Bijlage woonwagenbeleid Steenbergen 2019 BBM1900280.pdf

Koop op afbetaling De gemeente is in haar rol als verhuurder bereid de standplaatsen aan de residerende huurders te verkopen. In den lande is gebleken dat veel woonwagenbewoners geen hypotheek kunnen krijgen voor de aanschaf van een standplaats c.q. woonwagen, ondanks de mogelijkheid tot een Nationale Hypotheek Garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De mogelijkheden voor het verstrekken van een starterslening voor standplaats en/of woonwagen zijn door de gemeente Bergen op Zoom nader onderzocht. Hiertoe heeft overleg plaatsgevonden met stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Deze stichting voert voor een groot aantal gemeenten in Nederland de startersregeling uit. SVn geeft haar kredietbeoordeling voor startersleningen op basis van hypothecaire toetsen. Het probleem met het financieren van woonwagens is dat Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voorschrijft dat er pandrecht op de woonwagen wordt gevestigd en hypotheekrecht op de grond. Tevens geschiedt de vaststelling van de bijkomende kosten op een andere basis dan bij onroerend goed. Deze drie punten tezamen maakt dat de kredietbeoordeling voor de starterslening voor woonwagens niet past in het standaardproduct van SVn. Om die reden kan de SVn starterslening aanvragen voor standplaatsen c.q. woonwagens niet in behandeling nemen.

Om voor beide partijen tot een goede oplossing te komen, kiest de gemeente ervoor om een koop op af etali g -constructie toe te passen waarbij de huurder vanaf het moment van koop de eigendom verkrijgt van de standplaats en deze in 10, 15 of 20 jaar kan aflossen waarbij de eigen woonwagen in onderpand wordt gegeven. De afspraken uit de koop op afbetaling o e ee ko st oete st ikt o de ageko e goed huu ged ag . Bij overlijden van de huurder in bovengenoemde termijn van 10, 15 of 20 jaar, loopt de termijn slechts door voor zover een erfgenaam in de eerste lijn de overeenkomst overneemt. Indien het gehuurde niet door een erfgenaam in de eerste lijn wordt overgenomen, eindigt de koop op afbetaling overeenkomst en moet het gehuurde leeg worden opgeleverd. Slechts en alleen verhuurder bepaalt op haar gegronde redenen of er sprake is van goed huurgedrag . Van goed huurgedrag is in ieder geval geen sprake indien huurder alle verplichtingen uit de te sluiten overeenkomst niet volledig en steeds nakomt (bijvoorbeeld: bouwen zonder vergunning, kweken van hennep, betalen termijnbedrag bij plaatsing caravans (al dan niet bewoond, e.d.). Bovengenoemd kooprecht is niet overdraagbaar en eindigt bij beëindiging of ontbinding van de koop op afbetaling overeenkomst. Aspirant koper betaalt een vast bedrag per maand gedurende de looptijd.

Let wel, dit recht geldt alleen voor die standplaatsen waarvoor een geldige huurovereenkomst is gesloten. De exacte voorwaarden voor de koop op afbetalingsregeling worden nog nader door het college uitgewerkt en vastgesteld in het kader van de op te stellen uitvoeringsplannen. De voorwaarden worden juridische getoetst. O. Sta dplaatse ku

e dire t orde geko ht of ia ee regeli g koop op af etali g .

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

22 5.6

Eisen aan de aspirant koper a. Aspirant koper staat ingeschreven op het betreffende adres bij de BRP 2; b. Aspirant koper is in het bezit van een rechtsgeldige huurovereenkomst voor de te kopen standplaats; c. Er bevindt zich uitsluitend gelegaliseerde bebouwing op de standplaats; voor alle opstallen is een omgevingsvergunning verleend; d. De standplaats is helder afgebakend, er is geen sprake van illegale ingebruikname van (omliggende) terreinen; e. Er vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats op de standplaats en/of opstallen behoudens datgene wat middels het bestemmingsplan is toegestaan en waar uitdrukkelijk toestemming voor is verleend; f. Er zijn geen huurachterstanden; g. Er zijn in het recente verleden (afgelopen 5 jaar) geen overtredingen van de contractuele en wettelijke verplichtingen geweest die naar het oordeel van de gemeente onaanvaardbaar zijn om een koop op afbetaling overeenkomst aan te gaan; h. Verkoop en doorverkoop kan alleen plaatsvinden indien er sprake is van een woonwagenbewoner die voldoet aan het vereiste van het afstammingsbeginsel; i.

