B1-Discussienota doelgroepenverordening zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Discussienota Zaak

939884

Van

Het college

Datum

16 augustus 2022

Aan

De commissie Grondgebiedzaken

Kopie aan

Doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding

Onderwerp

Aanleiding Met het raadsbesluit ‘Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt’ d.d. 25-112021 heeft de gemeenteraad het college de opdracht gegeven om een aantal acties uit te voeren. Onderdeel van deze acties is om te komen met een voorstel voor de invulling van een doelgroepenverordening en de invoering van een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding. Het gaat om drie verschillende instrumenten met ieder een eigen doel. De doelgroepenverordening wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Ook stelt de gemeenteraad de kaders vast ten aanzien van de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding, waarbinnen door het college vervolgens beleidsregels kunnen worden vastgesteld. Doel Deze discussienota heeft als doel om inzichtelijk te maken wat de instrumenten inhouden, welke keuzes er gemaakt kunnen worden bij de toepassing van de instrumenten en om de commissie Grondgebiedzaken te consulteren over deze keuzes. Het resultaat van de consultatie neemt het college mee in de verdere uitwerking van het raadsvoorstel voor de vaststelling van de doelgroepenverordening en de vaststelling van de kaders voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Toelichting instrumenten In deze paragraaf volgt een toelichting op de instrumenten: doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

Het is van belang om rekening te houden met het feit dat deze instrumenten alleen van toepassing verklaard kunnen worden op nog te bouwen woningen. Het sinds 1 januari 2022 mogelijk om een opkoopbescherming voor bestaande woningen in te voeren. De gemeenteraad heeft ten aanzien van de opkoopbescherming een motie aangenomen in haar vergadering van 25 november 2021. De gemeenteraad is door het college via een raadsbrief d.d. 5 juli 2021 geïnformeerd over hoe het college wil omgaan met deze motie. Dit heeft een eigen traject. Doelgroepenverordening Het huidige Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij die heeft vastgelegd in een verordening, oftewel de ‘doelgroepenverordening’. Daarin omschrijft ze de potentiële kopers of huurders: een doelgroepenomschrijving. Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te 1

leggen, dient de gemeente een tijdvak vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde huur- of koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in het bestemmingsplan eisen te stellen aan percentages van bepaalde categorieën woningen. Dit kan bij nieuwbouwwoningen en bij transformatie van bestaande bouw, voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Vanuit de Bro zijn vier categorieën mogelijk: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middelhuur. In de verordening kunnen eisen gesteld worden aan de maximale koop- en huurprijs van een woning en hoe lang die in stand moet blijven. De gewenste doelgroep kan worden omschreven aan de hand van het maximale inkomen van de koper of huurder. Daarnaast kunnen het type en de grootte van de woningen omschreven worden. Samengevat: In een doelgroepenverordening worden de definities, inkomensgrenzen en instandhoudingstermijnen vastgelegd, maar géén percentages. De percentages worden opgenomen in een bestemmingsplan als de doelgroepenverordening van toepassing wordt verklaard. De percentages liggen daarmee vast voor een (deel)gebied.

Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding De zelfbewoningsplicht houdt in dat dat de koper van een woning verplicht is om voor minimaal een bepaalde duur (vaak 1 tot 5 jaar) de woning zelf te bewonen. Het instrument heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren. Gemeenten kunnen een redelijk boetebedrag bepalen dat van toepassing is wanneer men niet aan de zelfbewoningsplicht voldoet. Vaak wordt een hardheidsclausule inbegrepen, waarbij de termijn waarbinnen het huis door koper bewoond moet worden komt te vervallen, bijvoorbeeld in het geval van het overlijden van de partner of in geval van ziekte. Het anti-speculatiebeding moet voorkomen dat een woning als een beleggingsobject wordt gekocht om deze binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit instrument wordt vaak toegepast bij verkoop van gronden of woningen onder de marktwaarde of bij ‘betaalbare’ woningen waarvan verwacht wordt dat deze een prijsstijging ondergaan. Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning binnen een bepaalde periode (vaak 5 tot 10 jaar) niet verkocht mag worden met een bepaalde overwaarde. Hierdoor wordt het behoud van de woning in het oorspronkelijke segment geborgd.

