Raadsvoorstel vaststellen doelgroepenverordening en kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatie

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststellen doelgroepenverordening en kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding 939884

Commissie: Raadsvoorstel:

13 maart 2023. 30 maart 2023, nr. wordt ingevuld door de griffie

Portefeuillehouder: Programma:

N.C.P. Slagter 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3. 4. 5.

Doelgroepenverordening gemeente Stede Broec 2023; Raadsbesluit 30-3-2023; Raadsbesluit 25-11-2021; Raadsvoorstel 25-11-2021; Discussienota Doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding;

Voorgesteld besluit: 1. De Doelgroepenverordening gemeente Stede Broec 2023 vast te stellen; 2. De kaders voor de beleidsregels van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding, zoals opgenomen in de paragraaf ‘Argumenten’ van dit raadsvoorstel, vast te stellen.

Inleiding Met het raadsbesluit ‘Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt’ d.d. 25 november 2021 heeft de gemeenteraad het college de opdracht gegeven om een aantal acties uit te voeren. Onderdeel van deze acties is om te komen met een voorstel voor de invulling van een doelgroepenverordening en de invoering van een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Volledigheidshalve zijn het betreffende raadsbesluit (bijlage 2) en het betreffende raadsvoorstel (bijlage 3) toegevoegd als bijlagen bij dit raadsvoorstel. Aan de hand van de discussienota Doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding (bijlage 4) is door het college in de commissie Grondgebiedzaken van 12 september jl. input opgehaald bij de raadsfracties voor de invulling van dit voorstel. Voor een samenvatting van deze input verwijzen wij u naar de paragraaf ‘Argumenten’ hieronder. Naar aanleiding van de behandeling van de doelgroepenverordening en kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding én de daarop ingediende amendementen in de raadsvergadering van 22 december 2022, hebben wij opnieuw naar voorliggende stukken gekeken met inbegrip van het uiteindelijke doel van deze verordening/kaders.

Het uiteindelijke (gezamenlijke) doel is stimuleren van doorstroming in zowel de koop- als huurmarkt voor verschillende doelgroepen, beseffende dat de uiteindelijke invloed van deze verordening én kaders beperkt zijn in de huidige landelijke “overspannen” woningmarkt. De inhoud van de gedeelde amendementen van december 2022 kennende, heeft ons doen besluiten een aantal wijzigingen door te voeren in de kaders in dit raadsvoorstel en in de doelgroepenverordening. Daarnaast is het van belang om als lokaal bestuur op basis van de beschikbare instrumenten in te zetten op betaalbare huur- en koopwoningen voor de doelgroepen die zijn vastgesteld in de doelgroepenverordening. Op basis van de eerder gevoerde discussie stellen wij de onderstaande wijzigingen in de doelgroepenverordening/kaders voor: 1) Een maximalisering opnemen van 85% van de NHG grens zonder vast prijspeil voor de hoogte van de koopprijs van een sociale koopwoning (artikel 2 lid 6); 2) Tekstuele wijziging in de kaders m.b.t. de zelf bewoningsplicht en anti speculatie beding waarbij de termijn van 5 jaar in stand wordt gehouden om hierin gelijk op te trekken met de woningcorporaties.

1

Beoogd effect In de doelgroepenverordening kunnen eisen gesteld worden aan de maximale koop- en huurprijs van een woning en hoe lang die in stand moet blijven. De gewenste doelgroep kan worden omschreven aan de hand van het maximale inkomen van de koper of huurder. Het instrument zelfbewoningsplicht heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren. Het anti-speculatiebeding moet voorkomen dat een woning als een beleggingsobject wordt gekocht om deze binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit instrument wordt vaak toegepast bij verkoop van gronden of woningen onder de marktwaarde of bij ‘betaalbare’ woningen waarvan verwacht wordt dat deze een prijsstijging ondergaan. De drie instrumenten waar dit voorstel betrekking op heeft, kunnen zich alleen richten op nieuwbouwwoningen. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Volledigheidshalve wordt verwezen naar de bijgevoegde Discussienota zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding voor verdere toelichting.

Doelgroepenverordening,

De gemeenteraad is bevoegd tot het vaststellen van de doelgroepenverordening en de kaders voor de beleidsregels voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Het college stelt, binnen de kaders voor de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding, de beleidsregels vast. Argumenten In deze paragraaf wordt per instrument een samenvatting gegeven van de opgehaalde input in de commissie van 12 september 2022, wordt op hoofdlijnen aangegeven wat het voorstel voor de invulling van de doelgroepenverordening is en worden de kaders voorgesteld voor de beleidsregels van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Doelgroepenverordening Tijdens de discussie in de commissie van 12 september jl. is aangegeven het aantal categorieën te beperken en het beleid vooral te richten op de betaalbaarheid van de woningen. Daarom stellen wij voor om afspraken op te nemen over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, en geliberaliseerde woningen voor middelhuur. Tevens wordt voorgesteld om geen vaste bedragen op te nemen, maar flexibele bedragen gebaseerd op de NHG-grens (koop) en de DAEB-norm (huur). Deze bewegen mee met de markt. Op verzoek van de commissie GGZ is gezocht naar ervaringen met de doelgroepenverordening bij andere gemeenten. In Heemskerk zijn positieve ervaringen met de doelgroepenverordening.

