Raadsvoorstel Wvg Stede Broec Zuidwest

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Wet voorkeursrecht gemeenten Stede Broec Zuidwest 908942

Commissie: Raadsvoorstel:

10 mei 2021. 27 mei 2021

Portefeuillehouder: Programma:

N.C.P. Slagter 4: Economie

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1) 2) 3) 4) 5)

Collegebesluit d.d. 8 april 2021; Raadsbesluit; Gebiedsvisie Stede Broec Zuidwest; Lijsten van aangewezen percelen; Kaart van aangewezen percelen.

Voorgesteld besluit: 1. Ingevolge artikel 4 lid 1 onder a van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) alsmede op basis van artikel 5 lid 1 Wvg, op meerdere percelen, zoals opgenomen en aangeduid op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kaart en perceelslijst, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24, en 26 van de Wvg van toepassing zijn, met de aantekening dat deze percelen betrokken zijn geweest in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 8 april 2021; 2. Gezien de vereiste spoed en het beoogde doel, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), worden de betrokken belanghebbenden niet in de gelegenheid gesteld om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen en derhalve artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten; 3. Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing) voor een ieder ter inzage te leggen. Deze ter inzage legging bekend te maken in de Staatscourant, in de plaatselijke krant (de Middenstander), op de website van de gemeente en de betrokken eigenaren bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van de) aanwijzing; 4. Voornemens te zijn om over te gaan tot het opnemen van die locatie in een nog vast te stellen bestemmingsplan; 5.

Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen. Inleiding De gemeente Stede Broec heeft plannen om in het gebied Stede Broec Zuidwest te herstructureren. In de Toekomstvisie Stede Broec 2014 – 2024 is voor dit gebied opgenomen dat het uiteindelijke doel is om een ruimtelijke (gebieds)visie te ontwikkelen voor het gebied wat moet leiden tot een samenhangend en integraal programma op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, infrastructuur, natuur en sport & recreatie. Dit heeft plaatsgevonden in de Gebiedsvisie & Ontwikkelkader Stede Broec Zuidwest “landschap in beweging” d.d. 30 maart 2017. In de Gebiedsvisie is het aan te wijzen gebied opgenomen als een transformatie naar een gebied voor sport- en recreatie. De gemeente is bezig met het bekijken of de gemeente de gronden in het gebied kan aankopen om zo het gebied te kunnen ontwikkelen tot een sport- en recreatiecluster.

1

Een van de grondeigenaren heeft zijn eigendom in de “stille” verkoop en heeft inmiddels een Agrarisch makelaar in de arm genomen om de verkoop van het gehele bedrijf voor te bereiden. Daarnaast is de gemeente op de hoogte van het feit dat er gegadigden zijn voor het betreffende perceel. Om te voorkomen dat het bekend wordt dat de Wet voorkeursrecht wordt gevestigd voordat het in werking treedt (de dag na de publicatie) en de grondeigenaren nog in de gelegenheid zullen zijn de grond te verkopen dient dit advies en de bijlagen op grond van art. 10, lid 2 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur niet openbaar te worden gemaakt voordat het collegebesluit wordt gepubliceerd. Beoogd effect Door de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een betere positie zodat zij haar doelstellingen ten aanzien van grondzaken en stedelijke ontwikkeling beter kan realiseren. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De Wet voorkeursrecht gemeente biedt de gemeente om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeusrecht gemeente van toepassing zijn. De aanwijzing kan een voorlopige zijn waartoe het college op grond van artikel 6 Wvg is bevoegd. Een besluit van het college dient opgevolgd te worden door een besluit van de raad. Hiertoe zijn diverse mogelijkheden welke afhankelijk zijn van de grondslag waarop de raad een besluit neemt.

Op basis van de Toekomstvisie Stede Broec 2014 – 2024, nader uitgewerkt in Gebiedsvisie & Ontwikkelkader Stede Broec Zuidwest “landschap in beweging” d.d. 30 maart 2017 heeft de gemeente plannen om het aan te wijzen gebied te transformeren naar een sport- en recreatielandschap. Ter bevriezing van grondposities en het voorkomen van een prijsopdrijvend effect kan de gemeente gronden aanwijzen waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is. Hiermee creëert de gemeente de situatie dat indien een grondeigenaar zijn gronden wil verkopen deze eerst aan de gemeente aangeboden moeten worden. Het is dus een eerste recht van koop maar verplicht grondeigenaren niet om gronden aan te bieden. Argumenten 1.1. Toepassen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Algemeen Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een mogelijk instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen in Stede Broec. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar (regie) positie zekerstellen. Als een eigenaar de onroerende zaak aanbiedt aan de gemeente en de gemeente neemt een beginselbesluit tot aankoop en de zaak koopt.

In het geval de gemeente gronden koopt dan kan , indien de planvorming duidelijk is, worden gekeken welke delen de gemeente nodig heeft voor de aanleg van de openbare ruimte, de infrastructuur en ecologie. De delen van percelen die uitgeefbaar zijn voor bebouwing kan de gemeente zelf ontwikkelen dan wel verkopen aan een ontwikkelaar. De locatie kan dus in eigendom en exploitatie worden gehouden tot herontwikkeling mogelijk is. Hiervoor kan (mogelijk in concurrentie) een marktpartij worden ingeschakeld. Het effect van het vestigen van een voorkeursrecht is dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot, een onroerende zaak niet tot vervreemding mag overgaan voordat de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente is aangeboden. Hierop bestaan wel een aantal uitzonderingen. Door de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente dus een eerste recht van koop. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de gemeente haar regierol inzake de ontwikkeling veilig kan stellen en hiermee ook kan voorkomen dat andere marktpartijen de gronden kopen. De gemeente kan met de vestiging van een voorkeursrecht derhalve ongewenste speculatie tegen gaan. Mogelijkheden aanwijzen van gronden onder de Wvg Het aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg.

Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb. De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en/of dat het doel alleen bereikt kan worden als

2

belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college van B&W wordt nadien ter inzage gelegd en heeft een maximale geldigheidsduur van 3 maanden. Binnen deze 3 maanden dient de gemeenteraad een “bestendigingsbesluit” te nemen. Dat kan een besluit zijn op basis van artikel 5 Wvg (gronden nog niet in een structuurvisie of bestemmingsplan), artikel 4 Wvg (gronden in een structuurvisie) en artikel 3 Wvg (gronden in een bestemmingsplan). De gemeente wil de voorlopige aanwijzing door het college laten opvolgen door een besluit van de gemeenteraad op basis van artikel 4 Wvg. De basis hiervoor is de “Toekomstvisie Stede Broec 2014 – 2024” van de gemeente welke is vastgesteld op 18 december 2014 en welke verder is uitgewerkt in de Gebiedsvisie & Ontwikkelkader, Stede Broec Zuidwest “Landschap in beweging” vastgesteld op 30 maart 2017. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na dagtekening van het besluit tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan is vastgesteld. Uitzondering hierop is het perceel D 148 welke als zodanig niet in de Toekomstvisie en de Gebiedsvisie is betrokken als transformatie naar een sportlandschap. Het betreffende perceel zal om die reden een niet op basis van artikel 4 Wvg maar op basis van artikel 5 Wvg worden aangewezen.

Deze grondslag heeft een gelijke werkingsduur als de gronden die op basis van artikel 4 Wvg worden aangewezen, namelijk 3 jaar. Nadat de gemeenteraad heeft besloten tot bestendiging zal gedurende de periode van 3 jaar de Omgevingswet in werking treden. Het oude recht (de Wvg) blijft dan van toepassing totdat het betreffende besluit onherroepelijk is. Als de Omgevingswet in werking is getreden dan is er sprake van een gelijkstelling van lopende voorkeursrechten op basis van de Wvg met de voorkeursrechten uit de Omgevingswet. Inhoudelijk en qua tijdsperiode zijn die gelijk aan elkaar. 1.2. Voorkomen grondposities marktpartijen Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Het uitgangspunt bij de toekomstige herstructurering tot een gebied waar wonen en recreatie met voorzieningen tot de mogelijkheden behoort is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de ontwikkeling. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan worden voorkomen dat nieuwe marktpartijen strategische (grond)posities innemen. Het instrument van het voorkeursrecht is hierbij van belang voor de gemeente, ter voorkoming van het innemen van strategische (grond)posities door derden. Marktpartijen zullen ook een inschatting maken van welke ontwikkelingsrichting de gemeente Stede Broec op gaat.

Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen gronden kunnen kopen. 1.3. Sterkere posities bij de verwerving van gronden Het vestigen van een voorkeursrecht heeft als gevolg dat grondeigenaren eerst de gemeente in staat moeten stellen de betreffende gronden te verkrijgen vóórdat zij tot vervreemding aan een ander kunnen overgaan. Het voorkeursrecht geeft de gemeente daardoor een recht van eerste koop en/of de mogelijkheid de grond op een andere titel te verwerven. Dit besluit gaat speculatie tegen. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen voorkomen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. 1.4. Het vestigen van de Wet voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving. Indien een andere partij dan de gemeente de gronden gaat opkopen voor een toekomstige ontwikkeling dan zal deze meer geld willen betalen en de hogere betaalde koopsom proberen te verdienen door de grond voor hogere prijs te verkopen. Hiermee zal een ontwikkeling onnodig duurder worden dan indien het voorkeursrecht gevestigd wordt.

