Factsheet woningmarktonderzoek Steenbergen 2335201.pdf
Tekst van het document
Pagina 1 van 4
Gemeente Steenbergen Deze factsheets horen bij de regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek West-Brabant, Tholen en De Bevelanden’, opgesteld door In.Fact.Research (oktober 2023). In deze rapportage staat een uitgebreide toelichting op de uitgangspunten en resultaten van het onderzoek. Belangrijk is te vermelden dat voor de periode tot 2030 de afspraken in de woondeals leidend zijn. De regionale rapportage en deze factsheets kunnen helpen de hierin geformuleerde beleidsdoelstellingen nader (kwalitatief) uit te werken. Actuele woningmarktsituatie
samenstelling bewoonde voorraad
Woonsituatie van huishoudens
100%
4% 11% 14% 4% 4% 5%
8% 6% 15% 3% 4% 4%
80%
60%
onzelfstandig corporatie huur appartement corporatie huur grondgebonden
particuliere huur appartement
40% 61%
particuliere huur grondgebonden
59%
20%
koop appartement koop grondgebonden
0% Steenbergen
Ten opzichte van de regio Bergen op Zoom wonen in de gemeente Steenbergen wat meer huishoudens in grondgebonden koopwoningen (61%; 59% in de regio) en in onzelfstandige woonruimten (8%; 4% in de regio). Circa 21% van de huishoudens woont in een huurwoning van de corporaties. In de regio gaat het om 25% van de huishoudens.
regio Bergen op zoom
Samenstelling van huishoudens, totaal en in het corporatiebezit
samenstelling huishoudens naar type
Anno 2022 wonen er 11060 huishoudens in de gemeente Steenbergen. De huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type wijkt nauwelijks af van de samenstelling in de regio. Circa 31% bestaat uit een eenof tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder. In totaal behoort 47% van de huishoudens tot de 'doelgroep van de corporaties', in de regio gaat het om 48%. Onder de huurders van de corporaties behoort 85% van de huishoudens tot de doelgroep (83% in de regio).
100%
6%
7%
100%
80%
26%
27%
80%
60%
17%
17%
60%
14%
40%
13%
40%
17%
20%
16%
10%
10%
65+ eenpersoons
2%
3%
23 tot 65 jaar tweepersoons
8% 0%
11%
23 tot 65 jaar eenpersoons
Steenbergen
regio Bergen op zoom
20%
19% 1%
19% 1%
Steenbergen
regio Bergen op zoom
0%
eenoudergezin
5%
5% 4% 6%
3% 3%
0%
naar inkomen sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal totaal doelgroep corporaties
65+ tweepersoons
0%
< 23 jaar
huurders corporaties
totaal huishoudens samenstelling huishoudens
gezin
huurders corporaties totaal huishoudens Steenbergen regio Bergen op zoom Steenbergen regio Bergen op zoom 7% 6% 9% 10% 5% 5% 14% 11% 15% 16% 37% 36% 19% 20% 25% 26% 11% 11% 8% 9% 16% 16% 5% 5% 26% 26% 3% 3% 100% 100% 100% 100% 47%
48%
85%
83%
vraagaanbodverhoudingen
Vraagaanbodverhoudingen op basis van woonwensen
2.000
vraag starters
1.500
vraag semi-starters vraag doorstromers
1.000
potentieel aanbod
500 0
grondg. koop
app.
grondg. huur
app.
Begin 2022 was er binnen de koopsector, en in mindere mate ook binnen de huursector, sprake van meer vraag dan aanbod (op basis van woonwensen). Het gaat vooral om appartementen, of gelijkvloerse grondgebonden woningen. In Steenbergen nam het aantal woningzoekenden naar een sociale huurwoning (beperkt) toe, net als hun zoektijd naar een woning (tot ruim een jaar eind 2021).
