Raadsvoorstel Wet Voorkeursrecht Gemeenten Stede Broec Zuidwest

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Wet voorkeursrecht gemeenten Stede Broec Zuidwest 908942

Commissie: Raadsvoorstel:

16 september 2021. 30 september 2021

Portefeuillehouder: Programma:

N.C.P. Slagter 4: Economie

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

Raadsbesluit en voorstel van 27 mei 2021 Beslissing op bezwaren

Voorgesteld besluit: 1. De bezwaren tegen het besluit van 27 mei 2021 tot aanwijzing van de percelen D83, D86, D87, D74, D148, D150 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, ongegrond te verklaren; 2. Het besluit in stand te laten met de volgende aanpassingen: - In de tekst onder III van dat besluit : “Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing) voor een ieder ter inzage te leggen”, het woord “voorlopige” door te halen; - De tekst onder beslispunt IV “Voornemens te zijn om over te gaan tot het opnemen van die locatie in een nog vast te stellen bestemmingsplan;” te verduidelijken door dit te vervangen door de tekst: “Voornemens te zijn voor de locatie waar de onder punt 1 bedoelde percelen gelegen zijn, een bestemmingsplan vast te stellen. Perceel D148 zal hierin worden meegenomen, hetgeen betekent dat er geen structuurvisie zal worden vastgesteld voor dat perceel;”

Inleiding Op 27 mei 2021 (zaaknummer 908942) heeft u besloten een voorkeurecht te vestigen op een aantal percelen. Het gaat om de percelen D86, D87, D74, -148 en -150 en D83. De eigenaren van deze percelen hebben bezwaar aangetekend tegen de vestiging van een voorkeursrecht op hun percelen. Op grond van deze bezwaren zal een heroverweging moeten plaatsvinden van het besluit van 27 mei 2021. Beoogd effect Het effect van dit besluit is dat conform de Algemene wet bestuursrecht een beslissing op de bezwaren wordt genomen. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) In bezwaar dient een volledige heroverweging van het besluit plaats te vinden. De bezwaren geven geen aanleiding het besluit te herzien. Argumenten/ behandeling bezwaren De bezwaren luiden samengevat als volgt: 1. De aanwijzing is onterecht omdat het perceel D86 reeds voldoet aan het visieplan van 2017; 2.

Het perceel D87 is bestemd voor toekomstige (her-)ontwikkeling en uitbreiding van Gourmet B.V.

3.

Voor de percelen D74, D148 en D150 geldt: a De Wvg blokkeert toekomstige uitbreidingsmogelijkheden; b De afbakening is te ruim gekozen; c De vraag wordt gesteld of er sprake is van concrete plannen; d De regierol kan ook op andere manieren veilig worden gesteld; e Prijsopdrijving is niet aan de orde.

1

4

Voor het perceel D83 is aangevoerd: a De duur van de aanwijzing is onaanvaardbaar lang; b De afbakening is te ruim gekozen; c De vraag wordt gesteld of er sprake is van concrete plannen; d De regierol kan ook op andere manieren veilig worden gesteld; e Prijsopdrijving is niet aan de orde.

De bezwaren zijn op 15 juli 2021 behandeld op een hoorzitting. Bezwaarmakers en hun gemachtigde waren hierbij aanwezig en hebben hun bezwaren mondeling toegelicht. Hiermee is aan de hoorplicht zoals is neergelegd in de Algemene wet bestuursrecht voldaan. Naar aanleiding van de bezwaren wordt het volgende overwogen. Overwegingen bij het raadsbesluit van 27 mei 2021: Algemene overwegingen ten aanzien van de aanwijzing: De gemeente Stede Broec heeft plannen om het gebied Stede Broec Zuidwest te herstructureren. In de Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 (structuurvisie) is voor dit gebied opgenomen dat het doel is om een ruimtelijke (gebieds)visie te ontwikkelen voor het gebied die moet leiden tot een samenhangend en integraal programma op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, infrastructuur, natuur en sport en recreatie. Deze gebiedsvisie is neergelegd in de Gebiedsvisie & Ontwikkelkader Stede Broec Zuidwest “Landschap in beweging” d.d. 30 maart 2017. Op basis van deze visie bestaat de wens om het gebied dat is aangewezen met het bestreden besluit, te transformeren naar een gebied voor hoofdzakelijk sport- en recreatie. Gebiedsontwikkeling vindt veelal plaats door een bestemmingsplan vast te stellen, hetgeen een langdurig proces is. Na het vaststellen van een bestemmingsplan met vastomlijnde kaders, gaat het proces lopen tot realisatie van de plannen voor het gebied.

