Raadsvoorstel gebiedsvisie centrum Zuid

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststelling Gebiedsvisie Centrum Zuid 936028

Commissie: Raadsvoorstel:

10 januari 2022. 27 januari 2022

Portefeuillehouder: Programma:

N.C.P. Slagter 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Gebiedsvisie Centrum, d.d. 30 november 2021 2. Verslag Mooi Noord-Holland, Adviseurs Omgevingskwaliteit, d.d. 4 november 2021

Voorgesteld besluit: 1. de gebiedsvisie Centrum-Zuid, d.d. 30 november 2021 vaststellen; 2. instemmen met het laten voorbereiden van een marktverkenning voor de in de visie voorgestelde fase 5; 3. instemmen met het laten opstellen van een beeldkwaliteitsplan die de ambities uit de visie vastlegt.

Inleiding De afgelopen jaren is intensief gewerkt aan de doorontwikkeling van het centrumgebied. Met de realisatie van de volgende zaken is verder vormgegeven aan het centrumgebied: -

Sloop- en nieuwbouw Tweewieler Brandhoff / Smit Nieuwbouw Aldi supermarkt uitbreiding winkelunits Streekhof 20 sociale huurappartementen Streekplein Uitbreiding parkeren ten oosten van het gemeentehuis herinrichting Zesstedenweg aansluiting Burgemeester J.N. Stuijfbergenlaan

Ten zuiden van de recent afgeronde fase 4 & 6 bevindt zich de zogenoemde fase 5 van de centrumontwikkeling. Naast de wens van een gebiedsvisie op deze fase spelen er een aantal concrete initiatieven die vragen om een samenhangende visie op het gebied. Beoogd effect Het centrumgebied vervult een belangrijke functie in de gemeente. In de toekomstvisie Stede Broec 20142024 is de volgende ambitie opgenomen voor het centrumgebied: “De gemeente Stede Broec heeft zich ten doel gesteld om de positie van het winkelcentrum als streekvoorzienend centrum ook op langere termijn te behouden en te versterken. Deze ingezette lijn is doorgezet in de vastgestelde “Bouwstenen voor de Omgevingsvisie”. Naast de visie op fase 5 spelen er een aantal concrete initiatieven met betrekking tot het bestaande vastgoed van de Woonschakel en de voormalige Rabobank. Gelet hierop zijn er kansen om ook de stationsomgeving van het station aan de pakken. Door slim te opereren kan hier een enorme kwaliteitsslag in bebouwing en openbare ruimte worden gemaakt. Het Streekplein kan goed worden verbonden met het station, de relatie met de Middenweg kan goed worden gemaakt en er kan worden vormgegeven aan een aantrekkelijke voorruimte voor het station.

1

Doel van de gebiedsvisie is dan ook om de concrete initiatieven gezamenlijk richting te geven en nieuwe initiatieven te stimuleren. In de gebiedsvisie zijn de hiervoor de ambities, uitgangspunten en randvoorwaarden voor ontwikkeling vastgelegd. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie om het centrumgebied verder te versterken. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Wet ruimtelijke ordening (Wro) Provinciaal beleid - Omgevingsvisie NH2050 - Provinciale Omgevingsverordening NH2020 Regionaal beleid - Structuurschets Westfriesland: een dijk van een regio - Regionale Woonvisie Lokaal beleid - Bouwstenen voor de omgevingsvisie van Stede Broec (2021) - Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 - Woonvisie Stede Broec

Argumenten Provincie Noord-Holland Uitgangspunt in de Provinciale Omgevingsvisie NH2020 is dat ontwikkelingen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Ontwikkelingen bij groenstedelijke kernen en dorpskernen vinden zoveel mogelijk binnenstedelijk plaats, nabij OV knooppunten. De gebiedsvisie vindt aansluiting bij dit uitgangspunt bij de visie van de Provincie. De Provincie Noord-Holland en NS zijn voornemens om voor elke spoorcorridor in Noord-Holland een regionale ontwikkelagenda 2020-2030 op te gaan stellen. Voor de WestFrieselijn (hoorn-Enkhuizen) wordt een regionale ontwikkelagenda opgesteld. De 1e versie is omstreeks het tweede kwartaal 2022 gereed. De gebiedsvisie zal namens de gemeente Stede Broec worden ingebracht in dit proces. Prorail Binnen het zuidelijk deel van het centrumgebied liggen enkele gronden welke in eigendom zijn bij ProRail. Dit gaat om de gronden ten noorden van het station en het P&R terrein. Hierover vindt afstemming plaats met ProRail. Toekomstvisie Stede Broec 2014-2024 Gelet op de ambitie zal, in het verlengde van de uitbreiding van het Streekhof een visie worden ontwikkeld voor de verdere doorontwikkeling van het hele centrumgebied. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn: -

