B2-Notitie instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt

Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt Gemeente Stede Broec

Datum: 30 september 2021 Plaats: Bovenkarspel

1 Aanleiding In de raadsvergadering van 18 februari 2021 is bij de behandeling van het agendapunt ‘Woonvisie 2021-2025 ‘Wonen doen we samen’ het amendement ‘Stimulering koopwoningenmarkt voor starters en jongeren’ aangenomen. 2 Vraagstelling en scope notitie Met het aannemen van het amendement heeft het college onder andere de opdracht gekregen, welke samengevat luidt: Na de zomer van 2021 een plan uit te werken inclusief een brede afweging van koop bevorderende instrumenten om jongeren en starters in Stede Broec meer kansen te bieden in het koopsegment van de gemeente als ook de doorstroming te bevorderen. De voorliggende notitie gaat primair in op de bevordering van de positie van koopstarters in Stede Broec. Alleen doorstroom bevorderende instrumenten, die óók direct de positie van de koopstarter kunnen bevorderen, zijn in deze notitie meegenomen. Jongeren en starters worden in deze notitie als één groep gezien, namelijk de koopstarter. De koopstarter definiëren we als iemand die voor het eerst zelfstandig een woning wil kopen. De groep is te verdelen naar mensen die vanuit een onzelfstandige woonruimte voor het eerst een woning willen kopen en naar mensen die voor het eerst een woning willen kopen en een zelfstandige huurwoning achter laten.

Wellicht ten overvloede merken we op dat de invloed die we op lokaal niveau kunnen uitoefenen om de koopstarters een betere positie te geven beperkt is. De ontwikkelingen in de woningmarkt worden met name bepaald door externe factoren zoals bijvoorbeeld het beleid op landelijk niveau en de ontwikkeling van de rente. 3 Opzet notitie In hoofdstuk 4 wordt de positie van de koopstarter omschreven. De verschillende categorieën instrumenten die de gemeente heeft ter bevordering van de positie van de koopstarter op de woningmarkt zijn weergegeven in hoofdstuk 5. In de hoofdstukken 6 tot en met 9 volgt een inventarisatie van deze verschillende soorten instrumenten. Deze hoofdstukken worden afgesloten met een paragraaf met een afweging van de in dit hoofdstuk beschreven instrumenten inclusief een advies voor eventuele toepassing in de gemeente Stede Broec. Daarbij wordt op hoofdlijnen aangegeven wat er voor nodig is om bepaalde instrumenten in te voeren, met welke partijen er eventueel dient te worden samengewerkt en een inschatting gemaakt hoeveel tijd het kost om bepaalde instrumenten in te voeren. Tot slot volgt in hoofdstuk 10 een conclusie met een samenvatting van de voorgestelde maatregelen. 4 Positie van de koopstarter Het wordt steeds lastiger voor koopstarters om een woning te vinden en te kopen in de gemeente Stede Broec en in heel Nederland.

Dit komt doordat er meer vraag is dan aanbod. Becijferd is door meerdere partijen dat er in 2020 een landelijk tekort was van 330.000 woningen. Andere bronnen geven aan dat er tot 2030 1.000.000 huizen bijgebouwd moeten worden om in de woningbehoefte te voorzien. Door het tekort in het aanbod in de koopsector neemt de concurrentie toe, stijgen de huizenprijzen verder en wordt de positie van de koopstarters steeds slechter. Als de economie goed draait stijgen de huizenprijzen, verhuizen er meer doorstromers (die vaak overwaarde kunnen inbrengen), investeren beleggers meer in vastgoed en wordt de concurrentie groter. In tijden van laagconjunctuur is dit het tegenovergestelde. Starters met een (laag) middeninkomen lukt het in veel gebieden in Nederland niet of heel moeilijk om een woning te kopen, en de meeste koopstarters hebben juist een (laag) middeninkomen.

2/17

5 Instrumenten De gemeente heeft verschillende soorten instrumenten tot haar beschikking om de positie van de koopstarter te verbeteren. Deze instrumenten zijn in deze notitie ingedeeld in de volgende categorieën: 1. 2. 3. 4.

Afspraken over nieuwbouw (hoofdstuk 6); Grond en Vastgoedbeleid (hoofdstuk 7); Vergroten overig aanbod (hoofdstuk 8); Financiële ondersteuning (hoofdstuk 9).

3/17

6 Afspraken over nieuwbouw Verschillende gemeenten richten zich bij nieuwbouw op het vergroten van het woningaanbod voor koopstarters. Het creëren van meer aanbod voor deze doelgroep lijkt een voor de hand liggende optie. De uitdagingen in dit spoor zitten vooral in het tekort aan bouwlocaties, de tekorten aan bouwmaterialen en arbeidskrachten, de belemmerende regelgeving en de hiermee gepaard gaande hogere bouwkosten en huizenprijzen die de toegankelijkheid voor koopstarters naar de koopwoningmarkt verder beperkt. 6.1 Startersparagraaf woonvisie Gemeenten kunnen in hun woonvisie gericht aandacht besteden aan starters. Gemeenten doen dit soms in algemene zin en soms concreet door bijvoorbeeld specifieke wijken te benoemen waarin de huisvesting van koopstarters prioriteit dient te krijgen. De woonvisie gaat in op het brede spectrum van Wonen en de aangrenzende beleidsvelden van bijvoorbeeld duurzaamheid en wonen en zorg. Ten aanzien van de verbetering van de positie van koopstarters kunnen gemeenten bijvoorbeeld in de woonvisie opnemen dat:      

een bepaald (streef)percentage van de nieuwbouw bestemd is voor starters; de koopprijs van een bepaald percentage van de nieuwbouw aan een maximum gebonden is, waardoor de betreffende woningen bereikbaar zijn voor koopstarters; een bepaald percentage van de nieuwbouw gereserveerd is voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap; woningcorporaties een deel van hun woningbezit (bij mutatie) verkopen, al dan niet met toepassing van koopvarianten; overige grondeigenaren een deel van de te bouwen woningen realiseren als betaalbare/sociale koopwoning of met (collectief) particulier opdrachtgeverschap; nader onderzoek dient plaats te vinden naar de (omvang en) aard van de woningbehoefte en woonwensen van (onder meer) koopstarters.

