Bijlage 2. haalbaarheidsstudie bedrijventerrein Reinierpolder 2422407.pdf

Reinierpolder III Haalbaarheidsstudie

20 augustus 2024

Inhoudsopgave 1. Inleiding ....................................................................................................................................................................... 2 1.1.

Inleiding ......................................................................................................................................................... 2

1.2.

Programmastatus ........................................................................................................................................ 2

1.3.

Aanleiding en opzet haalbaarheidsstudie Reinierpolder III .................................................................... 3

1.4.

Ligging en begrenzing .................................................................................................................................. 4

1.5.

Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 4

2. Planvoornemen .......................................................................................................................................................... 5 2.1.

Bestaande situatie ....................................................................................................................................... 5

2.2.

Toekomstige situatie.................................................................................................................................... 5

2.3.

Verkeer en parkeren .................................................................................................................................... 8

3. Beleidskader ............................................................................................................................................................. 10 3.1.

Rijksbeleid ................................................................................................................................................... 10

3.2.

Provinciaal beleid ....................................................................................................................................... 13

3.3.

Regionaal beleid ......................................................................................................................................... 14

3.4.

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................... 15

4. Onderzoeksaspecten ............................................................................................................................................... 18 4.1.

Bodem ......................................................................................................................................................... 18

4.2.

Luchtkwaliteit.............................................................................................................................................. 19

4.3.

Omgevingsveiligheid .................................................................................................................................. 19

4.4.

Activiteiten en milieuzonering .................................................................................................................. 20

4.5.

Archeologie ................................................................................................................................................. 20

4.6.

Natuur ......................................................................................................................................................... 22

4.7.

Waterhuishouding ..................................................................................................................................... 23

4.8.

Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid........................................................................................... 24

4.9.

Kabels en leidingen .................................................................................................................................... 24

4.10.

Duurzaamheid ............................................................................................................................................ 25

5. Planexploitatie .......................................................................................................................................................... 27 5.1.

Inleiding ....................................................................................................................................................... 27

5.2.

Grondexploitatie ........................................................................................................................................ 27

5.3.

Risico-analyse ............................................................................................................................................. 27

6. Conclusie ................................................................................................................................................................... 28 7. Bijlagen ...................................................................................................................................................................... 29

1

1. Inleiding 1.1.

Inleiding

De Brabantse Wal-gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht werken in het kader van Veerkrachtig Bestuur samen om de kansen te verzilveren op het gebied van duurzame economische ontwikkeling. De samenwerking draagt onder meer bij aan de versterking van de arbeidsmarkt en het creëren van een sterk en toekomstbestendig vestigingsklimaat. De regionale programmering van bedrijventerreinen is een belangrijk instrument in het kader van de samenwerking op ruimtelijk-economisch gebied die Brabantse Wal-gemeenten hebben opgezet. Zo komt “het juiste bedrijf op de juiste plek” en wordt overaanbod en leegstand voorkomen. Het programma Strategische programmering Bedrijventerrein Brabantse Wal voorziet in de gezamenlijke ontwikkeling van één strategisch bedrijventerrein (Reinierpolder III te Steenbergen) met een (sub)regionale functie van 20 ha. De wijze waarop deze samenwerking vorm zou krijgen, bijvoorbeeld in een ‘ontwikkelentiteit’, was nog niet uitgekristalliseerd. In het voornoemd programma is ook de ontwikkeling van drie lokaal vraaggerichte bedrijventerreinen (Oude Molen te Bergen op Zoom (10 ha uitgeefbaar), Driehoeven III te Woensdrecht (3 ha uitgeefbaar), Reinierpolder I en II te Steenbergen (10 ha uitgeefbaar) opgenomen. Deze lokale bedrijventerreinen ontwikkelen de Brabantse Wal gemeenten ieder, in eigen tempo, voor zichzelf.

Binnen de regio zijn er drie specifieke (thematische) locaties gericht op Bio Based en Agrofood: de Green Chemistry Campus (Bergen op Zoom) en AFC Nieuw Prinsenland (Steenbergen). Voor de speerpuntsector Aeropace Maintenance gaat het om Aviolanda (Woendrecht). Deze zogenaamde ‘specials’ hebben ieder hun eigen specifieke accenten en profiel binnen de speerpuntsectoren en er gelden thematische filters om voor vestiging in aanmerking te komen. Het regionale bedrijventerrein Reinierpolder III wordt complementair aan deze specials en moet ruimte gaan bieden aan Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood (gerelateerde) bedrijven die niet passen binnen de specifieke vestigingsvoorwaarden van AFC Prinsenland, Green Chemistry Campus of Aviolanda. Daarnaast zal dit bedrijventerrein dienen als doorgroeiplek voor bedrijven die de zogenoemde specials ontgroeien.

1.2.

Programmastatus

Op 7 juni 2023 heeft de gemeente de programmastatus verkregen voor de realisatie van 20 ha uitgeefbaar regionaal bedrijventerrein (hierna te noemen: ‘regionaal’ Reinierpolder III en 10 ha uitgeefbaar lokaal bedrijventerrein (hierna te noemen: ‘lokaal Reinierpolder III’), hierna tezamen te noemen ‘Reinierpolder III’. Voor de uitbreiding van lokaal Reinierpolder III is het onderstaande profiel vastgesteld: - lokaal MKB; - kavelgrootte van minimaal 1.500 m2 en maximaal 5.000 m2; - de uitbreiding volgt de lijn van het vigerend bestemmingsplan van Reinierpolder I en II, met uitzondering van de functies (perifere) detailhandel, zelfstandige 2

-

kantoren, ontspannende voorzieningen en wonen op bedrijventerreinen. Deze functies worden niet toegestaan op de uitbreiding; de uitbreiding is geschikt voor ‘lichte bedrijvigheid’ (max. milieucategorie 3.2); bedrijfsgebonden kantoren zijn uitsluitend toegestaan tot een oppervlakte van ten hoogste 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte en tot een maximum van 750 m2 per bedrijf.

