Raadsvoorstel woningbouwlocatie Florapark def

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Ontwikkeling woningbouwlocatie Florapark 902206

Commissie: Raadsvoorstel:

8 november 2021. 25 november 2021

Portefeuillehouder: Programma:

Portefeuillehouder B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Richtinggevend

Bijlagen:

n.v.t.

Voorgesteld besluit: 1. Voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Florapark/Westeinde-Zuid een integrale gebiedsontwikkeling te verkiezen boven een solitaire ontwikkeling waarbij met realisatie wordt gestart op grondgebied van Stede Broec; 2. Ervoor te kiezen om bij een integrale gebiedsontwikkeling een gelijk speelveld voor betrokken partijen te creëren, door geen deelnemer te zijn in de grondexploitatie en in het licht van de gesloten uitwerkingsovereenkomst de grondpositie van Stede Broec tegen een marktconforme waarde te verkopen; 3. Er kennis van te nemen dat een oost-west ontsluitingsweg, als onderdeel van de grondexploitatie, de meest realistisch haalbare optie is; 4. Alle betrokken partijen op te dragen om uiterlijk september 2022 te komen tot definitieve afspraken, besluitvorming en overeenkomsten (incl. anterieure overeenkomst) voor de integrale gebiedsontwikkeling; 5. Indien dit niet tijdig lukt, te opteren voor een solitaire ontwikkeling van de woningbouwlocatie Florapark op grondgebied van Stede Broec.

Inleiding Zowel in de diverse tussenrapportages als tijdens twee informatieavonden hebben wij uw raad de afgelopen periode meegenomen in de mogelijkheden om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling voor de woningbouwlocatie Florapark. Een integrale ontwikkeling om, in samenwerking met ontwikkelaars en gemeenten, een woningbouwproject van enige omvang te realiseren, gedeeltelijk op grondgebied van Stede Broec (Florapark), gedeeltelijk op die van Enkhuizen (Westeinde-Zuid). Aanvankelijk was het de bedoeling om u direct na het zomerreces hiervoor een voorstel aan te bieden. Nu gebleken is dat een aanvraag om een rijkssubsidie in het kader van de Woningbouwimpuls (hierna: Wbi) niet mogelijk is, hebben wij iets meer tijd kunnen nemen voor een goede en zorgvuldige voorbereiding en besluitvorming. Een Wbi-subsidie aanvraag bleek niet mogelijk en kansrijk te zijn omdat een door een extern bureau opgestelde grondexploitatie, inclusief de aanleg van een buitenplanse ontsluitingsweg, geen tekort vertoonde. Met dit raadsvoorstel leggen wij u een aantal aspecten voor om tot een richtinggevend besluit te komen. Op basis van de door u gekozen richting kunnen wij, met bestuurlijk mandaat, het overleg met de ontwikkelaar(s) verder inhoudelijk vormgeven.

Welke richting ook wordt gekozen, gelet op de grote schaarste aan woningen, landelijk maar ook in onze gemeente, zullen wij alles in het werk stellen om in 2023 met de feitelijke realisatie van de eerste woningen in Florapark te starten. Beoogd effect Het beoogd effect van dit voorstel is om te komen tot een bestuurlijk gedragen ontwikkelingsrichting voor de woningbouwlocatie Florapark. Een besluit tot het kiezen van een voorkeursrichting, zodat de voorbereiding op korte termijn verder vorm kan worden gegeven.

1

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Bij dit voorstel is er volledig sprake van beleidsvrijheid. Weliswaar heeft de gemeente in het jaar 2000 voor Florapark een uitwerkingsovereenkomst gesloten met Zeeman Vastgoed B.V. (hierna: Zeeman), maar dit contract staat het (eventueel) overdragen van de grondpositie niet in de weg. In het verleden werden door gemeenten vaak gronden in eigendom genomen, om voldoende sturing en regie te houden op de toekomstige ontwikkeling. In 2008 zijn door de invoering van de Grondexploitatiewet aan de gemeenten wettelijk instrumenten gegeven. Door het aangaan van een anterieure overeenkomst kunnen gemeente hierin de gewenste eisen en voorwaarden op diverse beleidsterreinen vastleggen. De door u geactualiseerde en vastgestelde Nota Grondbeleid Stede Broec 2016 geeft dan ook ruimte voor dit faciliterend grondbeleid en dus de mogelijkheid om eventueel over te gaan tot vervreemding van deze positie. Argumenten Algemeen In dit voorstel staat de toekomstige ontwikkeling van de woningbouwlocatie Florapark centraal. Voor deze locatie zijn er feitelijk drie scenario’s mogelijk. We noemen: 1. Voorlopig nog niet ontwikkelen 2. Zelfstandig met Zeeman doorgaan met de ontwikkeling 3.