Om te kunnen aantonen dat voldaan wordt aan het afstammingsbeginsel moet worden aangetoond dat de toekomstig bewoner of in geval van samenwonende of getrouwde personen, één van de bewoners aantoont dat zij behoren tot de doelgroep door het verstrekken van een uittreksel uit het BRP (Basis Registratie Personen) van zichzelf en ouders of grootouders. j. Verkoop en doorverkoop kan alleen plaatsvinden als er sprake is de Bibob toets dit toelaat; k. Verkoop en doorverkoop van een standplaats met bijbehorende woonwagen mag alleen plaatsvinden als de koper over niet meer dan twee woonwagenstandplaatsen beschikt. Let op:

5.7

Een huurder die een uitkering ontvangt op basis van de Wet Werk en Bijstand, kan ook ee koop op afbetaling -o e ee ko st sluiten.

Eisen aan koper in geval van toekomstige doorverkoop a. Er bevindt zich uitsluitend gelegaliseerde bebouwing op de standplaats; voor alle opstallen is een omgevingsvergunning verleend; b. De standplaats is helder afgebakend, er is geen sprake van illegale ingebruikname van (omliggende) terreinen; c. Er vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats op de standplaats en/of opstallen behoudens datgene wat middels het bestemmingsplan is toegestaan en waar uitdrukkelijk toestemming voor is verleend; d. Verkoop en doorverkoop kan alleen plaatsvinden indien er sprake is van een woonwagenbewoner die voldoet aan het vereiste van het afstammingsbeginsel; e. Verkoop en doorverkoop van een standplaats met bijbehorende woonwagen mag alleen plaatsvinden als de koper over niet meer dan twee woonwagenstandplaatsen beschikt.

5.8

Verkoop 5.8.1

Verkoopprijs standplaats De verkoopprijs van een standplaats wordt als volgt bepaald: a. De prijs per m2. De g o de zij getaxee d op € per m2; b. Bijkomende kosten, waaronder notariskosten, overdrachtsbelasting, kadastrale inmeting, administratiekosten en dergelijke; c. De verkoopprijs per individuele standplaats bedraagt de optelsom van a + b;

2

BRP = Basis Registratie Personen (vroeger het GBA – Gemeentelijke Basis Administratie geheten)

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

23 Daar standplaatsen verschillen in grootte, zullen er ook gedifferentieerde koopprijzen zijn. 5.8.2

Maandelijkse kosten voor de koper op afbetaling gedurende 10, 15 of 20 jaar

 De koop op afbetalingsprijs voor de onroerende zaak wordt als volgt berekend: Getaxeerde m2 prijs x aantal m2 = subtotaal + bijkomende kosten = totaalbedrag + 2,5% rente per jaar.

 De maandelijkse lasten voor de aspirant koper worden bepaald door de totale verkoopprijs inclusief rente te delen door 120 (= 10 jaar), 180 (= 15 jaar) of 240 (= 20 jaar); 5.9

Woonlasten Bij huurstandplaatsen heeft de gemeente als eigenaar of mogelijk in de woningcorporaties de verantwoordelijkheid voor de exploitatie, het beheer en onderhoud van de standplaatsen en bijgebouwen. Bij de koop en koop op afbetaling -standplaatsen verkrijgt de aspirant koper respectievelijk de eigenaar die verantwoordelijkheid. Ook is de bewoner, zodra deze eigenaar is, belastingplichtig voor de WOZ-belastingen/OZB (inclusief eigenaarsdeel).

5.10 Te regelen zaken bij verkoop  

Kadastrale splitsing afzonderlijke standplaatsen; Op te stellen: o Nieuwsbrief verkoop standplaatsen; o Overeenkomst koop op afbetaling; o Akte van verpanding woonwagen; o Overeenkomst ontbinding huurovereenkomst; o Doorlopende machtiging; o Kadasterkaart overzicht woonwagenlocatie; o Taxatierapport oktober 2018; o Voorwaarden verkoop huurstandplaatsen; o Kadasterkaart individuele standplaats; o Individuele aflossingstabel 10 jaar; o Individuele aflossingstabel 15 jaar; o Individuele aflossingstabel 20 jaar.

5.11 Te regelen zaken bij geen verkoop I die ee sta dplaats iet ka o de e ko ht olge s hetgee i 5.7 is bepaald, blijft de standplaats verhuurd worden door de gemeente of corporatie(s).  Het ake a e huu - e e ht standplaats;  vestigen huurafhankelijk recht van opstal.