Gemeenten kunnen een redelijk boetebedrag of een redelijke vorm van winstafdracht bepalen dat van toepassing is wanneer men niet aan de voorwaarden van het anti-speculatiebeding voldoet. Bepaalde situaties zoals echtscheiding en overlijden (van partner) worden vaak uitgezonderd. Vrijheid van verkeer van kapitaal Bij beide instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, beter bekend als het EVRM. Op grond van dit artikel heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Gezien de heersende schaarste van betaalbare nieuwbouw koopwoningen in de gemeente Stede Broec valt de inzet van beide beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Voor beide instrumenten geldt dat de gemeente geen onredelijk lange termijnen en onredelijk hoge sancties aan de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding mag koppelen en dient de 2/6

gemeente aan te geven in welke gevallen ontheffing kan worden verleend. Ontheffingsgronden dienen te worden opgenomen voor zogenaamde zwaarwegende omstandigheden waarin het gerechtvaardigd is een beroep te doen op ontbinding van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. Privaatrechtelijke contracten De gemeente kan een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding privaatrechtelijk overeenkomen met de koper van de gemeentelijke grond óf met de initiatiefnemer van een woningbouwplan op grond van derden. In beide gevallen is de positie van de gemeente sterker als de gemeente beleid(sregels) heeft voor de toepassing van de instrumenten. Als de grond van de gemeente is, kan de gemeente eisen dat een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding in het koopcontract/leveringsakte wordt opgenomen. Ten aanzien van het anti-speculatiebeding wordt een vorm van winstafdracht als juridisch acceptabel geacht wanneer het beding betrekking heeft op gronden of woningen die onder de marktwaarde zijn verkocht. In het geval dat de woningen of gronden waarop het anti-speculatiebeding betrekking heeft niet onder de marktwaarde zijn verkocht, dan wordt winstafdracht niet als juridisch acceptabel gezien en kiezen gemeenten vaak voor de toepassing van een boete.

Wanneer het een initiatief betreft op gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn en om een wijziging van het bestemmingsplan vragen, kan de gemeente de opname van zelfbewoningsplicht en boete in de anterieure overeenkomst afdwingen. In dit scenario kan de opname van een anti-speculatiebeding in de anterieure overeenkomst niet worden afgedwongen. Keuzes Per instrument zijn verschillende keuzemogelijkheden om de instrumenten aan te laten sluiten op de lokale situatie en wensen.  Termijnen & instandhoudingstermijnen  Categorieën (sociale huur, middeldure huur, sociale koop) en gekoppelde inkomensschalen  Ontheffingsgronden1  Boetevormen/winstafdrachten2 Hieronder zijn de keuzes per instrument uitgewerkt. Keuzes doelgroepenverordening Is ‘ingrijpen’ in de woningmarkt van Stede Broec wenselijk (noodzakelijk) en verdedigbaar? Zo ja, voor welke doelgroepen en voor welke woningen?  

Sturen op sociale huur, sociale koop, en particulier opdrachtgeverschap en/of middeldure huurwoningen? Voor welke doelgroepen willen en moet gebouwd worden? Jongeren? Senioren? …?

De instandhoudingstermijn verschilt per categorie woningen. Sociale huurwoningen bij corporaties moeten in ieder geval 25 jaar in stand gehouden worden. Voor sociale 1 Het college neemt in het raadsvoorstel te uitwerking van de (kaders van de) instrumenten een voorstel

voor invulling van dit aspect mee. 2 Het college neemt in het raadsvoorstel te uitwerking van de (kaders van de) instrumenten een voorstel voor invulling van dit aspect mee.