6.2 Percentages woningbouwprogramma sociaal/midden/duur Gemeenten kunnen in de woonvisie sturen op woningbouwprogramma’s van woningbouwprojecten. Veelal sturen gemeenten op differentiatie naar middenhuur, sociale huur en betaalbare/sociale koop in de woonprogramma’s. Daarbij richten gemeenten zich op bepaalde woonvormen die (ook) geschikt kunnen zijn voor koopstarters zoals woongroepen en tiny houses. De meeste gemeenten die (streef)percentages invoeren voor de woningbouwprogrammering nemen dit op in hun woonvisie en kiezen hierbij voor de categorieën sociaal/betaalbaar, midden en duur. 6.3 Prestatieafspraken maken met corporaties Gemeenten die over een (actuele) woonvisie beschikken kunnen (jaarlijks) prestatieafspraken maken met de lokale corporaties en de huurdersvertegenwoordiging. Corporaties zijn verplicht om jaarlijks voor 1 juli bij de gemeente aan te geven in een activiteitenoverzicht, ook wel bod genoemd, hoe zij naar mogelijkheden bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke woonvisie. Aan de hand van de vastgestelde rijksprioriteiten en eventuele lokale prioriteiten kunnen afspraken worden gemaakt tussen de lokale corporaties, haar huurdersorganisaties en de gemeenten.

Corporaties richten zich met name op activiteiten met betrekking tot de sociale huursector (DAEBactiviteiten), maar hebben sinds 2020 tijdelijk meer wettelijke mogelijkheden om onder voorwaarden ook middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen (tot de NHGgrens) te realiseren. In de afspraken kunnen ook zaken worden meegenomen die de positie van koopstarters kunnen bevorderen, zoals het verkopen van huurwoningen met voorrang aan koopstarters en de realisatie van betaalbare/sociale koopwoningen op nieuwbouw en/of herstructureringslocaties. 4/17

6.4 Regionale afstemming Gemeenten werken in verschillende regio’s samen op het vlak van wonen en maken bijvoorbeeld gezamenlijke afspraken over de regionale verdeling van sociale huurwoningen in regionale huisvestingsverordeningen. Ook maken gemeenten regionale afspraken over de woningbouwprogrammering, brengen gemeenten gezamenlijk de woonbehoefte in kaart, delen gemeenten kennis en monitoren partijen bijvoorbeeld de ontwikkeling van de woningbouwproductie. Voor de woningbouwprogrammering maken gemeenten bijvoorbeeld afspraken over de aantallen nieuw te bouwen woningen per prijscategorie. 6.5 Anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om de grondkosten en –opbrengsten van een ontwikkelingsplan in kaart te brengen. Wanneer er een nieuw ontwikkelplan is en het bestemmingsplan gewijzigd moet worden, moeten er afspraken gemaakt worden over de verdeling van grondkosten en de woningbouwprogrammering. In een anterieure overeenkomst worden dit soort afspraken vastgelegd tussen de gemeente en de projectontwikkelaar(s). Dit gebeurd voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid.

Er kunnen ook afspraken in opgenomen worden over financiële bijdragen van de ontwikkelaar aan de openbare ruimte, waterberging, infrastructuur en het groen. Door privaatrechtelijk afspraken te maken, kunnen de gemeente en de ontwikkelaar hun wensen voor dat moment opnemen. Door afspraken per project te maken, kan bekeken worden wat er op dat moment op die plek wenselijk is aan woningprogrammering, ook voor starters. 6.6 Bestemmingsplan & Sociale koopwoning Een gemeente heeft verschillende publiekrechtelijke middelen om haar wensen met betrekking tot de woningprogrammering vast te leggen, waaronder het bestemmingsplan in combinatie met een doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening wordt besproken in paragraaf 6.8. Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. Het is het enige bindende ruimtelijke plan. Hierin legt de gemeente de bouwvlakken voor woningen vast. Tevens kan de gemeente in het bestemmingsplan procentuele eisen stellen aan bepaalde woningcategorieën. In een bestemmingsplan staat of en wat er gebouwd mag worden en hoe bebouwde en onbebouwde gronden mogen worden gebruikt. Sociale koopwoning Vanaf 1 juli 2008 bepaalt de Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 3.1) dat een bestemmingsplan regels kan bevatten voor de beoogde bewoners, bijvoorbeeld studenten, ouderen of startende huishoudens.

Concrete invulling gebeurt in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Artikel 3.1.2 lid 1 Bro bepaalt dat een bestemmingsplan regels kan bevatten over sociale huurwoningen, middenhuurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. In artikel 1.1.1 Bro zijn de betreffende woningbouwcategorieën nader gedefinieerd. Voor de categorieën sociale huuren koopwoningen is daarbij bepaald dat de betreffende doelgroep in een gemeentelijke verordening (‘doelgroepenverordening’) moet worden beschreven (zie paragraaf 6.8). De mogelijkheid om de bestemming ‘sociale koopwoning’ op te nemen in het bestemmingsplan, wordt overgenomen in de nieuwe Omgevingswet. Sinds 2021 is het mogelijk om de koopprijsgrens voor sociale koopwoningen te koppelen aan de NHG-kostengrens (€ 355.000, peiljaar 2022) in plaats van de kostengrens die op dit moment geldt (€ 200.000). Hiervoor dient gemeente een aanvraag te doen bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. Met de inwerkingtreding van de omgevingswet (verwachting medio 2022) wordt de kostengrens van sociale koopwoningen gekoppeld aan de NHG-grens.