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

a

opstal -tekeningen per individuele

24

6. Uitvoering woonwagenbeleid 6.1

Uitvoeringsplan per woonwagenlocatie Voor elke woonwagenlocatie wordt een uitvoeringsplan opgesteld. De basis voor de uitvoeringsplannen is dit beleidsdocument. Het is de bedoeling om per woonwagenlocatie aan te geven wat er moet gebeuren, maar ook wat de verwachte opbrengsten zijn. Er is per woonwagenlocatie een schetsontwerp gemaakt waarop alle wensen van de residerende bewoners zijn ingetekend. Deze schetsen worden nu intern bestudeerd en omgezet naar wat er daadwerkelijk mogelijk is. De benodigde kosten per woonwagenlocatie worden inzichtelijk gemaakt. Er is al wel een globale inschatting gemaakt van de kosten die gemaakt moeten worden in de openbare ruimte. Hiervoor wordt gekoppeld aan de vaststelling van dit woonwagenbeleid een budget beschikbaar gesteld. Tevens is een inschatting gemaakt van de verwachte opbrengsten aan de hand van een uitgevoerde taxatie en de eerste inventarisatieronde wie zijn standplaats wil kopen of huren. Op basis van dit budget worden de uitvoeringsplannen gemaakt (inclusief financiële paragraaf) en in het 3e kwartaal van 2019 aan het College ter besluitvorming aangeboden. De gemeenteraad zal hiervan in kennis worden gesteld.

6.2

Uitvoering woonwagenbeleid In grote lijnen kan de projectgroep die was belast met het opstellen van het beleidsplan, overeind blijven in de fase van de uitvoering. Daarnaast zullen vanaf de start de werkzaamheden in de organisatie moeten worden verankerd. Dit houdt in dat zoveel mogelijk bij de medewerkers intern wordt neergelegd en zo min mogelijk zaken worden uitbesteed. Immers, alleen dan bestaat de garantie dat verankering ook werkelijk aanslaat.

6.3

Projectbeheersing Het projectmanagement is ondergebracht bij de afdeling Wonen, Werken en Beleven . Vanuit deze afdeling vindt de centrale aansturing plaats. Beoogd is een integrale aanpak. Dit betekent dat binnen de projectgroep de verschillende vakdisciplines en eventuele externe dienstverleners zijn vertegenwoordigd. De intern projectleider is belast met de bewaking van de voortgang, de kwaliteit, het budget en de aansturing van de projectgroep, het opstellen van beleidsdocumenten en het overleg met ambtelijk en bestuurlijke opdrachtgever.

6.4

Taken ambtelijk opdrachtgever De opgaveregiseur is opdrachtgever voor het project. Hij geeft de inhoudelijke kaders aan, waarbinnen de projectleider uitvoering geeft aan het project. Tevens stelt de opdrachtgever mensen en middelen beschikbaar aan de projectleider.

6.5

Organisatie Organisatie

Taak

Bemensing

Frequentie

Bestuurlijk Overleg (BO)

-

Portefeuillehouder woonwagenzaken Ambtelijk opdrachtgever Intern Projectleider Extern projectleider Communicatie Intern projectleider Extern projectleider Ambtelijk opdrachtgever Projectondersteuning Diverse vakdisciplines

1 x 6 weken

Projectgroep

-

-

Voorbereiden besluitvorming B&W Aansturing projectgroep Voorbereiden overdracht Coördinatie uitvoering woonwagenbeleid en verhuurbeleid Voorbereiden overleg BO Voorbereiden herinrichting

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

1 x 3 weken

25 -

Voorbereiden overdracht

7. Communicatie In dit woonwagenbeleid staan zaken en maatregelen die niet altijd leuk zijn voor de bewoners van de woonwagencentra: we gaan als gemeente alle regels, bestemmingsplannen en veiligheidseisen op orde brengen en voor iedere inwoner van Steenbergen zoveel als mogelijk dezelfde regels hanteren. Of inwoners nu in een stenen huis of in een woonwagen wonen, dat maakt niet uit. Het vaststellen a het Woo age eleid is daa de asis oo . Centrale boodschap in de communicatie over het nieuwe beleid De gemeente Steenbergen investeert in het op orde brengen en houden van de woonwagencentra om er zo voor te zorgen dat deze schoon, heel en veilig zijn en ook blijven. Hiervoor vragen wij wat a de e o e s, aa daa oo k ijge ze ook iets te ug. In gesprek zijn en blijven voor begrip en gedragenheid In 2018 hebben we veel energie gestoken om in overleg te gaan met de bewoners van de drie woonwagenlocaties om zo begrip en gedragenheid te krijgen voor het woonwagenbeleid. De ervaring bij de gemeente Steenbergen en ook andere gemeenten is dat één-op-één gesprekken de beste manier zijn om contact te maken met bewoners van woonwagencentra. Grote plenaire bijeenkomsten zijn niet effectief. Er is een coördinator woonwagenzaken aangesteld als contactpersoon namens de gemeente.

