25-0146a Nota van uitgangspunten Fase 5 Centrum Zuid
Tekst van het document
Inhoud 1. Definitie van de opgave .......................................................................................................... 3 2. Programmatische uitgangspunten ......................................................................................... 4 Eerder vastgestelde documenten........................................................................................... 4 Wonen .................................................................................................................................... 4 Maatschappelijke voorzieningen............................................................................................ 5 Economie ................................................................................................................................ 5 3. Ruimtelijke uitgangspunten .................................................................................................... 6 Harde randvoorwaarden ........................................................................................................ 6 Stedenbouwkundige uitgangspunten .................................................................................... 8 Beeldkwaliteit .......................................................................................................................
11 Verkeer & parkeren .............................................................................................................. 12 Klimaatadaptatie & ecologie ................................................................................................ 13 Energie .................................................................................................................................. 13 Afval ...................................................................................................................................... 14 4. Ontwikkeling en proces ........................................................................................................ 15 Eigendomssituatie ................................................................................................................ 15 Proces & Procedures ............................................................................................................ 15 Financiële uitgangspunten ................................................................................................... 16 Vervolgproces ....................................................................................................................... 17 Bijlagen ..................................................................................................................................... 18 Bijlage 1.
Toelichting woonprogramma ................................................................................ 19 Bijlage 2. Kaarten .................................................................................................................. 21 Bijlage 3. Participatieplan Fase 5 centrumgebied Stede Broec ............................................ 24 Bijlage 4. Gebiedsvisie en Beeldkwaliteitsplan Stede Broec Centrum Zuid (2022) .............. 32 Bijlage 5. Visie Bouwen aan een nieuw dorpshart (2019) ................................................... 32 Bijlage 6. Rapportage duurzame kansen (Antea Group, juni 2025) ..................................... 33
2
De gemeente Stede Broec werkt in Bovenkarspel aan de herontwikkeling van de zuidzijde van het centrumgebied, gelegen tussen station Bovenkarspel-Grootebroek en winkelcentrum Streekhof. Voor de centrumontwikkeling zijn eerder een stedenbouwkundige visie, beeldkwaliteitsplan en een voorontwerp van de openbare ruimte op- en vastgesteld. De volgende stap is de herontwikkeling van panden ten westen van het Streekplein, de daarachter braakliggende gronden en bestaande panden (fase 5).
De ambitie is om dit gehele gebied integraal te vernieuwen. Het doel is om een compact en toekomstbestendig bouwblok te realiseren, met een kwalitatief hoogwaardige uitwerking en een sterke relatie met de omgeving. Met deze ontwikkeling krijgt dit gebied aan het Streekplein een gemengde invulling waarin wonen, maatschappelijke voorzieningen en eventueel dienstverlening of horeca gecombineerd worden.
3
• • • • • •
Gebiedsvisie Stede Broec Centrum Zuid vastgesteld gemeenteraad (27 januari 2022) Mobiliteitstoets Streekhof Zuid (16 maart 2023) Beeldkwaliteitsplan Stede Broec Centrum Zuid vastgesteld gemeenteraad (6 juli 2023) Voorontwerp openbare ruimte (6 juli 2023) De visie Bouwen aan een nieuw dorpshart (2019) De Stedenbouwkundige visie Streekhof (2016)
Geldende beleidsstukken, kaders en lokale uitgangspunten: • • • • • • • • •
Omgevingsverordening 2022 provincie N-H; Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord Kader regionale afstemming woningbouwplannen West-Friesland 2024 Convenant Toekomstbestendig Bouwen (versie 2.0 d.d. 4-10-2024) Ontwerp Omgevingsvisie SED Woonvisie 2021-2025 Stede Broec Beleidsregels Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Gemeente Stede Broec Memo ‘Gebiedsontwikkeling: woon-zorgcomplex en voorzieningen’ Checklist Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT)
De beleidsstukken, kaders en lokale uitgangspunten leiden tot de volgende uitgangspunten ten aanzien van de segmentering van het woonprogramma: • • • • • • •
Woondeal is randvoorwaardelijk Niveau zilver in de Convenant Toekomstbestendig Bouwen is van toepassing. Het is wenselijk de (12) sociale huurwoningen, welke niet gerealiseerd zijn in de herontwikkeling Middend 1-3&5, te compenseren in fase 5. 30% - met daarboven op de wens om 12 extra sociaal huur toe te voegen (= 40 %) Sociale huur* tot € 900,07 euro per maand (prijspeil 2025); o Woninggrootte is 65m2 GBO – ca. 85 m2 BVO 10 % Goedkope koop tot € 283.500 (prijspeil 2025: 0,7* € 405.000 (grens betaalbare koop rijksoverheid); o Woninggrootte is ca. 50m2 GBO – ca. 65 m2 BVO 15 % Betaalbare koop vanaf € 283.500 (prijspeil 2025) tot € 405.000 (prijspeil 2025) of middenhuur (tot 187 punten WWS, maximaal 10% van het totale programma); o Woninggrootte is ca. 85m2 GBO – ca. 110 m2 BVO 35 % Dure koop vanaf € 405.000 (prijspeil 2025); o Woninggrootte is (gemiddeld) ca. 100m2 GBO – ca. 130 m3 BVO
De bovenstaande prijsgrenzen zijn V.O.N. prijzen (prijspeil 2025)
4
Gelet op de centrumlocatie zijn starters en senioren belangrijke en kansrijke doelgroepen. Daarnaast richt het woonprogramma zich op de volgende doelgroepen en woonvormen: • Geclusterde woonvormen (minimaal 12 nultreden woningen met gezamenlijke ruimte) • Zorggeschikte woningen
• •
Binnen het bouwblok van Fase 5 wordt ruimte gemaakt voor een binnentuin met speelplek voor bewoners (en eventueel de buurt). De plint van de nieuwe bebouwing biedt mogelijkheden voor voorzieningen passend bij het Streekplein en Streekhof: gedacht kan worden aan zorg, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening; voorziening voor jongeren
Voorzieningenplint aan het Streekplein: • • • •
Nieuw voor oud: in principe terugbouwen aantal huidige m2 voorzieningen Nieuw programma versterkt het centrumgebied Mogelijk: lichte horeca (passend met wonen boven), zorg, maatschappelijke voorzieningen of dienstverlening Geen toevoeging extra m2 detailhandel
5
•
•
• • •
Zone met geluidshinder afkomstig van Burg. Stuijfbergenlaan en spoorlijn. Het ontwerp dient rekening te houden met de betreffende geluidszones. Voor het bouwen dient bij de omgevingsvergunning, een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voor het bouwen langs de spoorlijn dient bij de omgevingsvergunning een trillingsonderzoek te worden uitgevoerd.