naast uitbreiding ook aandacht voor versterking van de bestaande winkelstructuur door constant aandacht te blijven besteden aan ruimtelijke kwaliteit en beleving; entrees en levendigheid rond met name het plein aan de zuidzijde van het Streekhof versterken; Openbare ruimte opwaarderen. Dit geldt vooral voor het plein aan de zuidzijde (groen, mogelijkheid voor terrassen) Versterken ruimtelijke relatie (ruimtelijke kwaliteit, loop- en fietsroutes) tussen de Middenweg en Winkelcentrum Streekhof verbetering van de beeldkwaliteit van bebouwing en openbare ruimte verbetering van de ruimtelijke relatie tussen het station Bovenkarspel - Grootebroek en het centrum verbetering van de verkeersveiligheid van de Middenweg Het woningen- en voorzieningenaanbod moet aan blijven sluiten op het profiel van de inwoners van de gemeente.

2

Bouwstenen voor de Omgevingsvisie (oktober 2021) Nieuwe ontwikkelingen worden zo goed als mogelijk afgestemd op de uitgangspunten van de bouwstenen voor de Omgevingsvisie. Het centrale gebied van Streekhof, het station en bedrijventerrein kan nog meer een echt centrum kan worden met stedelijke kwaliteit. Groen is belangrijk vanwege het klimaat en de gezondheid, maar er moet ook ruimte komen voor het bouwen van woningen en bedrijven. Vooral de jongeren wensen een diverser aanbod en zouden graag in het centrum willen wonen. Dicht bij de winkels, horeca en het station. Met het verhaal Dorps leven wordt ingezet op het versterken van de aanwezige kwaliteit van wonen en leven in het centrum van Stede Broec. Toekomstbestendig, met behoud van ruimtelijke kwaliteit en erfgoed. In di verhaal is Winkelcentrum Streekhof in de toekomst samen met het stationsgebied nog meer het centrum van Stede Broec. Vanuit het station wandel je zo het centrale plein op waar de wekelijkse markten zijn en waar je elkaar ontmoet. Er is kleinschalige en diverse woningbouw en ruimte voor winkels bijgekomen. De hoogte van de woningbouw past bij de omgeving. Met de gebiedsvisie wordt aansluiting gevonden bij de Toekomstvisie en vastgestelde Bouwstenen voor de Omgevingsvisie.

Ontwikkelkader voor ontwikkellocaties fase 5, de Middend 1 - 3 en Middenweg 5 De gebiedsvisie geeft spelregels en ontwikkelprincipes voor de ontwikkeling van de locaties. De gebiedsvisie geeft richting aan de verschillende ontwikkellocaties over: het programma, de openbare ruimte, de ruimtelijke massa, mobiliteit en duurzaamheid. Dit biedt houvast voor de nadere uitwerking van de visie in concrete plannen. In dat kader zullen nog verschillende onderzoeken en uitwerkingen moeten plaatsvinden om de definitieve haalbaarheid van de ontwikkelingen te (kunnen) bepalen. Fase 5 Deze fase betreft de gronden globaal begrenst door: - Oostzijde Burg J.N. Stuijfbergenlaan - Zuidzijde nieuwe parkeerterrein fase 6 - Westzijde Streekplein - Noordzijde de Middend De gebiedsvisie geeft een aantal varianten voor de mogelijke ontwikkeling van fase 5. Wij stellen voor in te stemmen met de voorgestelde voorkeursvariant. Met deze variant worden de gronden zo optimaal mogelijk herontwikkeld tot een toekomstbestendige plek in het centrum. Het Streekplein wordt afgehecht door middel van een commerciële plint (horeca / dienstverlening) met daarboven appartementen. Parkeren kan half verdiept plaatsvinden onder de binnentuin van het bouwblok. Niet alle gronden binnen fase 5 zijn in eigendom van de gemeente.