Voor regionaal Reinierpolder III is het onderstaande profiel vastgesteld: - bedrijven uit regionale topsectoren Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood; - de functies die worden toegestaan zijn: productie- en verwerkingsbedrijven, distributie, logistiek gerelateerd aan de sectoren Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood; - niet toegestaan zijn (perifere) detailhandel en zelfstandige kantoren; - kavelgrootte van minimaal 0,5 ha tot maximaal 2,5 ha. Alleen bij uitzondering maximaal 5 ha; - de toegestane milieucategorie is 3.2 (beperkte mogelijkheid tot 4.2). De complementariteit van regionaal Reinierpolder III aan de drie specials AFC Prinsenland, Green Chemistry Campus of Aviolanda wordt met het bovenstaande profiel geborgd. Zo richt regionaal Reinierpolder III zich op bedrijven van minimaal 0,5 ha tot 2,5 ha per kavel. Alleen bij uitzondering is maximaal 5 ha kavelgrootte mogelijk. Daarmee onderscheidt regionaal Reinierpolder III zich zowel van de reeds bestaande lokale bedrijventerreinen, lokaal Reinierpolder III als van het AFC waar grote kavels (2 tot 10 ha) worden aangeboden. De milieucategorie wordt maximaal 3.2, terwijl op AFC of Green Chemistry Campus een hogere milieucategorie mogelijk is.

1.3.

Aanleiding en opzet haalbaarheidsstudie Reinierpolder III

Eind 2023 hebben de gemeente Woensdrecht en Bergen op Zoom aangegeven zich voor de programmatische ontwikkeling van regionaal Reinierpolder III te blijven inzetten, maar dat de gemeente Steenbergen het verdere planvormings- en ontwikkelingstraject zelfstandig voor haar rekening zal moeten nemen. Om deze reden heeft het college van burgemeester en wethouders op 14 december 2023 besloten een haalbaarheidsstudie uit te voeren naar het zelfstandig ontwikkelen en realiseren van het regionale bedrijventerrein Reinierpolder III. Het programma van 10 ha voor de lokale bedrijvigheid is bij deze studie betrokken. In projectgroepverband is een (ruimtelijke) verkenning uitgevoerd op basis waarvan enkele ontwikkelingsvarianten voor Reinierpolder III zijn opgesteld. Vervolgens hebben nadere ruimtelijke, technische en financiële beschouwingen tot een voorkeursmodel geleid die tot een stedenbouwkundige ontwerp is uitgewerkt. Dat plan is naar een ruimtegebruikskaart vertaald welke financieel is doorgerekend waarbij ook een risicoanalyse opgesteld. De voorliggende rapportage doet verslag van deze studie. In een separaat bijlagenboek zijn alle onderzoeken opgenomen die in het kader van deze studie zijn verricht.

3

1.4.

Ligging en begrenzing

Het plangebied voor het bedrijventerrein Reinierpolder III is gelegen aan de westzijde van Steenbergen en is onderstaand afgebeeld. Aan de grenzen van het plangebied liggen de autosnelweg A4, de Zeelandweg Oost, de Aanwas en het bedrijventerrein Reinierpolder II.

Afbeelding 1 : plangebied Reinierpolder III In dit gebied krijgt zowel de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder II voor de lokale bedrijvigheid alsmede het regionale bedrijventerrein voor bedrijven in de topsectoren Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood een plek.

1.5.

Leeswijzer

Het voorliggende haalbaarheidsstudie start na deze inleiding in hoofdstuk twee met een uitleg van de huidige en de beoogde situatie. In hoofdstuk drie wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau behandeld. Vervolgens worden in hoofdstuk vier de relevante omgevingsaspecten behandeld zoals archeologie, waterhuishouding en flora & fauna. In hoofdstuk vijf komen de financiële aspecten van het plan aan bod. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de conclusie ten aanzien van de haalbaarheidsstudie getrokken.

4

2. Planvoornemen 2.1.

Bestaande situatie

Het plangebied maakt deel uit van het holocene polderlandschap dat ten westen van Steenbergen is gelegen. De gronden zijn momenteel in gebruik ten behoeve van akkerland en bomenteelt. In het plangebied komt geen bebouwing voor. Het plangebied beslaat 41,2 hectare verdeelt over 17 kadastrale percelen, waarvan de gemeente en het waterschap Brabantse Delta respectievelijk 0,5 en 0,6 hectare in eigendom hebben. De overige gronden zijn in eigendom van 7 particulieren / bedrijven. Op 23 november 2021 heeft het college besloten het voorkeursrecht te vestigen op de gronden in het plangebied op basis van artikel 6 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeente. Op 24 februari 2022 heeft de gemeenteraad het besluit van het college bekrachtigd op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeente. Om grip op de gronden te blijven houden, is het noodzakelijk om het gevestigde voorkeursrecht onder de Omgevingswet te verlengen.

2.2.

Toekomstige situatie

De onderstaande afbeelding toont het stedenbouwkundige plan voor Reinierpolder III. In bijlage 1 is een vergrote versie van deze verkaveling opgenomen.

Afbeelding 2 : Stedenbouwkundig ontwerp Reinierpolder III Regionaal Reinierpolder III Lokaal Reinierpolder III 5

Hoofdopzet van het plan Het ruimtelijk raamwerk van Reinierpolder III bestaat uit een robuuste wegen- en groenstructuur. De wegenstructuur ligt als een assenkruis in het plan, aangesloten op de Zeelandweg-Oost. De hoofdontsluiting loopt van noord naar zuid en vanaf de centrale rotonde in het plan richting de zuid- en oostzijde. Hierdoor zijn eventuele uitbreidingen van het bedrijventerrein in de toekomst mogelijk en wordt de aanleg van een randweg aan de westzijde van de kern Steenbergen niet onmogelijk gemaakt. Secundaire wegen staan met de hoofdstructuur en Reinierpolder II in verbinding en ontsluiten de bedrijfspercelen. Binnen dit raamwerk is ruimte voor zowel lokale als regionale bedrijvigheid. Ecologische verbindingszone en groenblauwe structuur In en rondom Steenbergen zijn gebieden aanwezig behorend bij het Natuurnetwerk Brabant. Deze natuurgebieden worden onderling met elkaar verbonden door ecologische verbindingszones (EVZ’s). Door dit netwerk kunnen flora en fauna zich gemakkelijker verplaatsen en verspreiden, wat bevorderend is voor de biodiversiteit. Aan de west- en zuidzijde van Reinierpolder III wordt een ecologische verbindingszone aangebracht als onderdeel van de EVZ Steenbergse Vliet-Ligne. Voor de inrichting van deze EVZ is het inrichtingsmodel Moeraszone van toepassing welke uit een natte (oever)zone en een aansluitende drogere zone bestaat.

De centrale A-watergang in het plan wordt behouden en versterkt als groenblauwe structuur. De bestaande watergangen rondom Reinierpolder III blijven behouden. In het profiel van de ontsluitingswegen zijn, zoals uit de onderstaande afbeeldingen blijkt, groenstroken met boom/laanbeplanting opgenomen. Hierdoor krijgt de openbare ruimte, in samenhang met een verplichte haag op de perceelsgrens van de bedrijfskavels, een hoogwaardige uitstraling die ook de biodiversiteit bevordert en hittestress tegengaat.