Bestaande kabels en leidingen in het plangebied Fase 5, te westen van de bebouwing aan het Streekplein, dienen afgekoppeld/ omgelegd te worden. Ten zuiden van het bestaande parkeerterrein (Aldi) staat een middenspanningsruimte. Nieuwe bebouwing minimaal op 4 meter afstand. Voor Fase 5 is een nieuwe middenspanningsruimte (MSR, afm. 7x5mtr.) noodzakelijk. In overleg met gemeente wordt hiervoor een plek in het openbaar gebied (buiten fase 5) bepaalt.
Ten noorden van de spoorlijn bevindt zich een hogedruk gasleiding. Deze gasleiding kent een hinderzone bouw en EV-contour. • • •
•
De EV-contour heeft invloed op het bouwblok van Fase 5. Door middel van een groepsrisicoberekening dient de invloed van de gasleiding aangetoond te worden. De hindercontour kan mogelijk bouwbeperkingen opleveren ter plaatse van de P&R-locatie langs het spoor. Binnen de belemmeringenstrook van de gasleiding zijn geen bouwwerken toegestaan. Bouwwerken zijn alleen toegestaan via een omgevingsvergunning voor afwijken van de bouwregels en alleen wanneer: o de veiligheid van de buisleiding niet wordt geschaad; en o er geen kwetsbaar object wordt toegelaten; en o vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder Werkzaamheden in de nabijheid van de Gasunie-leiding dienen te voldoen aan de volgende voorwaarden. o Bebouwing mag niet in de belemmeringenstrook (4 meter rondom de leiding) plaatsvinden, deze afstand geldt vanaf het dichtstbijzijnde punt van de bebouwing (dit kan dus een dakgoot zijn).
6
o
o
o o
E.v.t. heiwerkzaamheden of andere objecten die in de grond worden geplaatst moeten op minimaal 5 meter afstand van de Gasunie vandaan blijven als de leiding niet zichtbaar is gemaakt. Bij ophogingen/verlaging van het maaiveld, heien van palen/wanden of andere werkzaamheden waarbij er zettingen kunnen ontstaan verwachten de Gasunie een zettingsberekening op onderkant leiding niveau. Bij werkzaamheden waarbij er trillingen kunnen optreden verwacht de Gasunie ook een monitoringsplan met signaal en stopwaardes. Tijdens de werkzaamheden dient de leiding ongestoord te blijven liggen; er mag geen opslag e.d. plaatsvinden, de belemmeringenstrook moet worden afgezet zodat deze vrij blijft van opslag.
Harde Randvoorwaarden kaart (zie uitgebreide klicmelding in de Bijlage)
• •
Uit eerder uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat er binnen het plangebied geen bekende bodemvervuiling aanwezig zijn. Nader bodemonderzoek dient in de uitvoeringsfase uitgevoerd te worden.
7
Voor het plangebied geldt op basis van onder andere de bodemkaart en archeologische bronnen een hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen uit de prehistorie (met name de Bronstijd). Vanwege de aanwezigheid van middeleeuwse ophogingslagen kunnen sporen en vondsten hier tot vrij diep in de ondergrond worden aangetroffen. Het ophogingspakket heeft prehistorische resten afgedekt en daarmee beschermd. Vlakbij het plangebied zijn tijdens archeologisch onderzoek op ca. 1 m onder maaiveld zeer goed geconserveerde resten uit de Bronstijd aangetroffen. Het is zeer waarschijnlijk dat binnen het plangebied vergelijkbare resten aanwezig zijn. Bewoningssporen uit de Middeleeuwen worden in principe meer noordelijk langs het dorpslint verwacht. Op basis van historisch kaartmateriaal is de verwachting voor vindplaatsen uit de Nieuwe Tijd laag. Wel heeft in de buurt van het plangebied, ter hoogte van het huidige station, een molen gestaan. Binnen een deel van het plangebied is bebouwing uit de late 20ste eeuw aanwezig. Verwacht wordt dat de bouw hiervan het bodemarchief gedeeltelijk zal hebben aangetast. De locatie van de westelijke nieuwbouw is grotendeels onbebouwd. Hier is alleen een verharding aanwezig. Met name hier zijn archeologische sporen vermoedelijk grotendeels of volledig intact in de ondergrond aanwezig. •
Voorafgaand aan het bouwen is op basis van de geplande nieuwbouw en de hoge archeologische verwachting een archeologisch onderzoek in het kader van de AMZ-cyclus vereist. Dit archeologisch onderzoek dient te bestaan uit Inventariserend Veldonderzoek (IVO) in de vorm van proefsleuven (BRL SIKB 4003). Als leidraad voor het proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen (BRL SIKB 4001) te worden opgesteld dat vervolgens aan het bevoegd gezag ter goedkeuring wordt voorgelegd.
