25-0136 Regionale Raadsbrief Onderzoek Huisvestingsverordening

1/4

WESTFRIESL(~ND

AAN Gemeenteraden Westfriesland

CONTACTPERSOON B. Haubrich TELEFOON 0229 252200 EMAIL b.haubrich@hoorn.nl UW BRIEF VAN

ZAAKNUMMER BIJLAGEN Woonruimteverdeling in Westfriesland ONDERWERP Woonruimteverdeling in Westfriesland

Hoorn, 16 juli 2025 Beste leden van commissie en de raad,

In deze informatieve brief informeren wij de gemeenteraden van de zeven Westfriese gemeenten op eenduidige wijze over de resultaten van het gezamenlijke onderzoek naar de wenselijkheid van een bredere huisvestingsverordening. In deze brief leest u waarom dit onderzoek regionaal is opgepakt, de conclusies van het onderzoek, en aanbevelingen voor een zorgvuldige vervolgafweging. Een toelichting op dit onderzoek ontvangt u tijdens de regionale raadsledenbijeenkomst op 15 oktober 2025. Ik zie u graag bij deze bijeenkomst om dit belangrijke thema met u te bespreken. Aanleiding van het onderzoek Sinds 1 januari 2024 biedt de gewijzigde Huisvestingswet gemeenten de mogelijkheid om voor maximaal 50% van de toewijzingen in het betaalbare segment woningzoekenden met een lokale of regionale binding voorrang te geven. Verschillende raden in Westfriesland hebben de wens geuit om deze mogelijkheid te benutten via een bredere huisvestingsverordening. Tegelijkertijd speelt deze wens niet overal in gelijke mate. Om te bepalen of een dergelijke verordening juridisch houdbaar, beleidsmatig effectief en bestuurlijk uitvoerbaar is, is in regionaal verband een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd door Sweco.

Centrale vraag en opzet van het onderzoek De hoofdvraag van het onderzoek was: Is het nuttig en noodzakelijk om in Westfriesland een bredere huisvestingsverordening in te voeren, en zo ja, onder welke voorwaarden? Hiervoor is onder andere gekeken naar: • Wettelijke mogelijkheden en randvoorwaarden; • De werking van de woningmarkt zonder sturing; ■ Regionale en lokale verhuisbewegingen; ■ Impact op woningzoekenden, corporaties, ontwikkelaars en gemeenten; ■ Praktijkervaringen elders in het land. Samenvatting van de onderzoeksresultaten Westfriesland

Nieuwe Steen 1

Postbus 603 1620 AR Hoorn

0229 252200

regiowestfriesland.nl

2/4

De behoefte om woningen toe te wijzen aan inwoners van de eigen kern is begrijpelijk. De huisvestingsverordening is het enige formele instrument waarmee gemeenten invloed kunnen uitoefenen op de verdeling van betaalbare woningen. Het kan gemeenten in staat stellen om bij nieuwbouwprojecten of in specifieke kernen voorrang te geven aan woningzoekenden met binding aan de kern of gemeente. Dat kan bijdragen aan de leefbaarheid, het behoud van lokale gemeenschappen en het draagvlak voor woningbouwprojecten. In de praktijk wordt vaak al voorrang gegeven: via afspraken met ontwikkelaars wordt gewerkt met getrapte toewijzing of lokale lotingsvoorrang. Ook corporaties maken bij nieuwbouwprojecten in overleg met gemeenten afspraken over lokale toewijzing. Een huisvestingsverordening is hiervoor niet noodzakelijk. Bovendien zou een verordening alleen gelden voor de eerste verkoop van een nieuwbouwwoning en heeft geen invloed op latere doorverkoop. Het is daarom belangrijk om goed af te wegen of het instrument echt noodzakelijk is voor het doel dat men wil bereiken. Uit het onderzoek komen de volgende resultaten naar voren: A.

