Raadsvoorstel vervangende nieuwbouw Middenweg 5

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vervangende nieuwbouw Middenweg 5 Bovenkarspel 840192

Commissie: Raadsvoorstel:

8 november 2021. 25 november 2021

Portefeuillehouder: Programma:

B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Principeverzoek Woonschakel, d.d. 16 juli 2021 2. Schetsboek Appartementengebouw Middenweg, d.d. 18 juni 2021

Voorgesteld besluit: 1. In principe in te stemmen met de voorgestelde herontwikkeling Middenweg 5 te Bovenkarspel naar 14 appartementen en kantoor, zoals voorgesteld in bijlage 2 onder voorwaarde van: a. een positief advies van de commissie welstand; b. het opstarten van een participatietraject; c. Een kwalitatieve, groene inrichting van de locatie; d. Het uitvoeren van onderzoek naar de haalbaarheid van een openbaar voetpad en brug conform visie op het centrumgebied; e. het in de toekomst eenvoudig mogelijk kunnen maken van het omzetten van kantoor naar appartement functie. 2. Een bestemmingsplan te laten voorbereiden voor het perceel Middenweg 5 3. De gemeentelijke coördinatieregeling op grond van paragraaf 3.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van het bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor de herontwikkeling Middenweg 5 te Bovenkarspel.

Inleiding Woningstichting De Woonschakel heeft het voornemen het huidige kantoor en timmerwerkplaats aan de Middenweg 5 in Bovenkarspel te herontwikkelen. Het plan voor de nieuwbouw omvat de bouw van veertien sociale huurappartementen, daarnaast blijft er plaats voor kantoor voor de woningstichting. De Woonschakel wil graag gebruik maken van de coördinatieregeling (Wet ruimtelijke ordening) om zo de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan gelijk op te laten lopen. Beoogd programma De begane grond biedt plaats aan appartementen en een kantoor voor De Woonschakel. De appartementen op de begane grond zijn circa 70m2 groot en bevatten twee kamers. De appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn circa 80 m2 groot en bevatten drie kamers. De 14 appartementen zijn wat groter dan gemiddelde sociale huurappartementen. De grootte stelt de Woonschakel in staat om te variëren in huurprijzen waardoor de Woonschakel beter in staat is om te mixen. Dat is een belangrijke middel om de leefbaarheid te behouden of te verbeteren. In het algemeen is er een groot tekort aan huurwoningen maar zeker voor (huur)appartementen is dat het geval. Mensen worden ouder en kunnen op termijn niet meer hun eigen woning en tuin bijhouden. Een appartement sluit goed aan op deze fase. Langer zelfstandig blijven wonen en zonder of beperkt een beroep doen op zorg.

De Woonschakel ziet deze appartementen dan ook als geschikt voor senioren.

1

Aanvulling Principeverzoek Voor de woonconsulenten heeft de Woonschakel 10 elektrische auto’s besteld. Deze kunnen op de locatie Middenweg 5 opgeladen worden. Daarnaast kunnen medewerkers van de buitendienst gebruik maken van de kantine en de toekomstige elektrische onderhoudsbussen opladen. Beoogd effect Met de herontwikkeling van de locatie naar kantoor en sociale huurappartementen wordt een positieve bijdrage geleverd aan een meer gedifferentieerd woningbestand binnen de gemeente Stede Broec en regio West Friesland. Daarnaast wordt de huidige bedrijfsbestemming gesaneerd uit het centrumgebied. Het omzetten van de voormalige bedrijfslocatie naar woningbouw met kantoor is dan ook een logische en passende keuze. De coördinatieregeling biedt de mogelijkheid tot het versneld realiseren van het gewenste bouwplan. De combinatie en stroomlijning van de procedures leveren een belangrijke efficiencywinst op, hetgeen zeer gewenst is gelet op de druk op de woningmarkt. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) - Wet ruimtelijke ordening - Regionale Woonvisie - Woonvisie Stede Broec - Welstandsnota Stede Broec 2013 - Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 Argumenten Provinciaal beleid Er is op grond van de Omgevingsverordening NH2020 geen bijzonder provinciale waarde toegekend aan deze locatie. Het toevoegen van appartementen en kantoor wordt hierdoor niet beperkt.