De gebiedsvisie en het Beeldkwaliteitsplan Stede Broec Centrum Zuid (2022) en de visie Bouwen aan een nieuw dorpshart (2019), vormen de ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van Fase 5. De visie Bouwen aan een nieuw dorpshart (2019) - gebaseerd op de eerder vastgestelde stedenbouwkundig plan Streekhof (2016) - vormt de basis van de omslag van winkelcentrum naar dorpshart. Enkele essenties uit deze visie die relevant zijn voor Fase 5 zijn: • • • • • •
Van een introvert winkelcentrum naar extravert dorpscentrum. Streekplein als dorpsplein met vooral een verblijfsfunctie. Aan het Streekplein een mix van functies: gemeentehuis, horeca, diensten en detailhandel. Aan de westzijde een uitbreiding van het winkelcentrum en een afronding met voorzijde/entree (fase 4). Woonbebouwing ter verlevendiging van het Streekhof. Parkeren naar de randen: o.a. achter het gemeentehuis en bij de Burgermeester J.N. Stuifbergenlaan.
8
De gebiedsvisie en het Beeldkwaliteitsplan Stede Broec Centrum Zuid benoemd vijf leidende principes voor de kwaliteitsverbetering van dit gebied. Deze principes zijn ook leidend voor Fase 5: 1. 2. 3. 4. 5.
• • •
• •
• • • •
• •
Wonen voor iedereen: in deze omgeving dient woonruimte te zijn voor diverse doelgroepen: voor starters (1/2persoonshuishoudens) en jonge gezinnen tot senioren. Verbonden plekken: een dorpshart dient alzijdig goed verbonden te zijn, vooral voor voetgangers en fietsers. Zichtbaar & ondernemend: aan het Streekplein komt een levendige mix van horeca, dienstenen werken aan het Streekplein. Bouwen met groen en water: meer groen en water terugbrengen in de stenige omgeving van het Streekhof en daarmee in te spelen op de noodzakelijke klimaatadaptatie. Dorpse tussenschaal. De overgang tussen de dorpse bebouwing en grotere objecten als het Streekhof is te groot. De nieuwe bebouwing dient een logische overgang tussen beide schalen te bewerkstelligen door middel van de tussenschaal.
Het Streekplein krijgt een aantrekkelijke westelijke gevel met een publieke plint (o.a. wonen, horeca en dienstverlening/kleinschalige kantoren) Het westelijke P&R parkeerterrein en De Middend krijgen een goede ruimtelijke begeleiding met levendige plinten (begane grond met gebruiksfuncties aan de straat). Er ontstaat een prettige, groene binnenwereld waar bewoners verblijven en op uit kijken. Ook is voorzien in een doorgaande wandelroute door dit gebied.
De bouwhoogte is drie tot vier bouwlagen., zoals vastgesteld in het BKP en in de dorpse tussenschaal. Dit is exclusief halfverdiept parkeren. Hoogteaccenten tot maximaal zes bouwlagen mogelijk, exclusief halfverdiept parkeren: dit is afhankelijk van de architectonische kwaliteit, ruimtelijke inpassing, privacy en schaduwwerking.
Het blok wordt samengesteld door verschillende gebouwen/ gebouwdelen. Het bouwblok wordt aan het Streekplein in minimaal drie delen geparcelleerd. Hoogteaccent(en) worden ingezet ten behoeve van de ruimtelijke beleving en leesbaarheid en als herkenningspunt. De massa opbouw houdt rekening met een optimale bezonning van het Streekplein en de schaduwwerking op de bestaande bebouwing. De bezonning op het Streekplein en omgeving wordt door middel van een bezonningsstudie aangetoond. Er worden afwisselend kapvormen toegepast. Actieve plinten (zijn plinten met gebruiksfuncties) aan alle zijden t.b.v. de sociale veiligheid en ogen op straat.
9
• •
• • • • •
• • • • • •
•
•
De bovenste laag van de gebouwen wordt gevormd door een setback met groene daktuinen of balkons (aansluitend op ontwerp De Middend 1, 3 & 5). Gebouwen zijn georiënteerd naar de openbare ruimte als naar het hof.
Publieke plint (is begane grond met publieke functie) aan het Streekplein; deze heeft een vrije verdiepingshoogte van minimaal 4 meter Levendige plinten (is begane grond met gebruiksfuncties) aan alle zijden grenzend aan de openbare ruimte. Entrees bevinden zich met name aan de openbare ruimte; in geval van een publiek toegankelijk hof kan dit ook aan de binnenzijde. Er is bijzondere aandacht voor de overgang openbaar-privé t.b.v. sociale veiligheid aan de laad & los steeg (aan de noordzijde van het plangebied). Er is bijzondere aandacht voor de overgang openbaar-privé t.b.v. privacy en sociale veiligheid: aan de Burgemeester J.N. de Stuifbergenlaan (westzijde) en de Middend (zuidzijde).
Alle woningen in het bouwblok oriënteren zich op een prettig en groen ingerichte hof. Het hof is collectief en bevat geen private tuinen, hooguit een kleine privéruimte op de overgang tussen bebouwd en openbaar. Maximaal 2m uit de voorgevel. In het hof wordt een logische (semi-)openbare route voor langzaamverkeer (wandelen en eventueel fietsen) opgenomen. In het hof wordt een speel- en/of ontmoetingsplek voor bewoners (eventueel toegankelijk voor de buurt/ bezoekers) gerealiseerd Waar mogelijk opnemen van bestaande bomen (nader te onderzoeken) in de verkaveling. Klimaatadaptief bouwen met groen en water, bijvoorbeeld door zichtbare afvoer van oppervlaktewater.
Uitgangspunt: inpandige berging bij de woning i.c.m. een collectieve fietsenstalling. Elke woning groter dan 50m2 gebruiksoppervlakte heeft een eigen berging op maaiveld. Woningen kleiner dan 50m2 gebruiksoppervlakte hebben een centrale berging. In de fietsenstalling en bergingen zijn oplaadmogelijkheden voor elektrische fietsen en scootmobielen en extra ruimte voor het stallen van scootmobielen en bakfietsen.