De verordening is van toepassing verklaard bij meerdere bestemmingsplannen en in de anterieure overeenkomsten bij gebiedsontwikkelingen is ernaar verwezen. Door het gebruik van de verordening wordt het aandeel ‘betaalbaar’ geborgd. Wel wordt opgemerkt dat effecten moeilijk zijn vast te stellen en sommige effecten pas over een aantal jaren zichtbaar worden, vanwege de lange termijnen. In Castricum en Heiloo is ook ervaring met een doelgroepenverordening. De verordening zorgt voor heldere definities wat het gesprek met ontwikkelaars makkelijk maakt. Omdat de verordening in beide laatstgenoemde gemeenten nog maar kort van kracht is, zijn er nog geen ervaringen met de verkoop van woningen. NHG-grens (koop) De NHG-grens is de maximale waarde van een koopwoning in een jaar waarvoor een woning gekocht kan worden met een Nationale Hypotheek Garantie. De waarde wordt jaarlijks bepaald en beweegt mee met de markt. In 2023 is de grens bepaald op € 405.000. Voorgesteld wordt om de hoogte te maximaliseren op 85% van de NHG grens. Het maximaliseren biedt de portefeuillehouder ruimte in toekomstige gesprekken met ontwikkelaars en te streven naar verwerking van die afspraken in anterieure overeenkomsten/contracten. DAEB-norm (huur) Woningcorporaties moeten passend bij het inkomen toewijzen, hiervoor wordt de DAEB-norm gehanteerd.

Deze DAEB-norm is een verplichting voor woningcorporaties om zich te concentreren op hun kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en in het bijzonder bedoeld voor sociale huurwoningen.

2

De norm van passendheid geldt voor huishoudens met een inkomen binnen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag. De DAEB-grens voor 2023 bedraagt € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). De DAEB-norm wordt regelmatig bijgesteld en ‘beweegt’ mee met de prijsontwikkeling. Instandhoudingstermijn De instandhoudingstermijn verschilt per categorie woningen. Sociale huurwoningen bij corporaties moeten sowieso 25 jaar in stand gehouden worden. Voor sociale huurwoningen door ontwikkelaars is een termijn tussen 10 en 25 jaar gebruikelijk. Hoe korter de termijn, hoe eerder de ontwikkelaar de woningen kan verkopen (verpanden). Geadviseerd wordt de instandhoudingstermijn gelijk te stellen aan die voor corporaties. Bij middelhuur woningen wordt in veel gemeenten een termijn gehanteerd tussen 10-15 jaar. Bij sociale koopwoningen mag de instandhoudingstermijn maximaal 10 jaar zijn. Vanwege de vrijheid van verkeer van kapitaal kiezen sommige gemeenten om de termijn te beperken. Op basis van de woonvisie en de discussie in de commissie stellen wij drie categorieën voor: Categorie Sociale huur

Sociale koop:

Middeldure huur:

Huurgrens: € 808,06 (prijspeil 2023) Doelgroep: huishoudens met een maximaal gezamenlijk huishoudeninkomen tot 1 keer de DAEB-norm. Instandhoudingstermijn 25 jaar Koopprijsgrens: maximaal 85% van de actuele NHG-grens (2023: € 405.000, 85% = € 344.250).1 Instandhoudingstermijn 10 jaar Huurgrens: € 1.000 (prijspeil 2023) Instandhoudingstermijn 15 jaar

Inkomensgrens Voorgesteld wordt om geen inkomensgrenzen te hanteren bij sociale koop- en middeldure huurwoningen. Het gemiddelde inkomen per inwoner van onze gemeente is € 26.700 2 (op jaarbasis) waardoor het lastig is om überhaupt een (sociale koop)woning te kunnen bemachtigen. Daarnaast kan in een inkomensgrens vermogen niet worden meegenomen, waardoor kopers met een laag inkomen maar een groot vermogen wel in aanmerking zouden kunnen komen voor een sociale koopwoning. De instandhoudingstermijn en het antispeculatiebeding zijn bedoeld om sociale koop voor de juiste doelgroep de beste keuze te maken.

