Raadsvoorstel Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec 911022

Commissie: Raadsvoorstel:

10 mei 2021 27 mei 2021

Portefeuillehouder: Programma:

B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec; 2. Verordening VROM Starterslening Stede Broec; 3. Amendement ‘Stimulering koopwoningenmarkt voor starters en jongeren’ d.d. 18-2-2021 4. Modelverordening Starterslening SVn; 5. Transactiecijfers NVM-regio West-Friesland 4e kwartaal 2020; 6. Woonvisie 2021-2025 ‘Wonen doen we samen’; 7. Raadsbesluit (BG).

Voorgesteld besluit: 1. De Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec vast te stellen; 2. De Verordening VROM Starterslening Stede Broec in te trekken. Inleiding In de raadsvergadering van 18 februari 2021 is bij de behandeling van het agendapunt ‘Woonvisie 20212025 ‘Wonen doen we samen’ het amendement ‘Stimulering koopwoningenmarkt voor starters en jongeren’ (bijlage 3) aangenomen. Dit amendement is een opdracht aan het college welke samengevat luidt: 1. Voor de zomer van 2021 de gemeenteraad een voorstel te doen ter actualisatie van de huidige Verordening VROM Starterslening Stede Broec (2008, bijlage 2); 2. Na de zomer van 2021 een plan uit te werken inclusief een brede afweging van koop bevorderende instrumenten om jongeren en starters in Stede Broec meer kansen te bieden in het koopsegment van de gemeente als ook de doorstroming te bevorderen. Met het voorliggende raadsvoorstel geven wij uitvoering aan het eerste deel van het amendement. Ter uitvoering van het tweede deel van dit amendement wordt na de zomer van 2021 een plan uitgewerkt inclusief een brede afweging van koop bevorderende instrumenten om jongeren en starters in Stede Broec meer kansen te bieden in het koopsegment van de gemeente als ook de doorstroming te bevorderen. De starterslening, inclusief een beknopte evaluatie, en de keuzes die de gemeente bij deze regeling heeft, worden hierin meegenomen.

Wij vragen in het voorstel aan de gemeenteraad voor de voorjaarsnota van 2021 middelen aan om het tweede deel van dit amendement te kunnen uitvoeren. Beoogd effect De starterslening heeft als doel om het gat in de financiering van starters voor een koopwoning te overbruggen en de koopwoningmarkt hiermee in de gemeente Stede Broec bereikbaarder te maken voor deze doelgroep. Dit voorstel heeft het doel om: 1. de huidige verordening voor de startersleningen te actualiseren naar aanleiding van wet- en regelgeving die in de periode 2008 tot heden veranderd is; 2. het toepassingsbereik (maximale koopsom) van de verordening voor startersleningen (artikel 6, lid 1, sub b (huidige verordening) aan te passen, zodat deze beter aansluit bij de actuele koopprijsgrenzen voor ‘starterswoningen’ c.q. ‘betaalbare’/’goedkope’ koopwoningen. Hiermee wordt beoogd meer starters in de gemeente te kunnen ondersteunen in de financiering van een betaalbare koopwoning.

1

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om een verordening vast te stellen, in te trekken en/of aan te passen (artikelen 147 en 149 Gemeentewet). De voorgestelde aanpassing van de verordening vloeit voort uit het reeds genoemde amendement. Het huidige beleid is vastgelegd is de bijgaande ‘Verordening VROM Starterslening Stede Broec’. Argumenten Zoals aangegeven vloeit dit voorstel voort uit het eerste deel van het genoemde amendement (zie paragraaf ‘Inleiding’). Voor de actualisatie van de verordening naar aanleiding van wet- en regelgeving is gebruik gemaakt van de meest actuele modelverordening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) (bijlage 4). De voorwaarden van de huidige verordening van de gemeente zijn hierin zoveel mogelijk één op één overgenomen. De inhoudelijke verschillen tussen de voorwaarden van bijgevoegde bestaande verordening en ons voorstel voor de nieuwe verordening (bijlage 1) zijn:  



Het toepassingsbereik (doelgroep) is vereenvoudigd geformuleerd en in geval van twee aanvragers geldt de bindingseis (inwoner zijn van de gemeente) voor één aanvrager; Op advies van SVn wordt ook voor starters die na hun studie willen terugkeren in de gemeente de mogelijkheid geboden om onder bepaalde voorwaarden een lening aan te kunnen vragen. Hiervoor geldt ook dat in geval van twee aanvragers de bindingseis (inwoner zijn van de gemeente) voor één aanvrager van toepassing is. Het toepassingsbereik (maximale koopsom) is aangepast in lijn met de huidige marktprijzen voor betaalbare koopwoningen.

Dit resulteert in ons voorstel voor de actualisatie van de verordening die wij u ter vaststelling voorleggen: de bijgaande ‘Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec’. De onderbouwing van de aanpassing van de maximale koopsom is in het vervolg van deze paragraaf weergegeven. Aanpassing toepassingsbereik (maximale koopsom) In de genoemde beraadslaging van de gemeenteraad d.d. 18 februari 2021 is nadrukkelijk naar voren gekomen dat de huidige maximale koopprijs van 190.000 euro van de verordening tot waar leningen kunnen worden aangevraagd niet meer aansluit bij de actuele prijsranges van het betaalbare koopsegment in de woningmarkt van Stede Broec. Met de aanpassing van de maximale koopsom van de regeling wordt beoogd dat lening ingezet kan worden voor de financiering van woningen in het betaalbare koopsegment binnen de gemeente Stede Broec. Dit is het ‘goedkoopste’ segment van de koopwoningmarkt dat voor een deel van de startende kopers nog (enigszins) bereikbaar is in financiële zin. Betaalbaar koopsegment In de Woonvisie 2021-2025 Stede Broec worden betaalbare koopwoningen gedefinieerd als woningen met een koopprijs tot 250.000 euro. Dit prijsplafond is gebaseerd op gemiddelde koopsommen van hoek- en tussenwoningen van kwartaal 4 van 2018.