Deze contactpersoon heeft met de bewoners van alle standplaatsen individueel gesproken, uitgelegd wat het woonwagenbeleid is, wat het doel ervan is en wat de consequenties en kansen hiervan zijn voor de bewoners. Ook heeft de contactpersoon in deze gesprekken in kaart gebracht wat de wensen en behoeften zijn van de huidige woonwagenbewoners. Verder hebben we in februari alle bewoners uitgenodigd voor een bewonersbijeenkomst waarbij wij nogmaals een toelichting hebben gegeven op het woonwagen- en verhuurbeleid. Resultaat hiervan is dat de verwachtingen en afspraken over en weer helder zijn en ook op papier zijn gezet en ondertekend . Andere communicatiemiddelen     

Afspraken tussen de gemeente en de bewoners zijn vastgelegd in een map en deze map is ook overhandigd aan de bewoners; Bewoners hebben een folder ontvangen waarin het communicatiebeleid in begrijpelijke taal wordt uitgelegd. De coördinator woonwagenzaken heeft mondelinge uitleg gegeven bij de folder en bij bewoners die deze niet kunnen lezen, de folder voorgelezen; De coördinator woonwagenzaken heeft een schriftelijke enquête woonwagen-behoefte uitgedeeld en weer opgehaald bij de bewoners; Er is een mailadres waar bewoners vragen kunnen stellen: woonwagen@gemeentesteenbergen.nl. Dit mailadres is bekend bij de bewoners; Met enige regelmaat deelt de coördinator woonwagenzaken een nieuwsbrief uit, waarin een update wordt gegeven over de laatste stand van zaken. Waar wenselijk, wordt deze nieuwsbrief toegelicht en/of voorgelezen.

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

26

8. Gewenste overdracht aan de woningcorporaties Ongeveer 10 jaar geleden is tevergeefs getracht met woningcorporaties tot overeenstemming te komen over eigendomsoverdracht van woonwagenlocaties. Met woningstichting Stadlander als woordvoerder en deelnemer van de Stichting Woonwagenbeheer Zuid West Nederland hebben in 2018 eerste verkennende gesprekken plaatsgevonden. Uit deze overleggen vallen nu nog geen conclusies te geven. De vaststelling van het Woonwagenbeleid en hiermee ook inzicht in de omvang van de opgave van de corporaties is een belangrijk ijkpunt voor verder overleg om tot overdracht van de huurstandplaatsen te komen. 8.1

Inleiding Om de door de gemeente gewenste overdracht naar de woningcorporaties (Stadlander en Woonkwartier) of de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland, te kunnen realiseren, dient eerst toegewerkt te worden naar een overdraagbare situatie. Hiervoor dient het bereiken van een genormaliseerde situatie te worden nagestreefd. Van een dergelijke genormaliseerde situatie kan gesproken worden indien sprake is van: a. een strikt handhavingsbeleid; b. een inzichtelijk huurincassobeleid; c. een regulier betalingsgedrag; d. een nulsituatie ten aanzien van het onderhoud.

8.2

Fasering in overdracht In dit proces zijn twee fasen te onderscheiden: 1. Het opstellen van een overeenkomst tussen Gemeente en corporatie(s); 2. De feitelijke overdracht van de sociale kernvoorraad c.q. huurstandplaatsen nadat de woonwagenlocaties zijn genormaliseerd. Ad 1: In deze overeenkomst worden o.a. afspraken gemaakt over: a. de juridische vorm en de participanten; b. de koopsom en hoe die tot stand komt (bijvoorbeeld via methodiek bedrijfswaardeberekening), waarbij in de overeenkomst de parameters worden opgenomen; c. moment van overdracht; d. verdeling publieke en private taken; e. het toekomstige beheer; f. de onderhoudssituatie; g. de exploitatie; h. de situatie m.b.t. normalisatie en handhaving op het moment van overdracht. Ad 2: De overdracht zou kunnen plaatsvinden als: a. de woonwagencentra zijn beschreven en gedocumenteerd; b. de situatie op de woonwagencentra is genormaliseerd; c. de handhavingssituatie bekend is, in zoverre dat er inzicht bestaat in de nog te voeren handhavingsprocedures, met toewerken naar een zicht op een oplossing.

