B-26169 technische vragen woningbouwprogramma Lijst Verbeek

Startformulier raadsvraag Categorie B Nummer 26169 Partij Lijst Verbeek Raadslid Verbeek Onderwerp Woningbouwprogrammering Vraag Zie bijlage Portefeuillehouder Hobo Team FL / FB Datum vraag 7 september 2026 Opmerking/ toelichting Vraag 1, bladzijde 3, het college vermeldt dat circa 2.400 woningen aan plancapaciteit nodig zijn en dat momenteel ruimte is opgenomen voor 2.476 woningen. Kan het college deze 2.476 woningen uitsplitsen naar: • harde plancapaciteit; • zachte plancapaciteit; • projecten in beroepsprocedure; • potentiële projecten; • projecten die 'on hold' staan; • reeds opgeleverde woningen? Hoeveel daadwerkelijk nog te bouwen woningen resteren na deze uitsplitsing? Antwoord: In de woningbouwprojectenlijst per kern is per project aangegeven: • de naam van het project; • het aantal woningen; • of sprake is van harde of zachte plancapaciteit; • de verwachte start van de bouw; • de fase waarin het project zich bevindt. Daarnaast is in de projectenlijst aangegeven bij welke projecten een beroepsprocedure loopt. Voor projecten die tijdelijk geen actieve voortgang kennen, is dit vermeld in de kolom Toelichting. De woningbouwprogrammering bevat in totaal 41 projecten. Daarvan hebben 19 projecten de status hard (inclusief projecten waarvoor een beroepsprocedure of uitspraak van de Raad van State loopt) en 22 projecten de status zacht.

De reeds opgeleverde woningen zijn eveneens opgenomen in de woningbouwprojectenlijst. Voor de volledigheid merken wij op dat het totaal aantal als opgeleverd aangemerkte woningen in de huidige woningbouwprogrammering 183 woningen bedraagt. Vraag 2, bladzijde 3, hoeveel van de 2.476 geprogrammeerde woningen verwacht het college daadwerkelijk opgeleverd te hebben ultimo 2030, 2035 en 2040, en waarop zijn deze verwachtingen gebaseerd? Antwoord: De gemeenteraad heeft met de vaststelling van de Woondeal en de woningbouwambitie (2025) het college de opdracht gegeven om tot 2040 tenminste 2.400 woningen te realiseren. Voor de uitvoering hiervan wordt jaarlijks een woningbouwprogrammering opgesteld. Hierin wordt de actuele stand van zaken van de woningbouwprojecten weergegeven, wordt inzicht gegeven in de projecten waarop in het komende jaar de inzet wordt gericht (waaronder sleutelprojecten en harde plannen) en wordt een doorkijk gegeven naar de jaren daarna. Omdat de woningbouwprogrammering jaarlijks wordt geactualiseerd, kunnen de aantallen en de planning per jaar wijzigen op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen. Op basis van het huidige voorstel is de inzet erop gericht om uiterlijk in 2030 circa 1.147 woningen te hebben gerealiseerd. De overige woningen worden in de periode daarna ontwikkeld en gerealiseerd.

Vraag 3, bladzijde 3, het aandeel sociale huur bedraagt volgens het stuk 25,3% van de totale plancapaciteit en circa 29% bij projecten van meer dan twintig woningen, terwijl de Woondeal uitgaat van 30%. Hoeveel sociale huurwoningen ontbreken momenteel om de norm van 30% te gerealiseerd? Antwoord: Voor de beantwoording van deze vraag is het van belang uit te gaan van de uitgangspunten van de Woondeal. In de Woondeal is afgesproken dat bij woningbouwprojecten van meer dan 20 woningen ten minste 30% van de woningen uit sociale huur bestaat. Bij de beoordeling van deze norm wordt uitsluitend gekeken naar de woningbouwplannen die onder deze afspraak vallen. Op basis daarvan bedraagt de relevante plancapaciteit 2.243 woningen. Binnen deze plancapaciteit bestaat momenteel circa 29% van de woningen uit sociale huur. Om te voldoen aan de norm van 30% is daarom nog een toename van 1 procent nodig. Omgerekend komt dit neer op ongeveer 23 extra sociale huurwoningen. Daarbij geldt dat de woningbouwprogrammering jaarlijks wordt geactualiseerd. Het betreft daarmee een momentopname. Omdat voor verschillende grotere woningbouwprojecten het woningbouwprogramma nog niet definitief is vastgesteld, kunnen zowel de woningaantallen als het aandeel sociale huur in de komende jaren nog wijzigen.