5/17

6.7 Bestemmingsplan & middenhuurwoning Sinds 1 juli 2017 is het mogelijk om de categorie ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’ aan te wijzen in het bestemmingsplan. Dit gebeurt op hoofdlijnen. Het precieze aantal en de situering van nieuwbouw middenhuurwoningen kan alleen plaatsvinden in het exploitatieplan of in een anterieure overeenkomst. Als de gemeente de categorie ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’ in een bestemmingsplan benoemt, moet ook een gemeentelijke verordening worden opgesteld: de verordening middenhuur of een doelgroepenverordening, wanneer sturing op meerdere betaalbare segmenten gewenst is. Het bestemmingsplan en de bijbehorende verordening middenhuur of doelgroepenverordening hebben enkel betrekking op nieuwbouw. In tegenstelling tot de woningcategorieën ‘sociale huurwoning’ of ‘sociale koopwoning’, is het bij de categorie ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’ niet verplicht om, naast het aanwijzen van de kavels, ook de doelgroep te omschrijven in een verordening. Indien de gemeente een doelgroep wil omschrijven, kan zij dit doen in de toelichting van het bestemmingsplan of de toelichting op de verordening middenhuur. Via een huisvestingsverordening kan de gemeente vervolgens de toewijzingseisen van de huurwoningen vastleggen.

Verordening middenhuur/doelgroepenverordening In de verordening komen de volgende zaken aan de orde:  De maximale aanvangshuur voor middenhuurwoningen. Deze kan de gemeente jaarlijks indexeren;  De periode dat de woningen behouden blijven als middenhuurwoning. Dat is minimaal tien jaar. De verhuurder mag de woning in die periode niet verkopen. 6.8 Doelgroepenverordening Het huidige Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij die heeft vastgelegd in een verordening, oftewel de ‘doelgroepenverordening’. Daarin omschrijft ze de potentiële kopers of huurders: een doelgroepenomschrijving. Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te leggen, dient de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde huur- of koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in het bestemmingsplan eisen te stellen aan percentages van bepaalde categorieën woningen. Dit kan bij nieuwbouwwoningen en bij transformatie van bestaande bouw, voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.

In de verordening kunnen eisen gesteld worden aan de maximale koop- en huurprijs van een woning en hoe lang die in stand moet blijven. De gewenste doelgroep kan worden omschreven aan de hand van het maximale inkomen van de koper of huurder en/of de lokale of regionale binding van een huurder. Daarnaast kunnen het type en de grootte van de woningen omschreven worden en kan worden besloten of er voor een bepaalde tijd wel of niet waardeverhogende voorzieningen aan de woningen aangebracht mogen worden. Om de doelgroepenverordening toe te kunnen passen, moet dit in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. 6.9 Afweging en advies toepassing instrumenten De weergegeven instrumenten in de paragrafen 6.1 en 6.2 past de gemeente Stede Broec deels al toe. Zo heeft de raad op 18 februari 2021 de Woonvisie 2021-2025 ‘Wonen doen we samen’ vastgesteld. In deze woonvisie zijn streefpercentages voor woningbouwprogrammering opgenomen:  Sociale huur: 20%;  Middeldure huur: 10%;  Betaalbare koop tot € 250.000,-: 30%  Middeldure koop € 250.000,- tot € 350.000,-: 25%  Dure koop € 350.000,- en meer: 15%. 6/17

De gemeente Stede Broec zet met deze streefpercentages stevig in op het behoud en de ontwikkeling van de goedkope en betaalbaardere delen van de woningvoorraad. Nieuwbouwinitiatieven worden onder andere aan deze streefpercentages getoetst. Daarbij wordt in de woonvisie van Stede Broec aandacht gevraagd voor de positie van starters. Ten aanzien van de instrumenten zoals toegelicht in de paragrafen 6.1 en 6.2 wordt op dit moment geen verdere actie geadviseerd. Bij de actualisatie van de woonvisie omstreeks 2024/2025 kan worden overwogen of en hoe deze instrumenten in de volgende versie van de woonvisie mee te nemen. Ten aanzien van de prestatieafspraken (paragraaf 6.3) zien we mogelijkheden om samen met de Woonschakel (hier maken we jaarlijks prestatieafspraken mee) de mogelijkheden en bereidheid te verkennen tot:  De (structurele) beperkte verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan koopstarters;  De realisatie van levensloopbestendige middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen (tot de NHG-grens). Levensloopbestendige middeldure huurwoningen kunnen voorzien in behoefte van woningzoekenden die bijvoorbeeld te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, die te weinig verdienen om een woning te kopen of bijvoorbeeld senioren die vanuit de koopwoningmarkt willen gaan huren en kleiner en/of gelijkvloers willen wonen.

De woning die door een senior vervolgens achter gelaten wordt, komt terug op de markt en kan interessant zijn voor de koopstarter. De vergroting van het aanbod aan betaalbare/sociale koopwoningen versterkt de kansen van de koopstarters. De realisatie van middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen door corporaties is zoals aangegeven tijdelijk onder voorwaarden mogelijk. Geschikte locaties voor woningbouw waar de corporatie of de gemeente al positie heeft en er nog geen afspraken zijn gemaakt over de invulling van de woningbouwprogrammering zijn echter zeer schaars. Daarbij speelt de afweging bij corporaties een rol dat de ontwikkeling van dit soort woningen ten koste gaat van het potentieel wat in de sociale sector kan worden gerealiseerd. Daarnaast willen de mogelijkheden verkennen met de Woonschakel om structurele afspraken te maken over de (beperkte) verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan de koopstarters. We nemen deze aspecten mee in 2022 in de gesprekken met de Woonschakel in het spoor van de prestatieafspraken voor de jaarschijf 2023. Vanzelfsprekend is de medewerking van de Woonschakel nodig. In de regio Westfriesland wordt intensief samengewerkt op verschillende beleidsvelden waaronder Wonen (paragraaf 6.4).