In de actie agenda voor het Noord Hollandse woonbeleid, de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025, wil provincie Noord-Holland zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. De Provincie wil mogelijk maken dat inwoners van Noord-Holland in alle regio’s kunnen wonen in een woning die bij hen past qua inkomen, levensfase en samenstelling van het huishouden. Dat vraagt om realisatie van woningen die goed bij de woonbehoefte en financiële mogelijkheden van onze huidige en toekomstige inwoners passen. Het initiatief sluit goed aan bij de ambitie van de provincie. Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 In de toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 is de volgende ambitie opgenomen: “Het woningen- en voorzieningenaanbod moet aan blijven sluiten op het profiel van de inwoners van de gemeente. Dat wil bijvoorbeeld zeggen: minder reguliere eengezinswoningen en meer appartementen voor alleenstaanden en ouderen. Dit geldt niet alleen voor nieuwe wijken zoals Waterweide of Florapark maar zeker ook door de herstructurering van bestaande (woon)gebieden in de gemeente. De realisatie van de appartementen sluit aan bij de in de Toekomstvisie opgenomen gemeentelijke ambitie. In lijn met de toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 heeft het de voorkeur om bij het beëindigen van bedrijfsactiviteiten de bestemming om te zetten naar wonen.

Met deze ontwikkeling wordt het bedrijf met de daarbij behorende bedrijfsbestemming gesaneerd uit het centrumgebied. Het omzetten van de voormalige bedrijfslocatie naar woningbouw met kantoor is dan ook een logische en passende keuze. Stedenbouw Het centrumgebied is al enige jaren in transitie. Met de ontwikkeling van de naastgelegen locatie Middenweg 7, naar 52 appartementen wordt verder vorm gegeven aan een toekomstbestendig centrumgebied. Het initiatief van de Woonschakel is afgestemd met de stedenbouwkundige adviseur van de gemeente. Voor de doorontwikkeling van het centrumgebied is door de stedenbouwkundig adviseur van de gemeente een gebiedsvisie opgesteld. De gebiedsvisie is het document waarin de ontwikkelambities voor het

2

centrumgebied zijn opgenomen. Het perceel Middenweg 5 valt binnen de gebiedsvisie en geeft richting aan deze ontwikkeling en zijn omgeving. De stedenbouwkundige is positief over de voorgestelde ontwikkeling, waarbij de inrichting van het terrein aansluiting moet vinden bij de inrichting van het naastgelegen perceel Middenweg 7. Hierbij speciale aandacht voor een kwalitatieve, groene inrichting van het terrein met aandacht voor parkeren en verbreding van de noordelijke watergang waardoor toekomstig bewoners hier een bootje kunnen aanleggen. U bent op 4 november 2021 tijdens de themabijeenkomst geïnformeerd over de gebiedsvisie en voorliggend initiatief. Vaststelling van de gebiedsvisie is voorzien in de gemeenteraad van december 2021. Openbare route Al uitzoomend kunnen we doorgaande waterstructuur, waar velen per boot gebruik van maken, als één van de grote kwaliteiten van de gemeente beschouwen. Het inzetten op meer publiek toegankelijke oevers draagt bij aan een betere beleving van dit groenblauwe netwerk. Vandaar de wens om bij nieuwe ontwikkelingen dit optimaal te benutten. Bijkomend voordeel is dat het langzaamverkeersnetwerk ook sterker wordt. Bij deze locatie is het mogelijk om, middels een publiek pad langs de oostelijke oever, zowel de waterstructuur beter zichtbaar en beleefbaar te maken als de verbinding voor de voetganger (en eventueel fietser) te versterken.

Wij adviseren u de Woonschakel op te roepen het plan, in overleg met de omwonenden verder uit te laten werken en onderzoek te laten uitvoeren naar de haalbaarheid van de openbare route en dit als voorwaarde op te nemen voor medewerking. Geldend bestemmingsplan Het plan is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Centrum”, vastgesteld op 22-12-2016. De gronden hebben de bestemming ‘Bedrijf’ met de nadere aanduiding ‘timmerwerkplaats’. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het wijzigen van de bestemming naar de bestemming “Wonen” en “Kantoor” kan mogelijk worden gemaakt door het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Dit voorstel wordt aan u voorgelegd omdat u op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd bent tot het vaststellen van bestemmingsplannen. Coördinatieregeling De Woonschakel wenst de appartementen snel te realiseren en verzoekt de gemeente de coördinatieregeling toe te passen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de gemeenteraden met de coördinatieregeling (artikel 3.30 Wro) de mogelijkheid om efficiënter, sneller en meer inzichtelijk te kunnen besluiten over ruimtelijke projecten. Met het coördineren bedoelt de wetgever dat besluiten die met elkaar samenhangen, bijvoorbeeld één project, waarvoor een omgevingsvergunning en een herziening van een bestemmingsplan nodig zijn, in één procedure worden voorbereid.