Pagina 2 van 4
Betaalbaarheid van wonen (2022) Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen
100%
3% 8% 10%
80%
5% 9% 10%
boven € 763 € 679 tot € 763
60%
€ 633 tot € 679 66%
40%
63%
€ 442 tot € 633 tot € 442
20% 13%
13%
Steenbergen
regio Bergen op zoom
0%
samensteling koop naar verkoopwaarde
samenstelling corporatie huur naar prijsklassen
De woonlasten van huishoudens bestaan uit de kosten voor energie, lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen en uit de (netto) huur of hypotheek. In Steenbergen betaalt circa 79% van de huurders van corporatie huurwoningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (76% in de regio). Binnen de particuliere huurvoorraad gaat het om 36% (34% in de regio). Onder eigenaarbewoners schat circa 55% in dat hun woning een verkoopwaarde heeft onder de NHG-grens. In de regio gaat het om 57%.
100%
16%
15%
meer dan € 550.000
80%
13%
13%
€450.000 - €550.000
60%
16%
15%
44%
43%
11%
13%
40%
€355.000 - €450.000
€225.000 - €355.000 tot € 225.000
20%
0%
Steenbergen regio Bergen op zoom
Woonlasten 2022 eigenaar-bewoners
Steenbergen huurders
corporatie
particulier € 715
Bruto hypotheekuitgaven
€ 585
Bruto huur
€ 575
Bijkomende koopuitgaven
€ 60
Huurtoeslag
€ 125
€ 50
Reservering groot onderhoud
€ 125
Netto huur
€ 450
€ 660
Bruto koopuitgaven
€ 775
Hefffingen, belastingen, water
€ 60
€ 60
Belastingeffect eigen woning
€ 130
Energielasten
€ 135
€ 160
Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water
€ 650 € 75
Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen
€ 645 € 2.060
€ 880 € 2.675
Energielasten
€ 220
Netto huurquote
25%
29%
Netto woonuitgaven
€ 940
Netto woonquote
35%
39%
Netto besteedbaar inkomen
€ 4.780
Netto koopquote
17%
Netto woonquote
25%
Betaalrisico's 2022 betaalrisico begin 2022, o.b.v. uitgaven primair levensonderhoud
huurders corporatie
huurders particulier
eigenaarbewoners
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens
36% 21% 1% 1% 0% 0%
66% 28% 7% 4% 2% 1%
59% 22% 5% 2% 0% 1%
totaal
17%
19%
6%
2% 7% 9%
meer dan € 763
bestedingsruimte en woonsituatie doelgroep
100% 80% 60%
42%
40%
8% 3% 14%
20%
33%
0%
42%
€ 679 tot € 763 € 633 tot € 679
24%
69%
4% 18%
12% bestedingsruimte bestedingsruimte excl. huurtoeslag incl. huurtoeslag
€ 442 tot € 633 tot € 442
14% woonsituatie doelgroep
Eigenaar-bewoners waren begin 2022 maandelijks gemiddeld €940 kwijt aan wonen (regionaal €945), huurders in corporatie huur €645 (regionaal €655) en huurders in particuliere huur €880 (regionaal €910). Eigenaar-bewoners besteden gemiddeld 25% van hun inkomen aan woonlasten (regionaal 25%). In corporatiewoningen ligt de woonquote op 35% (regionaal 35%) en in particuliere huurwoningen op 39% (regionaal 41%).
Er is sprake van een betaalrisico als huishoudens onvoldoende middelen hebben om noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en de woonlasten te kunnen betalen. Onder particuliere huurders ging het begin 2022 om 19% (regionaal 22%), onder huurders van de corporaties om 17% (regionaal 20%), en onder eigenaar-bewoners lag het aandeel rond de 6% (regionaal 6%). Het bedrag dat de doelgroep van de corporaties aan huur kan besteden bestaat uit het inkomen minus primaire uitgaven aan levensonderhoud en overige woonlasten. Zonder de huurtoeslag zou 33% van de doelgroep in het corporatiebezit tot €442 aan huur kunnen betalen, inclusief huurtoeslag gaat het om 12%. De doelgroep woont voor circa 14% in huurwoningen tot €442.