Afbeelding 3 : wegprofielen wegenstructuur Reinierpolder III Wegenstructuur De hoofdontsluiting van Reinierpolder III is vormgegeven als een assenkruis die door middel van een volwaardige rotonde op de Zeelandweg-Oost is aangesloten. De exacte positie en aansluiting op de Zeelandweg-Oost dient nog nader te worden bepaald en 6

vormgegeven. Centraal in het plan en direct gelegen ten zuiden van de centrale Awatergang, is een rotonde gesitueerd. De secundaire wegen zullen enerzijds als verbindingsweg dienen tussen Reinierpolder II en Reinierpolder III en anderzijds als ontsluitingsweg voor de nieuwe bedrijfspercelen. De secundaire wegen liggen aan de randen van het plangebied waardoor bedrijven een representatieve voorzijde krijgen aan het landschap en zichtlocaties (A4/ZeelandwegOost). Langs de hoofdontsluiting is een separaat fietspad in twee richtingen opgenomen. Oriëntatie Voor Reinierpolder III geldt als uitgangspunt dat de nieuwe bedrijfsbebouwing zich op de rijksweg A4 en de Zeelandbrug-Oost gaat richten. Op het snijvlak van deze wegen is een stedenbouwkundig accent gewenst om Steenbergen te markeren. Bij de overige randen, die veelal aan het landschap grenzen, staan de bedrijven ook met de representatieve voorzijde naar het landschap gericht. Deze randen krijgen door de EVZ of een (smalle) groenzone een landschappelijke inpassing. De interne hoofdontsluitingsweg is een belangrijke drager van het plan. Aan deze weg met laanbeplanting oriënteren zich, op een vaste rooilijn, de representatieve gevels van nieuwe bedrijfsbebouwing. Lokaal en regionaal Reinierpolder III Binnen het ruimtelijk raamwerk is er een flexibele verkaveling opgenomen. Bedrijfskavels kunnen worden samengevoegd of gesplitst.

De structuur van Reinierpolder II is doorgezet naar lokaal Reinierpolder III. Hier is ruimte voor kavels van 1.500 m2 tot 5.000 m2. Aan de westzijde van het bedrijventerrein is het ambitieniveau hoger voor wat betreft regionaal Reinierpolder III met een representatieve en duurzame uitstraling. Hier is ruimte voor bedrijfskavels vanaf 0,5 ha tot maximaal 2,5 ha (incidenteel 5 ha). Uit de ruimtegebruikskaart (afbeelding 4 en bijlage 2) is op te maken dat het uitgeefbare terrein aan bedrijfskavels in Reinierpolder III bijna 29 ha beslaat, onderverdeeld naar 6,1 ha. voor lokaal Reinierpolder III en 22,7 ha regionaal Reinierpolder III. Dit komt overeen met een uitgiftepercentage van 70%. Het aantal m2 groen, inclusief EVZ, bedraagt in totaal 82.566 m2 en openbare verharding van wegen, trottoir en fietspad 36.147 m2. Dit komt respectievelijk overeen met 20% en 9% van het bruto plangebied.

7

Afbeelding 4 : ruimtegebruikskaart Reinierpolder III

2.3.

Verkeer en parkeren

Verkeer Voor de berekening van de verkeersgeneratie zijn de kengetallen van de CROW publicatie ASVV 2021 (p. 219, 220) gebruikt. Hierin staat voor bedrijventerreinen een vijftal categorieën opgenomen. Regionaal Reinierpolder III is in deze categorisering onder te brengen in de categorie hoogwaardig bedrijvenpark, met een verkeersgeneratiecijfer van 208 motorvoertuigen (hierna te noemen: mvt) per etmaal per netto ha. bedrijventerrein per weekdag. Lokaal Reinierpolder III is onder te brengen onder de categorie gemengd terrein met een verkeersgeneratie van 158 mvt/etmaal per netto ha bedrijventerrein per weekdag. De verkeersgeneratie voor Reinierpolder III bedraagt, gebaseerd op de onderverdeling lokaal Reinierpolder III en regionaal Reinierpolder III, 5.685 mvt/etmaal per weekdag. De capaciteit van de nieuwe (hoofd)wegenstructuur van Reinierpolder III, met een nieuwe en toekomstbestendige aansluiting op de Zeelandweg-Oost, kan dit aantal verkeersbewegingen verwerken. Ook leidt deze verkeerstoename op de ZeelandwegOost richting de Rijksweg A4 visa versa niet tot congestie. Parkeren Voor het bepalen van de parkeernorm wordt gebruik gemaakt van de kengetallen die worden gehanteerd in de ASVV 12 (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen Binnen de Bebouwde Kom) van de CROW.

De gemeente Steenbergen kan op basis van de omgeving adressendichtheid worden aangemerkt als ‘weinig stedelijk’ (500–1.000 adressen per km2). Op basis van deze gegevens kunnen de juiste parkeerkencijfers 8

worden gehanteerd voor de bedrijven die zich op Reinierpolder III nieuw willen vestigen. Het benodigd aantal parkeerplaatsen dient op de eigen bedrijfskavel te worden gerealiseerd en in stand gehouden. Dit betekent dat er in de openbare ruimte in Reinierpolder III geen parkeervoorzieningen, ook niet voor vrachtwagens, worden aangelegd.

9

3. Beleidskader 3.1.

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: - Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; - Duurzaam economisch groeipotentieel; - Sterke en gezonde steden en regio's; - Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen.

Gezien de aard van het bedrijventerrein Reinierpolder III zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: - (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; - (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; - (4) Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; - (8) Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; - (10) Beperken van klimaatverandering; - (13) Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; - (14) Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid; - (16) Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; - (18) Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; - (20) Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Toetsing De ontwikkeling van Reinierpolder III, dat onder andere gericht is op ruimte voor de topsectoren Agro-food, Biobased Economy en Maintenance, versterkt het economisch vestigingsklimaat in Nederland, door ruimte voor bedrijven en bijbehorende werkgelegenheid mogelijk te maken. Met de andere beleidskeuzen moet rekening worden gehouden bij de inrichting van het gebied.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna te noemen: Bkl) is één van de vier AMvB's (algemene maatregel van bestuur) die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. 10

Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over: - waarborgen van de veiligheid; - beschermen van de waterbelangen; - beschermen van de gezondheid en van het milieu; - beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; - behoud van ruimte voor toekomstige functies; - behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten; - bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Toetsing Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het plangebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit plan relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied grotendeels is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit plan voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation. Verder zijn in Nederland op de meeste plekken hyperscale datacenters uitgesloten. Reinierpolder III maakt een dergelijke functie niet mogelijk. Voor zover andere instructieregels uit het Bkl van belang voor de ontwikkeling van Reinierpolder III zijn, vindt in een later stadium van de planvorming, bij het opstellen van een omgevingsplan, een nadere motivering plaats. Onderstaand is alvast wel de ladder voor duurzame verstedelijking beknopt omschreven. Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand.

Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of hieraan echt behoefte is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan.

11

Het plangebied voor het bedrijventerrein Reinierpolder III heeft op dit moment grotendeels een agrarische bestemming. In dit geval is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna kort de behoefte beschreven en de locatiekeuze gemotiveerd. Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant (september 2022) Elke 4 jaar brengt de provincie een prognose uit over de ruimtebehoefte van bedrijven in Noord-Brabant. Uit de vorige provinciale prognose (2018) en de Notitie strategische uitgangspunten bedrijventerreinen Brabantse Wal (BCI, 2020) blijkt een aanzienlijke ruimtevraag. Ook de provinciale bedrijventerreinenprognose (september 2022) onderstreept dit. Per saldo is er in West Brabant tot en met 2030 behoefte aan 45 tot 145 extra ha bedrijventerrein (zie onderstaande tabel 35). Na 2031 is er bovendien nog aanzienlijke doorgroei van de ruimtevraag (35 tot 122 hectare t/m 2040).

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal (maart 2023) In deze onderbouwing die in opdracht van de Brabantse Wal gemeente door de Stec Groep (bijlage 3) is opgesteld, wordt geconcludeerd dat: - de autonome vraag ruim 20 tot 30 ha (complementair) bedrijventerrein bedraagt voor bedrijven uit de topsectoren Agrofood, Biobased en Areospace Maintenance; - hoewel het zwaartepunt van de vraag voor regionaal Reinierpolder III in de primaire marktregio ligt, de vestigingsdynamiek van bedrijven laat zien er vanuit de topsectoren Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance ook vraag van buitenaf kan instromen; - het aanbod aan bedrijventerrein in de regio beperkt is, zowel lokaal als op de drie specials; - met de ontwikkeling van 20 ha regionaal Reinierpolder III wordt voorzien in de marktvraag en ontstaat er regionaal schuifruimte voor bedrijven. Er worden geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand) te verwacht. Locatiekeuze Het is niet mogelijk om 30 ha netto bedrijventerrein binnen bestaand stedelijk gebied in Steenbergen te realiseren. De ontwikkeling van Reinierpolder III beslaat het onbebouwde gebied dat tussen het bestaande bedrijventerrein en de snelweg A4 is gelegen. Dit betreft ruimtelijk een logische invulling en afronding van kern Steenbergen.

Conclusie De ontwikkeling van Reinierpolder III past zowel binnen de nationale belangen van de NOVI als de instructieregels van het BKl, waaronder de Ladder. 12

3.2.

Provinciaal beleid

Inleiding Omdat het belangrijk is dat Brabant aantrekkelijk voor ondernemers blijft, werkt de provincie aan een goed vestigingsklimaat en biedt ruimte voor innovatie. De provincie is mede verantwoordelijk voor regionale planning en programmering van bedrijventerreinen en werklocaties. Het beleid voor bedrijventerreinen is in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant vastgelegd. Omgevingsvisie Noord-Brabant (2018) In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofd-opgaven te onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: - Werken aan de Brabantse energietransitie; - Werken aan een klimaatproof Brabant; - Werken aan de slimme netwerkstad; - Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan ruimtelijke plannen die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven in Brabant blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

TAM Omgevingsverordening Noord-Brabant (2023) Op 5 december 2023 is de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant door de Provinciale Staten vastgesteld. In deze verordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die voor een deel betrekking hebben op de verantwoording ofwel motivering zoals deze in de toelichting van een (omgevings)plan opgenomen moet worden. Een ander deel bepaalt concreet wat in een (omgevings)plan opgenomen moet worden, of wat er juist niet in opgenomen mag worden. In artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling van de TAM-Omgevingsverordening is bijvoorbeeld bepaald: Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

13

c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Lid 3 Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein , stelt het omgevingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en b. het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, zoals: 1. bedrijfswoningen; 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden, tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden, tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is verder bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8), de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9), en meerwaardecreatie (artikel 5.10). De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (artikel 5. 11) kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Conclusie Er is vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen dat de ontwikkeling van Reinierpolder III niet aan de provinciale instructieregels zou kunnen voldoen. Bij het opstellen van het omgevingsplan voor Reinierpolder III worden alle aspecten die uit de instructieregels voortvloeien nader gemotiveerd.

3.3.

Regionaal beleid

De Stedelijke Regio West-Brabant West heeft de ambitie om richting de toekomst koploper te worden in circulaire ketens, chemie, maintenance en plantbased economie. In de Regionale Investeringsagenda, die op 5 juni 2024 door de zeven gemeenten, provincie en Waterschap onder het Pact van Moerdijk is vastgesteld, wordt op een vijftal plekken in de regio (Roosendaal, Bergen op Zoom, Moerdijk, Steenbergen, Woensdrecht) ingezet op de ontwikkeling van stevige ‘kloppende harten’ voor agrifood, groene chemie, duurzame logistiek, circulaire economie, luchtvaartmaintenance en energie met bijbehorende Human Capital agenda. In Steenbergen gaat het specifiek om AFC Dinteloord, Cosun Innovation Center (agrifood) en de ontwikkeling van het regionaal bedrijventerrein Reinierpolder III (Agrofood, Biobased en Maintenance).

14

Afbeelding 5 : kaart economie Regionaal Investeringsagenda Regio West Brabant West Conclusie De ontwikkeling van Reinierpolder III geeft invulling aan de actuele regionale afspraken over bedrijventerreinen West Brabant, met onder andere een regionaal bedrijventerrein gericht op drie specifieke sectoren: Aerospace-maintenance, Agrofood en Biobased Economy.

3.4.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie In het 2012 heeft de gemeente de Structuurvisie Steenbergen vastgesteld. In deze visie is het gebied ten oosten van de A4 en ten zuiden van de Zeelandweg Oost aangewezen als gebied voor mogelijke toekomstige ontwikkeling van een bedrijventerrein.