We maken bijvoorbeeld afspraken over de woningbouwprogrammering (Afwegingskader Wonen Westfriesland), doen in 2022 onderzoek naar de woonbehoefte in de regio en hebben een woonakkoord gesloten met de provincie. Daarnaast overleggen we op het schaalniveau van Noord-Holland Noord onder meer op het vlak van wonen. We stellen voor om de inzet van stede Broec ten aanzien van de regionale samenwerking te handhaven. We stellen voor om onze inzet voor de verbetering van de positie van de koopstarter te intensiveren in de anterieure overeenkomsten (paragraaf 6.5). Dit dient gecombineerd te worden met de toepassing van een aantal andere instrumenten. Om de positie van de gemeente sterker te maken in de onderhandelingen met initiatiefnemers over de anterieure overeenkomsten verdient het de aanbeveling om beleid(regels) op te stellen ten aanzien van de toepassing van een aantal instrumenten die de gemeente nodig heeft om de koopstarter meer kansen te geven. Eerste uitgangspunt voor het woningbouwprogramma van woningbouwontwikkelingen blijft de woonvisie, met daarin de streefpercentages. Daarnaast zien we de volgende instrumenten als kansrijk om toe te passen en te vertalen naar de anterieure overeenkomsten:

7/17

  

Sociale koop- en huurwoningen en middeldure huurwoningen in het bestemmingsplan (paragrafen 6.6 en 6.7, zie afweging hieronder) Doelgroepenverordening (paragraaf 6.8, zie afweging hieronder) Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht (paragrafen 7.6 en 8.1, zie afwegingen paragrafen 7.7 en 8.5)

Bovenstaande instrumenten kunnen alleen betrekking hebben op nieuwbouwwoningen. De gemeente kan de streefpercentages voor de categorieën sociale huur, sociale betaalbare/sociale koop en middeldure huur uit de woonvisie als procentuele eisen opnemen in de betreffende bestemmingsplannen voor nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente. Zoals bij de verschillende instrumenten aangegeven dienen gemeenten voor deze categorieën woningen eerst via een doelgroepenverordening de beoogde doelgroep en instandhoudingstermijn vast te stellen. Dit geeft borging van de realisatie en eventueel instandhouding voor een bepaalde termijn van de betaalbare woningtypen en de mogelijkheid tot sturing ten aanzien van welke (inkomens)doelgroepen gekoppeld worden aan welke woningsegmenten. Verwijzend naar paragraaf 6.3 en de afweging van dit instrument hierboven in deze paragraaf kan de realisatie van middeldure huurwoningen de positie van de koopstarter verbeteren omdat de verhuisketen die hiermee op gang kan worden gebracht het aanbod in het betaalbare/sociale koopsegment zou kunnen vergroten. De combinatie van de opname van de categorie sociale huur en het bestemmingsplan is niet eerder in deze notitie naar voren gekomen omdat de ontwikkeling van sociale huurwoning niet de positie van de koopstarter verbetert.

Omdat we voorstellen om de percentages voor de betaalbare/sociale koopwoningen en de middeldure huurwoningen op te nemen in de verschillende bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen in combinatie met een doelgroepenverordening, stellen we voor om sociale huurwoningen hier ook bij mee te nemen om de realisatie en instandhouding van dit segment te kunnen borgen. In de doelgroepenverordening kunnen eisen gesteld worden aan de maximale koop- en huurprijs van een woning en hoe lang die in stand moet blijven. De gewenste doelgroep kan worden bepaalt aan de hand van het maximale inkomen van de koper of huurder en/of de lokale of regionale binding van een huurder. We werken een voorstel uit voor de invulling doelgroepenverordening waarmee in ieder geval de verbetering van de positie van de koopstarter in het betaalbare/sociale koopsegment wordt meegenomen. Daarnaast stellen we verderop in deze notitie voor om zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding (paragrafen 7.6 en 8.1) toe te passen voor betaalbare/sociale koopwoningen (NHG-grens) en de uitwerking hiervan in beleid mee te nemen bij het opstellen van de doelgroepenverordening. Nadat de doelgroepenverordening van kracht is (verwachting doorlooptijd proces circa 9 maanden), kan er een koppeling gemaakt worden met de te maken bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen.

Hierbij kan gedacht worden aan de te verkennen mogelijke woningbouwontwikkelingen op potentiële locaties zoals Silverhof en Molensloot-Zuid.

8/17

7 Grond en Vastgoedbeleid Gemeenten hebben via hun grond- en vastgoedbeleid mogelijkheden om te sturen op een groter woningaanbod voor koopstarters. In dit hoofdstuk bespreken we de verschillende maatregelen die mogelijk bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod voor koopstarters. 7.1 Gronden verwerven of behouden Op eigen gronden kunnen gemeenten gemakkelijker eisen stellen en zelf de invulling van het (woningbouw)programma bepalen. De gemeente kan deze grond ofwel verkopen, ofwel uitgeven in erfpacht. Bij verkoop kan ze afspraken maken met de afnemer over de bestemming van de grond. Daarnaast kan de gemeente op eigen gronden gemakkelijker vereiste procedures doorlopen, bijvoorbeeld omdat een eventuele wijziging van het bestemmingsplan minder planschaderisico kan inhouden. Als de grond in eigendom van de gemeente is, kunnen afspraken met private partijen worden vastgelegd in bijvoorbeeld een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst. Gemeenten kunnen er ook voor kiezen om de afspraken privaatrechtelijk vast te leggen via een anterieure overeenkomst. De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over woningtypen, het prijssegment en de doelgroep van de woningen. 7.2 Gemeentelijk vastgoed en gronden ter beschikking stellen Om meer woningen te realiseren voor de koop- of huurstarter kunnen gemeenten hun vastgoed of gronden ter beschikking stellen aan ontwikkelaars.