Pagina 3 van 4
Demografische ontwikkelingen woondeal variant
ontwikkeling huishoudens naar type
2022 2022-2030
< 23 jaar
gematigde variant
2030-2040 2022-2030
2030-2040
145
-5
-5
-10
-5
23 tot 65 jaar eenpersoons
2.095
-30
-155
-65
-200
23 tot 65 jaar tweepersoons
1.895
-195
-250
-225
-280
65+ eenpersoons
1.490
520
500
510
480
65+ tweepersoons
1.920
190
100
175
80
gezin
2.885
105
305
50
210
630
135
90
125
75
11.060
720
590
565
360
eenoudergezin totaal
woondeal variant
ontwikkeling huishoudens naar inkomen
2022 2022-2030
sociaal minimum
gematigde variant
2030-2040 2022-2030
2030-2040
730
35
-5
20
-20
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen
600 1.690
115 115
70 85
110 95
60 60
overige doelgroep corporaties
2.150
255
195
225
155
lage middeninkomens
1.195
75
25
60
0
hoge middeninkomens
1.780
15
0
-15
-40
hogere inkomens
2.920
110
225
70
145
totaal
11.060
720
590
565
360
totaal doelgroep corporaties
5.170
520
345
450
255
In de regio West-Brabant is in maart 2023 een woondeal vastgesteld. De komende jaren zal door de gemeenten en partners alles op alles worden gezet om de hierin vastgestelde ambities te realiseren. In dit onderzoek zijn de afspraken in de woondeal als leidend beschouwd voor de verwachte toename van het aantal huishoudens. Omdat er echter ook vele onzekerheden zijn, is voor elke gemeente en regio een tweede variant doorgerekend met een meer gematigde groei. In de komende jaren neemt het aantal eenen tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar af en neemt het aantal gezinnen en ouderen toe. Het aantal hogere inkomens neemt toe, net als de 'doelgoep van de corporaties'. Deze toename hangt samen met de toename van het aantal oudere eenpersoonshuishoudens. Een toenemend aandeel van deze groep ouderen heeft vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning.
Ontwikkeling woningbehoefte woondeal variant
ontwikkeling behoefte naar
gematigde variant
2022 2022-2030
koop grondgebonden
6.790
480
490
385
335
koop appartement
405
60
30
55
25
huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
2.005 980 880 11.060
75 100 5 720
-20 85 5 590
55 85 -10 565
-50 70 -15 360
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030 woondeal
eigendom en woningtype
800 600 400
60
75
100
app.
grondg.
app.
200
0 -200 koop
Aantal huishoudens van 75 jaar of ouder naar woonsituatie koop particuliere huur corporatie huur onzelfstandig
2030-2040
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar totaal 2022-2030 (saldo)
480
grondg.
totaal
2030-2040 2022-2030
Bij de woningbehoefteraming is uitgegaan van een constante marktpositie van de gemeenten en constante woonpatronen, gecorrigeerd voor generatieverschillen onder ouderen. De behoefte aan koopwoningen neemt onder gedane aannamen toe met tussen de 440 en 540 woningen in 2022 tot 2030. De behoefte aan huurwoningen neemt toe met tussen de 140 en 175 woningen. Vooral de behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe. Deze toename heeft er deels mee te maken dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak blijven wonen (ook als men ouder wordt) terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden. Per saldo neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen ook onder gezinnen toe.
huur
ontw. 2022-2035 2022
abs.
perc.
825 100 710 40 1.675
625 45 100 40 810
76% 45% 14% 100% 48%
Ouderen willen en kunnen vaak in hun vertrouwde woning blijven wonen, maar om dit mogelijk te maken zijn vaak woningaanpassingen nodig. Deze aanpasbehoefte zal zich met name in de (grondgebonden) koopsector manifesteren. In de huursector neemt de aanpasbehoefte minder sterk toe.