Om het toepassingsbereik (koopsom) van de regeling goed te laten aansluiten op de meeste actuele prijzen in de woningmarkt is een actualisatie nodig van het prijsplafond wat in de woonvisie voor het betaalbare koopsegment is gegeven. Voor de actualisatie van dit prijsplafond hebben wij in dit voorstel gebruik gemaakt van de meest recente beschikbare transactiecijfers van betaalbare koopwoningen in de regio West-Friesland en aansluiting gezocht bij het concept ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021’. Hieronder lichten wij dit verder toe. De transactiecijfers van kwartaal 4 van 2020 van de regio West-Friesland van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) (bijlage 5) geven aan dat de gemiddelde transactieprijs van hoek- en tussenwoningen in de prijsrange valt van circa 245.000 euro tot circa 300.000 euro. Dit geeft richting voor de bepaling van de maximale koopsom van de regeling c.q. de actualisatie van het prijsplafond van het betaalbare koopsegment in Stede Broec. In de regio West-Friesland wordt in vervolg op het woonakkoord met de provincie het ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2019’ geactualiseerd. Het afwegingskader is de basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogrammering.

Het is voor de duiding van de regionale woningbouwprogrammering noodzakelijk dat gemeenten in de regio uitgaan van gelijke prijsranges van de verschillende segmenten in de woningmarkt. Medio 2021 is de actualisatie van het afwegingskader naar verwachting afgerond en op dit moment is het concept van dit nieuwe afwegingskader gereed voor verdere

2

besluitvorming. In dit concept is het begrip ‘goedkope koopwoningen’ voor de regio West-Friesland gedefinieerd als woningen met een koopprijs tot 85% van de van toepassing zijnde NHG-grens. Uitgaande van de NHG-grenzen van 2021 (grenzen worden jaarlijks geactualiseerd) resulteert dit in de volgende prijsplafonds:  

325.000 euro * 0,85= 276.259 euro 344.500 euro * 0,85= 292.825 euro ( in geval dat energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd)

Op basis het bovenstaande stellen wij voor om het nieuwe toepassingsbereik (maximale koopsom) van de verordening te koppelen aan het prijsplafond voor ‘goedkope koopwoningen’ zoals opgenomen in het nieuwe concept ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021’. Dit prijsplafond sluit relatief goed aan bij de meest actuele gemiddelde transactieprijzen van betaalbare koopwoningen in de regio, wordt naar verwachting gehanteerd in de regio Westfriesland voor de woningbouwprogrammering en heeft als voordeel dat het automatisch meebeweegt met prijsontwikkelingen in de markt (percentage van de meest actuele NHGgrenzen). Kanttekeningen / alternatieven Omdat de raad verwijzend naar het bijgevoegde amendement de specifieke opdracht heeft gegeven aan het college om de verordening in eerste instantie aan te passen naar aanleiding van veranderde wet- en regelgeving en het toepassingsbereik (maximale koopsom) wordt in dit voorstel niet ingegaan op de andere punten die door de gemeenteraad in de verordening bepaald c.q. gewijzigd kunnen worden. Gemeenten kunnen een koopsom vaststellen tot maximaal de van toepassing zijnde actuele Nationale Hypotheek Garantie-kostengrens. Draagvlak Dit voorstel is naar aanleiding van het bijgevoegde amendement tot stand gekomen.

Na vaststelling van de verordening worden de verordening en de woonvisie gepubliceerd volgens de daarvoor geldende richtlijnen onder de aandacht gebracht via de gemeentelijke website en andere communicatiekanalen. Conform het amendement is de Woonvisie 2021-2025 ‘Wonen doen we samen’ (bijlage 6) aangepast. In het oorspronkelijke voorstel voor de woonvisie staat dat de gemeente geen leningen meer verschaft (pagina 16) en dat de huidige verordening voor startersleningen wordt ingetrokken (pagina 17). In de bijgestelde versie van de woonvisie is opgenomen dat de regeling wordt geëvalueerd. Planning, evaluatie en verantwoording Verwijzend naar de tekst onder de kop ‘Inleiding’ van dit voorstel wordt na de zomer van 2021 ter uitvoering van het tweede deel van het bijgevoegde amendement een plan uitgewerkt inclusief een brede afweging van koop bevorderende instrumenten om jongeren en starters in Stede Broec meer kansen te bieden in het koopsegment van de gemeente als ook de doorstroming te bevorderen. De starterslening, inclusief een beknopte evaluatie, en de keuzes die de gemeente bij deze regeling heeft, worden hierin meegenomen. Financiën In totaal is er 350.000 euro beschikbaar gesteld om in te zetten voor startersleningen. Het beschikbare budget (revolverend fonds) per 18-3-2021 is circa 274.000 euro.

Hiermee zijn circa 8 startersleningen te verstrekken (uitgangspunt maximale lening van 35.000 euro). Met het verhogen van de prijsgrens is het de verwachting dat het aantal verstrekkingen van de starterslening toeneemt.

Bovenkarspel, 27 mei 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

3