05C B2-Memo opkoopbescherming

Memo Zaak

983148

Van

College

Datum

18-10-2022

Aan

Gemeenteraad

Kopie aan Onderwerp

Motie Opkoopbescherming

Samenvatting Gemeenten in Nederland hebben de mogelijkheid om een opkoopbescherming in te voeren om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Als een gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid van de opkoopbescherming, moet het opgenomen worden in de Huisvestingsverordening. De drie SED gemeenten hebben geen huisvestingsverordening. Een goede afweging van nut en noodzaak is mede daarom belangrijk, tevens krijgt men zicht op de proportionaliteit van de maatregel. Voor de drie SED gemeenten is een analyse uitgevoerd van het WOZ-bestand. Om particuliere verhuurde woningen te selecteren kan gekeken worden bij welke woningen de gebruiker en de eigenaar verschillen. Waarbij de eigenaar geen corporatie is. Dit levert een lijst van woningen per gemeente op. De lijst is opgeschoond van woningen die leegstaan en woningen waarbij de partner als gebruiker staat ingeschreven. Tevens is als grens van de WOZ- waarde € 400.000 aangehouden.

Uit de analyse blijkt dat in alle drie gemeenten de percentages woningen met een WOZ-waarde onder de € 400.0001 die nu verhuurd worden door ’particulieren’ zeer gering is en onder de gewenste 10% middeldure huurwoningen die in het woonprogramma Drechterland en de woonvisie in Stede Broec worden genoemd2. Ook zijn er geen signalen dat er beleggers actief zijn die grootschalig woningen opkopen. Er zijn geen meldingen van overlast bekend die gerelateerd kunnen worden aan opgekochte woningen. Stede Broec (9.300 woningen) Volgens CBS3 bestaat de woningvoorraad voor 69,5% uit koopwoningen (Nederland: 57%), 25,5% uit corporatiewoningen (Nederland 28,9%) en 4,9% uit overige huur (Nederland: 14%). Deze 4,9% staat gelijk aan 458 woningen.

1 De motie van de gemeente Enkhuizen vraagt om een voorstel van het college ter invoering van het

instrument met een toepassingsbereik op woningen met een koopprijs tot 400.000 euro 2 Enkhuizen heeft geen actuele woonvisie. 3 Waarstaatjegemeente.nl

Uit de analyse blijkt dat 389 woningen (4.2% van alle woningen in Stede Broec) voldoen aan de criteria. Er zijn drie eigenaren met tien of meer woningen in het bezit, 27 eigenaren met twee tot tien woningen en 227 eigenaren met één woning in het bezit die verhuurd wordt. Ongeveer 160 woningen zijn in eigendom van eigenaren met meer dan 1 woning in de gemeente Stede Broec. Dit is 1,7% van alle woningen in Stede Broec.

2

Inleiding De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan.4 De druk op de woningmarkt wordt in het hele land flink gevoeld. Steeds meer mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kan een gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Uitzonderingsgevallen In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die:  aan familie worden verhuurd;  onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;  tijdelijk worden verhuurd. Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond.

Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Hierna vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en relevantie van deze maatregel in de economische situatie van dat moment. Huisvestingsverordening Als een gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid van de opkoopbescherming, moet het opgenomen worden in de Huisvestingsverordening. Omdat de SED gemeenten geen Huisvestingsverordening hebben, moet zo’n verordening alsnog opgesteld en vastgesteld worden om de opkoopbescherming in te voeren. Gebiedsgerichte inzet op grond van schaarste of leefbaarheid De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor in de Huisvestingsverordening aangewezen gebied(en) invoeren. In de toelichting op het voorstel moet worden uiteengezet5: a) in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden, of; b) dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of c) de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en).

4 Bron: volkshuisvestingnederland.nl 5 Bron: Handreiking Opkoopbescherming. VNG 2021

3

De opkoopbescherming mag volgens de wet uitsluitend gelden voor koopwoningen die: A. na invoering van de opkoopbescherming worden aangekocht vrij van gebruik en huur, of B. bij aankoop in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden, of C. werden verhuurd met een vergunning daarvoor. Nut en noodzaak Analyse van recente transacties Het verdient aanbeveling te starten met een analyse van de recente transacties op de woningmarkt in detail. Hiermee krijgt de gemeente meteen zicht op eventueel nut en noodzaak van de inzet van een stelsel van opkoopbescherming. Een dergelijke analyse geeft inzicht in: • de omvang van het probleem (met oog op de proportionaliteit van de maatregel en gegeven de benodigde gemeentelijke uitvoerings- en handhavingscapaciteit in een later stadium); • de spreiding over de gemeente (met oog op afbakening werkingsgebied, gebiedsaanwijzing in het formuleren van het beleidsvoorstel en de verordeningstekst). Bron: Handreiking opkoopbescherming. VNG 2021.

