SC de Kloet Adviesrapportage definitief d.d. 2021-08-05

Rapport Projectnummer: 371563 Referentienummer: 371563_SC de Kloet_Adviesrapportage_definitief d.d. 2021-08-05 Datum: 05-08-2021

Sportcomplex de Kloet Onderzoek naar de technische- en economische restlevensduur van Sportcomplex de Kloet

Definitief

Opdrachtgever: Gemeente Stede Broec De Middend 2 1611 KW Bovenkarspel

Sweco De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt Postbus 203 3730 AE De Bilt

T +31 88 811 66 00 www.sweco.nl

Sweco Nederland B.V.

Maartje van Wiggen

Handelsregister 30129769 Statutair gevestigd te De Bilt

T +31 88 811 51 09 M +31 6 53 14 64 66

Verantwoording Titel

Sportcomplex de Kloet

Subtitel

Onderzoek naar de technische- en economische restlevensduur van Sportcomplex de Kloet

Projectnummer

371563

Referentienummer

371563_SC de Kloet_Adviesrapportage_definitief d.d. 2021-08-05

Revisie

Definitief

Datum

05-08-2021

Auteur

Maartje van Wiggen

E-mailadres

maartje.vanwiggen@sweco.nl

Gecontroleerd door

Arian Visscher

Paraaf gecontroleerd

Goedgekeurd door

Hans Hoogland

Paraaf goedgekeurd

2 (28)

Inhoudsopgave Samenvatting ......................................................................................................................... 4 Inleiding 5 1

Uitgangspunten ..................................................................................................... 6

1.1

Integraal beheersplan .............................................................................................. 6

1.2

Onderhoudswerkzaamheden .................................................................................. 6

1.3

Investeringskosten ................................................................................................... 7

2

Resultaten inspectierapporten ............................................................................. 8

2.1

Sportcomplex de Kloet ............................................................................................ 8

2.2

Omgeving SC de Kloet ............................................................................................ 9

2.3

Resultaten NEN 2767 ............................................................................................ 10

2.4

Resultaten Energie ................................................................................................ 15

3

Integraal beheersplan ......................................................................................... 16

3.2

Scenario 1: Huidige pand met exploitatieperiode van 25 jaar ............................... 16

3.3

Scenario 2 en 3: Nieuwbouw ................................................................................. 18

4

Financieel ............................................................................................................. 21

4.1

Project opbrengsten .............................................................................................. 22

4.2

Scenario 1: Huidige complex met een exploitatieperiode van 25 jaar .................. 22

4.3

Scenario 2: Nieuwbouw; Sportzalen...................................................................... 25

4.4

Scenario 3: Nieuwbouw; zwembad en sportzalen................................................. 26

5

Conclusie en advies ............................................................................................ 28

5.1

Advies: oppervlakte bepaling conform de NEN 2580 ............................................ 28

5.2

Brandveiligheid ...................................................................................................... 28

5.3

Functie onderzoek ................................................................................................. 28

5.4

Informatieplicht ...................................................................................................... 28

Bijlage 1: Conditiemeting NEN 2767 Bijlage 2: Energiebesparingsonderzoek aangepast 05-08-2021 Bijlage 3: Meerjarenonderhoudsplanningen 25 jaar – huidige situatie variant 1 Bijlage 4: Meerjarenonderhoudsplanningen 5 jaar – variant 2 en 3 Bijlage 5: Exploitatie model SC de Kloet aangepast 05-08-2021 Bijlage 6: Nota van inlichtingen

(pdf) (pdf) (Excel) (Excel) (Excel) (pdf)

3 (28)

Samenvatting Sweco heeft in opdracht van de Gemeente Stede Broec een onderzoek gedaan naar de economische- en technische restlevensduur van Sportcomplex De Kloet. Als uitgangspunt voor dit onderzoek geldt “diverse varianten die diverse functies vervullen in de gemeenschap”. Hierbij dient een zo groot mogelijke besparing op de huidige energieconsumptie te worden behaald zodat het pand een bijdrage levert om de CO2 uitstoot te reduceren. In de uitwerking zijn verschillende varianten met de bijbehorende financiële impact beschouwd. Door voorafgaand een conditiemeting conform de NEN 2767 uit te voeren aan het pand, inclusief een energetisch onderzoek, is het risicoprofiel voor de huidige situatie vastgesteld. Hieruit komt naar voren dat de bouwdelen, bouwmaterialen en inrichting zich in een redelijke en nette staat van onderhoud bevinden. Er is geen grootschalig achterstallig onderhoud aangetroffen. Diverse installaties naderen het einde van de theoretische levensduur. Uit het energetisch onderzoek komt naar voren dat het complex een Energielabel B scoort. Om het huidige pand energetisch te verbeteren is een advies geschreven waarbij een viertal maatregelpakketten zijn samengesteld met elk een andere terugverdientijd (tvt) en ander ambitieniveau.

Waarbij het minimale pakket met een tvt van 5 jaar op Energielabel B blijft en het maximale pakket een tvt heeft van langer dan 25 jaar maar volledig gasloos is en BENG (bijna energie neutraal gebouw). Sweco heeft hieruit twee pakketten geselecteerd en deze financieel doorgerekend in variant 1a en variant 1b. Aan de oorspronkelijke variant 1a is nog het vervangen door LED verlichting opgenomen. Vervanging door LED verlichting heeft een tvt > 10 jaar, maar omdat vanwege einde technische levensduur vervanging van veel LED verlichting is opgenomen in 2025 en in 2031, is LED verlichting ook toegevoegd aan variant 1a. Variant 2 betreft het volledig slopen van het complex waarbij enkel de sporthallen, kantine en tafeltennishal worden nieuwgebouwd. Bij deze variant ontstaat veel ontwerpvrijheid waarbij de toekomstige functie op duurzame wijze kan worden ingevuld. Variant 3 is een aanvulling op variant 2 waarbij tevens het zwembad wordt teruggebouwd. Voor de varianten zijn berekeningen gemaakt om de structurele lasten inzichtelijk te maken. Daaruit blijkt dat de structurele lasten voor variant 1 (de huidige situatie) hoger zijn dan bij de varianten waarbij energetische maatregelen worden uitgevoerd (1A en 1B).

Zowel bij variant 1A als 1B zijn de structurele lasten per jaar lager als bij variant 1, circa -/- € 32K bij variant 1A (inclusief LED verlichting), circa -/- €48K bij variant 1B. Wanneer gekozen wordt voor nieuwbouwscenario’s lopen de structurele lasten per jaar aanzienlijk op (+/+ 166K voor variant 2, en +/+ €519K voor variant 3). Men zal na moeten gaan hoe deze structurele lasten gedekt kunnen worden. Gedacht kan worden aan een verdeling tussen opbrengsten uit de operatie van het complex en een jaarlijkse dekking vanuit de gemeente. Uit ontvangen inkomstengegevens van de gemeente blijkt dat de huidige inkomsten uit huur, contributie, kaartverkoop e.d. circa € 345.000 per jaar zijn. De inkomsten zijn niet meegenomen in de berekeningen, omdat er nog overige inkomsten genoemd worden, waarvan de bron niet bekend is en niet duidelijk is of dit bedrag jaarlijks gelijk is of varieert.

4 (28)

Inleiding In opdracht van de gemeente Stede Broec heeft Sweco de economische- en technische restlevensduur van Sportcomplex De Kloet, gelegen in Grootebroek onderzocht. Mede op basis van deze rapportage kan een besluit genomen worden over het al dan niet investeren in Sportcomplex de Kloet. Het sportcomplex is in 1971 gebouwd en bestaat uit een zwem- en instructiebad (2 baden), een tafeltennishal, een sporthal met 4 kleedkamers, een beheerdersruimte en een sportkantine die gepacht wordt door een externe partij. Deze rapportage is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 1 zijn de uitgangspunten beschreven die als kaders dienen voor de benadering van de opdracht. • In hoofdstuk 2 zijn de resultaten omschreven van de conditiemeting conform de NEN 2767, welke is uitgevoerd om de huidige technische staat van het complex vast te stellen. Tevens heeft een energetisch onderzoek plaatsgevonden, waarbij de huidige energielasten inzichtelijk gemaakt zijn. Deze twee onderzoeken schetsen het beeld van de huidige situatie van het sportcomplex en brengen de risico’s voor de Gemeente en de gebruikers in beeld. • Hoofdstuk 3 schetst het integraal beheersplan waarbij drie scenario’s onderzocht worden voor de toekomst van Sportcomplex de Kloet. Omschreven wordt welke investeringen gedaan kunnen worden en welke baten dit mee brengt. • De financiële gevolgen zijn verwerkt in hoofdstuk 4.

