Presentatie vragenuurtje 13-3-2023

Doelgroepenverordening Zelfbewoningsplicht Anti-speculatiebeding Een toelichting op de techniek

Zelfbewoningsplicht

• Doel • Knoppen

Doel De zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper van een woning verplicht is om voor minimaal een bepaalde duur de woning zelf te bewonen. Het instrument heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren.

Knoppen • Koopwoningsegment (alleen betrekking op nieuwe ontwikkelingen) • Termijn • Ontheffingsgronden • Situaties niet van toepassing • Hoogte sanctie (boete)

Anti-speculatiebeding

• Doel • Knoppen

Doel Het anti-speculatiebeding moet voorkomen dat een woning als een beleggingsobject wordt gekocht om deze binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit instrument wordt vaak toegepast bij verkoop van gronden of woningen onder de marktwaarde. Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning binnen een bepaalde periode (vaak 5 tot 10 jaar) niet verkocht mag worden met een bepaalde overwaarde. Hierdoor wordt voor een bepaalde termijn het behoud van de woning in het oorspronkelijke segment geborgd.

Knoppen • Koopwoningsegment (alleen betrekking op nieuwe ontwikkelingen) • Termijn • Ontheffingsgronden • Situaties niet van toepassing • Hoogte en vorm van sancties

Doelgroepenverordening

• Doel • Knoppen

Doel Een doelgroepenverordening is noodzakelijk om in bestemmingsplannen (publiekrechtelijk) sturing op woningbouwcategorieën (huur/koop, prijsranges en instandhoudingstermijnen) te kunnen borgen. De inzet van de gemeente is in de eerste plaats om met de bouwende partijen en eigenaren tot overeenstemming te komen over het te realiseren programma in een project. Als het niet lukt om privaatrechtelijk tot overeenstemming te komen (anterieure overeenkomst), biedt de doelgroepenverordening de mogelijkheid om het publiekrechtelijk te borgen in het bestemmingsplan en exploitatieplan (stok achter de deur).

Knoppen • Woningsegmenten: Sociale huur, middeldure huur en ‘Sociale koop’ (alleen betrekking op nieuwe ontwikkelingen) • Maximale koop en/of huurprijs per segment • Instandhoudingstermijnen per segment • Inkomensdoelgroep per segment

Woningsegmenten en maximale koop en/of huurprijs • Sociale huur: maximale huurprijs wordt jaarlijks bij wet bepaald (prijspeil 2023 = 808,06 euro) • Middeldure huur: maximale huurprijs wordt vanuit betaalbaarheidsopgaven (woondeal) gedefinieerd: 1000,- euro • Sociale koop: maximaal NHG-grens, jaarlijkse actualisatie (prijspeil 2023 = 405.0000 euro), NHG-grens beweegt mee met marktontwikkelingen

Voorbeeld flexibele maximale koopprijs Sociale Koop • Voorbeeld: 0,85*NHG-grens (prijspeil 2023: 405.000 euro)= 344.250 euro (prijspeil 2023) • Door koppeling met de actuele NHGgrens beweegt de maximale prijsgrens mee (omlaag en omhoog) met de marktontwikkelingen (bijv. ontwikkeling materiaal- en arbeidskosten).

Voorbeeld gefixeerde maximale koopprijs Sociale Koop • •

•

•

Voorbeeld: 0,85*355.000 euro (NHG-grens 2022) =301.750 euro Scenario koopprijzen stijgen: qua financiële haalbaarheid lastig/ onhaalbaar om sociale koop in een bepaalde ontwikkeling te realiseren waarop ook de doelgroepenverordening van toepassing is Scenario koopprijzen dalen: gaat ten koste van onderhandelingspositie om gewenste sturing te houden omdat de publiekrechtelijke stok achter de deur (doelgroepenverordening) te ‘licht’ (te hoog is qua prijsniveau) is. Insteken in de onderhandelingen op lagere koopprijs dan in de doelgroepenverordening/beleid is lastiger, betekent mogelijk dat de doelgroepenverordening niet van toepassing verklaard kan worden en komt op gespannen voet te staan met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (rechtszekerheidsbeginsel) Aanpassing gefixeerde prijsgrens vraagt aanpassing en opnieuw vaststelling doelgroepenverordening door de raad

Instandhoudingstermijnen • Sociale huur: 25 jaar gebruikelijk/redelijk • Middeldure huur: 10-15 jaar gebruikelijk/redelijk • Sociale koop: maximaal 10 jaar bij wet

Inkomensdoelgroep • Sociale huur: bij wet bepaald: huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal de DAEB-norm. (prijspeil 2023 = € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens. Corporaties zien hier op toe. De DAEB-norm wordt regelmatig bijgesteld en ‘beweegt’ mee met de inkomensontwikkeling. • Middeldure huur: > DAEB norm ontwikkelingstempo van inkomen en gestelde max. huurprijs dient gelijk te zijn anders discrepantie. Uitvoering/controle lastig/niet realiseerbaar/positie huurder en verhuurder, capaciteitsbeslag • Sociale koop: > DAEB ontwikkelingstempo van inkomen en gestelde max. koopprijs dient gelijk te zijn anders discrepantie.

Inkomensdoelgroep Sociale Koop Bij sociale koopwoningen kan de inkomensgrens een barrière vormen omdat de koopprijs sneller stijgt dan het inkomen of (theoretisch) andersom. Bij het hanteren van inkomensgrenzen kan bij een verdere stijging van de NHG-grens en/of stijging van de hypotheekrente een discrepantie ontstaan tussen de maximale prijs van een woning en een maximale te verkrijgen hypotheek. Een mogelijk risico is dat de te verkrijgen hypotheek niet meer aansluit bij de prijs van de sociale koopwoning. Om vervolgens de inkomensgrenzen aan te passen moet de verordening worden herzien.

Voorbeeld inkomensdoelgroep Koopprijs • Koopprijsgrens: voorbeeld maximaal 85% van de actuele NHG-grens 2022: € 355.000 * 85% = € 301.750 • NHG-grens in 2023 = € 405.000 2023: € 405.000 * 85% = € 344.250 • De maximale prijs van de woning stijgt met 14% • Inkomen Voor de berekening van een maximale hypotheek wordt als grove stelregel gehanteerd: 4,5 keer het bruto jaarinkomen. Benodigd inkomen om max koopprijs als hypotheek te verkrijgen: 2022: € 301.750 / 4,5 = € 67.055 2023: € 344.250 / 4,5 = € 76.500 • Stel dat het inkomen stijgt met 4% en de koopprijs met 14%, kunnen er woningen gebouwd worden die qua koopprijs wel een sociale koopwoning zijn, maar niet toegewezen kunnen worden omdat het inkomen niet passend is. Door het weglaten van inkomensgrenzen wordt voorkomen dat het verschil in het ontwikkelingstempo tussen het inkomen (factor*DAEB-norm) en de maximale kooprijsgrens (factor* NHG-grens) een beperkende factor vormt.

Voorbeeld inkomensdoelgroep Sociale Koop • 1,5 * 44.035 euro (DAEB 1persoonshuishoudens, prijspeil 2023))= 66.052,5 euro (bruto inkomen jaarbasis) • 66.052,5* 4,5 = 297.236,25 euro • 0,85*NHG-grens (prijspeil 2023: 405.000 euro)= 344.250 euro (prijspeil 2023) = maximale koopprijsgrens sociale koop

Vragen?