Raadsvoorstel Herontwikkeling Zesstedenweg 91 en Zesstedenweg 107 te Grootebroek

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Herontwikkeling Zesstedenweg 91 en Zesstedenweg 107 te Grootebroek 925474

Commissie: Raadsvoorstel:

11 oktober 2021. 28 oktober 2021

Portefeuillehouder: Programma:

B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Initiatief ontwikkeling Zesstedenweg 91 en 107, d.d. 7 september 2021 2. Gespreksverslag buurtbewoners dd. 23 maart 2021

Voorgesteld besluit: 1. In principe in te stemmen met een integrale herontwikkeling van de percelen Zesstedenweg 91 en 107 naar woningbouw; 2. Hierbij een voorkeur uit te spreken voor variant B met aandacht voor diversiteit in het woonprogramma. onder voorwaarde van: a. een positief advies van de commissie welstand; 3. Een bestemmingsplan te laten voorbereiden

Inleiding De eigenaar van de percelen Zesstedenweg 91 en 107 onderzoekt de mogelijkheid van een woning bouwontwikkeling op de locatie Zesstedenweg 91 en 107 te Stede Broec. Het betreft twee percelen die onderling zijn verbonden. Op het perceel Zesstedenweg 91 staat nu een woning, schuren, bijgebouwen en een kas. Op het perceel Zesstedenweg 107 staat een woning en bedrijfsbebouwing. De gronden maken nu een vrij verwaarloosde indruk. Het initiatief bestaat uit de sloop van bestaande opstallen en de bouw van woningen op de locatie in een lage dichtheid. Er zijn daarvoor twee varianten ontworpen. Het grootste verschil bestaat in de ontsluiting van de locatie die in variant A via de bestaande woonwijk plaatsvindt over de Waterhoen. Variant B gaat uit van ontsluiting via de Zesstedenweg. Beoogd effect De herontwikkeling van de percelen levert een ruimtelijke kwaliteitsverbetering op gelet op de sanering van de in onbruik geraakte bebouwing en bedrijfsbestemming. Met de realisatie van de woningen wordt een positieve bijdrage geleverd aan een meer gedifferentieerd woningbestand binnen regio West Friesland en de gemeente Stede Broec. Het omzetten van de voormalige bedrijfslocatie en overige percelen naar woningbouw is dan ook een logische en passende keuze.

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) - Wet ruimtelijke ordening - Regionale Woonvisie - Woonvisie Stede Broec - Welstandsnota Stede Broec 2013 - Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 - Beheersverordening “Kom Stede Broec” Argumenten Motivatie aanvrager Het initiatief bestaat uit de bouw van woningen op de locatie in een lage dichtheid. Er zijn daarvoor twee varianten ontworpen. Het grootste verschil bestaat in de ontsluiting van de locatie die in variant A via de

1

bestaande woonwijk plaatsvindt over de Waterhoen. Variant B gaat uit van ontsluiting via de Zesstedenweg. Variant B is voorgekomen uit de participatie. Op 23 maart 2021 heeft een online bewonersavond plaatsgevonden waarin het initiatief gepresenteerd is aan de omwonenden. Er waren daarbij 30 adressen uitgenodigd, waarvan het overgrote deel heeft deelgenomen aan de online bijeenkomst (23 aanmeldingen). Met één omwonende is een aparte afspraak gemaakt. Uitgenodigde adressen bewonersavond: Waterhoen; 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44 Zesstedenweg; 89, 93, 95, 97, 99, 101, 107, 109, 111 Melkstraat; 2, 4, 6, 8, 10, 12, 13 Bij het online overleg is variant A getoond zoals opgenomen in deze rapportage en een alternatief in een hogere dichtheid (niet opgenomen in de bijlage). Daarbij is een duidelijke voorkeur naar voren gekomen voor variant A, met dien verstande dat er met name bezwaren en zorgen waren over de ontsluiting. Het woonpad langs de speeltuin wordt als te krap gezien en menigeen maakte zicht zorgen over de veiligheid en verkeersdrukte. Ten aanzien van de beoogde transformatie kwamen enkele positieve opmerkingen, waarbij met name het opruimen van de verrommeling, het verwijderen van de kas en bedrijfsbebouwing, het verbreden van het water en het realiseren van een groen en ontspannen woonmilieu als positief uit de bus kwamen.