Hierbij zijn verschillende scenario’s doorgerekend voor de komende 40 jaar. Bij het opstellen van dit integraal beheersplan heeft Sweco gebruik gemaakt van de diverse experts op gebied van energie, onderhoud en financieel. Dit team begeleidt u graag verder bij de uitwerking en uitvoering van dit integraal beheersplan.

Maartje van Wiggen Bouwkundig adviseur Sweco en Arian Visscher Projectleider/adviseur vastgoed Sweco

5 (28)

1

Uitgangspunten

1.1 Integraal beheersplan In dit beheersplan staan de volgende punten centraal: • Er wordt een groot mogelijke besparing op energie behaald zodat het pand een maximale bijdrage levert om de CO2 uitstoot te reduceren. • De overlast door de onderhoudswerkzaamheden moet voor de huurder/gebruiker tot een minimum beperkt worden. • Veiligheid, Gezondheid en Wet- en Regelgeving mogen niet in het geding komen. Tijdens het opstellen van deze rapportage zijn diverse vragen gesteld. Deze zijn samengevoegd in bijlage 7, waarbij de antwoorden zijn bijgevoegd. 1.2 Onderhoudswerkzaamheden In deze rapportage wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijks onderhoud (DO) en planmatig onderhoud (PO). Daarnaast zijn in de rapportage ook nog ernstige gebreken geïdentificeerd die de veiligheid en gezondheid in het geding brengen (zogenoemde Red Flags). Onderstaande paragrafen omschrijven onze uitgangspunten voor de diverse typen onderhoudswerkzaamheden. 1.2.1 Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud omvat: • Opstellen algemeen tijdschema; • Vaststellen feitelijke situatie; • Uitvoeren conditiemeting; • Opstellen vervangingsplanning; • Uitvoeren van preventief onderhoud; • Uitvoeren van bijkomende werkzaamheden; • Verhelpen storingen. Deze werkzaamheden worden verricht door de aannemers dagelijks onderhoud conform de SBO-TI, SBO-B, Transport en/of een volgend contract t.b.v.

dagelijks en planmatig onderhoud, waarbij voldaan moet worden aan de vigerende wet- en regelgeving. (Bron: Bestek ten behoeve van: uitvoeren van inspecteurs- en adviseursdiensten, april 2016). Alle gebreken die verholpen kunnen worden binnen de scope van bovenstaande lijst, worden buiten beschouwing gelaten in dit beheersplan. Hierbij ervan uit gaande dat er budget beschikbaar is gesteld voor genoemde onderhoudscontracten. 1.2.2 Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud omvat: • Het uitvoeren van in de vervangingsplanning genoemde vervangingen van installaties of delen daarvan; • Het uitvoeren van de in de Meerjaren Uitvoerings Plan (MUP) genoemde vervangingen van installaties of delen daarvan. Deze werkzaamheden worden zoveel mogelijk verricht door de aannemer dagelijks onderhoud, maar daar kunnen op aanwijzing van de opdrachtgever ook andere aannemers voor uitgenodigd worden. (Bron: Bestek ten behoeve van: uitvoeren van inspecteurs- en adviseursdiensten, april 2016).

6 (28)

1.3 Investeringskosten De investeringen worden gesplitst in herinvesteringen en additionele investeringen. Onder de herinvesteringen vallen de één op één vervangingen van een element of een onderdeel daarvan, welke zijn opgenomen in het meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Dit is bijvoorbeeld het één op één vervangen van traditionele verlichting door dezelfde verlichting, vervangen van enkelglas door enkelglas of vervangen van dakbedekking zonder extra dakisolatie toe te voegen. De additionele investeringen (of meerinvesteringen) zijn de extra kosten die nodig zijn voor maatregelen die een verbetering/ aanvulling zijn op het element ten opzichte van bestaand. Daarin onderscheiden we twee soorten: energetische verbeteringen en functionele verbeteringen. Deze investeringen resulteren uiteindelijk tot een (energetische)verbetering ten opzichte van de huidige situatie die zichzelf (op termijn) terug verdienen.

7 (28)

2

Resultaten inspectierapporten

2.1 Sportcomplex de Kloet Sportcomplex de Kloet (hierna: SC de Kloet) is in 1971 gebouwd. Het sportcomplex bestaat uit een zwem- en instructiebad (2 baden), een tafeltennishal, een sporthal met 4 kleedkamers, een beheerdersruimte en een sportkantine die gepacht wordt door een externe partij. Hieronder is de situatie weergegeven van het sportcomplex.

Situatie (bron: Google maps – 2020) Rood: Zwembad Blauw: Sporthal Geel: Restaurant Groen: Tafeltennishal

8 (28)

De onderstaande gegevens omschrijven kort de historie van de bouw- en renovatiewerkzaamheden. (Bron: DHV, Sportcomplex de Kloet Analyse bouwtechnische staat, 2010-01-13). 2.1.1 Zwembad - 1.622 m2 bvo • Bouwjaar 1972 • Renovatie badmeesterruimte in 1993 • Renovatie zwembad 1993 • Renovatie publieke kleedkamers en aansluitende ruimten in 1998 • Renovatie voegwerk tegels en badrand in 2008 2.1.2 Sporthal – 2.068 m2 bvo • Bouwjaar 1970 • Renovatie kleedkamers ca. 1999 • Nieuw entree met aanbouw 1999 • Renovatie kopgevel 2008 • Renovatie gedeelte dakbedekking een deel 2001 en een deel 2009 2.1.3 Tafeltenniscentrum – 1.032 m2 bvo • Bouwjaar 2009 2.1.4 Kantine – 294 m2 bvo • Geen renovaties bekend. Opmerking: Er is geen oppervlakte bepaling gedaan voor het complex conform de NEN 2580. De hieronder opgesomde bruto vloeroppervlakken (hierna: bvo) zijn vast gesteld op basis van de beschikbaar gestelde tekeningen en kunnen afwijken van de daadwerkelijke vierkante meters. 2.2 Omgeving SC de Kloet In de omgeving van SC de Kloet zijn meerdere zwembaden gelegen. Zoals hieronder weergegeven zijn daarvan een aantal openluchtzwembaden. Zwembaden, gelijk aan die van SC de Kloet, voor zowel recreatie als wedstrijden zijn gelegen in Enkhuizen en Hoorn. Type zwembad Openluchtzwembad Openluchtzwembad Recreatie- + wedstrijd bad Recreatiebad Openluchtzwembad Openluchtzwembad Recreatie- + wedstrijd bad

Naam Het Streekbad ’t Hemmerven Enkhuizerzand De Zeehoek De Weid De Wijzend De Waterhoorn

Plaats Hoogkarspel Hem Enkhuizen Wervershoof Andijk Zwaag Hoorn

Afstand 3,2 km 6,1 km 6,9 km 7,6 km 7,8 km 14,3 km 14,4 km

Bouwjaar1) 1963 1969 1995 1987 1990 1972 1995

Zwembaden in de omgeving 1)Bron: BagViewer.kadaster.nl, juni 2020

9 (28)

Zwemlocaties rond SC de Kloet. Bron: Atlasleefomgeving.nl, juni 2020.

