Raadsvoorstel vaststelling Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, project Silverwoid te Lutjebroek

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststelling Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, project Silverwoid te Lutjebroek 45456

Commissie: Raadsvoorstel:

14 april 2026 23 april 2026 nr. 2604-02

Portefeuillehouder: Programma:

N.C.P. Slagter 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

Raadsbesluit Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, project Silverwoid 1. Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan januari 2026. 2. Samenvatting Participatietraject januari 2026.

Voorgesteld besluit: 1) Het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan ‘Bouwplanontwikkeling Silverwoid te Lutjebroek’ met bijbehorend woningbouwprogramma vast te stellen; 2) en op basis hiervan de omgevingsplanprocedure te starten. Inleiding In 2021 heeft de toenmalige eigenaar de gemeente benaderd met het verzoek om te komen tot een woningbouwontwikkeling van circa 350 woningen op het perceel Groot Vriend, gelegen achter de P.J. Jongstraat 172 in Lutjebroek. De initiatiefnemer diende destijds een principeverzoek in met een globaal schetsplan voor de toekomstige ontwikkeling van de gehele locatie en een voorstel voor de versnelde realisatie van circa 60 flexwoningen. In juli 2023 besloot het college om medewerking te verlenen aan nader onderzoek naar deze ontwikkeling, onder de voorwaarde dat het totale programma van circa 350 woningen gefaseerd zou worden uitgewerkt, en dat de 60 flexwoningen op korte termijn zouden worden gerealiseerd. Inmiddels is Vos Kuin Lutjebroek B.V. (VKL) rechthebbende en beschikkingsbevoegd over de gronden binnen het plangebied. In gezamenlijk overleg is besloten dat de flexwoningen komen te vervallen. Belangrijke redenen hiervoor zijn het ontbreken van voldoende maatschappelijk draagvlak en de financiële haalbaarheid van het plan. De rechthebbende eigenaar heeft daarop een aangepast verzoek ingediend.

De belangrijkste wijziging betreft een verhoging van het aantal woningen van circa 350 naar circa 400 woningen, om de haalbaarheid van het totale project te borgen. Deze verhoging doet volgens de initiatiefnemer geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van het plan. Samen met omwonenden, een klankbordgroep en de initiatiefnemer heeft de gemeente een Ambitiedocument met het Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden opgesteld. De gemeenteraad heeft dit document op 3 juli 2025 vastgesteld, voorzien van drie moties. Deze moties zijn inmiddels zorgvuldig uitgewerkt en door middel van een raadsbrief beantwoord. Het college verzoekt de gemeenteraad om het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Gedurende 2025 zijn met betrekking tot plan Silverwoid moties door de raad aangenomen o.a. qua randvoorwaarden en energievisie. Deze moties zijn kortgeleden door middel van raadsbrieven afgedaan. Onderdelen van de aangenomen moties zijn verwerkt in of worden afgewogen ten tijde van besluitvorming omtrent de planvorming.

1

Beoogd effect Al geruime tijd zijn er in Lutjebroek geen nieuwe woningen gerealiseerd. Met dit voorstel wordt invulling gegeven aan de lokale woningbouwbehoefte en wordt een belangrijke impuls gegeven aan de doorstroming binnen het dorp. De realisatie van 400 woningen, met een breed en zorgvuldig samengesteld woningbouwprogramma, sluit aan bij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve regionale woningbouwkaders. Hiermee vormt het plan een waardevolle en gewenste uitbreiding van het woonaanbod in Lutjebroek. Beleidsvrijheid/ ruimte (wettelijk kader) De gemeenteraad is het bevoegde bestuursorgaan voor wat betreft het vaststellen van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan. Voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Silverwoid gelden diverse provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante beleid samengevat dat richtinggevend is voor het stedenbouwkundig plan en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan. De gemeenteraad is het bevoegde orgaan voor vaststelling hiervan. 1. Provinciaal beleid 1.1 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie – Provincie Noord-Holland Het plangebied ligt in landelijk gebied en moet worden ingepast conform de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) beoordeelt deze landschappelijke inpassing.