Hoge mate van regionale woningbinding De woningmarkt in Westfriesland functioneert van nature al regionaal: • Circa 70% van alle verhuizingen vindt plaats binnen de regio en 40-50% binnen de eigen gemeente; • In de sociale huursector is dit aandeel zelfs 80% (waarvan een aanzienlijk deel via doorstroomregelingen); • Ook in het betaalbare koopsegment komt 65-70% van de kopers uit de eigen gemeente of regio. B. Beperkte meerwaarde van extra sturing • De bestaande praktijk (urgentieregelingen, informele voorrang, informele doorstroming) benut al grotendeels de ruimte die de wet biedt. • Er is beperkt extra beleidsmatig effect te verwachten van een formele huisvestingsverordening. • Een lokale verordening kan het evenwicht van de regionale woningmarkt verstoren, bijvoorbeeld doordat in de ene gemeente sturing plaatsvindt en in de andere niet. Dit kan leiden tot ongewenste neveneffecten zoals meer druk op buurgemeenten of toename van schaarste voor specifieke doelgroepen. C. Juridische en organisatorische randvoorwaarden • Invoering vereist een aantoonbare schaarste én onevenwichtige effecten. Voor veel woningcategorieën ontbreekt die onderbouwing. Het regelen van voorrang op dorpsniveau is daarnaast juridisch complex en alleen mogelijk onder strikte voorwaarden. • Een regionaal afgestemde aanpak is noodzakelijk om verdringingseffecten te voorkomen.

• Opstellen en uitvoeren van een huisvestingsverordening vraagt aanzienlijke ambtelijke capaciteit, die momenteel in veel gemeenten schaars is. • Het instellen van een huisvestingsvergunning betekent dat woningzoekenden een vergunning moeten aanvragen. Dit brengt kosten met zich mee, omdat gemeenten hiervoor leges heffen. Deze extra drempel kan vertraging in het verkoopproces veroorzaken. Betrokken ketenpartners Tijdens de onderzoeksperiode zijn met woningcorporaties, makelaars en ontwikkelaars gesproken. Uit de interviews onze partners uit het veld blijkt dat zij waarde hechten aan lokale binding, maar ook waarschuwen voor de nadelen van een formele verordening. Makelaars geven aan dat lokale voorrang ook zonder verordening goed te organiseren is en vergunningseisen vertraging en extra lasten kunnen opleveren. Ook zijn er zorgen over uitsluiting van terugkerende jongeren vanwege de strikte definitie van maatschappelijke binding in de wet. De Westfriesland

Nieuwe Steen 1

Postbus 603 1620 AR Hoorn

0229 252200

regiowestfriesland.nl

3/4

wet geeft aan dat er sprake is van maatschappelijke binding als iemand zes jaar onafgebroken of zes van de laatste tien jaar in de gemeente gewoond heeft. Woningcorporaties zijn geen voorstander van een huisvestingsverordening. Lokale binding zonder doorstroomeis (achterlaten van een sociale huurwoning), trekt veel huishoudens die een koopwoning achterlaten. Qua inkomen passen zij in de doelgroep, maar hebben wel een hoog vermogen door de overwaarde. Binnen het toewijzen van 50% vallen ook de directe bemiddelingen aan urgente doelgroepen met locatiecriterium en de doorstromersregeling. Met de huidige hoge instroom aan bijzondere doelgroepen blijft er in de praktijk weinig ruimte over om lokaal toe te wijzen. Een andere consequentie van lokale voorrang bij kleine kernen is dat er in de grote kernen automatisch meer instroom van kwetsbare doelgroepen zal ontstaan. In sommige kernen zijn maar heel weinig mutaties op jaarbasis. Dit kan leiden tot beleid op microniveau Mogelijkheden voor voorrang verlenen voor dorpen Voor kernbinding is een aanvullende, gedetailleerde onderbouwing nodig van schaarste en onevenwichtige effecten op dorpsniveau. In de praktijk zijn in veel kleine kernen de aantallen beschikbare woningen en mutaties beperkt, waardoor een juridische motivering niet of nauwelijks houdbaar is.