Vraag 4, bladzijde 3, circa 60% van de plancapaciteit is betaalbaar, terwijl twee derde van het woningbouwprogramma betaalbaar moet zijn. Hoeveel woningen ontbreken om aan die doelstelling van betaalbaarheid te voldoen? Antwoord: Voor de beantwoording van deze vraag is het van belang de uitgangspunten van de Woondeal in ogenschouw te nemen. In de Woondeal is afgesproken dat twee derde (66,7%) van de toe te voegen woningen bestaat uit betaalbare woningen. Onder betaalbare woningen worden woningen verstaan met een verkoopprijs tot € 470.000 (prijspeil 2026). Bij de beoordeling van deze doelstelling wordt uitgegaan van de woningbouwplannen die onder de afspraken uit de Woondeal vallen. Op basis daarvan bedraagt de relevante plancapaciteit 2.243 woningen. Van deze plancapaciteit bestaat momenteel circa 60% uit betaalbare woningen. Om te voldoen aan de norm van twee derde betaalbare woningen is een toename van circa 6,7 procent nodig. Omgerekend komt dit neer op ongeveer 149 extra betaalbare woningen. Daarbij wordt opgemerkt dat de woningbouwprogrammering jaarlijks wordt geactualiseerd. Het betreft daarmee een momentopname, waarbij zowel aantallen als programmaonderdelen in de tijd kunnen wijzigen.

Het woningbouwprogramma is voor verschillende woningbouwprojecten nog niet definitief vastgesteld, waardoor in een later stadium nog gestuurd kan worden op het aandeel betaalbare woningen. Kan het college de betaalbare koopwoningen tevens uitsplitsen naar prijsklassen, zodat zichtbaar wordt welk gedeelte daadwerkelijk bereikbaar is voor starters en nestverlaters, mede gelet op de constatering in het stuk dat een woning tot € 470.000 voor een deel van deze groepen financieel niet bereikbaar is? In de huidige woningbouwopgave en de daarover gemaakte afspraken wordt uitgegaan van de betaalbaarheidscategorie tot € 470.000. Zoals ook in het woningbouwprogramma is aangegeven, is een woning in deze prijsklasse voor het merendeel van de woningzoekenden, waaronder starters en nestverlaters, niet altijd financieel bereikbaar. Het college heeft daarom aandacht voor de realisatie van woningen in verschillende prijsklassen. De concrete invulling daarvan vindt plaats bij de verdere uitwerking van afzonderlijke woningbouwontwikkelingen. Op dit moment zijn nog geen nadere prijsverdelingen per project vastgesteld en kunnen hierover daarom nog geen concrete uitspraken worden gedaan.

Vraag 5, bladzijde 4 tot en met 8, op welke concrete criteria zijn de vermelde verwachte Startjaren gebaseerd? Welke mate van zekerheid kent het college aan deze jaartallen toe en hoeveel woningen uit eerdere woningbouwprogrammeringen zijn daadwerkelijk binnen het oorspronkelijk geraamde jaar met de bouw gestart? Antwoord: De in de woningbouwprogrammering opgenomen verwachte startjaren zijn gebaseerd op de meest actuele informatie die beschikbaar is op het moment van vaststelling. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de planning van initiatiefnemers en ontwikkelaars, de voortgang van de planvorming en de gezamenlijke verwachting van gemeente en initiatiefnemer over het moment waarop de benodigde planologische procedures kunnen zijn afgerond. De opgenomen startjaren fungeren daarmee als een peildatum waarop actief wordt gestuurd. Door deze planning inzichtelijk te maken kan tijdig worden bepaald waar aanvullende inzet nodig is, bijvoorbeeld via de regionale versnellingstafel. De mate van zekerheid neemt toe naarmate een project dichter bij realisatie komt en verder gevorderd is in het planproces. Daarbij geldt dat de opgenomen startjaren prognoses zijn.

