NR 12C Sportvelden Rozeboom ontwikkelscenarios
Tekst van het document
ST E D E B RO EC
SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
OPG AVE verkenning mogelijkheden herontwikkeling sportvelden
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
S A M E N V AT T I N G Va n w e g e d e r e a l i s a t i e v a n k u n s t g ra s ko m e n i n Sportcomplex de Rozeboom, ooit de plek waar de gebroeders De Boer hebben gevoetbald, twee velden en o m l i g g e n d g e b i e d v r i j v o o r h e r o n t w i k k e l i n g . E c h t e r, d e ontwikkeldruk is laag. Met deze studie wordt inzicht gegeven wat de mogelijkheden zijn, wat de haalbaarheid is en wat het verdienvermogen is. De eerste indruk is dat er sterke invullingen mogelijk zijn, vooral aan de kwaliteit van het Streekbos gelinkt. Maar daarvoor moeten wel partijen worden verleid die actief vorm willen geven aan deze ontwikkeling.
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
LEESWIJZER Na een korte analyse van de plek in haar omgeving en de plek op zich worden programmatische en ruimtelijke mogelijkheden gekoppeld aan gebiedskwaliteiten. In een eerste ronde zijn enkele ideeën ontwikkeld. Deze varieerden van zeer lokale invulling tot ruimte voor een sterk regionaal programma. Tijdens een gespreksavond met ondernemers en kenners van de gemeente zijn deze i d e e ë n b i j e e n g e b r a c h t i n 3 s t e r ke s c e n a r i o ’s . Z e v a r i ë r e n vooral in de programmatische mogelijkheden voor het g e b i e d . Te r a f s l u i t i n g w o r d t e e n c o n c l u s i e g e t r o k k e n e n een voorstel voor vervolgstappen geschetst.
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E gebied – structuren Streekbos
agrarisch gebied
sport
wonen
CNB
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E gebied – autoverkeer
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E gebied – fietsverkeer
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E conclusies bereikbaarheid Goede bereikbaarheid per:
auto
fiets
ligging naast N302 parkeergelegenheid aanwezig
regionaal fietspad en fietsknooppunt op plangebied
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E Locatie
Opdeling plangebied in deelgebieden
A. voetbalvelden; gebied omzoomd met bebossing, niet openbaar
B. honkbalveld; gebied omzoomd met bebossing, niet openbaar
C. zone met fietspad; open gebied met losse boomgroepen, weg geflankeerd met bomen, openbaar
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E Locatie In deze studie wordt primair naar de ontwikkelkansen van de voetbalvelden gekeken. Het omliggende openbare groen en het honkbalveld kunnen een ontwikkelscenario versterken en worden daarom soms meegenomen in het onderzoek.
Streekbos
Camping
Tuincentrum
Voetbalvelden opp.= ca. 1,7 ha Honkbalveld opp.= ca. 1 ha To t a a l g e b i e d Gebied = 7 ha Lengte = 455 m Breedte = 165 m
CNB STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
A N A LY S E noordzijde van de voetbalvelden
A N A LY S E evenementruimte ten noorden van velden
A N A LY S E fietsroute langs oostzijde voetbalvelden
A N A LY S E water langs westgrens van het gebied
A N A LY S E beleid – gemeente Ruimtelijke aspecten a. versterken noord-zuid groenverbinding met groene scheg uit Landschapsplan Recreatieschap b. omlegging Drechterlandseweg N302 via N23/N506 + versterken landschappelijke kwaliteiten
b.
a.
Programmatische aspecten c. woningbouw in bestaand stedelijk gebied d. CNB terrein nieuwe functie gerelateerd aan AgriBusiness en/of S e e d Va l l ey + verbeteren toeristische en recreatieve sector + ingaan op vergrijzing + aandacht voor sterk ontwikkelde landbouw sector en bloeiend ondernemersklimaat
d.
c.
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
BEOORDELING EERSTE ONTWIKKELIDEEËN •
Sport + evenementen – sporten binnen de gemeente binnen Stede Broec is voldoende ruimte voor sport. Vanuit de gemeente is daarmee geen gezonde exploitatie te voorzien. Er zouden initiatiefnemers ‘van buiten’ moeten komen, maar daar is gezien de marktontwikkeling en het verzorgingsgebied weinig van te verwachten. Ruimte voor evenementen blijft wel gewenst.
