25-010 Technische vragen ODS Starterslening

Technische vragen Fractie

ODS

Opsteller

Wisse Dudink

Commissie/Raad

GGZ

Onderwerp

Starterslening

Geagendeerd Agendapunt Datum aanvraag

4 april 2025

Inleiding: Afgelopen Commissie GGZ heeft ODS aangekondigd met een bespreeknotitie te komen over de Starterslening nav het artikel van NH Nieuws (https://nos.nl/r/607327). Daarnaast is gevraagd of er partijen waren die mee wilden denken, VVD - GBS/OP - SP en ELS hadden aangegeven hier intresse in te hebben. Uit gezamenlijk overleg zijn de onderstaande technische vragen gekomen:

Vragen: 1. Wat is het budget wat wij, en de andere 6 Westfriese gemeenten, beschikbaar stellen voor de starterslening? Ook in vergelijking met de totale begroting van deze gemeenten? 2. Wat is de maximale hoogte van de Starterslening in deze gemeenten? 3. Sluit de hoogte van de lening aan bij de doelgroep? Hoe is dit onderbouwd? Is deze verhouding nog juist/realistisch tov de huizenprijs? 4. Hoeveel starters hebben de afgelopen jaren gebruik gemaakt van de regeling? 5. In welke wijken binnen de gemeente wordt de starterslening het meest aangevraagd? 6. Hoe wordt voorkomen dat de lening onevenredig wordt benut door specifieke groepen en zo andere starters benadeelt? 7. Zijn er signalen dat de regeling leidt tot prijsopdrijving van starterswoningen? 8. Wat zijn andere maatregelen die de Raad/het College zou kunnen nemen om specifiek de starters van Stede Broec een steun in de rug te geven op de huizenmarkt? 9. Wat zijn de financiële risico's van de starterslening, en hoe verhouden die zich tot de andere eventuele maatregelen? (Denk hierbij aan de rentekosten) 10. Is er een indicatie wanneer de uitstaande leningen worden afgelost? 11. Wat zouden de financiële lasten zijn bij een verhoging zoals in Drechterland of Enkhuizen? 12. Hoeveel meer jongeren zouden er geholpen zijn met een soortgelijke verhoging van het budget?

⃰ Dit vragenformulier z.s.m. toezenden aan griffie@stedebroec.nl

pagina 1

Antwoorden 1. Budget startersleningen en maximale hoogte van leningen in Westfriese gemeenten Gemeente Totaal in fonds Max. hoogte starterslening Stede Broec € 490.000 €35.000 Enkhuizen € 2.050.000 €35.000 Drechterland € 1.350.000 €35.000 Medemblik € 6.300.000 €40.000 Opmeer € N.n.b. * €35.000 Koggenland € N.n.b. * €40.000 € Hoorn 23.000.000 €50.000 *Informatie aangevraagd maar (nog) niet ontvangen 2. Wat is de maximale hoogte van de Starterslening in deze gemeenten? Zie vraag 1 3. Sluit de hoogte van de lening aan bij de doelgroep en is dit nog realistisch De huidige maximale leninghoogte van €35.000 is oorspronkelijk gebaseerd op informatie vanuit Stimuleringsfonds Nederland (SVn), de organisatie die de startersleningen verstrekt. Gezien de populariteit van de lening in de gemeentes Drechterland en Enkhuizen lijkt het erop dat het bedrag voldoende is om te voldoen aan de aanvraag. Ook navraag bij het SVn bevestigd dit. 4. Hoeveel starters hebben de afgelopen jaren gebruikgemaakt van de regeling? In Stede Broec zijn momenteel 18 leningen actief. 5. In welke wijken binnen de gemeente wordt de starterslening het meest aangevraagd? De starterslening wordt vooral gebruikt in de kern Grootebroek. Ook Bovenkarspel kent een aantal verstrekkingen. Het is lastig om een verder onderscheid te maken tussen de wijken gezien het beperkte aantal leningen. 6.