Er waren ook negatieve reacties en zorgen, met name vanwege het verminderen van vrij uitzicht van sommige omwonenden en de eerder benoemde zorg om de ontsluiting. Op expliciet verzoek van de omwonenden is variant B uitgewerkt met een ontsluiting via de Zesstedenweg. In de bijlage is het verslag opgenomen van de online bewonersavond. In het onderliggend rapport worden twee varianten getoond. De kenmerken worden hieronder op hoofdlijnen benoemd. Variant A: • Ontsluiting via de Waterhoen (zuidwaarts) • Sloop van kas, bedrijfsbebouwing en opstallen (footprint 1.744 m 2) • Nieuwbouw met lagere bebouwingsoppervlakte (footprint 600-1000 m2) • Realisatie van 4 vrijstaande woningen • Losse verkoop van 2 woningen aan de Zesstedenweg • Parkeren op eigen terrein (twee per woning en bezoekers parkeren langs het woonpad) • Verbreden watergang en verbeteren doorvaarbaarheid • Handhaven van enkele bomen op het perceel Variant B: • Ontsluiting via de Zesstedenweg • Verwijderen van een woning in het lint voor een overzichtelijke uitrit • Sloop van kas, bedrijfsbebouwing en opstallen (footprint 1.744 m 2) • Nieuwbouw met lagere bebouwingsoppervlakte (footprint 600-1000 m2) • Realisatie van 5 vrijstaande woningen • Losse verkoop van 1 woning aan de Zesstedenweg • Parkeren op eigen terrein (twee per woning en bezoekers parkeren langs het woonpad) • Realiseren van 7 extra parkeerplaatsen ter

ontlasting van de Zesstedenweg • Verbreden watergang en verbeteren doorvaarbaarheid • Handhaven van enkele bomen op het perceel Geldend bestemmingsplan Het plan is gelegen in de beheersverordening ‘Kom Stede Broec’, vastgesteld op 08-07-2018, waarbij de plankaart en de regels van het bestemmingsplan ‘Kom Stede Broec’, vastgesteld op 04-10-2007 worden toegepast. Het perceel Zesstedenweg 91 heeft de bestemming “wonen” en “Agrarisch” Het perceel Zesstedenweg 107 heeft de bestemming ‘Bedrijf’. Het perceel grenzend aan Zesstedenweg 107 heeft de bestemming ‘Wonen’ met de nadere aanduiding ‘te bebouwen erf’.

2

Het plan is in strijd met het geldende beheersverordening. Het wijzigen van de bestemming naar de bestemming “Wonen” kan mogelijk worden gemaakt door het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Provincie Er is op grond van de Omgevingsverordening geen bijzonder provinciale waarde toegekend aan deze locatie. Het toevoegen van woningen wordt hierdoor niet beperkt. Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 Uitgangspunten Toekomstvisie - Een ontwikkeling is gericht op een betere verblijfskwaliteit en vermindering van milieu- en verkeersdruk. - De woonfunctie wordt behouden en indien mogelijk versterkt waarbij nieuwe woonfuncties alleen bij doorsteken naar bestaand of te ontwikkelen achterliggend woongebied worden toegelaten. - De bestaande blauwe structuur wordt gehandhaafd en versterkt waar mogelijk. - Als er sprake is van hergebruik van bestaande gronden of panden zal dit gepaard moeten gaan met een lagere milieu- en verkeerslast. - Indien er functioneel en ruimtelijk storende situaties zijn is er ruimte voor vernieuwing. - Bij het beëindigen van bedrijfsactiviteiten heeft het de voorkeur om de bedrijfsbestemming om te zetten naar wonen. Met deze ontwikkeling wordt een agrarische bestemming, bijbehorende vervallen kas, voormalige bedrijfsbebouwing met de daarbij behorende bedrijfsbestemming gesaneerd uit het lint (totaal 1700m2).