2.3 Resultaten NEN 2767 In mei 2020 heeft Sweco een conditiemeting conform NEN 2767 uitgevoerd voor SC de Kloet. Met deze meting is de actuele technische staat van de bouw- en installatie onderdelen op een objectieve manier vastgelegd. Op basis van gesignaleerde gebreken zijn de onderhoudskosten en risico’s in beeld gebracht. Vanuit de resultaten van de conditiemeting kunnen de prioriteiten gesteld worden voor het uit te voeren onderhoud aan het complex. In de volgende paragrafen wordt per gebouwdeel een korte omschrijving gegeven van de bouwkundige en werktuigbouwkundige staat van SC de Kloet. Tevens is per gebouwdeel in een cirkeldiagram in percentages de conditiescore weergegeven. Conditiescore 1 staat voor nieuwbouwkwaliteit en conditiescore 6 vraagt om directe actie. In bijlage 1 is de complete rapportage NEN 2767 opgenomen waarin alle waargenomen gebreken weergeven staan.

10 (28)

2.3.1 Conditie algemeen Over het algemeen bevinden de bouwdelen, bouwmaterialen en inrichting zich in een redelijke en nette staat van onderhoud. Er is geen grootschalig achterstallig onderhoud aangetroffen.

Conditiescore SC de Kloet 1

2.3.1.1 Brandveiligheid In het complex is geen duidelijk zichtbare brandscheiding aangegeven. Op de tekening van de tafeltennishal staat aangegeven dat de scheiding met de sporthal brandwerend moet zijn. De scheiding tussen zwembad en restaurant is naar onze mening geen brandscheiding. Advies: Geadviseerd wordt een brandscan uit te voeren.

2

3

4

5

6

1% 0% 10% 8% 12%

2.3.1.2 Gevels Gelijktijdig met de uitbreiding van de tafeltennishal is de gevelbeplating van de sporthal en zwembad vervangen. Wat opvalt is de vervuilde gevelbeplating, met name ter plaatse van de noordgevels.

69%

Het gevelmetselwerk verkeert in een goede staat. Incidenteel is er vervuiling geconstateerd. Door verwijdering van graffiti is het voegwerk deels uitgespoeld. Het buitenschilderwerk verkeert in een goede staat, een bijwerkbeurt wordt wel aanbevolen. 2.3.1.3 Terrein Door inklinking van de grond rondom het gebouw is de riolering verzakt, waardoor de aansluiting met de hemelwaterafvoeren niet overal meer dicht is en er plaatselijk verzakking optreedt. Een aantal pijpbeugels van de Westgevel zijn kapot. De dakbedekking van de platte daken verkeert in een redelijke tot matige staat. De aangebrachte dak veiligheidsvoorzieningen verkeren in een goede staat. Het is niet bekend of deze jaarlijks worden gekeurd (geen keuringssticker aangetroffen). 2.3.1.4 Binnen afwerking Het binnen schilderwerk is plaatselijk beschadigd en enigszins gedateerd. De kleedruimtes, incl. toiletten verkeren (gezien hun leeftijd) nog in een goede staat.

11 (28)

2.3.2 Conditiemeting Terrein De toplaag van het geasfalteerde parkeerterrein is aanzienlijk versleten. Er is tevens scheurvorming en verzakking geconstateerd. De toplaag zal op korte termijn vervangen moeten worden. De bestrating rondom het gebouw vertoont enige verzakking en/of spoorvorming. Nabij het restaurant is spoorvorming als gevolg van bevoorradingsverkeer goed waarneembaar. Het schilderwerk van het aanwezige meubilair (zitbanken en fietsbeugels) is aanzienlijk versleten en verkrijt. Het voegwerk van het muurtje ter plaatse van het terras nabij het restaurant vertoont aanzienlijk uitgespoeld voegwerk. De bestrating is incidenteel verzakt. Rondom het gebouw zijn een viertal natuursteen trappen aangebracht. Met name de trap naar het chloorhok is behoorlijk verzakt en zal opnieuw aangebracht moeten worden. De trap naar de buitenberging van het zwembad zal hersteld moeten worden.

2.3.3 Conditiemeting Zwembad 2.3.3.1 Bouwkundige staat Het personeelsgedeelte is onlangs gerenoveerd en verkeert daarmee in een goede staat. Aan het betonnen casco onder het zwembad bassin zijn geen gebreken geconstateerd. Het voegwerk van het geveldeel ter plaatse van het terras nabij het restaurant vertoont aanzienlijk uitgespoeld voegwerk. Als gevolg van lekkage van de inpandige hemelwaterafvoer is het metselwerk van de noordgevel aangetast en het voegwerk beschadigd. Het voetlood rondom de schoorsteen is niet meer aanwezig als gevolg van vandalisme. Het metselwerk van het zwavelzuurhok vertoont enige scheurvorming en ”losliggende delen”. Het tegelwerk van het bassin is alleen visueel beoordeeld. Er zijn geen structurele gebreken als verdwenen tegels en voegwerk of gescheurde tegels aangetroffen. De beheerder heeft aangegeven dat het tegelwerk eens in de paar jaar wordt gecontroleerd en gerepareerd als het bassin leeg is. De voeg tussen wandtegels en natuursteen rand is beschadigd, deels niet meer aanwezig. In het binnen spouwblad van het zwembad is scheurvorming geconstateerd.

Conditiescore - terrein 1

2

3

4

5

6

4% 0%

48%

39%

4% 5%

ConditiescoreZwembad 1

2

3

2%

4

5

6

0%

6% 13% 13% 66%

2.3.3.2 Werktuigbouwkundige staat Het zwembad wordt geventileerd middels een luchtbehandelingskast. Deze installaties hebben de verwachte technische levensduur bereikt. De installatie kan niet één op één vervangen worden, aangezien de huidige wetgeving warmteterugwinning op ventilatie eist. De HR overdrukketels en de voorzetbranders dateren uit 1999 en verouderingsverschijnselen beginnen zichtbaar te worden. Op basis van verwachte technische levensduur is planmatige vervanging ingepland in 2024. De verlichtingsarmaturen in de doucheruimte zijn aangetast. Gezien het vochtige milieu is het advies de armaturen te vervangen ter voorkoming van vochtintreding. Tevens bereiken

12 (28)

diverse armaturen in het zwembad de theoretische levensduur. Geadviseerd wordt deze op termijn te vervangen voor LED armaturen. Diverse zwembad installaties naderen het einde van de theoretische levensduur. 2.3.4 Conditiemeting Sporthal 2.3.4.1 Bouwkundige staat De stopverf van de stalen gevelkozijnen van de gang langs de kleedkamers is uitgedroogd/gescheurd. De deurstopper ten behoeve van de buitendeuren van de sporthal is niet meer aanwezig. De dakbedekking van het gebogen dak van de sporthal laat enige slijtage zien, maar verkeert nog in een goede staat. De lager gelegen daken zijn vervuild. Het marmoleum in de (toestel) berging vertoont enige gebreken. 2.3.4.2 Werktuigbouwkundige staat De sporthal wordt met een luchtverhitter met voorzetbrander gestookt en geventileerd middels een luchtbehandelingskast. Deze installaties hebben de verwachte technische levensduur bereikt. De installatie kan niet één op één vervangen worden, aangezien de huidige wetgeving warmteterugwinning op ventilatie eist.

Conditiscore - Sporthal 1

2

3

4

5

6

0% 0% 12% 7% 9% 72%

Voor zover bekend is de riolering niet vervangen. Er zijn geen klachten bekend over het niet functioneren van de riolering. Planmatige vervanging is over ca. 5 jaar ingepland. 2.3.5 Conditiemeting tafeltenniscentrum 2.3.5.1 Bouwkundige staat De tafeltennishal verkeert in een uitstekende conditie. De deurstopper ten behoeve van de buitendeuren van de tafeltennishal is niet meer aanwezig. In de kruipruimte (toegankelijk vanuit de voorraadruimte) ligt veel water, nader onderzoek wordt geadviseerd.