3/6

huurwoningen door ontwikkelaars is een termijn tussen 10 en 25 jaar gebruikelijk. Hoe korter de termijn, hoe eerder de ontwikkelaar de woningen kan verkopen (uitponden). Geadviseerd wordt de instandhoudingstermijn gelijk te stellen aan die voor corporaties. Bij middelhuur woningen wordt in veel gemeenten een termijn gehanteerd tussen 10-15 jaar. Bij sociale koopwoningen mag de instandhoudingstermijn maximaal 10 jaar zijn. Vanwege de vrijheid van verkeer van kapitaal kiezen sommige gemeenten om een kortere termijn te hanteren. 

Welke termijnen zijn wenselijk: minimale sturing, gemiddeld of maximale sturing?

Voorbeeld: Sociale koop:

tot maximaal de 85% Nationale Hypotheekgarantie grens (€355.000,peiljaar 2022) = €301.750. Een vast bedrag is ook mogelijk, of een ander percentage van de NHG. Een maximaal gezamenlijk huishoudeninkomen tot 1,2 keer de DAEB-norm.3 Instandhoudingstermijn 10 jaar.

Sociale huur:

tot liberalisatiegrens € 763 (peiljaar 2022), inkomen de DAEB-norm, instandhoudingstermijn 25 jaar.

Middendure huur:

€763 - € 1.000. Een inkomen tot maximaal 1,50 maal de DAEB-norm, instandhoudingstermijn 15 jaar.

Keuzes zelfbewoningsplicht Zelfbewoningsplicht regelt dat nieuwe bewoners, na de koop, minimaal een aantal jaar in de woning blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat gespeculeerd wordt met de woning of dat de woning gekocht wordt om vervolgens te verhuren. Het opnemen van een zelfbewoningsplicht, moet goed afgewogen worden omdat hiermee de markt beïnvloed wordt en burgers beperkt worden. Beinvloeden van de markt is denkbaar als er een duidelijk tekort is aan bijvoorbeeld betaalbare woningen, waardoor de markt verstoord wordt. Ook als deze woningen gerealiseerd worden met een maatschappelijke bijdrage zijn maatregelen verdedigbaar. Voor duurdere koopwoningen is beïnvloeding door de overheid minder verdedigbaar. Corporaties hanteren al een zelfbewoningsplicht van 3-5 jaar voor de woningen die zij verkopen. Het college kan ook regels vaststellen voor nieuwbouwwoningen. Voor bestaande woningen is het (nog) niet mogelijk.

Net als bij de doelgroepenverordening moet de vraagt beantwoord worden: Is ‘ingrijpen’ in de woningmarkt van Stede Broec wenselijk (noodzakelijk) en verdedigbaar? Tevens de vraag: Voor welke categorie woningen is een zelfbewoningsplicht wenselijk?  Geldt de zelfbewoningsplicht voor alle nieuwbouwwoningen of voor woningen met een maximale waarde?  Welke termijn is passend? Voorbeeld: Een zelfbewoningsplicht van 3 jaar voor alle woningen tot maximaal de NHG-grens (onder andere betaalbare nieuwbouwwoningen die gerealiseerd zijn met een maatschappelijke bijdrage). 3 DAEB-norm: 40.765

euro (1-persoonhuishoudens, peiljaar 2022), 45.014 euro (meerpersoonshuishoudens, peiljaar 2022)

4/6

Keuzes anti-speculatiebeding Het toepassen van een anti-speculatiebeding, moet net zoals de toepassing van een zelfbewoningplicht, goed afgewogen worden omdat hiermee ook de markt beïnvloed wordt en burgers beperkt worden. Beinvloeden van de markt is bij dit instrument verdedigbaar als het instrument wordt gekoppeld aan (betaalbare) woningen die gerealiseerd worden op gronden die verkocht zijn door de gemeente, al dan niet met een maatschappelijke bijdrage. Gemeenten hanteren in de praktijk een termijn tussen de 5 en 10 jaar waarbinnen het anti-speculatiebeding geldt. Ook bij het anti-speculatiebeding dient de gemeente zichzelf de vraag te stellen of ‘ingrijpen’ in de woningmarkt van Stede Broec wenselijk (noodzakelijk) en verdedigbaar is? Met vervolgens ook de vraag voor welke categorie woningen is een anti-speculatiebeding wenselijk?  