Er worden (variant B) extra openbare parkeerplaatsen aangelegd waarmee een positieve bijdrage wordt geleverd aan de parkeerdruk voor de bewoners van de Zesstedenweg. De bestaande watergangen worden breder gemaakt. Zowel variant A en B voorzien in een de mogelijkheid van een doorsteek naar achterliggend woongebied. Het voorliggend initiatief is dan ook een logische keuze welke passend is binnen de uitgangspunten van de Toekomstvisie. Woonprogramma Het betreft hier een kleinschalig initiatief met een tamelijk eenzijdig karakter. Nu laat dit kleine planoppervlak met zijn diverse vormen en omgevingsfactoren niet zoveel mogelijkheden, maar het zou te prefereren zijn als er nog iets meer diversiteit aangebracht kan worden, zoals ook in de Woonvisie verwoord: “We zetten in op meer diversiteit in het woonprogramma. Dat betekent voor Stede Broec: meer gestapelde bouw, meer patiowoningen en ook meer luxe en onderscheidende woonvormen”. De realisatie van vrijstaande woningen dragen bij aan de ambitie van de regio West-Friesland en de woonvisie Stede Broec om woningen te realiseren voor een diverse en aantrekkelijke woningvoorraad. De nieuwe woningen zullen een positief effect hebben op de doorstroming op de woningmarkt. Leefomgeving Het initiatief is afgestemd met de collega’s van de afdeling Leefomgeving.

Ontwikkeling dient conform de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) te worden uitgevoerd waarbij de uiteindelijke beheergrenzen duidelijk worden afgesproken tussen initiatiefnemer en gemeente. Riolering gaat nog na hoe dit perceel het beste kan worden aangesloten. Het openbare water is nu nog in onderhoud bij aanliggende eigenaren. Dit water zodanig in te richten dat het beheer kan worden overgedragen aan het HHNK Verkeer Het ontsluiten van de woningen via de huidige brug (richting Waterhoen) en de bestaande weg langs de speeltuin is geen optie. Het weggetje langs de speeltuin voldoet niet als volwaardige ontsluiting en de bestaande brug is nu alleen geschikt voor langzaam verkeer. Een brug voor autoverkeer moet een minimaal

3

gewicht van 30 ton kunnen dragen (brandweerauto), een minimale doorrijbreedte van 3,5 meter hebben en een minimale doorrijhoogte van 4,2 meter. Voorkeur gaat dus uit naar de ontsluiting via de Zesstedenweg (variant B). Hou er daarnaast rekening mee dat de hulpdiensten vaak willen dat een gebied twee toegangsroutes heeft. Als er wordt ontsloten op de Zesstedenweg, moet de zuidelijke verbinding mogelijk als calamiteitenroute worden ingericht. Per woning is voorzien in 2 parkeerplaatsen op eigen erf. Conform de geldende parkeernorm dient de ontwikkeling te voorzien in 11 parkeerplaatsen. het plan voorziet ruimschoots in het benodigde aantal parkeerplaatsen. Het aantal verkeersbewegingen op de Zesstedenweg, als gevolg van de woningbouwontwikkeling neemt af ten opzichte van de huidige situatie/bestemmingsmogelijkheden met opslag, bedrijfs- agrarische en woonbestemming. In de huidige situatie gaat het om circa 60 verkeersbewegingen per dag. In de nieuwe situatie gaat het om circa 40 verkeersbewegingen per dag die van en naar het gebied plaatsvinden. Privacy Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de gemeenteraad volgens vaste rechtspraak beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht.

