Haalbaarheidsonderzoek MFA Plan Zuid (Geanonimiseerd)

Haalbaarheid MFA

Een

analyse

op

hoofdlijnen

Onderwerp:

Haalbaarheid

Opdrachtgever:

Gemeente

Ae

(geanonimiseerd)

Datum:

maart

MFA

van

Plan Zuid

Stede Broec

(geanonimiseerd) mr J

2023

de (on)mogelijkheden

versie 1

een

Plan Zuid

MFA

in Plan Zuid

te

Bovenkarspel

te realiseren

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. 1 DE TERM ‘IKC’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. 2 DE POSITIE VAN DE JEUGDGEZONDHEIDSZORG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1. 3 LEESWIJZER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

2.

HUIDIGE SITUATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 1 OVERZICHT FUNCTIES EN GEBOUWEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 1. 1 Molenwiek (dislocatie) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1. 2 Molenwiek (hoofdlocatie) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1. 3 Locatie Wendel OBS ’t Vierspan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1. 4 Peuterschool Nijntje Pluis en BSO Op Zuid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1. 5 Gymzaal De Helt . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

3.

GLOBAAL RUIMTELIJK PROGRAMMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 1 ONDERWIJS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 2 KINDVOORZIENINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 3 SPORTVOORZIENING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 4 ONS STEDE BROEC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 5 PARKEERVOORZIENINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 3. 6 SAMENVATTING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4.

BEOOGDE LOCATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 4. 1 PLANOLOGISCHE ASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

5. 5. 1 6.

GLOBALE INVESTERINGSRAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 KAPITAALLASTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 CONCLUSIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2

Inleiding

1.

Binnen de gemeente Stede Broec is de afgelopen jaren op verschillende wijzen veelvuldig aandacht besteed aan de vorming van zogenaamde Integrale Kindcentra als plaats waar verschillende kindfuncties , zoals kinderopvang en onderwijs samen komen. In het coalitieakkoord 2022 – 2026 is

daarover het volgende opgenomen: “Een van de knelpunten die steeds weer naar voren komt (…) is de situatie bij de Molenwiek en locatie Wendel van OBS ’t Vierspan. Beide gebouwen zijn verouderd en daarbij komt dat de Molenwiek is gehuisvest op twee locaties hetgeen als niet optimaal wordt ervaren door het schoolbestuur. In dezelfde wijk staan gymzaal De Helt én peuterschool Nijntje Pluis met daarin ook BSO Op Zuid die in dezelfde periode zijn gebouwd als de twee scholen. Daarnaast is GGD Hollands Noorden op zoek naar een alternatieve locatie voor de huisvesting van de Jeugdgezondheidszorg. Uitgangspunt is om al deze maatschappelijke functies bij elkaar te brengen op deze locatie onder één dak in een modern en nieuw gebouw door de voorgenomen realisatie van een Integraal Kindcentrum (IKC). ” ,

Daarnaast heeft de gemeenteraad in januari 2022 een motie aangenomen waarin het college wordt opgeroepen het project IKC Plan Zuid nader te onderzoeken door in gesprek te gaan met onder meer de scholen en ONS Stede Broec.

Aanvankelijk was het initiatief erop gericht een IKC te realiseren op de huidige locatie van basisschool Molenwiek (locatie Korenmolenlaan) en locatie Wendel van OBS ’t Vierspan. Inmiddels is duidelijk geworden dat er een voorkeur bestaat voor de huidige locatie van peuterschool Nijntje Pluis en gymzaal De Helt (La Reinelaan en Piet van Egmondweg). 1. 1

De term ‘IKC’ Zoals gesteld verwijst de term ‘IKC’ naar integraal kindcentrum. In de praktijk blijken er diverse beelden te bestaan bij de verschijningsvorm van een IKC. Het begrip ‘IKC’ is in de periode 2005 – 2010 langzaam ontstaan en krijgt op verschillende manieren invulling.

Kortgezegd is een IKC een intensieve samenwerking (of zelfs integratie) tussen opvang en (speciaal) basisonderwijs. Dat de term ‘IKC’ juist vanaf deze genoemde periode steeds vaker werd gehanteerd , is geen toeval. Slechts enkele jaren daarvoor is de vraag en het aanbod van kinderopvang in Nederland massaal toegenomen als gevolg van de introductie van de kinderopvangtoeslag. Als reactie daarop werden op diverse plekken in het gehele land innovatieve concepten ontwikkeld waarbij kinderopvangorganisaties en scholen voor primair onderwijs een zeer vergaande samenwerking aangingen. Dat ging zelfs zo ver dat er in bepaalde situaties in de dagelijkse praktijk sprake was van één organisatie met een aanbod voor kinderen van 0 t/m 12 jaar , aangestuurd door één leidinggevende , waarbij er sprake was van een éénduidige visie op opvoeding en onderwijs. Deze constructie en structuur werden gelijkgesteld met ‘ware’ integrale kindcentra. Daarentegen kwam het veel vaker voor dat onderwijs en kinderopvang onder één dak werden aangeboden , waarbij weliswaar sprake was van samenwerking tussen de verschillende organisaties , maar waarbij geen sprake was van een integratie van voorzieningen. Wat in de praktijk verwarrend heeft gewerkt , is dat deze constructies óók als IKC werden aangeduid.