•
Bewonersinitiatieven - ontmoetingsplek, tuinieren het gebied ligt te excentrisch om als buurtplek dienst te doen. Een dergelijk scenario zou vooral kosten en slechts zeer beperkt opbrengsten genereren. Ruimte voor moestuin of pluktuin is wel interessant om mee te nemen naar andere scenario’s
•
Landschap + recreatie - aansluiten bij Streekbos het Streekbos is een bovengemeentelijke trekker. Uitbreiding van dit recreatiegebied is goed voor de regio en de gemeente. Commercieel wordt het pas interessant als er een koppeling met gezondheid of wellness wordt gelegd
•
Health, Leisure & Wellness - sport en lichamelijke verzorging in een groene omgeving dit is een kansrijke ontwikkeling. Mits de kwaliteit goed is en het onderscheidend vermogen groot zijn er binnen 20 kilometer geen concurrenten. Er moet wel een investeerder en exploitant worden gevonden.
•
S e e d Va l l e y & A g r i B u s i n e s s – i n h e t h a r t v a n e e n s t e r ke a g ra r i s c h e s e c t o r aansluiten bij de agrarische sector is gezien de ligging kansrijk, maar er zijn concurrerende locaties. Een combinatie van agrarische functies en evenementen kan het scenario meer kansrijk maken.
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
DRIE KANSRIJKE SCENARIO’S (na gezamenlijke beoordeling van eerste ontwikkelideeën)
1. Landschap & Recreatie aansluiten bij de kracht van het Streekbos
2. Health, Leisure & Wellness zorghotel,sport en lichamelijke verzorging in een natuurlijke setting en daarmee aansluiten op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen
3 . S e e d Va l l e y & A g r i B u s i n e s s expositie- en eventruimte in een groene en toegankelijke omgeving
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
Scenario 1: L A N D S C H A P & R E C R E AT I E Camping voor vissers
Wandelen in de heemtuin
Recreatieve evenementen
Zuidelijke toegang voor recreatiegebied Streekbos
Scenario 2: H E A LT H , L E I S U R E & W E L L N E S S
Zorg in een groene omgeving
Spa wellness
Georganiseerde buitensport
Scenario 3: S E E D VA L L E Y & A G R I B U S I N E S S
Deels openbaar, tuinen
Deels ruimte voor evenementen
OVERZICHT SCENARIO’S
SCENARIO
NIVEAU
MAATSCH. WAARDE
ECONOM. WAARDE
FINAN. WAARDE
MARKT POTENTIE
POSITIE HONKBALVELD
0
++
(opbrengst, maar ook kosten)
(er kan aansluiting worden gevonden met huidige exploitanten Streekbos)
Dit scenario vraagt om ruimte. beschikbaarheid van HBV versterkt het concept met ruimte voor bijvoorbeeld groepsactiviteiten)
++ 500.000/ 1.000.000
+
(potentieel)
1
Landschap + recreatie
lokaal regio
++
2
Health, leisure & wellness
regio +
0/+
3
Seed Valley/ AgriBusiness
regio landelijk
0
+
++
0/+
+ 200.000
(maar hiervoor moet actief naar partijen worden gezocht)
-/+ (er moet actief naar partijen worden gezocht, maar er zijn concurrerende locaties in de regio)
Dit scenario kan redelijk onafhankelijk van HBV worden ontwikkeld. Als de ruimte beschikbaar is kunnen er wel meer aanvullende activiteiten worden aangeboden Voor dit scenario zou het aantrekkelijk zijn als het HBV af en toe als expositieruimte kan worden gebruikt. Dit zal echter wellicht de conditie van het veld niet ten goede komen
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM
CONCLUSIE EN ADVIES
Een combinatie van scenario 1 en 2 lijkt het meest kansrijk en sluit het beste aan bij de gemeentelijke doelstellingen. Het Streekbos is een sterk programma en de ondernemers blijken initiatiefrijk te zijn. Dit aangevuld met ontwikkelingen op het gebied van zorg /gezondheid en/of wellness kan een sterke symbiose opleveren. De markt hiervoor is volop in beweging en kent veel nieuwe spelers.
Stappenplan: 1. 2. 3. 4. 5.
onderzoek de markt voor gezondheid, leisure, wellness (indien positief vervolg met 2) stel een bidboek op voor dit doel (bij positieve reacties vervolg met 3, 4 en 5) Sluit nadrukkelijk aan bij sfeer en gebruiksmogelijkheden van Streekbos (maak meer volume) Vergroot daarmee de kwaliteit van de plek Zoek exploitanten voor een wellness/zorghotel/biologisch restaurant en bied daar ook hoogwaardige buitenruimte bij aan.
STEDE BROEC- SPORTVELDEN DE ROZEBOOM