Conditiescore Tafeltennishal 1

2

3

2% 0%

4

5

6

0% 0%

17%

2.3.5.2 Werktuigbouwkundige staat De cv ketels en bij behorende installaties welke de tafeltennishal verwarmen en voorzien van warm water, zijn over de helft van de theoretische levensduur. 81%

13 (28)

2.3.6 Conditiemeting restaurant 2.3.6.1 Bouwkundige staat De kantine en keuken maken een gedateerde indruk. Het vloertegelwerk in de keuken en opslagruimte verkeerd in een matige staat. Het (door lekkage aangetaste) plafond is uitgevoerd in zachtboard en daarmee een brandgevaarlijk materiaal. 2.3.6.2 Werktuigbouwkundige staat Voor zover bekend is de riolering niet vervangen. Er zijn geen klachten bekend over het niet functioneren van de riolering. Planmatige vervanging is over ca. 5 jaar ingepland. Diverse armaturen bereiken in het restaurant de theoretische levensduur. Geadviseerd wordt deze op termijn te vervangen voor LED armaturen.

Conditiescore restaurant 1

2

3

4

5

6

0% 0% 7% 7% 14%

72%

14 (28)

2.4 Resultaten Energie Vijftien procent van de CO2 uitstoot in Nederland vindt plaats in de gebouwde omgeving (bron: CBS, 2017). In 2050 moet de gebouwde omgeving volledig klimaat neutraal zijn zoals afgesproken in het Klimaatakkoord. De gemeentes spelen hier een belangrijke rol in. 2.4.1 Huidig Energielabel In 2015 is door Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep een Energielabel opgesteld voor de tafeltennishal (bouwjaar 2009). Hierbij kwam men tot de volgende uitkomsten: Energielabel: A Energie Index: 0,99 Onderstaande verbetermaatregelen werden daarbij genoemd: • Toepassing van HR++ glas. • Zonwering aanbrengen. • Toepassing van warmteterugwinning uit ventilatielucht. • Toepassing van spaarlampen en/of HF-verlichting met spiegeloptiekarmaturen. • Toepassing van veegschakeling en/of dag schakeling en/of aanwezigheidsdetectie. • Toepassing van een zonnecollector en zonneboiler voor warm water. Dit betreft enkel de situatie van de tafeltennishal in 2015. 2.4.2 EPU-U maatwerkadvies Sweco heeft een EPA-U maatwerk advies opgesteld met daarin de huidige situatie van het totale sportcomplex.

Deze is opgenomen in bijlage 3 Met het EPA-U softwareprogramma van Vabi is het Energielabel voor het totale complex opgesteld met de volgende uitkomst: Energielabel: B Energie-index: 1,06 Met het volgende berekende energieverbruik (dit kan afwijken van de werkelijkheid): Energiedrager Gasverbruik Elektriciteitsverbruik Warmteverbruik Primaire energie CO2-emissie

Totaal 143.933 122.617 0,0 6.193.978 325.602

Per m2 NVO 30,7 26,1 0,0 1.320,3 69,4

Eenheid m3/jaar kWh/jaar GJ/jaar MJ/jaar kg/jaar

15 (28)

3

Integraal beheersplan

Op dit moment staat SC de Kloet voor twee keuzemogelijkheden: doorexploitatie van het huidige complex of (gedeeltelijke) nieuwbouw. In dit hoofdstuk zijn enkele scenario’s onderzocht. Voor ieder scenario gelden specifieke uitgangspunten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de financiële gevolgen per scenario. Er zijn een drietal varianten onderzocht, namelijk: 1. Huidige complex handhaven gedurende een exploitatieperiode van 25 jaar. 2. Nieuwbouw; sportzalen met een exploitatieperiode van 40 jaar. 3. Nieuwbouw; sportzalen met zwembad met een exploitatieperiode van 40 jaar. Deze drie uiteenlopende scenario’s kunnen elk een andere functie van het toekomstige sportcentrum vervullen. Advies: Om de toekomstige functie van SC de Kloet te bepalen dient een vooronderzoek plaats te vinden naar de vraag voor sport binnen de gemeente en omliggende regio. 3.1.1 Zwembad In paragraaf 2.2 ’Omgeving SC de Kloet’ staan de omliggende zwembaden weergegeven inclusief het bouwjaar. De jongste zwembaden zijn 25 jaar oud en mogelijk aan groot onderhoud toe, waardoor ze voor dezelfde vraagstelling (komen te) staan als SC de Kloet. Hieruit ontstaat een kans voor SC de Kloet om een zwembad te ontwikkelen met een regionale functie voor meerdere doelgroepen; van recreatie tot wedstrijd zwemmen.

Een andere optie is om te kiezen voor het bedienen van één specifieke doelgroep bijvoorbeeld: wedstrijd- of recreatie, waarbij de zwembaden uit de omgeving weer andere functies oppakken. Tevens is het mogelijk om de zwemfunctie onder te brengen onder de dichtstbijzijnde bestaande zwemgelegenheid in de omgeving. In deze variant (scenario 2) komt het zwembad te vervallen. 3.1.2 Sloopwerkzaamheden Bij uitvoering van scenario 2 en 3 wordt het huidige sportcomplex gesloopt. In de beschikbaar gestelde gegevens is een asbestinventarisatie rapport aangetroffen. Echter dateert deze uit 2012 en is niet langer bruikbaar voor het verkrijgen van een sloopvergunning (Omgevingsvergunning). Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden een nieuwe rapportage op te laten stellen die geschikt is voor het verkrijgen van een Omgevingsvergunning. Tevens zal bij de sloop- en bouwwerkzaamheden een (tijdelijk) alternatief onderkomen gevonden dienen te worden voor de huidige huurders en gebruikers. 3.2 Scenario 1: Huidige pand met exploitatieperiode van 25 jaar Het uitgangspunt van scenario 1 is dat de huidige capaciteit van het complex voldoende is voor de toekomstige 25 jaar. Op basis van de uitkomsten van de conditiemeting is een meer jaren onderhoudsplanning voor 25 jaar (hierna MJOP) opgesteld.

In de volgende grafiek en tabel zijn de onderhoudskosten weergegeven voor de komende 25 jaar. Hierin zijn diverse pieken waarneembaar. Deze pieken ontstaan bij het uitvoeren

16 (28)

van groot onderhoud zoals bijvoorbeeld het dak vervangen (2025). Bij deze vervangingen zijn geen energetische verbeteringen meegenomen. Er wordt wel gekeken naar de huidige stand van de techniek. Tevens is bij het onderhoud geen rekening gehouden met verbeteringen en interne verbouwingen in het pand. Het betreft enkel de instandhouding van de huidige situatie. De volledige MJOP is opgenomen in bijlage 5. De bedragen welke hierin zijn opgenomen zijn op basis van prijspeil 2020, niet geïndexeerd en exclusief btw.

variant 1 - 25 jaar € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €-

In onderstaande tabel zijn de totale kosten onderverdeel in diverse fondsen. De toelichting voor deze fondsen staat omschreven in hoofdstuk 1.2 Onderhoudswerkzaamheden. Fonds Gemiddeld/ jaar gemiddeld/ bvo Totaal t/m 2044 Dagelijks onderhoud €11.019 €2,20 €275.477 Planmatig onderhoud €146.283 €29,16 € 3.657.066 Herstelkosten gebreken €919 €0,18 €22.985 Contracten (onderhoud preventief en correctief) €9.242 €1,84 € 231.050 Wettelijke verplichtingen (keuringen, adviezen ed.) €1.693 €0,34 €42.332 Totaal €169.156 €33,72 €4.228.910 Tabel: gemiddelde onderhoudskosten voor 25 jaar. Bedragen zijn niet geïndexeerd en excl. btw

3.2.1 Risico scenario 1: De diverse bouwdelen hebben verschillende bouwjaren, waarvan het zwembad en sporthal respectievelijk in 1972 en 1970 gebouwd zijn. Dit is toen volgens de norm en indeling van die tijd gebouwd. In de tussentijd hebben enkele renovaties plaatsgevonden, maar de basis blijft uit begin jaren ‘70. In scenario 1 blijft de technische staat op orde, echter zal de gebruiker wel een verouderd pand ervaren.