In de praktijk kunnen verschillende factoren invloed hebben op de daadwerkelijke start van de bouw, zoals bezwaar- en beroepsprocedures, onderzoeken, marktomstandigheden, netcongestie, beschikbaarheid van capaciteit of andere omgevingsfactoren. Hierdoor kan de feitelijke start zowel later als eerder plaatsvinden dan oorspronkelijk voorzien. Vraag 6, bladzijde 10, het college vermeldt dat zachte plannen pas op de regionale agenda worden geplaatst wanneer meer duidelijkheid bestaat over onder andere de financiële en planologische haalbaarheid. Van hoeveel van de 2.476 geprogrammeerde woningen is de financiële haalbaarheid momenteel daadwerkelijk vastgesteld en van hoeveel nog niet? Antwoord: In beginsel zijn alle woningbouwprojecten die als harde plancapaciteit zijn opgenomen zowel financieel als planologisch voldoende uitgewerkt om te kunnen worden meegenomen in de woningbouwprogrammering. Daarbij geldt wel dat de financiële en planologische haalbaarheid een momentopname betreft. Ook bij projecten die als haalbaar worden beschouwd, kunnen zich in de verdere planvorming onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor de situatie wijzigt. Te denken valt aan stijgende bouwkosten, gewijzigde marktomstandigheden, capaciteitstekorten bij nutsvoorzieningen, veranderende regelgeving, bezwaar- en beroepsprocedures of wijzigingen in het woningbouwprogramma.

Vraag 7, kan het college per groot woningbouwproject aangeven welke gemeentelijke investeringen, grondexploitaties en/of financiële verplichtingen ermee zijn gemoeid en welke financiële risico’s de gemeente daarbij loopt? Antwoord: Deze vraag valt buiten de reikwijdte van het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma bevat geen overzicht van gemeentelijke investeringen, grondexploitaties, financiële verplichtingen of financiële risico's per project. Bovendien kent het programma geen definitie of categorie van "grote woningbouwprojecten". Informatie over financiële consequenties wordt, voor zover aan de orde, afzonderlijk aan de raad voorgelegd via de daarvoor geëigende planning- en controldocumenten en projectspecifieke besluitvorming. Vraag 8, bladzijde 5 en 6, zijn de 374 bedden aan de Zoekweg en de 664 bedden aan de Noord- Langeweg geheel of gedeeltelijk opgenomen in de genoemde plancapaciteit van 2.476 woningen? Zo ja, op welke wijze zijn bedden omgerekend naar woningen en hoeveel reguliere woningen omvat de plancapaciteit wanneer de arbeidsmigrantenhuisvesting buiten beschouwing wordt gelaten? Antwoord: De bedden voor arbeidsmigranten zijn niet meegenomen in de plancapaciteit voor woningbouw. Vraag 9, bladzijde 6, Dinteloord Zuid-West, 125 woningen, staat in de woningbouwprogrammering als 'on hold' vermeld.

Welke concrete redenen liggen hieraan ten grondslag, sinds wanneer staat dit project on hold, wie heeft daartoe besloten en op grond van welke bevoegdheid en beleidsmatige criteria? Antwoord: De aanleiding hiervoor ligt bij de voortgang van de ontwikkeling door de initiatiefnemer. Er is sprake van stagnatie bij het verwerven van de gronden die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van het project. Zolang geen duidelijkheid bestaat over de beschikbaarheid van deze gronden, kan de ontwikkeling niet verder worden gebracht. Vraag 10, in de beeldvormende vergadering heeft de wethouder aangegeven dat bepaalde woningbouwplannen on hold worden gezet omdat realisatie ervan ten koste zou kunnen gaan van de verkoop van woningen in andere projecten. Kan het college aangeven welke projecten om deze reden geheel of gedeeltelijk zijn uitgesteld of on hold zijn gezet en welke andere projecten daarmee worden beschermd tegen mogelijke concurrentie? Antwoord: In het woningbouwprogramma is per project de actuele status opgenomen. Eventuele fasering, prioritering of tijdelijke uitstel van projecten is daarin verwerkt. Het woningbouwprogramma bevat geen overzicht van projecten die specifiek zijn uitgesteld ter bescherming van andere projecten tegen onderlinge concurrentie.