De procedures voor de vergunning(en) en voor het bestemmingsplan worden dus gecombineerd tot één procedure. Dit vereenvoudigt en verduidelijkt het proces aanzienlijk. Het levert tijdwinst op omdat bestemmingsplan en vergunningverlening parallel lopen en niet na elkaar. Uw raad besluit dus allereerst op de toepassing van deze regeling, en vervolgens voeren wij de procedure. De vaststelling van het bestemmingsplan blijft uiteraard de bevoegdheid van de raad, en verandert met het toepassen van deze regeling niet. De rechtsbescherming van de burger is gewaarborgd . Er is één vlotte beroepsprocedure en partijen weten dus snel waar zij aan toe zijn. De coördinatieregeling kan pas worden toegepast als de gemeenteraad dat heeft bepaald in een coördinatiebesluit. Een coördinatiebesluit is een raadsbesluit waarbij een concreet geval (een specifiek project) wordt aangewezen waarop de coördinatieregeling van toepassing is. De snelle procedure kan voordeel opleveren voor de initiatiefnemer, maar hij loopt wel het risico dat er onnodige kosten worden gemaakt voor de aanvraag om omgevingsvergunning (bouwtekeningen, bestek etc.) als het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan eventueel wordt vernietigd. Toepassing van de coördinatieregeling biedt namelijk geen zekerheid over de planologische inpassing in een bestemmingsplan. Met dit risico houdt de initiatiefnemer rekening.

3

Woonprogramma Het initiatief sluit aan bij de ambitie van de regio West-Friesland en de woonvisie Stede Broec om woningen te realiseren voor een diverse en aantrekkelijke woningvoorraad. Gelet op de ligging van het perceel sluit de ontwikkeling aan bij de provinciale ambitie van binnenstedelijke verdichting en bouwen nabij een OV locatie. Conform de lokale woonvisie is ruimschoots behoefte aan sociale huurappartementen. De locatie leent zich uitstekend voor de realisatie van extra sociale huur gezien het streven om juist buiten bepaalde wijken in de gemeente meer sociale huur te realiseren en het feit dat de Woonschakel eigenaar is van de gronden. Daarnaast ligt de locatie dicht bij voorzieningen (OV, winkelcentrum) waardoor gericht kan worden op (vitale) senioren, maar zeker ook starters, dan wel andere 1 tot 2 persoonshuishoudens. Op basis van de stukken wordt niet duidelijk wat de beoogde huurprijsranges zijn, maar in de beoogde oppervlakten van de appartementen zitten wel verschillen (circa 70-80m2/2- en 3-kamer). Differentiatie met andere woningen met een hogere sociale huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens (of de sociale huurprijsgrens (€ 752,33 per maand, prijspeil 2021) en zelfs middeldure huurwoningen is zeker een optie. Algemene uitgangspunten: - Alle appartementen dienen bereikbaar te zijn via lift en levensloopbestendig en nultreden uitgevoerd.