Een verbreding van de ontwikkeling en, samen met de gemeente Enkhuizen, kiezen voor een integrale gebiedsontwikkeling vanuit één stedenbouwkundig beeld Scenario 1 vinden wij, zowel bestuurlijk vanuit consistent beleid als vanuit het oogpunt van noodzakelijke woningbouw, niet wenselijk. Op deze locatie bezitten wij als gemeente zelf een grondpositie. Daarbij is de ontwikkeling doorschuiven naar de toekomst, ook niet vertrouwenwekkend naar onze contractpartner Zeeman, die een bouwclaim heeft op deze locatie. Scenario 2, een solitaire ontwikkeling van Florapark lijkt, gelet op de in het jaar 2000 gesloten uitwerkingsovereenkomst met Zeeman, een logische stap. Gebleken evenwel is dat aan een dergelijke ontwikkeling qua infrastructuur en woningaantallen beperkingen verbonden zijn. Scenario 3, juist een verbreding van de ontwikkellocatie, biedt extra kansen en mogelijkheden voor deze OVlocatie, en heft een aantal beperkingen van een solitaire ontwikkeling op. De verbreding betekent enerzijds een verdere samenwerking met de gemeente Enkhuizen, en anderzijds met de ontwikkelaars in het gebied. Om te komen tot een goede ruimtelijke ordening dient vooraf een integraal stedenbouwkundig plan opgesteld te worden. Een integrale gebiedsontwikkeling op gronden gelegen in twee gemeenten, is landelijk niet helemaal nieuw, maar behoort wel tot de uitzonderingen.

Immers beide gemeenten zijn en blijven autonoom in hun besluitvorming. Een goede onderlinge afstemming en samenwerking, vastgelegd in een convenant of bestuursakkoord is daarbij van belang. Ook de ontwikkelaars moeten daarbij kiezen voor een vorm van samenwerking (bijvoorbeeld consortium). De gemeenten kunnen op de ontwikkeling blijven sturen en regie voeren, door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaars. In die overeenkomst kunnen alle gemeentelijke voorwaarden, locatie-eisen en faseringen vastgelegd worden. Alles overwegende zijn wij dan ook van mening dat alles in het werk gesteld moet worden om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling, en dit scenario te verkiezen boven een solitaire ontwikkeling van de locatie.

2

Nadere toelichting op scenario’s Hieronder gaan we in op een aantal onderdelen die van belang voor uw raad zijn om voor deze locatie tot een afgewogen ontwikkelingsrichting te komen. Achtereenvolgens zullen wij ingaan op: 1. Vertrekpunt uit 2000 voor de ontwikkeling van Florapark 2. Huidige restcapaciteit wegenstructuur is beperkt 3. Integrale gebiedsontwikkeling 4. Varianten ontsluitingsweg 5. Woonvisie versus woning categorieën 6. Positie en rol gemeente 7. Tijdspad 1.

