727

Omwonenden zijn in december 2022 per brief geïnformeerd over de beoogde ontwikkeling. Aan u ligt nu alleen een voorstel voor om de grondexploitatie te wijzigen, om een eventuele ontwikkeling met sociale woningbouw mogelijk te maken. Elke grondexploitatie maakt onderdeel uit van de begroting. Het is niet gebruikelijk en wenselijk om over begrotingswijzigingen te participeren. Wat is wel mogelijk qua verbeteringen in participatie en communicatie?  

Informatiewebsite lopende projecten: Kansrijk, maar kostbaar. Uw raad is aan zet. Publicatie projecten: Lijst woningbouwprojecten wordt binnenkort online gepubliceerd.

8. Vervolgproces Na vaststelling van de grondexploitatie start de participatie, in lijn met het BOPA-besluit van 2022. De initiatiefnemer voert participatie over de bouwontwikkeling (zie verkavelingstekening, bijlage 3); de gemeente participeert bij de inrichting van het openbaar gebied.

Conclusie: De voorgestelde sociale woningbouw is nagenoeg budgetneutraal. De geringe financiële impact (€ 13.611 minder winst) weegt niet op tegen de maatschappelijke noodzaak tot extra woningbouw. Wij verzoeken uw raad om financiële instemming, zodat het vervolgproces, inclusief participatie, kan worden gestart.

5