Pagina 4 van 4
Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen woondeal variant
Binnen de koopsector is er in elke prijsklasse sprake van een toenemende behoefte. In 2022 tot 2030 neemt vooral in het betaalbare segment tot €355.000 de behoefte toe.
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 tot € 225.000
765
90
90
80
70
€225.000 - €355.000
3.175
205
170
160
100
€355.000 - €450.000
1.135
95
85
75
60
€450.000 - €550.000
955
70
60
60
40
meer dan € 550.000
1.160
80
120
70
90
totaal
7.190
540
520
440
360
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen woondeal variant
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 particuliere huur
corporatie huur
totaal huur
tot € 763
390
5
5
0
-5
> € 763 totaal
305 695
30 40
20 25
25 25
15 10
tot € 763
2.210
105
15
80
-20 25
> € 763
80
30
30
30
totaal
2.290
135
40
110
5
tot € 763
2.600
115
20
80
-25
> € 763
385
60
50
55
40
totaal
2.985
175
65
140
15
woondeal variant
totaal huur
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 tot € 442
420
0
-20
-5
-25
€ 442 tot € 633
1.635
90
10
70
-15
€ 633 tot € 679
265
10
5
10
0
€ 679 tot € 763
285
15
20
10
15
€ 763 tot € 1.000 meer dan € 1.000 totaal huur
315 70 2.990
45 15 175
40 10 65
45 10 140
35 5 15
ontwikkeling inkomensgroepen in corporatie huur doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties midden- en hogere inkomens totaal
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 1.375 75 15 60 0 570 50 30 45 20 345 15 -5 10 -15 2.290 135 40 110 5
woondeal variant
De behoefte aan zowel sociale huurwoningen als vrije sector huurwoningen neemt toe in de komende jaren. De exacte verhouding tussen de bijdrage van corporaties en particulieren is lastig te voorspellen, dus voor het beleid is het aan te bevelen om naar de totale opgave aan (sociale) huur te kijken.
gematigde variant
Naar huurprijs neemt enerzijds de behoefte aan huurwoningen onder €633 toe, afkomstig van de groeiende groep eenpersoonshuishoudens (met een laag inkomen). Anderszijds neemt ook de behoefte aan huurwoningen boven €763 toe. Deze behoefte gaat vooral uit naar appartementen (met lift), deels afkomstig van de toenemende groep ouderen (met een hoger inkomen en/of vermogen).
Focus op betaalbaarheid - opgave sociaal In de woondeal is overeengekomen dat tweederde van de uitbreiding tot 2030 zal plaatsvinden in het betaalbare segment en dat er gewerkt wordt aan een betere regionale spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen. In gemeenten waar de sociale huurwoningvoorraad kleiner is dan het landelijk gemiddelde (27%), moet minimaal 30% van de nieuwbouw bestaan uit sociale huurwoningen. In Steenbergen ligt het aandeel bewoonde sociale huurwoningen nu op 22%. Dit betekent dit dat er tot 2030 ongeveer 215 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd (zie onderstaande tabel). Daarvan is ongeveer 55% benodigd om de toename van de eigen lokale behoefte op te vangen. Met de overige 45% wordt het actuele tekort aangepakt, kunnen statushouders worden gehuisvest en kan de uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen worden gefaciliteerd. Daarnaast wordt met de extra sociale huurwoningen gewerkt aan een betere regionale spreiding van de sociale huur en de kwetsbare aandachtsgroepen. Het beleid zoals uiteengezet in de woondeal is leidend voor de periode tot en met 2030. De behoefteramingen kunnen worden benut om de beleidsmatige opgaven nader (kwalitatief) in te vullen en uit te werken. 2022
woondeal variant
a. aandeel corporatie huur tot €763
22%
c. ontwikkeling behoefte (zelfstandige) woningen
2022-2030 715
b. aandeel corporatie huur €763 Nederland
27%
d. opgave sociaal (c * 30%, want a < b)
215
e. benodigd voor toename lokale behoefte huur tot € 763
115
f. benodigd voor oplossen actueel tekort/ huisvesting aandachtsgroepen (d - e)
100