Terwijl er in feite sprake was van twee separate voorzieningen die onder één dak werden samengebracht in een zogenaamde

multifunctionele accommodatie. In het voorliggende plan , waar zelfs twéé basisscholen en diverse andere voorzieningen onder één dak worden gebracht , is het daarom niet langer adequaat om van een IKC te spreken , maar van een MFA (= MultiFunctionele Accommodatie).

3

1. 2 De positie van de jeugdgezondheidszorg In het coalitieakkoord is opgenomen dat de GGD op zoek is naar een nieuwe locatie ten behoeve van de jeugdgezondheidszorg. Deze zoektocht is nog steeds actueel , waarbij moet worden aangetekend dat de GGD heeft aangegeven dat er op korte termijn een oplossing moet komen voor het huisvestingsvraagstuk. Het is niet aannemelijk dat de GGD de tijd heeft te wachten tot het moment dat een eventuele MFA in Plan Zuid gereed is. Daarom maakt het ruimtelijk programma voor de jeugdgezondheidszorg geen deel uit van dit haalbaarheidsonderzoek. 1. 3

Leeswijzer

Hoofdstuk twee beschrijft de huidige situatie voor wat betreft locatie , omvang en bouwjaar van de huidige functies. In het derde hoofdstuk wordt het ruimtelijk programma van de MFA op hoofdlijnen toegelicht. De beoogde locatie wordt besproken in hoofdstuk vier en de indicatie van de benodigde investering is in hoofdstuk vijf te vinden. De notitie wordt afgesloten met een conclusie.

4

2.

Huidige situatie

2. 1 Overzicht functies en gebouwen Op onderstaande luchtfoto is te zien op welke locatie de huidige functies en gebouwen zijn

gehuisvest.

Bron: Google Earth , maart 2023 5

Molenwiek (dislocatie) 2. 1. 1 De groepen 1 en 2 van basisschool Molenwiek zijn gehuisvest in de zogenaamde dependance op Brilliant Starstraat 90. Dit betreft een voormalige kleuterschool. Het gebouw is gerealiseerd in 1972 en heeft een oppervlakte van 523 m 2 bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo). De omvang van het schoolplein komt uit op ongeveer 600 m.2 Deze locatie is eigendom van de gemeente. 2. 1. 2 Molenwiek (hoofdlocatie) De groepen 3 t/m 8 van basisschool Molenwiek zijn gehuisvest in het pand gelegen aan Korenmolenlaan 4. Ook dit schoolgebouw is gerealiseerd in 1972. De oppervlakte bedraagt 1. 006 m 2 bvo. De omvang van het schoolplein komt uit op plm. 1. 050 m.2 Het bestuur van basisschool Molenwiek is Stichting Katholiek Onderwijs De Streek. Deze stichting heeft ook scholen in Grootebroek , Lutjebroek , Hoogkarspel en Oosterblokker. De stichting is juridisch eigenaar van deze locatie. De onderwijswetgeving verplicht het schoolbestuur echter het gebouw om niet aan de gemeente te leveren op het moment dat het gebouw niet langer wordt gebruikt voor

onderwijsdoeleinden. 2. 1. 3 Locatie Wendel OBS ’t Vierspan Locatie Wendel van OBS ’t Vierspan is gehuisvest in het pand gelegen aan Korenmolenlaan 2. Net als de andere twee schoolgebouwen is ook deze school gerealiseerd in 1972. De oppervlakte bedraagt 927 m 2 bvo. De omvang van het schoolplein komt uit op iets meer dan 1. 000 m.2 Het bestuur van OBS ’t Vierspan is Stichting Present. Dat is de stichting die het openbaar onderwijs in Westfriesland-Oost in stand houdt. Net zoals SKO De Streek juridisch eigenaar is van de Molenwiek , is Stichting Present juridisch eigenaar van het gebouw waarin locatie Wendel is gehuisvest. 2. 1. 4