Door middel van een gerichte marktverkenning kunnen we marktpartijen de vraag stellen over bijvoorbeeld de financiële en programmatische haalbaarheid en de voorwaarden waaronder zij eventueel willen participeren. Naast een instrument voor het verder analyseren van de opgave kan de marktverkenning bijdragen aan het verder aanscherpen van de visie op fase 5 en / of de ontwikkelstrategie. Met de verworven informatie na de marktverkenning kan indien nodig de opgave worden aangepast, om vervolgens over te gaan tot samenwerking of uitvoering. Om de haalbaarheid van de ontwikkeling te (kunnen) bepalen stellen we dan ook voor om een marktverkenning op te starten. De Middend 1-3 & 5 Met het vertrek van de Rabobank uit het centrumgebied is onlangs het pand de Middend 1-3 leeg komen te staan. Om te komen tot een totale ontwikkeling van deze plek hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden met de eigenaren van de Middend 1-3 & 5. Het betreft hier een prominente plek aan het Streekplein en stationsgebied. Gelet op de uitgangspunten voor het centrumgebied is gekomen tot een ontwikkelkader voor beide percelen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door nieuwe volumes. Binnen het ontwikkelkader is ruimte voor een commerciële plint (begane grond) met daarboven evt.

3

appartementen. Voor de invulling van de commerciële plint wordt gedacht aan horeca, detailhandel en dienstverlenende (medische) functies. Het ontwikkelkader levert hiermee een bijdrage aan de opwaardering van de openbare ruimte en versterkt de relatie tussen het winkelcentrum, Streekplein, station en de Middenweg. Met de aanpassing van de parkeersituatie en uitbreiding / opwaardering van het P&R parkeerterrein wordt een bijdrage geleverd aan een heldere parkeersituatie en verkeersveiligheid. Middenweg 5 Woningstichting De Woonschakel heeft het voornemen het huidige kantoor en timmerwerkplaats aan de Middenweg 5 in Bovenkarspel te herontwikkelen. Het plan voor de nieuwbouw omvat de bouw van sociale huurappartementen, daarnaast blijft er plaats voor kantoor voor de woningstichting. Het ontwikkelkader voorziet in een ruimtelijk kader voor deze ontwikkeling waarbij het parkeren aansluiting vindt bij de parkeersituatie aan de Middenweg. Het inzetten op meer publiek toegankelijke oevers draagt bij aan een betere beleving van dit groenblauwe netwerk. Bij deze ontwikkeling is het mogelijk om, middels een publiek pad langs de oostelijke oever, zowel de waterstructuur beter zichtbaar en beleefbaar te maken als de verbinding voor de voetganger (en eventueel fietser) te versterken.

Dit levert een bijdrage aan een verdere opwaardering van de openbare ruimte en versterkt de relatie tussen het winkelcentrum, station en de Middenweg. Duurzaamheid Uitgangspunt is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en beleving. Het versterken van de levendigheid rond met name het plein aan de zuidzijde van het Streekhof en het opwaarderen van de openbare ruimte. Met deze gebiedsvisie wordt ingezet op een groenere omgeving met meer ruimte voor ontmoeten en bewegen. In de gebiedsvisie zijn deze ambities vertaald in een ontwikkelingsperspectief voor de openbare ruimte en herontwikkelingen. Het nu stenige profiel kan verder worden vergroend zodat het klimaatadaptief wordt en toekomstige bewoners en bezoekers prettiger kunnen verblijven. Welstand De visie van 12 oktober 2021 is besproken met de adviseurs Omgevingskwaliteit van Mooi Noord-Holland. De commissie spreekt zijn waardering uit voor de visie, maar geeft aan enkele aandachtspunten mee voor de verdere uitwerking: -

Verkeer stationsomgeving Voldoende programma in de plinten Kwaliteit noordzijde locatie Woonschakel Kwaliteit bestaande gevel Streekhof Procesmatig bewaken kwaliteit in de uitvoering Vastleggen van de ambities in een aanvullend op te stellen beeldkwaliteitsplan

Bezonningsstudie Een goed functionerend verblijfsplein heeft genoeg zon- en schaduwplekken om prettig te kunnen verblijven en op het terras te zitten. Daarnaast kan het aan te brengen groen een bijdrage leveren aan het voorkomen van hittestress. Bij de verdere uitwerking van de visie en de hierin opgenomen concrete initiatieven dient door middel van een bezonningsstudie aangetoond te worden wat het effect is van de beoogde bebouwing en groen op de bezonning van het centrumgebied. Afweging De gebiedsvisie vindt aansluiting bij de Omgevingsvisie NH2020 van de Provincie, Toekomstvisie en Bouwstenen voor de Omgevingsvisie van de gemeente. Gelet op de concrete initiatieven van de Woonschakel (Middenweg 5) en de Middend 1-3 zijn er daarnaast kansen om ook de zuidzijde van het centrumgebied / stationsgebied aan de pakken. Door slim te opereren kan met deze gebiedsvisie uitvoering worden gegeven aan de gestelde ambitie en op korte termijn een enorme kwaliteitsslag in bebouwing en openbare ruimte worden gemaakt. De gebiedsvisie vormt daarnaast een inspiratie en stedenbouwkundig kader voor een op te starten marktverkenning voor de gronden binnen fase 5.