17 (28)

3.2.2 Energetische verbeteringen Als aanvulling op de huidige MJOP is tevens onderzocht welke energetische verbeteringen doorgevoerd kunnen worden. Bij uitvoeren van de verbeteringen wordt geadviseerd deze te plannen tijdens de geplande vervangmomenten van de betreffende elementen. Gevolg is dat er geen kapitaalvernietiging plaats vindt, door bijvoorbeeld een gloednieuwe gasgestookte ketel te vervangen voor een warmtepomp. Echter wordt wel geadviseerd de verbeteringen planmatig aan te pakken om voor de gebruikers een min mogelijk overlast te creëren en de terugverdientijd te doen verlagen. Niet iedere individuele verduurzamings-maatregel leidt tot het gewenste resultaat wanneer andere elementen in hun huidige staat gehandhaafd blijven. Om die reden wordt geadviseerd om volgens de trias energetica te werken: 1. Beperk de energievraag. 2. Gebruik duurzame energie. 3. Indien nodig, gebruik de fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Sweco heeft voor SC de Kloet een viertal pakketten samengesteld met daarin diverse energetische maatregelen. Elk pakket heeft een ander ambitieniveau en bijbehorende terugverdientijd. In de tabel hieronder zijn de vier onderzochte maatwerkpakketten weergegeven. De pakketten zijn toegelicht in het maatwerkadvies, opgenomen in bijlage 3. Maatregelpakket

Meerinvesterin g (€)

Bijdrage uit MJOP (€)

NCW (€)

TVT (jaar)

TVT 5 jaar 1.000 257.500 212.000 0 TVT 10 jaar 23.500 257.500 262.000 2 TVT 10 jaar + LED 139.500 376.000 … 9 verlichting TVT 25 jaar + Gasloos 1.102.000 448.250 554.750 16 BENG + Gasloos 1.619.000 448.250 235.000 21 Tabel: Diverse maatregel pakketten voor energetische verbeteringen

Energi e-label

Financiële besparing / jaar (€)

B A A

10.000 13.500 16.750

CO2reducti e (%/jaar ) 13 15 22

A A

78.750 88.000

35 53

3.2.2.1 Gasloos In twee van de maatregelpakketten is het gasloos maken van het huidige pand opgenomen. 3.2.3 Uitvoering energetische maatregelen Zoals in de grafiek op de vorige pagina (variant 1 – 25 jaar) zichtbaar is, vindt in 2025 groot onderhoud plaats. Dit biedt de mogelijkheid om dan tevens de energetische verbetermaatregelen uit te voeren. Hierdoor worden enkele onderhoudsmomenten in de planning naar voren gebracht. Door de werkzaamheden te bundelen tot één project, ervaart de gebruiker een mindere mate van overlast. 3.3 Scenario 2 en 3: Nieuwbouw Scenario’s 2 en 3 bestaan uit het nieuwbouwen van de sportzalen (scenario 2) en het zwembad (scenario 3) op de huidige locatie. Daarbij wordt het huidige sportcentrum nog 5

18 (28)

jaar in stand gehouden, waarbij enkel het hoognodige onderhoud wordt uitgevoerd. De uitgangspunten daarvoor zijn in deze paragraaf opgesomd. 3.3.1 Uitgangspunten uit te voeren onderhoud 2020-2025: Gebreken welke de veiligheid en het voldoen aan wet- en regelgeving in het geding brengen dienen direct opgelost te worden. Daarnaast zijn de gebreken welke een hoge prioriteit hebben (prioriteit 1 t/m 5 op een schaal van 1 t/m 10) eveneens opgenomen in 2021. Uit de inspectie blijkt dat diverse installatie onderdelen tegen het einde van de theoretische levensduur zijn. Vaak is de vervanging van deze onderdelen een te hoge investering voor uitsluiten de laatste vijf jaar. Echter loopt de eigenaar een te groot risico wanneer deze onderdelen uitvallen. Daarom wordt geadviseerd de onderhoudsactiviteiten voor deze installaties de laatste vijf jaar te intensiveren. Hierdoor wordt het risico op uitvallen van installaties beheerst. Installaties welke de veiligheid voor de gebruikers waarborgen, zoals noodverlichting en de brandmeldinstallatie, dienen te worden onderhouden conform de reguliere cyclus zodat ten alle tijden wordt voldaan aan wet- en regelgeving. Bouwkundige elementen zoals de dakafwerking worden in deze scenario’s niet vervangen. Hierdoor ontstaat een groter risico op gebreken zoals bijvoorbeeld lekkages.

Om die reden is het bedrag voor het correctief onderhoud in de MJOP opgehoogd. Met deze maatregelen kan de gebouweigenaar de risico’s beheersen voor de laatste 5 jaar en ervaren de gebruikers weinig overlast door bijvoorbeeld defecten. In onderstaande grafiek zijn de onderhoudskosten opgenomen zoals hierboven omschreven. Hierin is zichtbaar dat het hoognodige onderhoud in 2021 wordt uitgevoerd. In 2023 is een lichte piek te zien. Deze piek wordt veroorzaakt door wettelijk verplichte keuringen en onderhoud welke in 2023 dienen te worden uitgevoerd.

Onderhoud € 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000 €2020

2021

2022

2023

2024

2025

In de volgende tabel zijn de totale kosten onderverdeel in diverse fondsen. De toelichting voor deze fondsen staat omschreven in hoofdstuk 1.2 Onderhoudswerkzaamheden. Uit deze tabel blijkt dat de gemiddelde kosten per m2 bruto vloeroppervlak (bvo) per jaar veel lager zijn ten opzichte van die van de reguliere MJOP van 25 jaar. Dat is het resultaat van de bovengenoemde maatregelen, waarbij enkel het hoognodige onderhoud wordt gepleegd om het pand deze laatste vijf jaar voor de sloop in stand te houden.

19 (28)

Fonds

Gemiddeld

gemiddeld/bvo

Totaal t/m 2025

Dagelijks onderhoud

€19.768,00

€3,94

€118.608

Planmatig onderhoud

€12.063,26

€2,40

€72.380

Herstelkosten gebreken

€1.812,50

€0,36

€10.875

Contracten (onderhoud preventief en correctief)

€9.142,33

€1,82

Wettelijke verplichtingen (keuringen, adviezen ed.)

€2.350,07

€0,47

€45.136,15

€9,00

€54.854 €14.100

Totaal € 270.817 Tabel: gemiddelde onderhoudskosten voor 25 jaar. Bedragen zijn niet geïndexeerd en excl. btw

3.3.2 Scenario 2: Nieuwbouw sportzalen In scenario 2 wordt na vijf jaar het complex gesloopt en worden enkel de sportzalen, tafeltennishal en restaurant teruggeplaatst. Omdat dit nog een vooronderzoek betreft, zijn dezelfde oppervlaktes aangehouden als de huidige situatie. Het voordeel van nieuwbouw is dat dit veel ontwerpvrijheid biedt. Dit biedt de mogelijkheid om aan de nieuwe toekomstige vraag van de gemeenschap te kunnen voldoen. 3.3.3 Scenario 3: Nieuwbouw sportzalen en zwembad Indien uit het nog nader uit te voeren vooronderzoek blijkt dat de gemeenschap behoefte heeft aan een zwembad, geldt scenario 3. Ook hier geldt het uitgangspunt dat de vloeroppervlakten van de diverse bouwdelen gelijk blijft aan die van de huidige situatie. Uiteraard kan dit gewijzigd worden zodra bekend is voor welke doelgroepen het zwembad en de sportzalen herbouwd worden.