10
• •
Gevels aan de openbare ruimte, staan in de rooilijn Westelijke gevel in vaste maat (54m breed) met uitzondering van entrees, die mogen 30cm in of uitspringen.
• • • • •
Bouwmassa per gevellengte opknippen in minimaal 3 delen. Er is sprake van samenhang in hoogte, massageleding met plint en setback Geparcelleerd delen zijn onderscheidend in kleur en materialisatie. Onderzoeken mogelijkheid kapvormen, niet overwegend platte daken Setbacks op de bovenste laag: van verschillende afmetingen en met voldoende ruimte voor zichtbaar groen
• • • • •
Horizontale geleding met menselijke maat (afgestemd op de beleving en schaal van de mens) d.m.v. balkons, ramen, entrees en parcellering vormen verticale geleding. Herkenbare entrees: goed zichtbaar en onderscheidend als markante elementen Geen blinde gevels Iedere woning heeft een buitenruimte in de vorm van balkon, dakterras of loggia Balkons inpandig aan het plein en aan de zuidgevel (de Middend)
• • • •
Materiaal en kleurgebruik sterker in samenhang met traditionele bouwstijlen uit omgeving Traditionele materialen: baksteen, hout en glas Ruimte voor expressie in details van balkons, entrees en raampartijen. Hout en glas belangrijk voor hoogwaardige uitstraling functionele elementen
•
Roodbruine baksteen (niet overwegend donkere kleuren) en verwantschap met bestaande bebouwing Details in lichte kleuren uitwerken Afwijkend kleur en materiaalgebruik mogelijk mits goed onderbouwd.
• •
11
Om de verkeerseffecten van de ontwikkeling van Stede Broec Zuid in beeld te brengen (na volledige realisatie), is een mobiliteitstoets uitgevoerd. De bevindingen zijn hier verwerkt.
• • •
De parkeervoorziening voor Fase 5 wordt ontsloten aan de noordzijde via het parkeerveld Streekhof Westzijde (o.a. in het verlengde van de Schaperstraat). Fietsenstallingen worden aan de Middend en/ of aan de noordzijde ontsloten. Er dient rekening gehouden te worden met de resultaten van het verkeersonderzoek en een mogelijke rotonde met vrijliggende fietspaden over de Burgemeester J.N. Stuifbergenlaan. De ontwikkeling moet de realisatie van deze rotonde niet onmogelijk maken.
•
Laad- en lossen is via de bevooradingsstraat aan de noordzijde van Fase 5, via het parkeerveld Streekhof Westzijde. De beoogde bevoorrading van de commerciële ruimten aan het Streekplein is onderdeel van het ontwerptraject. Bevoorradingsverkeer bestaat voor een belangrijk deel uit middelzwaar vrachtverkeer.
•
Er moet een veilige Langzaamverkeersroute (wandelen en eventueel fietsen) gerealiseerd worden door het hof/ langs Burgemeester J.N. Stuijfbergenlaan.
• •
De voorkeur gaat uit naar (halfverdiept/maaiveld) parkeren onder een groen dek. Varianten met een parkeergebouw/ mobiliteitshub op de huidige P&R (wel/niet in combinatie met parkeren op eigen terrein Fase 5) mogen worden onderzocht. Hierbij is er extra aandachtspunt voor veilig in- uitrijden van en naar de Middend en de gasleiding. Het aantal parkeerplaatsen wordt inzichtelijk gemaakt voor zowel de oude als de nieuwe parkeernormen (zie tabel). De afdeling Verkeer heeft de voorkeur uitgesproken voor het hanteren van de oude normen.
•
De totale parkeerbehoefte, uitgaande van 100 woningen (volgens de beoogde segmentering), ligt tussen de 92 (nieuwe norm) en 100 (oude norm) parkeerplaatsen voor bewoners, en 10 respectievelijk 30 parkeerplaatsen voor bezoekers. •
Publiek programma in de plint komt min of meer evenredig terug. Het parkeren hiervoor is al voorzien in de openbare ruimte.
12
Woningtype Sociale huur Goedkope koop Betaalbare koop Dure koop
0.8 1.0 1.1 1.3
Oude p-norm 0.3 0.3 0.3 0.3
0.5 1.0 1.1 1.3
Nieuwe p-norm 0.1 0.1 0.1 0.1
Oude en nieuwe parkeernomen voor de auto
•
• •
• • •
•
• • •
• • • •
De parkeerbehoefte van bewoners is volgens de CROW Fietsparkeerkencijfers 2019. De fietsparkeernorm ligt op 2,5 voor bewoners inpandig + 0,75 per woning voor bezoekers openbaar bereikbaar per woning. Fietsparkeernorm voor Commerciële dienstverlening zonder balie - Maatschappelijk: 2.4 2.75 plaatsen per 100m2 bvo (CROW- publicatie 381) Dubbelgebruik bezoekersparkeren wonen en commerciële dienstverlening/ maatschappelijk mogelijk: berekening wordt t.z.t. uitgevoerd door gemeente uitgaande van maatgevende bezettingspercentages. Bewoners parkeren in een collectieve fietsenstalling of in de eigen berging. Bezoekers parkeren in de openbare ruimte. Dit wordt ingepast in de uitwerking van het openbaar gebied. Voorbeeldberekening bij 100 appartementen en 850m2 bvo plint o 250 inpandige fietsparkeerplaatsen o 24 fietsparkeerplaatsen voor plint aan Steekplein o 75 bezoekersparkeerplaatsen (minus structureel aantal vanwege dubbel gebruiksmogelijkheden).
Door Antea Group is in juni 2025 een rapportage duurzame kansen opgesteld. Bij het ontwerp worden de opgenomen maatregelen verkend op haalbaarheid en toepasbaarheid. Dit met het principe past toe, leg uit. Per maatregelen wordt een reactie op haalbaarheid gegeven door de ontwikkelaar. Er wordt i.i.g. zoveel mogelijk ingezet op (opgaand) groen en groene daken. Begroeiing moet zoveel mogelijk in de volle grond met voldoende groeiruimte. Aan de Burgemeester J.N. Stuifbergenlaan wordt een groene rand gerealiseerd als buffer naar de weg Wateropgave: eis watertoets; tijdelijk bergen van regenwater op daken en langzaam afvoeren.