Zelfbewoningsplicht In de commissie van 12 september jl is ten aanzien van de uitwerking van dit instrument aangegeven dat de termijn voor de werking van de zelfbewoningsplicht niet ‘te lang’ moet zijn. Termijnen die door de raadsfracties genoemd zijn liggen in de bandbreedte van 3 tot 5 jaar. Ten aanzien van het soort nieuwbouw koopwoningen de zelfbewoningsplicht van toepassing moet zijn, is aangegeven dat de koopprijsgrens niet ‘te laag’ moet zijn. Een grens die door een aantal fracties is genoemd is de NHG-grens (prijspeil 2023, € 405.000). Een koppeling met deze grens heeft als voordeel dat dat deze grens meebeweegt met de ontwikkelingen in de markt. Hieronder treft u ons voorstel aan voor de kaders voor de beleidsregels van de zelfbewoningsplicht. Het college stelt binnen deze kaders de beleidsregels voor dit instrument vast. Kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht: • •

De zelfbewoningsplicht is van toepassing op (nieuwbouw) koopwoningen tot de NHG-grens (prijspeil 2023, € 405.000); De zelfbewoningsplicht heeft een termijn van 5 jaar;

1 Op dit moment is de grens voor een sociale koopwoning bepaald op € 200.000. Bij de inwerkingtreding van de

Omgevingswet wordt de grens maximaal de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 405.000, prijspeil 2023). Tot die tijd kunnen gemeenten experimenteren met deze grens. 2 Bron: https://allecijfers.nl/gemeente/stede-broec/#inkomen

3

• • 1. 2. 3. 4. 5. • 1. 2. 3.

Als sanctie voor overtreding van de zelfbewoningsplicht geldt een vast boetebedrag (te bepalen door college in beleidsregels); Ontheffingsgronden: Verandering van werkkring van koper of diens partner, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract; Wegvallen van inkomen; Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: Overlijden van de koper of partner; Verdeling van het gemeenteschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW

Voor wat betreft de termijn (5 jaar) en de koopprijsgrens (tot NHG-grens) hebben we in het voorstel zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de input die in de commissie van 12 september jl. is gegeven. Voor ons voorstel ten aanzien van de soort sanctie bij overtreding (vaste boete), de invulling van de ontheffingsgronden en de scenario’s waarin het instrument niet van toepassing is, zijn we uitgegaan van beleid van andere gemeenten, zoals de gemeente Enkhuizen. In de beleidsregels die door het college worden opgesteld vindt nadere invulling plaats, zoals de hoogte van de vaste boete en de standaard juridische artikelen die in de koop/leveringsovereenkomsten en/of anterieure overeenkomsten kunnen worden meegenomen. Hierbij is ook aandacht voor de waarborging van het instrument in de privaatrechtelijke overeenkomsten via een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding/derdenbeding. Anti-speculatiebeding De raadsfracties hebben in de commissie van 12 september jl. over het anti-speculatiebeding meegegeven dat het betrekking zou moeten hebben op ‘niet te dure’ koopwoningen die op gronden zijn gebouwd die door de gemeente zijn verkocht met korting/een maatschappelijke bijdrage. Voor wat betreft de termijnen zijn er perioden genoemd in de bandbreedte van 3 tot en met 5 jaar, maar is er ook geopperd om zo lang mogelijke termijnen te hanteren.

Voor de invulling van de sanctie is er geopperd om met een getrapt systeem (afbouwende staffel) te werken. Hieronder treft u ons voorstel aan voor de kaders voor de beleidsregels van het anti-speculatiebeding. Het college stelt binnen deze kaders de beleidsregels voor dit instrument vast. Kaders beleidsregels anti-speculatiebeding: • • • • 1. 2. 3. 4. 5. • 1. 2. 3.

Het anti-speculatiebeding is van toepassing op (nieuwbouw) koopwoningen tot de NHG-grens (prijspeil 2023, € 405.000) die gebouwd zijn op gronden die door de gemeente met korting/een maatschappelijke bijdrage zijn verkocht; Het anti-speculatiebeding heeft een termijn van 5 jaar; Als sanctie voor overtreding van het anti-speculatiebeding geldt een winstafdracht (verschil tussen de oorspronkelijke v.o.n.-prijs en de prijs bij doorverkoop) met een afbouwende staffel (te bepalen door college in beleidsregels); Ontheffingsgronden: Verandering van werkkring, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract; Wegvallen van inkomen; Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: Overlijden van de koper of partner; Verdeling van het gemeenteschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW

Voor wat betreft het voorstel voor de termijn (5 jaar) en de soort sanctie bij overtreding (afbouwende staffel) hebben we zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de input die in de commissie van 12 september jl. is gegeven 4

en de wijze waarop deze aspecten in de praktijk vaak door gemeenten worden ingevuld. Dit geldt ook voor het scenario en de kooprijsgrens waarop we het beding van toepassing verklaren: (nieuwbouw) koopwoningen tot de NHG-grens (prijspeil 2023, € 405.000) die gebouwd zijn op gronden die door de gemeente met korting/een maatschappelijke bijdrage zijn verkocht. Dit laatste om te voorkomen dat de korting/de maatschappelijke bijdrage van de gemeente binnen een bepaalde termijn ten goede komt een derde partij. Voor ons voorstel ten aanzien van de invulling van de ontheffingsgronden en de scenario’s waarin het instrument niet van toepassing is, zijn we uitgegaan van beleid van andere gemeenten, zoals de gemeente Enkhuizen. In de beleidsregels die door het college worden opgesteld vindt nadere invulling plaats, zoals de inrichting van de afbouwende staffel voor de winstafdracht en de standaard juridische artikelen die in de koop/leveringsovereenkomsten en/of anterieure overeenkomsten kunnen worden meegenomen. Hierbij is ook aandacht voor de waarborging van het instrument in de privaatrechtelijke overeenkomsten via een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding/derdenbeding. Kanttekeningen / alternatieven Met het vaststellen van de Doelgroepenverordening gemeente Stede Broec 2023 krijgt de gemeente de mogelijkheid om meer te sturen op het realiseren van betaalbare woningen.

Echter, het opstellen van een doelgroepenverordening leidt niet automatisch tot de gewenste sturing. Daarvoor moet deze van toepassing verklaard worden in bestemmingsplannen. Sturing ontstaat dus alleen bij nieuwe bestemmingplannen. In het voorstel zijn geen inkomensgrenzen opgenomen bij sociale koop- en middeldure huurwoningen. Alternatief is om wel inkomensgrenzen te hanteren van een vast bedrag bij koop of doormiddel van een koppeling aan de DAEB-norm waar het huur betreft. Dit vraagt vervolgens om een actieve naleving. Bij sociale koopwoningen kan de notaris bij de overdracht een controle uitvoeren. Bij middeldure huurwoningen is het naleven niet eenvoudig omdat de gemeente niet direct betrokken is bij het sluiten van een huurovereenkomst. Handhaving moet plaats vinden op basis van meldingen of actieve controle. Dit leidt tot meer uitvoerings- en handhavingskosten. Bij het hanteren van inkomensgrenzen kan bij een verdere stijging van de NHG-grens en/of stijging van de hypotheekrente een discrepantie ontstaan tussen de maximale prijs van een woning en een maximale te verkrijgen hypotheek. Een mogelijk risico is dat de te verkrijgen hypotheek niet meer aansluit bij de prijs van de sociale koopwoning. Om vervolgens de inkomensgrenzen aan te passen moet de verordening worden herzien.

Door het weglaten van inkomensgrenzen wordt een woning niet betaalbaarder maar wordt wel voorkomen dat het inkomen een beperkende factor vormt. Vrijheid van verkeer van kapitaal Bij de drie instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Ieder natuurlijk- of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Gezien de heersende schaarste van sociale huurwoningen, nieuwbouw koopwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens en middeldure huurwoningen in de gemeente Stede Broec valt de inzet van de beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Draagvlak Dit voorstel is tot stand gekomen naar aanleiding van het raadsbesluit ‘Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt’ d.d. 25-11-2021, de input die in de commissie Grondgebiedzaken van 12 september jl. is opgehaald en de raadsvergadering van 22 december 2022 waarin een eerdere versie van dit voorstel is besproken. Planning, evaluatie en verantwoording Na vaststelling en publicatie van de Doelgroepenverordening gemeente Stede Broec 2023 is deze van kracht en kunnen de beoogde woningbouwcategorieën in bestemmingsplannen voor woningbouwprojecten worden opgenomen.

Dan moet blijken wat de omvang van het aantal woningen is dat door private partijen in de sociale en middeldure huur en sociale koop wordt gerealiseerd, en waarbij ook opname in bestemmingsplan wordt toegepast. De notaris verwerkt de regelgeving uit de doelgroepenverordening die van toepassing is in de koopovereenkomsten van de betreffende woningen. Na vaststelling van de kaders voor de beleidsregels voor de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding die in dit raadsvoorstel zijn geïntegreerd, stel het college, binnen deze kaders, de beleidsregels vast. Hierna vindt publicatie van de beleidsregels plaats en worden de bijbehorende standaard juridische artikelen opgenomen in de koop- en anterieure overeenkomsten. 5

In de koopovereenkomsten van de betreffende woningen wordt een kwalitatieve verplichting dan wel kettingbeding/derdenbeding vastgelegd, zodat niet alleen de koper daaraan is gebonden, maar ook (indien van toepassing) zijn rechtsopvolger(s). Bij een transactie dient de notaris alle bepalingen uit contracten die hiermee een verbinding hebben, mee te nemen c.q. in de leveringsakte door te leggen. Financiën Dit voorstel is tot stand gekomen binnen het daarvoor beschikbaar gestelde budget.

Bovenkarspel, 21 februari 2023 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

6