04 Aanbieding rapportage leefbaarheid 2020 - De Woonschakel

Hoe houden we het leefbaar (?)

2020

26 februari 2021 1

Achtergrond rapportage Meer en meer aandacht komt er in de regio voor ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid in wijken. De samenstelling en cohesie binnen buurten en wijken veranderen gestaag. Onder meer door regels voor het passend toewijzen van huurwoningen, waardoor er sprake is van een grotere eenzijdige instroom. Ook gemeenten krijgen binnen het sociaal domein te maken met soms oplopende schuldenproblematiek, leefbaarheidsproblemen en in 2020 ook met gevolgen van COVID-19 die hier invloed op hadden. Dat beperkt zich geenszins tot huurders, ook particuliere eigenaren maken onderdeel uit van dit vraagstuk.

Deze rapportage is bedoeld om aan gemeenten inzicht te geven welke ontwikkelingen er bij De Woonschakel spelen op dit vlak in de uitvoering van de dagelijkse activiteiten. Het belang van een goede samenwerking is evident om onder meer onnodige kosten van gemeenschapsgelden te voorkomen. Maar ook om met elkaar te kijken en leren hoe verbeteringen vorm gegeven kunnen worden. Samen met elkaar, werkend vanuit de eigen mogelijkheden en verantwoordelijkheden. De Woonschakel gaat graag de dialoog aan met gemeenten en andere partners om gewenste verbeteringen tot stand te brengen.

In- en uitstroom sociale huurwoningen Al gedurende een langere periode zijn fundamentele veranderingen zichtbaar bij de in- en uitstroom van huishoudens in sociale huurwoningen. Onderstaand een beeld van de ontwikkeling tussen 1998-2018. Er is sprake van een stijging van lagere inkomens in sociale huurwoningen. De curves aan het eind van 2018 zetten zich door in volgende jaren omdat geen beleidswijzigingen hebben plaatsgevonden.

= tot bijstandsniveau / AOW

= > bijstand, maar nog aangewezen op huurtoeslag

2

Ontwikkelingen in breder perspectief In opdracht van Aedes (vereniging van woningcorporaties) is het rapport ‘Veerkracht in het corporatiebezit’ (januari 2020) opgesteld. Gesignaleerd wordt dat sprake is van het ontstaan van slechte wijken met de volgende indicatoren:  selectieve in- en uitstroom in sterkere mate;  hogere mutatiegraad: als men iets te kiezen heeft, verhuist men;  laagste inkomens hebben minder keuzevrijheid en blijven ‘hangen’. Bij de instroom van kwetsbare huurders valt op dat:  kwetsbare huurders minder vaak een positieve inkomensontwikkeling doormaken;  kwetsbare huurders verhuizen daardoor vaak niet meer waardoor concentratie hiervan in wijken toeneemt.

Het rapport schetst een concentratie van kwetsbare groepen door: Volkshuisvesting Corporaties

Marktdenken overheid Extramuralisering Decentralisatie Ondermijning

: laatste decennia steeds meer gericht op huisvesten kwetsbare doelgroepen : laatste jaren van integrale wijkaanpak gedwongen tot kerntaken beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid (woningwet) : segregatie in nieuwbouw : grotere invulling via ambulante zorg : daarbij was tegelijk sprake van een bezuiniging van zorg en ondersteuning van kwetsbare groepen : kwetsbare groepen gewild doelwit voor criminelen (inspelen behoefte aan ‘snel geld’)

In het werkgebied van De Woonschakel vallen deze ontwikkelingen ook waar te nemen. Hoewel de schaalgrootte beperkt lijkt te zijn, is zichtbaar dat buurten er op achteruit gaan, dat vaker leefbaarheidsissues spelen en dat sprake is van een toename van zwaardere overlastgevallen. Dat neemt niet weg dat De Woonschakel een bijdrage wil blijven bieden aan een samenleving waar plaats is voor iedereen, en waar iedereen tot zijn recht kan komen. We willen alle mensen, met al hun verschillen, een thuis bieden. We willen bewoners een prettige woonomgeving bieden: een omgeving die schoon, heel en veilig is en waar bewoners prettig met elkaar samenleven.

3

Verhuur Door de regels rondom passend toewijzen worden woningcorporaties continu gedwongen om een relatie te leggen tussen hoogte van het inkomen en samenstelling huishouden ten opzichte van de maximaal toelaatbare huur. Dit leidt tot meer segregatie in wijken en buurten. Via Woonmatch worden de sociale huurwoningen in de regio West-Friesland verdeeld. In 2020 waren er meer dan 21.000 actieve woningzoekenden. Gemiddeld komen, afhankelijk van huuropzeggingen en nieuwbouw, 1.600 – 2.000 woningen per jaar beschikbaar voor verhuur. Reden Spoedzoeker Maatschappelijke uitstroom Urgente RUC CIZ indicatie + zorginstelling COA Direct te huur Overig bijz. toewijzingen Totaal Doorstromers Totaal incl. doorstromers

2020 8 13 43 39 13 0 8 124 47 171

2019 0 0 54 58 17 2 24 166 0 166

2018 0 0 45 3 34 6 27 124 0 124

Totaal aantal verhuringen

413

412

490

Naast urgente woningzoekenden (status verkregen door een regionale commissie op grond van een door gemeenten vastgestelde urgentieverordening) is in 2020 ook ruimte geboden aan spoedzoekers en vinden bijzondere toewijzingen plaats aan o.a. personen uit de Maatschappelijke Opvang/Begeleid Wonen. Om meer woningen beschikbaar te krijgen voor verhuur krijgen doorstromers (zittende huurders van deelnemers aan Woonmatch die verhuizen naar een andere sociale huurwoning van de deelnemende corporaties of gemeentelijk woningbedrijven) voorrang op een deel van de woningen binnen Woonmatch.

Uit de verantwoording 2020 van de nieuwe verhuringen (exclusief doorstromers) blijkt dat 30,0% is toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Inclusief doorstromers lag dit percentage op 41,5% waarmee voldaan werd aan de voorwaarde om minimaal 50% van de vrijkomende woning beschikbaar te laten komen voor reguliere woningzoekenden. Deze norm is vastgelegd in de prestatieafspraken over 2020.

Realisatie taakstelling huisvesting vergunninghouders 2020 (personen) Gemeente Taakstelling Taakstelling Geplaatste Te plaatsen gemeente corporatie personen personen eind (incl. correctie) 2020 Medemblik 31 19 (55%) 11 8 Koggenland 17 13 (35%) 11 2 Stede Broec 15 14 (100%) 14 (voorstand) -1 Drechterland 15 -3 (35%) 0 (voorstand) -3 Totaal 78 43 36 4

Incassobeleid Huurincasso De Woonschakel hanteert een snel en sociaal incassobeleid. Kenmerk daarvan is dat direct na de eerste aanmaning telefonisch contact wordt gezocht met de huurder voor het treffen van bijv. een betalingsregeling. Mocht dit niet lukken en/of het gewenste resultaat hebben, dan wordt de weg richting deurwaarder snel ingezet, zodat de achterstand relatief klein c.q. ‘te overzien’ blijft. In 2020 zijn er in totaal 146 zaken ingevoerd bij de deurwaarder (in 2019: 157 en in 2018: 198). Dit aantal omvat de opdrachten naar deurwaarder én de controle-dossiers waarbij de deurwaarder een ‘nieuwe’ zaak aanmaakt na een vonnis. Door COVID-19 kwamen in april de eerste meldingen binnen van mensen met (aankomende) betalingsproblemen. Om hier goed en passend mee om te kunnen

gaan zijn intern afspraken gemaakt over aanpassingen binnen ons incassobeleid. De Woonschakel gaat door met deze incassoprocedure (de huur moet uiteindelijk wel betaald worden). Maar mensen met een inkomensdaling vanwege COVID-19 krijgen meer de tijd om aanspraak te maken op de diverse voorzieningen, die de rijksoverheid en gemeenten treffen. We wachten daarop, voordat we ze naar de deurwaarder sturen. Zo lopen de kosten niet (onnodig) verder op. Daarnaast hebben de incasso-specialisten de ruimte gekregen om eerder en langer durende betalingsregelingen te treffen (maatwerkregeling). Eind 2020 is het incassobeleid afgestemd met de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening die met ingang van 2021 in werking treedt. De uitwisseling van gegevens over huurders met een betalingsprobleem is daarbij geborgd.

De ontwikkeling van betalingsachterstanden in de afgelopen jaren laat het volgende beeld zien (totaal achterstand uitgesplitst in deurwaarder, betalingsregeling en beïnvloedbare achterstand: Ultimo

Achterstand

Aantal relaties

Gemiddelde

In handen

met achterstand

achterstand

deurwaarder

Betalingsregeling

Beïnvloedbare achterstand

2017

€ 379.595

352

€ 1.078

€ 131.463

€ 34.220

€ 213.912

2018

€ 347.828

340

€ 1.023

€ 145.079

€ 29.003

€ 173.746

2019

€ 284.238

278

€ 1.022

€ 119.659

€ 40.986

€ 123.593

2020

€ 266.937

272

€ 981

€ 119.552

€ 34.838

€ 112.547

De bedragen in bovenstaande tabel zijn inclusief de vorderingen op vertrokken huurders (zowel huur- als overige achterstanden). Voor de kolom ‘aantal relaties met betalingsachterstand’ zijn alle relaties met een achterstand op dat moment opgenomen. Het aantal huishoudens met een achterstand is in 2020 licht gedaald. Ook de betalingsachterstand per huishouden daalde met 4%.

5

Contractduur huurder

Betalingsachterstand

< 1 maand

€ 465

2 – 4 maanden

€ 302

4 – 6 maanden

€ 1.159

6 – 12 maanden

€ 18.082

1 – 2 jaar

€ 20.969

2 – 5 jaar

€ 87.469

5 – 10 jaar

€ 86.180

> 10 jaar

€ 52.311 € 266.937

Zonder contract

€ 16.953

Totaal

€ 283.890

Afboekingen Aantal afboekingen 2020 Noorderzon Geen verhaalmogelijkheden WSNP Minnelijke schikking Saneringskrediet Faillissement Erfenis verworpen Totaal

Aantal 1 6 2 4 8 1 4 26

Dagen na vervaldatum

Betalingsachterstand

1 – 30 dagen

€ 11.431

30 – 60 dagen

€ 31.693

60 – 90 dagen

€ 21.479

90 – 180 dagen

€ 45.659

> 180 dagen

€ 173.628

Totaal

De grootste huurachterstand zit bij de categorie huurders die een contractduur hebben van 2 tot 10 jaar. Een voorzichtige conclusie kan mogelijk zijn dat de acceptatiecriteria van nieuwe huurders in die zin werkt dat er relatief weinig betalingsachterstanden zijn van nieuwe huurders in het eerste jaar. De algemene tendens in Nederland van steeds meer mensen met steeds grotere schulden horen wij wel, maar zien we in onze cijfers minder terug. Toch maken we ons zorgen om de signalen vanuit de maatschappij. Voor De Woonschakel is het zaak om er snel bovenop te zitten. Dit is de belangrijkste reden om vast te houden aan ons snelle incassotraject en doen wij voorlopig nog niet mee met de pilot ‘Vroeg er op af’, door de samenwerkende gemeenten. De risico’s op vertragingen schatten wij te hoog in, met daardoor oplopende achterstanden. Die worden als nadelig voor onze eigen werkwijze en resultaten gezien. Vertragingen door COVID-19 zijn al vervelend genoeg. Huurders met betalingsachterstanden worden gewezen op de mogelijkheid van ondersteuning door o.a. wijkteams/zorgloket van de gemeente.

€ 283.890

Actie Geen verhaalmogelijkheden 4 naar deurwaarder, 2 oninbaar Geen verhaalmogelijkheden Geen verhaalmogelijkheden Geen verhaalmogelijkheden Geen verhaalmogelijkheden Geen verhaalmogelijkheden

Totaal werd in 2020 € 58.583 aan vorderingen afgeboekt. Een aantal afgeboekte vorderingen komt voor doorsturing naar een tweede deurwaarder in aanmerking. Deze deurwaarder heeft zich gespecialiseerd in zaken waar een andere deurwaarder met zijn werkzaamheden en/of het onderzoek veelal stopt. Dit gebeurt op ‘no cure no pay’ basis. In 2020 betrof dit 4 dossiers. Voor 4 verschillende adressen zijn in 2020 afdrachten ontvangen, met een totaal bedrag van € 1.363. Er werden 3 dossiers gesloten, waarvan bij 2 dossiers de vordering is voldaan. In één zaak kon de vordering vanwege verjaring niet meer geïncasseerd worden (vertrokken met adres onbekend).

6

Ontruimingen Tijdens de eerste (intelligente) lockdown zijn de rechtbanken tijdelijk gestopt met het houden van zittingen. Hierdoor liepen de achterstanden op. Bij één zaak heeft dit tot een extra toename van de huurachterstand geleid met vijf maanden tot aan de ontruiming begin september.

overlast. In de tweede (harde) lockdown hebben we in december een ontruiming vanwege COVID-10 naar de volgende maand doorgeschoven, in de hoop dat de extra tijd ook een oplossing zou bieden. In 2020 zijn er 24 ontruimingsvonnissen uitgesproken, wat uiteindelijk heeft geleid tot 3 ontruimingen. Het lage aantal ontruimingen is het gevolg van een beleid waarbij er in geval van huurachterstanden snel actie wordt ondernomen en de mogelijkheden die De Woonschakel een aantal huurders kan bieden op het gebied van het ‘Laatste kans beleid’. In 2020 heeft hier 1 huurder gebruik van gemaakt.

Met veel inzet is dit jaar geprobeerd dreigende ontruimingen te voorkomen. In juli hebben we dit standpunt voor het eerst losgelaten. Bij de geplande ontruimingen in augustus speelden ook het ernstige vermoeden van woonfraude mee. In totaal hebben er in 2020 drie ontruimingen plaatsgevonden, waarvan twee keer huurachterstand gecombineerd met fraude en één keer alleen

De ontwikkeling van het laatste kans beleid en aantal ontruimingen laat het volgende beeld zien: Laatste kans beleid & ontruimingen

2020

2019

2018

2017

Huurdersdossiers met ontruimingsvonnis

24

34

34

29

Toepassing laatste kans beleid (na ondertekening)

1

9

9

3

Aantal ontruimingen

3

3

3

4

KPI’s incasso in het kort Doelen Huurachterstand max. 0,75% van de jaarhuur. Huurachterstand bij max. 7,5% van onze huurders = 300 Max. 10 huisuitzettingen per jaar Max. ca. 0,25% van de jaarhuur als oninbaar afboeken (= € 110.000)

Realisatie 0,58% 235 3 (2x huurachterstand, 1x overlast) € 58.583

7

Leefbaarheid Algemeen Door het passend toewijzen in de sociale huursector en de veranderingen in de zorg in Nederland is er een steeds grotere instroom van kwetsbare bewoners in corporatiewoningen. Dit verhoogt de druk op de wijken met sociale huurwoningen van corporaties. Er is een grotere instroom van bijvoorbeeld mensen met psychische- of verslavingsproblematiek die voorheen begeleid woonden in instellingen, maar nu zelfstandig in de wijk moeten wonen. Tegelijkertijd is er minder geld om deze mensen te begeleiden. De woningwet van 2015 heeft de activiteiten op het terrein van leefbaarheid door woningcorporaties afgebakend. Naast deze opgelegde wettelijke kaders worden de bijdragen aan leefbaarheid getoetst aan de noodzaak. Een onderscheid in de mate van de noodzakelijkheid (urgent – nodig – gewenst) vertaalt zich in de hoogte van de bijdrage per woning. Deze bedraagt maximaal € 125 bij urgent, € 75 bij nodig en € 50 bij gewenst. Voor de woonomgeving wordt uitgegaan van de begrippen schoon, heel en veilig. Binnen de jaarexploitatie is een budget beschikbaar voor het aanpakken van relatief kleine gebieden met problemen (hotspots). Omdat De Woonschakel in veel buurten en dorpen geen dominante eigendomspositie heeft, wordt het zelf creëren of deelname aan wijkteams niet als primaire taak gezien.

De Woonschakel stimuleert buurtinitiatieven en netwerken die een bijdrage leveren aan een schone, hele en veilige

woonomgeving. Het actief en direct bijdragen van bewoners aan de wijk wordt gezien als een teken van betrokkenheid bij de woonomgeving. Zelfbeheer van gebieden door wijkbewoners zal financieel ondersteund worden. Als een buurt of wijk onder een ondergrens belandt van wat redelijkerwijs nog mag worden verwacht van een leefbare woonomgeving, dan zal de corporatie niet schromen om binnen haar mogelijkheden of in overleg met gemeente of derden tot aanvullende maatregelen te komen die tot verbeteringen in de woonbeleving moeten leiden. Van buurtprojecten tot het stellen van voorwaarden aan nieuwe wijkbewoners. De huiver van gemeenten om informatie te delen over probleemhuishoudens die zorg nodig hebben of overlast geven, staat effectieve samenwerking op gebied van leefbaarheid met regelmaat in de weg. De Woonschakel is voorstander van casuïstiek overleg met onder andere de gemeente over probleemhuishoudens welke huurders van de corporatie zijn. Een integrale aanpak met alle betrokken instanties zien wij als een cruciaal middel ter verbetering van de situatie van de huurder en/of de leefbaarheid van de buurt. Specifiek voor ernstige overlastsituaties staat het niet delen van informatie van de politie via de gemeente een effectieve aanpak van ernstige overlastgevers in de weg.

Om de leefbaarheid in de wijken te handhaven, moeten corporaties effectief kunnen optreden tegen overlastsituaties. Hiervoor is deze samenwerking absoluut noodzakelijk in de praktijk.

8

Hot Spots De Woonschakel heeft een aantal locaties in haar bezit aangemerkt als hot spot. Een ‘hot spot’ is een locatie in ons bezit waar de leefbaarheid in het geding is. Dit zijn vaak locaties met kleine goedkope woningen waar een concentratie van kwetsbare bewoners woont. In 2020 zijn 5 hot spots aangepakt. Dit betrof allemaal appartementencomplexen in de categorie goedkoop. Bij een deel zijn er

bewonersbijeenkomsten gehouden en samen met de bewoners een plan van aanpak van het complex opgesteld. Vanaf maart 2020 was dat helaas niet meer mogelijk; we hebben bij een complex daarom een enquête uitgezet. We zien dat dit soort woningcomplexen aandacht verdient op het gebied van leefbaarheid. Dit heeft ook te maken met het feit dat het huisvesten van bijzondere doelgroepen vaak in dit soort complexen plaatsvindt.

Overlastmeldingen Alle meldingen van overlast worden op klantniveau vastgelegd. De telling van het aantal overlastzaken is echter vaak lastig omdat regelmatig sprake is van diverse vormen van overlast op een adres of meerdere melders van dezelfde overlast. De cijfers hieronder geven de overlastzaken aan. Type overlast 2020 2019 2018 Onderverhuur/niet bewoning 34 45 23 Drugs 21 25 7 Gedrag (overlast buren) 171 117 74 Geluidsoverlast 144 103 82 Huisdieren 25 23 22 Ongedierte 3 1 0 Stank 13 11 20 Tuin 99 88 106 Vandalisme (aangifte/melding politie) 4 3 12 Vervuiling (afval) 42 28 20 Hangjeugd 0 0 5 Totaal 556 444 371 * meerdere meldingen voor 1 woning telt vanaf 2018 als één melding

2017 35 30 85 148 31 0 8 443 8 27 1 816

Tuinen In 2020 is er gecontroleerd naar aanleiding van meldingen van verwaarloosde tuinen, waarna er afspraken werden gemaakt met de betreffende huurders en er

In 2020 zijn er 484 huurders betrokken bij een overlastzaak. Hiervan zijn 186 huurders die overlast veroorzaken. In 2020 is 10 keer (in 2019 9 keer) bij extreme burenproblemen/ overlastsituaties opgeschaald naar het Veiligheidshuis. Dit is een forse toename ten opzichte van 2018 waar slechts tweemaal werd opgeschaald. In het Veiligheidshuis vindt interdisciplinair overleg plaats met alle betrokken instanties, zoals politie, gemeente, zorginstellingen, de betrokken huurders en De Woonschakel. Dit om acute situaties aan te pakken en te de-escaleren.

controles zijn uitgevoerd. Bij alle gecontroleerde adressen zijn de huurders aangesproken, aangeschreven en zijn er nacontroles uitgevoerd.

9

Aanpak drugslocaties Gewerkt wordt met het Convenant Aanpak Drugslocaties Noord-Holland 20202025. Dit convenant is in 2020 vernieuwd volgens de richtlijnen van de AVG. Daarin hebben partijen als het Openbaar Ministerie, politie, gemeenten, woningcorporaties, netwerkbeheerders, drinkwaterbedrijven en intergemeentelijke sociale diensten afspraken gemaakt over de aanpak van drugscriminaliteit en het uitwisselen van informatie. De meldingen waarbij men spreekt over het vermoeden van hennepteelt in de woning worden door De Woonschakel aangemeld bij het hennepteam van Politie Noord-Holland Noord en bij de betreffende wijkagent. De Woonschakel heeft in 2020 diverse meldingen gedaan van het vermoeden van hennepteelt in de woning. De terugkoppeling van het hennepteam loopt goed. Wanneer er een zogenaamde ‘ruimdag’ plaatsvond waarbij een woning van de corporatie betrokken was, zijn wij tijdig in kennis gesteld. De politie heeft diverse onderzoeken uitgevoerd en op sommige adressen een inval gedaan. Dit heeft in 2020 geresulteerd in de vondst van 2 hennepkwekerijen in een huurwoning van De Woonschakel. De huurders zijn vervolgens voor de keus gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen of een juridische procedure met De Woonschakel aan te gaan. Ze hebben als gevolg hiervan allen zelf de huur opgezegd, voordat het tot een woningontruiming kwam.

Woningzoekenden die reageren op een leegkomende woning worden getoetst aan de hand van

Maatschappelijke betrokkenheid scholen Met enige regelmaat werkt De Woonschakel samen met scholen. De Woonschakel werkt mee aan snuffelstages en interviews voor leerlingen van scholengemeenschap De Dijk (onderdeel Atlascollege). De maand mei staat bij De Woonschakel in het teken van examens. Studenten van De Dijk maken dankbaar gebruik van de rust en ruimte van de grote vergaderruimte in het kantoor voor het maken van examens.

acceptatiecriteria van De Woonschakel. Deze criteria zijn inmiddels in grote lijnen ook van toepassing bij de andere verhuurders in WestFriesland. Ten aanzien van hennep en drugs wordt aangegeven dat indien een bekend is dat een huurder zich schuldig heeft gemaakt aan drugshandel in een huurwoning of het houden van een hennepplantage in een woning en de huurovereenkomst voor die woning om die reden is beëindigd, zij tien jaar lang niet voor een woning van De Woonschakel in aanmerking komen.

Sloop/nieuwbouw projecten Eind 2020 is de nieuwbouw van het sloop-/nieuwbouwproject Bosstraat/Kerkweg in Obdam opgeleverd en 13 van de 21 bewoners zijn teruggekeerd. De overige bewoners hebben gekozen voor een andere woning. In 2019 zijn de bewoners van de 16 woningen aan het Kuipershof/Bijltjeshof in Medemblik akkoord gegaan met de plannen voor sloop/nieuwbouw. In 2020 zijn de laatste bewoners verhuisd. De sloop is eind 2020 gestart. Er komen 8 rijtjeswoningen en 14 appartementen voor terug, waarvan de 6 appartementen 10

op de begane grond geschikt zijn voor senioren. De oplevering staat gepland voor medio 2021. Er zijn 3 bewoners die terugkeren. In 2020 zijn de bewoners van 4 rijtjeswoningen aan de Sint Elisabethstraat in Grootebroek akkoord gegaan met sloop. De nieuwbouw betreft 7 rijtjeswoningen voor kleine huishoudens. De oplevering staat gepland voor medio 2021. Er is 1 bewoner die terugkeert.

Bewonersverenigingen en -commissies De Woonschakel heeft bewonerscommissies en bewonersverenigingen. Uit de ervaringen van de afgelopen jaren blijkt dat bewoners de vorm van een formele vereniging steeds meer als een last zijn gaan ervaren, vanwege alle administratieve verplichtingen die daaruit volgen. In de praktijk blijkt dat bewoners vooral gericht zijn op het organiseren van activiteiten voor de bewoners. De Woonschakel stimuleert de bewonerscommissies en heeft bewoners geholpen bij het ontmantelen van de verenigingen. De Woonschakel kent een subsidieregeling waarbij de focus ligt op het regelmatig organiseren van activiteiten die toegankelijk zijn voor alle bewoners van een woongebouw. De subsidie is voor de dekking van de kosten daarvan. De subsidie betreft een basisbedrag van € 150 + € 5 per woning per jaar.

In 2020 zijn de bewoners van 6 rijtjeswoningen aan de Van Wassenaerstraat in Obdam akkoord gegaan met sloop. De nieuwbouw betreft 9 rijtjeswoningen in twee bouwblokken voor kleine huishoudens. De oplevering staat gepland eind 2021. Er keren geen bewoners terug. Voor al deze projecten geldt dat individuele gesprekken met bewoners hebben plaatsgevonden ter bevordering van maatwerk bij de (her)huisvesting.

onzelfstandige woonvorm voor ouderen een brug te ver. Inmiddels is besloten om deze eenheden in 2021 om te bouwen tot 2 zelfstandige appartementen. Er zijn in 2019 en 2020 diverse gesprekken geweest met lokale maatschappelijke organisaties over de invulling van de kapel achter het Martinus in Medemblik. In 2020 is er een nieuwe huurder gevonden in de vorm van een scholengemeenschap. In samenwerking met zorgorganisatie WilgaerdenLeekerweideGroep (WLG) en de gemeente Opmeer is het nieuwbouwcomplex Weidehof in Spanbroek opgeleverd in 2020. Het complex bestaat uit 62 appartementen, waarvan WLG 36 zorgappartementen huurt en de corporatie de overige 26 appartementen zelf verhuurt aan senioren met een zorgvraag. In april 2020 zijn de 26 appartementen verhuurd aan kandidaten van de wachtlijst van WLG.

Zorg De Woonschakel stelt zich actief op bij de realisatie van projecten op het gebied van wonen en zorg en overlegt daarover met een breed scala van zorginstanties. De scheiding van zorg en wonen heeft voor woonzorg- complexen gevolgen voor de toewijzing van woonruimten. Aandacht moet worden geschonken aan de vorming en zekerheid van contracten. Op de locatie Valbrug (Medemblik) zijn 8 eenheden per 1 juli 2019 uit de verhuur genomen. Deze zijn omgebouwd tot 4 onzelfstandige wooneenheden en aangeboden aan ouderen om als woongroep te bewonen. Uiteindelijk bleek de Waterweide – Spanbroek nieuwbouw 62 appartementen woonzorgcomplex (2020)

11

De corporatie onderhoudt contacten met de diverse zorgaanbieders die complexen of woningen huren in het kader van begeleid wonen. Aan de instellingen ’s Heeren Loo, De Waerden, Philadelphia, Parlan, Esdégé Reigersdael, Raphaëlstichting en stichting Kleinschalig Wonen Westwoud worden complexen verhuurd. Daarnaast vindt nog in beperkte mate verhuur plaats aan zorgleveranciers als GGD, een huisarts en een apotheek. Leefbaarheidsrisico Naast de grotere instroom van kwetsbare bewoners in onze huurwoningen, wordt anderzijds ook verwacht van ouderen dat zij langer zelfstandig thuis wonen. Dit betekent dat er meer en meer kwetsbare ouderen, met bijvoorbeeld beginnende dementie, in wijken zelfstandig blijven wonen. Al met al leidt dat tot een groter risico op een toename van leefbaarheidsproblemen in wijken door personen met verward gedrag. Op de directe gevolgen van dit rijksbeleid hebben wij als corporatie geen invloed. Wel op de wijze hoe we omgaan met deze ontwikkelingen. Het werk van een corporatie is niet meer hetzelfde als van een aantal jaren geleden. Er worden

Beschikbaarheidsrisico De Woonschakel heeft met de gemeenten en corporaties als uitgangspunt genoemd om woningzoekenden binnen twee jaar te kunnen huisvesten. Dit is al langer een punt van aandacht omdat wij deze termijnen niet halen en de wachttijden toenemen. In 2020 is de beschikbaarheid verder achteruit gegaan door de beperkte doorstroom van woningzoekenden en de beperkte bouwlocaties. Het aanbod van 400 sociale huurwoningen is voor De Woonschakel alleen haalbaar gebleken door nieuwbouw en de voorrang aan doorstromers. De gemiddelde inschrijftijd is ondanks die maatregelen toch gestegen tot ruim 9 jaar

andere vaardigheden en een andere inzet gevraagd van onze medewerkers. De werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid nemen toe. Maatwerk blijkt meer en meer de norm, niet alleen voor onze medewerkers leefbaarheid. Daarom hebben we in 2020 onder meer de volgende maatregelen genomen. -

-

-

uitbreiding van de formatie medewerkers leefbaarheid; nastreven van een integrale aanpak van probleemhuishoudens die zorg behoeven en/of overlast geven, een aanpak in samenwerking met politie, gemeenten en zorginstanties om bij problemen de lijnen kort te houden en effectief aan de slag te kunnen; specifiek voor ernstige overlastsituaties staat het niet delen van informatie van de politie via de gemeente een effectieve aanpak van ernstige overlastgevers in de weg. We hebben in 2020 diverse keren dit benadrukt in onze gesprekken met de 4 gemeenten en hierover specifieke afspraken gemaakt in de prestatieafspraken. aanpak van hot spots in bezit De Woonschakel.

en de zoekduur tot ruim 4 jaar in de regio. Wachttijden kunnen alleen dalen als het aanbod aan sociale huurwoningen stijgt. Het aanbod kan stijgen door nieuwbouw enerzijds en doorstroming anderzijds. Daarom is er – naast de focus op nieuwbouw - voor 2021 gekozen 10% tot 20% van onze huurwoningen met voorrang aan te bieden aan doorstromers (huurders van een sociale huurwoning in de regio). De wachttijden in de sociale huur kunnen we temperen, maar zullen ook de komende jaren naar verwachting nog toenemen.

12

Over 2020 hebben wij de volgende maatregelen getroffen: - wij hebben in de regio de pilot met spoedzoekers en doorstromers binnen het regionale woonruimteverdelingssysteem uitgevoerd. Voorrang geven aan doorstromers bleek een succes: het leidde tot 10% meer aanbod van sociale huurwoningen en meer huurders konden passend gaan wonen. Ook bleken er meer jongerenwoningen vrij te komen. Daarom gaan de regiocorporaties

-

vanaf 2021 10% tot 20% van hun aanbod aan sociale huurwoningen met voorrang aanbieden aan doorstromers. we streven naar minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouwlocaties. wij blijven een gesprekspartner van de gemeenten en zullen ons gevraagd en ongevraagd melden als er nieuwe bouwlocaties worden besproken; wij blijven de gemeenten in de prestatieafspraken wijzen op de bestaande afspraken en om daar invulling aan te geven;

Tot slot De samenleving verandert, ook in West-Friesland. Inwoners geven er ‘couleur locale’ aan. Dementerend, met betalingsproblemen, verslaving, pech in het leven of afzettend tegen maatschappij, instanties of omgeving. Begeleiding en aandacht hier aan schenken is van evident belang om het leefbaar te houden met elkaar. En in sommige gevallen zijn daarbij dwingende maatregelen nodig die ingrijpend kunnen uitpakken voor personen en omgeving. Onder andere gemeenten, politie, mantelzorgers, zorgverleners, jongerenwerkers, huismeesters én woningcorporaties moeten hier op een juiste wijze inhoud aan geven. Daarbij moeten AVG/privacyregels niet altijd de boventoon voeren, maar is soms gewoon lef en daadkracht nodig van bestuurders en medewerkers. De Woonschakel wil met haar partners inhoud aan geven aan het leefbaar houden van wijken en buurten ondanks de beperkingen van wet- en regelgeving. Hoe houden we het leefbaar (?). Primair begint dat voor De Woonschakel bij goed wonen!

13

Thuis in westfriesland

14