Vraag 11, op welke objectieve gegevens, woningmarktonderzoeken, verkoopprognoses of andere analyses baseert het college de conclusie dat gelijktijdige realisatie van bepaalde projecten ertoe zou leiden dat woningen in andere projecten onvoldoende of minder snel worden verkocht? Kan deze onderbouwing aan de raad beschikbaar worden gesteld? Antwoord: Nadat een woningbouwproject de benodigde planologische procedures heeft doorlopen, kan de initiatiefnemer starten met de verkoop van de woningen. In de praktijk hanteren veel ontwikkelaars de voorwaarde dat een groot deel van de woningen vooraf verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt begonnen. Wanneer binnen dezelfde kern meerdere vergelijkbare projecten gelijktijdig in verkoop worden gebracht, kan dit van invloed zijn op de verkoopsnelheid van afzonderlijke projecten. Dit kan ertoe leiden dat ontwikkelaars later aan hun voorverkoopvoorwaarden voldoen en de start van de bouw opschuift. Om de voortgang van de woningbouwproductie te ondersteunen, wordt daarom bij de fasering van projecten rekening gehouden met de verwachte opnamecapaciteit van de woningmarkt.

Vraag 12, hoe weegt het college bij het prioriteren of uitstellen van woningbouwprojecten het algemene belang van voldoende en betaalbare woningbouw af tegen het belang dat woningen binnen reeds lopende projecten voldoende snel worden verkocht? Antwoord: Bij de prioritering van woningbouwprojecten weegt het college verschillende factoren mee. Daarbij zijn de uitgangspunten uit het coalitieakkoord, de voortgang van projecten en de bijdrage aan de woningbouwopgave belangrijke criteria. Het realiseren van woningen en het behouden van voortgang in de woningbouwproductie zijn daarbij leidende uitgangspunten. De woningbouwprogrammering is erop gericht om voldoende plancapaciteit beschikbaar te hebben om de gemeentelijke woningbouwambitie te realiseren. Daarbij wordt rekening gehouden met de uitvoerbaarheid van projecten, de beschikbare capaciteit en de fasering van ontwikkelingen. De prioritering van projecten vindt plaats op basis van de actuele stand van zaken en de mate waarin projecten daadwerkelijk tot realisatie kunnen komen. Het college maakt hierbij geen afzonderlijke afweging tussen het belang van voldoende en betaalbare woningbouw enerzijds en de verkoop van woningen binnen individuele projecten anderzijds. De focus ligt op het realiseren van de woningbouwopgave en het bevorderen van een voortvarende uitvoering van woningbouwontwikkelingen.

Vraag 13, welke objectieve en vooraf kenbare criteria hanteert het college om te bepalen welk project voorrang krijgt wanneer twee of meer woningbouwprojecten volgens het college met elkaar concurreren om dezelfde kopers? Hoe wordt daarbij voorkomen dat de ene ontwikkelaar door gemeentelijke programmering feitelijk wordt bevoordeeld ten opzichte van een andere ontwikkelaar? Antwoord: De woningbouwprogrammering bevat geen vooraf vastgestelde systematiek waarbij woningbouwprojecten worden gerangschikt op basis van concurrentie tussen ontwikkelaars of waarbij één project voorrang krijgt boven een ander project vanwege een overlap in potentiële kopersgroepen. De prioritering van projecten vindt plaats op basis van de woningbouwambitie van de gemeente, de uitgangspunten uit het coalitieakkoord, de voortgang van projecten en de mate waarin projecten daadwerkelijk uitvoerbaar zijn en kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave. Bij de afweging worden onder meer de planologische haalbaarheid, de voortgang van procedures, de beschikbaarheid van gronden, de uitvoerbaarheid van het project en de verwachte bijdrage aan de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen betrokken. Daarbij is het uitgangspunt dat woningbouwprojecten zo snel mogelijk tot realisatie worden gebracht. Het college maakt daarbij geen onderscheid tussen ontwikkelaars.