Vertrekpunt uit 2000 voor de ontwikkeling van Florapark

De ontwikkeling van de locatie Florapark kent een lange voorgeschiedenis. In 1999 is voor deze locatie door de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met Zeeman. In het jaar 2000 gevolgd door een uitwerkingsovereenkomst waarin (o.a.) is bepaald dat de grondexploitatie door beide partijen gezamenlijk, op basis van een 50:50 verhouding zal worden verricht. In de raadsvergadering van 2 maart 2000 is door u besloten om deze overeenkomst aan te gaan. De gemeente is juridisch eigenaar van de grond en Zeeman heeft deze grond gefinancierd. Anders gezegd, tegenover de historische waarde van de grond (bezit), staat in de boeken bij de gemeente een (renteloze) geldlening (schuld) vertrekt door Zeeman aan de gemeente. Een bescheiden eerste fase van Florapark (Bloementuin) is kort daarna gerealiseerd. In het coalitieakkoord 2018-2022 is opgenomen dat deze periode voorbereidingen worden getroffen voor de ontwikkeling van de nog resterende grond van deze locatie (circa 7,75 ha,), aansluitend op Waterweide. Op basis van de gesloten overeenkomst hebben we een grondpositie, zodat er qua woningbouw altijd (solitair) voortgang geboekt kan worden. Willen we in 2023 inderdaad kunnen starten met de feitelijke realisatie, dan zullen nu richtinggevende uitspraken gedaan moeten worden. 2.

Huidige restcapaciteit wegenstructuur is beperkt

De bestaande restcapaciteit van de bestaande wegen rondom deze locatie (Broekerhavenweg, Hoofdstraat) is beperkt. Aan de zuidzijde wordt de locatie daarbij begrensd door de spoorlijn en aan de oostzijde door de grens met Enkhuizen. Berekeningen door een erkend verkeersbureau tonen aan dat, rekening houdende met een beperkte restcapaciteit op de bestaande wegen, er op deze locatie circa 130 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit zou neerkomen op een zeer laag gemiddelde van circa 17 woningen per hectare. Voor een woonwijk is een gemiddelde van 25 woningen per hectare heel gebruikelijk. Juist bij deze (OV-)locatie nabij het station Bovenkarspel-Flora, is het heel reëel om van een verdere verdichting uit te gaan. Een totaalaantal woningen (diverse typologieën) van 250 wordt haalbaar geacht. Voorwaarde hiervoor is echter wel dat een oplossing gevonden moet worden voor een nieuwe ontsluiting van de wijk. Zoals eerder met u gedeeld is er, naast een solitaire ontwikkeling, een af te wegen alternatief beschikbaar door te kiezen voor een brede integrale gebiedsontwikkeling. 3.

Integrale gebiedsontwikkeling

De ontwikkellocatie Florapark loopt tot de gemeentegrens met Enkhuizen. De gronden vanaf deze gemeentegrens, ten zuiden van het Westeinde, tot aan de Randweg, zijn inmiddels in handen gekomen van twee ontwikkelaars. Dit totale gebied in Enkhuizen beslaat circa 22 hectare. Bij een integrale gebiedsontwikkeling van deze totale locatie van de Broekerhavenweg tot aan de Randweg in Enkhuizen, ontstaat een exploitatiegebied van afgerond 30 hectare. Op deze locatie zouden, uitgaande van 25 woningen per hectare, 750 woningen gerealiseerd kunnen worden. De ontwikkelaars in dit gebied hebben de intentie uitgesproken om tot een vorm van samenwerking te komen. Bijvoorbeeld via een consortium. Bij de voorbereiding voor een subsidieaanvraag Wbi werd al geanticipeerd op een integrale gebiedsontwikkeling. Los van de vraag hoe de extra ontsluitingsweg vorm wordt gegeven, oost-west of noord-zuid, in alle gevallen zou deze ontsluitingsweg over de grond van “de buren” moeten lopen. Dit is altijd

