26-0066 Brief bewoners zesstedenweg nieuw appartementencomplex

Aan: College van burgemeester en wethouders van Stede Broec en de gemeenteraad van Stede Broec Postbus 10 1610 AA Bovenkarspel Van: Bewoners, huurders en eigenaren van Zesstedenweg 166, 168, 170, 172, 174, 176 Stede Broec Betreft: Reactie op principeverzoek (ref. 0532441500) en openbare besluitenlijst collegevergadering 17 februari 2026 Datum: 2 april 2026 Geachte college, geachte raadsleden, Wij, ondergetekenden, bewoners, huurders en eigenaren van de Zesstedenweg 166 t/m 174, reageren hierbij op het door initiatiefnemer ingediende principeverzoek met referentie 0532441500 en op de openbare besluitenlijst van de vergadering van het college van B&W d.d. 17 februari 2026. Wij willen nadrukkelijk vooropstellen dat wij niet tegen woningbouw of gebiedsontwikkeling zijn. Onze zorgen richten zich op (1) de voorgenomen bouwhoogte en bouwmassa in relatie tot de bestaande lintbebouwing en de directe woonomgeving, en (2) de parkeeroplossing bij de ontwikkeling van acht appartementen, waarbij naar ons oordeel onvoldoende is aangetoond dat de parkeerbehoefte binnen het plan wordt opgevangen zonder afwenteling op de omgeving. Daarmee komt de vraag op of sprake kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de openbare besluitenlijst van het college d.d.

17 februari 2026 is vermeld dat het initiatief ziet op het realiseren van 8 sociale huurappartementen op deze locatie, die door De Woonschakel zullen worden overgenomen en verhuurd. In diezelfde besluitenlijst is opgenomen dat parkeren op eigen terrein wordt voorzien, dat het bouwvolume in hoogte toeneemt en dat het plan in strijd is met het omgevingsplan zodat medewerking alleen mogelijk is via een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan (BOPA). Hieronder lichten wij onze punten toe en formuleren wij onze verzoeken. 1) Bouwhoogte en bouwmassa: effecten op bezonning, privacy en woon- en leefklimaat De voorgenomen ontwikkeling met drie bouwlagen in directe nabijheid van onze woningen heeft naar verwachting een aanzienlijk effect op het woon- en leefklimaat aan de overzijde van de Zesstedenweg. Wij vrezen met name: - Schaduwhinder en afname van lichttoetreding in woonruimten en tuinen; - Aantasting van privacy door inkijk; - Verslechtering van het straatbeeld en de ruimtelijke inpassing in het karakter van het lint. Bij ruimtelijke besluitvorming en bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) moeten relevant aspecten als lichtinval en privacy deugdelijk worden betrokken en gemotiveerd. Wanneer vermindering van lichtinval wordt aangevoerd, dient dit door middel van een bezonningsonderzoek nader worden onderbouwd.

Ons verzoek: Beperkt de maximale bouwhoogte tot twee bouwlagen op deze locatie. Dit is naar ons oordeel beter passend binnen het straatbeeld en vermindert de risico’s op onevenredige aantasting van bezonning en privacy. Daarnaast dient in kaart te worden gebracht welke effecten deze bebouwing veroorzaakt op de woningen aan de overzijde van de weg (voornamelijk in de winterperiode).

2) Parkeren: aantoonbare parkeerbehoefte en planologische borging (geen afwenteling) Bij een ontwikkeling van acht appartementen moet inzichtelijk worden gemaakt dat de parkeerbehoefte volledig en duurzaam wordt opgelost, bij voorkeur op eigen terrein of aantoonbaar binnen acceptabel loopafstand, en zodanig dat geen structurele parkeerdruk ontstaat op de Zesstedenweg en omliggende straten. In de openbare besluitenlijst van 17 februari 2026 is opgenomen dat parkeren op eigen terrein worden opgelost. Wij verzoeken u om dit in de verdere uitwerking concreet en controleerbaar te onderbouwen en juridisch te borgen (aantal plaatsen, situering, maatvoering en beschikbaarheid, inclusief bezoekersparkeren), zodat geen afwenteling op de openbare ruimte optreedt. Parkeernormen zijn bedoeld om te borgen dat bij nieuwe ontwikkelingen voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en om parkeertekorten en parkeeroverlast in bestaande woongebieden te voorkomen. Daarnaast geldt dat de landelijke parkeerkencijfers recent zijn geactualiseerd: CROW-publicatie 381 is vervangen door CROW-publicatie 744 ( “Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering”).