Ook dat is een langdurig proces, dat vaak in fasen wordt uitgevoerd. Om regie te houden bij de ontwikkeling van het gebied, waarbij als knelpunt wordt ervaren dat gemeenten geen eigenaar zijn van de gronden binnen het gebied, wordt in de Wvg het instrument tot het vestigen van een voorkeursrecht geboden. Hiermee hebben gemeenten de bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen op gronden, mits hieraan geen agrarische bestemming is toegedacht en het bestaande gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een mogelijk instrument om het eigendom te verkrijgen om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Hierdoor kan een eigenaar niet tot vervreemding van de gronden overgaan voordat deze aan de gemeente is aangeboden, uitzonderingen daargelaten. Met dit middel kan de gemeente haar regierol –om deze ontwikkeling te bewerkstelligen- veilig stellen en voorkomen dat andere marktpartijen de gronden kopen. Ongewenste speculatie kan hiermee worden tegengegaan. De vestiging van een voorkeursrecht heeft tot doel: 1. Het voorkomen van grondposities van marktpartijen (het bevriezen van bestaande grondposities); 2. Het verkrijgen van een sterkere positie van de gemeente bij de verwerving van gronden; 3. Het voorkomen van prijsopdrijving. Deze doelen worden bereikt met de huidige aanwijzing.

Voorwaarden en bevoegdheid: Op grond van artikel 2 van de Wvg is de raad bevoegd gronden aan te wijzen waarop een voorkeursrecht wordt gevestigd. Uit artikel 3, 4 en 5 van de Wvg volgt dat voor het vestigen van een voorkeursrecht, vast moet staan dat: (1) de gronden geen agrarische bestemming is toegedacht, en (2) het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Vast staat dat het toekomstige gebruik niet agrarisch is, maar (hoofdzakelijk) voor sport- en recreatieve doeleinden. Het huidige gebruik wijkt daarvan af; in het bestemmingsplan geldt de bestemming “Agrarisch” voor deze gronden. Dit betekent dat aan de voorwaarde voor aanwijzing wordt voldaan. Op grond van artikel 4 van de Wvg eerste lid onder a kunnen de percelen waarvoor een structuurvisie is vastgesteld worden aangewezen. Ten tijde van het nemen van het bestreden besluit was er een

2

structuurvisie voor deze locaties, met uitzondering van het perceel met nummer D148. Voor zover de percelen vallen onder de Structuurvisie, de Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 (percelen D 86, D87, D74, D150 en D83) berust de bevoegdheid tot aanwijzing op artikel 4, eerste lid onder a Wvg. Voor perceel D148 geldt dat de bevoegdheid berust op artikel 5, eerste lid Wvg. In artikel 5 Wvg is bepaald dat de raad in het besluit tot aanwijzing moet aangeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Ten aanzien van de inhoud van het besluit: In het raadsbesluit van 27 mei 2021 staat dat de raad voornemens is over te gaan tot het vaststellen van een bestemmingsplan voor de aangewezen percelen. Dit impliceert dat er geen structuurvisie zal worden opgesteld. Voor zover dit niet expliciet in het raadsbesluit is benoemd, kan dit met het huidige besluit worden verduidelijkt. Voorgesteld wordt om er een extra zin aan toe te voegen, waardoor ook expliciet wordt gemaakt dat er geen structuurvisie zal worden vastgesteld voor perceel D148. Verder merken wij op dat in beslispunt 3 de volgende tekst is opgenomen: “Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing) voor een ieder ter inzage te leggen…” Hierin staat -abusievelijk- het woord “” voorlopige”.

Er is sprake van een kennelijk misslag die verder inhoudelijk of procedureel geen consequenties heeft. Voorgesteld wordt met het huidige besluit het woord “voorlopige” door te halen. Overwegingen naar aanleiding van de bezwaren (zoals opgenomen in de beslissing op bezwaar): 1.Het perceel D86 behoort tot het “middengebied” waarbinnen “sport” de hoofdfunctie is van dit gebied. Het gebruik van dit perceel is hiermee in strijd. Voorzover gesteld is dat wonen in aflopende dichtheid in westelijke richting een programmatische spelregel is, is dit niet correct. Bezwaarmaker verwijst hierbij naar de programmatische spelregels die gelden voor “kleinschalig recreatielandschap”(pag. 23 van de gebiedsvisie). De gronden die zijn aangewezen vallen niet hieronder. Verder is gesteld dat dit perceel valt onder kleinschalige Agribusiness. Dit wordt in de gebiedsvisie omschreven als “pluktuin, fruittuin, zorgboerderij”. Bezwaarde heeft niet onderbouwd dat van een dergelijk gebruik sprake is. Overigens merken wij op dat uit de Parlementaire behandeling van de Wvg blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet.

Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken1. Het bezwaar slaagt dan ook niet. 2. Aangevoerd is dat het perceel D87 bestemd is voor toekomstige herontwikkeling en uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van Gourmet B.V. te Lutjebroek. Ter zitting is nog aangevoerd dat het de bedoeling is om dit perceel uit te ruilen tegen belendende percelen, in eigendom bij buren. Door de vestiging van een voorkeursrecht vervalt deze mogelijkheid. Wij stellen vast dat het perceel niet in eigendom is van Gourmet B.V., maar van bezwaarmaker. Vervreemding van het perceel aan Gourmet B.V. of uitruil van dit perceel ten behoeve van uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van Gourmet BV. is niet mogelijk, zonder het perceel eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. Dit wordt nu juist beoogd met het inzetten van het instrument dat de wetgever heeft geboden met de Wvg. Deze bezwaargrond is geen reden om van het vestigen van een voorkeursrecht op dit perceel af te zien. 3. Voor het perceel D83: a. duur aanwijzing De aanwijzing duurt drie jaar of tot het moment van vaststelling van een bestemmingsplan voor dit gebied. Na vaststelling een bestemmingsplan kan het aanwijzingsbesluit met tien jaar worden verlengd.

Deze termijn is door de wetgever gegeven omdat ruimtelijke procedures veel tijd in beslag nemen. Na het vaststellen van een bestemmingsplan is het normaal dat gedurende de planperiode (van 10 jaar) een ontwikkeling verwezenlijkt wordt. Dit zijn termijnen die de wetgever hanteert. Van een onredelijk lange termijn is naar ons oordeel dan ook geen sprake. b. ruime afbakening 1

Uitspraak d.d. 18-12-2013 van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State ECLI:NL:RVS:2013: 2445