De ontwikkeling sluit aan bij de geldende wettelijke eisen. Wens is energieneutraal O.a. met collectieve verwarming. Collectieve warmtevoorziening heeft de voorkeur boven individuele oplossingen Afstand houden tot het bestaande trafohuis aan de Burgemeester J.N. Stuifbergenlaan Voor Fase 5 is een nieuwe middenspanningsruimte (MSR, afm. 7x5mtr.) noodzakelijk.
13
•
Ruimtelijk inpassen van tenminste (exacte aantallen volgen bij het definitief ontwerp): o 2x OG t.b.v. restafval (ca. 2x2 m), 2x bovengrondse cocons t.b.v. gft (ca. 0,9 x 0,9 m)
Uitgangspuntenkaart
14
Eigendomssituatie: Gemengd eigendom gemeente, Kuin en particulieren
Gemeente is voornemens de benodigde gronden voor het bouwplan te verkopen aan de beoogd ontwikkelaar. Een voorgenomen verkoop wordt voorafgaand aan een verkoop gepubliceerd in het kader van Didam.
1. Uitgangspunten Besluitvorming College • Fase 5, start opstellen NVU • Besluitvorming college (en Kuin) NVU • Ontwerp-traject Kuin, participatie, 2025 -2026 • Bouwenveloppe eind 2024 - begin 2026 • Haalbaarheidsonderzoek 2025 - 2026 • Q4 2025/ Q1 2026: schetsontwerp en bouwenveloppe: vastgesteld door college • Kostenverhaal verzekerd --> Koop-realisatieovereenkomst (of AO) • BOPA/ vergunning 2027
15
• Sloop 2028 • Bouw 2028 - 2030 2. Risico in de planning is de beoogde bouwfasering. Voor de bestaande ondernemers ontstaan met de realisatie van de Middend 1-3 & 5 mogelijkheden om te verplaatsen. Deze doorschuifpuzzel kan zorgen zorgt voor onnodige vertraging o Onderzoeken of hier versneld kan worden door o.a. tijdelijke oplossingen of een fasering waarbij de huidige bebouwing aan het Streekplein als laatste wordt ontwikkeld? o Realisatiefase 5 naar voren trekken en gelijktijdige met de Middend 5
• •
•
• • •
Voor de ontwikkelaar moet het bouwplan op basis van marktconforme uitgangspunten financieel haalbaar zijn Voor de gemeente moet voor het bouwplan het kostenverhaal verzekerd zijn, de gemeentelijke kosten bestaan uit o Plankosten o Overige binnenplanse kosten, o.a. inbreng marktconforme waarde grondbezit o Buitenplanse kosten, o.a. bijdrage aan de kosten van herinrichting openbaar gebied Door ontwikkelaar en gemeente wordt een integrale grond- en vastgoedexploitatie opgesteld, rekening houdend met elkaars expertises (b.v. bouwkosten) en vereisten (b.v. marktwaardetaxaties) Gemeente voert taxaties benodigd vastgoed uit Ontwikkelaar stelt de bouwkostenraming op Ontwikkelaar is penvoerder gesprekken met eigenaren panden aan het Streekplein o De eerder gevoerde gesprekken worden door ontwikkelaar voortgezet o Ontwikkelaar onderzoek de mogelijkheden tot verwerving/ inbreng van de panden aan het Streekplein en maakt hier afspraken over met deze eigenaren. o Gemeente verwerft niet actief de benodigde panden aan het Streekplein
16
Na bestuurlijke instemming bouwenvelop en schetsontwerp (Fase 5) wordt door de gemeente een intentieovereenkomst afgesloten met beoogd ontwikkelaar. Met de ondertekening wordt gestart met de volgende fase. In deze fase wordt het initiatief door ontwikkelaar verder uitgewerkt en onderzocht. Ontwikkelaar voert de benodigde onderzoeken uit en gaat in gesprek met belanghebbenden (zie het participatieplan in de bijlage) om het schetsontwerp te verfijnen. De eigenaren van de panden aan het Streekplein worden betrokken in de gezamenlijke herontwikkelingsplannen. Met de eigenaren wordt verkend of en hoe geparticipeerd kan worden in de ontwikkeling. Mochten deze gesprekken niet leiden tot samenwerking dan kan de gemeente besluiten haar instrumenten vanuit grondbeleid in te zetten. Het schetsontwerp van het bouwplan wordt door ontwikkelaar uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Op basis van de onderzoeken wordt de wijziging van het omgevingsplan of BOPA door ontwikkelaar opgesteld en aangeleverd aan gemeente. Doel is om te komen tot een anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar.
17
1. Toelichting woonprogramma 2. Kaartbeelden: a. Fase 5 en de nieuwe rotonde, b. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai - STEDE BROEC Winkelcentrum Streekhof fase 4 en 6 (21 december 2017) door Rho Adviseurs c. Quickscan Archeologie, Centrumgebied fase 5, Bovenkarspel, gemeente Stede Broec (28 mei 2025), door Archeologie West-Friesland 3. Participatieplan 4. De gebiedsvisie en het Beeldkwaliteitsplan Stede Broec Centrum Zuid (2022) 5. Visie Bouwen aan een nieuw dorpshart (2019) 6. Rapportage duurzame kansen (Antea group, juni 2025)
18
Bij de ontwikkeling van De Middend 1,3 en 5 (totaal 38 woningen) is geen ruimte gevonden om te voldoen aan de woondeal. Om het aandeel sociale huurwoningen (12 woningen) te compenseren wordt in de ontwikkeling Fase 5 ingezet op 40 % (wens geen eis) in plaats van 30 % sociale huur (eis). Sociale huur: •
•
•
•
Woningen die ook bij mutatie verhuurd worden met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en verhuurd worden aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens bij aanvang van de huurovereenkomst; Woningen met minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar binnen de sociale huurvoorraad welke binnen deze minimale instandhoudingstermijn via het regionale aanbodsysteem (Woonmatch West-Friesland) worden toegewezen. Binnen de minimale instandhoudingstermijn moet meegewerkt worden aan de taakstelling en plaatsing van statushouders, urgenten en bijzondere doelgroepen zoals door de gemeente vastgesteld. Ofwel: Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens die geëxploiteerd worden door een woningcorporatie (toegelaten instelling).