Relevantie: Het stedenbouwkundig plan is landschappelijk zorgvuldig ingepast en voldoet aan de provinciale eisen. 1.2 Woonagenda Noord-Holland 2020–2026 De provincie verwacht dat gemeenten voorzien in extra betaalbare en duurzame woningen. Relevantie: Het woonprogramma van Silverwoid levert een substantiële bijdrage aan deze provinciale doelstelling. 1.3 Woonakkoord Westfriesland Regionale afspraken zijn gemaakt over woningbouw, programmatische afstemming en kwaliteit. Relevantie: Het plan sluit aan op de regionale woningbehoefte en is afgestemd binnen het Westfriese overleg. 2. Gemeentelijk beleid 2.1 College Uitvoeringsprogramma 2022–2026 De gemeente streeft naar versnelling van de woningbouw, met een betaalbaar, gedifferentieerd en duurzaam aanbod. Relevantie: Silverwoid is één van de sleutelprojecten in de woningbouwversnelling. 2.4 Woonprogramma Stede Broec (2026-2030) Belangrijkste ambities zijn onder andere: • Extra aandacht voor starters: meer betaalbare huur- en koopwoningen. • Levensloopbestendige woningen voor ouderen om doorstroming te stimuleren. • Woningen voor aandachtsgroepen, zoals mensen met zorg- of ondersteuningsbehoefte. • Verduurzaming van bestaande woningen + energiezuinige nieuwbouw. • Verbeteren van doorstroming tussen doelgroepen op de woningmarkt. • Leefbare dorpen en wijken, met oog voor voorzieningen, groen en sociale cohesie.

• Inwonersparticipatie: 286 inwoners deelden woonwensen via vragenlijst; vormt basis voor beleid. Relevantie: Het woonprogramma van Silverwoid sluit aan op deze ambities en speelt in op de behoefte van starters en senioren. 3. Regionale afspraken 3.1 Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord (ondertekend 15 maart 2023) Gemeenten en Rijk streven gezamenlijk naar: • tot en met 2030: bouw van 40.000 woningen; • 65% betaalbare nieuwbouw;

2

• minimaal 30% sociale huur; • extra aandacht voor senioren en starters; • levensloopbestendige en gedifferentieerde wijken. Relevantie: Het programma van Silverwoid voldoet aan deze vereisten en draagt bij aan de regionale woningbouwtaakstelling. 4. Groen, natuur en biodiversiteit 4.1 Omgevingsprogramma Bomen De gemeente verlangt minimaal 30% kroonbedekking in de openbare ruimte. Relevantie: Het stedenbouwkundig plan voldoet aan deze norm. 4.2 Beheerparagraaf Biodiversiteit De gemeente streeft naar natuur inclusief ontwerpen, ecologische verbindingen en een soortenrijke inrichting. Relevantie: Het plan integreert ecologische structuren, inheemse beplanting en natuur inclusieve maatregelen. 5. Planologisch kader 5.1 Bestaande bestemmingsplannen In de huidige bestemmingsplannen ‘P.J. Jongstraat 174’ en ‘Landelijk Gebied 2010’ is het gebied aangewezen als agrarisch. Het ontwikkelen van 400 woningen op deze gronden is niet toegestaan. Relevantie: Voor de realisatie van Silverwoid wordt het omgevingsplan gewijzigd. Vaststelling hiervan door de gemeenteraad is noodzakelijk voorafgaand aan uitvoering. 6. Technische en ruimtelijke richtlijnen 6.1 Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) Het plan voldoet aan de gemeentelijke eisen voor inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte. 6.2 CROW parkeernormen Het plan is gebaseerd op CROW-publicatie 381.