20 (28)

4

Financieel

In dit hoofdstuk zijn de diverse varianten uitwerkt in een exploitatie model. Het model is opgenomen in bijlage 5. Middels het model is aangetoond welk tekort door de gemeente gedekt zal moeten worden als gevolg van de nieuwe investeringen. In deze rapportage is nog niet ingegaan op mogelijke exploitatielasten en baten van het sportcomplex of afspraken omtrent beheer, verhuur en pacht(inkomsten). Uit ontvangen inkomstengegevens van de gemeente blijkt dat de huidige inkomsten uit huur, contributie, kaartverkoop e.d. circa € 345.000 per jaar zijn. De inkomsten zijn niet meegenomen in de berekeningen, omdat er nog overige inkomsten genoemd worden, waarvan de bron niet bekend is en niet duidelijk is of dit bedrag jaarlijks gelijk is of varieert. In een later stadium zal de gemeente onderzoek moeten doen hoe zij de structurele tekorten zal dekken (combinatie van jaarlijkse bijdrage vanuit de gemeente en inkomsten uit diverse bronnen zoals zaalhuur door scholen, pacht, zwembadinkomsten etc.). De algemene uitgangspunten zijn als volgt: • Uitsluitend de onderhoudslasten, energielasten en de investeringen worden meegerekend. • Sloop- en nieuwbouw kosten zijn op basis van kengetallen (peildatum augustus 2020). • De huidige kapitaallasten zijn meegenomen, deze zijn op basis van de aangeleverde gegevens door de Gemeente. Het betreft het Excel document genaamd: 20200608 Kloet.xlsx.

Deze kapitaallasten bestaan uit afschrijving activa en omslagrente. • Alle bedragen zijn exclusief btw. Omdat de functie en de omvang van het nieuw te bouwen sportzalen en eventueel zwembad en nog niet bekend zijn, wordt uitgegaan van gelijke oppervlakten overeenkomstig het huidige complex. In onderstaande tabel staan de geraamde bouwkosten voor het nieuw bouwen van het sportcomplex vermeld, om te verduidelijken waar deze geraamde bouwkosten op zijn gebaseerd en hoe de bouwkosten zijn verdeeld tussen de verschillende bouwdelen.

Kengetallen bouwkosten nieuwbouw (prijspeil 2020) Zwembad Sporthal Tafeltenniscentrum Kantine

aantal 1.622 2.068 1.032 294

Totaal:

5.016 m2 bvo

eenheid m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo

€/eenheid 3150 1600 1800 1800

totaalbedragen € 2.903.380 € 2.998.600 € 1.496.400 € 296.058 €

10.804.900

* Dit betreft alleen bouwkosten voor nieuwbouw, niet de totale investeringskosten **BVO’s niet op basis van NEN 2580 In de volgende tabel staan de totale geraamde investeringskosten vermeld.

21 (28)

Kengetallen investeringskosten nieuwbouw (prijspeil 2020) Grondkosten (sloopkosten) Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Onvoorzien

aantal 5.016 5.016 5.016 5.016 5.016

Totaal:

5.016 m2 bvo

eenheid m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo

€/eenheid 47 2% 18% 5%

totaalbedragen € 235.752 € 10.804.900 € 216.098 € 1.944.882 € 540.245 €

13.741.877

4.1 Project opbrengsten In het plan zijn geen project opbrengsten opgenomen. Echter zal onderzocht moeten worden van welke subsidies gebruik gemaakt kan worden door de gemeente. 4.2 Scenario 1: Huidige complex met een exploitatieperiode van 25 jaar Zoals in hoofdstuk 3 is omschreven wordt geadviseerd om bij de instandhouding van het huidige complex wel energetische maatregelen door te voeren. Daarom zijn voor dit scenario drie varianten uitgewerkt, namelijk: 1 Huidige situatie voortzetten zonder energetische maatregelen. 1A Huidige situatie + maatregelpakket tvt 10 jaar + LED verlichting toegevoegd. 1B Huidige situatie + maatregelpakket tvt 25 jaar + “gasloos”. 4.2.1 Huidige situatie (variant 1) Dit scenario is opgesteld ter vergelijk met de varianten waarbij energetische maatregelpakketten worden geïmplementeerd. 4.2.1.1 Investeringen In deze variant worden er geen investeringen gedaan. 4.2.1.2 Exploitatielasten De energiekosten zijn opgenomen conform bepaald middels de EPA-U berekening. Deze kunnen afwijken van de werkelijkheid. Het ene jaar is kouder dan het andere. Het energiegebruik is daarom omgerekend naar een gemiddeld referentiejaar. Dit referentieverbruik is de basis voor de besparingsberekeningen. Dit biedt wel het beste vergelijk voor de overige scenario’s waarbij de energetische verbeteringen zijn doorgevoerd en waarbij de besparingen eveneens berekend zijn.

4.2.1.3 Exploitatiebaten Exploitatiebaten zijn niet opgenomen. De gemeente zal afspraken moeten maken met (toekomstige) gebruikers over een vergoeding voor het gebruik van het gebouw. 4.2.1.4 Onderhoudslasten Het onderhoud bestaat uit de onderhoudslasten welke volgen uit de MJOP welke voor variant 1 is opgesteld, zonder energetische maatregelen. In dit model is gebruik gemaakt van de gemiddelde onderhoudskosten per jaar. Hierdoor zijn geen onderhoudspieken zichtbaar in het exploitatiemodel. 4.2.1.5 Kapitaallast In de kapitaallast zijn de activa overgenomen welke aangegeven zijn in het Excel document genaamd: 20200608 Kloet.xlsx.

22 (28)

4.2.2 Variant 1a – maatregelpakket tvt 10 jaar + LED verlichting toegevoegd Met deze variant worden de energetische verbeteringen van maatregelpakket 2: Terugverdientijd < 10 jaar. Daar vallen de onderstaande verbeteringen onder: • Spouwmuurisolatie. • HR glas vervangen voor HR++ glas in bestaande kozijnen. • Enkel glas vervangen voor HR++ glas in nieuwe kozijnen. • Recirculatie en warmteterugwinning voor ventilatie zwembad. • Warmteterugwinning voor ventilatie sporthal. • LED verlichting toegevoegd, omdat deze al vanuit MJOP vervangen zou worden vanwege einde technische levensduur in 2025 en 2031 4.2.2.1 Investering Een totale investering van € 555.340 staat gepland in 2025, wanneer er tevens ander groot onderhoud op de onderhoudsplanning staat. Dat bedrag is inclusief jaarlijkse indexering 1,50% vanaf 2020. Zie onderstaand screenshot uit het Excel model, tabblad Variant 1A: OMSCHRIJVING

HOEVEELHEID

€/EENH

Grondkosten Sloop bestaande opstallen (einde levensduur) Bouwkosten Energetische verbetering (inclusief LED verlichting) Inrichtingskosten Bijkomende kosten Onvoorzien Belastingen Financiering Projectopbrengsten

TOTAAL (2020) €

128.875

€

235.752

€

515.500

2%

€

18% 5%

Investering 47 €/m²

5016 m² 1 pst

515.500 €

INDEX

CW CASHFLOW

CASHFLOW

€

1.010.964 €

1.031.183

1,50%

€

330.400 €

337.008

1,50%

€

544.451 €

555.340

10.310

1,50%

€

10.889 €

11.107

€

92.790

1,50%

€

98.001 €

99.961

€

25.775

1,50%

€

27.223 €

27.767

-

Deze investering bestaat uit de volgende bedragen met prijspeil 2020 (totaal € 515.500), die ook genoemd zijn in het energiebesparingsonderzoek (bijlage 2, pagina 5 en 6): • Herinvesteringen uit MJOP: € 257.500,-; • Herinvestering verlichting (1 op 1 vervanging): € 118.500,-; • Meerinvestering energetische verbeteringen: € 23.500,-; • Meerinvestering LED verlichting: € 116.000,-. De herinvesteringen vanuit MJOP en de 1 op 1 vervanging van verlichting zijn gezien de technische conditie en/of technische levensduur sowieso noodzakelijk. De meerinvestering voor energetische verbeteringen met een TVT<10 jaar is aanvullend met € 23.500. De meerinvestering voor LED verlichting is ook aanvullend met € 116.000,-. Maar gezien de (toekomstige) wet- en regelgeving op gebied van duurzaamheid is het niet meer toegestaan traditionele (TL) verlichting 1 op 1 te vervangen, maar moet dat door LED verlichting. 4.2.2.2 Exploitatielasten De exploitatielasten zullen tot 2025 gelijk blijven met die in de huidige situatie (variant 1). Deze zijn in het model opgenomen als ‘Huidige Energiekosten’ en lopen door tot en met 2025. Na de energetische verbetermaatregelen verlagen de energielasten. Deze staan in het exploitatie model onder de noemer ‘Nieuwe Energiekosten’ welke vanaf 2026 gerekend worden.