Middeldure huur: • •
• •
Aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten WWS; Minimale exploitatietermijn van 15 jaar in de gegeven prijsrange van middeldure huurwoningen: vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten WWS en verbod op uitponden van 15 jaar; Maximale jaarlijkse huurprijsstijging van de Consumenten Prijs Index (CPI) + 1% gedurende de minimale exploitatietermijn van 15 jaar in het middeldure segment; Tijdens de minimale exploitatieduur/instandhoudingstermijn van 15 jaar geen huuraanpassing bij mutatie.
Nultredenwoningen en appartementen •
•
Er is lokaal vraag (190 woningen extra t/m 2030) naar nultredenwoningen. Appartementen dienen standaard als nultredenwoning uitgevoerd te zijn. Dit zijn woningen die voldoen aan de classificatie Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT) classificatie/score 1 en 3: 66% van de appartementen dienen te voldoen aan BAT-score 1 en minimaal 33% van de appartementen dienen te voldoen aan BAT-score 3. Zie bijgevoegd Excel document voor eisen/specificaties per BAT-score; Voor sociale huurappartementen geldt een minimale oppervlakte van 65 m2 GBO. Voor andere appartementen geldt een minimale oppervlakte van 50 m2 GBO.
Algemeen • •
Focus ligt op de doelgroepen senioren en starters; Er is lokaal vraag (95 woningen extra t/m 2030) naar geclusterde woonvormen (minimaal 12 woningen nultreden (minimaal BAT-score 1) + gemeenschappelijke ruimte). De gemeenschappelijke ruimte is gericht op ontmoeting, is op een open, transparante en niet-
19
•
•
discriminerende basis te gebruiken door bewoners (en buurtbewoners) en is fysiek verbonden aan het woongebouw, of bevindt zich op maximaal 100 meter daarvandaan. Zie bijgevoegd document voor eisen/specificaties per BAT-score. Dit soort woonvormen dienen ingepast te worden in het plan. Ook is er lokaal vraag (115 woningen extra t/m 2030) naar zorggeschikte woningen (BAT-score 4). Initiatiefnemers dienen conform de memo ‘Gebiedsontwikkeling: woon-zorgcomplex en voorzieningen’ te onderzoeken of de invulling van een deel van deze vraag in het plangebied kan plaatsvinden. Zie bijgevoegd Excel document voor eisen/specificaties per BAT-score. In de regio West-Friesland geldt het ambitieniveau zilver als uitgangspunt voor de verschillende aspecten uit het Convenant Toekomstbestendig Bouwen voor nieuwbouwontwikkelingen. Hiervoor wordt het principe toegepast van “pas toe, of leg uit”. Afwijken van het niveau (naar bijvoorbeeld brons is mogelijk, hiervoor is wel een onderbouwing nodig.
Qua behoefte in aantallen ligt er voldoende ruimte om een dergelijk volume (circa 100 woningen) toe te voegen aan de woningvoorraad van de gemeente Stede Broec. Stede Broec heeft vanuit de verdeling van de kwantitatieve opgave uit de Woondeal binnen de regio West-Friesland een opgave om t/m 2030 900 woningen te realiseren. Kwalitatief heeft de gemeente Stede Broec de opgave om bij nieuwbouwontwikkelingen minimaal 2/3 deel van het woonprogramma in het betaalbare segment (sociale huur, goedkope koop, betaalbare koop en middeldure huur) te realiseren. Minimaal 30% van het totale woonprogramma bij nieuwbouwprojecten dient te bestaan uit sociale huurwoningen.
20
Fase 5 en de nieuwe Rotonde Burgermeester J.N. Stuifbergenlaan
21
Geluidszone spoor (bron: atlas leefomgeving)
Geluidszone wegverkeer (bron: atlas leefomgeving)
22
Kabels en leidingen – Klic melding
23
Vergroten van de kwaliteit van het project door het inbrengen van kennis, ervaringen en ideeën van verschillende publieksgroepen (stakeholders).
Wij kennen 5 verschillende niveaus van participatie. Bij een ruimtelijke ontwikkeling is het een goede eerste stap om belanghebbenden te informeren, bijvoorbeeld per brief of tijdens een bijeenkomst. Maar alleen informeren is onvoldoende. Informeren Rol initiatiefnemer: de initiatiefnemer deelt mee wat hij gaat doen. Rol samenleving: de samenleving heeft geen mogelijkheid om te reageren. Invloed: de samenleving heeft geen invloed. Raadplegen Rol initiatiefnemer: de initiatiefnemer vraagt de mening van belanghebbenden en geïnteresseerden. Rol samenleving: de samenleving laat weten wat zij ervan vindt, en luistert ook naar de mening van anderen in het proces. Invloed: de uitkomst biedt inzicht in hoe betrokkenen over een bepaald onderwerp denken. De initiatiefnemer overweegt zelfstandig in hoeverre hij deze uitkomst verwerkt. Adviseren Rol initiatiefnemer: de initiatiefnemer vraagt een open advies waarbij er ruimte is voor een gesprek met de samenleving. Rol samenleving: de samenleving geeft zijn mening met als doel het bijstellen of veranderen van standpunten. Invloed: de uitkomst is een advies van de samenleving aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer moet redenen geven voor het wel of niet overnemen van het advies. Coproduceren Rol initiatiefnemer: de initiatiefnemer ziet andere partijen als gelijken en werkt op die manier samen.