4

Ik adviseer u dan ook om: 1. 2. 3.

de gebiedsvisie Centrum-Zuid, d.d. 30 november 2021 vast te stellen; in te stemmen met het laten voorbereiden van een marktverkenning voor de in de visie voorgestelde fase 5; In te stemmen met het laten opstellen van een beeldkwaliteitsplan die de ambities uit de visie vastlegt.

Kanttekeningen / alternatieven Een alternatief is het niet vaststellen van de gebiedsvisie. De concrete projecten voor het gebied kunnen ook zonder gebiedsvisie tot ontwikkeling komen. Echter zonder gebiedsvisie ontbreekt hiervoor dan een actueel samenhangend inspiratiekader. Projecten kunnen individueel worden uitgewerkt, zonder een actueel ontwikkelingsperspectief. Door een visie voor het gehele gebied vast te stellen, mede gebaseerd op de concrete planinitiatieven, kan vanuit deze samenhang worden geadviseerd en gestuurd. Draagvlak De gebiedsvisie is verzonden aan de Provincie Noord Holland en Prorail. Daarnaast is hij afgestemd met de adviseurs Leefomgeving, Wonen, planeconoom, marktmeester en de commissie Welstand. Op 4 november 2021 bent u, tijdens een themabijeenkomst geïnformeerd over de gebiedsvisie. De gemaakte opmerking zijn daar waar mogelijk verwerkt in de gebiedsvisie. Participatie Ter voorbereiding van de gebiedsvisie zijn gesprekken gevoerd met eigenaren van de panden aan het Streekplein en de Middend. De concept gebiedsvisie is voorafgaand aan de besluitvorming teruggekoppeld aan de betrokken ondernemers. Participatie met betrekking tot fase 5 vormt een onderdeel van de uit te voeren marktverkenning. Gelet op de vertrouwelijke status van de concrete ontwikkelingen is er voor gekozen in deze fase geen participatietraject op te starten voor de ontwikkellocaties.

Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het zoeken naar draagvlak (door middel van participatie) bij de verdere uitwerking van deze ontwikkellocaties. Dit wordt bij de verdere uitwerking van deze initiatieven als voorwaarde meegegeven aan initiatiefnemers. Participatie met betrekking tot fase 5 vormt een onderdeel van de uit te voeren marktverkenning.

Planning, evaluatie en verantwoording De kennisgeving van de vaststelling wordt gepubliceerd in de Middenstander en gemeenteblad. De visie treedt in werking op de dag na bekendmaking. Tegen de vaststelling van de visie staat geen mogelijkheid van bezwaar of beroep open. Op basis van deze gebiedsvisie kunnen door initiatiefnemers de concrete projecten verder worden uitwerkt tot een principeverzoek. Na publicatie van de gebiedsvisie vormt deze een inspiratie en stedenbouwkundig kader voor een op te starten marktverkenning voor de gronden binnen fase 5.

Financiën Het vervolgproces van gebiedsvisie naar concrete ontwikkeling vraagt om ambtelijke capaciteit. Waar mogelijk zullen wij deze kosten verhalen op de initiatiefnemers (kostenverhaal Wro). Hierover moeten de afspraken nog worden gemaakt. Deze zullen in het vervolgproces verder worden uitgewerkt. Voor het uitvoeren van de marktverkenning worden kosten gemaakt. Primair wordt gekeken of er financiële ruimte is binnen de bestaande budget. U wordt hierover op een later moment geïnformeerd. Overige financiële consequenties van uitvoeringsmaatregelen voor de gemeente worden inzichtelijk gemaakt bij de nadere uitwerking van de stedenbouwkundige plannen en/of de nog op te stellen anterieure overeenkomsten. Besluitvorming hierover kan nu nog niet plaatsvinden.

5

Bovenkarspel, 14 december 2021 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester,

A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

6