Hoe wordt voorkomen dat de lening onevenredig wordt benut door specifieke groepen? Om dit te voorkomen gelden strikte voorwaarden. Alleen echte starters komen in aanmerking (eerste woning, zelf bewonen), met een vereiste lokale binding (wonen in de gemeente of terugkeerder). De maximale koopsom (NHG-grens) zorgt ervoor dat hogere inkomensgroepen niet onevenredig profiteren. Deze criteria: eerste woning, zelf bewonen, lokale binding en prijsplafond, zorgen dat de starterslening terechtkomt bij de beoogde doelgroep (lokale starters met een koopwoning in het lagere/middensegment) en niet bij andere groepen. Iedereen die aan de voorwaarden voldoet kan in principe gelijk beroep doen op de regeling (op=op), waardoor er geen voorkeursbehandeling voor een bepaalde groep is. 7. Zijn er signalen dat de regeling leidt tot prijsopdrijving van starterswoningen? Er zijn geen signalen dat de starterslening leidt tot prijsopdrijving van starterswoningen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat koopstarters met een starterslening niet merkbaar méér betalen voor vergelijkbare woningen dan andere kopers. Ook op buurtniveau heeft een groter aandeel startersleningen geen significant effect op de woningprijzen. Met andere woorden: er is geen direct of indirect prijseffect gevonden. Dit komt doordat het aantal starters met lening klein

Pagina 2

is en zij vooral iets eerder een huis kunnen kopen, zonder de totale vraag structureel te verhogen 8. Wat zijn andere mogelijke maatregelen om starters te helpen? Twee maatregelen die al worden toegepast zijn bijvoorbeeld de zelfbewoningplicht en het overleg met ontwikkelaars. De raad heeft een zelfbewoningsplicht ingesteld waarmee zij voorkomt dat woningen verkocht worden aan verhuurders. Daarnaast heeft de gemeente overleg met ontwikkelaars om meer goedkope koopwoningen op te nemen in de plannen die geschikt zij voor starters. Bij het nieuw op te stellen woonprogramma gaat de gemeente integraal bekijken of er meer mogelijkheden zijn om starters te ondersteunen. 9. Wat zijn de financiële risico's van de starterslening en hoe verhouden die zich tot andere maatregelen? De gemeente loopt beperkte financiële risico’s met de startersleningen. Een starterslening is in wezen een investering die in de toekomst grotendeels terugvloeit, maar kent rentekosten en een klein risico op verlies. Wel is bij de lening het geld langdurig vastgezet en pas na (maximaal) 30 jaar volledig terug. Tijdens gesprekken met ontwikkelaar wordt er hard ingezet op het realiseren van goedkope koopwoningen. Hiermee stellen wij tot doel om zoveel mogelijk goedkope koopwoningen te realiseren om starters in onze gemeente te helpen. Hier zijn geen kosten aan verbonden voor de gemeente. 10.

Is er een indicatie wanneer de uitstaande leningen worden afgelost? Startersleningen hebben een looptijd tot 30 jaar (360 maanden). Theoretisch zouden de recent verstrekte leningen dus pas rond 2050-2055 volledig afgelost zijn als debiteuren maximaal de tijd nemen. In de praktijk echter lossen veel starters aanzienlijk eerder af, bijvoorbeeld bij doorverkoop van de woning of herfinanciering. Eerdere rondes tonen dat leningen vaak binnen ~10 à 15 jaar worden terugbetaald. Zo zijn vrijwel alle leningen uit 2009-2011 inmiddels volledig afgelost, en zelfs een lening uit 2019 is al geheel terugbetaald. We verwachten dat van de 18 huidige leningen de eersten over enkele jaren (wanneer die starters doorstromen naar een volgende woning) zullen worden afgelost. Zonder extra ingrepen komt nieuw budget dus gefaseerd vrij naarmate leningen vervroegd worden terugbetaald; exacte timing blijft afhankelijk van individuele verhuis/aflosgedrag. Als niemand tussentijds aflost, vindt de laatste aflossing uiterlijk in 2055 plaats, maar gezien het verleden is het reëler dat veel leningen ruim vóór het einde van de looptijd al zijn terugbetaald. 11.

Wat zouden de financiële lasten zijn bij een verhoging zoals in Drechterland of Enkhuizen? Een extra toevoeging aan het fonds, zoals €350.000 (Drechterland) of €700.000 (Enkhuizen), betekent voor Stede Broec jaarlijks enkele duizenden euro's aan extra rentelasten. Bij €350.000 is dit grofweg €10.500 per jaar en bij €700.000 circa € 21.000 per jaar, bij een rentepercentage van 3%. Let op dat deze kosten pas daadwerkelijk gemaakt worden indien de gemeente geld leent om een starterslening te verstrekken.

Pagina 3

12. Hoeveel meer jongeren zouden geholpen zijn met zo’n verhoging? Met een budgetverhoging van €350.000 kunnen ongeveer 10 extra starters geholpen worden (uitgaande van het huidige maximale leenbedrag van €35.000).

Pagina 4