15

Afbeelding 6 : uitsnede Structuurvisie Steenbergen Omgevingsplan In het voormalige bestemmingsplan “Buitengebied” is het plangebied met de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ opgenomen. Op basis hiervan zijn de gronden bestemd tot agrarisch bodemexploitatie en behoud en herstel van de aanwezige landschapswaarden in de vorm van het behoud en herstel van de open agrarische zeekleigronden, Alleen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering zijn beperkte bouwmogelijkheden toegestaan. De watergangen die door en langs het plangebied lopen, hebben de enkelbestemming ‘Water’.

Afbeelding 7 : uitsnede omgevingsplan Buitengebied 16

Verder zijn er in het plangebied enkele gebiedsaanduidingen gelegen: - een milieuzone – zoekgebied behoud en herstel watersystemen; - een milieuzone – zoekgebied voor ecologische verbindingszone; - veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen; - vrijwaringszone – weg 50 en 75 meter. Conclusie De ontwikkeling van Reinierpolder III past in de gemeentelijke structuurvisie. Omdat het vigerend planologische regime de vestiging van een nieuw bedrijventerrein niet toestaat, zal een nieuw omgevingsplan voor Reinierpolder III moeten worden opgesteld. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp voor Reinierpolder III en toebedeling van functies daarbinnen is rekening gehouden met de gebiedsaanduidingen uit het vigerende omgevingsplan Buitengebied.

17

4. Onderzoeksaspecten 4.1.

Bodem

Bodemkwaliteit Door het bureau KP Adviseurs is een vooronderzoek (NEN 5725) naar de land- en waterbodemkwaliteit uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde vooronderzoek d.d. 27 februari 2024 (bijlage 4) worden de volgende conclusies getrokken: - ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn, voor zover bekend, geen eerdere land- of waterbodemonderzoeken uitgevoerd. In de directe omgeving van de locatie zijn in het verleden ten hoogste lichte bodemverontreinigingen vastgesteld; - uit de historische topografische kaarten blijkt dat de onderzoekslocatie is gelegen in de Aanwas- of Sint Omcommerspolder. Bij herverkavelingen tot de jaren vijftig van de vorige eeuw zijn diverse sloten en/of greppels gedempt. Op basis van de periode waarin dit heeft plaatsgevonden (globaal van 1893 t/m 1950) is het aannemelijk dat sloten en/of greppels in het verleden zijn ‘gedempt’ met gebiedseigen grond; - bij de uitgevoerde terreinverkenning zijn aan het maaiveld geen asbestverdachte materialen en/of beschoeiingen waargenomen; - ter plaatse van totaal zeven toegangsdammen aan de zuid- en noordoostzijde van het gebied zijn sterke bijmengingen met baksteen- en repacpuin waargenomen in het opgeboorde materiaal van de uitgevoerde proefboringen; - uit de geraadpleegde bronnen blijkt dat de locatie gedeeltelijk in gebruik is (geweest) als boomkwekerij.

Als gevolg van dit (deels historisch) gebruik, is met name de bovengrond van de locatie verdacht op het voorkomen van bodemverontreiniging met OCB’s (organochloorbestrijdingsmiddelen) en PFAS-verbindingen; - binnen het plangebied zijn twee watergangen gelegen. Het slib en de steekvaste waterbodem van deze watergangen zijn voor zover herleidbaar niet eerder onderzocht. Bij een voorgenomen herontwikkeling dient ook de kwaliteit van de waterbodem te worden onderzocht op de klassieke chemische bodemparameters, OCB’s en PFAS gezien het historisch gebruik van de locatie; - ten noordoosten van de onderzoekslocatie, aan de Koperslagerij, zijn enkele bedrijven gevestigd. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse (o.a. een tankstation) kunnen mogelijk van invloed zijn op de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Onderzoek ontplofbare oorlogsresten In maart 2024 is aan IDDS Explosieven opdracht gegeven om voor het gehele grondgebied van de gemeente Steenbergen een historisch vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten, voorheen ook wel Niet Gesprongen Explosieven (NGE-onderzoek) genoemd, op te stellen. Afhankelijk van de bevindingen van dit vooronderzoek zal het plangebied mogelijk nader op ontplofbare oorlogsresten dienen te worden onderzocht.

Bodemopbouw Op 12 juni 2024 is een indicatief grondonderzoek (bijlage 5) verricht waarbij vier sonderingen tot ca 30 meter minus maaiveld zijn uitgevoerd. Deze sonderingen laten zien dat er na een zandige toplaag er een pakket van samendrukbare lagen wordt aangetroffen tot ca NAP - 9,50 tot –11.00 meter. Daaronder bevindt zich het Pleistocene zand, matig dan wel vast gepakt. 18

Om een indicatie van de verwachten zettingen in het gebied te krijgen, is een zettingsberekening gemaakt voor de wegenstructuur. Het resultaat van deze berekening laat over een periode van 10000 dagen een zetting van 0,32 meter zien. Om aan de restzettingseis van 0,10 meter in 30 jaar na aanleg van de riolering te kunnen voldoen, is het noodzakelijk dat er op de wegenstructuur voorbelasting wordt aangebracht die na een bepaalde periode weer wordt verwijderd. Op deze wijze wordt een deel van de totale zetting al in de voorbelastingsperiode gerealiseerd, waardoor er minder restzetting overblijft. Dit zettingsproces kan worden versneld door verticale drainage toe te passen. Het sonderingsonderzoek maakt ook duidelijk dat de te realiseren bedrijfsbebouwing een paalfundering nodig zal hebben.

4.2.

Luchtkwaliteit

Voor Reinierpolder III is een quickscan voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd. Daarbij zijn de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) en (PM2,5) uitgerekend op een aantal beoordelingspunten in en rondom het plangebied. Op basis van het uitgevoerde quickscan luchtkwaliteit (bijlage 6) kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten wordt voldaan aan de op het betreffende punt te toetsen omgevingswaarden.

4.3.