Wij verzoeken u darom om vóór verdere besluitvorming een volwaardige parkeerbalans te laten opstellen (of door initiatiefnemer te laten aanleveren) conform het gemeentelijk parkeerbeleid en – voor zover daarop gebaseerd – de actuele CROW-kencijfers (thans publicatie 744). In de parkeerbalans dient expliciet te worden opgenomen: - Het gehanteerde gebiedstype en stedelijkheidsgraad; - De toegepaste norm (min/maatgevend/max) en het bezoekersaandeel; - De wijze waarop parkeerplaatsen juridisch worden geborgd (zodat deze beschikbaar blijven); - Hoe wordt voorkomen dat sprake is van afwenteling op de openbare ruimte. In vergelijkbare plannen met acht appartementen wordt in procedures regelmatig aangevoerd dat bouwhoogte, schaduwwerking én verkeers- en parkeerproblemen zorgvuldig onderbouwd moeten worden. Dit onderstreept het belang van een degelijke parkeerbalans en borging. Ons verzoek: Laat een volwaardige parkeerbalans opstellen en borg de parkeervoorziening binnen het plan, inclusief bezoekersparkeren, zodat geen structurele parkeerdruk ontstaat in de bestaande woonomgeving. 3) Precedentwerking en bescherming van het lintkarakter Het toestaan van een bouwmassa van drie bouwlagen op deze locatie kan leiden tot precedentwerking voor vergelijkbare locaties langs de Zesstedenweg en aanliggende straten. Daarmee komt het karakter van het lint verder onder druk te staan.

Dit vraagt om extra zorgvuldigheid in de ruimtelijke afweging. 4) Beleidskader: bindend advies gemeenteraad en evenwichtige toedeling Wij wijzen op het raadsbesluit van 14 december 2023 inzake “Bindend advies” (via lokale regelgeving). Hierin is opgenomen dat in bepaalde gevallen bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten een bindend advies van de raad vereist is. Gelet op de ruimtelijke impact verzoeken wij u om de rol van de gemeenteraad in dit traject expliciet en transparant te borgen en ons te informeren wanneer deze plannen in de raad worden besproken. Link: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR708728/1

2/3

5) Ons verzoeken aan college en raad Wij verzoeken u om: 1. Alleen medewerking te verlenen aan een omgevingsvergunning/planontwikkeling indien de bouwhoogte wordt beperkt tot twee bouwlagen; 2. Te borgen dat – indien van toepassing – het vereiste bindend advies van de gemeenteraad wordt gevraagd en betrokken bij de besluitvorming; 3. Een onafhankelijk bezonningsonderzoek te laten uitvoeren (of door initiatiefnemer te laten aanleveren) en dit als draagkrachtige motivering te betrekken bij de besluitvorming, mede gezien het belang van onderbouwing van effecten op lichtinval en privacy; 4. Een volwaardige parkeerbalans conform het gemeentelijk beleid en de actuele CROWkencijfers (CROW 744) te laten opstellen en de parkeeroplossing planologisch/juridisch te borgen, inclusief bezoekersparkeren, zodat geen afwenteling optreedt op de openbare ruimte. 6) Slot Wij blijven graag constructief in gesprek om te komen tot een plan dat bijdraagt aan de woningbouwopgave én tegelijkertijd past bij het lintkarakter en een goed woon- en leefklimaat voor de huidige bewoners. We maken ons wel zorgen om hoogbouw in het historisch lint en precedentwerking bij het toestaan van de huidige plannen. Wij zien daarom het liefst een passend tweelaagse plan, met een onderbouwde en geborgde parkeeroplossing Met vriendelijke groet, Namens bewoners, huurders en eigenaren van Zesstedenweg 166 t/m 176.

3/3