Peuterschool Nijntje Pluis en BSO Op Zuid

Peuterschool Nijntje Pluis en BSO Op Zuid zijn gehuisvest in een voormalige kleuterschool op La Reinelaan 79. Het gebouw is gerealiseerd in 1971 en heeft een oppervlakte van 437 m 2 bvo. De buitenruimte heeft een omvang van plm. 630 m.2 Dat is inclusief het grasveld aan de zuidzijde van het gebouw. Het gebouw en het buitenterrein is eigendom van de gemeente en wordt verhuurd aan Kappio ; de

aanbieder van de kindvoorzieningen. Gymzaal De Helt Gymzaal De Helt is gevestigd op Piet van Egmondweg 2. De gymzaal is gebouwd in 1975 en heeft een oppervlakte van 428 m 2 bvo. De gymzaal is eigendom van de gemeente. De gymzaal is vrijwel de 2. 1. 5

gehele week gevuld , waarbij de zaal overdag voornamelijk wordt gebruikt door de leerlingen van de Molenwiek en locatie Wendel van OBS ’t Vierspan.

6

3.

Globaal ruimtelijk programma

3. 1 Onderwijs De Molenwiek telde op 1 oktober 2022 in totaal 290 leerlingen. Locatie Wendel van OBS ’t Vierspan telde op die datum 50 leerlingen. Uitgaande van de formules voor het bepalen van de ruimtebehoefte zoals opgenomen in de gemeentelijke verordening onderwijshuisvesting én uitgaande van een vaste voet van 200 m 2 bruto vloeroppervlakte (bvo) voor beide scholen 1 wordt het globale ruimtelijke programma voor de onderwijsfuncties gesteld op 2. 110 m 2 bvo. Voor de schoolpleinen wordt in totaal 1. 700 m 2 aangehouden. Dat komt uit op 5 m 2 per leerling hetgeen weliswaar hoger is dan de minimale norm uit de verordening onderwijshuisvesting (3 m 2 per kind) maar wel beter aansluit bij de huidige praktijk. Ter vergelijking , op dit moment is de 2 oppervlakte van het schoolplein op de hoofdlocatie van de Molenwiek 477 , m per kind. Bij de 2 dislocatie en bij locatie Wendel van OBS ’t Vierspan is het aantal m per kind (veel) hoger. Dat heeft te maken met het relatief lage aantal kinderen dat deze locaties bezoekt , waarbij het schoolplein is

ingericht op een hoger aantal kinderen. 3. 2 Kindvoorzieningen Voor BSO Op Zuid wordt gerekend met 2 groepsruimten van elk 105 m 2 bvo. Voor peuterschool Nijntje Pluis zijn dat 3 groepsruimten van elk 105 m 2 bvo. Hierbij is rekening gehouden met sanitair , algemene ruimten en kantoorruimte. Globaal is er dan ruimte voor 80 kindplaatsen. Voor de exclusieve buitenruimte wordt uitgegaan van het aantal kinderen dat de peuterschool bezoekt (max. 48 kindplaatsen). Op basis van de wettelijke normen in de kinderopvang resulteert dat in een exclusieve buitenruimte van 144 m.2 Voor de kinderen die de BSO bezoeken is geen exclusieve buitenruimte nodig ; zij kunnen terecht op het schoolplein. 3. 3 Sportvoorziening Voor de afmetingen van de gymzaal wordt uitgegaan van de zogenaamde KVLO-norm , een landelijke standaard van de Koninklijke Vereniging voor Lichamelijke Opvoeding. Die norm komt neer op een 2 sportvloer van 308 m 2 (14 x 22 m)2 en een oppervlakte van het gehele gebouw van 455 mbvo. 3. 4 ONS Stede Broec In het najaar van 2020 is ‘ONS Stede Broec’ van start gegaan. ONS Stede Broec houdt zich onder meer bezig met de activiteiten die voorheen waren ondergebracht bij Stichting Welzijn Stede Broec. Daaronder vallen ook het schoolmaatschappelijk werk en het sociaal cultureel centrum. ONS Stede Broec zou graag deel uit willen maken van een nieuwe MFA in Plan Zuid.

Meer concreet zien zij daar mogelijkheden voor het zogenaamde buurtopbouwwerk en ruimten voor schoolmaatschappelijk werkers. Hiervoor is nog geen concreet programma van eisen opgesteld , maar op basis van gesprekken met ONS Stede Broec wordt vooralsnog uitgegaan van een exclusieve ruimte met een omvang van 175 m.2 Dat zou dan voornamelijk bestaan uit een ontmoetingsruimte met een beperkte horeca-functie en ruimten voor schoolmaatschappelijk werk.