Geldt het anti-speculatiebeding voor alle nieuwbouwwoningen of voor woningen met een maximale waarde of voor woningen en woningen op gronden die onder de marktwaarde (met een maatschappelijke bijdrage) door de gemeente zijn verkocht? Welke termijn is passend?

Voorbeeld: Een anti-speculatiebeding van 5 jaar voor woningen en woningen op gronden die onder de marktwaarde (met een maatschappelijke bijdrage) door de gemeente zijn verkocht met een waarde tot maximaal de NHG-grens. Vervolg Het resultaat van de consultatie neemt het college mee in de verdere uitwerking van het raadsvoorstel voor de vaststelling van de doelgroepenverordening en de vaststelling van de kaders voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Hierna stelt het college beleidsregels vast voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding binnen de door de raad vastgestelde kaders. Projectleiders, die in gesprek zijn met onder andere ontwikkelaars worden op de hoogte gebracht van de nieuwe regels. Makelaars en notarissen worden geïnformeerd en op de hoogte gebracht zodra de doelgroepenverordening van toepassing wordt verklaard in een bestemmingsplan. Samenvatting

Doel

Doelgroepen verordening In de doelgroep worden definities en grenzen vastgelegd. De doelgroepenverordening is daarmee voorwaardelijk om binnen een (deel)gebied een verdeling in categorieën vast te

Zelfbewoningsplicht

Anti-speculatiebeding

Met het instellen van een zelfbewoningsplicht wordt voorkomen dat nieuwbouwwoningen worden gekocht om vervolgens te verhuren.

Met het instellen van een antispeculatie beding wordt ontmoedigd dat woningen worden gekocht met als doel om deze binnen een korte tijd door te verkopen met winst.

5/6

Effecten

Kanttekening en

leggen. Doel is dat de woningen binnen het (deel)gebied voor een periode van de instandhoudingstermijn, in dezelfde (prijs)categorie blijven en beschikbaar zijn voor de bepaalde doelgroep. Woningen blijven gedurende de instandhoudingstermijn in dezelfde (prijs) categorie. Voorbeeld: sociale koopwoningen mogen alleen verkocht worden voor een bedrag onder de gestelde grens, ook al is de marktwaarde verder gestegen. De prijs van een sociale koopwoning wordt begrenst, ook al stijgt de marktwaarde. Na de instandhoudingstermijn (max. 10 jaar) kan de woning alsnog voor de marktwaarde verkocht worden.

De eigenaar van de woning, moet de woning zelf bewonen. De woning blijft een koopwoning.

Woningen worden niet gekocht om mee te speculeren.

Binnen de gemeente is behoefte aan particuliere verhuur (veelal middendure huur). Door het instellen van een zelfbewoningsplicht wordt de groei van het aantal middendure huurwoningen afgeremd.

Ondanks de antispeculaties stijgt de waarde van de woning mee met de marktwaarde.

Betrekking op nieuwbouwwoningen (in overleg ook op corporatiewoningen die worden verkocht).  Termijnen  Boetevormen

Alleen betrekking op nieuwbouwwoningen.

De naleving vraagt om een actief handhavingsbeleid.

Nieuwbouw- \ bestaande woning.

Keuzemogelijkheden

Vastgelegde percentages in een bestemmingsplan (vooraf) leidt tot minder flexibiliteit in onderhandeling met ontwikkelaar. Alleen betrekking op nieuwbouwwoningen

 Categorieën doelgroepen  Termijnen & instandhoudingstermijnen  Boetevormen

Doordat de meerwaarde niet ten goede komt aan de eigenaar, kan deze via de woning niet ‘sparen’ voor een volgende stap in zijn/haar wooncarrière. Dit remt de doorstroming.

 Boetevormen/ winstafdrachten  Termijnen & instandhoudingstermijnen  Ontheffingsgronden

6/6