8.3

Eisen die de woningcorporaties waarschijnlijk stellen ten aanzien van overdracht a. De overgang van privaat naar publiek dient helder in het straatbeeld zichtbaar en herkenbaar te zijn; b. De beeldkwaliteit voor de zone bijgebouwen, terreinafscheiding, en dergelijke is vastgelegd in de huurovereenkomst (= privaatrechtelijk); c. De woonwagencentra moeten overzichtelijk, goed te beheren én handhaafbaar zijn;

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

27 d. De woonwagencentra dienen zoveel als mogelijk te worden geïntegreerd in de directe omgeving; e. Huurders kunnen alleen een huurstandplaats betrekken als er geen huurachterstanden zijn; f. Er zal per huurstandplaats waarop een eigendomswoonwagen wordt geplaatst een huurafhankelijk recht van opstal worden gevestigd. NB:

Een gedeeltelijke eigendomsoverdracht aan individuele huurders kan wellicht de mogelijkheid van overdracht aan toegelaten instellingen bemoeilijken, daar er dan gemengd eigendom ontstaat: gemeente en eigenaren.

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

28

9. Beleidskeuzes A.

B. C.

D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N.

Bij benodigde uitbreiding van het aantal standplaatsen bestemt de gemeente voor zover noodzakelijk ee stuk g o d als Wo e -Woo age sta dplaatse . De woningcorporaties (Stadlander / Woonkwartier) dragen vervolgens zorg voor de aanleg van de standplaatsen en de levering van eventuele huurwoonwagens. Het doel is dat de woonwagenlocaties schoon, heel en veilig zijn én ook blijven. De standplaatsen worden aan de huurders te koop aangeboden. De niet-verkochte standplaatsen vormen de sociale kernvoorraad welke zal worden overgedragen aan de woningcorporaties. De meetbare resultaten (3.2) zijn eind 2022 bereikt. Alle drie de woonwagenlocaties voldoen aan de regels brandveiligheid Bouwbesluit. Op huurstandplaatsen met een eigen woonwagen wordt een huurafhankelijk recht van opstal gevestigd. De woonwagenlocaties voldoen aan de nieuwe beleidsregels om van de bestemmingsplannen af te wijken. Alle woonwagens en opstallen zijn vergund. Er is geen illegaal in bezit genomen gemeentegrond. Grond zonder kabels en leidingen grenzend aan een standplaats, niet gelegen op openbaar gebied kan worden gekocht. Eenmalige aanbieding: illegale, niet te legaliseren opstallen kunnen op kosten van de gemeente worden gesloopt. Standplaatsen mogen alleen worden doorverkocht aan woonwagenbewoners; men mag niet meer dan twee standplaatsen in bezit hebben.

Op de wachtlijst worden alleen woonwagenbewoners ingeschreven volgens het afstammingsbeginsel. “ta dplaatse ku e di e t o de geko ht of ia ee egeli g koop op af etali g .

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

29

BIJLAGE A – De woonwagenlocaties in beeld Locatie standplaatsen Westlandse Langeweg De Weel Tolsedijk

Kern Huidig aantal Steenbergen 13 Dinteloord 9 Nieuw-Vossemeer 4

TOTAAL

Gewenst aantal 13 10 8

26

Woonwagenlocatie Westlandse Langeweg te Steenbergen met 13 standplaatsen

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

31

30

Woonwagenlocatie De Weel te Dinteloord met 9 standplaatsen

Woonwagenlocatie Tolsedijk te Nieuw-Vossemeer met 4 standplaatsen

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

31

BIJLAGE B – Onderhoud openbaar gebied           

Veegwagen Groen: maaien, snoeien, kappen, e.d. Rioolreiniging: reinigen kolken Onderhoud Gemaal De Weel Sloot maaien Sloot korven Wassen verkeersborden Weginspectie + versterken levensduur wegdek Baggeren sloot Rioolinspectie Vervangen verkeersbord

April 2019: Woonwagenbeleid 2019

1 x per week aantal x per jaar; afhankelijk van het soort groen 2 x per jaar 2 x per jaar 2 x per jaar 1 x per jaar 1 x per jaar 1 x per 2 jaar 1 x per 10 jaar 1 x per 12 jaar 1 x per 15 jaar

32

April 2019: Woonwagenbeleid 2019