1 Strikt genomen

heeft locatie Wendel van OBS ’t Vierspan géén recht op een vaste voet van 200 m 2 bvo omdat de school in formele zin een dislocatie is. Omdat de school in de praktijk als zelfstandige school fungeert wordt er bij het bepalen van het globale ruimtelijke programma wel uitgegaan van een vaste voet van 200 m 2 bvo. ,

7

3. 5 Parkeervoorzieningen Voor het realiseren van parkeervoorzieningen wordt uitgegaan van kengetallen en zogenaamde CROW-normen. Die stellen bijvoorbeeld dat er voor elk klaslokaal in een basisschool 08, parkeerplaats gerealiseerd zou moeten worden. Op basis van alle functies in de MFA en de omvang van de functies in relatie tot deze kengetallen zijn er 25 permanente parkeerplaatsen nodig. Dat aantal is exclusief de benodigde ruimte voor de zogenaamde ‘kiss and ride’ plekken , waar kinderen met de auto worden afgezet. Daarvoor zijn nog eens 23 parkeerplaatsen nodig. De omvang van één parkeerplaats wordt gelijkgesteld met 25 m.2 Dat is inclusief manoeuvreerruimte en ruimte om de parkeerplaats op- en af te rijden. In totaal zijn er dus (25 + 23) 48 parkeerplaatsen nodig. Daarvoor is een oppervlakte van 1. 200 m 2

nodig. Let wel , hierbij is het aantal benodigde parkeerplaatsen gebaseerd op theoretische modellen en kengetallen. Er is nog geen rekening gehouden met eventuele restcapaciteit bij bestaande parkeerplaatsen in de buurt of met dubbelgebruik. Het is aan te bevelen het exacte aantal benodigde parkeerplaatsen te baseren op een verkeerskundig onderzoek. 3. 6

Samenvatting

Ruimtebeslag in m 2

Functie Schoolgebouwen 2

2. 110 1. 700 525 144 455 175 1. 200 6. 309

Schoolplein

Kindvoorzieningen Buitenruimte kindvoorzieningen

Gymzaal ONS Stede Broec Parkeerplaatsen TOTAAL

2 Uitgaande van één bouwlaag.

8

4.

Beoogde locatie

De beoogde locatie van de MFA is de plek waar op dit moment peuterschool Nijntje Pluis en gymzaal De Helt zijn gehuisvest. Beide panden zijn eigendom van de gemeente , net als de openbare ruimte hieromheen. Er is dus geen vastomlijnd kadastraal perceel waarop de MFA zou kunnen worden gerealiseerd. Natuurlijk kan wel bij benadering worden aangegeven hoe de benodigde vlek eruit zou moeten komen te zien. Zie hiervoor onderstaande afbeelding.

De oppervlakte van deze vlek bedraagt om en nabij de 6. 440 m.2 Een belangrijke kanttekening bij deze hypothetische perceelgrens moet worden gemaakt ten aanzien van het openbare voetpad ten noorden en ten oosten van beide gebouwen. Deze komen in beginsel te vervallen omdat de ruimte in deze opzet nodig is om het beoogde programma op te realiseren. Uit paragraaf 3. 6 blijkt immers dat de benodigde vlek minimaal 6. 309 m 2 groot zou moeten zijn. Dat betekent dat er slechts 131 m 2 beschikbaar is om inpassingsverlies op te vangen. Daarnaast loopt de voorgestelde oostgrens van het perceel direct langs de waterpartij die ten oosten van beide gebouwen ligt.

9

4. 1 Planologische aspecten Op dit moment heeft het gebouw waarin peuterschool Nijntje Pluis is gehuisvest een maatschappelijke bestemming. Gymzaal De Helt heeft logischerwijs de bestemming ‘sport’. Het deel van de vlek met een maatschappelijke bestemming kent een maximale bouwhoogte van 4 meter , hetgeen voldoende is om een eenlaags gebouw op te realiseren , maar onvoldoende voor een tweelaags gebouw. Het deel met de bestemming ‘sport’ heeft een maximale bouwhoogte van 6 meter. De overige delen van de vlek hebben de bestemming ‘groen’.

10

5.

Globale investeringsraming

Om in de huidige markt een nieuw MFA te bouwen , moet worden uitgegaan van € 3.700-, per m 2 bvo aan stichtingskosten. Die hebben niet alleen betrekking op de bouwkosten , maar ook op de kosten voor projectbegeleiding , ontwerp en adviseurs. Grondkosten zijn niet inbegrepen , maar die zijn hier ook niet aan de orde omdat de grond reeds in eigendom is bij de gemeente.