3

een complicerende factor. Nu ook het meest oostelijke deel van de grond aan het Westeinde in handen is gekomen van een ontwikkelaar, ontstaan er nieuwe kansen. Deze nieuwe situatie doet denken aan een stedenbouwkundige visie vanuit het verleden, het creëren van een “bandstad”. Als voordelen voor een integrale gebiedsontwikkeling worden genoemd:  Voor het totale gebied kan één stedenbouwkundige opzet worden gemaakt, zodat er voor de gehele zuidkant direct sprake is een afgerond geheel;  Vanuit dit stedenbouwkundig beeld, kan gekomen worden tot een prioritering en fasering voor de feitelijke realisatie. Een gefaseerde realisatie vanuit één breed gedragen visie, is wezenlijk anders dan drie afzonderlijke projecten die na elkaar tot stand komen;  Het grotere volume van het exploitatiegebied draagt bij aan een groter financieel draagvlak voor de kosten van welke ontsluiting dan ook;  De locatie Florapark kan voor de gemeente volkshuisvestelijk en financieel (circa 250 woningen) aantrekkelijker ontwikkeld worden;  Waar tot voor kort, ook bij de provincie Noord-Holland, voor Florapark (130) en Westeinde-Zuid (200) van veel lagere aantallen woningen werd uitgegaan, ziet ook de provincie, mede in het licht van het gesloten Woonakkoord, kansen voor een integrale gebiedsontwikkeling. De plancapaciteit voor deze locatie is voorlopig opgehoogd naar 500 woningen.

Dit alles laat onverlet dat, eerst na uw besluitvorming, nog een aantal noodzakelijke procedures doorlopen moet worden. Naast voordelen zijn er ook aandachtspunten waar goed rekening mee gehouden moet worden. Genoemd worden:  De bereidheid tot samenwerking tussen enerzijds de ontwikkelaars, en anderzijds tussen de twee afzonderlijke gemeenten;  De samenwerking tussen de ontwikkelaars kan vorm gegeven worden door een juridische entiteit (bijvoorbeeld consortium) te vormen, die volledig verantwoordelijk is voor zowel de grond- als de woningexploitatie. Voor ontwikkelaars is dit op zich een beproefd concept;  In een convenant of bestuursakkoord kan de samenwerking tussen de gemeenten worden vastgelegd. Van belang daarbij is te bepalen wat tot de eigen bevoegdheid van de individuele gemeente blijft behoren, en op welke onderdelen wordt samengewerkt c.q. onderling wordt afgestemd. De spelregels onderling vastleggen is ook noodzakelijk voor duidelijkheid naar andere partners en voor continuïteit. Zowel aan de kant van de ontwikkelaars als bij de beide gemeenten, moeten nog veel zaken uitgewerkt worden. Voor nu is van belang of uw raad de richting van een integrale gebiedsontwikkeling steunt boven een solitaire ontwikkeling van Florapark. Bij een positief besluit wordt in deze richting het gesprek met alle partijen voortgezet.

Dit kan in eerste instantie leiden tot een intentieovereenkomst tussen alle partijen. Naar onze mening moet er dan uiterlijk in 2022 door alle partijen een uitspraak zijn gedaan of deze variant wordt ondersteund en afspraken hierover zijn vastgelegd. Indien blijkt dat een of meer partijen toch de voorkeur geven aan een andere wijze van ontwikkeling, dan dient voor onze gemeente de mogelijkheid aan tot het solitair ontwikkelen van Florapark (Plan B). 4.

Varianten ontsluitingsweg

Hierboven is al geschetst dat de huidige wegenstructuur te beperkt is om alle vervoersbewegingen, na realisatie van deze locatie, aan te kunnen. Met name de Broekerhavenweg, de Hoofdstraat en het Westeinde moeten zo veel als mogelijk ontlast blijven. Het spreekt voor zich dat in de uitwerking onderscheid gemaakt zal worden tussen de bereikbaarheid van voorzieningen voor fiets/wandel- en autoverkeer. In de voorbereiding zijn, mede door uw inbreng tijdens de informatieavond, in totaal 6 varianten beoordeeld. Te weten: a) Een noord-zuid verbinding, vanuit de wijk onder of over de spoorlijn, en aansluitend op een nieuwe kruising van de Provincialeweg; b) Een noord-zuid verbinding, door het bestaande spoorviaduct in Enkhuizen te verbreden en aan te sluiten op de bestaande kruising (Schepenwijk-dijk Lelystad) van de Provincialeweg; c) Een oost-west verbinding aansluitend op een nieuw te realiseren kruising van de Provincialeweg tussen de twee bestaande kruisingen (Koepoort en Schepenwijk/Lelystad) in; d) Een oost-west verbinding (deels) langs de spoorlijn en afbuigend naar het Westeinde. Voor deze variant zijn er drie opties beoordeeld, afhankelijk van de plek waar de weg aantakt op het Westeinde.