Omgevingsveiligheid

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), een uitvoeringsbesluit van de Omgevingswet geeft de hoofdlijnen voor de beoordeling voor de omgang met omgevingskwaliteit. Daarbij staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgevonden risico en het groepsrisico. Uit de risicobeschouwing (die als bijlage 7 aan dit rapport is gehecht) blijkt dat er in de omgeving van Reinierpolder III een aantal risicobronnen liggen. Het betreft de waterweg Corridor Westerschelde – Rijn, de Rijksweg A4 en een aantal overige milieubelastende activiteiten op het nabijgelegen bedrijventerrein Reinierpolder I. Reinierpolder III ligt op een afstand van 4,8 kilometer van de bedoelde waterweg. Hiermee valt Reinierpolder III niet binnen één van de aandachtsgebieden van deze risicobron. De aandachtsgebieden van de bronnen van de overige milieubelastende activiteiten reiken ook niet tot het plangebied. De Signaleringskaart Externe Veiligheid laat ter plaatse van het plangebied aandachtgebieden (brand, explosie, gifwolk) langs Rijksweg A4 zien. Omdat in Reinierpolder III de vestiging van (beperkt/zeer) kwetsbare objecten niet is voorzien, is de Rijksweg A4 geen relevante risicobron. Wel zal per 1 januari 2025 de aangepaste berekeningswijze voor gifwolkaandachtsgebieden in werking treden. Hieraan zal bij de verdere uitwerking van het (omgevings)plan aandacht moeten worden besteed. 19

Geconcludeerd kan worden dat er in het kader van de omgevingsveiligheid geen beperkingen zijn voor de beoogde ontwikkeling van Reinierpolder III.

4.4.

Activiteiten en milieuzonering

Op basis van de VNG handreiking Milieuzonering nieuwe stijl uit 2019 is in beeld gebracht (bijlage 8) met welke richtafstanden voor geluid en geur rekening dient te worden gehouden bij de realisatie van Reinierpolder III. Uit deze toetsing blijkt dat er aan de noordoostzijde van Reinierpolder III één bedrijfswoning aan de Koperslagerij in de 50 meter contour voor geluid en de 100 meter contour voor geur is gelegen. Omdat deze bedrijfswoning op het bestaande bedrijventerrein (met een zwaardere milieuzonering) is gesitueerd, wordt verwacht dat deze geen belemmering zal vormen. De woning aan de Drie Lindenkensweg is gelegen binnen de 100 meter contour voor geur. Op dit moment werkt de VNG in het kader van de Omgevingswet aan een nieuwe handreiking Activiteiten en milieuzonering die naar verwachting eind 2024 wordt gepubliceerd. Bij het opstellen van het omgevingsplan voor Reinierpolder III zullen de beoogde bedrijfsactiviteiten (opnieuw) aan deze nieuwe handreiking worden getoetst. Dan zal duidelijk(er) worden of aanvullend (geur)onderzoek moet worden verricht.

4.5.

Archeologie

Reinierpolder III maakt deel uit van het holocene polderlandschap ten westen van Steenbergen. Geomorfologisch is sprake van vlaktes van getijafzettingen, behoudens een klein oppervlak in de zuidwestelijke hoek van het plangebied, grenzend aan de Aanwas, dat een uitloper van een dekzandrug is. Bodemkundig is sprake van poldervaaggronden: afzettingen van zeeklei. Reinierpolder III ligt in het midden van de Aanwas of Sint Ontcommerpolder. Deze polder werd als nieuw land of ‘aanwas’ bedijkt in 1482 en sluit aan de zuidzijde op de oudere polder Westland die al in 1376 bedijkt was. In oorsprong waren de zeekleigronden bedekt met veen, maar daar is zeer weinig van over. Het veen was interessant voor de turfwinning en wanneer het veen (tijdelijk) overstroomde, was het geschikt voor zoutwinning. Geheel of ten dele ontveende oppervlakken waren een gemakkelijke prooi voor stormvloeden en gingen weer verloren. Op het einde van de 13de eeuw ontstond het stadje Steenbergen op een zandwelving in het veen. De wijde omgeving bestond uit onbedijkt land dat onderhevig was aan eb en vloed en met een dikke laag klei bedekt raakte. Geleidelijk aan werden deze gronden voor de akkerbouw bedijkt, een proces dat van zuid naar noord verliep. In 1628 werd de Aanwaspolder samengevoegd met het Westland. Het uiterst oostelijke deel werd onderdeel van de Waterlinie en onder water gezet (Verdronken Aanwas).

De Aanwaspolder kwam door deze inundatie geïsoleerd van de stad Steenbergen te liggen. Echter in de 18de eeuw werd de inundatie uitgebreid met de complete Glymespolder, Rubeerepolder, Aanwas en een deel van het Westland tot aan Kladde. Pas in de 19de eeuw eindigde de functie als inundatiegebied. 20

Van bewoning in en rond Steenbergen, eerder dan de 13de eeuw, ontbreken tot nu toe sporen. Waarschijnlijk was het gebied te nat voor permanente bewoning. Steenbergen en waarschijnlijk ook het westelijk daarvan gelegen dorp Koeveringe zijn ontstaan als veenontginningen. De exacte plaats van Koeveringe is bij benadering bepaald, maar ligt niet binnen het plangebied van de Reinierpolder III. Ook uit de Aanwas of Sint Ontcommerpolder zijn geen vondsten bekend die zouden wijzen op een vroege bewoning. Na de bedijkingen werden boerderijen op de polderdijken gebouwd. Aan de noordelijke Stoofdijk stonden de Oude en de Nieuwe Meestoof. Beide liggen buiten het plangebied van de Reinierpolder. Iets oostelijker waren in 1805 nog twee boerderijen maar één daarvan ligt onder de bestaande bedrijventerrein Reinierpolder en de andere onder de afrit van de A4, buiten het plangebied. Door de ruilverkaveling van het Westland in de 20ste eeuw gingen de sporen van de oude zuidelijke dijken langs de Aanwas (Drielindekensdijk) verloren. Sporen uit het Paleo- en Mesolithicum zouden in theorie nog aanwezig kunnen zijn op de dekzandruggen binnen het voormalige veengebied. Deze ruggen boden goede plekken voor tijdelijk jachtkampen. De dekzandrug in het uiterste zuidwesten van het plangebied komt hiervoor in aanmerking.

Sporen van het Neolithicum tot de Late Middeleeuwen zijn binnen het plangebied niet te verwachten, aangezien dit te nat was of onderhevig aan eb en vloed. Sporen uit de Nieuwe Tijd kunnen verwacht worden in de vorm van boerderijen op of aan de rand van de dijken. De kaarten van de landmeterfamilie Adan geven hiervan een betrouwbaar beeld vanaf het midden van de 18de eeuw. Er waren volgens deze kaarten echter geen boerderijen gelegen binnen het plangebied van de Reinierpolder III.

Afbeelding 8 : Het plangebied rood omlijnd met in groen het vlak met een middelhoge archeologische verwachting. 21

Conclusie: Voor bijna het hele plangebied geldt een lage archeologische trefkans, met uitzondering van de dekzandrug in het uiterste zuidwesten (groene vlak op de kaart) . Daar geldt een middelhoge trefkans voor sporen uit Paleo- en Mesolithicum. Bij de verdere planuitwerking wordt deze middelhoge archeologische trefkans, afhankelijk van de bodemingreep ter plaatse, nader onderzocht.