Analyse De drie SED gemeenten hebben geen huisvestingsverordening. Een goede afweging van nut en noodzaak is mede daarom belangrijk, tevens krijgt men zicht op de proportionaliteit van de maatregel. Particulier verhuurde woningen zijn woningen, die niet door een corporatie worden verhuurd. Het kan gaan om beleggers, maar ook particuliere huishoudens die eigenaar zijn van een woning voor familie (ouders of kinderen). Tevens kan een extra woning voor ZZP-ers een vorm zijn van pensioen. Het is daarom lastig te bepalen welke woningen daadwerkelijk worden opgekocht voor de verhuur en leiden tot schaarste of leefbaarheidsproblemen. Een deel particulier verhuurde woningen in een gemeente is wenselijk, het geeft enige flexibiliteit aan de woningmarkt voor degene die niet kunnen of willen kopen en niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning. Het kan gaan om huishoudens die te kort staan inschreven voor een corporatiewoning, of te veel verdienen. Maar het gaat ook om huishoudens die, bijvoorbeeld voor werk, ergens kort verblijven. Het gaat om huishoudens die bewust kiezen voor huur, zoals senioren, of om mensen die geen hypotheek kunnen krijgen. Het gaat om mensen die kiezen voor tijdelijkheid omdat ze net zijn gescheiden of wachten op de bouw van een nieuwbouwwoning. Kortom een deel particuliere, veelal middeldure huurwoningen is wenselijk.

In Drechterland en Stede Broec is het streven bij gebiedsontwikkelingen 10% middeldure huur. Voor de drie SED gemeenten is een analyse uitgevoerd van het WOZ-bestand. Om particuliere verhuurde woningen te selecteren kan gekeken worden bij welke woningen de gebruiker en de eigenaar verschillen. Waarbij de eigenaar geen corporatie is. Dit levert een lijst van woningen per gemeente op. De lijst moet opgeschoond worden van woningen die leegstaan en woningen waarbij de partner als gebruiker staat ingeschreven. Tevens is als grens van de WOZ- waarde € 400.000 aangehouden. Naar de spreiding over de gemeente is nog niet gekeken (vanwege het gering aantal woningen levert dit naar verwachting weinig extra informatie op). Er zijn geen melding van overlast bekend die gerelateerd kunnen worden aan woningen die zijn opgekocht en vervolgens verhuurd. 4

Bijlage Analyse particuliere verhuur Stede Broec (9.300 woningen) Volgens CBS6 bestaat de woningvoorraad voor 69,5% uit koopwoningen (Nederland: 57%), 25,5% uit corporatiewoningen (Nederland 28,9%) en 4,9% uit overige huur (Nederland: 14%). Deze 4,9% staat gelijk aan 458 woningen. Analyse WOZ-bestand Totaal Leegstand Subtotaal Partners Subtotaal Boven de € 400.000 Totaal

881 woningen -168 woningen 713 -287 426 -37 389 woningen (4.2% van alle woningen in Stede Broec)

Eigenaren met meer woningen Aantal woningen Aantal woningen / eigenaar 34 woningen Meer dan 10 woningen 2-10 woningen

27 woningen 22 woningen 6 woningen7 5 woningen 4 woningen 3 woningen 2 woningen 1 woning

Aantal eigenaren (totaal) 3 27

1 woning 227 Ongeveer 160 woningen zijn in eigendom van eigenaren met meer dan 1 woning in de gemeente Stede Broec. Dit is 1,7% van alle woningen in Stede Broec. Er zijn 3 eigenaren met meer dan tien woningen (22-34 woningen), 27 eigenaren met 2 tot en met 10 woningen en 227 eigenaren van één woning waar ze zelf niet in wonen.

6 Waarstaatjegemeente.nl 7 Gemeente Stede Broec

5

Stede Broec 70 60 50 40 30 20 10 0 2015

2016

2017

2018

Jaar woning in eigendom

2019

2020

2021

Jaar woning in gebruik

Per woning is gekeken wanneer deze in eigendom is gekomen (aangekocht, of via bijvoorbeeld een erfenis) en wanneer deze in gebruik is genomen (over het algemeen verhuurd wordt). In het jaar 2018 zijn in Stede Broec de meeste woningen in eigendom gekomen, in de jaren 2019, 2020 en 2021 is dit aantal een stuk lager. Omdat woningen vaak voor kortere tijd verhuurd worden is het logisch dat in de meeste recente jaren het aantal woningen dat in gebruik is genomen hoger is (als een woning tussen 2015 – 2021 meerdere keren wordt verhuurd telt alleen de meest recente bewoner mee).

6