4

Een verkeersbureau heeft ons ten aanzien van deze varianten van verkeerskundige adviezen voorzien. Een ander extern deskundig bureau heeft de geraamde kosten berekend van de verschillende mogelijkheden. Daarnaast is gesproken met de Gasunie vanwege een hoge drukgasleiding (liggend in het exploitatiegebied parallel aan de spoorlijn) en met NS en ProRail vanwege de opties a en b. Ten zuiden van de spoorlijn ligt bovendien een breed stuk water. Tenslotte is ook overleg gevoerd met de provincie waar het de aansluiting op de Provincialeweg betreft. Op het moment van schrijven van dit voorstel is dit overleg nog gaande. Opties noord-zuid Kijkende naar een toekomstvisie op de lange termijn, lijkt een noord-zuid verbinding wellicht de meest gewenste variant te zijn. In het algemeen kan gesteld worden dat de provincie wil meedenken en wil meewerken aan een aansluiting op de Provincialeweg, maar daar – in ieder geval tot op heden - geen financiële bijdrage aan wil verlenen. Voor ons is daarbij nog wel de vraag welk tracé van een eventuele nood-zuid verbinding het meest kansrijk zou zijn. Kijkende naar de diverse wijken en de diverse bestaande kruisingen op de Provincialeweg/Westfrisiaweg, zou een noord-zuid verbinding in het westelijk deel van onze gemeente meer voor de hand liggen. De NS en ProRail hebben thans het beleid dat er geen nieuwe gelijkvloerse overwegen worden gerealiseerd.

Hun prioriteit ligt bij het sluiten of het beveiligen van de huidige onbewaakte overgangen. Om de huidige spoorlijn - onderdoor of bovenlangs - te kruisen, dienen de beide instanties toestemming te geven. Het huidige beleid is dat voor een dergelijke toestemming een procedure gevoerd moet worden die circa 5 jaar in beslag neemt. En die toestemming wordt alleen dan verleend als er geen maatschappelijk verantwoord alternatief voorhanden is. Ditzelfde standpunt neemt de Gasunie is voor het verleggen van de gasleiding. Los van de voordelen die een noord-zuid verbinding heeft, komen wij tot de volgende aandachtspunten:  Lange proceduretijd. NS, ProRail en Gasunie geven alleen toestemming als er geen redelijk maatschappelijk verantwoord alternatief is;  Zowel de optie onderdoor als bovenlangs de spoorlijn (inclusief sloot) vraagt een groot ruimtebeslag gelet op de noodzakelijke hellingbanen. Voor optie b geldt dit overigens niet of nauwelijks;  Het noodzakelijke ruimtebeslag heeft een grote invloed op de stedenbouwkundige uitstraling van de toekomstige wijk;  De kosten van een noord-zuid verbinding zijn dermate hoog dat deze nooit binnen een grondexploitatie van een wijk zijn op te vangen. Voor optie a zijn de kosten geraamd op € 25 miljoen en voor optie b € 10 miljoen, beide exclusief aanvullende kosten voor grondaankoop.

Er zullen derhalve altijd middelen van derden (gemeenten?) ingezet moeten worden om dit financieel haalbaar te maken;  Een noord-zuid verbinding kent met name een meerwaarde voor de eigen wijkbewoners. Inwoners van andere wijken zullen niet of nauwelijks van deze verbinding gebruik gaan maken. Opties oost-west Optie c, een extra kruising tussen twee bestaande kruisingen, wordt vanwege de korte onderlinge afstand tussen de kruisingen en de doorstroming van het verkeer, door de Provincie niet kansrijk geacht. Optie d, aansluiting op het Westeinde, kent diverse varianten. Zowel ten aanzien van het tracé binnen de wijk, als ten aanzien van de plaats waar de weg aansluit op het Westeinde. Om het Westeinde zoveel en zolang mogelijk te ontlasten, is aansluiting zo dicht mogelijk bij de kruising met de Randweg, het meest aan te bevelen. Er heeft een verkeersonderzoek plaatsgevonden, zowel ten aanzien van de verkeersbewegingen als ten aanzien van een verkeersveilige kruising met een goede doorstroming. Nu de kans zich voordoet om ook het laatste gedeelte van Westeinde-Zuid bij de ontwikkeling te betrekken, wordt dit onderzoek geactualiseerd. Zowel op technische en financiële gronden, als rekening houdende met de vereiste toestemming van andere partijen en de daarmee gepaarde gaande doorlooptijd, lijkt een oost-west verbinding de meest realistisch haalbare optie.