Totaal wordt een financiële besparing van € 16.750,- per jaar verwacht ten opzichte van de huidige energiekosten. Uit het energiebesparingsonderzoek (bijlage 2, pagina 6) blijkt dat per jaar € 13.500,- bespaard kan worden door de maatregelen met een TVT<10 jaar. De meerinvestering van € 23.500,- kan dus al binnen 2 jaar terugverdiend worden.

23 (28)

Vervanging van huidige verlichting door LED verlichting (wat vanwege duurzaamheid en wet- en regelgeving noodzakelijk zal zijn) levert een jaarlijkse energiebesparing op van € 3.250,- (bijlage 2, pagina 5). De terugverdientijd van LED zelf is veel langer dan 10 jaar, omdat vanwege de technische conditie en leeftijd de complete huidige armaturen vervangen dienen te worden door nieuwe. De combinatie van het maatregelpakket tvt 10 jaar en LED verlichting kan wel binnen 10 jaar terugverdiend worden. De meerinvestering hiervan is € 139.500 (€ 23.500 + € 116.000) en de jaarlijkse energiebesparing is € 16.750,-. De onderhoudskosten zullen afnemen omdat er bouwkundige en installatietechnische elementen worden vernieuwd. Totaal vervalt door deze investering € 376.000,- (waarvan € 257.500 uit het MJOP en € 118.500 voor MJOP verlichting) aan onderhoudskosten gedurende de eerste 10 jaar. Daarna zullen ook deze nieuwe elementen onderhoud behoeven. 4.2.2.3 Exploitatiebaten Exploitatiebaten zijn niet opgenomen. De gemeente zal afspraken moeten maken met (toekomstige) gebruikers over een vergoeding voor het gebruik van het gebouw. 4.2.2.4 Kapitaallast De huidige kapitaallasten lopen door. De investering van deze variant wordt daarbij opgeteld vanaf 2025.

4.2.3 Variant 1b – maatregelpakket tvt 25 jaar Met deze variant worden de energetische verbeteringen van maatregelpakket 3: Terugverdientijd < 25 jaar waarbij tevens het sportcomplex “gasloos” wordt gemaakt. Onderstaande verbeteringen maken deel uit van dit pakket: • Aanbrengen Ledverlichting. • Gevelisolatie aan de buitenzijde (Rc=5). • Dubbel glas vervangen voor HR++ glas in bestaande kozijnen. • HR glas vervangen voor HR++ glas in bestaande kozijnen. • Enkel glas vervangen voor HR++ glas in nieuwe kozijnen. • Lucht/Water warmtepomp i.p.v. bestaande cv-ketels (“gasloos”). • Elektrische boiler in booster warmtepomp t.b.v. warm tapwater. • Recirculatie en warmteterugwinning voor ventilatie zwembad. • Warmteterugwinning voor ventilatie sporthal. • Balansventilatie met warmteterugwinning voor tafeltennishal + kantine. • Aanbrengen PV-panelen (141 stuks). 4.2.3.1 Investering De investering van €1.670.060,- staat gepland in 2025, wanneer er tevens ander groot onderhoud op de onderhoudsplanning staat. Dat bedrag is inclusief jaarlijkse indexering 1,50% vanaf 2020. Zie screenshot uit het Excel model, tabblad Variant 1B op de volgende pagina:

24 (28)

OMSCHRIJVING

HOEVEELHEID

€/EENH

TOTAAL (2020) €

Investering Grondkosten Sloop bestaande opstallen Bouwkosten Energetische verbetering Inrichtingskosten Bijkomende kosten Onvoorzien Belastingen Financiering Projectopbrengsten

5016 m²

47 €/m²

INDEX

1.937.813

€

235.752

1,50%

CW CASHFLOW

CASHFLOW

€

2.377.042 €

€

-

€

330.400 €

337.008

2.424.583

€

-

€

1.637.313 €

1.670.060

€

1.550.250

1,50%

€

1.637.313 €

1.670.060

2%

€

31.005

1,50%

€

32.746 €

33.401

18%

€

279.045

1,50%

€

294.716 €

300.611

5%

€

77.513

1,50%

€

81.866 €

83.503

1 pst

1.550.250 €

Deze investering bestaat uit de volgende bedragen met prijspeil 2020 (totaal € 1.550.250), die ook genoemd zijn in het energiebesparingsonderzoek (bijlage 2, pagina 5 en 6): • Herinvesteringen uit MJOP (inclusief verlichting): € 448.250,-; • Meerinvestering energetische verbeteringen (incl. LED verlichting: € 1.102.000,-. 4.2.3.2 Exploitatielasten De lasten zullen tot 2025 gelijk blijven met die van de huidige situatie (variant 1). Wanneer de energetische verbeteringen zijn doorgevoerd wordt er bespaard op diverse punten: • De energiekosten: Er vindt een energiebesparing plaats waardoor tevens de energiekosten af zullen nemen. Deze zijn in het model opgenomen als ‘Huidige Energiekosten’ en lopen door tot en met 2025. Na de energetische verbetermaatregelen verlagen de energielasten. Deze staan in het exploitatie model onder de noemer ‘Nieuwe Energiekosten’ welke vanaf 2026 gerekend worden. Totaal wordt een financiële besparing van €78.750,- per jaar verwacht ten opzichte van de huidige energielasten. Uit het energiebesparingsonderzoek blijkt dat de totale investering daarmee in circa 16 jaar kan worden terugverdiend. De jaarlijkse besparing is groter dan de huidige energielasten (€ 64.254,-), dit betekent dat er na 2025 geld verdiend wordt op de energierekening. • De onderhoudskosten zullen afnemen omdat er bouwkundige en installatietechnische elementen worden vernieuwd.

Totaal vervalt door deze investering € 448.250 (het bedrag uit het MJOP) aan onderhoudskosten gedurende de eerste 10 jaar. Daarna zullen ook deze nieuwe elementen onderhoud behoeven. 4.2.3.3 Exploitatiebaten Exploitatiebaten zijn niet opgenomen. De gemeente zal afspraken moeten maken met (toekomstige) gebruikers over een vergoeding voor het gebruik van het gebouw. 4.2.3.4 Kapitaallast De huidige kapitaallasten lopen door. De investering van deze variant wordt daarbij opgeteld vanaf 2025. 4.3 Scenario 2: Nieuwbouw; Sportzalen Scenario 2 betreft het scenario waarbij het huidige sportcomplex tot 2025 in stand wordt gehouden met het minimale aan onderhoud. In deze laatste paar jaar worden de voorbereidingen getroffen voor de sloop van het complex en het terugbouwen van de sportzalen. 4.3.1 Investering De investering betreft de sloopkosten van het huidige pand, ontwerpkosten en de bouwkosten voor het nieuwe sportcomplex. Verwacht wordt dat de investering tussen 20262027 plaats zal vinden. Totaalbedrag geraamde investering: €8.407.239,- in de periode tussen 2026-2027.

25 (28)

4.3.1.1 Sloop In het zesde jaar, 2026, wordt het huidige sportcomplex gesloopt. De huidige huurders en gebruikers zullen tijdens de sloopwerkzaamheden en de bouw van het nieuwe complex dienen te worden ondergebracht in een tijdelijke alternatieve locatie. Dit zal kosten met zich mee brengen, maar deze vallen niet onder de investering, maar onder incidentele lasten. De exacte hoogte van deze lasten moet nog worden vastgesteld. Dit valt echter buiten de scope van dit onderzoek. 4.3.2 Exploitatielasten De onderhoudskosten zullen de laatste jaren van het huidige zwembad enorm verlagen in vergelijking met de huidige onderhoudskosten (variant 1). Dit komt omdat uitsluitend het hoognodige onderhoud wordt uitgevoerd waarbij er geen vervangingen meer plaats vinden. Gebreken met betrekking tot veiligheid, gezondheid en het voldoen aan wet- en regelgeving worden uiteraard wel verholpen. Na de bouw van de nieuwe sporthal wordt het onderhoud opgeschaald naar het nieuwe niveau om de bouwkundige en installatietechnische staat zo optimaal mogelijk te houden. Met als gevolg dat de onderhoudskosten stijgen ten opzichte van de onderhoudskosten welke opgenomen in 2020-2025. In deze vijf jaar wordt enkel het hoognodige onderhoud uitgevoerd, zoals omschreven in hoofdstuk 3.