4.6.

Natuur

Er is ecologische quickscan uitgevoerd waarbij is onderzocht of er in het plangebied beschermde soorten aanwezig kunnen zijn. Hierbij moet niet alleen worden gekeken worden naar het effect van de werkzaamheden op beschermde soorten (soortbescherming), maar ook naar het effect van de werkzaamheden op de kwaliteit van beschermde gebieden in de omgeving (gebiedsbescherming). Conclusie: In de rapportage van KP Adviseurs d.d. 14 februari 2024 (bijlage 9) wordt geconcludeerd dat: - uit de Altas Leefomgeving blijkt dat het plangebied ongeveer 4,5 kilometer van het Natura 2000-gebied Krammer-Volkerak is gelegen en ongeveer 700 meter van een NNN-gebied; - nader onderzoek naar de aanwezigheid van de rugstreeppad en teunisbloempijlstaart dient te worden uitgevoerd; - andere beschermde soortgroepen (planten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, jaarrond beschermde broedvogels en reptielen) redelijkerwijs zijn uit te sluiten. Nader onderzoek naar deze soorten wordt daarom niet nodig geacht.

Afbeelding 9 : kaart met daarop het plangebied en de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (aangegeven in licht groen) en NNN-gebieden (aangegeven in donker groen). De EVZ Steenbergse Vliet – Ligne heeft als doel het verbinden van de NNB-gebieden Oudland-Halsters Laag en (via de Steenbergse Vliet) de Dintelse Gorzen. De EVZ is 22

opgeknipt in verschillende fasen waarvan fase 2 in het plangebied van Reinierpolder III is gelegen. Voor deze EVZ is het inrichtingsmodel moeraszone van toepassing. De inrichting hiervan wordt in Groene Schakels, voorbeeldenboek Ecologische verbindingszones (provincie Noord-Brabant) nader omschreven. Hierbij is er sprake van een natte corridor langs een watergang met een aansluitende drogere zone. In een volgend stadium zullen over de verwerving, de inrichting/aanleg en het toekomstig beheer van de EVZ in Reinierpolder III nadere (financiële) afspraken worden gemaakt.

4.7.

Waterhuishouding

Uit de scan waterhuishouding (bijlage 11) blijkt dat het plangebied in het peilgebied WI04 Westland ligt met een zomerpeil van NAP -1,6 meter en winterpeil NAP -1,9 meter. Door en langs Reinierpolder III liggen diverse A- en B-watergangen welke van west naar oost naar het nabijgelegen gemaal aan het Doornedijkje afwateren. De onderstaande afbeelding uit de legger van het waterschap Brabantse Delta geeft dit weer. In Reinierpolder III liggen geen regionale of primaire keringen.

Afbeelding 10 : Uitsnede legger waterschap Brabantse Delta Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud en herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij vergroting van het verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde : infiltreren, bergen, afvoeren. 23

De waterbergingsopgave voor Reinierpolder III bedraagt, gebaseerd op de voorliggende verkaveling, 15.982 m3. In het verkavelingsplan is voorzien dat deze waterberging wordt gerealiseerd door waterpartijen en wadi’s in de ecologische verbindingszone aan te leggen en de B-watergang langs de snelweg als retentievoorziening in te richten. Er zal nader onderzoek worden verricht of infiltratievoorzieningen, bijvoorbeeld door het gebruik van zogenaamde infiltratiekratten, alsnog toepasbaar zijn. De waterdoorlatendheid van de bodem, en daarmede de kansen voor infiltratie, zijn afhankelijk van de grondsoort. Op basis van de thans beschikbare boringen wordt de doorlatendheid van de bodem, bestaande uit hoofdzakelijk zandige klei, als slecht geclassificeerd. De definitieve uitwerking van de waterberging zal, evenals de overige inrichting van de ecologische verbindingszone, in overleg met het waterschap plaatsvinden. In die fase zal ook het rioleringsplan voor Reinierpolder III worden opgesteld.

4.8.

Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid

Op basis van het stedenbouwkundige ontwerp voor Reinierpolder III is met de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant vooroverleg gevoerd. Tijdens dit overleg is aangegeven dat een derde (nood)ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied (de Aanwas) wenselijk is in verband met het bovenwinds aanrijden van de hulpdiensten, maar ook om logistieke stagnatie van het regulier verkeer te voorkomen tijdens brandweerinzet op het bedrijventerrein. Verwacht wordt dat op basis van de geschetste infrastructuur (inclusief aanpassing) en uitgaande van categorie II Gebouwen voor zelfredzame personen (inclusief industrie) aan de norm voor opkomsttijden brandweer kan worden voldaan. Op basis van de Interregionale Adviesleidraad Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2022 geldt dat er in Reinierpolder III (Industriefunctie) de volgende bluswatervoorzieningen moeten worden getroffen: - A-water 60 m3 per uur op max 40 meter afstand brandweertoegang > brandkranen op (drink)waterleidingnet om de 100 meter langs wegenstructuur; - B-water 120 m3 per uur op max 200 meter afstand > geboorde putten of mogelijk te combineren met opstelplaats open water C-water, indien afstand max 200 meter; - C-water 240 m3 per uur > open water. Bij de verdere civieltechnische uitwerking van het verkavelingsplan voor Reinierpolder III dient rekening met de bovengenoemde eisen te worden gehouden.

Op voorhand wordt opgemerkt dat er in en rondom het plangebied open water voor handen is.

4.9.

Kabels en leidingen

De ligging van kabels en leidingen in het plangebied is door middel van een KLIC-melding geïnventariseerd.

24

Conclusie: Uit de KLIC-melding blijkt dat alleen in het noordelijk deel een waterleiding is gelegen, in het overige deel van Reinierpolder III komen geen kabels en leidingen voor.