De nieuwe wijk is, - naar het zich laat aanzien – de enige kostendrager voor de ontsluitingsweg. De weg wordt bij deze brede ontwikkeling een binnenplanse voorziening waarvan de kosten geheel voor rekening van de ontwikkelaars komen middels de grondexploitatie.

5

5.

Woonvisie versus woningcategorieën

Begin van dit jaar is binnen onze gemeente de Woonvisie 2021-2025 “Wonen doen we samen” vastgesteld. Daarbij hebben wij tevens van uw raad de opdracht gekregen om in de regio aandacht te vragen voor een meer evenredige verdeling van koop- en (sociale) huurwoningen. In die woonvisie is opgenomen om bij substantiële toekomstige woningbouwprojecten te streven naar een gemiddelde verhouding van 70% koopwoningen en 30% (sociale) huurwoningen, om zodoende naar de toekomst toe de wachttijden voor een (sociale) huurwoning te verkorten en de doorstroming te bevorderen. In onze woonvisie staat het streven naar een volgende uitwerking: o Sociale huur: 20% o Middeldure huur: 10% o Betaalbare koop tot € 250.000,-: 30% o Middeldure koop € 250.000,- tot € 350.000,-: 25% o Dure koop € 350.000,- en meer: 15%. Indien gekozen wordt voor een integrale gebiedsontwikkeling met één grondexploitatie, op een locatie liggend binnen twee gemeenten, dient er tussen de gemeenten afstemming plaats te vinden welke woningcategorieën waar gebouwd worden. Iedere gemeente zal zo dicht mogelijk bij de eigen woonvisie willen blijven. Een evenwichtige verdeling van de woningcategorieën over de twee gemeenten is daarbij gewenst. De woonvisie van de gemeente Enkhuizen is minder gedetailleerd dan die van ons.

In algemene zin wordt daar uitgegaan van een onderlinge verdeling van 30% (goedkoop), 35% (middelduur) en 35% (duur) zonder daar direct koopsommen aan te koppelen. De sinds de crisis sterk gestegen bouwkosten en de schaarste op de woningmarkt heeft een explosieve stijging van de koopsommen tot stand heeft gebracht. Hoewel de woonvisie begin dit jaar door uw raad is vastgesteld, is het zeer de vaag of de hierin opgenomen bedragen nog altijd reëel zijn. Bij de voorbereiding van een mogelijke aanvraag voor de Wbi kwam deze situatie ook naar voren. Gebleken is dat er een verschil ontstaat in de definitie van het woord “betaalbaar”. De Wbi koppelt de grens van “betaalbaar” aan de koopsom waarvoor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nog van toepassing is. Voor 2021 is deze bepaald op € 325.000,-. Deze waarde wordt overigens jaarlijks aangepast aan de marktontwikkelingen. Daarmee lijkt de koppeling aan de NHG-grens een objectief en reëel gegeven. In overleg met de gemeente Enkhuizen en de ontwikkelaars zijn wij voor een opzet van een grondexploitatie uitgegaan van een voorlopig percentage van 65% “betaalbaar” (NHG-grens dus). Als volgt onderverdeelt: o Sociale huur: 20% o Middeldure huur tot € 1.000,-: 10% o Betaalbare koop tot € 260.000,-: 10% o Middeldure koop € 260.000,- tot € 325.000,-: 25% o Dure koop € 325.000,- en meer: 35%.