Daarnaast kan een blijvend recht op onbelemmerde privacy in de ruimtelijke ordening niet worden gegarandeerd, in het bijzonder niet in een bebouwde omgeving. De ontwikkeling zal tot een verandering leiden, al wordt er ook vervallen bebouwing en een bedrijfsbestemming opgeruimd.. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt altijd in redelijke mate rekening gehouden met de privacy van de aanwezige en nieuwe bewoners. Beide varianten gaan uit van een ontwikkeling op voldoende afstand van de omliggende perceelsgrenzen. De afstanden van de achtergevels van de nieuwe woningen tot de dichtstbijzijnde erfgrenzen bedragen ongeveer 10-15 meter. Zeker in een bestaande kern zijn deze onderlinge afstanden niet ongebruikelijk. Gelet op de afstanden tot omliggende bebouwing en positionering van woningen is er geen sprake van onevenredige vermindering van privacy van direct omwonenden. Afweging De Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025, het Woonakkoord West-Friesland en de Woonvisie 2021-2025 van Stede Broec hebben allen de ambitie woningen toe te willen voegen. Initiatiefnemer is voornemens de leegstaande bedrijfsbebouwing, vervallen kas en de bestaande woning Zesstedenweg 91 te slopen en 5 duurzame vrijstaande woningen toe te voegen. Met het initiatief wordt uitvoering gegeven aan de Toekomstvisie Stede Broec 2021-2024 en de lokale Woonvisie.

De omgevingsfactoren zijn voor deze locatie geschikt te noemen. Varianten Initiatiefnemer heeft na overleg met de omwonenden twee varianten ingediend. Beide varianten zijn passend binnen de gemeentelijke uitgangspunten. Gelet op het advies van de verkeerskundige, extra parkeerplaatsen voor de bewoners van de Zesstedenweg en de zorgen van de omwonenden voor de Zuid variant stellen wij u voor : 1. in principe in te stemmen met een integrale herontwikkeling van de percelen Zesstedenweg 91 en 107 naar woningbouw; 2. Hierbij uw voorkeur uit te spreken voor variant B Kanttekeningen / alternatieven Er is door ons college medewerking in het vooruitzicht gesteld onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad. Als alternatief kunt u ervoor kiezen om: -

Geen medewerking in het vooruitzicht stellen aan het aangepaste ontwerp; Binnen de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan (of afwijkingsmogelijkheden) te wachten op een alternatieve invulling van de huidige bebouwing;

4

Draagvlak Op 23 maart 2021 heeft een online bewonersavond plaatsgevonden waarin het initiatief gepresenteerd is aan de omwonenden. Er waren daarbij 30 adressen uitgenodigd, waarvan het overgrote deel heeft deelgenomen aan de online bijeenkomst (23 aanmeldingen). Met één omwonende is een aparte afspraak gemaakt. Uitgenodigde adressen bewonersavond: Waterhoen; 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44 Zesstedenweg; 89, 93, 95, 97, 99, 101, 107, 109, 111 Melkstraat; 2, 4, 6, 8, 10, 12, 13 Na instemming zal de initiatiefnemer worden verzocht het plan verder uit te werken in goed overleg met de commissie Welstand, omwonenden en overige belanghebbenden. De opmerkingen uit de participatie, gemeenteraad en commissie welstand worden verwerkt in het definitief ontwerp. Op basis van dit ontwerp wordt een bestemmingsplan voorbereid die wordt voorgelegd aan het college / gemeenteraad. Een verslag van het participatietraject, met hierin aangegeven met wie is gesproken, resultaat van de gesprekken, wat er gedaan is met de opmerkingen wordt gedeeld bij de aanvraag bestemmingsplan. Tijdens de procedure worden de omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd en krijgen zij als gebruikelijk de gelegenheid te reageren op het plan. Planning, evaluatie en verantwoording Na het raadsbesluit kan worden gestart met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan.

Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van uw gemeenteraad, na vaststelling kan gelijktijdig de omgevingsvergunning worden afgegeven en worden gestart met de bouw. Financiën Het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan inclusief alle benodigde onderzoeken worden uitgevoerd door de ontwikkelaar. Voor de betaling van de gemeentelijke plankosten worden in een kostenverhaalovereenkomst afspraken gemaakt met de aanvrager.

Bovenkarspel, 28 september 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

5