Parkeerplaatsen op eigen terrein worden juridisch geborgd in het omgevingsplan. Conclusie Het stedenbouwkundig plan Silverwoid voldoet aan alle relevante provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders. Het plan geeft invulling aan de urgente woningbouwopgave, met nadruk op betaalbaarheid, duurzaamheid, biodiversiteit, vormgeven aan culturele eigenschappen (vaarpolder) en een hoge ruimtelijke kwaliteit. Het vormt daarmee een solide basis voor besluitvorming door de gemeenteraad. Argumenten Het te ontwikkelen gebied beslaat circa 17 hectare en wordt begrensd door de Kerspelweg (west), het natuurgebied De Weelen (oost), de P.J. Jongstraat (zuid) en de Randweg N505 (noord). Op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde ambitiedocument zijn een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze documenten vertalen de eerder geformuleerde Ambitie document, Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden naar meer gedetailleerde spelregels voor de kwalitatieve en integrale ontwikkeling van Silverwoid. Zij vormen daarmee het inhoudelijke fundament voor de verdere planuitwerking. Met de vaststelling van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan wordt duidelijk richting gegeven aan het vervolgproces.

Op basis van deze kaders wordt gestart met de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan, dat het juridisch-planologische kader zal vormen voor de realisatie van de nieuwe woonwijk. De belangrijkste ambitie voor de ontwikkeling van Silverwoid is het realiseren van een toekomstbestendige woonwijk in een groene en waterrijke omgeving, zorgvuldig afgestemd op de cultuur-historische en bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuur. Deze ambitie sluit aan bij het gemeentelijke

3

vastgestelde Ambitiedocument, Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden waarin de nadruk ligt op een duurzame, leefbare en landschappelijk ingebedde woonomgeving. In de woningbouwprogrammering ligt de nadruk op het voorzien in de woonvraag van senioren, door het realiseren van levensloopbestendige woningen, en van starters, voor wie betaalbare en passende woningen worden ontwikkeld. Hiermee geeft het plan invulling aan de vastgestelde gemeentelijke woonbehoefte en draagt het bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad in Stede Broec. Ontsluitingsstructuur Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is de ontsluitingsstructuur. Een goede en veilige bereikbaarheid vormt de basis voor een aantrekkelijk woongebied. De focus ligt hierbij op het realiseren van aantrekkelijke en goed verbonden fiets- en wandelroutes; hoe gebruiksvriendelijker deze structuren zijn, hoe groter de kans dat bewoners en bezoekers hiervoor kiezen. Langzaam verkeer wordt daarbij gestimuleerd door in het gebied een aantrekkelijke en veilige fietsroute aan te leggen. De capaciteit van de bestaande wegen rondom de planlocatie is beperkt, maar volgens de uitgevoerde verkeersberekeningen toereikend, mits aanpassingen aan de Kerspelweg worden doorgevoerd. Deze aanpassingen worden in de volgende uitwerkingsfase verder geconcretiseerd.

Uitgangspunt is dat extra autoverkeer op de omliggende wegen zoveel mogelijk wordt voorkomen. In samenwerking met de ontwikkelaars zijn daarom meerdere varianten voor de toekomstige ontsluiting opgesteld, onderzocht en afgewogen. De nieuwe buurt krijgt aan de noordzijde een aansluiting op de Kerspelweg. Aan de zuidzijde wordt een route uitsluitend bestemd voor nooddiensten gerealiseerd, terwijl in het midden van het gebied een ontsluiting wordt ingericht voor langzaam verkeer. Langs de Kerspelweg wordt ruimtelijk rekening gehouden met een mogelijke herprofilering van de weg. Woningbouwprogramma Silverwoid wordt een wijk waar verschillende doelgroepen een passende woning kunnen vinden. We kiezen daarom voor een sterk gevarieerd programma. Woningtypes in zowel huur als koop krijgen een plek. Gelet op de locatie is dit een kansrijke plek voor starters én senioren. Het uitvoeren van onderzoek naar geschikte woonvormen voor senioren is als uitgangspunt opgenomen. Het woningbouwprogramma zal voldoen aan de Woondeal 2.0 en aansluiten bij de lijn van de Woonprogramma Stede Broec (2026-2030). De segmentering en prijsstelling van het programma ziet er als volgt uit (prijspeilen 2025): • • • •

30 % Sociale huur (tot en met 900,07 euro per maand) 10 % Goedkope koop tot 283.500 euro (0,7* 405.000 euro (grens betaalbare koop rijksoverheid)); 25 % Betaalbare koop vanaf 283.500 euro tot 405.000 euro of middenhuur; 35 % Dure koop vanaf 405.000 euro of vrije sector huur.