Mogelijk is er sprake van een herontwikkelingspotentieel op beide locaties van de Molenwiek en locatie Wendel van OBS ‘t Vierspan. Omdat de huisvesting van kindvoorzieningen géén gemeentelijke taak is , zal de investering in de kindvoorzieningen op een bepaalde manier moeten terugvloeien naar de gemeente , bijvoorbeeld in de vorm van huurinkomsten of bijdragen aan de initiële investering. Sloop bestaande gebouwen Stichtingskosten onderwijs Stichtingskosten kindvoorzieningen Stichtingskosten gymzaal Stichtingskosten ONS Stede Broec Opslag plankosten 10% 3

€ 52. 000 € 7. 807. 000 € 1. 950. 000 € 2. 000. 000 € 650. 000 € 1. 250. 000 € 13. 709. 000 P. M.

TOTAAL

Herontwikkelingspotentieel 5. 1

Kapitaallasten Uitgaande van een afschrijftermijn van 40 jaar (conform de Nota Activabeleid Stede Broec 2019) in combinatie met een rente van 2% zal het verloop van de jaarlijkse kapitaallasten er als volgt uitzien: Jaar 1

€ 616. 905

Jaar 2 Jaar 3

€ 612. 366 € 607. 736

Jaar 4 Jaar 5

€ 603. 013 € 598. 196

Jaar 6 Jaar 7

€ 593. 283 € 588. 271

Jaar 8

€ 583. 159

Het is gebruikelijk dat kapitaallasten in de begroting worden opgenomen vanaf het jaar ná oplevering van het

gebouw.

3 Hieronder

worden onder meer verstaan kosten voor bouw- en woonrijp maken van de nieuwe locatie , eventuele aanpassingen in aansluiting op de openbare omgeving en de doorbelasting van ambtelijke inzet die is gemoeid met het project buiten de kosten van de projectleiding. 11

Conclusie

6.

In deze notitie is de haalbaarheid van een MFA in Plan Zuid onderzocht. Op basis van onder meer leerlingenaantallen en kengetallen voor wat betreft benodigde ruimte voor bijvoorbeeld parkeren kan worden gesteld dat er een vlek van 6. 309 m2 is benodigd om de nieuwe MFA in een éénlaags gebouw te realiseren. De beschikbare vlek heeft echter een oppervlakte van om en nabij de 6. 440 m.2

Juist omdat de omvang van het beoogde programma en de oppervlakte van de mogelijke kavel zo dicht bij elkaar liggen , is het daarom niet op voorhand te zeggen dat het beoogde programma fysiek in één bouwlaag kan worden gerealiseerd. Er zal een verdiepingsslag nodig zijn waarbij de omvang van de uiteindelijke kavel exact wordt bepaald. Dat moet worden gedaan aan de hand van het definitieve aantal functies dat moet worden gehuisvest en de exact benodigde omvang ervan. Een alternatief is om bij aanvang van het project al uit te gaan van een MFA in twee bouwlagen. Uitgaande van een vuistregel bij het bouwen in twee bouwlagen (60% van het totale aantal m 2 bvo is bepalend voor de ‘footprint’ van het gehele gebouw) zou daar 1. 124 m 2 ruimte mee worden bespaard. In dat geval resteert er 1. 255 m 2 om inpassingsverlies op te vangen. In dat scenario zullen de volgende functies over twee bouwlagen worden verdeeld: -

Onderwijs Kindvoorzieningen 4 ONS Stede Broec

Vanuit deze optiek wordt het haalbaar geacht een MFA in twee bouwlagen te realiseren. Of dat ook mogelijk is in één bouwlaag , hangt af van het definitieve aantal functies dat moet worden gehuisvest en de exact benodigde omvang ervan. Daarbij moet wel worden gesteld dat het vigerende bestemmingsplan zal moeten worden gewijzigd om de komst van een MFA mogelijk te maken.

Er is in het globale ruimtelijk programma rekening gehouden met ruimte voor parkeerplaatsen , inclusief de zogenaamde ‘kiss and ride’ plekken waar kinderen kunnen worden afgezet. Het is aan te bevelen de exact benodigde aantal parkeerplaatsen te baseren op een verdiepend verkeerskundig onderzoek waarbij ook aandacht wordt besteed aan de doorstroming van het verkeer in relatie tot de restcapaciteit van de omliggende straten.

Of het project financieel haalbaar is , zal moeten worden afgewogen door college en raad. In ieder geval moet de gemeente rekening houden met extra kapitaallasten in de orde van € 600. 000.

4 Deze

zullen logischerwijs in zijn geheel op de begane grond worden gerealiseerd 12

Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.

J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen