04B B1-Raadsvoorstel Instrumenten verbetering positie koopstarters

imW Gemeente

Stede Broec

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt 939884

Commissie: Raadsvoorstel:

8 november 2021. 25 november 2021

Portefeuillehouder: Programma:

B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3.

Amendement d.d. 18-2-2021; Notitie Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt; Evaluatie Starterslening 2021 Stede Broec.

Voorgesteld besluit: 1. De notitie 'Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt' vast te stellen; 2. Kennis te nemen van de 'Evaluatie Starterslening 2021 Stede Broec' en de 'Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec' te handhaven; 3. Voor de uitwerking van het voorstel voor een doelgroepenverordening inclusief een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding € 15.000 van het incidentele budget Woonvisie 2021 over te hevelen naar 2022. Inleiding In de raadsvergadering van 18 februari 2021 is bij de behandeling van het agendapunt 'Woonvisie 20212025 'Wonen doen we samen' het amendement 'Stimulering koopwoningenmarkt voor starters en jongeren' (bijlage 1) aangenomen. Met het aannemen van het amendement heeft het college onder andere de opdracht gekregen, welke samengevat luidt: Na de zomer van 2021 een plan uit te werken inclusief een brede afweging van koop bevorderende instrumenten om jongeren en starters in Stede Broec meer kansen te bieden in het koopsegment van de gemeente als ook de doorstroming te bevorderen. Beoogd effect Dit voorstel richt zich primair op het verbeteren van de positie van de koopstarter op de woningmarkt in de gemeente Stede Broec.

Doorstroom bevorderende instrumenten, die óók direct de positie van de koopstarter kunnen bevorderen, zijn ook in dit voorstel meegenomen (zie toelichting in de paragraaf 'Kantekeningen/alternatieven' van dit voorstel). Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De notitie Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt' (bijlage 2) is naar aanleiding van het amendement d.d. 18 februari 2021 tot stand gekomen en wordt in lijn met dit amendement ter vaststelling aan de gemeenteraad van Stede Broec voorgelegd. Voor de uitvoering van dit voorstel wordt de gemeenteraad gevraagd budget beschikbaar te stellen (budgetrecht). Argumenten De notitie 'Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt' geeft de verschillende categorieën instrumenten weer die de gemeente heeft ter bevordering van de positie van de koopstarter. De verschillende instrumenten zijn geïnventariseerd en afgewogen in de notitie. In de afweging van de instrumenten is een advies opgenomen voor eventuele toepassing in de gemeente Stede Broec. Hieronder zijn de verschillende categorieën instrumenten die de gemeente heeft weergegeven. Per categorie instrumenten is het advies voor de toepassing van de instrumenten uit de notitie samengevat.

1/4

1. Afspraken over nieuwbouw Nieuwbouwinitiatieven toetsen we aan de hand van de streefpercentages voor woningbouw zoals opgenomen in de woonvisie. We handhaven onze inzet ten aanzien van de goede regionale samenwerking op het vlak van wonen. Ten aanzien van de prestatieafspraken zien we mogelijkheden om samen met de Woonschakel de mogelijkheden en bereidheid te verkennen tot: • •

De (structurele) beperkte verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan koopstarters; De realisatie van levensloopbestendige middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen (tot de NHG-grens).

Bij de invulling van de anterieure overeenkomsten ten behoeve van woningbouwplannen verhogen we onze inzet en ter ondersteuning hiervan stellen we een doelgroepenverordening inclusief een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op. We koppelen de doelgroepenverordening aan de te maken bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. In deze bestemmingsplannen nemen we procentuele eisen (uitgangspunt streefpercentages woonvisie) mee ten aanzien van de realisatie van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen We werken een voorstel uit voor de invulling doelgroepenverordening, waarmee in ieder geval de verbetering van de positie van de koopstarter in het betaalbare/sociale koopsegment wordt meegenomen. Nadat de doelgroepenverordening van kracht is (verwachting doorlooptijd proces circa 9 maanden), kan er een koppeling gemaakt worden met de te maken bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. Verwijzend naar de toelichting in de paragraaf 'Financiën' van dit voorstel vragen wij de gemeenteraad middelen ter beschikking te stellen voor de uitwerking van het voorstel voor de doelgroepenverordening inclusief een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. 2.

Grond en Vastgoedbeleid

Zoals hierboven aangegeven stellen we voor om een doelgroepenverordening op te stellen in combinatie met het aanwijzen van bepaalde betaalbare categorieën woningen in bestemmingsplannen voor nieuwbouwontwikkelingen. In de doelgroepenverordening nemen we onder andere een antispeculatiebeding mee voor betaalbare/sociale koopwoningen (bijvoorbeeld NHG-grens). Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning binnen een bepaalde periode (vaak 5 tot 10 jaar) niet verkocht mag worden. Hierdoor wordt het behoud van de woning in het oorspronkelijke segment geborgd. 3. Vergroten overig aanbod In de doelgroepenverordening nemen we ook een zelfbewoningsplicht mee voor betaalbare/sociale koopwoningen (bijvoorbeeld NHG-grens). Een zelfbewoningsplicht heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren. Voor wat betreft de mogelijkheid die vanaf 2022 wordt geboden om een 'opkoopbescherming' in te voeren voor de bestaande voorraad volgen we in eerste instantie de ontwikkelingen, ervaringen van de eerste gemeenten die hier gebruik van maken en eventuele jurisprudentie die naar aanleiding van de toepassing van dit instrument ontstaat. Vervolgens stellen we voor om begin 2023 te overwegen of en hoe dit instrument in de gemeente toe te passen.

In de overleggen met de Woonschakel over de prestatieafspraken willen we in gesprek blijven over maatregelen die de doorstroming in de sociale voorraad bevorderen. Hiermee ontstaat een verhuisketen die ook mogelijkheden schept voor de koopstarter wanneer de achtergelaten woning aan deze doelgroep aangeboden wordt. Op dit moment loopt er een pilot met als doel om de verhuisdynamiek binnen de sociale voorraad in de regio te stimuleren. De Woonschakel doet hieraan mee. We nemen deze aspecten mee in 2022 in de gesprekken met de Woonschakel in het spoor van de prestatieafspraken voor de jaarschijf 2023. In regionaal verband zijn we in kwartaal 3 van 2021 gestart met een onderzoek naar de huisvesting van senioren en stellen we in 2022 een concept samen voor een stimuleringsregeling voor de doorstroming van senioren in de koop- en huurwoningmarkt.

2/4

In het uitvoeringsprogramma van de woonvisie staat opgenomen dat we woningsplitsing onder voorwaarden in de bestaande dorpsbebouwing willen onderzoeken. In regionaal verband is er in 2021 een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot en de aandachtspunten rondom woningsplitsing. De komende periode overwegen gemeenten, waaronder de gemeente Stede Broec, of en hoe dit (deels) om te zetten in lokaal beleid. We verwachten medio 2022 inzicht te hebben of en hoe woningsplitsing gevolg kan krijgen in de gemeente. 4. Financiële ondersteuning De starterslening is geëvalueerd (bijlage 3). In mei 2021 heeft de gemeenteraad een nieuwe verordening vastgesteld voor deze lening. Het toepassingsbereik van de lening (maximale koopsom) is verruimd naar 85% van de geldende NHG-grens. Dit jaar neemt het aantal aanvragen toe mede als gevolg van de verruiming van het toepassingsbereik. Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe verordening zijn 3 nieuwe leningen verstrekt, waarvan er 2 leningen zijn verstrekt voor woningen met een koopprijs boven de € 190.000 (maximale koopprijs op basis van de vorige verordening). Het beschikbare budget (revolverend fonds) per 1 oktober 2021 is circa € 231.500. Hiermee zijn circa 7 startersleningen te verstrekken (uitgangspunt maximale lening van 35.000 euro).Bij aanvang van de regeling in 2009 is € 350.000 beschikbaar gesteld.

Op dit moment is er voor een totaal van € 470.000 aan leningen verstrekt. We stellen voor om de starterslening vooralsnog als zodanig voort te zetten. We zien mogelijk aanknopingspunten met de eventuele koppeling met een verzilverlening. We willen de mogelijke toepassing van de verzilverlening in combinatie met de starterslening verder onderzoeken. Hiermee zou gericht de financiering van een woning van een koopstarter ondersteund kunnen worden via een schenking van de ouders én de starterslening. Kanttekeningen / alternatieven De voorliggende notitie gaat primair in op de bevordering van de positie van koopstarters in Stede Broec. Alleen doorstroom bevorderende instrumenten, die óók direct de positie van de koopstarter kunnen bevorderen, zijn in deze notitie meegenomen. Wellicht ten overvloede merken we op dat de invloed die we op lokaal niveau kunnen uitoefenen om de koopstarters een betere positie te geven beperkt is. De ontwikkelingen in de woningmarkt worden met name bepaald door externe factoren zoals bijvoorbeeld het beleid op landelijk niveau en de ontwikkeling van de rente. Draagvlak Dit voorstel is naar aanleiding van het bijgevoegde amendement tot stand gekomen. Planning, evaluatie en verantwoording Verwijzend naar de bijgevoegde notitie 'Instrumenten verbetering positie koopstarters woningmarkt' stellen we een aantal acties voor.

De planning van de acties is hieronder opgenomen met daarachter tussen haakjes aangegeven of de betreffende actie door het college of de gemeenteraad wordt afgerond. 1.

Verkennen mogelijkheden en bereidheid prestatieafspraken Woonschakel over de verkoop van sociale huurwoningen met voorrang aan koopstarters, doorstroming in de sociale voorraad en de realisatie van middeldure huurwoningen en betaalbare/sociale koopwoningen Planning: kwartaal 4 van 2022 (vaststelling prestatieafspraken jaarschijf 2023 door college).

2.

Uitwerking voorstel doelgroepenverordening inclusief zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Planning: kwartaal 3 van 2022 (uitwerking voorstel door college, vaststelling doelgroepenverordening door de gemeenteraad).

3.

Onderzoek toepassing 'opkoopbescherming' bestaande voorraad Planning: kwartaal 1 van 2023 (onderzoek door het college). Het onderzoek mondt eventueel uit in een voorstel aan de gemeenteraad voor toepassing van de 'opkoopbescherming'.

3/4

4.

Onderzoek toepassing woningsplitsing Planning: kwartaal 2 van 2022 (onderzoek door het college). Het onderzoek leidt mogelijk tot het opstellen en vaststellen van beleidsregels door het college.

5.

Onderzoek toepassing verzilverlening in combinatie met starterslening Planning: kwartaal 2 van 2022. (onderzoek door het college). Afhankelijk van de resultaten van het onderzoek komt het college met een voorstel aan de gemeenteraad voor de vaststelling van een verordening voor de verzilverlening al dan niet gecombineerd met een koppeling (aanpassing) van de verordening voor startersleningen.

Financiën Voor de uitwerking van het voorstel voor een doelgroepenverordening inclusief een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding is een bedrag van € 15.000 nodig. Dit bedrag kan worden gedekt uit een deel van het incidentele budget Woonvisie 2021. Hiervoor dient € 15.000 van het incidentele budget Woonvisie te worden overgeheveld van 2021 naar 2022.

4/4