De woningbouw- programmering heeft als doel om de woningbouwopgave op gemeentelijk niveau te realiseren en niet om individuele marktpartijen te bevoordelen of te benadelen. Besluiten over de programmering worden genomen op basis van ruimtelijke, volkshuisvestelijke en uitvoeringsgerichte overwegingen en niet op basis van de belangen van individuele ontwikkelaars. Vraag 14, heeft het college onderzocht hoeveel woningen door dit beleid later beschikbaar komen dan zonder het on-holdbeleid het geval zou zijn, welke woningcategorieën dit betreft en wat hiervan het effect is op woningzoekenden, starters en de beschikbaarheid van betaalbare woningen? Antwoord: Er is geen sprake van een on-holdbeleid binnen de gemeente Steenbergen. De woningbouwprogrammering geeft jaarlijks een actueel beeld van de voortgang, fasering en uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten. Daarbij kunnen projecten in verschillende fasen van ontwikkeling verkeren en kunnen planningen wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld planologische procedures, grondverwerving, marktomstandigheden of initiatieven van ontwikkelende partijen.

Omdat geen sprake is van een beleidsmatige keuze om woningbouwprojecten generiek "on hold" te zetten, is ook geen onderzoek uitgevoerd naar het aantal woningen dat hierdoor later beschikbaar zou komen, de betrokken woningcategorieën of de effecten daarvan op woningzoekenden, starters en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. De woningbouwprogrammering is erop gericht de voortgang van de woningbouwopgave inzichtelijk te maken en jaarlijks te actualiseren op basis van de actuele stand van zaken. Vraag 15, indien projecten bewust niet gelijktijdig tot ontwikkeling worden gebracht om onderlinge concurrentie en verkooprisico's te beperken, hoe verhoudt dit zich dan tot de conclusie dat een plancapaciteit van 2.476 woningen voldoende ruimte biedt voor de woningbouwambitie? Welk gedeelte van die 2.476 woningen beschouwt het college als daadwerkelijk gelijktijdig realiseerbare capaciteit? Antwoord: De plancapaciteit van 2.476 woningen betreft de totale capaciteit die binnen de voorgestelde woningbouwprogrammering beschikbaar is om invulling te geven aan de gemeentelijke woningbouwambitie. Daarbij is rekening gehouden met de noodzaak van voldoende plancapaciteit om vertraging, fasering en eventuele uitval van projecten op te kunnen vangen. De woningbouwprogrammering is niet bedoeld als een planning waaruit volgt dat alle woningen gelijktijdig gerealiseerd worden.

In de praktijk zijn de daadwerkelijke verkoopsnelheid en realisatie van woningbouwprojecten afhankelijk van verschillende factoren, waaronder marktomstandigheden, de aard van het woningaanbod en de voorwaarden die initiatiefnemers of ontwikkelaars hanteren voordat tot bouw wordt overgegaan. Om die reden kan geen specifiek deel van de 2.476 woningen worden aangemerkt als gelijktijdig realiseerbare capaciteit. De plancapaciteit moet worden gezien als de totale beschikbare capaciteit om op termijn invulling te geven aan de gemeentelijke woningbouwambitie. Daarbij vindt de ontwikkeling van projecten plaats in verschillende fasen en momenten in de tijd. Vraag 16, bladzijde 2 en 3, kan het college uitleggen waarom enerzijds 30% overcapaciteit in de woningbouwprogrammering noodzakelijk wordt geacht vanwege het risico dat plannen niet worden gerealiseerd, terwijl anderzijds woningbouwprojecten worden uitgesteld omdat gelijktijdige realisatie volgens het college tot onvoldoende verkoop van woningen in andere projecten zou kunnen leiden? Op welke kwantitatieve analyse is bepaald wat voor Steenbergen de optimale jaarlijkse bouw- en verkoopcapaciteit is? Antwoord: De overcapaciteit van 30% in de woningbouwprogrammering en de fasering van woningbouwontwikkelingen hebben een verschillend doel.

De overcapaciteit is opgenomen om rekening te houden met het risico dat plannen vertraging oplopen, wijzigen of niet tot uitvoering komen. Op die manier blijft voldoende plancapaciteit beschikbaar om invulling te geven aan de woningbouwopgave. Daarnaast is de woningbouwprogrammering geen uitvoeringsplanning waaruit volgt dat alle projecten gelijktijdig worden gerealiseerd. De daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie van woningbouwprojecten is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder planologische procedures, marktomstandigheden, investeringsbeslissingen van initiatiefnemers en de voortgang van afzonderlijke projecten. Om die reden is naast voldoende plancapaciteit ook een realistische fasering van projecten van belang. Beide dragen eraan bij dat de woningbouwopgave daadwerkelijk kan worden gerealiseerd.