De afwijking met de eigen woonvisie zit dus vooral in het percentage voor het dure segment. Om te komen tot een reële en sluitende grondexploitatie lijkt een dergelijk percentage noodzakelijk. Overigens blijkt ook uit eerdere toekenningen van subsidies op grond van de Wbi dat veruit bij de meeste projecten het percentage “betaalbaar” op 65 is bepaald. Bij de berekening van die voorlopige grondexploitatie is rekening gehouden met alle typologieën woningen voor alle doelgroepen. Hoe de uiteindelijke verdeling van de woningcategorieën er precies ook uit komt te zien zal nog nader bepaald moeten worden, en ook aan u worden voorgelegd, maar dat van de huidige woonvisie afgeweken moet worden, lijkt onafwendbaar.

6

6.

Positie en rol gemeente

Zoals hierboven geschetst heeft onze gemeente middels een overeenkomst uit het jaar 2000 een grondpositie voor de ontwikkeling van Florapark. In de overeenkomst is een artikel opgenomen waaruit blijkt dat wij ons eigendom altijd kunnen vervreemden. De vraag staat centraal of de gemeente deze grondpositie moet behouden indien gekozen wordt voor een integrale gebiedsontwikkeling. Sec voor de locatie Florapark is de verhouding 50:50 ofwel de gemeente is voor 50% deelnemer in de grondexploitatie. Bij een veel grotere gebiedsontwikkeling (30 ha.) zou het percentage natuurlijk veel lager worden. Maar past de gemeente een dergelijke rol? Indien gekozen wordt voor een integrale gebiedsontwikkeling verdient het aanbeveling dat er tussen partijen onderling, een gelijk speelveld ontstaat. Een speelveld waarbij de ontwikkelaars de private verantwoordelijkheden en de (ook financiële) risico’s van de ontwikkeling dragen. En de twee gemeenten zich beperken tot hun publiekrechtelijke rol. Dus het stellen van randvoorwaarden en locatie-eisen, het vaststellen van het bestemmings(omgevings)plan en het verlenen van en toetsen aan vergunningen. Tot de te stellen voorwaarden behoort ook de fasering van de bouw. Het tempo van de ene gemeente kan anders zijn, dan in de andere gemeente. In Enkhuizen worden op dit moment voorbereidingen getroffen voor de woningbouwlocatie Gommerwijk West-West.

Voor die gemeente heeft deze locatie de eerste prioriteit. Gelet op de voortgang van woningbouw in onze gemeente zal bij een integrale ontwikkeling altijd aan onze kant (Florapark) gestart moeten worden. De te stellen voorwaarden kunnen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst welke de individuele gemeente sluit met het consortium. Om een dergelijk gelijk speelveld te creëren verdient het aanbeveling dat de gemeente geen deelnemer is in een grondexploitatie. Alleen dan kan de gemeente zuiver handelen, zonder een dubbel belang te hebben. Om zich te beperken tot haar publiekrechtelijke taken zou de gemeente bereid moeten zijn haar grondpositie te verkopen. Verkopen aan haar contractspartner Zeeman, of aan een andere marktpartij. Welke partij dit ook is, er zal altijd sprake moeten zijn van een marktconforme prijs. Zodra bekend is wat het bestemmingsplan toestaat op de locatie, kan door een onafhankelijke taxatie de waarde van de grond worden bepaald. Langs deze weg is er nooit sprake van bevoordeling en of staatsteun. De gemeente kan zo haar publiekrechtelijke rol vervullen, ontvangt (vooraf) een reële vaste prijs voor haar grond en loopt geen (financiële) risico’s naar de toekomst toe. 7.

Tijdspad

Bij een toekenning van een Wbi-subsidie zou gelijk druk op de woningbouwontwikkeling ontstaan. Immers uiterlijk drie jaar na toekenning moet met de bouw zijn gestart en de realisatie moet binnen 10 jaar na de start zijn voltooid. Hoewel geen subsidieaanvraag is gedaan, willen we qua tijdspad dezelfde druk op de ketel houden. Na Waterweide dient er direct in Florapark gebouwd te worden. Uiterlijk in 2023 zou op die locatie gestart moeten worden. Indien door uw raad wordt gekozen voor een verdere voorbereiding op basis van een integrale gebiedsontwikkeling voor de totale locatie Florapark/Westeinde-Zuid (en ook de gemeente Enkhuizen deze lijn kiest), dan dienen alle partijen uiterlijk september 2022 definitief een besluit te nemen over de dan voorliggende afspraken en overeenkomsten. Indien dit niet het geval is zal overgeschakeld worden op een solitaire ontwikkeling van Florapark, teneinde de woningbouw daar veilig te stellen. Kanttekeningen / alternatieven Dit voorstel heeft als doel om te komen tot een richting voor de woningbouwontwikkeling van Florapark. Om de voorbereiding verder vorm te geven is het van belang te weten welke richting bestuurlijk gewenst is. Daarvoor gelden in de basis drie mogelijkheden: 1.