Rol samenleving: de samenleving is hier de andere partij. Er zijn afspraken tussen partijen, bijvoorbeeld over het delen van de kosten of communicatie. Invloed: samen met een andere partij komt het voorstel inhoudelijk en/of financieel tot stand.
24
Meebeslissen Rol initiatiefnemer: de initiatiefnemer geeft de samenleving toestemming om binnen kaders zelf beslissingen te nemen. Rol samenleving: de samenleving heeft binnen bepaalde kaders de ruimte gekregen om zelf te beslissen. Als dat zo is afgesproken, moet de initiatiefnemer deze beslissing overnemen. Invloed: vooraf is afgesproken welke uitkomsten de initiatiefnemer overneemt.
Alle interne en externe publieksgroepen die een rol spelen in het project zijn in kaart gebracht. Dit zijn alle publieksgroepen die in mindere of meerdere mate een belang hebben bij de realisatie van fase 5. Zie bijlage 1 voor een totaaloverzicht. Belangrijkste publieksgroepen en participatieniveaus Niet alle publieksgroepen hebben even grote impact op het project. De focus ligt op de belangrijkste publieksgroepen in fase 1 (opstellen schetsontwerp en bouwenvelop): zij die invloed kunnen uitoefenen op het verloop en het ontwerp van het project. Tabel 1 geeft inzicht in op welk niveau de belangrijkste publieksgroepen in fase 1 kunnen participeren. In volgende fases kan het participatieniveau anders zijn. Interne publieksgroepen • • • •
Gemeenteraad Stede Broec College B&W Stede Broec Wethouder Ruimtelijke ordening Stede Broec Projectteam inclusief stedenbouwkundige (Urhahn)
Belangrijkste externe publieksgroepen
Participatieniveau fase 1 (Mee)beslissen
•
Projectontwikkelaar: Kuin vastgoedontwikkeling B.V.
Coproduceren
• •
Denktank 2.0 Gebruikers panden Streekplein Jongeren Adviesraad Netbeheerder NS/Prorail Werkgroep Toegankelijk Stede Broec Direct omwonenden Ondernemers Streekhof Eigenaren panden Streekplein Toekomstige bewoners (+ vertegenwoordiging starters, senioren) Inwoners Stede Broec Ondernemers Streekhof
Adviseren
• • • • • • • •
• •
25
Raadplegen
Informeren
• • •
Marktkooplieden SED-organisatie Provincie Noord-Holland
Tabel 1. Belangrijkste publieksgroepen en mate van participatie
Publieksgroepenkwadrant Om belangen en standpunten inzichtelijk te maken, hebben we de belangrijkste publieksgroepen in een publieksgroepenkwadrant gezet. Zie bijlage 2 voor een overzicht hiervan en wat dat betekent. Om in fase 1 te waarborgen dat de publieksgroepen betrokken blijven, zorgen we dat: •
Vertrouwen in het proces bij de belangrijkste publieksgroepen blijft bestaan of groeit. Door continuïteit aan te brengen in de communicatie, en hen via communicatie (participatieplatform, website, nieuwsbrief) goed mee te nemen in de processtappen. Overeenstemming over de inhoud bij de belangrijkste publieksgroepen blijft bestaan of groeit. Door publieksgroepen op de juiste momenten op passende wijze te betrekken en vragen om mee te denken over de stedenbouwkundige visie.
•
Communiceren gebeurt volgens de volgende uitgangspunten. • Intern gaat voor extern eerst het team, dan interne organisaties, ontwikkelaars, dan de gemeente (wethouder en college B&W), dan de wijk in. • Georganiseerd gaat voor ongeorganiseerd eerst georganiseerde bewoners zoals de klankbordgroep, dan de wijk. •
Strategische pijlers De strategie geeft richting aan de verdere invulling van het participatieproces en de aanpak met middelenmix. Zie de middelenmatrix met de concrete aanpak in middelen voor de publieksgroepen. In deze fase zijn de volgende pijlers van belang: 1. Lokale expertise benutten • Kennis van omwonenden over het gebied inzetten om plannen te verrijken. • Denktank 2.0, omwonenden en toekomstige bewoners tijdig te betrekken en samen kansen verkennen. • Persoonlijke benadering in aanpak en begrijpelijke taal. 2. Unieke kwaliteiten van fase 5 en het centrumplan etaleren • Kernkwaliteiten uit positionering centraal stellen in communicatie. • Vanuit eenduidig verhaal over centrumplan communiceren. 26
•
Unieke identiteit van centrumplan herkenbaar laten terugkomen in alle middelen en communicatie uitingen.
3. Continuïteit in communicatie • Gemeenten communiceert vanuit centrale afzender. • In alle fases communicatie consistent inzetten om publieksgroepen op de hoogte te houden. Actief informeren over mijlpalen. • Transparant communiceren over proces en planning, ook bij wijzigingen. • Bereikbaar zijn voor vragen, opmerkingen en zorgen. Luisteren en openstaan voor gesprek. • Basis communicatiemiddelen op orde met actuele informatie op participatieplatform, website, digitale nieuwsbrief, huis-aan-huis informatie en social media. 4. Alle publieksgroepen meenemen • Specifieke aanpak per publieksgroep, rekening houdend met afzonderlijke voorkeuren en belangen. • Aanpak afstemmen op de mate waarin participatie kan plaatsvinden. Verschillen tussen participatieniveaus bepalen werkvormen, middelen en communicatievormen.
In het overzicht met de rol en betrokkenheid van publieksgroepen staan de concrete acties passend bij het participatieniveau en belangrijkste publieksgroepen. Daarbij gaat het met name om publieksgroepen die nog niet via bestaande procedures en overlegstructuren worden betrokken. Na akkoord op de strategie en aanpak, worden concrete acties uitgewerkt in een communicatiekalender waarbij rekening wordt gehouden met de algehele projectplanning.