Voorzieningen/ Onderwijs Met deze ontwikkeling neemt het inwoneraantal toe. De nieuwe bewoners en bezoekers zullen voornamelijk gebruikmaken van de bestaande voorzieningen in Stede Broec. De behoefte aan aanvullende voorzieningen, zoals gezondheidszorgfuncties (bijvoorbeeld tandarts en fysiotherapeut), wordt gedurende de ontwikkeling gemonitord. Indien blijkt dat extra voorzieningen noodzakelijk zijn, wordt dit in de verdere uitwerking van het plan meegenomen. Kanttekeningen/ alternatieven Voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Silverwoid zijn enkele aandachtspunten naar voren gekomen die van belang zijn voor de verdere planvorming. Het plangebied grenst aan het natuurgebied De Weelen, waardoor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing en de eventuele toepassing van aanvullende groenbuffers noodzakelijk wordt geacht. Het voorgestelde woningprogramma richt zich primair op starters en senioren, overeenkomstig de gemeentelijke woonbehoefte. Een bredere differentiatie kan worden overwogen om de wijkopbouw evenwichtiger te maken. Daarnaast vraagt de ontsluiting via de Kerspelweg, P.J. Jongstraat en de nabijgelegen N505 om aandacht voor een beheerste verkeersafwikkeling. Het toepassen van autoluwe principes en het versterken van fietsverbindingen vormt een uitvoerbaar alternatief.

4

Gezien de waterrijke context van het gebied is een robuust water- en klimaatadaptief systeem vereist. Hierbij kunnen aanvullende maatregelen zoals waterbergende zones of een grijswatercircuit worden betrokken. Tot slot biedt de historische en landschappelijke identiteit, zoals het herstel van historische waterstructuren, kansen voor kwaliteitsverbetering van de wijk. Deze elementen kunnen als structurerend principe in de verdere uitwerking worden meegenomen. Draagvlak Voor het opstellen van het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan Silverwoid is een uitgebreid participatieproces doorlopen, zoals samengevat in de bijlage Participatieproces. In dit traject zijn diverse aandachtspunten opgehaald, waaronder verkeersveiligheid, de waterrijke en groene structuur, behoud van het dorps karakter, de behoefte aan betaalbare woningen en een goede aansluiting op de bestaande dorpsomgeving. Om deze belangen optimaal te betrekken, is een klankbordgroep samengesteld met inwoners, omwonenden en andere belanghebbenden. Deze groep fungeert als denktank met een raadplegende en adviserende rol en heeft vanaf de start meegedacht over de opzet van het plan en de inpassing in de omgeving. Tijdens de eerste bijeenkomst zijn de uitgangspunten, verwachtingen en genoemde aandachtspunten besproken.

In november 2025 zijn het concept-stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan met de klankbordgroep gedeeld, waarna een openbare informatieavond is georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst konden aanwezigen vragen stellen en opmerkingen meegeven, die zijn betrokken bij de verdere uitwerking van het plan. Planning, evaluatie en verantwoording Na de besluitvorming door de gemeenteraad worden eventuele aangenomen amendementen en moties verwerkt. Tegen de vaststelling van een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan staat geen beroep open. Na vaststelling van het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan start het proces om te komen tot een wijziging van het omgevingsplan. De klankbordgroep en de omgeving worden hierover tijdig geïnformeerd. De vaststelling van het omgevingsplan door de gemeenteraad wordt naar verwachting in het vierde kwartaal van 2026 voorzien, mits er geen bezwaren worden ingediend. Financiën De financieel-economische haalbaarheid van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan Silverwoid wordt op dit moment als toereikend beoordeeld. De ontwikkeling van 400 woningen wordt gerealiseerd door de marktpartijen VBM Ontwikkeling en Kuin, die de benodigde voorbereidende werkzaamheden reeds hebben verricht en de verdere planuitwerking uitvoeren binnen het vastgestelde Ambitie document, Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden.

Voor de gemeente blijven de kosten beperkt tot de inzet van ambtelijke uren. Conform de bepalingen in nader te ondertekenen anterieure overeenkomst worden deze uren volledig bij de ontwikkelaar in rekening gebracht. Bovenkarspel, 17 maart 2026 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

5