Afbeelding 11 : KLIC-melding

4.10. Duurzaamheid In het recent vastgestelde beleidskader Duurzaamheid 2024-2030 zijn vier programmathema’s geformuleerd. Klimaatadaptief en biodiversiteit In en rondom Steenbergen zijn gebieden aanwezig behorend bij het Natuurnetwerk Brabant. Deze natuurgebieden worden onderling met elkaar verbonden door ecologische verbindingszones (EVZ’s). Door dit netwerk kunnen flora en fauna zich gemakkelijker verplaatsen en verspreiden, wat bevorderend is voor de biodiversiteit. Aan de west- en zuidzijde van Reinierpolder III wordt een ecologische verbindingszone aangebracht als onderdeel van de EVZ Steenbergse Vliet-Ligne. Voor de inrichting van deze EVZ is het inrichtingsmodel Moeraszone van toepassing welke uit een natte (oever)zone en een aansluitende drogere zone bestaat. In de EVZ worden klimaatadaptieve maatregelen getroffen

25

door de aanleg natuurvriendelijke oevers, waterpartijen en wadi’s. De A-watergang die centraal in het plangebied is gelegen, wordt behouden en versterkt de groenblauwe structuur. In het profiel van de ontsluitingswegen zijn groenstroken met boom/laanbeplanting opgenomen. Hierdoor krijgt de openbare ruimte, in samenhang met een verplichte haag op de perceelsgrens van de bedrijfskavels, een hoogwaardige uitstraling die ook de biodiversiteit bevordert en hittestress tegengaat. Energietransitie en Circulariteit Voor alle nieuwbouw moeten vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Dit geldt niet alleen voor woningbouw maar ook voor utiliteitsbouw, zoals de bedrijfsbebouwing op Reinierpolder III. Deze bouwregels stellen eisen aan: - de maximale energiebehoefte - het fossiele energiegebruik - de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen Bij nieuwe woningen en bedrijfsgebouwen moet dus niet alleen rekening worden gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties. Maar ook met de toepassing van duurzame energie. De mogelijkheden van energietransitie, bijvoorbeeld door het toepassen van zonnepanelen op bedrijfsdaken, zal bij de verdere uitwerking van Reinierpolder III nader in beeld worden gebracht en onderzocht.

Dat geldt ook voor de kansen die zich op een nieuw bedrijventerrein op het gebied van circulariteit kunnen voordoen, bijvoorbeeld het hergebruik van reststromen.

26

5. Planexploitatie 5.1.

Inleiding

Voor Reinierpolder III is een grondexploitatie opgesteld waarbij het stedenbouwkundig ontwerp financieel is vertaald. Daarbij zijn de kosten en opbrengsten getaxeerd en geraamd en in de tijd gezet (gefaseerd). Door middel van de dynamische eindwaardeberekening wordt tegen actueel prijspeil (1-1-2024) een resultaat gepresenteerd op netto contante waarde (NCW). De netto contante waarde (NCW) is een financiële maatstaf die wordt gebruikt om de huidige waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. Het geeft aan hoeveel een investering of project vandaag waard is, rekening houdend met alle kosten en opbrengsten in de toekomst, nadat deze zijn omgerekend naar de huidige waarde. In de grondexploitatie is voor de gemeente bedrijfsgevoelige informatie opgenomen, waarvan openbaarmaking de financiële en economische belangen van de gemeente kan schaden. Om deze reden is de grondexploitatie als separate bijlage bijgevoegd waarop op basis van artikel 87 Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding is opgelegd. In deze geheime bijlage wordt

een uitgebreide toelichting op de grondexploitatie gegeven.

5.2.

Grondexploitatie

De grondexploitatie voor Reinierpolder III leidt op basis van de huidige doorberekening tot een resultaat van € 12.976.000,- op eindwaarde per 31-12-2034. Het resultaat op netto contante waarde bedraagt € 10.436.000,- per 1-1-2024.

5.3.

Risico-analyse

Voor Reinierpolder III, is als integraal onderdeel van de grondexploitatie, een risicoanalyse opgesteld. Daarbij zijn de risico’s, die zich tijdens de ontwikkeling en realisatie van Reinierpolder III kunnen voorkomen, benoemd en gecategoriseerd naar economisch, fasering, juridisch, technisch, maatschappelijk, politiek, ruimtelijk, wet- en regelgeving, of organisatorisch. Vervolgens is de kans van optreden van het risico bepaald, variërend van 10% tot 100% en hun financiële impact, het zogenaamde ongewogen risico. Door de kans x effect te berekenen, ontstaat per risico een gewogen risicobedrag. Deze bedragen kunnen zowel positief (positief risico) als negatief (negatief risico) zijn. Er zijn voor Reinierpolder III in totaal 19 risico’s benoemd die leiden tot een nadelig gewogen risico van -€7.570.000 en een voordelig gewogen risico van €4.920.000. Het totaal gewogen gezamenlijke risico bedraagt daardoor -€ 2.650.000 nadelig.

27

6. Conclusie Op basis van de voorliggende haalbaarheidsstudie kan worden geconcludeerd dat het bedrijventerrein Reinierpolder III op basis van de thans bekende inzichten civieltechnisch, ruimtelijk en financieel uitvoerbaar is. Daarbij dient bij de verdere planuitwerking rekening te worden gehouden met de vervolgacties, maatregelen en aanbevelingen die in de haalbaarheidsstudie met bijbehorende onderzoeken, grondexploitatie en risicoanalyse zijn vermeld. Als één van de eerste vervolgstappen wordt een (gebieds)programma voor Reinierpolder III opgesteld zodat begin 2025 het geldende voorkeursrecht op basis van Wet voorkeursrecht gemeenten kan worden verlengd onder de Omgevingswet. Een programma is nieuw instrument in de Omgevingswet waarin gebiedsgericht beleid ten aanzien van een deelgebied, in geval een bedrijventerrein, kan worden uitgewerkt. Dit gebiedsprogramma dient tevens als grondslag voor het opstellen van een omgevingsplan voor Reinierpolder III. Dit plan wordt in de loop van 2025 in procedure gebracht. Parallel hieraan zal de grondverwerving starten en het stedenbouwkundig ontwerp verder worden verfijnd waarbij een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. Ook wordt de inrichting van de openbare ruimte verder worden uitgewerkt waarbij de nodige vervolgonderzoeken worden verricht.

Het opstellen van een participatie- en communicatieplan maakt ook onderdeel van de vervolgwerkzaamheden uit.

28

7. Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10

Stedenbouwkundig ontwerp Reinierpolder III Ruimtegebruikskaart Reinierpolder III Onderbouwing behoefte strategisch bedrijventerrein Brabantse Wal Vooronderzoek land- en waterbodemkwaliteit Reinierpolder III Quickscan indicatie bodemopbouw Reinierpolder III Quickscan luchtkwaliteit Reinierpolder III Risicobeschouwing omgevingsveiligheid Reinierpolder III Activiteiten en milieuzonering Reinierpolder III Ecologische quickscan Reinierpolder III Scan waterhuishouding Reinierpolder III

29