In de exploitatieberekening is dit zichtbaar doordat de onderhoudskosten in de eerste vijf jaar veel lager ligt dan die na de investering. De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de kosten kengetallen voor nieuwe sporthallen €23,90/m2bvo/jaar. Echter zal bij het opstellen van een nieuwe MJOP zichtbaar zijn dat de eerste paar jaar het onderhoud minder is en later, wanneer meer onderhoud plaats vindt, weer hogere pieken zichtbaar zijn. 4.3.3 Exploitatiebaten Exploitatiebaten zijn niet opgenomen. De gemeente zal afspraken moeten maken met (toekomstige) gebruikers over een vergoeding voor het gebruik van het gebouw. 4.3.4 Kapitaallast Enkele activa dienen vervroegd afgeschreven te worden, dit omdat deze gesloopt worden. Daarnaast zal de investering van de nieuwbouw bij de kapitaallast opgeteld worden. 4.4 Scenario 3: Nieuwbouw; zwembad en sportzalen Scenario 3 betreft het scenario waarbij het huidige sportcomplex tot 2025 in stand wordt gehouden met het minimale aan onderhoud. In deze laatste paar jaar worden de voorbereidingen getroffen voor de sloop van het complex en de nieuwbouw van het zwembad inclusief sportzalen. 4.4.1 Investering De investering betreft de sloopkosten van het huidige complex, ontwerpkosten en de bouwkosten voor het nieuwe sportcomplex. Verwacht wordt dat de investering tussen 20262027 plaats zal vinden.

Totaalbedrag geraamde investering: €15.250.000,- in de periode tussen 2026-2027. 4.4.1.1 Sloop In het zesde jaar, 2026, wordt het huidige sportcomplex gesloopt. De huidige huurders en gebruikers zullen tijdens de sloopwerkzaamheden en de bouw van het nieuwe complex dienen te worden ondergebracht in een tijdelijke alternatieve locatie. Dit zal kosten met zich mee brengen, maar deze vallen niet onder de investering, maar onder incidentele lasten.

26 (28)

De exacte hoogte van deze lasten moet nog worden vastgesteld. Dit valt echter buiten de scope van dit onderzoek. 4.4.2 Exploitatielasten De onderhoudskosten zullen de laatste jaren van het huidige zwembad enorm verlagen in vergelijking met de huidige onderhoudskosten (variant 1). Dit komt omdat uitsluitend het hoognodige onderhoud wordt uitgevoerd waarbij er geen vervangingen meer plaats vinden. Gebreken met betrekking tot veiligheid, gezondheid en het voldoen aan wet- en regelgeving worden uiteraard wel verholpen. Na de bouw van de nieuwe sporthal wordt het onderhoud opgeschaald naar het nieuwe niveau om de bouwkundige en installatietechnische staat zo optimaal mogelijk te houden. Met als gevolg dat de onderhoudskosten stijgen ten opzichte van de onderhoudskosten welke opgenomen in 2020-2025. In deze vijf jaar wordt enkel het hoognodige onderhoud uitgevoerd, zoals omschreven in hoofdstuk 3. In de exploitatieberekening is dit zichtbaar doordat de onderhoudskosten in de eerste vijf jaar veel lager ligt dan die na de investering. De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de kosten kengetallen voor nieuwe sporthallen inclusief zwembad €29,22/m2bvo/jaar. Echter zal bij het opstellen van een nieuwe MJOP zichtbaar zijn dat de eerste paar jaar het onderhoud minder is en later, wanneer meer onderhoud plaats vindt, weer hogere pieken zichtbaar zijn.

4.4.3 Exploitatiebaten Exploitatiebaten zijn niet opgenomen. De gemeente zal afspraken moeten maken met (toekomstige) gebruikers over een vergoeding voor het gebruik van het gebouw. 4.4.4 Kapitaallast Enkele activa dienen vervroegd afgeschreven te worden, dit omdat deze gesloopt worden. Daarnaast zal de investering van de nieuwbouw bij de kapitaallast opgeteld worden.

27 (28)

5

Conclusie en advies

Voor Sportcomplex de Kloet in Grootebroek zijn diverse varianten uitgewerkt voor de toekomst. Deze varianten zijn ontstaan door de diverse vooronderzoeken welke plaatsgevonden hebben. Uit deze onderzoeken volgen tevens adviezen over vervolg onderzoeken. Van alle scenario’s is in kaart gebracht wat de investeringen doen met de structurele lasten voor de gemeente. Er is duidelijk te zien dat de verschillen aanzienlijk oplopen naarmate er voor nieuwbouw van de sporthal en het zwembad gekozen wordt. Uit de berekeningen valt op te maken dat het investeren in duurzaamheidsmaatregelen financieel maar tot een zeer geringe stijging van de structurele lasten zal leiden. Dit is met name te danken aan de verlaging van de energie en onderhoudskosten als gevolg van de investering. Nu de structurele lasten inzichtelijk zijn gemaakt zullen de exploitatielasten en baten ook toegevoegd kunnen worden aan de berekeningen. Hier moet gedacht worden aan de opbrengsten van de verschillende gebruikers (per scenario) en de kosten voor operationele zaken van de sporthal en het zwembad. 5.1 Advies: oppervlakte bepaling conform de NEN 2580 De genoemde oppervlaktes van het complex zijn vastgesteld op basis van de beschikbaar gestelde tekeningen en kunnen afwijken van de daadwerkelijke vierkante meters. Hierdoor kunnen de berekeningen op basis van deze oppervlakten eveneens afwijken.

Geadviseerd wordt voor het huidige complex een NEN 2580 meting uit te voeren. Hieruit volgende oppervlaktes per bouwdeel, zowel bruto- als verhuurbaar vloeroppervlak. 5.2 Brandveiligheid In het hele complex is geen duidelijk zichtbare brandscheiding aangegeven. Op de tekening van de tafeltennishal staat aangegeven dat de scheiding met de sporthal brandwerend moet zijn. De scheiding tussen zwembad en restaurant is naar onze mening geen brandscheiding. Geadviseerd wordt een brandscan uit te voeren. 5.3 Functie onderzoek Om de toekomstige functie van SC de Kloet te bepalen dient een vooronderzoek plaats te vinden naar de behoefte aan sportfaciliteiten binnen de gemeente en regio en de toekomstige verwachtingen. 5.4 Informatieplicht De informatieplicht is nog niet uitgevoerd. Hierin wordt het complex getoetst aan de lijst erkende maatregelen, in dit geval sportfunctie. De verbetermaatregelen die hierin zijn opgenomen dienen te worden uitgevoerd. Wanneer moet de gemeente voldoen aan de energiebesparingsplicht en informatieverplichting? De energiebesparingsplicht en informatieplicht geldt voor alle gebouwen die volgens de wet milieubeheer vallen onder de noemer ‘inrichting’. In de praktijk betekent dit dat er installaties (bijv.: verwarming- of koelinstallaties) aanwezig moeten zijn of dat er bepaalde activiteiten worden uitgevoerd (bijv. sport of horeca).

Daarnaast geldt dat er sprake moet zijn van een minimaal energiegebruik per jaar van 50.000 kWh aan elektra en/of 25.000 m3

28 (28)

aardgas(equivalenten). Als dit soort jaargebruiken worden gehaald zal er altijd sprake van een inrichting zijn. Voor welke panden moet de gemeente voldoen aan de energiebesparingsplicht en informatieverplichting? De gemeente is verplicht te voldoen aan de energiebesparingsplicht en informatieverplichting indien de gemeente: - gebruiker en tevens eigenaar van een pand is; of - enige gebruiker van een pand is maar geen eigenaar; of - eigenaar van een pand met meerdere huurders

29 (28)