Bovendien bestaat het risico op ongelijke behandeling van woningzoekenden binnen de gemeente. Gemeenten die kernbinding opnemen in een verordening lopen verhoogd risico dat deze bij bezwaar of rechterlijke toetsing wordt vernietigd wegens onvoldoende motivering. Voorzieningen zoals getrapt adverteren, afspraken met corporaties en betrokkenheid van dorpsraden bij nieuwbouwprojecten bieden in veel gevallen al voldoende ruimte om recht te doen aan de lokale binding, zonder dat een formele verordening nodig is. Mogelijkheden zonder huisvestingsverordening Ook zonder de invoering van een huisvestingsverordening zijn er mogelijkheden om eigen inwoners een voorsprong te geven op de lokale woningmarkt. - Via de huidige urgentieverordening wordt altijd getracht inwoners in eerste instantie in hun eigen gemeente te huisvesten. Ook via de doorstroomregeling wordt voorrang gegeven aan mensen uit dezelfde gemeente en/ of regio. - Lokale voorrang bij nieuwbouw is te organiseren via getrapt adverteren of gewogen loting. Door het gebruik van gewogen loting kan voorrang gegeven worden aan lokale bewoners bij de verkoop van betaalbare koopwoningen. - Lokale participatie werkt als een pre-sale en zorgt voor draagvlak in de omgeving. Door bijvoorbeeld ook gericht jongeren uit de kern uit te nodigen krijgt specifiek die groep een (informatie)voorsprong.

- Met ontwikkelaars zijn afspraken mondeling te maken over lokale toewijzing, maar ook vast te leggen in de anterieure overeenkomst. Conclusie en overwegingen Geconcludeerd kan worden dat er op dit moment onvoldoende onderbouwing is van nut en noodzaak voor een bredere huisvestingsverordening in Westfriesland. Wij hebben gezamenlijk besloten om, op basis van de onderzoeksresultaten, geen bredere huisvestingsverordening in te voeren. Dat betekent ook dat gemeenten hier niet afzonderlijk lokaal mee aan de slag gaan. Wel willen we verder gaan met onderstaande aanbevelingen. De kracht van deze keuze ligt in de gezamenlijke koers en het voorkomen van versnippering en onderlinge verdringing. Aanbevelingen voor vervolg Het onderzoek adviseert een viertal vervolgstappen: 1. Ga niet over tot collectieve invoering van een brede verordening in de regio. Op basis van de resultaten wordt invoering afgeraden. 2. Zet bestaande informele sturing voort, zoals doorstroomregelingen en afspraken met ontwikkelaars. Deze zijn effectief en juridisch laagdrempelig.

Westfriesland

Nieuwe Steen 1

Postbus 603 1620 AR Hoorn

0229 252200

regiowestfriesland.nl

4/4

3. Investeer in betaalbare woningbouw. Vergroten van het aanbod is effectiever dan het beperken van de instroom. 4. Monitor de woningmarkt. Onderzoek over twee tot vier jaar de situatie opnieuw en bespreek of er aanleiding is voor herijking. Vervolgproces en communicatie Het onderzoeksbureau Sweco komt u graag een toelichting geven op het onderzoek. Deze toelichting vindt plaats tijdens de regionale raadsledenbijeenkomst op 15 oktober. We nodigen u van harte uit om hierbij aanwezig te zijn. Tot slot Dit onderzoek biedt een gezamenlijk vertrekpunt voor een goed werkende regionale woningmarkt. Een regionaal gedragen koers vraagt om transparante communicatie en wederzijds begrip voor lokale verschillen. Als regio blijven we gezamenlijk bouwen aan een woningmarkt die kansen biedt voor onze inwoners, met oog voor lokale leefbaarheid én regionale samenhang. Met vriendelijke groet, namens de portefeuillehouders wonen West-Friesland: Jeroen Broeders, Jan Franx, Marcel ten Have, Bart Krijne , Nico Slagter, Herman ten Veen,

arjo er en Wethouder wonen gemeente Hoorn

Westfriesland

Nieuwe Steen 1

Postbus 603 1620 AR Hoorn

0229 252200

regiowestfriesland.nl