De keuze voor de prijs verschilt per gemeente. Sommige gemeenten vragen de marktprijs, andere een reële kostprijs, en weer andere geven het om niet of met korting. De grondprijs is uiteraard locatie gebonden. Een groot deel van de geïnventariseerde gemeenten geeft aan dat ze geen of weinig gronden en vastgoed (meer) ter beschikking hebben. 7.3 Korting op grondprijs door gemeenten Als gemeenten beschikken over eigen grond kunnen zij deze met korting verkopen voor de bouw van woningen voor starters. De gemeente kan als voorwaarde voor de korting op de grondprijs met de corporatie of ontwikkelaar afspreken dat zij deze woningen alleen verkopen aan starters, en daarbij de korting volledig doorgeven. Ook kan de gemeente een maximum stellen aan de woningprijs. Dit zorgt voor een lagere koopprijs van de woning voor de koopstarter. Staatssteun Als uit het lokale gesprek met marktpartijen blijkt dat een marktconforme grondprijs te hoog is om middenhuurwoningen of sociale- of middeldure koopwoningen te realiseren, kan de gemeente – binnen de kaders van de grondprijzenbrief/het grondbeleid – de grondprijs verlagen of subsidie verstrekken. In dergelijke gevallen zal altijd onderzocht moeten worden of er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

De Europese Commissie noemde in de Mededeling betreffende het begrip staatssteun enkele beoordelingsmethoden om marktconformiteit vast te stellen. 7.4 Gronden in erfpacht uitgeven Woningen op erfpachtgrond zijn goedkoper dan huizen met grond in eigendom. Grond in erfpacht drukt de koopprijs want kopers hoeven enkel de woning te kopen en niet de grond. Jaarlijks betalen gebruikers canon voor het gebruik van de grond, de erfpacht. Als gemeenten grond in erfpacht uitgeven, kunnen ze voorwaarden vastleggen in erfpachtovereenkomsten. Dat zijn privaatrechtelijk overeenkomsten, waarin de gemeente en de erfpachter zaken kunnen vastleggen over het gebruik van de grond en opstallen. Erfpacht van de gronden geeft gemeenten meer langjarige zekerheid dan verkoop. De grond blijft immers gemeentelijk eigendom. Bij erfpacht heeft de gemeente zeggenschap bij wijziging van het gebruik, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst.

9/17

7.5 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwwoning. Particulieren verenigen zich in een stichting of vereniging en bouwen samen hun woningen. De nieuwe bewoners hebben grote invloed op het plan, de bouw en hun woonomgeving. Het zelf doen bespaart bovendien kosten. De stichting of vereniging is opdrachtgever voor de architect en aannemer. Zowel gemeenten, corporaties als inwoners kunnen CPO-projecten initiëren. Daarnaast kunnen gemeenten, regio’s of provincies CPO stimuleren door het verstrekken van kavels, subsidies (voor de begeleiding van de kopersvereniging) of het maken van afspraken over het aandeel CPO in een overeenkomst. Indien een gemeente geen eigen grond heeft, kan ze CPO afdwingen via het exploitatieplan. Gemeenten die wel zelf grond hebben, kunnen ervoor kiezen bepaalde kavels alleen uit te geven voor CPO. 7.6 Anti-speculatiebeding Middels een anti-speculatiebeding kunnen gemeenten verbieden om de woning binnen een bepaalde tijd – bijvoorbeeld vijf of tien jaar – door te verkopen. Ook kan er gewerkt worden met een (aflopende) boete totdat de bepaalde tijd is verstreken.

Het is mogelijk om in een antispeculatiebeding uitzonderingen te benoemen, bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een anti-speculatiebeding is vooral interessant wanneer gemeenten maatregelen nemen waarmee het starters bevoordeelt, zodat de getroffen maatregel daadwerkelijk ten goede komt aan de starter. Het kan interessant zijn om bijvoorbeeld aan de uitgifte van goedkope bouwgrond een antispeculatiebeding te koppelen. De eerste koper – idealiter de koopstarter – profiteert hiervan op het moment dat hij of zij de woning na een paar jaar fors duurder verkoopt. Als gemeente wil je voorkomen dat beleggers als eerste koper deze woningen kopen en snel doorverkopen met hoge winsten. 7.7 Afweging en advies toepassing instrumenten Ten aanzien van de instrumenten genoemd in de paragrafen 7.1 tot en met 7.4 stellen we voor om het huidige grondbeleid (Nota grondbeleid 2016) van de gemeente te blijven volgen.

Hieronder volgt een selectie uit het grondbeleid welke de beleidslijn van de gemeente op hoofdlijnen weergeeft: “Binnen de gemeente Stede Broec heeft niet één bepaalde vorm van grondbeleid de voorkeur: de vorm van grondbeleid wordt afhankelijk van de individuele situatie gekozen: Primair wordt ingezet op actief grondbeleid, wanneer de gemeente de gronden in eigendom heeft, een sterke gemeentelijke regierol noodzakelijk is, de locatie van bijzondere strategische betekenis is of met de ontwikkeling een grote winstpotentie kan worden gegenereerd. Wanneer ook derden binnen het plangebied een (aanzienlijke) grondpositie hebben en risicospreiding en bundeling van kennis bepalende factoren zijn, wordt ingezet op publiek-private samenwerking. Wanneer de gemeente geen grondpositie in het plangebied heeft wordt in het algemeen ingezet op faciliterend grondbeleid, waarbij verhaal van kosten van openbare voorzieningen en bovenwijkse voorzieningen wordt gemaximaliseerd en waarbij een zo optimaal mogelijke borging van de gewenste ruimtelijke kwaliteit en fasering in tijd.’’ ‘’Strategische aankopen in het kader van actief grondbeleid vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde plannen en visies en worden zo spoedig mogelijk na aankoop door middel van raadsbesluit in exploitatie genomen.’’