- Focus op meer differentiatie, appartementen zijn ondervertegenwoordigd in Stede Broec dus toevoegingen in de vorm van appartementen zijn in de basis wenselijk. - Ten aanzien van de sociale huurappartementen grote behoefte aan woningen binnen de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46 per maand, prijspeil 2021) dan wel de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25 per maand, prijspeil 2021) Leefomgeving Het initiatief is afgestemd met de collega’s van de afdeling Leefomgeving. Ontwikkeling dient conform de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) te worden uitgevoerd waarbij de uiteindelijke beheergrenzen duidelijk worden afgesproken tussen Woonschakel en gemeente. Parkeren Het initiatief is passend binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders zoals opgenomen in de visie op het centrumgebied. Het plan voorziet in ruime mate in parkeergelegenheid maar behoeft, gelet op de gewenste groene inrichting nadere uitwerking. Privacy Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de gemeenteraad volgens vaste rechtspraak beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Daarnaast kan een blijvend recht op onbelemmerde privacy in de ruimtelijke ordening niet worden gegarandeerd, in het bijzonder niet in een bebouwde omgeving. De bouw van de appartementen zal tot een verandering leiden.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt altijd in redelijke mate rekening gehouden met de privacy van de aanwezige en nieuwe bewoners. Hierbij worden onderlinge afstanden vastgelegd, evenals de hoogte van constructies en bouwwerken. Onderlinge afstanden: Bestaand kantoor tot de erfgrens van de woningen aan de Stationslaan ca. 14 meter Nieuw kantoor tot de erfgrens van de woningen aan de Stationslaan ca. 11 meter Zijgevel nieuwe appartementen tot de erfgrens van de woningen aan de Stationslaan ca. 19 meter Achtergevel nieuwe appartementen tot de erfgrens van het wooncomplex Stedeborgh ca. 33 meter Gelet op de positionering van de nieuw te realiseren appartementen is er geen sprake van rechtstreeks zicht op de naastgelegen appartementen (Middenweg 7 voormalige locatie Op Maat). De bovengenoemde onderlinge afstanden zijn in een bestaande kernen als riant aan te merken. Gelet op de afstanden tot omliggende bebouwing en positionering van de appartementen is er geen sprake van onevenredige vermindering van privacy van direct omwonenden. Afweging De Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025, het Woonakkoord West-Friesland en de Woonvisie 2021-2025 van Stede Broec hebben allen de ambitie woningen toe te willen voegen. Initiatiefnemer wil met voorliggend plan 14 sociale huurappartementen en een kantoor toevoegen in het centrumgebied.

Met het initiatief wordt uitvoering gegeven aan de Toekomstvisie Stede Broec 2021-2024 en de lokale Woonvisie

4

waarbij gewenste woningen worden toegevoegd. De omgevingsfactoren zijn voor deze locatie geschikt te noemen. Aandachtspunten zijn: - kwalitatief groene inrichting van het terrein waarbij aansluiting gevonden wordt bij de inrichting van het naastgelegen perceel Middenweg 7. - aandacht voor parkeren en verbreding van de noordelijke watergang waardoor toekomstig bewoners hier een bootje kunnen aanleggen. - het uitvoeren van onderzoek naar de haalbaarheid van een openbare voetpad en brug conform visie op het centrumgebied. Kanttekeningen / alternatieven Er is door ons college medewerking in het vooruitzicht gesteld onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad. Als alternatief kunt u ervoor kiezen om: -

Geen medewerking in het vooruitzicht stellen aan het aangepaste ontwerp; Binnen de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan (of afwijkingsmogelijkheden) te wachten op een alternatieve invulling van de huidige bebouwing;

Er is geen verplichting de coördinatieregeling toe te passen. Het is een vrije keuze die wordt gemaakt in overleg met de initiatiefnemer. De raad kan ook eerst een bestemmingsplan vaststellen, waarna de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd c.q. verleend. Dit duurt langer en daarom is de keuze gemaakt voor de coördinatieregeling. Draagvlak Na instemming vervolgt de Woonschakel samen met de architect de participatie op met de direct omwonenden en belanghebbenden. Een verslag van het participatietraject, met hierin aangegeven met wie is gesproken, resultaat van de gesprekken, wat er gedaan is met de opmerkingen wordt gedeeld bij de aanvraag bestemmingsplan. De opmerkingen uit de participatie, gemeenteraad en commissie welstand worden verwerkt in het definitief ontwerp. Op basis van dit ontwerp wordt een bestemmingsplan voorbereid die wordt voorgelegd aan het college / gemeenteraad. Tijdens de procedure worden de omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd en krijgen zij als gebruikelijk de gelegenheid te reageren op het plan. Planning, evaluatie en verantwoording Na het raadsbesluit wordt gestart met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van uw gemeenteraad, na vaststelling kan gelijktijdig de omgevingsvergunning worden afgegeven en worden gestart met de bouw.

Het besluit om de coördinatieregeling toe te passen wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Er staat geen bezwaar/beroep open tegen dit besluit. Voorlopige planning Woonschakel: • Sloop maart 2022 • Bouw gereed eind 2023 Financiën Het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan inclusief alle benodigde onderzoeken worden uitgevoerd door de ontwikkelaar. Voor de betaling van de gemeentelijke plankosten worden in een kostenverhaalovereenkomst afspraken gemaakt met de aanvrager.

Bovenkarspel, 19 oktober 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

5

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

6