Voorlopig een pas op de plaats maken en voor woningbouw alsnog kiezen voor een andere locatie, een locatie welke minder beperkingen heeft en daardoor wellicht iets gemakkelijk te ontwikkelen is; 2. Doorgaan op de aanvankelijke route door middel van een solitaire ontwikkeling van Florapark met zijn kansen, maar ook met zijn beperkingen. De voor- en nadelen van de beide opties zijn in dit voorstel beschreven; 3. Te kiezen voor een integrale gebiedsontwikkeling met de mogelijkheid om meer woningen te realiseren en tot een echte versnelling van de woningbouwopgave te komen. Met allerlei woning typologieën van onder- en bovenwoningen voor starters, kleine en grote appartementen, rijenwoningen en tweekappers en vrijesectorwoningen.

7

Met Zeeman hebben wij sinds het jaar 2000 een overeenkomst voor de ontwikkeling van Florapark. Zowel bestuurlijk intern (coalitieakkoord) als extern naar onze contractspartner zijn toezeggingen gedaan en verwachtingen gewekt dat na Waterweide, de locatie Florapark ontwikkeld zal worden. Vanuit dat gezichtspunt zou mogelijkheid 1, een pas op de plaats maken, wat ons betreft afvallen. Zorgvuldigheid en consistentie van beleid is daarvoor de bestuurlijke basis. Florapark als OV-locatie biedt goede kansen en mogelijkheden in het kader van versnelling van woningbouw. Een integraal stedenbouwkundig plan getuigt ook van goede ruimtelijke ordening. Alles overwegende zijn wij dan ook van mening dat alles in het werk gesteld moet worden om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling, en dit te verkiezen boven een solitaire ontwikkeling van de locatie. Dit hoeft niet direct te betekenen dat andere locaties van woningbouw worden uitgesloten. Afhankelijk van de mogelijkheden is het denkbaar dat er (deels) gelijktijdig ook elders wordt gebouwd. Draagvlak Voor nu gaat het vooral om een beslissing van uw raad, zodat voor ons duidelijk is in welke richting we de voorbereiding moeten voortzetten. Een voorstel om te komen tot een integrale ontwikkeling wordt in Enkhuizen eerst iets later aan de raad voorgelegd. De beoogde gebiedsontwikkeling is vooral nog een intern proces geweest.

Uit de gehouden informatiebijeenkomsten met de beide raden lijkt er overigens sprake te zijn van een vorm van draagvlak. Planning, evaluatie en verantwoording Hierboven is geschetst welke grote eik momenten er voor ons ten aanzien van de voorbereiding zijn. Om de beoogde planning van start bouw de kunnen halen, zullen wij een meer gedetailleerd procesplan opstellen. Deze is mede afhankelijk van uw besluit. Voor een integrale gebiedsontwikkeling zal deze anders zijn, dan voor een solitaire ontwikkeling van Florapark. Financiën Voor nu zijn er nog geen concrete financiële consequenties van het voorgestelde besluit te benoemen. De gemaakte en nog te maken voorbereidingskosten zijn tot op heden allemaal betaald door de ontwikkelaars. In een later fase zal er tot een verrekening komen afhankelijk van de definitieve rol van de gemeente. Als deelnemer in de grondexploitatie, dus als mede-ontwikkelaar kunnen de kosten worden ingebracht in de grondexploitatie. Wordt door de gemeente gekozen voor een faciliterende rol, dan kunnen gemaakte kosten worden gedekt uit de grondverkoop en het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Bovenkarspel, 26 oktober 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

8