10/17

Voor wat betreft het instrument CPO (paragraaf 7.5) zien we geen directe aanknopingspunten voor de toepassing in Stede Broec. De eerdere toepassing van dit concept in de praktijk in de gemeente Stede Broec heeft te weinig animo opgeleverd. Zoals aangegeven in paragraaf 6.9 stellen we voor om een doelgroepenverordening op te stellen in combinatie met het aanwijzen van bepaalde betaalbare categorieën woningen in bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. In de doelgroepenverordening nemen we een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht mee voor betaalbare/sociale koopwoningen (NHG-grens). Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning binnen een bepaalde periode (vaak 5 tot 10 jaar) niet verkocht mag worden. Hierdoor wordt het behoud van de woning in het oorspronkelijke segment geborgd. In paragraaf 6.9 wordt ook aangegeven wat er voor nodig is om deze instrumenten in te voeren en hoeveel tijd er naar verwachting nodig is om de instrumenten toe te kunnen passen. Vrijheid van verkeer van kapitaal Bij de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, beter bekend als het EVRM.

Op grond van dit artikel heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Gezien de heersende schaarste van betaalbare nieuwbouw koopwoningen in de gemeente Stede Broec valt de inzet van beide beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Voor beide instrumenten geldt dat de gemeente geen onredelijk lange termijnen en onredelijk hoge sancties aan de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding mag koppelen en dient de gemeente aan te geven in welke gevallen ontheffing kan worden verleend. Ontheffingsgronden dienen te worden opgenomen voor zogenaamde zwaarwegende omstandigheden waarin het gerechtvaardigd is een beroep te doen op ontbinding van het antispeculatiebeding en de zelfbewoningsplicht.

11/17

8 Vergroten overig aanbod Het realiseren van nieuwbouwwoningen is niet de enige mogelijkheid om voor starters meer woningen te realiseren. Dit hoofdstuk biedt een overzicht van maatregelen die gemeenten toepassen zodat woningen daadwerkelijk bij woonstarters terechtkomen. Tevens worden maatregelen genoemd die bijdragen aan de creatie van fysiek meer woningen. 8.1 Zelfbewoningsplicht Een zelfbewoningsplicht voor nieuwe koopwoningen is een middel om ervoor te zorgen dat de beoogde doelgroep ook daadwerkelijk in de woning terechtkomt. De gedachte erachter is dat speculanten en beleggers er niet met de kavels en woningen vandoor gaan, om ze vervolgens voor veel hogere prijzen te verkopen of te verhuren. De zelfbewoningsplicht kan geregeld worden in een:  verkoopovereenkomst met de bewoner (met kettingbeding);  anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar;  huisvestingsvergunning (door corporaties voor huurwoningen op basis van een huisvestingsverordening). Een zelfbewoningsplicht kan echter alleen voor nieuwbouwwoningen toegepast worden en niet voor bestaande woningen, terwijl de meeste beleggers (buy-to-let) zich op bestaande woningen richten. Het wordt binnenkort wel mogelijk om onder bepaalde voorwaarden zogenoemde ‘opkoopbescherming’ voor bestaande woningen in te voeren. Dat is niet precies hetzelfde als een zelfbewoningsplicht, maar bereikt wel grotendeels hetzelfde doel.

Het wetsvoorstel (zogenoemde ‘Opkoopwet’) die dit mogelijk maakt, is dit jaar goedgekeurd door de Eerste Kamer. Naar verwachting treedt deze wet per 1 januari 2022 in werking. De gemeenteraad krijgt hierdoor de bevoegdheid om onder voorwaarden een opkoopbescherming voor een bepaalde buurt voor bepaalde categorieën van woningen in te voeren in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. Daarbij moet onder andere onderbouwd worden dat de maatregel noodzakelijk en effectief is. 8.2 Afspraken met corporaties over verkoop corporatiewoningen Gemeenten maken (meer)jaarlijks prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. Daarin kunnen tal van afspraken komen over manieren om het aanbod voor woonstarters te vergroten, zoals nieuwbouw, woningtoewijzing, maatregelen voor doorstroming, de verkoop van huurwoningen en de toepassing van koopvarianten. 8.3 Maatregelen om doorstroming van ouderen te bevorderen Menig door jonge starters gewilde woning staat er al, maar wordt bewoond door ouderen in verschillende leeftijden die nog niet aan verhuizen denken. Ook zijn er mensen die best zouden willen verhuizen, maar er tegenop zien. Onder hen zijn ook vitale empty nesters die nog lang niet zorgbehoevend zijn en van wie de kinderen al(lang) uit huis wonen. Sommige gemeenten proberen met gerichte maatregelen doorstroming te bevorderen.

De maatregelen zijn divers van aard. Hieronder zijn de verschillende maatregelen weergegeven die zich richten op de koopwoningmarkt: 

 

Op doorstroming gerichte nieuwbouw, zoals de realisatie van appartementen, hofjes, zorgcomplexen of levensloopbestendige woningen in wijken waar veel ouderen in eengezinswoningen wonen; Nieuwbouw van middeldure koopwoningen, gericht op mensen die een starterswoning achterlaten; Wooncoaches, seniorenmakelaars en andere adviseurs die mensen helpen en ontzorgen.