27
Publieksgroepen
Mate van participatie
Gemeenteraad
Beslissen
College B&W Wethouder Ruimtelijke ordening Projectontwikkelaar Denktank en Jongerenadviesraad Werkgroep Toegankelijk Stede Broec Gebruikers 5 panden Streekplein
Beslissen Beslissen
Netbeheerder, NS/ProRail Direct omwonenden
Adviseren
Ondernemers Streekhof Eigenaren panden Streekplein Werkgroep Toegankelijk Stede Broec Toekomstige bewoners + vertegenwoordigers senioren en starters
Raadplegen
Provincie Noord Holland Inwoners
Informeren Informeren
Ondernemers Streekhof Marktkooplieden
Informeren
SED-organisatie
Informeren
Communicatiemiddelen Tijdens het hele proces inzet van algemene communicatiemiddelen: website, algemene digitale nieuwsbrief, social media Formele besluitvormingsproces Raadsbrieven Formele besluitvormingsproces Regelmatige overlegstructuur
Co-produceren Adviseren
Regelmatige overlegstructuur Bijeenkomst Mail/digitale(nieuws)brief
Adviseren
Bijeenkomst Eén-op-één gesprekken Mail/digitale(nieuws)brief Eén-op-één gesprekken Mail/digitale(nieuws)brief Participatieplatform samen.stedebroec.nl Huis-aan-huis (nieuw)brief, (Inloop)bijeenkomst Mail/digitale nieuwsbrief Participatieplatform samen.stedebroec.nl (Nieuws)brief (Inloop)bijeenkomst Mail/digitale nieuwsbrief Participatieplatform samen.stedebroec.nl (Inloop)bijeenkomst Mail/digitale nieuwsbrief Algemene communicatiemiddelen Regelmatige overlegstructuur Participatieplatform samen.stedebroec.nl Algemene communicatiemiddelen Bouwbord op planlocatie Participatieplatform samen.stedebroec.nl (Inloop)bijeenkomst Mail/digitale nieuwsbrief Eén-op-één gesprekken Mail/digitale nieuwsbrief Intranet
Raadplegen
Raadplegen
28
Pers
Informeren
Persgesprek en persbericht
Bijlage 1. Publieksgroepenanalyse
Interne publieksgroepen Wethouder Ruimtelijke ordening Stede Broec Nico Slagter B&W Stede Broec Gemeenteraad Stede Broec Projectteam SED Projectleider, assistent, communicatie, civiel, stedenbouwkundige Urhahn
Externe publieksgroepen Projectontwikkelaar Kuin Vastgoedontwikkeling B.V. Architect
Provincie Noord-Holland Dentank 2.0 Direct omwonenden, ook Rigtershof Inwoners Stede Broec Toekomstige bewoners (starters, senioren) HHNK Nutsbedrijven (Tennet, Liander, PWN, Gasunie) CINH (combi infra Noord-Holland) Woningcorporatie (Woonschakel) Zorgaanbieders (zoals Omring) Welzijnsorganisaties Adviescommissie Mooi Noord-Holland Eigenaren plangebied Ondernemers plangebied Ondernemers Streekhof Marktkooplieden Jongeren Adviesraad (JAR) Senioren vertegenwoordiging Huisartsen Werkgroep Toegankelijkheid ProRail Railinfratrust NS Connexxion Veiligheidsregio Omgevingsdienst VVRE
29
Bijlage 2. Rol en betrokkenheid publieksgroepen
Hieronder worden per publieksgroep of cluster van publieksgroepen, uitgangspunten voor communicatie en participatie beschreven.
Gemeenteraad Stede Broec, B&W Stede Broec, Wethouder Ruimtelijke ordening Stede Broec • Rol: belangrijke beslissers • Intern gaat voor extern: eerst de organisatie op de hoogte en pas daarna breed informeren. • Goed meenemen in het proces, de planvorming en participatie • Communicatiestijl: wees openhartig. Ben doorlopend transparant over verloop van het proces en de inhoud van het project. Motiveer waarom door dit proces de inhoud van de plannen beter wordt. Kuin Vastgoedontwikkeling B.V., 5 eigenaren panden in plangebied • Rol: partner en coproducent in het gebied • Nadruk op samenwerking opzoeken • Op zoek naar eenheid in externe communicatie over snijvlak gezamenlijke ontwikkeling Communicatiestijl: wees zakelijk. Betrek ze doorlopend in het proces en onderbouw waarom deze stappen worden gezet. Denktank 2.0 • Rol: inzetten als partners in de participatie • Nadruk op advies vragen, meedenken, dialoog en luisteren • Georganiseerd voor ongeorganiseerd: eerst de denktank 2.0, JAR, marktkooplieden en daarna de wijk in • Duidelijke procesafspraken, rolverdeling en kaders: waarover kan de denktank in deze fase wel en niet meepraten • Communicatiestijl: Wees duidelijk. Geef informatie, licht keuzes wat betreft inhoud en proces toe. En vraag waar mogelijk ook om een reactie.
Ondernemers Streekhof, marktkooplieden, direct omwonenden en toekomstige bewoners (Jongerenadviesraad (JAR), seniorenvertegenwoordiging), werkgroep Toegankelijkheid • Rol: reageren op plannen. • Nadruk op informeren en raadplegen. • Duidelijk over kaders: waar kan in deze fase wel en niet over meegepraat worden • Communicatiestijl: Wees duidelijk. Geef informatie, licht keuzes wat betreft inhoud en proces toe. En vraag waar mogelijk ook om een reactie. 30
Inwoners Stede Broec, Provincie Noord-Holland • Rol: op de hoogte van de plannen. • Nadruk op informeren en luisteren. • Communicatiestijl: Wees duidelijk. Geef informatie, licht keuzes wat betreft inhoud en proces toe.
31
32
33