3

De vraag of al het land binnen het gebied nodig is voor sport en recreatie kan vooralsnog niet worden beantwoord. In de gebiedsvisie is het (Midden)gebied aangewezen voor Sport- en Recreatiedoeleinden als hoofdfunctie. Daarnaast zijn enkele andere functies mogelijk (gerefereerd wordt aan Wonen met een lage landschappelijke dichtheid, ondersteunend aan Recreatie en landschap, Werken (ondersteunend aan recreatie en landschap), Agribusiness: kleinschalig bijvoorbeeld pluktuin, fruittuin, zorgboerderij en Natuur). Hoe en in welke mate aan deze genoemde programma’s vorm wordt gegeven, zal verder worden uitgewerkt in een ontwerpbestemmingsplan. Voor zover bezwaarmaker vraagtekens plaatst bij de stelling in het raadsvoorstel van 27 mei 2021 op pagina 3, onder 1.2 dat de “toekomstige herstructurering tot een gebied waar wonen en recreatie met voorzieningen tot de mogelijkheden behoort”, merken wij het volgende op. Zoals uit alle onderliggende stukken blijkt, gaat het op deze locatie om de ontwikkeling van een sportlandschap. Daarnaast zijn de bovengenoemde programma’s (in mindere mate) mogelijk.

Naar aanleiding van de stelling van bezwaarde dat grootschalige woningproductie kan gaan plaatsvinden vanwege de wens van de Provincie van versnelling van de woningproductie (realisatie van 16.000 woningen in de periode 2020-2030) is ter zitting aangegeven dat geenszins sprake zal zijn van grootschalige woningbouw. Binnen het programma “Wonen” moet gedacht worden aan een landgoed of zorgboerderij. In de gebiedsvisie is hierover opgenomen dat wonen toegestaan wordt in een lage landschappelijke dichtheid, ondersteunend aan recreatie en landschap. Voor zover in het raadsvoorstel onder punt 1.2 de indruk wordt gewekt dat herontwikkeling plaatsvindt naar (grootschaliger) wonen merken wij op dat dit niet op die manier bedoeld wordt. Uitgangspunt is dus de ontwikkeling van een sportlandschap waarbij in mindere mate ruimte zal zijn voor de overige programma’s die in de gebiedsvisie voor het middengebied worden genoemd. c. concrete plannen Wij kunnen het standpunt volgen dat momenteel niet concreet is welke functie exact op welk perceel komt te liggen. Deze keuzes worden in het kader van het (ontwerp-)bestemmingsplan gemaakt. Binnen drie jaar na de datum van het raadsbesluit moeten de plannen concreet zijn en in een bestemmingsplan zijn vervat. Dit standpunt leidt echter niet tot het oordeel dat daarom geen voorkeursrecht op het perceel mag worden gelegd.

Het is volgens vaste jurisprudentie2 geen eis dat de plannen concreet moeten zijn. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, brengt de systematiek van de Wvg mee dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet -het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen-, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. d. regierol Voor zover gesteld is dat de gemeente altijd de regie heeft over gewenste ontwikkelingen, kunnen wij dit niet volgen. Juist het feit dat dit niet het geval is, heeft de wetgever ertoe geleid om de Wvg in het leven te roepen. Voor het nut en de noodzaak van dit instrument verwijzen wij naar onze overwegingen over de regierol onder het kopje “Algemeen” op pagina 2. Het is niet juist dat alleen met een bestemmingsplan al voldoende regie en sturing kan worden behaald. Met het bevriezen van grondposities wordt beoogd onnodige prijsopdrijving, grondspeculaties, versnippering van grondposities, te voorkomen. e. prijsopdrijving Prijsopdrijving is volgens bezwaarmakers niet aan de orde. De markt bepaalt de prijs van land en gebouwen.

Het is mogelijk dat bezwaarmakers niet uit zijn op prijsopdrijving. Het vestigen van een voorkeursrecht is erop gericht speculaties te voorkomen. Immers, er is overheden veel aangelegen om grond te verwerven om hun doelstellingen te kunnen verwezenlijken. Marktpartijen kunnen daar hun voordeel mee doen, waardoor wij een hogere prijs voor de gronden moeten betalen dan de marktwaarde. Gesteld is dat gronden die door marktpartijen worden aangekocht om positie te krijgen tegen een lagere prijs aan de gemeente worden doorverkocht. Dit komt soms voor, bijvoorbeeld in ruil voor een bouwclaim en als er sprake is van een economische crisis, maar dit is lang niet altijd het geval. Het doel prijsopdrijving te voorkomen wordt met het vestigen van een voorkeursrecht wel degelijk gediend. Dit is dan ook geen onevenredig middel. Voor de stelling dat het vestigen van een voorkeursrecht vertragend en verstorend zou werken is geen onderbouwing gegeven. Dit standpunt kunnen wij dan ook niet volgen. 2

uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van29 januari 2003, ECLI:NL:RVS:2003:AF3543, en 15 december 2010 ECLI:NL:RVS:2010:BO7340

4

4. Percelen D74, D148 en D150 a. blokkeren uitbreidingsmogelijkheden percelen Wij hebben begrip voor de positie van een rechthebbende die zijn -agrarische- bedrijf wil uitbreiden, maar strikt genomen is er geen sprake van het blokkeren van uitbreidingsmogelijkheden. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan een rechthebbende doorgaan met investeringen. Op het moment dat een rechthebbende zijn percelen wil verkopen en de gemeente besluit over te gaan tot aankoop dan zal de marktwaarde moeten worden betaald. Gedane investeringen spelen een rol bij de waardebepaling. Mocht een eigenaar de gronden niet aanbieden ter verkoop, dan zullen wij verder moeten bepalen welke middelen er zijn om de gronden te verwerven. In het uiterste geval kan worden overgegaan tot onteigening. Maar ook dan spelen gedane investeringen een rol bij de waardebepaling van de aangewezen gronden. b t/m e. ruime afbakening, concrete plannen, regierol, prijsopdrijving Deze bezwaren zijn gelijkluidend aan de bezwaren die de rechthebbende op het perceel D83 heeft geuit. Voor de bespreking van deze bezwaren wordt verwezen naar de bespreking hierboven onder b t/m e.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat het besluit van 27 mei 2021 in stand kan blijven, met de volgende aanpassingen: - beslispunt 3: In de tekst “Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing) voor een ieder ter inzage te leggen”, het woord “voorlopige” door te halen; - Beslispunt 4: De tekst “Voornemens te zijn om over te gaan tot het opnemen van die locatie in een nog vast te stellen bestemmingsplan” te wijzigen in: “Voornemens te zijn voor de locatie waar de onder punt 1 bedoelde percelen gelegen zijn, een bestemmingsplan vast te stellen. Perceel D148 zal hierin worden meegenomen, hetgeen betekent dat er geen structuurvisie zal worden vastgesteld voor dat perceel. U wordt voorgesteld aldus te besluiten. Kanttekeningen / alternatieven Alternatief is om het besluit in heroverweging te herroepen. Dit is niet wenselijk omdat de positie van de gemeente dan zwakker is, bij de ontwikkeling van het gebied conform de gebiedsvisie. Het is de bedoeling dat er een bestemmingsplan wordt voorbereid voor dit gebied, hetgeen eveneens een raadsbevoegdheid is. Dit is ook reeds besproken in het raadsvoorstel van 27 mei 2021. Draagvlak Participatie is bij een besluit als de onderhavige niet van toepassing.

Een besluit tot aanwijzing van percelen waarvoor een voorkeursrecht geldt, zal in de meeste gevallen niet toegejuicht worden door rechthebbenden. Het is echter een geschikt instrument om de positie van de gemeente te versterken bij gebiedsontwikkeling. Planning, evaluatie en verantwoording Na uw besluit wordt de beslissing op bezwaar toegezonden aan de individuele bezwaarmakers. Tegen dit besluit staat beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State open. Binnen drie jaar zal een bestemmingsplan moeten zijn vastgesteld. Als dit niet gebeurt vervalt het voorkeursrecht. Financiën Dit besluit heeft geen directe financiële gevolgen. Bovenkarspel, 31 augustus 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

5