12/17

8.4 Woningsplitsing en woningdelen We wonen steeds ruimer. De gemiddelde woonoppervlakte neemt per persoon en per huishouden al decennialang toe. Op dit moment bewoont elke Nederlander gemiddeld 65m2. In de steden is dit uiteraard minder, maar zelfs Amsterdammers wonen gemiddeld op 49m2; dat is meer dan ooit. Tegelijkertijd daalde het aantal personen per huishouden, naar 2,1 op dit moment. Nederland heeft nog nooit zo groot gewoond. Als meer mensen samen in hetzelfde huis zouden wonen, worden huizen beter benut, en is er sprake van woningverdubbeling. We spreken van woningdelen als meerdere huishoudens in één huis wonen. Splitsing is het bouwkundig en kadastraal (juridisch) transformeren van één woning naar meerdere woningen. Dit is een vorm van intensivering van het gebruik. Een andere vorm hiervan is bewoning in een bijgebouw. Dan wordt niet het huis, maar de kavel gedeeld. Er kan ook sprake zijn van woningomzetting. Dat houdt in dat een woning met één huishouden wordt veranderd in een woning waar kamers verhuurd worden. Een omzettingsvergunning is vaak verplicht bij verhuur aan meer dan twee personen, maar regels verschillen per gemeente.

8.5 Afweging en advies toepassing instrumenten Zoals aangegeven in paragraaf 6.9 stellen we voor om een doelgroepenverordening op te stellen in combinatie met het aanwijzen van bepaalde betaalbare categorieën woningen in bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. In de doelgroepenverordening nemen we een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht (zie paragraaf 8.1) mee voor betaalbare/sociale koopwoningen (NHG-grens). Een zelfbewoningsplicht heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren. In paragraaf 6.9 wordt ook aangegeven wat er voor nodig is om deze instrumenten in te voeren en hoeveel tijd er naar verwachting nodig is om de instrumenten toe te kunnen passen. Voor wat betreft de mogelijkheid die vanaf 2022 wordt geboden om een ‘opkoopbescherming’ in te voeren voor de bestaande voorraad volgen we in eerste instantie de ontwikkelingen, ervaringen van de eerste gemeenten die hier gebruik van maken en eventuele jurisprudentie die naar aanleiding van de toepassing van dit instrument ontstaat. Vervolgens stellen we voor om begin 2023 te overwegen of en hoe dit instrument in de gemeente toe te passen.

Zoals aangeven in paragraaf 6.9 zien we mogelijkheden om samen met de Woonschakel de mogelijkheden te verkennen tot prestatieafspraken over de (structurele) beperkte verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan koopstarters. Een dergelijk tijdelijk voorstel heeft de Woonschakel al gedaan aan de gemeente in relatie tot de ontwikkeling van de locatie ‘De Volkstuin’. In de overleggen met de Woonschakel over de prestatieafspraken willen we in gesprek blijven over maatregelen die de doorstroming in de sociale voorraad bevorderen. Hiermee ontstaat een verhuisketen die ook mogelijkheden schept voor de koopstarter wanneer de achtergelaten woning aan deze doelgroep aangeboden wordt. Op dit moment loopt er een pilot met als doel om de verhuisdynamiek binnen de sociale voorraad in de regio te stimuleren. De Woonschakel doet hieraan mee. We nemen deze aspecten mee in 2022 in de gesprekken met de Woonschakel in het spoor van de prestatieafspraken voor de jaarschijf 2023. Vanzelfsprekend is de medewerking van de Woonschakel nodig. Ook willen we ons blijven richten in de lijn van de woonvisie en het voorgestelde ten aanzien van de instrumenten zoals verwoord in paragrafen 6.1 tot en met 6.3 in combinatie met het instrument zoals toegelicht in paragraaf 8.3.

Met de streefpercentages uit de woonvisie stimuleren we de bouw van woningen die ook aantrekkelijk zijn voor doorstromers met als gevolg dat het aanbod in de bestaande bouw voor de koopstarter in Stede Broec zou kunnen toenemen. Via de voorgestelde doelgroepenverordening (paragraaf 6.9) kunnen we doorstromers aan betaalbare woningcategorieën koppelen. In regionaal verband zijn we in kwartaal 3 van 2021 gestart met een onderzoek naar de huisvesting van senioren en stellen we in 2022 een concept samen voor een stimuleringsregeling voor de doorstroming van senioren in de koop- en huurwoningmarkt.

13/17

In het uitvoeringsprogramma van de woonvisie staat opgenomen dat we woningsplitsing (paragraaf 8.4) onder voorwaarden in de bestaande dorpsbebouwing willen onderzoeken. Uitgangspunt is dat de extra gecreëerde woning voorziet in de behoefte van mensen met een aantoonbare woonbehoefte én dat ouderen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. We zetten in op kleinschalige toepassing binnen duidelijke kaders, om nadelige effecten op de leefomgeving te voorkomen. Deze vorm van splitsing kan interessant zijn voor ouderen in een grote koopwoning die zorg nodig hebben, maar ook voor jongeren/koopstarters die een kleine zelfstandige woning zoeken. In regionaal verband is er in 2021 een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot en de aandachtspunten rondom woningsplitsing, kamerverhuur en woningdelen. De komende periode overwegen gemeenten, waaronder de gemeente Stede Broec, of en hoe dit (deels) om te zetten in lokaal beleid. Een door de regio ingehuurde projectleider kan de gemeenten in de regio ondersteunen bij het opstellen van beleidsregels. We verwachten medio 2022 inzicht te hebben of en hoe woningsplitsing gevolg kan krijgen in de gemeente. Onze eerste perceptie is dat de inzet op woningsplitsing het meeste perspectief biedt ten opzichte van de inzet op woningdelen en/of kamerverhuur.