Indien de Wet voorkeursrecht niet wordt gevestigd zal de hogere grondprijs die de ontwikkelaar betaald uiteindelijk de zogenaamde ruwe bouwgrondwaarde op stuwen. Dit kan ook een negatief effect hebben voor eventuele andere aankoopponderhandelingen omdat de eventueel betaalde hogere prijs als referentie gaat dienen. Het is dus zaak om grondposities te bevriezen zodat andere gegadigden niet de gronden kopen en de grond daarna voor een hogere prijs aan de gemeente willen gaan verkopen. Het vestigen van het voorkeursrecht kan de prijsopdrijving afremmen doordat de procedure van grondaankopen onder de Wet voorkeursrecht met waarborgen is omkleed. De rechtbank kan er namelijk aan te pas komen om uiteindelijk de prijzen te bepalen. 1.5.

Beoogde bestemming

3

De percelen hebben thans de bestemming “Agrarisch”. De beoogde nieuwe situatie is een sport- en recreatielandschap. In het kader van de Wvg kan de gemeente gronden aanwijzen waaraan een niet agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Uit de parlementaire behandeling van de Wvg blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook bevestigd in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (zie onder meer AbRvS 18 december 2013, 201300165/1/A3). Kanttekeningen / alternatieven 1.1. Procedureel a. Aan van het vestigen van een voorkeursrecht ten gunste van de gemeente Stede Broec hangt een procedureel risico. De verschillende stappen zijn nauwgezet omschreven en vatbaar voor vormfouten. Ook voor het blijvend effectief zijn van het voorkeursrecht is het essentieel dat de juiste planning wordt gevolgd en dat afhankelijk van de uitvoering de vaststelling van een bestemmingsplan noodzakelijk is. b. De procedure staat open voor beroep en bezwaar.

Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. c. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij verkoop de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden. Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. Gedurende procedure kan de gemeente zich terug trekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg). d. Het opstellen van een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. De visie op de ontwikkeling van het gebied dient nog nader vorm te krijgen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van een nieuw bestemmingsplan. Hierdoor kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen. e. De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen.

Voor de bepaling van de waarde dient rekening te worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. f. Artikel 4:11 van de Awb biedt de gemeente bij de voorbereiding van een besluit de mogelijkheid de artikelen 4:7 en 4:8 van de Awb (indienen zienswijzen) achterwege te laten, voor zover de vereiste spoed zich daartegen verzet of het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds van te voren in kennis is gesteld. Hiervan is gebruikt gemaakt omdat zich signalen voordoen dat marktpartijen geïnteresseerd zijn in de gronden. Tevens is de tijd tussen de besluitvorming van het college en de gemeenteraad te kort om een zienswijze procedure te volgen. 1.2. Bezwaar Belanghebbenden hebben voorts de mogelijkheid gehad om tegen de voorlopige aanwijzing van ons collegebesluit van 8 april 2021 een bezwaar in te dienen. Indien en voor zover uw gemeenteraad besluit om gronden aan te wijzen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, wordt een bezwaarschrift gericht tegen de voorlopige aanwijzing geacht te zijn gericht tegen uw raadsbesluit, indien en voor zover uw raad besluit tot aanwijzing van de gronden. Hiernaast bestaat de mogelijkheid om tegen uw raadsbesluit een bezwaarschrift in te dienen.

Draagvlak Nadat het besluit op 27 mei 2021 is genomen wordt het besluit op 28 mei 2021 gepubliceerd in de Staatscourant en treedt het besluit de (werk)dag erna, zijnde 29 mei 2021 in werking. De aanwijzing wordt ook gepubliceerd in een of meer lokale kranten en op de afschrift besluitwebsite van de gemeente. Iedere

4

eigenaar en beperkt gerechtigde krijgt een aangetekende brief met bijlage over de werking van de aanwijzing alsmede een afschrift van het besluit. De aanwijzing en (concept-)raadsstukken liggen ter inzage. Belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen de aanwijzing. Planning, evaluatie en verantwoording Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen. Financiën Het vestigen van dit voorkeursrecht heeft geen directe financiële gevolgen. Vervolg voorkeursrecht Nadat het voorkeursrecht is gevestigd, vraagt een instandhouding verdere planologische uitwerking (opstellen structuurvisie / omgevingsplan) en besluitvorming (uiterlijk binnen 3 jaar) waarna de realisatie kan starten. Hiervoor zullen wij u in een afzonderlijk raadsvoorstel een voorstel doen voor het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet. Bijlage(n)

6) Collegevoorstel d.d. 8 april 2021; 7) Collegebesluit d.d. 8 april 2021; 8) Raadsbesluit; 9) Lijsten van aangewezen percelen; 10) Kaart van aangewezen percelen. Bovenkarspel, 8 april 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

5