14/17

9 Financiële ondersteuning In deze paragraaf worden mogelijkheden omschreven die gemeenten hebben om de koopstarter financieel te ondersteunen. 9.1 Subsidie voor starterswoningen Er zijn gemeenten die ontwikkelaars subsidies verstrekken voor het realiseren van woningen voor starters. De realisatie van starterswoningen kost geld. Financiële ondersteuning van partijen die woningen ontwikkelen, kan bijdragen aan de realisatie van meer starterswoningen. Tevens kunnen gemeenten er ook voor kiezen om de starters zelf financieel te ondersteunen. 9.2 Starterslening De Starterslening is een tweede hypotheek bovenop de reguliere hypotheek voor iemands eerste koophuis. De lening wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Ben Boekraad van SVn: “De Starterslening kan het verschil overbruggen tussen iemands maximale hypotheek en de koopprijs. Een starter kan dus net wat meer lenen.” De eerste drie jaar betaalt de koopstarter geen rente. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek over de Starterslening, begint de starter wel direct met aflossen. SVn boekt de aflossing de eerste drie jaar op een zogenaamde Combinatielening, die in de daaropvolgende 27 jaar wordt afgelost. Vanaf jaar vier gaat men zowel rente als aflossing betalen, tenzij men dit niet kan.

SVn bepaalt (naar landelijke normen) wat men wel of niet verantwoord kan betalen; gebaseerd op de eigen financiële situatie. Zo blijven de lasten van de lening passen binnen de financiële draagkracht van de starter. Gemeenten bepalen zelf wat de voorwaarden en het maximale leenbedrag zijn. Dat laatste is minimaal 2.500 euro en maximaal 20 procent van de koopprijs, binnen de grenzen van de NHG. De regeling is mogelijk voor nieuwbouw en bestaande bouw. 9.3 Verzilverlening voor ouderen De Verzilverlening is een hypothecaire lening op basis van de overwaarde van de woning. De Verzilverlening van Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt ouders de mogelijkheid om de overwaarde op hun woning in te zetten als schenking aan hun kinderen voor de aankoop van een eigen woning binnen de eigen gemeente. Dit kan in combinatie met een Starterslening. 9.4 Duokoop Bij Duokoop koopt de koper de woning en Stichting DNGB Fonds de grond. De koper betaalt vervolgens maandelijks canon aan Stichting DNGB Fonds, de erfverpachter. Hierdoor worden de maandlasten van de koper lager, waardoor meer huizen bereikbaar zijn. De grond is meestal eigendom van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen. De canon is net als de hypotheekrente aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De bewoner kan de grond op ieder gewenst moment alsnog kopen.

De praktijk laat zien dat dit ook gebeurt: 35 procent heeft de grond binnen 6 jaar teruggekocht. Duokoop kan in combinatie met een starterslening gebruikt worden, mits de gemeente dit in de regeling voor startersleningen mogelijk maakt. Duokoop lijkt op gemeentelijke erfpacht, maar bij de toepassing van Duokoop is de grond geen eigendom van de gemeente, maar van een belegger, terwijl de stichting de erfpacht regelt. 9.5 Afweging en advies toepassing instrumenten Wij zien geen perspectief in het vertrekken van subsidies aan ontwikkelaars (paragraaf 9.1) voor de realisatie van betaalbare/sociale koopwoningen. Zoals aangegeven in paragraaf 6.9 sturen we op basis van de streefpercentages op de realisatie van bepaalde woningcategorieën bij woningbouwplannen. Aanvullend stellen we voor om via de doelgroepenverordening in combinatie met bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen te sturen op de realisatie en instandhouding van bepaalde segmenten van de woningvoorraad. De kosten en opbrengsten van

15/17

de realisatie van bijvoorbeeld betaalbare/sociale koopwoningen dienen in principe opgevangen te worden in de totale exploitatie van de betreffende ontwikkeling. De starterslening is geëvalueerd. In mei 2021 heeft de gemeenteraad een nieuwe verordening vastgesteld voor deze lening. Het toepassingsbereik van de lening (maximale koopsom) is verruimd naar 85% van de geldende NHG-grens. Sinds de verruiming van het toepassingsbereik worden er meer aanvragen gedaan. We stellen voor om de starterslening vooralsnog als zodanig voort te zetten. Verwijzend naar de alinea hieronder zien we mogelijk aanknopingspunten met de eventuele koppeling met een verzilverlening. We willen de mogelijke toepassing van de verzilverlening in combinatie met de starterslening verder onderzoeken. Hiermee zou gericht de financiering van een woning van een koopstarter ondersteund kunnen worden via een schenking van de ouders én de starterslening. De toepassing van Duokoop willen we niet actief stimuleren. Dit instrument kan buiten de gemeente om al toegepast worden. Een nadeel van het instrument is dat de constructie over de gehele looptijd gezien veel duurder is dan een gewone hypotheek. Dit komt omdat je de stijging van de grondwaarde misloopt en omdat het percentage erfpachtcanon hoger is dan de hypotheekrente.

16/17

10 Conclusie We zien perspectief om de positie van de koopstarter op de woningmarkt in Stede Broec te verbeteren. Nieuwbouwinitiatieven toetsen we aan de hand van de streefpercentages voor woningbouw zoals opgenomen in de woonvisie. We handhaven onze inzet ten aanzien van de goede regionale samenwerking op het vlak van wonen. Bij de invulling van de anterieure overeenkomsten ten behoeve van woningbouwplannen verhogen we onze inzet en ter ondersteuning hiervan stellen we een doelgroepenverordening inclusief een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op. We koppelen de doelgroepenverordening aan de te maken bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. In deze bestemmingsplannen nemen we procentuele eisen mee ten aanzien van de realisatie van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen. Begin 2023 overwegen we de opkoopbescherming voor de bestaande voorraad toe te passen. We gaan in het kader van de cyclus van de prestatieafspraken in gesprek met de Woonschakel om de mogelijkheden te verkennen ter verbetering van de doorstroming in de sociale huurvoorraad, om structurele afspraken te maken ten aanzien van de verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan koopstarters eventueel in combinatie met de bevordering van de doorstroming en ter realisatie van middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen.

Medio 2022 verwachten we inzicht te hebben of en hoe woningsplitsing gevolg kan krijgen in de gemeente. We willen de starterlening handhaven en de toepassing van de verzilverlening in combinatie met de starterslening verder onderzoeken.

17/17